Vraagje huurverlaging op basis van puntentelling

[Tricyrtis]

Hallo,

Ik heb een vraagje over een huurverlaging op basis van de puntentelling voor een sociale huurwoning.

Op 28 april kreeg ik een mail over de jaarlijkse huurverhoging. Mijn netto basis huur zou omlaag gaan met EUR 21.86 naar EUR 462.86. Dat vond ik nogal verrassend, dus ben ik op de website van mijn verhuurder gaan kijken. Daar zag ik op de woningwaardering pagina dat de maximum huurprijs voor mijn woning EUR 462.86 is. Ik vermoed dat het aantal punten op een gegeven moment gewijzigd is, waardoor de maximale huurprijs gedaald is. Hieronder mijn mails naar en de antwoorden van de verhuurder.

---

Hallo,
Ik kreeg vanochtend een mail over de huuraanpassing voor 1 juli. Zie bijgevoegde afbeelding. De netto huur gaat met 21,86 EUR omlaag naar 462,86 EUR. Dit nieuwe bedrag komt overeen met de maximale huurprijs volgens de woningwaardering op jullie website (zie de andere bijlage).

Klinkt allemaal logisch, maar wat ik in dit geval niet begrijp is waarom de huur tot nu toe hoger (484,72 EUR) was dan dit maximale bedrag.

Met vriendelijke groet,
Tricyrtis

---

Beste Tricyrtis, 

Bedankt voor je mail en wij hadden deze nog in behandeling.

Het aantal punten van een woning kan wijzigen tijdens de periode dat jij de woning huurt. Bijvoorbeeld wanneer er iets wijzigt in de WOZ of wanneer de woning een ander energielabel krijgt. Of in jouw geval wordt de woning inmiddels door een ander Woningwaarderingsstelsel beoordeeld. Wettelijk mogen wij de huur 1 keer per jaar aanpassen en in dit geval betekent het voor jou een huurverlaging per 01-07-2026.

Met vriendelijke groet,
Mevrouw G 
Team Financiën

---

Hallo Mevrouw G,

Bedankt voor de reactie. Eén ding is me in dat geval nog niet duidelijk. Ik heb vorig jaar juni of mei al eens gemaild omdat de basis huur (484,72 EUR) toen ook hoger was dan het maximum bedrag (446,56 EUR). In 2025 is de huur toen per 1 juli gelijk gebleven (484,72 EUR dus). Waarom is deze toen niet verlaagd, maar dit jaar wel?

Met vriendelijke groet,
Tricyrtis

---

Op de laatste mail (7 mei) heb ik tot nu toe nog geen reactie ontvangen (vanochtend een reminder gestuurd).

Wat kan ik hier mee? Voor mijn gevoel lijkt het me niet correct dat er bij een te hoge huurprijs op basis van de puntentelling gewacht moet worden tot 1 juli voordat deze verlaagd wordt. Ik kan in de wetgeving alleen vinden dat er maximaal 1 maal per jaar een huurverhoging mag plaatsvinden, maar daar staat niets over een huurverlaging.

Ik ben sowieso van plan een mailtje naar de huurcommissie te sturen met de vraag of dit allemaal klopt.

Bedankt!

[Tricyrtis]

Ik zie net dat een huurverlaging op basis van de puntentelling niet met terugwerkende kracht kan worden aangevraagd wanneer je al langer dan 6 maanden huurt, dus het lijkt erop dat er weinig te doen valt helaas...

[Orkaan]

Daarnaast mocht de huur met terugwerkende kracht lager worden...dan zit je ook met het te veel ontvangen huursubsidie....... ..die je ook weer terug mag betalen.....

[Tricyrtis]

Orkaan schreef op zaterdag 23 mei 2026 @ 12:13:
Daarnaast mocht de huur met terugwerkende kracht lager worden...dan zit je ook met het te veel ontvangen huursubsidie....... ..die je ook weer terug mag betalen.....

Ik heb sowieso geen recht op huurtoeslag dus daarvoor maakt het niet uit. Zie nu wel op de woningwaardering pagina dat (1) de WOZ-waarde niet klopt, (2) er een thermostaatkraan in de badkamer geteld wordt terwijl ik die niet heb, en (3) er een extra toiletruimte naast het toilet in de badkamer geteld wordt die ik ook niet heb...

Dus toch maar weer een mail sturen dat dat aangepast, en dus nog een lagere huur moet worden per 1 augustus.

[Fe2O3]

Je moet dus bezwaar maken tegen de verlaging, en aangeven waarom.

[Navi]

Lees vaker verhalen over het puntensysteem maar punten voor een thermosstaatkraan ja/nee? Wow wordt er echt op zulke kleine details gekeken? Wist ik niet.

Edit, ging even zoeken, hier staat een mooi lijstje:

https://www.huurstunt.nl/blog/maximale-huurprijs-huurwoning?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=19610352451&utm_term=huurzone&gad_source=1&gad_campaignid=19610352451&gbraid=0AAAAADflxr-Z7LLd6U5A1t7pEQrcy_3lO&gclid=Cj0KCQjww8rQBhDjARIsAE43KPNV77tVUjvMOgwXDEBBpjm9awoL72yBp4qQVs2oP7d34RYJXEW4miYaAn-jEALw_wcB

Gaat zelfs zover dat ze punten tellen voor een stopcontact bij je wastafel..wow..

[ Voor 71% gewijzigd door Navi op 24-05-2026 12:22 ]

[Tricyrtis]

Fe2O3 schreef op zaterdag 23 mei 2026 @ 16:09:
Je moet dus bezwaar maken tegen de verlaging, en aangeven waarom.

Er kloppen een aantal dingen in de puntentelling niet waardoor het maximale bedrag nog lager uitvalt dan het bedrag voorgesteld per 1 juli.

Ik ga niet in bezwaar tegen hun voorgestelde huurverlaging maar stuur ze gewoon een voorstel voor verdere huurverlaging per 1 augustus met in de bijlage de kloppende puntentelling. Volgens mij kun je alleen zelf een huurverlaging voorstellen als die over minimaal twee maanden ingaat. Zie https://www.huurcommissie.nl/documenten/modelbrief/12/14/voorstel-tot-huurverlaging-op-grond-van-puntenaantal

[Tricyrtis]

Navi schreef op zondag 24 mei 2026 @ 12:18:
Lees vaker verhalen over het puntensysteem maar punten voor een thermosstaatkraan ja/nee? Wow wordt er echt op zulke kleine details gekeken? Wist ik niet.

Edit, ging even zoeken, hier staat een mooi lijstje:

https://www.huurstunt.nl/blog/maximale-huurprijs-huurwoning?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=19610352451&utm_term=huurzone&gad_source=1&gad_campaignid=19610352451&gbraid=0AAAAADflxr-Z7LLd6U5A1t7pEQrcy_3lO&gclid=Cj0KCQjww8rQBhDjARIsAE43KPNV77tVUjvMOgwXDEBBpjm9awoL72yBp4qQVs2oP7d34RYJXEW4miYaAn-jEALw_wcB

Gaat zelfs zover dat ze punten tellen voor een stopcontact bij je wastafel..wow..

Klopt, alleen dan moet het wel kloppen natuurlijk. En niet lekker een thermostaatkraan rekenen terwijl er gewoon een ouderwetse dubbele mengkraan zit...

[Fe2O3]

Tricyrtis schreef op zondag 24 mei 2026 @ 12:34:
[...]

Er kloppen een aantal dingen in de puntentelling niet waardoor het maximale bedrag nog lager uitvalt dan het bedrag voorgesteld per 1 juli.

Ik ga niet in bezwaar tegen hun voorgestelde huurverlaging maar stuur ze gewoon een voorstel voor verdere huurverlaging per 1 augustus met in de bijlage de kloppende puntentelling. Volgens mij kun je alleen zelf een huurverlaging voorstellen als die over minimaal twee maanden ingaat. Zie https://www.huurcommissie.nl/documenten/modelbrief/12/14/voorstel-tot-huurverlaging-op-grond-van-puntenaantal

Je moet het proces volgen, en bezwaar maken. Bij dat bezwaar jouw versie en max huur.


Geen bezwaar = huur aangepast.

[Tricyrtis]

Fe2O3 schreef op zondag 24 mei 2026 @ 20:16:
[...]

Je moet het proces volgen, en bezwaar maken. Bij dat bezwaar jouw versie en max huur.


Geen bezwaar = huur aangepast.

Waarom zou ik bezwaar maken tegen deze huurverlaging en niet gewoon een voorstel doen van huurverlaging op basis van de puntentelling? Wat maakt het uit of ik het één of het ander doe? Ze mogen van mij de huur aanpassen per 1 juli, dan gaat de huur de maand daarop nog verder omlaag volgens mijn voorstel.

[President]

Tricyrtis schreef op maandag 25 mei 2026 @ 09:42:
[...]

Waarom zou ik bezwaar maken tegen deze huurverlaging en niet gewoon een voorstel doen van huurverlaging op basis van de puntentelling? Wat maakt het uit of ik het één of het ander doe? Ze mogen van mij de huur aanpassen per 1 juli, dan gaat de huur de maand daarop nog verder omlaag volgens mijn voorstel.

Heb jij de puntentelling van de verhuurder ontvangen?

[Fe2O3]

Tricyrtis schreef op maandag 25 mei 2026 @ 09:42:
[...]

Waarom zou ik bezwaar maken tegen deze huurverlaging en niet gewoon een voorstel doen van huurverlaging op basis van de puntentelling? Wat maakt het uit of ik het één of het ander doe? Ze mogen van mij de huur aanpassen per 1 juli, dan gaat de huur de maand daarop nog verder omlaag volgens mijn voorstel.

Omdat er een te volgen procedure is zucht

[Tricyrtis]

Fe2O3 schreef op maandag 25 mei 2026 @ 10:54:
[...]

Omdat er een te volgen procedure is zucht

Hun voorgestelde huuraanpassing staat toch volkomen los van het voorstel huurverlaging op basis van de punten dat ik zou doen?

Als ik bezwaar tegen hun huuraanpassing maak lijken mij de twee mogelijke uitkomsten dat de huuraanpassing doorgaat of niet. Beide zijn niet de uitkomst die ik wil.

[Tricyrtis]

President schreef op maandag 25 mei 2026 @ 10:46:
[...]

Heb jij de puntentelling van de verhuurder ontvangen?

De verhuurder heeft een pagina "woningwaardering" waar een uitzetting staat van de puntentelling volgens hun. Daar staat dus een te hoge WOZ waarde, een toilet in aparte ruimte dat er niet is, en een thermostaatkraan die er ook niet is.

[President]

Tricyrtis schreef op maandag 25 mei 2026 @ 13:16:
[...]

De verhuurder heeft een pagina "woningwaardering" waar een uitzetting staat van de puntentelling volgens hun. Daar staat dus een te hoge WOZ waarde, een toilet in aparte ruimte dat er niet is, en een thermostaatkraan die er ook niet is.

Dan zijn dat prima meetbare punten waar geen discussie over mogelijk is. Even goed documenteren en op de website van de Huurcommissie kijken wat je moet doen.


Maar goed, dat geldt niet voor de vrije sector. Geen idee of je daarin zit?

[Yaksa]

Jij kunt zelf geen voorstel doen tot huurverlaging.
Je kunt wel bezwaar aantekenen tegen de huurverlaging die ze nu voorstellen. In dat geval zou je met de puntentelling jouw woning langs kunnen gaan en eventueel punten aan te geven die een nog verdere huurverlaging zouden kunnen rechtvaardigen. Wanneer je dat voor je hele woning uitzoekt en dan die berekening als bijlage doet bij jouw bezwaar dan is het even afwachten hoe de verhuurder op jouw bezwaar gaat reageren.

[Tricyrtis]

Yaksa schreef op maandag 25 mei 2026 @ 13:21:
Jij kunt zelf geen voorstel doen tot huurverlaging.
Je kunt wel bezwaar aantekenen tegen de huurverlaging die ze nu voorstellen. In dat geval zou je met de puntentelling jouw woning langs kunnen gaan en eventueel punten aan te geven die een nog verdere huurverlaging zouden kunnen rechtvaardigen. Wanneer je dat voor je hele woning uitzoekt en dan die berekening als bijlage doet bij jouw bezwaar dan is het even afwachten hoe de verhuurder op jouw bezwaar gaat reageren.

Dit klopt niet. Je kunt gewoon een voorstel doen tot huurverlaging. Zie https://www.huurcommissie.nl/documenten/modelbrief/12/14/voorstel-tot-huurverlaging-op-grond-van-puntenaantal en de pagina voor het starten van die procedure:

[Tricyrtis]

President schreef op maandag 25 mei 2026 @ 13:20:
[...]

Dan zijn dat prima meetbare punten waar geen discussie over mogelijk is. Even goed documenteren en op de website van de Huurcommissie kijken wat je moet doen.


Maar goed, dat geldt niet voor de vrije sector. Geen idee of je daarin zit?

Is sociale huur, geen vrije of middenhuur sector.

Leek mij ook vrij duidelijk, en mij lijkt de procedure voor huurverlaging op basis van punten dan ook de juiste procedure. Bezwaar maken tegen de (te kleine) huurverlaging die de verhuurder zelf al heeft voorgesteld lijkt me niet zo nuttig...

[Yaksa]

Tsja, als je dat zelf allemaal al gevonden hebt, waarom zet je de procedure dan niet in gang?

[Fe2O3]

OP lijkt vooral voor zichzelf te posten idd

Geen bezwaar = huur naar voorstel verhuurder.

Gezever over punten -> huur mag maar 1x aangepast per jaar.

succes ermee verder.

[Tricyrtis]

Fe2O3 schreef op maandag 25 mei 2026 @ 14:25:
OP lijkt vooral voor zichzelf te posten idd

Geen bezwaar = huur naar voorstel verhuurder.

Gezever over punten -> huur mag maar 1x aangepast per jaar.

succes ermee verder.

Ik post om te vragen of ik misschien iets over het hoofd zie. *knip*
Op de man reacties laten we aub.

[ Voor 15% gewijzigd door tweakduke op 26-05-2026 10:33 ]

[Tricyrtis]

Yaksa schreef op maandag 25 mei 2026 @ 13:34:
Tsja, als je dat zelf allemaal al gevonden hebt, waarom zet je de procedure dan niet in gang?

Omdat ik misschien iets over het hoofd zie. *knip*
Sneren op de man laten we aub.

[ Voor 22% gewijzigd door tweakduke op 26-05-2026 10:32 ]

[sypie]

Bezwaar betekent in dit geval niet dat de verhuurder de prijs niet naar beneden mag bijstellen, dat gaat in ieder geval gebeuren. Bezwaar betekent in dit geval dat je het niet eens bent met de verlaging die verhuurder voorstelt. Op basis van dat bezwaar dien je jouw puntenlijst in, met de correcte telling. De verhuurder neemt jouw bezwaar in behandeling en kan uiteindelijk 2 dingen doen: of hun verlaging of meegaan in jouw verlaging. Beide vind je goed, maar jouw versie net even wat gunstiger.

Dus: Bezwaar maken, jouw puntentelling bijvoegen en daarmee de verhuurder de feiten presenteren. Ze zullen (en gaan) iets moeten doen in ieder geval.