Nieuwbouw plat sedumdak| geen valbeveiliging, geen onderhoud

[HollovVpo1nt]

Beste Tweakers,

Wij zitten in een vrij recent opgeleverd nieuwbouwwijk waarvan een groot deel van de woningen over een plat dak beschikt met sedum. Het aanbrengen of weglaten van het sedum was destijds geen keuze, sedum was verplicht onderdeel van de bouw.

Volgens de documentatie zijn wij als bewoners verantwoordelijk voor het onderhoud van het dak. Dat onderhoud is ook echt nodig... door de groene omgeving groeit er regelmatig onkruid (en soms ook eigenbomen) tussen het sedum. Als wij dat neit tijdig verwijderen kunnen wortels op termijn de dakbedekking aantasten of beschadigen.

Het probleem is alleen dat wij dit onderhoud niet zelf veilig kunnen uitvoeren en ook niet kunnen uitbesteden. Meerdere dakdekkers en onderhoudsbedrijven hebben aangegeven het dak niet te willen betreden omdat er geen permanente valbeveiliging aanwezig is. Zonder valbeveiliging willen zij waarschijnlijk vanwege regels waar zij aan gebonden zijn de werkzaamheden niet verrichten. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor het reinigen van zonnepanelen.

Wij zitten wel met het probleem dat wij volgens de bouwer verantwoordelijk zijn voor het onderhoud maar de woning niet beschikt over de voorzieningen om dat onderhoud te (laten) verrichten.

Wij vinden daarom dat de bouwer, als hij de onderhoudsverantwoordelijkheid bij de bewoners neerlegt, ook had moeten voorzien in een veilige manier om dat onderhoud uit te voeren, bijvoorbeeld door permanente valbeveiliging aan te brengen.

Zijn er meer mensen die tegen dit probleem aanlopen? En hoe is dat bij jullie opgelost? Is de bouwer hiervoor aangesproken of hebben jullie uiteindelijk zelf voorzieningen laten aanbrengen? Ik ben ook benieuwd of er wettelijke regels of jurisprudentie zijn die hier iets over zeggen.

-----------------------------

Aanvulling om verwarring te voorkomen:
Ja, wij zijn zelf in staat om het dak op te gaan om wat onkruid te plukken, maar dat kan niet veilig zonder aanvullende voorzieningen/ maatregelgen zonder (tijdelijk) valbeveiliging.
Mijn vraag is of wij de aannemer nu nog aan kunnen spreken op het feit dat deze voorzieningen niet geplaatst zijn terwijl de aannemer wel de onderhoudsverantwoordelijkheid bij de bewoners neerlegt.

[ Voor 13% gewijzigd door HollovVpo1nt op 29-06-2026 10:56 ]

[Molem1]

Wie heeft de woning gekocht van de ontwikkelaar/bouwer, zoals die werd aangeboden? Misschien bij die persoon vragen hoe die dat voor zich zag?

[No Hands]

Waarom kan er voor onderhoud geen tijdelijke valbeveiliging worden gebruikt?

Of laat bij elke woning zo en ding zetten: Plat Dak set basis

Natuurlijk had misschien de bouwer dat moeten doen maar die gaat dat nu vast niet meer doen en de tijd en moeite die het kost om ze daar wel toe te bewegen zou het mij niet waard zijn.

[ Voor 73% gewijzigd door No Hands op 29-06-2026 10:00 ]

[I_IBlackI_I]

Ai, dat is lastig. Het is voor de bouwer inderdaad niet nodig om permanente valbeveiliging mee te nemen, want dat is niet verplicht voor het uitvoeren van onderhoud. Jij kan prima het dak op om het onkruid weg te halen. Het is pas lastig als je het onderhoud wil uitbesteden omdat die mensen aan de Arbowet gebonden zijn.
Ik denk dat je 3 opties hebt:
1. Zelf het onderhoud uitvoeren.
2. Permanente valbeveiliging aan laten brengen (misschien als collectief een grote opdracht maken voor 1 partij om dit te realiseren)
3. De onderhoudsklussen uitbesteden en de partijen zelf tijdelijke valbeveiliging laten plaatsen, maar dat is erg kostbaar.

[Question Mark]

HollovVpo1nt schreef op maandag 29 juni 2026 @ 09:32:
Het probleem is alleen dat wij dit onderhoud niet zelf veilig kunnen uitvoeren en ook niet kunnen uitbesteden.

Kan wel, maar kost wat. Je kunt bijvoorbeeld een verreiker met personenbak huren, of een onderhoudspartij vinden die bereidt is om dit zo te doen.

Maar waarom zou je het zelf niet kunnen doen? Kom je met een steiger of ladder zelf niet op het plat dak? Heb je foto's van de situatie?

[HollovVpo1nt]

Molem1 schreef op maandag 29 juni 2026 @ 09:48:
Wie heeft de woning gekocht van de ontwikkelaar/bouwer, zoals die werd aangeboden? Misschien bij die persoon vragen hoe die dat voor zich zag?

Bijna iedereen hier is nog eerste bewoner. De voorschriften m.b.t. onderhoud van bepaalde bouwdelen kwamen wat later. Het was op zich bekend dat de bewoners zelf verantwoordelijk gehouden werden voor onderhoud van bepaalde bouwdelen. Het was echter onbekend dat het dak niet over valbeveiliging zou beschikken. Hier zijn we pas achter gekomen toen wij de eerste keer onderhoud wilde verrichten na oplevering, toen bedrijven erom vroegen.

I_IBlackI_I schreef op maandag 29 juni 2026 @ 09:59:
Ai, dat is lastig. Het is voor de bouwer inderdaad niet nodig om permanente valbeveiliging mee te nemen, want dat is niet verplicht voor het uitvoeren van onderhoud. Jij kan prima het dak op om het onkruid weg te halen. Het is pas lastig als je het onderhoud wil uitbesteden omdat die mensen aan de Arbowet gebonden zijn.
Ik denk dat je 3 opties hebt:
1. Zelf het onderhoud uitvoeren.
2. Permanente valbeveiliging aan laten brengen (misschien als collectief een grote opdracht maken voor 1 partij om dit te realiseren)
3. De onderhoudsklussen uitbesteden en de partijen zelf tijdelijke valbeveiliging laten plaatsen, maar dat is erg kostbaar.

Ik vind het vooral laakbaar dat de bouwer dit niet als optie heeft aangeboden tijdens de bouw. Dat is de het meest kostenefficiencte en effectieve manier om de valbeveiliging te laatste installeren.

Kan ik hieruit opmaken dat we de bouwer nu niet meer kunnen aanspreken hierop omdat zij kunnen verwijzen naar een partij die tijdelijke valbeveiliging kan gebruiken?

Question Mark schreef op maandag 29 juni 2026 @ 10:04:
[...]

Kan wel, maar kost wat. Je kunt bijvoorbeeld een verreiker met personenbak huren, of een onderhoudspartij vinden die bereidt is om dit zo te doen.

Maar waarom zou je het zelf niet kunnen doen? Kom je met een steiger of ladder zelf niet op het plat dak? Heb je foto's van de situatie?

Wij kunnen het wel zelf doen en we hebben het ook zelf moeten doen. Ik zei nadrukkelijk dat wij het niet zelf veilig kunnen doen. Excuus voor de verwarring. En het is ook niet veilig. Er liggen zonnepanelen op dak en je moet vrij dicht langs de dakrand om het onkruid daar weg te halen langs die panelen.

[ Voor 17% gewijzigd door HollovVpo1nt op 29-06-2026 10:07 ]

[Fe2O3]

3 seconden google levert me al genoeg tips om een hele straat te onderhouden, en genoeg bedrijven die het 2 tot 3x per jaar doen voor een paar honderd ...

Foto van het dak in kwestie?

Kan je er niet met een ladder langs, elke keer een stukje als er op de rest panelen liggen?

Een valbeveiliging kan ook tijdelijk bevestigd bijv.

[Bas.013]

Voor een groot aantal typen bouwwerken moet ‘formulier onderhoud’ bij de aanvraag om bouwvergunning (omgevingsvergunning) worden bijgevoegd. Zo wordt de ontwerper / ontwikkelaar gedwongen hierover vooraf over na te denken. Het is geen weigeringsgrond en veelal kan worden volstaan met de opmerking: ‘ via hoogwerker met opstelplaats x’ . (Uitvoeringskosten is hierbij geen aspect, gaat alleen om praktische mogelijkheden…). Indien deze info niet van de bouwer is gekomen, check even bij de gemeente in het bouwdossier.

[ Voor 9% gewijzigd door Bas.013 op 29-06-2026 10:23 ]

[HollovVpo1nt]

Fe2O3 schreef op maandag 29 juni 2026 @ 10:17:
3 seconden google levert me al genoeg tips om een hele straat te onderhouden, en genoeg bedrijven die het 2 tot 3x per jaar doen voor een paar honderd ...

Foto van het dak in kwestie?

Kan je er niet met een ladder langs, elke keer een stukje als er op de rest panelen liggen?

Een valbeveiliging kan ook tijdelijk bevestigd bijv.

Ja, wij zijn zelf in staat om het dak op te gaan om wat onkruid te plukken, maar dat kan niet veilig zonder aanvullende voorzieningen/ maatregelgen zonder (tijdelijk) valbeveiliging.
Mijn vraag is of wij de aannemer nu nog aan kunnen spreken op het feit dat deze voorzieningen niet geplaatst zijn terwijl de aannemer wel de onderhoudsverantwoordelijkheid bij de bewoners neerlegt.

En je 3 seconden gegoogle om bedrijven te vinden die dit 3x per jaar kunnen doen voor een paar honder euro teken ik meteen voor. Ik heb het namelijk niet kunnen vinden.. dus als je dat wilt delen, graag.

Bas.013 schreef op maandag 29 juni 2026 @ 10:22:
Voor een groot aantal typen bouwwerken moet ‘formulier onderhoud’ bij de aanvraag om bouwvergunning (omgevingsvergunning) worden bijgevoegd. Zo wordt de ontwerper / ontwikkelaar gedwongen hierover vooraf over na te denken. Het is geen weigeringsgrond en veelal kan worden volstaan met de opmerking: ‘ via hoogwerker met opstelplaats x’ . (Uitvoeringskosten is hierbij geen aspect, gaat alleen om praktische mogelijkheden…). Indien deze info niet van de bouwer is gekomen, check even bij de gemeente in het bouwdossier.

Dank!

[ Voor 23% gewijzigd door HollovVpo1nt op 29-06-2026 10:57 ]

[Horla]

HollovVpo1nt schreef op maandag 29 juni 2026 @ 10:57:
[...]


Ja, wij zijn zelf in staat om het dak op te gaan om wat onkruid te plukken, maar dat kan niet veilig zonder aanvullende voorzieningen/ maatregelgen zonder (tijdelijk) valbeveiliging.

Ik kruip al tien jaar zonder problemen op mijn plat dak voor als het nodig is (speelgoed weghalen, dakvenster kuisen, aanpalende goten vrijmaken, etc.) en ik ben er tot op heden toch echt nog niet afgevallen zelfs zonder valbeveiliging. Is dat onveilig? Ja en neen. Als je als een idioot rondloopt vast niet maar aangezien ik een gezonde dosis hoogtevrees heb, ben ik extreem voorzichtig aan de randen (lees: ik gedraag me als een kleuter en zit op handen en knieën ).

[MikaX]

Horla schreef op maandag 29 juni 2026 @ 11:17:
[...]

Ik kruip al tien jaar zonder problemen op mijn plat dak voor als het nodig is (speelgoed weghalen, dakvenster kuisen, aanpalende goten vrijmaken, etc.) en ik ben er tot op heden toch echt nog niet afgevallen zelfs zonder valbeveiliging. Is dat onveilig? Ja en neen. Als je als een idioot rondloopt vast niet maar aangezien ik een gezonde dosis hoogtevrees heb, ben ik extreem voorzichtig aan de randen (lees: ik gedraag me als een kleuter en zit op handen en knieën ).

Dit zal een plat dak zijn van een aanbouw ofzo, als er speelgoed op ligt. Ik krijg de indruk dat het hier gaat om een plat dak bij een huis van 3 of 4 etages. Dus al snel 9 of meer meter hoog.

[NiGeLaToR]

Mijn dak heeft ook onderhoud nodig, mijn goten hebben onderhoud nodig, de kozijnen hebben onderhoud nodig - geen van die plekken is voorbereid op onderhoud. De vraag is of dat het probleem is van de bouwer, of van degene die het onderhoud doet?

Ik huur een steiger, een ladder, een bedrijf wat zich zekert, of een stel beunhazen die gewoon klimt op hoop van zegen. Als ik het verhaal van nieuwbouw en sedum weg haal, blijft er over 'onderhoud' en 'verantwoordelijkheid' en denk dan dat dit de eigenaar is. Wellicht zit ik er naast en kan ik de bouwer van ons huis ook nog het dak, de goten en de kozijnen laten voorbereiden op valbescherming

[TheGhostInc]

HollovVpo1nt schreef op maandag 29 juni 2026 @ 10:57:
[...]

Ja, wij zijn zelf in staat om het dak op te gaan om wat onkruid te plukken, maar dat kan niet veilig zonder aanvullende voorzieningen/ maatregelgen zonder (tijdelijk) valbeveiliging.
Mijn vraag is of wij de aannemer nu nog aan kunnen spreken op het feit dat deze voorzieningen niet geplaatst zijn terwijl de aannemer wel de onderhoudsverantwoordelijkheid bij de bewoners neerlegt.

Zoals je zelf al aangeeft, je kunt ook een tijdelijke valbeveiliging maken en daarmee is het niet direct een must.

Heb je zelf al gekeken wat er wel en niet mogelijk is?
Want ik weet niet of een permanente valbeveiliging nu wel zo 'leuk' is. Ik lees namelijk over verplichte certificering, installatie door professionals en jaarlijkse keuringen.
https://barnettkeuringen.nl/tarieven/ mag je €225,- excl. voorrijkosten betalen omdat anders er nog geen bedrijf gebruik van mag maken.

Dat de aannemer dit niet heeft geleverd is misschien niet goed, maar hou er ook rekening mee dat je geen permanente valbeveiliging hebt gekocht. Je hebt alle tekeningen e.d. gehad, daarop staat vrij nauwkeurig gespecificeerd wat je hebt gekocht en daar stond dit dus niet op.
Dus het is maar de vraag of je recht hebt op een gratis valbeveiliging of dat de aannemer deze nog (gedeeltelijk) in rekening mag brengen.

[pistole]

Dat je het nu kan en durft, wilt niet zeggen dat je dat over een jaar, of 5, of 10 nog steeds kan.

TS doet er m.i. verstandig aan om bij voorkeur samen met de buren te kijken naar een werkbare oplossing voor permanente valbescherming. Als de buren niet willen meewerken dan kan je het voor je eigen dag regelen, of op zoek naar een aannemer die het wél kan en wil doen met bij voorbeeld een hoogwerker.

Achteraf nog naar de projectontwikkelaar stappen lijkt me complex en heel tijdrovend. En veel duurder dan een paarhonderd euro leergeld.

[Horla]

MikaX schreef op maandag 29 juni 2026 @ 11:39:
[...]

Dit zal een plat dak zijn van een aanbouw ofzo, als er speelgoed op ligt. Ik krijg de indruk dat het hier gaat om een plat dak bij een huis van 3 of 4 etages. Dus al snel 9 of meer meter hoog.

Anderhalf verdiep. Een badmintonpluimpje of een bal kan hoog vliegen . Maar één of drie verdiepingen maakt voor mijn hoogtevrees niet uit, die speelt bij wijze van spelen al op als ik naar mijn voeten kijken .

[ZveenT]

Heb je foto's?

Afgaande op bovenstaande denk ik - (rol)steiger neerzetten en je bent er?

[technopeuter]

Dit topic is een mooi voorbeeld waarom ons land kapot gaat. Regeltjes en verantwoording afschuiven en claimen.

Standaard horen bij geen enkele opgeleverde woning veiligheidsmaatregelen. Want waar stopt het? En er zijn al belachelijk veel regelgeving

De aannemers die je vond hebben die dus zelf niet en zijn dus niet ingericht om dit werk te doen. Zoek dus verder tot je er een vind die t wel kan.

Als dit aansprakelijk gaat zijn, wat dan met alle warmtepompen op daken ? Vaak alleen met een hoogwerker te bereiken. Moet er dan een hoogwerker bij elk huis geleverd worden?

En zonnepanelen, ramen etc… allemaal terugkerend onderhoud maar ook minimaal. dus ook tijdelijke veiligheidsmaatregelen nodig

[HvdBent]

Mijn ervaring met sedum is dat het redelijk onderhoudsextensief kan zijn. Ik had een garage met normaal dakleer, en grindballast. Waar vanzelf sedum in gekomen is. Onkruid zou ik me niet druk om maken, en bomen die kan je een keer in de twee jaar verwijderen, hoeft geen halszaak te zijn. Valbeveiliging hoeft ook niet ingewikkeld te zijn (ik ken de constructie niet) maar als je in het midden een buis hebt van de ene naar de andere kant, en je een valbroek hebt met een lijn er aan die je niet verder laat reiken dan de rand van het dak zit je al goed. Wellicht een idee om het met de buurt op te pakken i.v.m. kosten? Dan ook het dakonderhoud en de zonnepanelen meteen als buurt regelen, scheelt allicht wat in de kosten.

[Polycom]

Ik wil het topic niet vervuilen met een schaamteloze linkdump maar ik raad iedereen aan om deze video te bekijken over valbeveiliging: YouTube: Valbeveiliging - Daan Quakernaat

Is ook precies wat @technopeuter zegt..

[ Voor 8% gewijzigd door Polycom op 29-06-2026 12:56 ]

[evilution]

Polycom schreef op maandag 29 juni 2026 @ 12:53:
Ik wil het topic niet vervuilen met een schaamteloze linkdump maar ik raad iedereen aan om deze video te bekijken over valbeveiliging: YouTube: Valbeveiliging - Daan Quakernaat

Waarom is die video een aanrader? Zo is het een gewoon een schaamteloze linkdump.

[ZeRoC00L]

Verder zoeken naar een bedrijf die het (voorlopig) nog wel wil onderhouden ?


Een schoorsteen heeft toch ook standaard geen valbeveiliging ?
En een veger klimt ook zo zonder problemen het dak op, of het mag volgens de regels is een andere discussie.

[jurjen_g]

Ik zou als ik jou was bij al je buren checken wat zij willen. Gezamenlijk is het nog wel te doen om valbeveiliging aan te leggen en dan jaarlijks of 2 keer per jaar onderhoud te laten plegen. Wij hebben ook een "nieuwbouw" complex met bovenop (tussen 9,5 en 12,25 meter hoge) platte sedumdaken met verplicht onderhoud. Gelukkig wel met valbeveiliging vanuit de bouw. Duurste manuren van het onderhoud zijn naar verhouding inderdaad die voor de jaarlijkse keuring... Ter referentie, we betalen voor 7 woningen, in totaal 2230 euro per jaar (dus circa 320 per huis). Hiervan is circa 750 euro voor de keuring, 650 voor de huur hoogwerker, en 850 voor 2 keer per jaar schoonmaken (ook hemelwaterafvoer zonnepanelen), en bemesten / verzorgen.

Als je het helemaal alleen doet wordt het dus wel al snel 1000 euro schat ik zo in.

[vanaalten]

evilution schreef op maandag 29 juni 2026 @ 12:59:
[...]

Waarom is die video een aanrader? Zo is het een gewoon een schaamteloze linkdump.

Is een bla van iemand die geen verstand heeft van valbeveiliging, maar er wel een mening over heeft. Ik zou 'm lekker overslaan, is voor TS z'n probleem ook niet relevant.