Aankoop woonperceel met 3 vrienden

[H8zel3]

We onderzoeken de aankoop van een perceel met drie vrienden die geen familie van elkaar zijn (allen ongehuwd en zonder kinderen).

Situatie:

• Op het perceel staan twee zelfstandige woningen.
• De woningen hebben ieder een eigen huisnummer.
• Er zijn twee afzonderlijke WOZ-beschikkingen.
• Beide woningen staan echter op één kadastraal perceel.
• Voor de gemeente wordt het geheel ruimtelijk als één woning/object gezien.
• Het perceel met de twee woningen wordt als 1 object verkocht.
• Eén van de kopers is rond de pensioengerechtigde leeftijd (laten we hem X noemen); de andere twee zijn rond de 40 jaar.
• De bedoeling is dat oudere vriend X zelfstandig één van de woningen bewoont en de andere twee vrienden de andere woning.

Wij proberen te bepalen welke constructie juridisch, fiscaal en qua hypotheek het meest logisch is. De twee vrienden zouden het complex geheel zelf kunnen financieren (maar een bijdrage vanuit X is wel welkom en gewenst). We willen geen problemen krijgen met de erfgenamen van X als hij komt te overlijden. In eerste instantie keken we naar een huurconstructie, waarbij X van de twee vrienden huurt, maar omdat de woningen op 1 kadastraal perceel staan, en gezamenlijk worden verkocht, bleek dit niet mogelijk (er is dan ook 1 hypotheek voor het geheel, en dan mag er niet verhuurd worden). Daarom onderzoeken we de alternatieven.


Scenario 1: twee personen kopen het perceel, worden eigenaar en sluiten de hypotheek af. De derde persoon X krijgt geen eigendomsrecht. De derde persoon X betaalt maandelijks een bijdrage voor de hypotheek. Bij overlijden of vertrek van de derde persoon ontstaat geen eigendomskwestie.

Vragen:

• Kan dit leiden tot fiscale of hypotheektechnische problemen?
• Kan een structurele bijdrage worden gezien als huur?
• Heeft dit gevolgen voor hypotheekrenteaftrek of financieringsvoorwaarden?

Scenario 2: drie eigenaren: Alle drie worden mede-eigenaar. Alle drie betalen mee aan de hypotheek. Het aandeel van de oudste bewoner X zou relatief klein kunnen zijn (bv. 45-45-10). Er wordt gedacht aan een verblijvingsbeding en een regeling voor uitkoop bij overlijden of vertrek. Risico is dat uitkoop over 10-20 jaar financieel lastig wordt i.v.m. waardestijging.

Vragen:

• Heeft iedere eigenaar recht op hypotheekrenteaftrek? (X heeft op dit moment een eigen woning met hypotheek; de twee andere vrienden hebben beide een huurwoning.)
• Is er een risico dat de Belastingdienst dit niet als eigen woning ziet? (i.v.m 50%-regeling waardeontwikkeling)
• Zijn er fiscale of erfrechtelijke aandachtspunten bij een verblijvingsbeding?
• Is een overlijdensrisicoverzekering mogelijk om het risico te beperken?

Scenario 3: twee eigenaren, derde persoon X woont kosteloos in. Twee personen zijn eigenaar en hebben de hypotheek. De derde persoon X woont kosteloos in één van de woningen. De derde bewoner draagt bijvoorbeeld alleen bij aan onderhoud, belastingen en nutsvoorzieningen. Er is voor X geen huur en geen eigendom.

Vragen:

• Zijn hier fiscale aandachtspunten aan verbonden?
• Kan een bijdrage aan onderhoud of vaste lasten later tot discussies leiden?
• Kan X worden geclassificeerd als kostganger? We denken te begrijpen dat dit alleen kan als hij woont in een deel van de eigen woning van de twee vrienden (en daarvoor moeten we weten hoe de Belastingdienst kijkt naar een object met twee huisnummers en twee WOZ-objecten op één kadastraal perceel? Wordt dit voor de eigenwoningregeling doorgaans gezien als één woning of twee afzonderlijke woningen?).

En: derde persoon X ontvangt AOW en pensioen. Een constructie waarin hij als samenwonend wordt gezien, zou dus financiële gevolgen kunnen hebben.

Adviezen of alternatieve scenario's zijn zeer welkom.

[vanaalten]

Misschien gezamelijk aankopen en dan na aankoop het perceel kadastraal splitsn? Dan wordt X na splitsing eigenaar van woning 1 en deel grond, twee andere personen nemen het andere deel en woning 2?

[Frieda]

kijk ook eens naar het oprichten van een wooncoöperatie. nog niet elke gemeente staat dit toe, maar steeds meer banken willen hieraan meewerken met een hypotheek. kennissen van mij zitten nu in een adviestraject hiervoor bij de Rabobank.
https://www.rabobank.nl/b...te-finance/wooncooperatie

[H8zel3]

vanaalten schreef op dinsdag 11 augustus 2026 @ 14:49:
Misschien gezamelijk aankopen en dan na aankoop het perceel kadastraal splitsn? Dan wordt X na splitsing eigenaar van woning 1 en deel grond, twee andere personen nemen het andere deel en woning 2?

Daar hebben we inderdaad ook over gedacht! Volgens een adviseur zou splitsing dan moeten gebeuren voorafgaand aan de koop (anders wordt het lastig qua hypotheek). En daar ziet de verkopende partij helaas niets in.

[H8zel3]

Frieda schreef op dinsdag 11 augustus 2026 @ 15:32:
kijk ook eens naar het oprichten van een wooncoöperatie. nog niet elke gemeente staat dit toe, maar steeds meer banken willen hieraan meewerken met een hypotheek. kennissen van mij zitten nu in een adviestraject hiervoor bij de Rabobank.
https://www.rabobank.nl/b...te-finance/wooncooperatie

Interessante optie, ik ga ernaar kijken!

[Falcon]

H8zel3 schreef op woensdag 12 augustus 2026 @ 09:53:
[...]

Daar hebben we inderdaad ook over gedacht! Volgens een adviseur zou splitsing dan moeten gebeuren voorafgaand aan de koop (anders wordt het lastig qua hypotheek). En daar ziet de verkopende partij helaas niets in.

Ook niet als dat verkoop betekend en jullie hiervoor de kosten dragen?

[Oon]

Ik zou in overleg met de verkopende partij tóch proberen om voor de verkoop te splitsen. Als je een hypotheekverstrekker hebt die hier aan mee wil werken (maw vooraf wil uitgaan van splitsing) en jij daarmee in theorie de koop volledig rond kunt krijgen op voorbehoud van diezelfde splitsing dan is er alleen voor de verkoper het risico dat splitsing niet wordt goedgekeurd door de gemeente en de verkoop niet door kan gaan.

Derde partij erbij kan denk ik lastig worden, want je krijgt niet zomaar een hypotheek als je van plan bent te verhuren, hospitaverhuur mag ook niet zomaar met niet-familie die wél kosten betaalt (dat is gewoon een gewone huurder), en als je dit niet op papier zet maar het onder de tafel doet zit je met inkomsten die je niet kunt verklaren én kan die derde persoon ook niet gewoon inschrijven op het adres.

Misschien dat een notaris vast kan leggen dat die derde partij bijv. 1% eigendomsrecht heeft met een clausule dat bij verhuizen of overlijden de andere twee partijen dit automatisch overnemen?

Maar ik denk dat hoofdelijk bepalend is hoe het nu juridisch zit met dat perceel. Zijn het echt twee losse woningen op één perceel, heeft de tweede woning bijv. een A-adres, of is het juridisch gezien gewoon één geheel?

Ik zou als startpunt eens met een notaris gaan praten, want die heb je tóch nodig.

[No Hands]

H8zel3 schreef op woensdag 12 augustus 2026 @ 09:53:
[...]

Daar hebben we inderdaad ook over gedacht! Volgens een adviseur zou splitsing dan moeten gebeuren voorafgaand aan de koop (anders wordt het lastig qua hypotheek). En daar ziet de verkopende partij helaas niets in.

Maar als de twee vrienden het hele boeltje kopen, dan splitsen en een stuk aan X verkopen. Dan worden beide stukken getaxeerd, de hypotheek wordt een enorm eind afgelost en klaar. Dat is voor de hypotheekverstrekker toch geen probleem? Je moet het de hypotheekverstrekker alleen niet vantevoren vertellen.

[pagani]

No Hands schreef op woensdag 12 augustus 2026 @ 11:49:
[...]

Maar als de twee vrienden het hele boeltje kopen, dan splitsen en een stuk aan X verkopen. Dan worden beide stukken getaxeerd, de hypotheek wordt een enorm eind afgelost en klaar. Dat is voor de hypotheekverstrekker toch geen probleem? Je moet het de hypotheekverstrekker alleen niet vantevoren vertellen.

Dan betaal je over dat deel van het kavel echter wel twee keer overdrachtsbelasting.

[No Hands]

pagani schreef op woensdag 12 augustus 2026 @ 11:52:
[...]

Dan betaal je over dat deel van het kavel echter wel twee keer overdrachtsbelasting.

Is het niet zo dat als je binnen zes maanden weer verkoopt dat anders is?


edit: Heb ik bij snelle doorverkoop recht op vermindering van overdrachtsbelasting? | Vereniging Eigen Huis

[ Voor 31% gewijzigd door No Hands op 12-08-2026 11:55 ]

[pagani]

No Hands schreef op woensdag 12 augustus 2026 @ 11:54:
[...]

Is het niet zo dat als je binnen zes maanden weer verkoopt dat anders is?


edit: Heb ik bij snelle doorverkoop recht op vermindering van overdrachtsbelasting? | Vereniging Eigen Huis

Zoals in je link te lezen normaliter alleen bij onvoorziene omstandigheden. Daarnaast zal lastig vast te stellen zijn wat de "prijs" was, gezien het gesplitst wordt. Maar het kan wel.

[ Voor 10% gewijzigd door pagani op 12-08-2026 11:59 ]

[RM-rf]

kleine detail opmerking, over misschien een detail, maar mischien ook een essentieel iets:

Je hebt het de hele tijd over 3 "vrienden"...
Dat is natuurlijk leuk voor jullie en kan initieel ook handig zijn bij overleggen en dingen regelen, maar vergeet niet dat er ook belangenconflicten kunnen (en zullen) ontstaan, en mogelijk ook een conflict op basis van rechten , zeker als je ervoor kiest bv een huurconstructie toe te passen waarbij twee personen dus eigenaar worden en de derde enkel huurt.

ik zou je iig goed aanraden op te passen met het hele verhaal te baseren op het zijn van "vrienden", maar ook gewoon objectief elkaar zien als zakenpartners en personen die allemaal een eigen belang naleven.

Regel ook (of denk iig goed na) vooral hoe je het kunt aanpakken als een van de drie bv besluit voortijdig uit het project te stappen... in welke zin kan dat tot mogelijke problemen bij anderen voeren en/of is het oom mogelijk een deel winstneming toe te passen bij een waardestijging?
Als je dat niet doet, ben je behoorlijk tot elkaar veroordeeld en komt het bij een eventueel overeenkomst-einde tot een gigantische ruzie

[Pjotter]

Wellicht is een mantelzorgconstructie met Persoon X ook een optie. Geen ervaring met deze situatie overigens, maar het is wellicht het onderzoeken waard.

Mijn advies is om je vooral goed te laten adviseren door een partij die binnen jullie gemeente vaker met dit bijltje heeft gehakt en idealiter een netwerk heeft binnen de gemeente.

In het verleden hebben we veel profijt gehad van een vergunningsaanvraag die vooraf al informeel besproken was met de betrokken ambtenaren.

[Fe2O3]

Wat een moeilijk gedoe... Vriend een en twee kopen het geheel.

Vriend 3 huurt een gedeelte na de koop.

Als 3 er niet meer is, splitsen en eigendom verdelen onder een en twee.

[Gropah]

Fe2O3 schreef op zondag 16 augustus 2026 @ 13:06:
Wat een moeilijk gedoe... Vriend een en twee kopen het geheel.

Vriend 3 huurt een gedeelte na de koop.

Als 3 er niet meer is, splitsen en eigendom verdelen onder een en twee.

In de TS staat dat verhuur niet een optie is, omdat voorwaarde van de hypotheek is dat het niet verhuurd word en dus geen optie is. Dit geld voor zo ver ik weet bij alle hypotheekverstrekkers omdat een huurder rechten heeft, waardoor die er niet per se uit kan worden gezet wanneer de hypotheeknemer de hypotheek niet meer betaald. Het object is vrijwel altijd met huurder er in minder waard. Dat willen hypotheekverstrekkers voorkomen, dus word dat eigenlijk altijd uitgesloten.

[ Voor 6% gewijzigd door Gropah op 16-08-2026 16:32 ]

[Fe2O3]

Gropah schreef op zondag 16 augustus 2026 @ 13:31:
[...]

In de TS staat dat verhuur niet een optie is, omdat voorwaarde van de hypotheek is dat het niet verhuurd word en dus geen optie is. Dit geld voor zo ver ik weet bij alle hypotheekverstrekkers omdat een huurder rechten heeft, waardoor die er niet per se uit kan worden gezet wanneer de hypotheeknemer de hypotheek niet meer betaald. Het object is vrijwel altijd met huurder er in minder waard. Dat willen hypotheekverstrekkers voorkomen, dus word dat eigenlijk altijd uitgesloten.

Een kamer verhuren mag vaak wel, daar de 40ers er zelf wonen geven moet het geen probleem zijn om een kamertje aan die 65+ er te verhuren.

Maargoe, bezint eer gij begint. De constructie die juridisch, fiscaal en qua hypotheek het meest logisch is is dat iedereen zelf wat zoekt.

[Gropah]

Fe2O3 schreef op zondag 16 augustus 2026 @ 22:50:
[...]

Een kamer verhuren mag vaak wel, daar de 40ers er zelf wonen geven moet het geen probleem zijn om een kamertje aan die 65+ er te verhuren.

Maargoe, bezint eer gij begint. De constructie die juridisch, fiscaal en qua hypotheek het meest logisch is is dat iedereen zelf wat zoekt.

Uit de TS

De bedoeling is dat oudere vriend X zelfstandig één van de woningen bewoont en de andere twee vrienden de andere woning.

Dat is dus niet zo maar een kamer verhuren, dat is een hele woning verhuren. Maar ook bij kamerverhuur gelden er bepaalde rechten voor de huurder waardoor het pand minder waard word, wat een probleem is voor de hypotheekverstrekker.

[ Voor 3% gewijzigd door Gropah op 16-08-2026 23:08 ]

[redfoxert]

H8zel3 schreef op dinsdag 11 augustus 2026 @ 13:54:
We onderzoeken de aankoop van een perceel met drie vrienden die geen familie van elkaar zijn (allen ongehuwd en zonder kinderen).

Situatie:

• Op het perceel staan twee zelfstandige woningen.
• De woningen hebben ieder een eigen huisnummer.
• Er zijn twee afzonderlijke WOZ-beschikkingen.
• Beide woningen staan echter op één kadastraal perceel.
• Voor de gemeente wordt het geheel ruimtelijk als één woning/object gezien.
• Het perceel met de twee woningen wordt als 1 object verkocht.
• Eén van de kopers is rond de pensioengerechtigde leeftijd (laten we hem X noemen); de andere twee zijn rond de 40 jaar.
• De bedoeling is dat oudere vriend X zelfstandig één van de woningen bewoont en de andere twee vrienden de andere woning.

En: derde persoon X ontvangt AOW en pensioen. Een constructie waarin hij als samenwonend wordt gezien, zou dus financiële gevolgen kunnen hebben.

Adviezen of alternatieve scenario's zijn zeer welkom.

Kadastraal maakt volgens mij in deze niet uit. Persoon X kan ook huursubsidie ontvangen omdat hij in een zelfstandige woning woont, indien er huur gevraagd zou worden. AOW zou dan dus voor een alleenstaande betreffen. Voor werkgeverspensioen is het al helemaal niet van belang, enkel de AOW. Maar omdat Persoon X in een eigen zelfstandige woning woont en dus geen gezamelijke huishouding voert met de andere 2 personen denk ik niet dat hier een probleem zit. Ook het meebetalen aan de hypotheek is geen grondslag daarvoor.

Juridisch denk ik dat het wel te scheiden valt maar op persoonlijk vlak zie ik meer risico's in deze constructie.