Nieuwbouw garantiefonds "Afbouwborg"

[NikkelV]

Mijn situatie:
We staan op het punt om een nieuwbouwhuis te kopen. Het betreft een klein project van maar drie woningen. En ook de aannemer is geen grote partij. Normaliter gaan aannemers in zee met een van de drie grote garantie/waarborgfondsen. Zij hebben echter gekozen voor het kleine "Afbouwborg".

Gevolgen:
Tijdens het gesprek met de makelaar werd ons verzekert dat er partijen zijn die Afbouwborg accepteren. Echter hypotheekverstrekkers doen moeilijk en behandelen de casus als zijnde zonder garantiefonds. Dus geen recht op NHG. Wat op zich niet spannend is al was de rente korting welkom geweest. Maar men eist ook een borg van 20% van de aanneemsom. Dus gedurende de bouw kunnen we niet aan een groot gedeelte van ons spaargeld. Allemaal prut maar overheen te komen. Maar nu komt het:

Afbouwborg biedt blijkbaar alleen een garantie op afbouwen bij faillissement van de aannemer. Dus geen verzekering bij herstelwerkzaamheden achteraf. Geen garantie na de bouw. En geen geschillenbeslechting.

Wat ik al gevonden of geprobeerd heb:
We hebben bovenstaande uitgezocht. Verder hebben we de concept koop/aanneemovereenkomst opgevraagd om te kijken wat daarin is dichtgetimmerd. Na ontvangst van de stukken willen we Vereniging Eigen Huis vragen om er juridisch naar te kijken. We hebben internet en dus ook dit forum doorgepluisd maar weinig tot niks gevonden. Vereniging Eigen Huis adviseert overigens een van de grote drie fondsen.

Onze vraag:
Geen garantie na de bouw is voor ons overigens een no go. Hier kan de koop nog op afketsen. In hoeverre lopen we risico met Afbouwborg? Is de garantie na de bouw juridisch dicht te timmeren in de koop/aanneemovereenkomst? Heeft iemand ervaring met Afbouwborg? Of bouwen met een ander fonds dan de grote drie?

[No Hands]

weet je wie de andere twee kopers zijn? Misschien kun je samen de aannemer overtuigen om ander keuzes te maken?

[P_de_B]

Het gaat hierbij toch niet om juridische garanties maar om daadwerkelijk geld om de garantie over een jaar of later na te komen? Garantie heb je natuurlijk wel, daar hoef je niet veel bijzonders voor te doen of juridisch te toetsen, maar je schrijft zelf al dat Afbouwborg geen rol speelt als de woning opgeleverd is.

Dus dan moet je zelf inschatten of je geloofd dat de aannemer over 3 jaar een grote schade kan en gaat repareren.

Kun je niet de aannemer overtuigen een anders fonds te kiezen? Dat zal duurder zijn, maar anders gaat het feest niet door?

Edit:
Ik lees nog even verder:

Hoewel we er niet van uitgaan, begrijpen we dat onverwachte situaties kunnen voorkomen. In het geval dat de bouwer failliet gaat, volgt Afbouwborg een regeling: we laten een nulmeting uitvoeren om de exacte status van de bouw te bepalen. Vervolgens laten we het resterende werk calculeren door een externe partij. De koper heeft de keuze om de afbouw zelf te regelen of Afbouwborg kan een passende aannemer uit onze ledenpool vragen om de opdracht af te maken. De 10% borgstelling bij de notaris is gereserveerd voor de aannemer die de bouw zal afronden. Daarnaast blijven de openstaande termijnen beschikbaar voor de opvolgende aannemer.

Er wordt dus 10% apart gehouden om extra kosten voor een nieuwe aannemer te vergoeden. Daar moet de nieuwe aannemer het voor doen, samen met de nog niet betaalde termijnen. Zij hebben dus zelf geen vermogen of geld in kas om de afbouw te garanderen? Wat als halverwege blijkt dat de fundering niet goed is (zij toetsen alleen de bouwtekeningen zo lijkt het?). Dan heeft een nieuwe aannemer niet genoeg aan die 10% en resterende termijnen?

Ik ken ze verder niet hoor, maar ik zou me hier nog eens echt goed in verdiepen. Mijn beeld is dat een garantiefonds zelf geld in kas heeft.

[ Voor 53% gewijzigd door P_de_B op 18-07-2026 09:00 ]

[NikkelV]

No Hands schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 08:54:
weet je wie de andere twee kopers zijn? Misschien kun je samen de aannemer overtuigen om ander keuzes te maken?

Nee geen idee. Alles loopt nog via de makelaar.

We hebben ook nog niks getekend. En er is geen info avond oid geweest waar he elkaar zou kunnen ontmoeten.

[veel]

Ook ik zit in een proces voor koop van een nieuwbouwwoning met afbouwborg. Het is een ander project want gaat om 10 woningen. 3 verschillende contractpartijen, afbouwborg, projectontwikkelaar/ grondverkoper en de aannemer. Van de verkoop makelaar heb ik vernomen dat AMRO, Triodos en Nationale nederlanden Afbouwborg in ieder geval accepteren online spreekt ook Unive van Afbouwborg als waarborgfonds. NHG is inderdaad niet mogelijk.

Mijn ervaring met afbouwborg is dat er geen gesprek mogelijk is over wat er in de aannemersovereenkomst staat. Zij geven aan niet over de inhoud te gaan alleen overeenkomsten op te stellen. Bij vragen rechtstreeks aan de projectontwikkelaar/ aannemer.... belt de projectontwikkelaar om mijn zorgpunten te bespreken... aanpassen is niet aan de orde want afbouwborg hanteert een standaard contract, aldus de projectontwikkelaar. Vermoedelijk heb je dus een zelfde contract. Op mijn mails reageert de projectontwikkelaar ook namens de aannemer, (vragen die ik gesteld had aan de aannemer, want mijn contractpartner voor het aannemen) de contracten zijn op zichzelfstaand met beperkte aansprakelijkheid voor iedere partij. Voor geen van de partijen aansprakelijkheid voor het totaal, bij een dispuut met de aannemer speelt afbouwborg ook geen rol. Als argument voor het niet aanpassen van het contract zeggen ze gezamenlijk (daarin treden ze wel gezamenlijk op) dat ze het voor alle kopers gelijk willen houden. Aanpassen voor alle kopers is geen optie.

Ben benieuwd naar de reactie van VEH. Ik zie zelf ook nog een risico in de omschrijving van het doorbelasten van prijsstijging.

Ook in mijn geval via de makelaar geen info avond, niet bekend wie de andere kopers zijn.

[NikkelV]

veel schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 19:54:

Ben benieuwd naar de reactie van VEH. Ik zie zelf ook nog een risico in de omschrijving van het doorbelasten van prijsstijging.

Dank voor je verhaal. Waar zit jij ergens in het proces? Heb je al de overeenkomst getekend?

Ons is trouwens verzekert dat prijsstijgingen niet worden doorbelast. Dat risico neemt onze aannemer op zich. Als dat wel het geval was geweest dan had de Rabo nog moeilijker gedaan. (Al hebben we dus nog geen overeenkomst gezien.) Mocht dat in de standaard overeenkomst staan, dan is er blijkbaar toch nog wat mogelijk om dingen aan te passen?

[NikkelV]

veel schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 19:54:
Ook ik zit in een proces voor koop van een nieuwbouwwoning met afbouwborg. Het is een ander project want gaat om 10 woningen. 3 verschillende contractpartijen, afbouwborg, projectontwikkelaar/ grondverkoper en de aannemer. Van de verkoop makelaar heb ik vernomen dat AMRO, Triodos en Nationale nederlanden Afbouwborg in ieder geval accepteren online spreekt ook Unive van Afbouwborg als waarborgfonds. NHG is inderdaad niet mogelijk.

Heb je al via je hypotheekadviseur geïnformeerd tegen welke voorwaarden ABN, Triodos of NN een hypotheek aanbieden? Lijkt me handig om te weten over hoeveel hoepels je moet springen om wat geregeld te krijgen.

Dat van Afbouwborg op de site van Unive had ik inderdaad ook al gevonden.

[NikkelV]

P_de_B schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 08:55:
Het gaat hierbij toch niet om juridische garanties maar om daadwerkelijk geld om de garantie over een jaar of later na te komen? Garantie heb je natuurlijk wel, daar hoef je niet veel bijzonders voor te doen of juridisch te toetsen, maar je schrijft zelf al dat Afbouwborg geen rol speelt als de woning opgeleverd is.

Dus dan moet je zelf inschatten of je geloofd dat de aannemer over 3 jaar een grote schade kan en gaat repareren.

Kun je niet de aannemer overtuigen een anders fonds te kiezen? Dat zal duurder zijn, maar anders gaat het feest niet door?

Edit:
Ik lees nog even verder:


[...]


Er wordt dus 10% apart gehouden om extra kosten voor een nieuwe aannemer te vergoeden. Daar moet de nieuwe aannemer het voor doen, samen met de nog niet betaalde termijnen. Zij hebben dus zelf geen vermogen of geld in kas om de afbouw te garanderen? Wat als halverwege blijkt dat de fundering niet goed is (zij toetsen alleen de bouwtekeningen zo lijkt het?). Dan heeft een nieuwe aannemer niet genoeg aan die 10% en resterende termijnen?

Ik ken ze verder niet hoor, maar ik zou me hier nog eens echt goed in verdiepen. Mijn beeld is dat een garantiefonds zelf geld in kas heeft.

Hmmm, dus niet alleen de herstel garantie is een dingetje. Maar dus ook de afbouwgarantie bij faillissement is niet afdoende dichtgetimmerd lijkt het...

[veel]

Heb nog niet getekend.

Mondeling is mij ook verzekerd dat prijsstijging niet doorbelast wordt... in de overeenkomst staat dat echter wel.

Ik heb nog geen hypotheekvoorwaarden gezien, dat traject loopt nog.

[SinergyX]

NikkelV schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 21:02:
[...]

Hmmm, dus niet alleen de herstel garantie is een dingetje. Maar dus ook de afbouwgarantie bij faillissement is niet afdoende dichtgetimmerd lijkt het...

Dit is toch wel grootste punt waar ik twijfel heb, de grote 3 hebben vrij gedetaileerde garantieregelingen waar ook vermeld staat hoe en wat tijdens faillissement, maar ook tot welke bedragen jij 'schadevrij' bent. Zoals ik nu simpele faq lees, lijkt die 10% de 'buffer' te zijn om nieuwe aannemer te laten afbouwen, maar wat in de situatie dat blijkt dat bouw helemaal niet gelijk liep aan de termijnen liep of dusdanig slechte kwaliteit en nieuwe aannemer meer dan die 10% plus resttermijnen nodig heeft om af te bouwen?

Het zou prima kunnen dat door kleine omvang van de aannemer hij niet in aanmerking komt bij de grote partijen, ergens fijn dat er dan zo'n kleine borger, maar als hij verder niet erkent wordt door een NHG en consorten.. wat heb je er dan precies aan?

[NikkelV]

Dank voor alle reacties. We hebben op meer plaatsen navraag gedaan. En het bevestigt ons in ons eigen gevoel en analyse. We hebben zojuist de makelaar gemaild met de vraag of in deze fase nog van waarborgfonds kan worden gewisseld. Zo nee dan gaan we helaas niet over tot koop. Hoe jammer ook.

Afbouwborg voelt als een te groot risico. En we vinden uiteraard de financiële implicaties niet tof.

[No Hands]

NikkelV schreef op zondag 19 juli 2026 @ 17:26:
Dank voor alle reacties. We hebben op meer plaatsen navraag gedaan. En het bevestigt ons in ons eigen gevoel en analyse. We hebben zojuist de makelaar gemaild met de vraag of in deze fase nog van waarborgfonds kan worden gewisseld. Zo nee dan gaan we helaas niet over tot koop. Hoe jammer ook.

Afbouwborg voelt als een te groot risico. En we vinden uiteraard de financiële implicaties niet tof.

Mogelijk is die wissel makkelijker t maken als alle drie de kopers dat willen. dat zou ik ook bij de makelaar neerleggen.

[BadEendTerror]

veel schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 22:56:
Heb nog niet getekend.

Mondeling is mij ook verzekerd dat prijsstijging niet doorbelast wordt... in de overeenkomst staat dat echter wel.

Ik heb nog geen hypotheekvoorwaarden gezien, dat traject loopt nog.

Mondeling is niks waard, dit moet in de overeenkomst staan dat dit niet doorbelast wordt.

[Merik]

Heb je geen aanneemovereenkomst waarin dit vastgelegd is? Afbouwwaarborg is namelijk precies wat het zegt, garantie voor je aanbetaling voor de woning voor tijdens de bouwperiode van de woning, die wegvalt na de opleverdatum en opleveringsrapport. Gebreken en herstel/afhandeling daarvan is een apart iets, zoals je aangaf is het alleen bij faillissement van de aannemer.

Geen idee met hypotheekaanvraag, al heb ik gehoord van anderen dat zij niet echt problemen hadden hiermee (maar andere firma, en andere situatie).

Context: Ik ben tinyhouse-bewoner, en heb hier eerder dit jaar mee te maken gehad. Toen is daar de dag van de oplevering ook een inspecteur geweest voor korte controle van de (op)levering.

[DNN!S]

NikkelV schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 08:51:
Is de garantie na de bouw juridisch dicht te timmeren in de koop/aanneemovereenkomst?

Van wanneer is de bouwvergunning? Is die van ná 1 januari 2024 dan valt het gewoon onder de Wet Kaliteitsborging en is de aannemer verantwoordelijk voor garantie na de bouw.

[ Voor 24% gewijzigd door DNN!S op 27-07-2026 16:33 ]

[NikkelV]

DNN!S schreef op maandag 27 juli 2026 @ 11:05:
[...]

Van wanneer is de bouwvergunning? Is die van ná 1 januari 2024 dan valt het gewoon onder de Wet Kaliteitsborging en is de aanemer verantwoordelijk voor garantie na de bouw.

Ik denk ná 1-1-2024. Wel een goede om na te vragen!

Update: Tot onze verbazing is men bezig om te kijken of ze het bouwproject toch nog kunnen onderbrengen bij een van de grote drie waarborgfondsen. Een andere optie is dat de aannemer zelf projectfinanciering regelt bij hun huisbank en dat wij pas hoeven te betalen na afronding van de bouw.

Onze voorkeur heeft de oplossing met SWK, Bouwgarant of Woningborg. Dan lijkt me dat alles is dichtgetimmerd kwa risico's. Die fondsen bestaan immers niet voor niks lijkt me. Maar we wachten af waar ze mee komen...

Wat zijn de voor en nadelen van pas betalen na afronding van de bouw? Mij lijkt dat het risico voor de bank kleiner is en dat ze daarom minder moeilijk gaan doen. En dat het risico op faillissement gedurende de bouw is afgedekt. Klopt dit? Zit je wel nog met de herstel waarborg.

Wat is het verschil tussen die wet kwaliteitsborging en de herstel waarborg die de grote drie aanbieden? Moet je bij die wet de gang naar de rechter maken en voldoen aan allerlei termijnen?(lees: door allerlei hoepels springen om je gelijk te behalen?) En wat als de aannemer failliet gaat ná de bouw? Van een kale kip valt immers niet te plukken... Ik begrijp dat bij die grote waarborgfondsen dat zij het dan voor je regelen?

[Merik]

Je haalt 2 zaken door elkaar. Misschien om het niet willen horen, dat is fair maar gaat je ook niet vooruit helpen.

[DNN!S]

NikkelV schreef op maandag 27 juli 2026 @ 16:10:
[...]

Ik denk ná 1-1-2024. Wel een goede om na te vragen!

Update: Tot onze verbazing is men bezig om te kijken of ze het bouwproject toch nog kunnen onderbrengen bij een van de grote drie waarborgfondsen. Een andere optie is dat de aannemer zelf projectfinanciering regelt bij hun huisbank en dat wij pas hoeven te betalen na afronding van de bouw.

Onze voorkeur heeft de oplossing met SWK, Bouwgarant of Woningborg. Dan lijkt me dat alles is dichtgetimmerd kwa risico's. Die fondsen bestaan immers niet voor niks lijkt me. Maar we wachten af waar ze mee komen...

Wat zijn de voor en nadelen van pas betalen na afronding van de bouw? Mij lijkt dat het risico voor de bank kleiner is en dat ze daarom minder moeilijk gaan doen. En dat het risico op faillissement gedurende de bouw is afgedekt. Klopt dit? Zit je wel nog met de herstel waarborg.

Wat is het verschil tussen die wet kwaliteitsborging en de herstel waarborg die de grote drie aanbieden? Moet je bij die wet de gang naar de rechter maken en voldoen aan allerlei termijnen?(lees: door allerlei hoepels springen om je gelijk te behalen?) En wat als de aannemer failliet gaat ná de bouw? Van een kale kip valt immers niet te plukken... Ik begrijp dat bij die grote waarborgfondsen dat zij het dan voor je regelen?

De wet helpt bij achteraf wel-niet discussies en geeft wat meer zekerheid dan vóór die wet. Garantiefondsen zijn aanvullend en wel fijn bijvoorbeeld als de aannemer failliet gaat.

Hier leggen ze het wel duidelijk uit:
https://lawandmore.nl/overige-gebieden/de-bouwclaims-na-oplevering-de-garantietermijnen-en-wat-te-doen-bij-verborgen-gebreken/

[NikkelV]

Merik schreef op maandag 27 juli 2026 @ 16:43:
Je haalt 2 zaken door elkaar. Misschien om het niet willen horen, dat is fair maar gaat je ook niet vooruit helpen.

Wat haal ik door elkaar? Je insinueert dat ik iets niet zou willen horen. Maar heb om eerlijk te zijn geen idee waar je het over hebt?

[Merik]

De laatste post van @DNN!S beshrijft het (misschien was mijn verhaal niet helder), maar in het kort gaat het over 2 dingen:

- De garantstelling van de afbouwwaarborger

- De gebreken die na oplevering geconstateerd worden

De rol van het afbouwwaarborg-bedrijf valt weg als de woning opgeleverd wordt, zij hebben niet van doen met gebreken aan de nieuwe woning.