vergunningsvrij bouwen? (dakkapel)

[stefanvos96]

hoi,

Ik heb momenteel ook mijn vergunning rond om een dakkapel te plaats aan de achterzijde over de hele breedte en aan de voorzijde mocht die maar 3,84 zijn volgens de welstandscommissie we hebben de tekening wel 6x aan moeten passen. Nou heeft mijn overbuurman vandaag 2 dakkapellen laten plaatsen over de hele breedte van de woning precies hoe wij het wouden… volgens mij zonder vergunning… hoe zou jij er mee omgaan?

nou was mijn vraag mochten jou buren nou een even grote dakkapel plaatsen net als jullie?

[peter13579]

Misschien een idee om bij de welstand te vragen of je niet gewoon dezelfde dakkapellen mag plaatsen als je overbuurman. Voor een mooier en evenwichtiger straatbeeld.

[Prisma16]

stefanvos96 schreef op maandag 1 juni 2026 @ 22:05:
hoi,

Ik heb momenteel ook mijn vergunning rond om een dakkapel te plaats aan de achterzijde over de hele breedte en aan de voorzijde mocht die maar 3,84 zijn volgens de welstandscommissie we hebben de tekening wel 6x aan moeten passen. Nou heeft mijn overbuurman vandaag 2 dakkapellen laten plaatsen over de hele breedte van de woning precies hoe wij het wouden… volgens mij zonder vergunning… hoe zou jij er mee omgaan?

nou was mijn vraag mochten jou buren nou een even grote dakkapel plaatsen net als jullie?

Handhavingsverzoek naar de gemeente sturen.

https://www.nationaleombudsman.nl/praktische-informatie-en-folders/handhavingswijzer-behoorlijk-omgaan-met-handhavingsverzoeken

[Wolly]

Prisma16 schreef op maandag 1 juni 2026 @ 22:25:
[...]

Handhavingsverzoek naar de gemeente sturen.

https://www.nationaleombudsman.nl/praktische-informatie-en-folders/handhavingswijzer-behoorlijk-omgaan-met-handhavingsverzoeken

Lijkt mij niet heel verstandig, de buurman zal nl. niet blij met je zijn (understatement).

[twain4me]

Het kan prima zijn dat de buurman vergunningsvrij een dakkapel mag plaatsen over bijna de hele breedte en zelfs aan twee kanten van het dak. Ik mag dat bijvoorbeeld ook, terwijl mijn buren en overburen dat niet mogen. 😉

Zorg dus altijd dat je precies weet waar je het over hebt en dat je de regels goed begrijpt.

Als je zeker weet dat iets vergunningsplichtig is, kun je nagaan of er een vergunning is aangevraagd. Als dat niet het geval is, kun je een handhavingsverzoek indienen. maar, dat zou ik persoonlijk niet snel doen, daar heb je zelf namelijk niets aan.

Illegale bouw heeft overigens nooit precedentwerking. Maar ook legale bouw betekent op basis van het gelijkheidsbeginsel niet automatisch dat jij hetzelfde mag. Daarvoor moeten de situaties daadwerkelijk gelijk zijn, en dat zijn ze in dit soort gevallen niet zo snel. Ook als een gemeente bv. perongeluk iets goed keurt of een illegale bouw gedoogd heb je nog niet echt munitie, het wordt pas anders als de gemeente meerdere gelijke gevallen heeft goed gekeurd en daarmee dus een soort aantoonbaar beleid heeft gevoerd, pas dan heb je een goede kans als je aanspraak gaat maken op dat "beleid".

Welkom op tweakers trouwens, ik ga je een eigen topic geven, een eigen vraag/situatie mag in een eigen topic en dan kan je iemand taggen als je persee wil dat hij het leest in dit geval dus @musiman

[ Voor 9% gewijzigd door twain4me op 01-06-2026 23:06 ]

[RonnieKo]

stefanvos96 schreef op maandag 1 juni 2026 @ 22:05:
Nou heeft mijn overbuurman vandaag 2 dakkapellen laten plaatsen over de hele breedte van de woning precies hoe wij het wouden… volgens mij zonder vergunning… hoe zou jij er mee omgaan?

De vraag is: Wat wil je gaan bereiken? Ga je officieel verzoek tot handhaving doen? Dan moet je echt wel weten of er geen vergunning of melding is gedaan. Weet wat de gevolgen kunnen zijn van je acties. Daar goed over nadenken. Bijvoorbeeld de relatie met je buren en buurt hoe goed blijft die na een handhavingsverzoek.

Wil je jezelf goed voorbereiden: Nakijken of er een melding of vergunning afgegeven. Meldingen en vergunningen worden altijd gepubliceerd. Daarna kan je de vervolgstappen bepalen en overwegen.

twain4me schreef op maandag 1 juni 2026 @ 22:58:
Het kan prima zijn dat de buurman vergunningsvrij een dakkapel mag plaatsen over bijna de hele breedte en zelfs aan twee kanten van het dak. Ik mag dat bijvoorbeeld ook, terwijl mijn buren en overburen dat niet mogen. 😉

Zorg dus altijd dat je precies weet waar je het over hebt en dat je de regels goed begrijpt.

Precies dit. Het kan in een straat zelfs verschillen. Dus altijd controleren waarom iets wel of niet mag.

Illegale bouw heeft overigens nooit precedentwerking. Maar ook legale bouw betekent op basis van het gelijkheidsbeginsel niet automatisch dat jij hetzelfde mag. Daarvoor moeten de situaties daadwerkelijk gelijk zijn, en dat zijn ze in dit soort gevallen niet zo snel. Ook als een gemeente bv. perongeluk iets goed keurt of een illegale bouw gedoogd heb je nog niet echt munitie, het wordt pas anders als de gemeente meerdere gelijke gevallen heeft goed gekeurd en daarmee dus een soort aantoonbaar beleid heeft gevoerd, pas dan heb je een goede kans als je aanspraak gaat maken op dat "beleid".

Alleen als jij hard kan maken dat op meerdere locaties heeft laten ontstaan dan kan je mogelijk iets van een soort van "beleid" laten noemen en via die weg aangeven dat het "beleid" is om op deze manier te handelen.

[musiman]

In het geval van mijn wijk zijn bepaalde straten gebonden aan extra strenge regels (waaronder die van ons) vanwege de extra status: "cultuur-historische waarde". Een paar van de zijstraten bevatten echter minder oude huizen en hebben daar dus "geen last van".

In jouw geval zou ik, zoals anderen ook al aangaven, niet jouw buurman "aangeven" bij de gemeente. Zelf heb ik indertijd "anonieme" foto's gemaakt van andere dakkapellen in de wijk bij huizen die ook onder de cultuur-historische waarde vielen en waarbij duidelijk zichtbaar was dat ze te breed waren.

Dankzij die actie heeft de gemeente mijn te brede dakkapel door de vingers gezien en moest alleen de hoogte iets verlaagd worden. Dat kon gelukkig (op kosten van de vorige eigenaar) eenvoudig uitgevoerd worden door de oorspronkelijke dakkapelleverancier.

[Question Mark]

stefanvos96 schreef op maandag 1 juni 2026 @ 22:05:
Nou heeft mijn overbuurman vandaag 2 dakkapellen laten plaatsen over de hele breedte van de woning precies hoe wij het wouden… volgens mij zonder vergunning… hoe zou jij er mee omgaan?

Je hebt waarschijnlijk je verbouwing nu zo uitgevoerd, waardoor je gekregen hebt maximaal toegestaan was voor je. Wat een ander wel of niet heeft verandert daar niets aan. Wat ik zou gaan doen is dan ook flink genieten van mijn eigen dakkapel.

nou was mijn vraag mochten jou buren nou een even grote dakkapel plaatsen net als jullie?

Waarom zou dat relevant zijn voor jou? Andere woonplaats, andere woningen, wellicht andere regels...

[TheOmen]

stefanvos96 schreef op maandag 1 juni 2026 @ 22:05:
volgens mij zonder vergunning…

Da's al een aanname.
Stap op de goed man/vrouw af, complimenteer 'm/'r met het bouwwerk, vraag hoe ie dat geregeld heeft met de gemeente. Dan weet je hoe het zit. Mag je daarna met die info doen wat je wil.....

[ Voor 19% gewijzigd door TheOmen op 02-06-2026 13:42 . Reden: Stukje weggeknipt, TS heeft z'n bouwwerk al gedaan ]

[Jorissie87]

Ik wilde ooit op mijn zolder een dakkapel op zowel voor- als achterzijde. Voor de voorkant was de vergunning zo rond maar aan de achterzijde deden ze moeilijk. Voor gemeente Utrecht gelden strenge regels waaronder dat niet meer dan 50% van het dak uit dakkapel mag bestaan. Nieuwe tekening voor een smalle dakkapel mocht ook weer niet, dit keer omdat er geen 2 dakkapellen onder elkaar mogen (heb er ook 1 op de 1e verdieping), enige argument was dat er geen precendenten zijn dus willen ze er niet vanaf wijken. Heel veel heen en weer gepingpong in communicatie met uiteindelijk dus alleen dakkapel aan voorzijde. 3 weken later krijgt een buurman 3 huizen verderop zijn vergunning hiervoor wel gegund. Blijkbaar omdat zijn woning ivm zolder op de vrijstaande garage niet als "zichtwoning" geldt en er daarom andere regels gelden. Dit terwijl je vanaf de openbare weg zijn dakkapel aan achterzijde net zo goed kan zien als bij mij. Misschien gelden voor jouw buurman andere regels?

[stefanvos96]

Ik heb net op de kaart van MijnOverheid gekeken en daar staat dat alleen voor onze woning een vergunning is verleend. Wij moeten nog starten met bouwen, maar ik zou eigenlijk ook graag een dakkapel over de volledige breedte van de voorzijde willen plaatsen.

Onze woning ligt aan een doorgaande weg. De welstandscommissie heeft eerder aangegeven dat een dakkapel over de hele breedte niet binnen het straatbeeld past. Inmiddels heeft een buurman echter wel een dergelijke dakkapel geplaatst. Daarom denk ik dat een dakkapel over de volledige breedte inmiddels wél binnen het straatbeeld zou kunnen passen🤣

[Wolly]

stefanvos96 schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 15:29:
Ik heb net op de kaart van MijnOverheid gekeken en daar staat dat alleen voor onze woning een vergunning is verleend. Wij moeten nog starten met bouwen, maar ik zou eigenlijk ook graag een dakkapel over de volledige breedte van de voorzijde willen plaatsen.

Onze woning ligt aan een doorgaande weg. De welstandscommissie heeft eerder aangegeven dat een dakkapel over de hele breedte niet binnen het straatbeeld past. Inmiddels heeft een buurman echter wel een dergelijke dakkapel geplaatst. Daarom denk ik dat een dakkapel over de volledige breedte inmiddels wél binnen het straatbeeld zou kunnen passen🤣

Als de buurman geen vergunning heeft maar wel iets heeft gebouwd wil dat niet zeggen dat het in het straatbeeld past.

Er is zelfs een kans dat de buurman de boel mag afbreken als de gemeente er lucht van krijgt.

[achterhoeker]

heeft je gemeente een kaart / overzicht met welstandsgebieden? Het zou mogelijk zijn dat jij wel te maken hebt met welstand maar je buurman niet. Ik acht de kans overigens groter dat je buurman hem er gewoon op geploft heeft.

[Question Mark]

stefanvos96 schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 15:29:
Inmiddels heeft een buurman echter wel een dergelijke dakkapel geplaatst.

Maar waarom bel je niet even aan en vraag hoe hij dit geregeld heeft? Dan hoor je vanzelf wel of hij een vergunning geregeld heeft, of de gok genomen heeft om ze te plaatsen zonder vergunning, of dat het in zijn geval niet vergunningsplichtig was.

Maar goed, zoals al aangegeven. Illegale bouwwerken scheppen geen precedent.

[Ivow85]

Question Mark schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 16:04:
[...]

Maar goed, zoals al aangegeven. Illegale bouwwerken scheppen geen precedent.

Dat is soms waar.

Wanneer de gemeente niet handhaaft op illegale bouwwerken, schept dat wel degelijk een precedent. Wanneer TS en overbuurman een identieke woning hebben zal de gemeente iets met deze kwestie moeten wanneer TS aangeeft dat hij een gelijke dakkapel wil plaatsen. Overheden moeten gelijke gevallen immers gelijk behandelen.

[Orkaan]

Heel eerlijk je komt jaloers over...want dat is het. Waarom de buurman wel en ik niet. (Ja wellicht heeft de buurman wel de ballen gehad om het zonder vergunning te doen...). Tja had jij ook kunnen doen.

Ik zal nooit een melding doen ten koste van een ander. Het levert mijzelf niets op en de andere als ie pech heeft een hoop ellende. En praatjes gaan snel hoor....voor je het weet is je relatie voor altijd verpest.

[Yaksa]

Ivow85 schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 19:46:
[...]Wanneer TS en overbuurman een identieke woning hebben zal de gemeente iets met deze kwestie moeten wanneer TS aangeeft dat hij een gelijke dakkapel wil plaatsen. Overheden moeten gelijke gevallen immers gelijk behandelen.

Maar dat weten we dus niet. Het enige wat ik uit de berichten van TS kan halen is dat de overbuurman een dakkapel over de volle breedte van zijn woning heeft laten plaatsen en dat ze in dezelfde straat wonen. Maar dat zegt dus niks over de woningen zelf, voor hetzelfde geld is is de woning van TS een gemeentelijk monument en is de woning van de overbuurman 180 jaar later gebouwd waardoor de welstandcommissie daar anders naar kijkt.

[Fe2O3]

Nieuwe vergunning aanvragen met foto vd buur als voorbeeld.

[dimi_v]

En als als al zo is dat de buren zonder vergunning geplaatst hebben dan komen ze bij verkoop wel aan de beurt. Of de woningnood is dan nog steeds zo hoog dat kopers voor lief nemen dat er illegaal verbouwd is.

[Question Mark]

Ivow85 schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 19:46:
[...]
Overheden moeten gelijke gevallen immers gelijk behandelen.

Maar dat mes kan twee kanten op snijden. TS geen grote dakkapel, dan moet de buurman zijn dakkapel maar afbreken. Klaar, gelijk behandeld... (kort door de bocht, maar er is een kern van waarheid in).

En je kunt niet van een gemeente verwachten dat elk illegaal bouwwerk binnen een paar maanden gesignaleerd is. Je kunt pas echt zeggen dat er niet gehandhaaft wordt als iemand melding doet, en de gemeente er vervolgens niets mee doet.

Fe2O3 schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 20:27:
Nieuwe vergunning aanvragen met foro vd buur als voorbeeld.

Maar ja, dan wordt de gemeente dus gealarmeerd dat er ergens iets misschien niet in orde is, met het risico dat de buurman alsnog het vergunningstraject in moet (als hij gebouwd heeft zonder vergunning), deze wordt afgewezen en de boel moet afgebroken worden.

Vandaar mijn tip om eerst eens te informeren bij de buurman...

[Fe2O3]

Question Mark schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 08:16:
[...]

Maar ja, dan wordt de gemeente dus gealarmeerd dat er ergens iets misschien niet in orde is, met het risico dat de buurman alsnog het vergunningstraject in moet (als hij gebouwd heeft zonder vergunning), deze wordt afgewezen en de boel moet afgebroken worden.

Vandaar mijn tip om eerst eens te informeren bij de buurman...

Daarom juist niet informeren, maar aanvraag doen.

Want als die buurman illegaal heeft gebouwd heb je "kut buurman ik zei toch dat ik geen vergunning had waarom snitch je nu" en gezeik.

Ga je via de gemeente met een (nieuwe aanvraag): is er een uitzondering voor die kant van de straat dan krijg je dat wel met je aanvraag terug, is die er niet dan gaat de gemeente wel vragen bij die buurman en doe jij niks fout je vroeg gewoon een vergunning aan, want dat moet en jij kan et ook niet helpen dat de buurman dat niet gedaan heeft. Zou in theorie minder gezeik geven.

^^

[Question Mark]

Fe2O3 schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 12:09:
[...] is die er niet dan gaat de gemeente wel vragen bij die buurman en doe jij niks fout je vroeg gewoon een vergunning aan, want dat moet en jij kan et ook niet helpen dat de buurman dat niet gedaan heeft. Zou in theorie minder gezeik geven.

Maar in dit geval zal de buurman zijn dakkapel moeten afbreken, waarbij de trigger wel bij TS vandaan komt. Dat kan impact hebben op de relatie tussen TS en de buurman.

Bij eerst informeren bij de buurmand zijn er twee scenario's:

• De buurman geeft aan een vergunning te hebben, TS kan een aanvraag indienen
• De buurman geeft aan geen vergunning te hebben. Het heeft geen zin voor TS om een aanvraag in te dienen.

De uitkomst voor TS is hetzelfde als in jouw geschetste stappen, alleen is TS bij eers informeren niet "verantwoordelijk" voor het inzicht wat de gemeente gaat krijgen rondom de dakkapel van de buurman. Dat lijkt mij qua relatie altijd een betere optie.

[Scheurbuik]

dimi_v schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 23:22:
En als als al zo is dat de buren zonder vergunning geplaatst hebben dan komen ze bij verkoop wel aan de beurt. Of de woningnood is dan nog steeds zo hoog dat kopers voor lief nemen dat er illegaal verbouwd is.

Ehm.. vraag jij die bouwtekeningen op bij de gemeente voor de koop? Als er niemand binnen x jaar klaagt is het gewoon de nieuwe situatie. Je kan hooguit de vorige bewoner een claim leggen als de gemeente gaat handhaven

Je kan heel makkelijk zien of hij een veegunning heeft. Adres zoeken en kijken naar de omgevingsvergunningen van de afgelopen tijd.

[ Voor 18% gewijzigd door Scheurbuik op 03-06-2026 12:38 ]

[Question Mark]

Scheurbuik schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 12:35:
[...]

Ehm.. vraag jij die bouwtekeningen op bij de gemeente voor de koop?

Is niet nodig. Of er verbouwingen uitgevoerd zijn zonder noodzakelijke vergunningen is gewoon een vraag die op de standaard NVM-vragenlijst voorkomt. Tenzij makelaar en verkoper kneiterhard gaan liegen komt dit bij verkoop woning dus gewoon uit.

[Fr33z]

stefanvos96 schreef op maandag 1 juni 2026 @ 22:05:
hoi,

Ik heb momenteel ook mijn vergunning rond om een dakkapel te plaats aan de achterzijde over de hele breedte en aan de voorzijde mocht die maar 3,84 zijn volgens de welstandscommissie we hebben de tekening wel 6x aan moeten passen. Nou heeft mijn overbuurman vandaag 2 dakkapellen laten plaatsen over de hele breedte van de woning precies hoe wij het wouden… volgens mij zonder vergunning… hoe zou jij er mee omgaan?

nou was mijn vraag mochten jou buren nou een even grote dakkapel plaatsen net als jullie?

Gezien je ons vraagt naar de te volgen stappen:

Voordeur open doen, paar meter lopen, ff aanbellen en kletspraatje over de dakkapel maken bij buurman/buurvrouw.

Mogelijk komen er tips uit waar je iets mee kunt. Mogelijk komt er uit dat ze iets zonder aanvraag hebben gedaan wat niet mag --> dit geeft jou nul rechten en alleen maar gezeur dus zou er dan geen actie op.ondernemen.

- het einde

[El Capitan]

Question Mark schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 12:21:
[...]

Maar in dit geval zal de buurman zijn dakkapel moeten afbreken, waarbij de trigger wel bij TS vandaan komt. Dat kan impact hebben op de relatie tussen TS en de buurman.

Bij eerst informeren bij de buurmand zijn er twee scenario's:

• De buurman geeft aan een vergunning te hebben, TS kan een aanvraag indienen
• De buurman geeft aan geen vergunning te hebben. Het heeft geen zin voor TS om een aanvraag in te dienen.

De uitkomst voor TS is hetzelfde als in jouw geschetste stappen, alleen is TS bij eers informeren niet "verantwoordelijk" voor het inzicht wat de gemeente gaat krijgen rondom de dakkapel van de buurman. Dat lijkt mij qua relatie altijd een betere optie.

maar dan heeft die buurman dus de hele straat gegijzeld, want dan kan niemand een aanvraag doen?

[djluc]

Je kan ook vragen aan de buurman wie de leverancier is als het er mooi uit ziet en daar een offerte proces in gaan. Dan kom je er ook vanzelf achter en krijg je wellicht hulp om de aanvraag correct in te dienen.

[Question Mark]

El Capitan schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 13:17:
[...]

maar dan heeft die buurman dus de hele straat gegijzeld, want dan kan niemand een aanvraag doen?

Je kunt prima een (eigen) aanvraag doen. Je moet je alleen afvragen of het zin heeft om de aanvraag te baseren op de dakkapel van de buurman als je weet dat deze illegaal gebouwd is. Dát is wat ik aangeef.

[FredvZ]

stefanvos96 schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 15:29:
Wij moeten nog starten met bouwen, maar ik zou eigenlijk ook graag een dakkapel over de volledige breedte van de voorzijde willen plaatsen.

Wat wil je precies doen?

Het ontwerp van de woning van aanpassen voor de bouw en het dakkapel plaatsen tijdens de bouw en voor de oplevering van de woning

of

Een dakkapel plaatsen na de bouw en na oplevering van de woning

Voor beide wijzigingen gelden andere regels, andere procedures en kunnen ook een andere uitkomst hebben.

[Fe2O3]

Question Mark schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 12:21:
[...]

Maar in dit geval zal de buurman zijn dakkapel moeten afbreken, waarbij de trigger wel bij TS vandaan komt. Dat kan impact hebben op de relatie tussen TS en de buurman.

Bij eerst informeren bij de buurmand zijn er twee scenario's:

• De buurman geeft aan een vergunning te hebben, TS kan een aanvraag indienen
• De buurman geeft aan geen vergunning te hebben. Het heeft geen zin voor TS om een aanvraag in te dienen.

De uitkomst voor TS is hetzelfde als in jouw geschetste stappen, alleen is TS bij eers informeren niet "verantwoordelijk" voor het inzicht wat de gemeente gaat krijgen rondom de dakkapel van de buurman. Dat lijkt mij qua relatie altijd een betere optie.

Maar de buurman komt er als het goed is niet achter dat zijn gebrek aan vergunning door TS is geconstateerd als TS na een eerste afwijzing zegt, jamaar de overkant heeft dit.

[Question Mark]

Fe2O3 schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 14:30:
[...]
als TS na een eerste afwijzing zegt, jamaar de overkant heeft dit.

Maar wat zou TS ermee opschieten door te wijzen naar een uitbouw waar geen vergunning voor verleend is? Het is niet dat er dan ineens andere regels gaan gelden...

[El Capitan]

Question Mark schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 13:26:
[...]

Je kunt prima een (eigen) aanvraag doen. Je moet je alleen afvragen of het zin heeft om de aanvraag te baseren op de dakkapel van de buurman als je weet dat deze illegaal gebouwd is. Dát is wat ik aangeef.

ah, dan eens

[Scheurbuik]

Question Mark schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 12:46:
[...]

Is niet nodig. Of er verbouwingen uitgevoerd zijn zonder noodzakelijke vergunningen is gewoon een vraag die op de standaard NVM-vragenlijst voorkomt. Tenzij makelaar en verkoper kneiterhard gaan liegen komt dit bij verkoop woning dus gewoon uit.

Of een omgevingsvergunning nodig is, is nog wel eens niet zo makkelijk te beoordelen. Ja de verkoper heeft "gelogen", en dus moet je daar gaan claimen... maar goede kans dat meneer denkt (of heeft gewenst) dat geen vergunning nodig was.

Een makelaar controleert dit niet.. die schuift het af op de verkoper. (Die gaat er simpelweg vanuit dat een aangelegde dakkapel vergunt was)

[musiman]

Ivow85 schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 19:46:
[...]

Dat is soms waar.

Wanneer de gemeente niet handhaaft op illegale bouwwerken, schept dat wel degelijk een precedent. Wanneer TS en overbuurman een identieke woning hebben zal de gemeente iets met deze kwestie moeten wanneer TS aangeeft dat hij een gelijke dakkapel wil plaatsen. Overheden moeten gelijke gevallen immers gelijk behandelen.

Wanneer de gemeente een melding krijgt over een illegaal bouwwerk, zoals de vermelde te grote dakkapel, dan is de gemeente verplicht om te handhaven. Dit geldt dus voor ALLE gemeenten.

dimi_v schreef op dinsdag 2 juni 2026 @ 23:22:
En als als al zo is dat de buren zonder vergunning geplaatst hebben dan komen ze bij verkoop wel aan de beurt. Of de woningnood is dan nog steeds zo hoog dat kopers voor lief nemen dat er illegaal verbouwd is.

Klopt. Echter, toen wij het huis kochten kregen we een formulier waarop de verkopers een aantal vragen hadden beantwoord. Op de vraag of er zonder vergunning was gebouwd, hebben ze niet geantwoord... En ons was dit in eerste instantie niet opgevallen.

Scheurbuik schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 12:35:
[...]

Ehm.. vraag jij die bouwtekeningen op bij de gemeente voor de koop? Als er niemand binnen x jaar klaagt is het gewoon de nieuwe situatie. Je kan hooguit de vorige bewoner een claim leggen als de gemeente gaat handhaven

Je kan heel makkelijk zien of hij een veegunning heeft. Adres zoeken en kijken naar de omgevingsvergunningen van de afgelopen tijd.

Het illegaal bouwen verjaart niet. Oftewel, wanneer iemand al jaaaaaren een illegaal gebouwde dakkapel heeft, is dat niet "de nieuwe situatie". In ons geval hebben wij derhalve de vorige eigenaar verantwoordelijk gesteld. Die heeft ook de aanpassing aan onze te grote dakkapel moeten betalen.

Scheurbuik schreef op woensdag 3 juni 2026 @ 15:47:
[...]

Of een omgevingsvergunning nodig is, is nog wel eens niet zo makkelijk te beoordelen. Ja de verkoper heeft "gelogen", en dus moet je daar gaan claimen... maar goede kans dat meneer denkt (of heeft gewenst) dat geen vergunning nodig was.

Een makelaar controleert dit niet.. die schuift het af op de verkoper. (Die gaat er simpelweg vanuit dat een aangelegde dakkapel vergunt was)

Een goede makelaar vraagt door. Wij hebben indertijd de verkoopmakelaar van de vorige eigenaren benaderd en ook verantwoordelijk gesteld voor deze fout.

Een verkoopmakelaar heeft een inspanningsplicht en zorgplicht (maar geen absolute controleplicht zoals een bouwinspecteur). Dat betekent dat de makelaar niet mag afgaan op “ik weet van niets” als er signalen zijn. Hij moet ook vragen stellen aan de verkoper en bij twijfel doorvragen of verifiëren. De makelaar mag geen onjuiste of misleidende informatie verstrekken aan de kopers. Dat laatste heeft die verkoopmakelaar dus wél gedaan, omdat op het formulier dat wij kregen er geen antwoord was gegeven op de vraag of er zonder vergunning was gebouwd.

[Bas.013]

musiman schreef op vrijdag 5 juni 2026 @ 15:56:
[...]

Wanneer de gemeente een melding krijgt over een illegaal bouwwerk, zoals de vermelde te grote dakkapel, dan is de gemeente verplicht om te handhaven. Dit geldt dus voor ALLE gemeenten.


[...]

Het is iets genuanceerder. Bij een melding kan de gemeente dit nog naast zich neerleggen, want geen prioriteit / capaciteit. En dat is bij veel gemeenten het geval, zolang er geen acuut gevaar is of overlast geeft.

Het is anders bij een formeel verzoek tot handhaving. Dat moet van een belanghebbende komen en dan moet de gemeente een handhavingsbesluit nemen. Dan kan gemeente alsnog besluiten om niet te handhaven, bijvoorbeeld indien er maar een kleine overtreding is (bv paar centimeter te groot). Hiertegen kunnen de overtreder en belanghebbenden in bezwaar.

Mijn ervaringen bij diverse gemeenten is dat een toezichthouder niet zo snel over gaat tot handhaving van een mogelijk te grote dakkapel zonder formeel handhavingsverzoek. Met de vergunningsvrije regels die inderdaad per straat/ blok kunnen verschillen is het niet eenvoudiger op.

Voor de TS: je kunt altijd even met de gemeente bellen en vragen hoe dit zit, zonder dat je een melding doet. Dan kun je altijd nog de afweging maken of je een formeel verzoek gaat doen.

[TS_12977]

Pijnlijk verschil als je zes keer moet tekenen en de buurman volgens jou zonder vergunning vol breed gaat. Handhavingsverzoek kan, maar ik zou eerst bij welstand navragen of je met dat buurvoorbeeld je eigen voorzijde kunt harmoniseren — dat gebruiken ze soms expliciet. Heb je al contact gehad met de gemeente over gelijkwaardige behandeling?