Rookgasafvoer

[Engeneer]

Beste mede Tweaker,

Graag zou ik van jullie wat advies/ideeën ontvangen over de volgende kwestie.

In juni 2026 heb ik samen met mijn partner de koopovereenkomst getekend voor onze eerste koopwoning. De overdracht staat gepland voor 15 december.

Eind juli ontvingen wij via de makelaar van de verkopers een brief van de gemeenten waarin staat dat de gemeente een handhavingsverzoek heeft ontvangen met betrekking tot de rookgasafvoer van de pelletkachel. In de hoek van de woonkamer bevindt zich deze pelletkachel. Deze pelletkachel wordt door de huidige eigenaren gebruikt als (sfeer)verwarming en vervangt 1 radiator van de cv die eerst in deze hoek was geïnstalleerd.

Half oktober ontvingen wij via de makelaars van de verkopers een brief van de gemeente met als titel "Mededeling voornemen last onder dwangsom". Kort samengevat komt het er op neer dat de rookgasafvoer niet is toegestaan omdat deze via de gevel naar buiten gaat, maar niet boven de woning uitsteek en ook niet minimaal 1 meter van de erfgrens is gemonteerd. De rookgasafvoer is gemonteerd door de gevel van een uitbouw van de rijtjes woning. En steek daar een halve meter omhoog. Net boven het dak van de uitbouw (foto bijgevoegd). De gemeente heeft nu (een aantal weken na dit besluit) een last onder dwangsom opgelegd van 500 euro per keer gebruiken van de rookgasafvoer met een maximum van 5000 euro.

Een oplossing voor dit probleem zou zijn om een nieuwe rookgasafvoer te installeren. Dit zou aan de gevel kunnen. Dit is echter niet eenvoudig omdat de kachel in een uitbouw staat die 1.5 meter uitsteek vanaf de gevel van de rest van de woning. Of de rookgasafvoer zou door de woning moeten. Hiervoor moet de kachel dan ook wat verplaats worden. Ook is er een omgevingsvergunning nodig om de kachelpijp te installeren. Dit brengt natuurlijk ook het risico met zich mee dat deze niet gegeven wordt. Een hele andere optie zou zijn om af te zien van de kachel en de rookgasafvoer.

Wij hebben al wel een gesprek gehad met de verkopers en de makelaar. Hierin had de huidige eigenaar een offerte meegenomen wat het zou kosten om de kachelpijp aan de buiten kant van de gevel te monteren. Dit was een handgeschreven offerte en de prijs die hierin naar boven kwam was 4000 euro. Zij stelden voor ons 2000 euro over te maken en de kwestie daar mee af te doen.

Wij vonden de kachel een mooie toevoeging tijdens de aankoop van de woning er waren dan ook zeker van plan deze te gaan gebruiken op het moment dat wij er zouden gaan wonen. Wij hebben de waarde van deze kachel ook meegenomen in ons bod (er stond toevallig ook een ander huis in de buurt de te koop zonder deze voorziening). Wij hadden begrepen dat de verkopers het huis moeten afleveren zoals het was toen wij de koopovereenkomst hebben getekend. Wij zijn wel bereid de aanpassingen op ons te nemen. Maar wat is een reële oplossing? Op dit moment weet ik niet goed hoe wij dit op een (financieel) correcte manier op kunnen lossen met de huidige eigenaren in de beperkte tijd die er nog is tot de overdracht.

• Extra informatie, de kachelpijp is geïnstalleerd voordat de huidige eigenaren de woning in hen bezit hadden.

Foto van de situatie toegevoegd.

[ Voor 28% gewijzigd door Engeneer op 29-10-2026 15:13 . Reden: meer informatie toegevoegd over gesprek met verkopers. Reden toegevoegd waarom de rookgasafvoer niet voldoet. Een voor mij reële toegevoegd. ]

[maubaan]

lastige, hiervoor heb je bij ons in iedergeval geen vergunning nodig zover ik weet.

misschien overleggen met de verkoper, hier komen namelijk wel kosten uit die je voorheen niet had voorzien.

ik snap dat je de kachel graag wil houden, maar hier komen alleen maar meer regels voor. plus tijden wanneer je het wel/niet mag gebruiken, zou persoonlijk zeggen dr uit slopen.

[Fraggert]

Even checken of je dit goed verwoord hoor. Een foto verduidelijkt een en ander overigens wel meteen ;-)

Er staat in de last onder dwangsom dat je de rookgasafvoer niet mag gebruiken?

Uit je omschrijving blijkt dat het zeker terecht is dat je/de eigenaar een aanschrijving hebt gekregen want zo'n pijp moet ruim boven je "reguliere" dak uitsteken zodat jij en en je omwonenden niet in (onnodige) rookgassen zit omdat een te lage pijp nou eenmaal niet afdoende afvoert.

Het is echter de vraag of je dat uberhaupt bouwkundig kunt oplossen, meters pijp verlengen en schoren gaat je hoogst waarschijnlijk een vergunningplicht opleveren voor die constructie.

Kun je dit niet als verborgen gebrek oppakken? Wordt wel lastig met zoiets zichtbaars en je eigen onderzoeksplicht misschien.

[ Voor 5% gewijzigd door Fraggert op 29-10-2026 14:10 ]

[Fraggert]

maubaan schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 14:04:
lastige, hiervoor heb je bij ons in iedergeval geen vergunning nodig zover ik weet.

misschien overleggen met de verkoper, hier komen namelijk wel kosten uit die je voorheen niet had voorzien.

ik snap dat je de kachel graag wil houden, maar hier komen alleen maar meer regels voor. plus tijden wanneer je het wel/niet mag gebruiken, zou persoonlijk zeggen dr uit slopen.

Wat is "bij ons"?

Er is ook geen sprake of er een vergunning is, die pijp is gewoon veel te laag, die eisen staan gewoon in het BBL (voorheen bouwbesluit).

een te lage pijp staat garant voor (ongezonde) overlast en dan krijg je terecht een dwangsom op het in gebruik nemen van die pijp.

disclaimer: ik stook zelf hout in een houtkachel thuis dus ben geen anti-stook ofzo. Ik hou me overigens gewoon aan stookadviezen en goed stookgedrag.

[HvdBent]

Bel de gemeente even, en vraag wat er niet goed zit, dat je verrast bent door de brief, en als nieuwe koper niet weet wat de voorgeschiedenis is.
Er zijn gemeenten die via een APV (lokale verordening) stookverboden hebben (dan mag het gewoon niet) Het kan ook zijn dat de schoorsteen veel te laag is (mijn eerste inschatting) Dan levert het stoken van de kachel direct overlast bij de buren op.
Ga ervan uit dat de schoorsteen boven de huizen uit moet steken om minder overlast te veroorzaken, de wind moet de rook goed kunnen afvoeren.
Maar als eerste, bel de gemeente, ze bijten niet....

[Engeneer]

@Fraggert ik heb een foto van de situatie toegevoegd. @HvdBent De gemeente bellen is een goed idee om te kijken of er überhaupt nog gestookt mag worden. Ga ik zeker even doen. Ik heb ook even de reden toegevoegd waarom de kachelpijp illegaal is.

[ Voor 4% gewijzigd door Engeneer op 29-10-2026 14:34 ]

[gambieter]

Het is eigenlijk best een asociale constructie door de vorige generatie van verkopers, zo dicht bij de tuin van de buren en zo laag. Bij wind gaat dat zo de slaapkamers in.

En dat het er al zo zat bij de huidige verkopers is geen excuus, als ze die kachel gebruikt hebben is het net zo asociaal. Goed van de gemeente om eindelijk in te grijpen.

[ Voor 39% gewijzigd door gambieter op 29-10-2026 14:41 ]

[Drardollan]

Heel logisch dat hierop gehandhaafd wordt. Het zou mij niks verbazen als omwonenden bewust geklaagd hebben bij de gemeente toen de boel in de verkoop ging, want deze pijp slaat echt nergens op en ik zou niet gek opkijken als ze al meermaals geklaagd hebben zonder resultaat. Tenzij je graag giftige dampen inademt, dan is hij wel goed geplaatst.

Wat ik als oplossing zou proberen te krijgen is dat de kachel + pijp weggehaald worden. Mogen mooi naar de stort / MP / whatever de verkoper wil. Dan op die plek een airco plaatsen. Heb je en koelte in de zomer en warmte in de winter. Pijpen kunnen mooi door het bestaande gat en dan de buitenunit op de grond of op de uitbouw.

Weinig moeite, relatief goedkoop en geen gezeik met illegaal stoken/dwangsommen.

[Drardollan]

De foto is niet heel duidelijk, maar als ik het zo zie heeft die pijp al weet ik hoeveel schadelijk fijnstof de lucht in staan rammen gezien de zwarte vlekken om de pijp heen. Zo'n ding ben je altijd liever kwijt dan rijk. Niet alleen als buren, maar je eigen (slaap)kamers zullen ook genoeg smerigheid krijgen.

[kx22]

Drardollan schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 14:37:
Heel logisch dat hierop gehandhaafd wordt. Het zou mij niks verbazen als omwonenden bewust geklaagd hebben bij de gemeente toen de boel in de verkoop ging, want deze pijp slaat echt nergens op en ik zou niet gek opkijken als ze al meermaals geklaagd hebben zonder resultaat. Tenzij je graag giftige dampen inademt, dan is hij wel goed geplaatst.

Wat ik als oplossing zou proberen te krijgen is dat de kachel + pijp weggehaald worden. Mogen mooi naar de stort / MP / whatever de verkoper wil. Dan op die plek een airco plaatsen. Heb je en koelte in de zomer en warmte in de winter. Pijpen kunnen mooi door het bestaande gat en dan de buitenunit op de grond of op de uitbouw.

Weinig moeite, relatief goedkoop en geen gezeik met illegaal stoken/dwangsommen.

Dan is accepteren van de 2000 euro zoals de verkoper voorstelde ook niet eens een slechte deal. Dat weghalen kan iedereen en een airco met buitenunit kan op de uitbouw kan je al krijgen voor 2,5-3k

[HvdBent]

Tja ik snap je dilemma, als je de pijp lang genoeg wil maken moet je hem schoren met staalkabels, en dat is ook geen gezicht. Eerlijk gezegd zou mijn advies hier zijn, verwijder de kachel. Deze locatie is niet geschikt voor een kachel.

[Fraggert]

Engeneer schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 14:34:
@Fraggert ik heb een foto van de situatie toegevoegd. @HvdBent De gemeente bellen is een goed idee om te kijken of er überhaupt nog gestookt mag worden. Ga ik zeker even doen. Ik heb ook even de reden toegevoegd waarom de kachelpijp illegaal is.

Top.

en ja, zoals ik al vermoedde hoe dat gesitueerd was zit hier nu terecht een dwangsom op het gebruik achter.

[Sidenote]

mijn vorige huis (hoekhuis) had overigens een rookgasafvoer buiten langs de gevel op. Al is het onwarschijnlijk dat je dat hier zo kunt uitvoeren beviel ons dat extreem slecht.
Doordat zo'n hele lange pijp enorm koud wordt, start een kachel dan heel slecht met vaak als gevolg terugslag van rook in de huiskamer. Wij hebben die pijp daarna naar binnen verhuisd door gaten in de 2 vloeren te laten boren en door het dak heen te laten uitsteken. Nooit meer problemen met trek door een (te) koude pijp.

Dit kost je inderdaad overigens geen 2K tegenwoordig, die 4K zit beter in de richting ;-)

[/Sidenote]

[BrainCrash]

Dit lijkt me heel simpel:
Makkelijkste, goedkoopste, gezondste en meest toekomstbestendigste oplossing is gewoon om de hele kachel weg te halen. Is dan ook nog een stuk mooier aan de buitenzijde ook nog.
Zo'n ding levert aantoonbaar gezondheidsschade op door de uitstoot (ook voor jullie zelf), en aangezien de gemeente er al bij betrokken is, zijn er sowieso buren die er overlast van hebben.
Het levert natuurlijk in jullie nieuwe buurt meteen goodwill op als je hem gewoon weghaalt.
Wat voor jullie alleen maar "een leuke toevoeging" is om te gebruiken, kan meerdere buren immers overlast opleveren.. Moet je dat willen kun je je afvragen? Lijkt me maar een kleine concessie in dit geval, aangezien het toch alleen maar voor de sfeer is.

Als je het zou moeten aanpassen volgens de regels, zou je de afvoer moeten verlengen tot boven de nok van het huis zelf (!!).
Dat levert natuurlijk een idioot lelijke afzichtelijke constructie op.
De duizenden euro's die dat bovendien zou kosten kun je dan veel beter sparen en stoppen in de aanschaf van een warmtepomp bijvoorbeeld, of zo'n mooie (nep)sier-haard.. (aangezien het voor jullie toch alleen als leuke extra beschouwd werd).
Dan weet je zeker dat het ook toekomst-bestendiger is, in het geval dat de gemeente ooit gaat besluiten strengere regels rondom stoken op te leggen.
(Sommige gemeenten geven zelfs al subsidie om rookkanalen te laten verwijderen!).

Voordeel is ook nog dat je niet met zakken pellets hoeft te gaan sjouwen.
(de gehele productieketen daarvan is overigens ook verre van milieuvriendelijk, als je het op gaat zoeken)

[Drardollan]

kx22 schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 14:39:
[...]

Dan is accepteren van de 2000 euro zoals de verkoper voorstelde ook niet eens een slechte deal. Dat weghalen kan iedereen en een airco met buitenunit kan op de uitbouw kan je al krijgen voor 2,5-3k

Dat bedrag is op zich dan wel prima en toereikend inderdaad.

Maar ik zou TS aanraden om nooit geld af te spreken, daarmee zadel je jezelf namelijk op met een probleem als er iets tegenzit.

Concreet voorbeeld van mijzelf. Wij kochten jaren terug ons huis en op de foto's stond een zonnescherm. Bij de bezichtiging bleek er een arm afgebroken te zijn. De belofte was dat de verkopers het zouden laten repareren, ze hadden offerte opgevraagd en dit zou ze 500 euro kosten. Wij hebben toen aangeboden om 1000 euro minder te betalen voor het huis, we vonden het zonnescherm niet zo mooi en een nieuwe was zo rond de 2500 euro. Wat er hing was al ouder, dus vonden wij wel een leuke en voor beide partijen eerlijke deal.

De verkopers waren echter nogal op de centen, wat mag natuurlijk. Die wilden pertinent niet verlagen en zouden die reparatie laten doen. Toen het huis overgedragen zou worden aan ons was dat nog niet gebeurd en bleek dat reparatie niet mogelijk was. We hebben toen aangegeven dat het hun probleem was, dan moesten ze maar een nieuwe regelen. Ze boden ons nog snel 750 euro als we af zouden zien van de reparatie. Maar daar hebben wij toen vriendelijk voor bedankt, die kans hadden ze gehad. Als je het onderste uit de kan wil, dan krijg je dat ook.

Hierdoor hadden ze alsnog een kostenpost van zo'n 2200 euro (wat ze niet hadden, dat was ook erg grappig ). Dat was de goedkoopste oplossing die voldeed aan de eisen. Omdat hij pas na de overdracht geleverd werd hebben wij contact gehad met de zonneschermen meneer en voor 150 euro een mooier model kunnen kiezen

Met dit lange verhaal wil ik enkel zeggen, je kan beter een oplossing afspreken (= nieuwe airco plaatsen) als koper dan geld pakken en wellicht de deksel op de neus krijgen. Gewoon een offerte laten maken voor weghalen kachel + plaatsen airco. Dat overleggen met de verkoper en hen het laten regelen verder. Eventueel iets vast laten leggen bij de makelaar of notaris.

[Question Mark]

Engeneer schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 13:52:
Hierin had de huidige eigenaar een offerte meegenomen wat het zou kosten om de kachelpijp aan de buiten kant van de gevel te monteren. Dit was een handgeschreven offerte en de prijs die hierin naar boven kwam was 4000 euro. Zij stelden voor ons 2000 euro over te maken en de kwestie daar mee af te doen.

Ik zou een tegenvoorstel doen om de volledige 4K door de bewoners te laten betalen. Dat is in feite de schade die je nu hebt. Ik zie nu nog even niet in waarom je daarvan maar de helft vergoed zou moeten krijgen.

[Drardollan]

Question Mark schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 14:57:
[...]

Ik zou een tegenvoorstel doen om de volledige 4K door de bewoners te laten betalen. Dat is in feite de schade die je nu hebt. Ik zie nu nog even niet in waarom je daarvan maar de helft vergoed zou moeten krijgen.

Er is ook geen enkele reden om een lager bedrag te accepteren. Maar ik zou helemaal geen bedrag accepteren. Laat ze het maar oplossen. Als dat niet voor de overdracht van het huis kan dan is dat ook prima, maar dan vast laten leggen dat de verkoper het oplost en verantwoordelijk is voor de kosten. Of het dan 100, 1.000, 4.000 of 10.000 euro kost... Dat is niet de kopers / TS probleem.

[Fraggert]

Drardollan schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 14:52:
[...]

Met dit lange verhaal wil ik enkel zeggen, je kan beter een oplossing afspreken (= nieuwe airco plaatsen) als koper dan geld pakken en wellicht de deksel op de neus krijgen. Gewoon een offerte laten maken voor weghalen kachel + plaatsen airco. Dat overleggen met de verkoper en hen het laten regelen verder. Eventueel iets vast laten leggen bij de makelaar of notaris.

Persoonlijk krijg ik jeuk als ik er al aan denk dat iemand in opdracht van de verkoper zaken gaat aanpassen aan een bestaande situatie. Ik zou kiezen voor het geld.

Als er dan nadat je de sleutel hebt een beunhaas te werk in jouw opdracht gaat kun je dat 1 op 1 gaan regelen in plaats van dat er risico op broddelwerk is in opdracht van de verkoper.

[Drardollan]

Fraggert schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 15:02:
[...]


Persoonlijk krijg ik jeuk als ik er al aan denk dat iemand in opdracht van de verkoper zaken gaat aanpassen aan een bestaande situatie. Ik zou kiezen voor het geld.

Tot de dag dat je het huis ging bezichtigen had je toch ook geen enkele inspraak? Wat maakt het ineens wezenlijk anders na bezichtigen/aankoop? Voor hetzelfde geld gooien ze de kachel morgen weg, kitten ze het gat dicht met Action kit en geven ze je een fooi om je af te kopen.

Als er dan nadat je de sleutel hebt een beunhaas te werk in jouw opdracht gaat kun je dat 1 op 1 gaan regelen in plaats van dat er risico op broddelwerk is in opdracht van de verkoper.

Dat is een kwestie van afstemmen en vastleggen? Natuurlijk wil je niet dat handige neef Jan die ooit eens een schilderij heeft opgehangen aan de slag gaat, maar dat is prima af te spreken.

Natuurlijk kan je ook de centen pakken. Daarmee pak je ook de risico's. Dat moet je willen en heeft wellicht ook een financiële consequentie. Dat is niet voor iedereen haalbaar.

[ Voor 6% gewijzigd door Drardollan op 29-10-2026 15:25 ]

[Question Mark]

Drardollan schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 15:24:
[...]

Tot de dag dat je het huis ging bezichtigen had je toch ook geen enkele inspraak? Wat maakt het ineens wezenlijk anders na bezichtigen/aankoop? Voor hetzelfde geld gooien ze de kachel morgen weg, kitten ze het gat dicht met Action kit en geven ze je een fooi om je af te kopen.

Dat laatste mag niet. Die kachel is "spijkervast" verbonden met de woning en daarmee onderdeel van de gekochte woning.

Het punt is dat de verkoper de afvoer nu op de meest goedkoop mogelijke manier gaat laten voldoen aan de wetgeving. TS zal de afvoer misschien wel op ze net mogelijke manier willen laten voldoen aan de wetgeving. En dat is dan een punt waar belangen gaan schuren, en er gedoe ontstaat.

Door een reële schadevergoeding te ontvangen, kan TS het volledig in eigen regie laten oplossen en voorkom je gedoe.

[Nielson]

'k Zou mooi die 2000 aannemen en zoals anderen al zeiden een nette airco laten plaatsen. Mocht je achterin de tuin toevallig nog een mooie schuur/tuinkamer/mancave/thuiswerkplek hebben of plannen zou je mogelijk daar de palletkachel nog kunnen plaatsen, mits je daar wat meer afstand van buren hebt.

[maubaan]

Fraggert schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 14:09:
[...]


Wat is "bij ons"?

Er is ook geen sprake of er een vergunning is, die pijp is gewoon veel te laag, die eisen staan gewoon in het BBL (voorheen bouwbesluit).

een te lage pijp staat garant voor (ongezonde) overlast en dan krijg je terecht een dwangsom op het in gebruik nemen van die pijp.

disclaimer: ik stook zelf hout in een houtkachel thuis dus ben geen anti-stook ofzo. Ik hou me overigens gewoon aan stookadviezen en goed stookgedrag.

nu ik de foto zie is het probleem van de gemeente duidelijk.

die pijp moet veel hoger (waarschijnlijk boven de nok van het huis).

Ik had de aanname dat deze buis hoog genoeg is

[ Voor 4% gewijzigd door maubaan op 29-10-2026 16:03 ]

[Engeneer]

Question Mark schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 15:53:
[...]

Dat laatste mag niet. Die kachel is "spijkervast" verbonden met de woning en daarmee onderdeel van de gekochte woning.

Het punt is dat de verkoper de afvoer nu op de meest goedkoop mogelijke manier gaat laten voldoen aan de wetgeving. TS zal de afvoer misschien wel op ze net mogelijke manier willen laten voldoen aan de wetgeving. En dat is dan een punt waar belangen gaan schuren, en er gedoe ontstaat.

Door een reële schadevergoeding te ontvangen, kan TS het volledig in eigen regie laten oplossen en voorkom je gedoe.

Ik kan mij dus vinden in een reële schadevergoeding. Maar op dit moment weet ik nog niet of ik überhaupt een omgevingsvergunning ga krijgen voor een rookgasafvoer, laat staan voor eentje die aan de gevel bevestigd gaat worden. Mocht ik die vergunning niet krijgen dan kan ik de kachel niet meer gebruiken. Als dit het geval is, is het dan reël dat ik hiervoor ook een schade vergoeding eis? Het huis werdt immers aan ons verkocht met een bruikbare pelletkachel.

[Drardollan]

Question Mark schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 15:53:
[...]

Dat laatste mag niet. Die kachel is "spijkervast" verbonden met de woning en daarmee onderdeel van de gekochte woning.

_{Spijkervast bestaat niet, dat noem je officieel aard- en nagelvast en vaak kortweg nagelvast.}

[ Voor 6% gewijzigd door Drardollan op 29-10-2026 16:07 ]

[Question Mark]

Drardollan schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 16:06:
[...]

_{Spijkervast bestaat niet, dat noem je officieel aard- en nagelvast en vaak kortweg nagelvast.}

Eens, maar maakt het argument niet anders.

Engeneer schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 16:04:
[...]
Maar op dit moment weet ik nog niet of ik überhaupt een omgevingsvergunning ga krijgen voor een rookgasafvoer, laat staan voor eentje die aan de gevel bevestigd gaat worden

Maar dat is een redelijk simpele vraag voor je gemeente. Bij mijn vorige woning heb ik daar destijds ook naar geinformeerd. Bij mijn toenmalige gemeente was destijds eigenlijk alleen de verdunningsfactor van belang.

Overigens zijn de regels redelijk eenvoudig terug te vinden.
https://iplo.nl/regelgevi.../rijksregels/houtkachels/

[BrainCrash]

Engeneer schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 16:04:
[...]
is het dan reël dat ik hiervoor ook een schade vergoeding eis? Het huis werdt immers aan ons verkocht met een bruikbare pelletkachel.

Dat lijkt mij niet. De verkoper bepaalt immers niet de regelgeving van de overheid of gemeente.
Verder heb je zelf als koper onderzoeksplicht, dus zoiets als een overduidelijk zichtbare veel te laag geplaatste rookafvoer hád je in principe ook zelf kunnen opmerken als onderdeel van de onderzoeksplicht.
Die regels waren er immers ook al op het moment van bezichtiging.
Dat die extra aandacht door handhaving van de gemeente nu (al dan niet) toevallig samenvalt met het verkooptraject maakt verder niets uit.
Als het handhavingstraject een half jaar, of jaar later pas gestart zou zijn geweest had je nog steeds precies dezelfde situatie, alleen hadden de verkopers er dan waarschlijnlijk al helemaal niks meer mee te maken. Nu bieden ze nog een compensatie, ik denk puur omdat je in het kooptraject zit.
Ik zou daar gebruik van maken, fijn de 2000 euro aannemen en daarvoor de kachel verwijderen.

[Question Mark]

BrainCrash schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 16:50:
[...]

Dat lijkt mij niet. De verkoper bepaalt immers niet de regelgeving van de overheid of gemeente.
Verder heb je zelf als koper onderzoeksplicht, dus zoiets als een overduidelijk zichtbare veel te laag geplaatste rookafvoer hád je in principe ook zelf kunnen opmerken als onderdeel van de onderzoeksplicht.

Het is een beetje afhankelijk van de tijdslijnen denk ik. De verkoper vult een NVM-vragenlijst in, waar oa. vragen over een rookgasafvoer staan, en of er lopende geschillen zijn met buren of de gemeente.

Als het geschil tijdens de verkoop in juni al liep, maar de verkopers hebben dat bewust verzwegen op de vragenlijst, dan vraag ik mij af of die mededelingsplicht niet wat zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de kopers.

En dat is een oprechte vraag overigens. Ik heb de casus even door Chatgpt gegooid, en die komt ook niet echt met een eenduidig antwoord. Het lijkt mij dan vooral een kweste van onderhandelen. Er ligt nu een aanbod van 2K, doe een tegenbod van 4K. Dan komt TS wellicht op 3K uit, en kan hij/zijvan daaruit verder.

[Engeneer]

@Question Mark het handhavingsverzoek is pas na het tekenen van de koopovereenkomst door de gemeente ontvangen.

[Sport_Life]

Dat is een totaal ongeschikte plek en ik denk dat iedere aanpassing ook al voldoe je daarmee aan de 'regelgeving' overlast gaat geven aan de buren. Overigens denk ik dat je zelf ook last gaat krijgen in de slaapkamers. Dat had je wellicht zelf ook kunnen inschatten?

Ik zou aangeven dat je 2k te weinig vindt en 3k acceptabel vindt. Daarmee kun je een airco installeren of een mooie waterdamp haard .

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 29-10-2026 19:20 ]

[chrisborst]

@Engeneer
4K lijkt mij het minimum wat je zou moeten krijgen. Dat zijn immers de kosten om een deugdelijke rookgasafvoer te maken met dan nog het risico dat er geen vergunning voor verkregen wordt.

Persoonlijk zou ik aansturen dat je de kosten vergoed krijgt om de hele kachel weg te halen en de doorvoer en alles netjes te krijgen. Er kan immers op die plek niet een normale kachel staan.

0 optie is die 2k accepteren en de kachel lekker verkopen. Met de gasprijzen en de komende winter zal je die leuk kunnen verkopen.

Wil je een kachel, doe het dan direct goed. Mooie houtkachel met veel rendement in het midden van je huis installeren. Heb je ook een mooi vuur om naar te kijken, want een pellet kachel is gewoon niks als het je ook om sfeer gaat.

[Engeneer]

chrisborst schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 19:34:
@Engeneer
4K lijkt mij het minimum wat je zou moeten krijgen. Dat zijn immers de kosten om een deugdelijke rookgasafvoer te maken met dan nog het risico dat er geen vergunning voor verkregen wordt.

Persoonlijk zou ik aansturen dat je de kosten vergoed krijgt om de hele kachel weg te halen en de doorvoer en alles netjes te krijgen. Er kan immers op die plek niet een normale kachel staan.

0 optie is die 2k accepteren en de kachel lekker verkopen. Met de gasprijzen en de komende winter zal je die leuk kunnen verkopen.

Wil je een kachel, doe het dan direct goed. Mooie houtkachel met veel rendement in het midden van je huis installeren. Heb je ook een mooi vuur om naar te kijken, want een pellet kachel is gewoon niks als het je ook om sfeer gaat.

We zijn zojuist op bezoek gegaan bij de verkopers. Hier hebben we de situatie bekeken. Omdat een rookgasafvoer aan de buitenzijde langs de gevel niet wenselijk is (hier zouden buren ook nog bezwaar tegen kunnen hebben) en ook niet heel praktisch is omdat de kachel in de 'uitbouw' staat en de rookgasafvoer dus een heel stuk terug moet naar de gevel toe, hebben we ook de optie bekeken om de kachel te verplaatsen naar het midden van de woning (tegen de zijmuur). Ik wil nu gaan onderzoeken of dit mogelijk is en welke kosten hierbij komen kijken.

[Sport_Life]

Engeneer schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 19:44:
[...]

We zijn zojuist op bezoek gegaan bij de verkopers. Hier hebben we de situatie bekeken. Omdat een rookgasafvoer aan de buitenzijde langs de gevel niet wenselijk is (hier zouden buren ook nog bezwaar tegen kunnen hebben) en ook niet heel praktisch is omdat de kachel in de 'uitbouw' staat en de rookgasafvoer dus een heel stuk terug moet naar de gevel toe, hebben we ook de optie bekeken om de kachel te verplaatsen naar het midden van de woning (tegen de zijmuur). Ik wil nu gaan onderzoeken of dit mogelijk is en welke kosten hierbij komen kijken.

Ik ben bang dat je buren hoe dan ook niet blij zullen zijn met de kachel op welke plek dan ook. Wil je geen gezeur dan zou ik er echt niet aan beginnen.

Zoiets gaat bij veel mensen ook tussen de oren zitten.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 29-10-2026 19:49 ]

[Question Mark]

Engeneer schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 18:29:
@Question Mark het handhavingsverzoek is pas na het tekenen van de koopovereenkomst door de gemeente ontvangen.

Helder, maar dat wil overigens niet zeggen dat het geschil met de buren hierover al niet veel langer liep. Kan best zijn dat de buren al ruim vóór de verkoop aangegeven hebben dat ze de afvoer aangepast willen zien, maar er simpelweg niet uitgekomen zijn met de verkopers. Op een gegeven moment kunnen ze dan niet anders dan naar de gemeente stappen.

Sport_Life schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 19:48:
[...]
Ik ben bang dat je buren hoe dan ook niet blij zullen zijn met de kachel op welke plek dan ook. Wil je geen gezeur dan zou ik er echt niet aan beginnen.

Zoiets gaat bij veel mensen ook tussen de oren zitten.

Ik ben het zeker eens met het laatste. Daarom is het misschien verstandig om eens bij die buren langs te gaan om eens te polsen hoe zij hierin staan. Het worden toch de nieuwe buren van TS, en een beetje goodwill en alvast kennismaken kan nooit kwaad.

[Sport_Life]

Als ik eerlijk ben zou ik er ook niet naast willen wonen . Ik heb niet het type dat meteen zal klagen, maar zou het huis (ernaast) niet kopen.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 30-10-2026 08:12 ]

[PROnline]

Question Mark schreef op donderdag 29 oktober 2026 @ 17:01:
[...]

Het is een beetje afhankelijk van de tijdslijnen denk ik. De verkoper vult een NVM-vragenlijst in, waar oa. vragen over een rookgasafvoer staan, en of er lopende geschillen zijn met buren of de gemeente.

Als het geschil tijdens de verkoop in juni al liep, maar de verkopers hebben dat bewust verzwegen op de vragenlijst, dan vraag ik mij af of die mededelingsplicht niet wat zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de kopers.

En dat is een oprechte vraag overigens. Ik heb de casus even door Chatgpt gegooid, en die komt ook niet echt met een eenduidig antwoord. Het lijkt mij dan vooral een kweste van onderhandelen. Er ligt nu een aanbod van 2K, doe een tegenbod van 4K. Dan komt TS wellicht op 3K uit, en kan hij/zijvan daaruit verder.

Good point, een handhavingsverzoek komt niet uit de lucht vallen.
@Engeneer ik weet niet hoever 't rijden is voor je. Je zou eens bij de buren aan kunnen bellen en vragen naar de history.

Weet je gelijk of 't bij de verkoop al speelde of niet. Geen inhoudelijke feiten, maar kans is best groot dat er hier wellicht al een burenruzie aan de gang was. Met een verhuizing tot gevolg.

Voor de casus zelf, het is links en rechts al een beetje ter sprake gekomen, zie ik twee zijden.

Aan de ene zijde koop je iets wat niet geleverd kan worden. Via de buitenkant wordt een hele operatie. Via de binnenkant nog veel groter.

Aan de andere zijde, geen bouwkundige keurig en zelf onvoldoende kennis?
Want dit is toch redelijk snel zichtbaar probleem.

Zelf zou ik kijken naar een kanaal binnendoor. Maar dat hangt ook af van de staat van de woning. Moet je nog veel opknappen of wil je veel veranderen, dan is hak en sloopwerk gewoon een extra klus. Ben je zelf niet handig, laat je alles doen, dan komt er bij een rookkanaal ook best wat herstelwerkzaamheden aan vloeren en muren.
Die 4000 euro is alleen het rookkanaal denk ik.
Daar komen dus nog een koof, stuc- en schilderwerk bovenop. Want een ijzeren pijp die bloedheet kan worden open en blood door bijvoorbeeld een kinder- of badkamer wil je zeker niet.

Kortom, doe onderzoek naar de kosten. En bedenk wat een schappelijke verdeling zou zijn.
Vooral als blijkt dat dit al voor de verkoop een bekend issue was, zou ik niet akkoord gaan met 50-50.
Maar de kosten voor de verbetering kan je ook niet 100% bij de verkoper neerleggen.

[Engeneer]

@Sport_Life en @Question Mark

Of de kachel wel of niet blijft wil ik later bekijken. Ik wil voornamelijk nu weten tot wat voor oplossing ik kan komen met de verkopers. En hier een reële vergoeding voor uitwerken. Om tot deze vergoeding te komen lijkt het me logisch eerst te bekijken wat een mogelijke oplossing kan zijn om te kachel te behouden en daar dan een offerte voor aan te vragen.

[Wolly]

Die afkoop van 2000 euro slaat natuurlijk nergens op. Dit is alleen op te lossen door de pijp binenshuis in een koof naar het dak te brengen.

Laat ze daar maar een offerte voor aanvragen.

En als ze dat niet willen doe je dat zelf bij een kachelbedrijf. Wel met 50% extra onvoorziene stelpost uiteraard want je weet niet wat er kan gebeuren. Dit bedrag meld je bij de notaris en die zal het inhouden.

[naftebakje]

Ik heb hier ook een wat onaangenaam gevoel richting de verkopers bij:

- Zo'n brief komt niet zomaar uit de lucht vallen. Daar moeten de verkopers van op de hoogte zijn geweest (elk juridisch advies hierbij zal starten met 'ga even uitleggen aan die mensen dat je last hebt van hun rook, als dat alles oplost is dat de snelste en goedkoopste oplossing').

- Door de brief wordt 100% duidelijk dat je met een illegale constructie zit. Je kan je laten uitkopen voor een appel en een ei, als je graag risico neemt en goed duidelijk hebt waar je naar toe wil; maar in deze lijkt het dat je niet goed weet wat de impact is en wil je dus echt wel het risico bij de verkopers leggen (dat kan ook financiëel, het risico op meerkosten bovenop die handgeschreven "offerte" zou je bij de verkopers moeten leggen).

- Een offerte is geen offerte. Met wat duidelijke foto's van de situatie kan je vast aan 3 verschillende offertes komen (desnoods met een prijsvork).

- Laat je goed adviseren in deze (en nee, dit topic is geen goed advies). Je wil goed duidelijk hebben wat je wel en niet kan doen, en op welke wijze je dit moet verwoorden (want een woordje aanpassen kan flinke impact hebben).

[ Voor 7% gewijzigd door naftebakje op 30-10-2026 12:26 ]