Nieuwbouw garantiefonds "Afbouwborg"

[NikkelV]

Mijn situatie:
We staan op het punt om een nieuwbouwhuis te kopen. Het betreft een klein project van maar drie woningen. En ook de aannemer is geen grote partij. Normaliter gaan aannemers in zee met een van de drie grote garantie/waarborgfondsen. Zij hebben echter gekozen voor het kleine "Afbouwborg".

Gevolgen:
Tijdens het gesprek met de makelaar werd ons verzekert dat er partijen zijn die Afbouwborg accepteren. Echter hypotheekverstrekkers doen moeilijk en behandelen de casus als zijnde zonder garantiefonds. Dus geen recht op NHG. Wat op zich niet spannend is al was de rente korting welkom geweest. Maar men eist ook een borg van 20% van de aanneemsom. Dus gedurende de bouw kunnen we niet aan een groot gedeelte van ons spaargeld. Allemaal prut maar overheen te komen. Maar nu komt het:

Afbouwborg biedt blijkbaar alleen een garantie op afbouwen bij faillissement van de aannemer. Dus geen verzekering bij herstelwerkzaamheden achteraf. Geen garantie na de bouw. En geen geschillenbeslechting.

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb:
We hebben bovenstaande uitgezocht. Verder hebben we de concept koop/aanneemovereenkomst opgevraagd om te kijken wat daarin is dichtgetimmerd. Na ontvangst van de stukken willen we Vereniging Eigen Huis vragen om er juridisch naar te kijken. We hebben internet en dus ook dit forum doorgepluisd maar weinig tot niks gevonden. Vereniging Eigen Huis adviseert overigens een van de grote drie fondsen.

Onze vraag:
Geen garantie na de bouw is voor ons overigens een no go. Hier kan de koop nog op afketsen. In hoeverre lopen we risico met Afbouwborg? Is de garantie na de bouw juridisch dicht te timmeren in de koop/aanneemovereenkomst? Heeft iemand ervaring met Afbouwborg? Of bouwen met een ander fonds dan de grote drie?

[No Hands]

weet je wie de andere twee kopers zijn? Misschien kun je samen de aannemer overtuigen om ander keuzes te maken?

[P_de_B]

Het gaat hierbij toch niet om juridische garanties maar om daadwerkelijk geld om de garantie over een jaar of later na te komen? Garantie heb je natuurlijk wel, daar hoef je niet veel bijzonders voor te doen of juridisch te toetsen, maar je schrijft zelf al dat Afbouwborg geen rol speelt als de woning opgeleverd is.

Dus dan moet je zelf inschatten of je geloofd dat de aannemer over 3 jaar een grote schade kan en gaat repareren.

Kun je niet de aannemer overtuigen een anders fonds te kiezen? Dat zal duurder zijn, maar anders gaat het feest niet door?

Edit:
Ik lees nog even verder:

Hoewel we er niet van uitgaan, begrijpen we dat onverwachte situaties kunnen voorkomen. In het geval dat de bouwer failliet gaat, volgt Afbouwborg een regeling: we laten een nulmeting uitvoeren om de exacte status van de bouw te bepalen. Vervolgens laten we het resterende werk calculeren door een externe partij. De koper heeft de keuze om de afbouw zelf te regelen of Afbouwborg kan een passende aannemer uit onze ledenpool vragen om de opdracht af te maken. De 10% borgstelling bij de notaris is gereserveerd voor de aannemer die de bouw zal afronden. Daarnaast blijven de openstaande termijnen beschikbaar voor de opvolgende aannemer.

Er wordt dus 10% apart gehouden om extra kosten voor een nieuwe aannemer te vergoeden. Daar moet de nieuwe aannemer het voor doen, samen met de nog niet betaalde termijnen. Zij hebben dus zelf geen vermogen of geld in kas om de afbouw te garanderen? Wat als halverwege blijkt dat de fundering niet goed is (zij toetsen alleen de bouwtekeningen zo lijkt het?). Dan heeft een nieuwe aannemer niet genoeg aan die 10% en resterende termijnen?

Ik ken ze verder niet hoor, maar ik zou me hier nog eens echt goed in verdiepen. Mijn beeld is dat een garantiefonds zelf geld in kas heeft.

[ Voor 53% gewijzigd door P_de_B op 18-07-2026 09:00 ]

[NikkelV]

No Hands schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 08:54:
weet je wie de andere twee kopers zijn? Misschien kun je samen de aannemer overtuigen om ander keuzes te maken?

Nee geen idee. Alles loopt nog via de makelaar.

We hebben ook nog niks getekend. En er is geen info avond oid geweest waar he elkaar zou kunnen ontmoeten.

[veel]

Ook ik zit in een proces voor koop van een nieuwbouwwoning met afbouwborg. Het is een ander project want gaat om 10 woningen. 3 verschillende contractpartijen, afbouwborg, projectontwikkelaar/ grondverkoper en de aannemer. Van de verkoop makelaar heb ik vernomen dat AMRO, Triodos en Nationale nederlanden Afbouwborg in ieder geval accepteren online spreekt ook Unive van Afbouwborg als waarborgfonds. NHG is inderdaad niet mogelijk.

Mijn ervaring met afbouwborg is dat er geen gesprek mogelijk is over wat er in de aannemersovereenkomst staat. Zij geven aan niet over de inhoud te gaan alleen overeenkomsten op te stellen. Bij vragen rechtstreeks aan de projectontwikkelaar/ aannemer.... belt de projectontwikkelaar om mijn zorgpunten te bespreken... aanpassen is niet aan de orde want afbouwborg hanteert een standaard contract, aldus de projectontwikkelaar. Vermoedelijk heb je dus een zelfde contract. Op mijn mails reageert de projectontwikkelaar ook namens de aannemer, (vragen die ik gesteld had aan de aannemer, want mijn contractpartner voor het aannemen) de contracten zijn op zichzelfstaand met beperkte aansprakelijkheid voor iedere partij. Voor geen van de partijen aansprakelijkheid voor het totaal, bij een dispuut met de aannemer speelt afbouwborg ook geen rol. Als argument voor het niet aanpassen van het contract zeggen ze gezamenlijk (daarin treden ze wel gezamenlijk op) dat ze het voor alle kopers gelijk willen houden. Aanpassen voor alle kopers is geen optie.

Ben benieuwd naar de reactie van VEH. Ik zie zelf ook nog een risico in de omschrijving van het doorbelasten van prijsstijging.

Ook in mijn geval via de makelaar geen info avond, niet bekend wie de andere kopers zijn.

[NikkelV]

veel schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 19:54:

Ben benieuwd naar de reactie van VEH. Ik zie zelf ook nog een risico in de omschrijving van het doorbelasten van prijsstijging.

Dank voor je verhaal. Waar zit jij ergens in het proces? Heb je al de overeenkomst getekend?

Ons is trouwens verzekert dat prijsstijgingen niet worden doorbelast. Dat risico neemt onze aannemer op zich. Als dat wel het geval was geweest dan had de Rabo nog moeilijker gedaan. (Al hebben we dus nog geen overeenkomst gezien.) Mocht dat in de standaard overeenkomst staan, dan is er blijkbaar toch nog wat mogelijk om dingen aan te passen?

[NikkelV]

veel schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 19:54:
Ook ik zit in een proces voor koop van een nieuwbouwwoning met afbouwborg. Het is een ander project want gaat om 10 woningen. 3 verschillende contractpartijen, afbouwborg, projectontwikkelaar/ grondverkoper en de aannemer. Van de verkoop makelaar heb ik vernomen dat AMRO, Triodos en Nationale nederlanden Afbouwborg in ieder geval accepteren online spreekt ook Unive van Afbouwborg als waarborgfonds. NHG is inderdaad niet mogelijk.

Heb je al via je hypotheekadviseur geïnformeerd tegen welke voorwaarden ABN, Triodos of NN een hypotheek aanbieden? Lijkt me handig om te weten over hoeveel hoepels je moet springen om wat geregeld te krijgen.

Dat van Afbouwborg op de site van Unive had ik inderdaad ook al gevonden.

[NikkelV]

P_de_B schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 08:55:
Het gaat hierbij toch niet om juridische garanties maar om daadwerkelijk geld om de garantie over een jaar of later na te komen? Garantie heb je natuurlijk wel, daar hoef je niet veel bijzonders voor te doen of juridisch te toetsen, maar je schrijft zelf al dat Afbouwborg geen rol speelt als de woning opgeleverd is.

Dus dan moet je zelf inschatten of je geloofd dat de aannemer over 3 jaar een grote schade kan en gaat repareren.

Kun je niet de aannemer overtuigen een anders fonds te kiezen? Dat zal duurder zijn, maar anders gaat het feest niet door?

Edit:
Ik lees nog even verder:


[...]


Er wordt dus 10% apart gehouden om extra kosten voor een nieuwe aannemer te vergoeden. Daar moet de nieuwe aannemer het voor doen, samen met de nog niet betaalde termijnen. Zij hebben dus zelf geen vermogen of geld in kas om de afbouw te garanderen? Wat als halverwege blijkt dat de fundering niet goed is (zij toetsen alleen de bouwtekeningen zo lijkt het?). Dan heeft een nieuwe aannemer niet genoeg aan die 10% en resterende termijnen?

Ik ken ze verder niet hoor, maar ik zou me hier nog eens echt goed in verdiepen. Mijn beeld is dat een garantiefonds zelf geld in kas heeft.

Hmmm, dus niet alleen de herstel garantie is een dingetje. Maar dus ook de afbouwgarantie bij faillissement is niet afdoende dichtgetimmerd lijkt het...

[veel]

Heb nog niet getekend.

Mondeling is mij ook verzekerd dat prijsstijging niet doorbelast wordt... in de overeenkomst staat dat echter wel.

Ik heb nog geen hypotheekvoorwaarden gezien, dat traject loopt nog.

[SinergyX]

NikkelV schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 21:02:
[...]

Hmmm, dus niet alleen de herstel garantie is een dingetje. Maar dus ook de afbouwgarantie bij faillissement is niet afdoende dichtgetimmerd lijkt het...

Dit is toch wel grootste punt waar ik twijfel heb, de grote 3 hebben vrij gedetaileerde garantieregelingen waar ook vermeld staat hoe en wat tijdens faillissement, maar ook tot welke bedragen jij 'schadevrij' bent. Zoals ik nu simpele faq lees, lijkt die 10% de 'buffer' te zijn om nieuwe aannemer te laten afbouwen, maar wat in de situatie dat blijkt dat bouw helemaal niet gelijk liep aan de termijnen liep of dusdanig slechte kwaliteit en nieuwe aannemer meer dan die 10% plus resttermijnen nodig heeft om af te bouwen?

Het zou prima kunnen dat door kleine omvang van de aannemer hij niet in aanmerking komt bij de grote partijen, ergens fijn dat er dan zo'n kleine borger, maar als hij verder niet erkent wordt door een NHG en consorten.. wat heb je er dan precies aan?