Hoog rendement op beleggingshypotheek is utopie

[Anoniem: 214990]

Afgeplitst van Ervaring met huis kopen deel 4

rwb schreef op dinsdag 25 maart 2008 @ 12:12:
[...]
In theorie is het altijd goedkoper om variabele rente te nemen.

Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 29-03-2008 21:18 ]

[Slasher]

Anoniem: 214990 schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:


Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

En waarom?

[Anoniem: 214990]

Slasher schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:12:
[...]
En waarom?

Kapitaal is te weinig om hypotheek af te lossen over 20 jaar.

[MrSleeves]

Anoniem: 214990 schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:14:
[...]

Kapitaal is te weinig om hypotheek af te lossen over 20 jaar.

(De meeste hypotheken gaan over 30 jaar, dus na 20 jaar is er sowieso te weinig om af te lossen, maar dat terzijde.)

Vergelijking met de dexia-affaire vind ik wat ver gaan. In die situatie werd geld geleend om mee te beleggen, terwijl de meeste mensen in de veronderstelling waren dat ze gewoon elke maand inlegde (al vind ik wel dat je vraagtekens moet zetten als er gouden bergen beloofd worden).

Bij een beleggingshypotheek is dat niet het geval; er wordt geen geld geleend om te beleggen, er wordt gewoon elke maand een bedrag ingelegd. Net als sparen, maar dan kans op een hoger rendement en een hoger risico. De lening voor het huis en de belegging staan verder eigenlijk los van elkaar.

Mijn vriendin en ik hebben een levenhypotheek met ook een beleggingsdeel, maar wel met een gegarandeerd eindkapitaal. En als dat niet genoeg is om de hypotheek af te lossen, dan zullen we weer een nieuwe af moeten sluiten (met hogere maandlasten). Dat is nog steeds iets anders dan dexia, waar mensen gingen sparen maar er een schuld voor in de plaats kregen.

De AEX hoeft niet perse dat te zijn waarin belegd wordt. Dat kunnen ook allerlei fondsen zijn die wereldwijd beleggen (met een hoger rendement dan de AEX). En als je toch de AEX bekijkt, dan moet je wel vergelijken tussen decennia's en niet de afgelopen 7 jaar. Als ik 15/20 jaar geleden had belegd en er nu uit zou stappen, dan is er behoorlijke kans dat ik winst maak (vergeet ook het dividend niet).

[ Voor 14% gewijzigd door MrSleeves op 28-03-2008 08:44 ]

[Stampertje]

Anoniem: 214990 schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:
[...]


Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

Hmm, dan doe ik toch wat fout met mijn beleggingshypotheek. Deze is in de afgelopen jaren verdubbeld. Zelfs met een dalende AEX is met een goede fondsbeheerder nog een aardig rendement te halen hoor.

[Jaspertje]

Anoniem: 214990 schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:
[...]
Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

Dan heb jij het princiepe van 1 van 2 niet begrepen.
Bij dexia kochten ze aan het begin van de looptijd beleggingen voor je die dan na 10 jaar veel meer moesten opleveren...
Tegenwoordig worden bij beleggings- of levenhypotheken elke maand beleggingen gekocht voor de inleg (of een deel daarvan iig). Dat laatste hoeft idd niet gunstig te zijn Een voorbeeld:

er wordt elke maand voor 100 euro beleggingen gekocht:

Maand	Kosten per aandeel	aangekochte aandelen	totaal aandelen	totale inleg	opbrengst bij verkoop
1	10	10	10	100	100
2	20	5	15	200	300
3	10	10	25	300	250
4	5	20	45	400	275
5	10	10	55	500	550
6	5	20	75	600	375

In dit voorbeeld zie je een verloop waarbij je wel goed moet opletten wanneer je gaat verkopen. Wij gaan als de hypotheek 15 tot 20 jaar loopt eens kijken hoe het er bij ons voorstaat. Als wij dan negatief zitten, dan zullen wij wachten, is het voor ons positief zullen wij overstappen naar een veiligere vorm...

Dus wij zouden bijvoorbeeld in maand 5 overstappen, maar in maand 6 wachten.. Als dat juist jaar 30 is dan ben je de pineut idd, maar dat is toch ook het risico waarvan je tegenwoordig moet weten dat je het loopt...

[Anoniem: 214990]

Stampertje schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:50:
[...]


Hmm, dan doe ik toch wat fout met mijn beleggingshypotheek. Deze is in de afgelopen jaren verdubbeld. Zelfs met een dalende AEX is met een goede fondsbeheerder nog een aardig rendement te halen hoor.

Wat is afgelopen jaren? Vanaf 2003 .... ja toen is de AEX verdubbeld.

[Rukapul]

MrSleeves schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:39:
De AEX hoeft niet perse dat te zijn waarin belegd wordt. Dat kunnen ook allerlei fondsen zijn die wereldwijd beleggen (met een hoger rendement dan de AEX). En als je toch de AEX bekijkt, dan moet je wel vergelijken tussen decennia's en niet de afgelopen 7 jaar. Als ik 15/20 jaar geleden had belegd en er nu uit zou stappen, dan is er behoorlijke kans dat ik winst maak (vergeet ook het dividend niet).

Het is de vraag of je naar indices zou moeten kijken. Het probleem is namelijk niet dat er met aandelen geen rendement te halen is, maar dat heel veel beleggingsfondsen die typisch met beleggingshypotheken verbonden worden ondermaats of met een beetje mazzel middelmatig presteren.

Stampertje schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:50:
[...]


Hmm, dan doe ik toch wat fout met mijn beleggingshypotheek. Deze is in de afgelopen jaren verdubbeld. Zelfs met een dalende AEX is met een goede fondsbeheerder nog een aardig rendement te halen hoor.

De afgelopen jaren daalde de AEX dan ook niet echt

Met dalende indices (AEX of andere, zijn toch allemaal zeer sterk gecorreleerd) haalt het overgrote merendeel van de fondsen een negatief rendement. Zeker de fondsen die typisch bij beleggingshypotheken verbonden worden zijn zeer sterk verbonden aan een benchmark of index. Sowieso zijn er maar heel weinig fondsen die in een dalende markt een positief rendement kunnen maken (Carmignac Patrimoine zou je als een uitzondering kunnen zien).

Als je obligatiefondsen ook meeneemt dan zou je daar eventueel naar uit kunnen wijken, maar om heel eerlijk te zijn kun je dan net zo goed het in een spaarconstructie van een hybride hypotheek mikken (beter ratio tussen rendement en risico).

[JeroenB]

Hieraan gerelateerd, hypotheekadviseurs rekenen bij een beleggingshypotheek meestal met een rendement van zo'n 8%. Een tijd terug las ik (ik denk in de consumentengids oid.) dat om een beleggingshypotheek 8% te laten renderen, dat de "markt" (generiek woord voor waarin dan belegd wordt) dan ruim 10% moet doen, ivm. de kosten die je bank/verzekeraar eraf snoept. Is dat waar?

In die context is het dan sowieso zinvol om onderscheid te maken tussen kapitaalverzekeringen waarin wordt belegd en het nieuwe banksparen dat sinds 2008 mogelijk is.

[Rukapul]

Je kunt het vrij eenvoudig nagaan door van enkele aanbieders de financiele bijsluiters te bekijken. Zie bijvoorbeeld het resultaat uitgaande van 4% brutorendement bij verschillende producten van de Rabobank:

Hybride (box 1): 4% rendement wordt -0.7%
Hybride (box 3: 4% wordt 1,1%
Banksparen (technisch gezien hybride): 4% wordt 3.5% (let op: geen overlijdensrisicoverzekering)
Spaarhypotheek: 4% wordt 2,9%

Let wel: in al deze gevallen is ook een overlijdensrisicoverzekering inbegrepen die ten laste komt van het rendement. Bovenstaande producten verschillen in meerdere opzichten, maar duidelijk is wel dat degenen met een beleggingselement bijzonder veel slechter scoren dan een puur spaarelement. Het rendement van de bankspaarconstructie kan bijna niet op basis van een beleggingsconstructie berekend zijn, omdat alleen al de kosten van de Robecofondsen waarin belegd wordt 0,5% zullen naderen of overstijgen.

Jos Koets besteedt in zijn columns op IEX.nl regelmatig aandacht aan het wel/niet goedkoper zijn van banksparen. In elk geval is het niet veel goedkoper.

[ Voor 33% gewijzigd door Rukapul op 29-03-2008 22:07 ]

[_Arthur]

Anoniem: 214990 schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:14:
Kapitaal is te weinig om hypotheek af te lossen over 20 jaar.

Ik zie mijn beleggings gedeelte als aflossingsvrij gedeelte.

Hou ik er over 20+jaar nog iets aan over, is dat alleen maar mooi meegenomen.

[Jaspertje]

_Arthur schreef op zaterdag 29 maart 2008 @ 23:57:
[...]

Ik zie mijn beleggings gedeelte als aflossingsvrij gedeelte.

Hou ik er over 20+jaar nog iets aan over, is dat alleen maar mooi meegenomen.

Dan hoop ik voor jou dat er geen overlijdensrisico bijin zit, want dan is het echt 'down the drain'.. kan je het geld beter in een spaar hypotheek stoppen met een minder grootte uitkering...

[argro]

_Arthur schreef op zaterdag 29 maart 2008 @ 23:57:
[...]

Ik zie mijn beleggings gedeelte als aflossingsvrij gedeelte.

Hou ik er over 20+jaar nog iets aan over, is dat alleen maar mooi meegenomen.

Over je aflossingsvrije deel betaal je alleen rente, over het beleggings deel betaal je meer dan alleen rente. Ik zou het toch meer dan mooi meegenomen willen noemen wanneer je daar iets aan over zou houden. Ik zou het zelfs absurt willen noemen wanneer je er niets aan over houdt, iets waar jij wel vanuit lijkt te gaan en zelfs vrede mee lijkt te hebben.

[_Arthur]

Jaspertje schreef op zondag 30 maart 2008 @ 00:16:
Dan hoop ik voor jou dat er geen overlijdensrisico bijin zit, want dan is het echt 'down the drain'.. kan je het geld beter in een spaar hypotheek stoppen met een minder grootte uitkering...

Dit zit alleen bij het aflossingsvrije gedeelte. En spaarhypotheken zijn stukje duurder.

argro schreef op zondag 30 maart 2008 @ 00:34:
Over je aflossingsvrije deel betaal je alleen rente, over het beleggings deel betaal je meer dan alleen rente.

Ja. Rente plus je maandelijkse aankoop van aandelen.

Ik zou het toch meer dan mooi meegenomen willen noemen wanneer je daar iets aan over zou houden.

Natuurlijk.

Ik zou het zelfs absurt willen noemen wanneer je er niets aan over houdt, iets waar jij wel vanuit lijkt te gaan en zelfs vrede mee lijkt te hebben.

Zie het als alles of niets methode. Met een gehele aflossinsvrije hypotheek weet je 100% zeker dat je op het eind van de looptijd niets aflost. Nu maak ik nog een mooie kans om dat wel te doen. Maar mocht het zo zijn dat er aan het eind van de looptijd niets is, jammer dan.

[Anoniem: 9449]

Anoniem: 214990 schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:
[mbr]Afgeplitst van Ervaring met huis kopen deel 4 [/]

Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

Op de lange termijn is jouw verhaal onzin.

1) Rentecurves zijn vaker in contango dan in backwardation (zowel in theorie als in de praktijk).

2) Het rendement van de S&P 500 over de afgelopen 50 jaar is 8% (incl. dividend en inflatie).

[enchion]

1 vraag uit algemene interesse.

Als je bv 30 jaar geleden een beleggingshypotheek zou hebben afgesloten , zou je volgens de aandelen index curve geld verdiend moeten hebben .
Maar als het hele aandelen pakket 30 jaar geleden is aangekocht , toch niet ???
Dan zou je intel, microsoft,google er bv niet bijgehad hebben , voor alle beursbedrijven geldt toch dat het bedrijf maar tijdelijk bestaat , uiteindelijk zal elk bedrijf van de beurs verdwijnen.

Dus mijn vraag is wordt zo`n pakket in 1 keer aangekocht , wordt het voor de beursnitwit automatisch aangepast aan de huidige gang van zaken ,wordt het in porties gekocht en aan de hand van wat voor soort gegevens.

Er gaan nl nogal wat dingen veranderen energie,globalisering,bankencrisis , als mensen die zeg maar tussen de 5 en tien jaar geleden ingelegd hebben vast zitten dan missen ze alle bedrijven die bv in alternatieve energie zitten om maar iets te noemen.
Maw gedoemd om te mislukken , 30 jaar vooruit beleggen is volstrekt onmogelijk zelfs in obligaties.

[cowgirl]

De meeste (alle?) beleggingshypotheken beleggen in fondsen, niet in bepaalde bedrijven. Zo'n fonds beheert dan de portefeuille en zal verkopen wat mindere vooruitzichten heeft en aankopen wat goede vooruitzichten heeft.
Qua aankoop zal het meestal zo zijn dat je elke maand geld inlegt in het fonds en dus elke maand aandelen bijkoopt, maar als je bijv. eigen vermogen hebt kan je ook een storting ineens doen aan het begin van je hypotheek wat dan dus voldoende moet groeien om de hele hypotheek af te kunnen lossen.

[Anoniem: 9449]

enchion schreef op zondag 30 maart 2008 @ 10:22:
1 vraag uit algemene interesse.

Als je bv 30 jaar geleden een beleggingshypotheek zou hebben afgesloten , zou je volgens de aandelen index curve geld verdiend moeten hebben .
Maar als het hele aandelen pakket 30 jaar geleden is aangekocht , toch niet ???
Dan zou je intel, microsoft,google er bv niet bijgehad hebben , voor alle beursbedrijven geldt toch dat het bedrijf maar tijdelijk bestaat , uiteindelijk zal elk bedrijf van de beurs verdwijnen.

Dus mijn vraag is wordt zo`n pakket in 1 keer aangekocht , wordt het voor de beursnitwit automatisch aangepast aan de huidige gang van zaken ,wordt het in porties gekocht en aan de hand van wat voor soort gegevens.

Er gaan nl nogal wat dingen veranderen energie,globalisering,bankencrisis , als mensen die zeg maar tussen de 5 en tien jaar geleden ingelegd hebben vast zitten dan missen ze alle bedrijven die bv in alternatieve energie zitten om maar iets te noemen.
Maw gedoemd om te mislukken , 30 jaar vooruit beleggen is volstrekt onmogelijk zelfs in obligaties.

Ik vind dit eerlijk gezegd redelijk kansloze vragen.

De post boven je beschrijft letterlijk wat lange termijn marktrendementen zijn geweest. En dat bedrijven een andere naam krijgen of overgenomen worden zegt niets.

Verder is voor een termijn van 30 jaar beleggen heel makkelijk: open een rekening, koop aandelen of obligaties en wacht 30 jaar.

Het probleem is dat mensen vaak niet in termen van 30 jaar kunnen denken: het leven van een mens speelt zich doorgaans af op de korte termijn. Over 30 jaar zul jij waarschijnlijk hele andere beweegredenen hebben dan nu.

[redwing]

Anoniem: 214990 schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 08:10:
[mbr]Afgeplitst van Ervaring met huis kopen deel 4 [/]

Wrong! Dat was de theorie. Check de rentegrafieken.

Dat heb ik een tijdje geleden eens gedaan en toen bleek dat als je over de afgelopen 30 jaar bekeek dat je met een variabele rente weliswaar een aantal pieken hebt (die je wel moet kunnen betalen) maar dat je gemiddeld een stuk goedkoper zat dan als je het voor een aantal jaar vast had gezet. Tuurlijk zitten er jaren tussen dat het slechter gaat en dat merk je met variabele rente eerder, maar gemiddeld over de looptijd van een hypotheek is het goekoper.

Dezelfde theorie dat de historisch rendement op aandelen 8% is? Weer wrong! Check de AEX maar eens vanaf 2000. Degene die toen met een beleggingshypotheek zijn begonnen hebben 0,0 rendement. Sterker nog een negatief rendement!!

AEX heeft niets met rendement te maken. Als je kijkt naar de individuele aandelen zie je dat er iedere dag stijgers en dalers zijn, zelfs als de AEX omlaag gaat. Door de goede aandelen te kopen/verkopen kun je dan toch een goed rendement krijgen (verder kun je via opties zelfs met aandelen die alleen omlaag gaan winst maken)

Beleggingshypotheek wordt de 2e Dexia affaire over 20 jaar!

Dit kan niet. Bij Dexia ging je een lening aan waarna van deze lening aandelen werden gekocht. Als dan de aandelen zakken houdt je aan het eind een lening over waar je mee blijft zitten. Dus wat ze daar deden was :

hypotheek 200.000
lening 100.000 (zo uitgekient dat met het verwachte rendement van 8% of hoger je op die 200.000 uitkomt)

Die lening wordt omgezet in aandelen. Als nu de aandelen aan het eind van de looptijd niets meer waard zijn dan krijg je verschillende problemen. Ten eerste heb je nu 300.000 schuld ipv 200.000, maar daarnaast is de waarde van je huis niet meer genoeg om de totale lening te dekken dus gaat de bank moeilijk doen en moet je dus plotseling meer geld in gaan leggen.

Een huidige belggingshypotheek is heel anders, het geld dat je maandelijks er in stopt wordt in aandelen gezet. Als nu aan het eind van de looptijd de aandelen niets waard zijn heb je alleen je oorspronkelijke hypotheek over. DIt is jammer, maar geen probleem aangezien je huis nog steeds die hypotheek kan dekken en je dus niet met een schuld blijft zitten.

[n4m3l355]

Een vaste stelling is dat mensen die zich niet kunnen veroorloven dat de rente kan spiken zich deze vast dienen te zetten. Hetzelfde gaat op voor de zogenaamde beleggings leningen indien je dit niet kunt dragen moet je er niet aan beginnen.
Nou stel dat je dus niet als sommige je klem zet met een hypotheek dan is het zeker zo voordelig om een rentevoet te nemen die niet vast staat zoals inderdaad te zien is deze zeker over lange periodes erg variabel en kan hier zeker geld mee verdient worden. Maar kan er ook geld mee verloren worden dit is iets wat je zelf dient in te schatten.

Dat daar gelaten, een hoog rendement van 8% is inderdaad hoog als je bedenkt dat langlopende fondsen (van 100 jaar soms) gemiddeld over de gehele periode slechts 7% deden. Dat daar gelaten mensen hebben blijkbaar enkel een bepaalt utopia zoals de TS aangeeft voor ogen met weinig kennis van zaken en kunnen zich dan vervolgens door een Dexia in laten pakken. Dit valt voor mij in hetzelfde rijtje als beleggen in de palm eilanden, natuurlijke selectie heet zoiets. Het is wel jammer dat dit gedrag uiteindelijk beloond wordt door de overheid door het ongeldig te laten verklaren op een futiliteit van 1 handtekening.

[Anoniem: 9449]

n4m3l355 schreef op zondag 30 maart 2008 @ 21:22:
Dat daar gelaten mensen hebben blijkbaar enkel een bepaalt utopia zoals de TS aangeeft voor ogen met weinig kennis van zaken en kunnen zich dan vervolgens door een Dexia in laten pakken. Dit valt voor mij in hetzelfde rijtje als beleggen in de palm eilanden, natuurlijke selectie heet zoiets. Het is wel jammer dat dit gedrag uiteindelijk beloond wordt door de overheid door het ongeldig te laten verklaren op een futiliteit van 1 handtekening.

Heel goed verwoord.

Als het over computers gaat of zelfs natuurkundige vragen dan krijg je hier (op GoT) doorgaans goede en relevante antwoorden.

Als het over financiele vraagstukken gaat dat roepen de meesten (uitzonderingen daargelaten overigens) maar wat. Men voelt zich (in tegenstelling tot bij andere onderwerpen) geroepen om wat te roepen omdat financieen nou eenmaal een belangrijke rol spelen in ieders leven. Dit terwijl mensen zich er (i.h.a.) niet in (willen) verdiepen.

[t_captain]

JeroenB schreef op zaterdag 29 maart 2008 @ 21:43:
Hieraan gerelateerd, hypotheekadviseurs rekenen bij een beleggingshypotheek meestal met een rendement van zo'n 8%. Een tijd terug las ik (ik denk in de consumentengids oid.) dat om een beleggingshypotheek 8% te laten renderen, dat de "markt" (generiek woord voor waarin dan belegd wordt) dan ruim 10% moet doen, ivm. de kosten die je bank/verzekeraar eraf snoept. Is dat waar?

Daar zit wel waarheid in. Meestal zijn de beheerskosten op aandelenfondsen en mixfondsen in de orde 1-1.4%. Op obligatiefondsen 0.75-1%.

Het rekenen met een fictief rendement van 8% wordt vaak gedaan omdat er een paar jaar geleden een gedragscode tot stand is gekomen, die inhoudt dat er geen prognoses met rendementen boven de 8% mogen worden gemaakt (met uitzondering van het historisch rendement als dat hoger is dan 8% - dat staat vaak als een van de prognoses op een offerte).

Met aandelen is 8% niet onrealistisch, als je over een hele lange termijn middelt en een stukje emerging markets meeneemt in ieder geval.
Het probleem is dat de "8%" te pas en te onpas wordt gebruikt. Dus ook voor defensieve beleggingsprofielen die 70% van de inleg in staatsobligaties beleggen. Op obligatiefondsen is 5 a 6% waarschijnlijk realistischer.

[Stampertje]

Anoniem: 214990 schreef op vrijdag 28 maart 2008 @ 20:29:
[...]


Wat is afgelopen jaren? Vanaf 2003 .... ja toen is de AEX verdubbeld.

Nope, vanaf 2000. Maar in principe doet dat niet terzake. Als je een goede fondsbeheerder hebt (of hier zelf de kennis voor hebt) kan je hele leuke rendementen halen bij een dalende beurskoers.

[Rukapul]

Stampertje schreef op maandag 31 maart 2008 @ 09:21:
[...]


Nope, vanaf 2000. Maar in principe doet dat niet terzake. Als je een goede fondsbeheerder hebt (of hier zelf de kennis voor hebt) kan je hele leuke rendementen halen bij een dalende beurskoers.

Noem er eens 5.

[n4m3l355]

Rukapul schreef op maandag 31 maart 2008 @ 09:53:
[...]

Noem er eens 5.

Robeco & GS om mee te beginnen. SNS heeft ook een tal van fondsen die ondanks de neerval goed gepresteerd hebben.

[nare man]

n4m3l355 schreef op zondag 30 maart 2008 @ 21:22:
Het is wel jammer dat dit gedrag uiteindelijk beloond wordt door de overheid door het ongeldig te laten verklaren op een futiliteit van 1 handtekening.

Wel ironisch dat in dit geval jij degene bent die er blijk van geeft weinig kennis van zaken te bezitten.

Bij een huwelijksgoederengemeenschap ben je niet in je eentje. Je beschikt over zaken die mede van iemand anders zijn. Daarom is er aanleiding om bij bepaalde langlopende en/of zwaarwegende verplichtingen, die zwaar op de huwelijksgoederengemeenschap drukken, de handtekening van de ander verplicht te stellen. Denk bijvoorbeeld aan het verkopen of verhypothekeren van de echtelijke woning, het aangaan van borgstellingen, en overeenkomsten tot koop op afbetaling (alhoewel een redelijke toepassing van de bepaling vereist dat het dan wel moet gaan om zwaarwegende verplichtingen, natuurlijk niet om het kopen op afbetaling van een Senseootje). Zie voor dit alles art. 1:88 BW (want daar gaat het om in de Dexia-zaken).

Het aangaan van aandelenlease-verplichtingen is een zeer zwaar op de huwelijksgemeenschap drukkende verplichting. Die verplichting is juridisch als huurkoop te kwalificeren. Dat is nu ook wat de Hoge Raad heeft gezegd. Je koopt immers iets waarvan je de volle eigendom pas verwerft nadat je de laatste deelbetaling hebt verricht. Dat je daarbij het geld waarmee je de koopprijs betaalt ook leent, is voor de kwalificatie niet van belang.

In de Dexia-zaken ging het overigens om zeer assertieve, directe marketing, waarbij meer complexe vragen over de juridische achtergrond van het product ook niet konden worden beantwoord door de salesmensen van Dexia. Ook mensen die wél eigen initiatief toonden en dóór wilden vragen werden aldus binnengeharkt.

Er zijn daar mensen geweest die er schuldenlasten aan hebben overgehouden van 150% van hun netto maandinkomen. Beetje misplaatst dus dat jij zonder meer spreekt over 'natuurlijke selectie' en over een futiliteit die door 'de overheid' (sic) wordt gebruikt om deze overeenkomsten terug te draaien. 'De overheid' heeft hier geen flikker mee te maken. Dexia heeft gewoon hoog spel gespeeld en verloren, ze hebben zich laten bijstaan door een top-advocatenkantoor en krijgen nu gewoon puur juridisch-technisch de deksel op hun neus.

Nu gaat het toevallig over een financieel product waarvan jij als (kennelijk) ingevoerd persoon zegt dat iedereen dat had moeten weten en waarvan jij stelt dat het natuurlijke selectie is als je het niet hebt gezien, maar de volgende keer is het iets juridisch waar jij de ballen verstand van hebt en waar jíj door middel van 'natuurlijke selectie' wordt ingeluisd. Dan ben jij degene die 200 euro per uur aan een advocaat kan betalen om je uit de shit te halen.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 31-03-2008 11:50 ]

[n4m3l355]

Nogmaals.. men kijkt enkel naar mogelijke rendement cijfers van 8% en denkt hier verder niet bij na. Vervolgens worden deze mensen door Dexia (andere banken hebben vergelijkbare constructies overigens) en men tekent dit zonder enige vorm van verder erbij na te denken. Natuurlijk heeft een keuze als deze een hoge belasting op diens onderlinge relatie, maar is dit iets waar een bank iets mee van doen heeft? Het is uiteindelijk een zakenlijke overeenkomst en hoe jij het verder rond breid is iets waar een bank eigenlijk geen intresse mee heeft. Vervolgens als deze ipv door 2 man door 1 man is getekend gaat men wanneer het fout uitpakt naar de rechtbank, waren deze mensen als de situatie omgekeerd was ook naar de rechtbank gestapt omdat ze teveel hadden gekregen? Het is allemaal dan wel vrij betrekkelijk dat enkel in diens nadeel op de puntjes te kijken en anders niet.

Tevens vraag ik me ten zeerste af indien je dus voor 150% laat klem zetten door een bank je er uberhaubt aan uit denkt te komen. Dit is bij voorbaat nog voor je een overeenkomst aangaat al een uiterst ongezonde thuis situatie creeeren waar men nooit geen kans had bij voorbaat. Tevens vraag ik me ten sterkste af indien men zulke zware leningen voor een woning nodig heeft of deze mensen uberhaubt dienen te wonen in een woning van dat formaat of uberhaubt dienen een woning te kopen. Dit wordt overigens enkel weer bevestigd als men denkt dat over de afgelopen 25 jaar het aantal huurders gekrompen is met meer dan 20%. Een groot deel van deze niet huurders willen graag een woning maar zitten dus wel zeer moeilijke hypotheken.

En natuurlijk kunnen we het gooien op mogelijke regelgeving die opgesteld is in het voordeel van de burger om deze te beschermen. Maar als ze dit soort grappen uithalen...

[RemcoDelft]

Even lichtelijk offtopic, maar is het hele bestaan van beleggings- en spaarhypotheken niet een reden om de hypotheekrenteaftrek op de schop te doen? De renteaftrek was nooit bedoeld om spaarconstructies fiscaal aantrekkelijk te financieren!

[Zorg]

RemcoDelft schreef op maandag 31 maart 2008 @ 12:31:
Even lichtelijk offtopic, maar is het hele bestaan van beleggings- en spaarhypotheken niet een reden om de hypotheekrenteaftrek op de schop te doen? De renteaftrek was nooit bedoeld om spaarconstructies fiscaal aantrekkelijk te financieren!

Lijkt me niet. De prmie van het beleggingsgedeelte is niet aftrekbaar Ik denk dat het enige doel ermee is om voor de banken zo veel mogelijk winst te genereren en voor de tussenpersonen zoveel mogelijk provisie.

Ik heb zelf een beleggingshypotheek. Ik betaal 75,- per maand (jaja! big spender ) wat wordt belegd in verschillende fondsen. Van die 75 gaat ook nog de beheerskosten af en mijn overlijdingsrisicoverzekering (vind het wel een prettig idee dat wanneer ik kom te overlijden dat mijn vriendin dan gewoon kan blijven wonen waar we nu wonen). Al met al heb ik quite gespeeld over de afgelopen 2 jaar (moeilijk iets van te zeggen... het is maar 2 jaar...)

Waarom de overheid er nu een probleem mee heeft is de 8% regel. Dit wordt in het algemeen bijna niet gehaald door de hypotheekverstrekkers. Kortom ze hebben mij verteld dat over 30 jaar, als alles zo doorloopt zoals het zou moeten gaan ik circa 80.000 heb om mijn hypotheek mee af te lossen. Het gevolg is dan dat als ik hier zou blijven wonen en 30 jaar lang dit door zou laten gaan ik dan mijn maandlasten kan verlagen omdat ik dan niet een hypotheek heb van 125.000 maar een hypotheek van 45.000

boef*kingwoohoo....

a) ik blijf hier geen 28 jaar nog wonen, sterker nog ik ben bezig met een andere woning)
b) over 28 jaar is mijn woning veel meer waard
c) over 28 jaar is mijn restschuld (de beleggingspot doet niks, gaat blut) laten we zeggen 125.000 (ik los niks af en ben al mijn inleg kwijt), wat is dan 125k nog? niks meer na inflatie e.d.

kortom.... in het allerergste geval... is er niks aan de hand....

Men wordt alleen zo superbang gemaakt met de hypotheekcrisis in Amerika. Waarbij weet ik hoeveel % een kortlopende hypotheek heeft (met een variabele rente) als dan ineens de rente van 3% naar 10% merk je dat in je maandlasten natuurlijk. Tel eens na... hoeveel mensen ken jij met een variabele rente op de hypotheek?? Het kan zijn dat eens een enkeling over een paar jaar (omdat dan de rentevasteperiode bijv. afloopt) iemand niet meer a.d.h.v. zijn/haar inkomen een nieuwe hypotheek kan afsluiten voor de hoogte van de woning....

[Rukapul]

n4m3l355 schreef op maandag 31 maart 2008 @ 10:07:
[...]

Robeco & GS om mee te beginnen. SNS heeft ook een tal van fondsen die ondanks de neerval goed gepresteerd hebben.

Dank dat je de uitdaging aanneemt. De initialen GS kon ik niet herleiden tot een algemene aanbieder van fondsen dus ik beperk me even tot Robeco en SNS.

Overzicht rendementen Robeco fondsen over de afgelopen 3 maanden bij Morningstar: alleen hun commodity fund en enkele geldmarkt en obligatiefondsen hebben een positief rendement. Deze fondsen vallen echter af omdat ze zich beperken tot 1 soort belegging (en de consument bij omslag van de markt zelf moet ingrijpen ipv een beheerder dat te laten doen). Kijken we naar de Robeco mix fondsen welke 'door middel van een actief mixbeleid een hoger rendement' trachten te behalen dan zien we voor alle fondsen een negatief rendement.

Overzicht rendementen SNS fondsen over de afgelopen 3 maanden bij Morningstar: behalve 2 geldmarkt- en obligatiefondsen staan staat er geen enkel fonds op winst. Alle mixfondsen die in diverse beleggingscategorien mogen beleggen staan negatief.

Al met al ondersteunt dit niet je opmerking dat

Als je een goede fondsbeheerder hebt [...] kan je hele leuke rendementen halen bij een dalende beurskoers.

als we dat betrekken op fondsen die voor jan modaal beschikbaar zijn om aan zijn beleggingshypotheek te koppelen.

[n4m3l355]

Ik kan de laatste Safe niet zo snel vinden maar tot eind jan heb ik wel een tal van fondsen van Robeco die over 12 maanden wel positief (lees 7%+) hebben gedraaid. Wel te weten Robeco Asia Pacific Equities D, Robeco Chinese Equities, Robeco Consumer Goods EquitiesD, Robeco Emerging Markets D, Roberco Emerging Stars D, Robeco Energy Equities D, Robeco Food & Agri Equities D, Robeco Hollands Bezit, Robeco IT Equities D en Robeco Telecom Services Equities D. Typisch genoeg zijn deze allemaal wel boven gemiddeld risico vol. Wat op zich wel interessanter is dat men in die van Maart spreekt over juist lange termijn beleggingen die eigenlijk dezelfde rendementen draaien maar dus niet met het hoge risico in hun profiel. Echter dan praat men wel over 10+ jaar.
Bij mijn weten heeft SNS ook een fonds dat doet in het beleggen van water ontwikkelingen die (kleine 6 maanden geleden wel toen ik dat voor ogen had) ook een net rendement draaide over de afgelopen 3 jaar.
GS=Goldman Sachs, die hebben offshore fondsen die toevalligerwijze weer in Luxemburg zitten. Ook die draaien nette rendementen ondanks een sterke neerval.

Wat overigens wel belangrijk is om in gedachte te nemen om verder te kijken dan slechts 3 maanden. Zeker de afgelopen maanden hebben we (wat zelfs een niet beleggings econoom als ik) een aardige puinhoop meegemaakt en zijn met name fondsen die in Azie gevestigd zijn erg sterk opkomend. Iets wat met de fondsen van Robeco boven genoemd enkel bevestigd wordt.

[Stampertje]

Rukapul schreef op maandag 31 maart 2008 @ 09:53:
[...]

Noem er eens 5.

Waarom, ik weet er 1 en dat is voor mij genoeg. Ik zit bij Allianz Asset Management (voorheen Holland Beleggers Groep). De afgelopen paar maanden zit ik wel in een negatieve spiraal, maar over het geheel genomen klaag ik niet.

Edit: Waarmee ik niet mijn eigen ervaringen wil ondermijnen, maar de afgelopen maanden is dus voor het eerst dat ik een neerwaartse spiraal heb

[ Voor 18% gewijzigd door Stampertje op 01-04-2008 07:55 ]

[Rukapul]

n4m3l355 schreef op maandag 31 maart 2008 @ 22:18:
Ik kan de laatste Safe niet zo snel vinden maar tot eind jan heb ik wel een tal van fondsen van Robeco die over 12 maanden wel positief (lees 7%+) hebben gedraaid. Wel te weten Robeco Asia Pacific Equities D, Robeco Chinese Equities, Robeco Consumer Goods EquitiesD, Robeco Emerging Markets D, Roberco Emerging Stars D, Robeco Energy Equities D, Robeco Food & Agri Equities D, Robeco Hollands Bezit, Robeco IT Equities D en Robeco Telecom Services Equities D. Typisch genoeg zijn deze allemaal wel boven gemiddeld risico vol. Wat op zich wel interessanter is dat men in die van Maart spreekt over juist lange termijn beleggingen die eigenlijk dezelfde rendementen draaien maar dus niet met het hoge risico in hun profiel. Echter dan praat men wel over 10+ jaar.
Bij mijn weten heeft SNS ook een fonds dat doet in het beleggen van water ontwikkelingen die (kleine 6 maanden geleden wel toen ik dat voor ogen had) ook een net rendement draaide over de afgelopen 3 jaar.

De fondsen die je noemt zijn allemaal sectorfondsen die sterk afhankelijk zijn van de tijdsgeest. Om je stelling te onderbouwen zou je dus een mix-/paraplufonds moeten benoemen van de betreffende aanbieder die op de juiste momenten weet te switchen tussen sectorfondsen.

GS=Goldman Sachs, die hebben offshore fondsen die toevalligerwijze weer in Luxemburg zitten. Ook die draaien nette rendementen ondanks een sterke neerval.

Ah. Voor zover ik heb kunnen nagaan zijn die fondsen niet breed beschikbaar op de Nederlandse markt.

Wat overigens wel belangrijk is om in gedachte te nemen om verder te kijken dan slechts 3 maanden. Zeker de afgelopen maanden hebben we (wat zelfs een niet beleggings econoom als ik) een aardige puinhoop meegemaakt en zijn met name fondsen die in Azie gevestigd zijn erg sterk opkomend. Iets wat met de fondsen van Robeco boven genoemd enkel bevestigd wordt.

Ik kijk ook wel verder dan 3 maand, maar ik verwacht eenvoudig dat degene die stelt, ook bewijst Met beleggingen is het altijd zo dat de periode neerwaarts korter is dan opwaarts, en de afgelopen 3 maand was een uitstekend voorbeeld daarvan.

Daarnaast is hierboven in het topic beweerd dat men goede positieve rendementen kan boeken in neerwaartse markten, desnoods door short te gaan, etc. In theorie kan dat inderdaad, maar het overgrote merendeel van de aanbieders gebruikt die middelen nauwelijks tot niet, of gebruikt ze niet zodanig goed dat dit tot absolute positieve rendementen leidt.

Stampertje schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 07:43:
[...]


Waarom, ik weet er 1 en dat is voor mij genoeg. Ik zit bij Allianz Asset Management (voorheen Holland Beleggers Groep). De afgelopen paar maanden zit ik wel in een negatieve spiraal, maar over het geheel genomen klaag ik niet.

Edit: Waarmee ik niet mijn eigen ervaringen wil ondermijnen, maar de afgelopen maanden is dus voor het eerst dat ik een neerwaartse spiraal heb

Zoals ik al zei hierboven, gaat het me slechts om dat de gene die stelt ook bewijst

Dat iedereen z'n eigen favoriete aanbieder heeft en z'n eigen beleggingsoverwegingen en -strategie heeft is maar goed ook. Mocht iemand anders echter daardoor op ideeen gebracht worden dan is het wel zo fijn als hij die ideeen ook in de praktijk kan brengen door bij de juiste aanbieder aan te kloppen.

[t_captain]

n4m3l355 schreef op zondag 30 maart 2008 @ 21:22:
Dat daar gelaten mensen hebben blijkbaar enkel een bepaalt utopia zoals de TS aangeeft voor ogen met weinig kennis van zaken en kunnen zich dan vervolgens door een Dexia in laten pakken. Dit valt voor mij in hetzelfde rijtje als beleggen in de palm eilanden, natuurlijke selectie heet zoiets. Het is wel jammer dat dit gedrag uiteindelijk beloond wordt door de overheid door het ongeldig te laten verklaren op een futiliteit van 1 handtekening.

Dat kan ik geen futiliteit noemen. Het gaat in het geval van Dexia om aandelenlease constructies, de combinatie van een krediet en een beleggingspolis dus.

Wanneer je in Nederland een krediet wilt slijten aan iemand die getrouwd is, dan zal zijn/haar partner moeten meetekenen. En terecht, want de klant gaan een aflossingsverplichting aan waarvoor zijn/haar partner ook aansprakelijk is.
Als Dexia nalatig is om de juiste handtekeningen te verzamelen dan is de overeenkomst gewoon niet rechtsgeldig.

[t_captain]

Zorg schreef op maandag 31 maart 2008 @ 18:36:
[...]


Ik heb zelf een beleggingshypotheek. Ik betaal 75,- per maand (jaja! big spender ) wat wordt belegd in verschillende fondsen. Van die 75 gaat ook nog de beheerskosten af en mijn overlijdingsrisicoverzekering (vind het wel een prettig idee dat wanneer ik kom te overlijden dat mijn vriendin dan gewoon kan blijven wonen waar we nu wonen). Al met al heb ik quite gespeeld over de afgelopen 2 jaar (moeilijk iets van te zeggen... het is maar 2 jaar...)

Met die 75 euro per maand zit je echt in het gebied van de polissen die nooit wat gaan opleveren. Kijk eens naar de volgende kosten:
- vaste poliskosten, vaak 7 euro per maand.
- overlijdensrisico, ik weet niet hoeveel je hebt verzekerd, hoe oud jij en jouw vriendin zijn, maar ik denk gauw 20 euro per maand.
- aankoopkosten, typisch 7%.
Dan blijft er een euro of 45 over wat wordt belegd. Bij een spaarrekening (tegenwoordig ook in box 1 mogelijk, trefwoord "banksparen") zou er zo'n 55 euro in de pot gaan (75-overlijdensricoverzekering). Je moet een behoorlijk rendement halen op je beleggingen en lang blijven zitten voordat je die 10 euro per maand gaat goedmaken met het beleggingsrendement op 45 euro t.o.v. de spaarrente over 55 euro.

[...]
a) ik blijf hier geen 28 jaar nog wonen, sterker nog ik ben bezig met een andere woning)
b) over 28 jaar is mijn woning veel meer waard
c) over 28 jaar is mijn restschuld (de beleggingspot doet niks, gaat blut) laten we zeggen 125.000 (ik los niks af en ben al mijn inleg kwijt), wat is dan 125k nog? niks meer na inflatie e.d.

Twee opmerkingen:
1. dat je gaat verhuizen betekent niet automatisch dat je de lening en kapitaalverzekering moet oversluiten. Dat advies krijg je natuurlijk wel (nieuwe producten is nieuwe provisie voor de adviseur).

Ten aanzien van de lening: je kunt meestal boetevrij inlossen bij vekoop van je huis. Dan moet je dus kijken naar je huidige rente+voorwaarden t.o.v. wat je kunt krijgen in een nieuw contract. Het kan aantrekkelijk zijn om over te sluiten, het kan ook beter uitkomen om je huidige lening mee te nemen. Hou ook rekening met de bemiddelingsprovisie (vaak 1%) bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

Ten aanzien van de kapitaalverzekering: hier is het doorgaans beter om de polis voort te zetten. Als je 1 polis afkoopt om met dat geld een volgende te beginnen, dan betaal je zo 7% aankoopkosten. Vooral als je al een flink bedrag hebt gespaard tikt dit aan.
Bovendien hebben sommige beleggingsverzekeringen een constructie waarin de poliskosten gedurende de eerste 5 of 10 jaar hoger zijn en daarna lager. Dat is een extra motivatie om te blijven zitten.

2. met jouw punten b en c raak je een heel goed punt.
Je moet namelijk kijken naar het hele plaatje. Wat is over 30 jaar de waarde van je huis en hoeveel hypotheek heb je nog? Wil je met je pensioen in hetzelfde huis blijven wonen of ga je dan kleiner wonen? Hoe hoog is dan je inkomen (loon dan wel pensioen)? Hoeveel wil je daarvan nog betalen aan rente?

[RemcoDelft]

Zorg schreef op maandag 31 maart 2008 @ 18:36:
b) over 28 jaar is mijn woning veel meer waard

kortom.... in het allerergste geval... is er niks aan de hand....

Waarbij weet ik hoeveel % een kortlopende hypotheek heeft (met een variabele rente) als dan ineens de rente van 3% naar 10% merk je dat in je maandlasten natuurlijk

Ik meen dat 30 jaar geleden de huizenprijzen hard kelderden... Over 28 jaar is de baby boom generatie overleden of in het bejaardenhuis, en zijn er opeens veel meer woningen te koop. Het zou zomaar kunnen dat de huizenprijzen op de lange termijn weer gaan dalen, de huidige prijzen voor 4 muren en een dak hebben niets met de bouwkosten te maken! Combineer dat met een zeer hoge rente, die de paar jaar "rentevast" overleeft, en zeer veel mensen zitten opeens met een heel duur huis, waar ze de maandlasten niet van kunnen betalen, en wat ze alleen voor weinig kunnen verkopen! Dit wordt dan de nieuwe "Dexia"-affaire, waarna mensen weer zullen zeggen "we wisten het niet"!
Het is toch ronduit raar dat iedereen belachelijk veel geld betaald voor een klein huisje, simpelweg "omdat iedereen dat doet en de prijzen toch blijven stijgen"? Dit is geen gezonde markt, en het zal ook niet onbeperkt zo door kunnen gaan.
30 jaar geleden kon een 1-verdiener in 30 jaar z'n hypotheek aflossen, nu hebben veel tweeverdieners een aflossingsvrije hypotheek om alles te kunnen betalen, en dan wonen ze nog in een kleiner huis ook...

Offtopic: het zou ook veel beter zijn voor diverse punten als een huis gewoon minder waard wordt, net als een auto/fiets/spijkerbroek! Een gezonde markt zou hier voor zorgen. Alleen al dat mensen zeggen "ik wil de kosten-koper terugverdienen"...

[n4m3l355]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 09:53:
[...]
30 jaar geleden kon een 1-verdiener in 30 jaar z'n hypotheek aflossen, nu hebben veel tweeverdieners een aflossingsvrije hypotheek om alles te kunnen betalen, en dan wonen ze nog in een kleiner huis ook...

30 jaar geleden huurde die 20%+ van de bevolking dus die hadden dit hele probleem niet, dat samen met een overheid die kunstmatig de huizenmarkt omhoog stuwen levert dus dit soort taferelen op.

@Rakupul, daar kom ik vanavond op terug met mn papieren

[ Voor 5% gewijzigd door n4m3l355 op 01-04-2008 10:18 ]

[t_captain]

RemcoDelft schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 09:53:
[...]

Ik meen dat 30 jaar geleden de huizenprijzen hard kelderden...

In 1979 piekte de huizenmarkt, na een lange periode van stijging. De jaren 50-70 werden gekenmerkt door grote tekorten aan woningen (de bekende "woningnood" die is ontstaan door de vernietiging van veel huizen in WOII en daarna de sterke groei van de bevolking, de babyboom generatie) en door een stevige groei van de economie en het inkomen van met name werkende mensen. Dus: meer inkomen om te besteden en een schaarste die ertoe leidt dat mensen een groter deel van hun inkomen moeten besteden aan een woning. Dubbel prijs voor de huizenmarkt.

Toen ontstond de situatie dat de woningnood zo'n beetje was weggewerkt (is je ooit opgevallen hoeveel woonwijken er uit de jaren 60 en 70 dateren?), samen met een stagnerende economische groei en een hard oplopende rente. (die ging richting de 12% begin jaren 80). Dat waren de drie ingredienten van de crash. Huizen verloren ongeveer 30% van hun waarde en het duurde tot 1992 dat de oude piek werd overtroffen.

Over 28 jaar is de baby boom generatie overleden of in het bejaardenhuis, en zijn er opeens veel meer woningen te koop. Het zou zomaar kunnen dat de huizenprijzen op de lange termijn weer gaan dalen, de huidige prijzen voor 4 muren en een dak hebben niets met de bouwkosten te maken!

Dat is een goede analyse, de bevolkingsgroei van Nederland vlakt af en zo rond 2040 zal de bevolking waarschijnlijk zelfs geljk blijven/beginnen met krimpen. Deze cijfers laten zich in grote lijnen vrij aardig voorspellen.

Ik heb nog een factor: Nederlanders hebben gigantische bedragen aan al dan niet indirecte beleggingen, als onderdeel van hun pensioen. Een belangrijk deel van die beleggingen zit in obligaties. Als de groep pensionado's groeit en de groep werkenden daalt, dan zullen die reserves niet groeien maar krimpen. Gevolg is een krapper aanbod van kapitaal en dus misschien een stijgende rente.

Dus inderdaad, reken je niet al te rijk met de waarde van je huis over 30 jaar.
Maar aan de andere kant, geen paniek. Ook rond 1979 was er geen periode van 30 jaar de huizenprijs op het eind lager was dan aan het begin. Wie een huis kocht in 1952 had in 1982 nog steeds een goede winst. En wie in 1977 kocht had in 2007 ook winst.

[LuCarD]

Volgens mij moet je ook nog rekening houden met inflatie.

Want stel je voor je hebt een huis met een hypotheek schuld van 100k die je niet aflost. Na 30jaar is de schuld dus nog steeds 100k, maar bij een gemiddelde inflatie van 1,5% voelt dat aan als een schuld van 64k. Dat is dus een gevoelsmatige schuld vermindering van 36%.

Of heb ik dat nu helemaal mis?

[Zorg]

t_captain schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 09:28:
[...]


Met die 75 euro per maand zit je echt in het gebied van de polissen die nooit wat gaan opleveren. Kijk eens naar de volgende kosten:
- vaste poliskosten, vaak 7 euro per maand.
- overlijdensrisico, ik weet niet hoeveel je hebt verzekerd, hoe oud jij en jouw vriendin zijn, maar ik denk gauw 20 euro per maand.
- aankoopkosten, typisch 7%.
Dan blijft er een euro of 45 over wat wordt belegd. Bij een spaarrekening (tegenwoordig ook in box 1 mogelijk, trefwoord "banksparen") zou er zo'n 55 euro in de pot gaan (75-overlijdensricoverzekering). Je moet een behoorlijk rendement halen op je beleggingen en lang blijven zitten voordat je die 10 euro per maand gaat goedmaken met het beleggingsrendement op 45 euro t.o.v. de spaarrente over 55 euro.

Het is inderdaad een bedrag waar ook de overleidingsrisico vanaf gaat. En inderdaad ook kosten. Maar het is een bedrag wat wij absoluut niet missen (stel ik verhoog het naar 200, dan merk ik het maandelijks wel natuurlijk) Ik heb nu in 2 jaar tijd mijn inleg nog steeds, kortom ik klaag niet... met sparen over dat bedrag hebben we het ook over een rente van zeg 100,-
Als ik nou mijn woning verkoop dan los ik daarmee de hypotheek in. Ik ga er even gemakshalve vanuit dat ik quite speel (ik heb een woning van 125k helemaal klaar/af, dit is de imo reele marktprijs).

Dan zit ik nog met me kapitaalverzekering, op dit moment zeg even 1.500 waard. Niet echt interessant om het te gebruiken... laat ik de kapitaalverzekering of gewoon onverpand aan de woning doorlopen (excl. of incl overleidingsrisico) en bekijk elk jaar of ik het aanhoud of niet...

Stel ik sluit weer een nieuwe hypotheek af. Dan kan ik het ook daar weer aan verpanden. Ik zie de kapitaalverzekering puur als extra en niets meer dan dat. Ik heb niet de illusie dat ik er ooit mijn hypotheek mee in zal lossen. Als je immers de woning verkoopt dan los je daarmee de gehele hypotheek in. In het ergste geval zal het iets minder zijn. Maar als huizenprijzen 25% dalen dan kan je je misschien beter afvragen of je niet nog even in de huidige woning zal blijven wonen

Twee opmerkingen:
1. dat je gaat verhuizen betekent niet automatisch dat je de lening en kapitaalverzekering moet oversluiten. Dat advies krijg je natuurlijk wel (nieuwe producten is nieuwe provisie voor de adviseur).

Ten aanzien van de lening: je kunt meestal boetevrij inlossen bij vekoop van je huis. Dan moet je dus kijken naar je huidige rente+voorwaarden t.o.v. wat je kunt krijgen in een nieuw contract. Het kan aantrekkelijk zijn om over te sluiten, het kan ook beter uitkomen om je huidige lening mee te nemen. Hou ook rekening met de bemiddelingsprovisie (vaak 1%) bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek.

Ten aanzien van de kapitaalverzekering: hier is het doorgaans beter om de polis voort te zetten. Als je 1 polis afkoopt om met dat geld een volgende te beginnen, dan betaal je zo 7% aankoopkosten. Vooral als je al een flink bedrag hebt gespaard tikt dit aan.
Bovendien hebben sommige beleggingsverzekeringen een constructie waarin de poliskosten gedurende de eerste 5 of 10 jaar hoger zijn en daarna lager. Dat is een extra motivatie om te blijven zitten.

Voortzetten is inderdaad altijd beter. Je hebt circa 30 jaar de tijd om uit te stappen wanneer je maar wilt en wanneer het maar interessant voor je is. Als ik er geen winst mee haal dan stap ik niet uit simpel als dat

Tuurlijk willen adviseurs dat je de kapitaalverzekering ook beindigd en weer een (vaak excact dezelfde) afsluit. Over de eerste jaren krijgen ze dikke provise. En je mag mij de eerste echt eerlijke adviseur aanwijzen.... ik ken ze niet en volgens mij bestaan ze ook niet (no offense maar zo zie ik het).

LuCarD schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 11:27:
Volgens mij moet je ook nog rekening houden met inflatie.

Want stel je voor je hebt een huis met een hypotheek schuld van 100k die je niet aflost. Na 30jaar is de schuld dus nog steeds 100k, maar bij een gemiddelde inflatie van 1,5% voelt dat aan als een schuld van 64k. Dat is dus een gevoelsmatige schuld vermindering van 36%.

Of heb ik dat nu helemaal mis?

Nee hoor dit heb je goed

Stel iemand kocht in 1985 een woning van 125.000 (gulden). Dit was destijds de prijs van een normale woning in Friesland. Dezelfde woning kost nu misschien € 150.000. De schuld is dus nu nog maar €56.722, dit kan je bij Frisia zowat lenen met een BKR notatie!

[ Voor 9% gewijzigd door Zorg op 01-04-2008 11:53 ]

[n4m3l355]

Zorg schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 11:48:

Stel iemand kocht in 1985 een woning van 125.000 (gulden). Dit was destijds de prijs van een normale woning in Friesland. Dezelfde woning kost nu misschien € 150.000. De schuld is dus nu nog maar €56.722, dit kan je bij Frisia zowat lenen met een BKR notatie!

Dat is vrij substantieel, tenzij je overweegt om daarna weer in een huis van 125,000 gulden te gaan wonen zul je deze zogenaamde winst nergens terug zien aangezien andere huizen net zo sterk in waarde zijn gestegen met als gevolg dat indien je verkast (tenzij dit pand gekocht is op het oogpunt om een mogelijke winst binnen een x periode te halen) zal het net zo duur zijn, indien niet duurder. Imo rekenen zich veel mensen rijk met deze zogenaamde waarde stijging van huizen die kunstmatig door de overheid gecreerd wordt terwijl deze waardestijging enkel invloed heeft op jou maandelijkse lasten maar geen invloed heeft of nihiel op een toekomstig huis.
---edit---
Een leukere bijkomstigheid natuurlijk met een hypotheek is wel zoals je aangeeft dat over een langere periode het aflossen van deze hypotheek normaal makkelijker moet verlopen dankzij de inflatie.

[ Voor 9% gewijzigd door n4m3l355 op 01-04-2008 11:58 ]

[Zorg]

n4m3l355 schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 11:57:
[...]


Dat is vrij substantieel, tenzij je overweegt om daarna weer in een huis van 125,000 gulden te gaan wonen zul je deze zogenaamde winst nergens terug zien aangezien andere huizen net zo sterk in waarde zijn gestegen met als gevolg dat indien je verkast (tenzij dit pand gekocht is op het oogpunt om een mogelijke winst binnen een x periode te halen) zal het net zo duur zijn, indien niet duurder. Imo rekenen zich veel mensen rijk met deze zogenaamde waarde stijging van huizen die kunstmatig door de overheid gecreerd wordt terwijl deze waardestijging enkel invloed heeft op jou maandelijkse lasten maar geen invloed heeft of nihiel op een toekomstig huis.
---edit---
Een leukere bijkomstigheid natuurlijk met een hypotheek is wel zoals je aangeeft dat over een langere periode het aflossen van deze hypotheek normaal makkelijker moet verlopen dankzij de inflatie.

Tuurlijk, het is lood om oud ijzer.... je moet inderdaad weer een woning terugkopen waardoor je er niet veel mee opschiet. Maar het biedt wel degelijk voordelen. Stel ik zal een 50.000 overwaarde hebben en ben weer opzoek naar een woning van 300.000. Van deze overwaarde steek ik 25.000 in de nieuwe woning, ik moet dan nog 275.000 op hypotheek hebben. Je hebt dan wel 25.000 op je bankrekening staan waarmee je leuke dingen (lees leven!) kan doen. (wel rekening houden met het feit dat dan maar 250k aftrekbaar is voor de belastingdienst)

Ik persoonlijk zou de bovenstaande constructie een stukker prettiger/leuker vinden dan 5 tientjes in de maand minder hypotheeklast (maar dat is mijn voorkeur...)

[t_captain]

LuCarD schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 11:27:
Volgens mij moet je ook nog rekening houden met inflatie.

Klopt, met inflatie worden schulden minder waard.

Maar waar het om gaat is de hoogte van de restschuld (danwel de nieuwe hypotheekschuld na verhuizen en/of herfinancieren) in relatie tot je inkomen tegen die tijd.

In de loonstijgingen en indexering van pensioenen en AOW uitkeringen komt de inflatie al terug. Zou je die nog eens meetellen dan tel je deze factor dubbel.
Een restschuld van een ton is over 30 jaar nog steeds een ton die je moet herfinancieren of inlossen, geen 64.000. Maar de pensioenen hebben wel 30 indexeringen gehad.

[t_captain]

Zorg schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 11:48:
[...]

Dan zit ik nog met me kapitaalverzekering, op dit moment zeg even 1.500 waard. Niet echt interessant om het te gebruiken... laat ik de kapitaalverzekering of gewoon onverpand aan de woning doorlopen (excl. of incl overleidingsrisico) en bekijk elk jaar of ik het aanhoud of niet...

Let wel op de fiscale consequenties.
Een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) valt in box 1 i.p.v. box 3. Dat heeft de volgende voordelen:
- niet elk jaar vermogensrendementheffing a 1.2%
- als je aan de regels voldoet, belastingvrije uitkering aan het eind van de rit

Voldoe je niet aan de regels, dan is de uitkering belast in box1. Het gaat dan om de winst van de polis (dus de eindwaarde/uitkering - de ingelegde premies ex ORV). Belasting vindt plaats tegen progressief tarief IB, kan dus oplopen tot 52%.

Als je de polis losmaakt van een hypotheek en laat doorlopen, gebeurt het volgende
- KEW (box 1) wordt omgezet in kapitaalverzekering (box 3)
- de winst van de polis wordt berekend en beschouwd als een (fictieve) uitkering. Je haalt immers je geld uit box 1 en stopt het in een andere box.
- belasting over die dat bedrag wordt aangeslagen in box 1
- daarna elk jaar belasting in box 3 o.b.v. de gemiddelde waarde in het economisch verkeer op 1-1 en 31-12
- als je ooit nog stopt met de kapitaalverzekering, is de uitkering wel netto.

Regels voor KEW:
- bandbreedte van de premie: maximaal 10:1 verhouding tussen de hoogste (jaar-) premie en de laagste
- gekoppeld aan hypotheek: uitkeringen moeten worden gebruikt om de hypotheekschuld in te lossen (moet ook uit polisblad van de KEW blijken)
- 20 jaar looptijd om in aanmerking te komen voor de hoge vrijstelling
(na 15 jaar is er ook een vrijstelling maar die is veel kleiner)

Stel ik sluit weer een nieuwe hypotheek af. Dan kan ik het ook daar weer aan verpanden.

En als je een beetje tevreden bent over je kapitaalverzekering is dat veel slimmer als een nieuwe:)

En je mag mij de eerste echt eerlijke adviseur aanwijzen.... ik ken ze niet en volgens mij bestaan ze ook niet (no offense maar zo zie ik het).

Er zijn imho 3 soorten:
a) provisieboeven
b) mensen die hun vak maar net snappen en daardoor niet altijd de slimste en meest passende constructies aanbieden (ik heb een keer meegemaakt dat iemand gewoon onze situatie niet snapte en daardoor met een slecht passende aanbieding kwam. zat verder geen kwade wil in, maar het was gewoon geen handige constructie)
c) goede adviseurs

Natuurlijk is het provisie-system erop gericht om de adviseurs uit groep c naar groep a te verplaatsen:)
Er zijn ook adviseurs die op uurtarief werken en alle eventuele provisies doorgeven aan de klant. Dat zie je gelukkig steeds meer komen. Die kunnen wel degelijk eerlijk zijn.

[Rukapul]

t_captain schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 09:28:
[...]


Met die 75 euro per maand zit je echt in het gebied van de polissen die nooit wat gaan opleveren. Kijk eens naar de volgende kosten:
- vaste poliskosten, vaak 7 euro per maand.
- overlijdensrisico, ik weet niet hoeveel je hebt verzekerd, hoe oud jij en jouw vriendin zijn, maar ik denk gauw 20 euro per maand.
- aankoopkosten, typisch 7%.
Dan blijft er een euro of 45 over wat wordt belegd. Bij een spaarrekening (tegenwoordig ook in box 1 mogelijk, trefwoord "banksparen") zou er zo'n 55 euro in de pot gaan (75-overlijdensricoverzekering). Je moet een behoorlijk rendement halen op je beleggingen en lang blijven zitten voordat je die 10 euro per maand gaat goedmaken met het beleggingsrendement op 45 euro t.o.v. de spaarrente over 55 euro.

Of je de ORV moet meerekenen is een vraag apart. In mijn ogen is het een product waar je zelf wat aan hebt en voor kiest en dus eigenlijk niet mee moet rekenen. Ik ga dus uit van een inleg van 55 euro (75-20). Is het trouwens gebruikelijk dat de poliskosten en ORV van de inleg of van het opgebouwde kapitaal ontrokken worden? Dat scheelt nl. 7% over dat gedeelte van de kosten.

Het is wel een hele harde waarheid die overblijft:
* 55 euro inleg
* 7 euro poliskosten
* 3.36 aanschafkosten (7% over 55-7, maar bij ontrekking aan het kapitaal geldt: 5,25, 7% over 75)
Startrendement voor elke euro die in de belegging gestopt wordt: -18.8% Bij een rendement van 8% heb je 3! jaar nodig om op een netto rendement van 0% uit te komen. Bij een redement van 6% al 4 jaar, bij een rendement van 4% 6 jaar. En dan praten we over netto rendementen. Typisch zal er dus een bruto rendement van 1% hoger behaald moeten worden.

In dit licht kun je je afvragen waarom je de laatste paar jaar nog premie zou storten in een beleggingspolis. Door de 7% aanschafkosten kan uit die euro's onmogelijk een positief rendement volgen. (De vaste poliskosten heb je sowieso, maar kun je in theorie omslaan over het gehele belegde kapitaal wat ik hiervoor niet heb gedaan.)

Overigens geldt bovenstaande ook voor een spaarhypotheek, maar dan zijn de kosten typisch lager. 3 euro vaste kosten per polis per maand en 3% voor het equivalent van de aanschafkosten.

[MrScratch]

t_captain schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 14:01:
[...]
Regels voor KEW:
- bandbreedte van de premie: maximaal 10:1 verhouding tussen de hoogste (jaar-) premie en de laagste
- gekoppeld aan hypotheek: uitkeringen moeten worden gebruikt om de hypotheekschuld in te lossen (moet ook uit polisblad van de KEW blijken)
- 20 jaar looptijd om in aanmerking te komen voor de hoge vrijstelling
(na 15 jaar is er ook een vrijstelling maar die is veel kleiner)

Let ook even op de extra regel dat een KEW maximaal 30 jaar mag duren om niet in Box1 belast te worden.

Heb je een KEW 5 jaar lopen en sluit je over naar een nieuwe van 30 jaar, dan ga je dus gigantisch de boot in omdat na 35 jaar je dus de uitkering in Box1 belast krijgt. En dan heb ik het nog niet eens over het feit dat je de laatste 5 jaar geen aftrek hebt over de rente van deze hypotheek.

[n4m3l355]

@Rukapul, nu de lange termijn beleggingen die gemiddeld 't netjes uitpakte bij Robeco
Robeco Asia Pacific Equities D, Robeco Chinese Equities D, Robeco Consumer Goods Equities D, Robeco Emerging Markets Equities D, Robeco Energy Equities D, Robeco European Midcap Equities D, Robeco Food & Agri Equities D, Robeco Industrials Equities D, Robeco Private Equity, Robeco Property Equities D en Robeco Telecom Services Equities D. Deze hebben het over de afgelopen 5 jaar wederom 7%+ gedaan. Natuurlijk is zoiets moeilijk in te zien aangezien er ook een tal zijn die dus over dezelfde periode beduidend minder tot zelfs aardig negatief hebben gedaan. Uiteraard is het een kwestie van weten wanneer je erin dient te gaan, maar is dit niet iets wat voor alles opgaat indien het om je eigen centen gaat imo...

[Zorg]

t_captain schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 14:01:
[...]


Let wel op de fiscale consequenties.

Er zijn veel regels om zo alles uit te zoeken (zeker voor iets wat op dit moment absoluut niet van toepassing is ) maar ik geloof je direct. Dat is inderdaad allemaal iets om goed na te (laten) kijken maar het blijft wel een extra (los van hoe het belast wordt) imo.

Er zijn imho 3 soorten:
a) provisieboeven
b) mensen die hun vak maar net snappen en daardoor niet altijd de slimste en meest passende constructies aanbieden (ik heb een keer meegemaakt dat iemand gewoon onze situatie niet snapte en daardoor met een slecht passende aanbieding kwam. zat verder geen kwade wil in, maar het was gewoon geen handige constructie)
c) goede adviseurs

Natuurlijk is het provisie-system erop gericht om de adviseurs uit groep c naar groep a te verplaatsen:)
Er zijn ook adviseurs die op uurtarief werken en alle eventuele provisies doorgeven aan de klant. Dat zie je gelukkig steeds meer komen. Die kunnen wel degelijk eerlijk zijn.

klopt, cat-C heb ik ook wel eens over gelezen.... deze kunnen indd wel eerlijk zijn (vooruit je hebt me )

Wat ik nog wel eens na wil rekenen is het effect van een marktdaling (door de bovengenoemde babyboom/vergrijzing/depressie noem het maar op) t.o.v. inflatie en stijging van huizenprijzen. Ik verwacht namelijk dat de uitkomst is dat je in een periode van 30 jaar best een waardevermindering kan hebben van 20% - 25% om alsnog te kunnen plussen (wel een stuk minder). Moet je natuurlijk niet elk stukje overwaarde dmv een krediethypotheek/tweede hypotheek opnemen!

Edit:
Even snel in Excel wat zitten rekenen:
Waarde woning jaar 1: 110.000
Gemiddelde inflatie per jaar: 1%
Gemiddelde stijging woningen per jaar: 1%
Eindwaarde 30 jaar: 200.000

Een daling van 50% op de waarde van de woning op dat moment zal er aan bijdragen dat je dan nog steeds, na een periode van 30 jaar, dezelfde waarde hebt, namelijk 110.000!

Wanneer je 2x een verlies van 25% hebt zit je nog steeds goed.

Dit is met een gemiddelde van 1% inflatie & 1% stijging v.d. waarde. Volgens mij is het gemiddelde van 30 jaar altijd wel meer dan 1%..... iemand met cijfers?

t_captain schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 10:58:
[...]

Toen ontstond de situatie dat de woningnood zo'n beetje was weggewerkt (is je ooit opgevallen hoeveel woonwijken er uit de jaren 60 en 70 dateren?), samen met een stagnerende economische groei en een hard oplopende rente. (die ging richting de 12% begin jaren 80). Dat waren de drie ingredienten van de crash. Huizen verloren ongeveer 30% van hun waarde en het duurde tot 1992 dat de oude piek werd overtroffen.

Kom maar op zou op een woning van dat bedrag nog ruim 30.000 in de plus staan.

[ Voor 25% gewijzigd door Zorg op 02-04-2008 16:57 ]

[n4m3l355]

n4m3l355 schreef op dinsdag 01 april 2008 @ 21:16:
@Rukapul, nu de lange termijn beleggingen die gemiddeld 't netjes uitpakte bij Robeco
Robeco Asia Pacific Equities D, Robeco Chinese Equities D, Robeco Consumer Goods Equities D, Robeco Emerging Markets Equities D, Robeco Energy Equities D, Robeco European Midcap Equities D, Robeco Food & Agri Equities D, Robeco Industrials Equities D, Robeco Private Equity, Robeco Property Equities D en Robeco Telecom Services Equities D. Deze hebben het over de afgelopen 5 jaar wederom 7%+ gedaan. Natuurlijk is zoiets moeilijk in te zien aangezien er ook een tal zijn die dus over dezelfde periode beduidend minder tot zelfs aardig negatief hebben gedaan. Uiteraard is het een kwestie van weten wanneer je erin dient te gaan, maar is dit niet iets wat voor alles opgaat indien het om je eigen centen gaat imo...

Wel grappig om even terug te lezen, eergisteren de nieuwe Safe binnen gekregen en van dat lijstje zijn er in een kleine 2 maanden een paar behoorlijk onderuit gegaan. Eerst gaf ik een tal aan die over 5 a 10 jaar 7%+ gemiddeld draaide. Robeco Chinese Equities is nog naar 0,2% gekelderd over 10 jaar. Daar moet wel bij gezegd worden dat eigenlijk alle fondsen in 2 maanden tijd erg sterk gedaald zijn dus zeker die over de laatste maanden nog hebben liggen handelen in deze beleggingsfondsen hebben verlies gedraaid.

[t_captain]

n4m3l355 schreef op donderdag 24 april 2008 @ 23:56:
[...]

Wel grappig om even terug te lezen, eergisteren de nieuwe Safe binnen gekregen en van dat lijstje zijn er in een kleine 2 maanden een paar behoorlijk onderuit gegaan. Eerst gaf ik een tal aan die over 5 a 10 jaar 7%+ gemiddeld draaide.

Vaak gaan de top performers onder de belaggingsfondsen (periode 2003-2007 bijvoorbeeld emerging markets) een paar jaar aan kop en krijgen ze dan een slechte periode waarin de meeste winst van de goede jaren weer verdampt.

Eigenlijk ken ik maar een fonds dat het structureel beter lijkt te doen: Skagen Global, op basis van contrair beleggen. 10-jarig rendement gemiddeld 20% per jaar. Wel in Noorse kronen, dus je rendement in Euros is iets lager -- maar nog steeds de moeite waard.
En, vooruit, Berkshire natuurlijk, van een kerel met visie:)