Bouwen tegen uitbouw buren met ramen op de erfgrens

[hansiepansie]

Goedemiddag,

Mijn partner en ik zijn op zoek naar onze eerste koopwoning en wij hebben laatst een woning bezichtigd waar we enthousiast over zijn. Voordat we een bod uitbrengen, hebben we echter nog wat vragen over onze mogelijkheden qua verbouwing.

De buren hebben een uitbouw waarvan de ramen direct op de erfgrens staan. Voor ons is dit momenteel geen issue, want ze kijken niet direct onze tuin in. We maken ons echter wel zorgen over onze eigen bouwplannen in de toekomst. Wij zouden graag ook een uitbouw willen plaatsen, maar daarmee blokkeer je wel de ramen van de buren.

Ik ken de afstandseis mbt de ramen van de buren (2 meter), maar geldt dit ook als de ramen van de buren op de erfgrens staan? Kunnen wij een eventuele uitbouw er tegenaan zetten? Kunnen de buren de uitbouw tegenhouden, omdat we daarmee hun lichtinval wegnemen?

De vorige eigenaren van de woning zijn overleden, maar op google earth kan ik zien dat de uitbouw er al zeker 10 jaar (waarschijnlijk langer) staat.

We willen dit graag helder hebben voor we een bod uitbrengen. Zie hieronder mijn mooie paint tekening ter illustratie

Ik heb zelf ook al geprobeerd want info te vinden, maar ik kan alleen informatie vinden over nieuwe uitbouwen waarbij ramen op de erfgrens worden geplaatst. Ik hoop dat er iemand is die hier ervaring mee heeft of ons kan wijzen op relevante wetgeving. Alvast bedankt voor het meedenken!

((Het is vanzelfsprekend dat we, als we op koop overgaan, gewoon in gesprek gaan met de buren over hoe en wat. Ik wil echter van tevoren al weten wat er überhaupt mogelijk is.))

[Orkaan]

Ramen staan op de erfgrens...wat dus niet had gemogen. (Tenzij ze toestemming hadden, maar dit moet dan wel ergens vastgelegd zijn). Geen toestemming is illegaal. Hoef jij dus ook geen rekening mee te houden met je uitbouw. Dat hun illegale lichtinval dan verdwijnt is jammer maar helaas. Ze hadden ook een lichtstraat kunnen plaatsen op het dak....

[Falcon]

Het staat zelfs in je recht om nu op dat raam iets te plakken van zwarte folie

[Ronald.42]

Dat wordt een mooie start met je nieuwe buren vermoed ik. Je zou zo brutaal kunnen zijn om ze eens te bellen of langs te gaan. Goh wij hebben interesse in het huis naast jullie maar wij willen uitbouwen en hoe komt het dan met die ramen. Als dan het gezeik al begint zou ik er niet eens aan beginnen.

Ramen op de erfgrens mag niet daar zijn nog wel wat rijdende rechter etc. Zaken over te vinden.

[krietjur]

Blijft afhankelijk van hoelang het al zo is.. In het slechtste geval betekend het dat je zelf niet eens meer mag bouwen

Volgens de wet kan bij lichtopeningen sprake zijn van verjaring. De verjaringstermijn is 20 jaar. Na 20 jaar kan een nabuur dus geen verwijdering van de lichtopening eisen. Let wel, deze buur kan ook nog op een andere manier zijn beperkt: Na verjaring mag de buurman binnen twee meter van de lichtopening óók geen bouwwerk meer plaatsen (op zijn eigen erf). Immers, door de langdurige aanwezigheid van de lichtopening en het verkregen uitzicht, verkrijgt de eigenaar van die lichtopening een erfdienstbaarheid (op het erf van zijn nabuur). Dat is een erfdienstbaarheid die inhoudt dat het uitzicht moet worden geduld, en niet met een bouwwerk mag worden gehinderd.

Nieuw raam, dakterras of balkon onrechtmatig? - Amstel Advocaten Specialisten in vastgoed

[Mr. Stom]

Ik zou aanbellen en het vragen. Als zij meteen aangeven die ramen en hun lichtinval te willen behouden dan heb je nog maar twee situaties:
1. de uitbouw staat er korter dan 20 jaar (aantoonbaar), je gaat de juridische strijd aan met kans op succes van zowel je eigen uitbouw als een burenruzie; of
2. de uitbouw staat er al langer dan 20 jaar (aantoonbaar); je moet twee meter vrijhouden en dan is je uitbouw lastig.

Als je écht een uitbouw nodig hebt en je deze niet op een andere manier kan realiseren dan zou ik de koop dus volledig laten afhangen van de welwillendheid van die buren. Maar of je daar voor een koophuis van afhankelijk zou willen zijn?

[No Hands]

Mr. Stom schreef op dinsdag 12 mei 2026 @ 21:12:
Ik zou aanbellen en het vragen. Als zij meteen aangeven die ramen en hun lichtinval te willen behouden dan heb je nog maar twee situaties:
1. de uitbouw staat er korter dan 20 jaar (aantoonbaar), je gaat de juridische strijd aan met kans op succes van zowel je eigen uitbouw als een burenruzie; of
2. de uitbouw staat er al langer dan 20 jaar (aantoonbaar); je moet twee meter vrijhouden en dan is je uitbouw lastig.

Als je écht een uitbouw nodig hebt en je deze niet op een andere manier kan realiseren dan zou ik de koop dus volledig laten afhangen van de welwillendheid van die buren. Maar of je daar voor een koophuis van afhankelijk zou willen zijn?

optie drie, als optie twee van kracht is biedt je de buren een lichtstraat aan op jouw kosten zodat jij toch gewoon kan uitbouwen.

[t14wo]

Orkaan schreef op dinsdag 12 mei 2026 @ 17:39:
Ramen staan op de erfgrens...wat dus niet had gemogen. (Tenzij ze toestemming hadden, maar dit moet dan wel ergens vastgelegd zijn). Geen toestemming is illegaal. Hoef jij dus ook geen rekening mee te houden met je uitbouw. Dat hun illegale lichtinval dan verdwijnt is jammer maar helaas. Ze hadden ook een lichtstraat kunnen plaatsen op het dak....

Dit is wel erg kort door de bocht. Toen ik dit een paar jaar geleden uitzocht, is er geen toestemming nodig voor een ondoorzichtig, niet te openen raam. Dus een raam an sich is niet illegaal.

[Orkaan]

Klopt maar je hoeft nog steeds geen rekening te houden met de bouw van je uitbouw. Anders kun je mensen op die manier moet willig belemmeren. (Wel ervan uitgaande dat ea niet verjaard is zoals hierboven beschreven).

Maw je doet er dus altijd goed aan om nooit toestemming te geven voor ramen die op je perceel uitkijken.

[GreatDictator]

Op de site https://www.topotijdreis.nl van het Kadaster kun je de landelijk beschikbare luchtfoto's vanaf 2006 bekijken. De kwaliteit van de oudste luchtfoto's is natuurlijk niet zo goed als de nieuwere, maar je kunt er waarschijnlijk wel op zien hoe lang die uitbouw er al staat. Misschien helpt het.

[99ruud99]

Je kan deze vraag ook gewoon even bij de gemeente vragen.
Als de toenmalige eigenaar toestemming heeft gekregen sta je niet heel sterk...

[Wolly]

99ruud99 schreef op woensdag 13 mei 2026 @ 11:54:
Je kan deze vraag ook gewoon even bij de gemeente vragen.
Als de toenmalige eigenaar toestemming heeft gekregen sta je niet heel sterk...

Welk loket moet je dan zijn? Krijg je dan een antwoord waar je op kan bouwen?

Zou vervelend zijn als je op basis van een mening het huis gaat kopen en later alsnog stuk loopt op de bouwvergunning.

[99ruud99]

Omgevingsloket - en dat heet vooroverleg.
Het is geen 100% garantie, maar geeft wel een sterke indicatie.
Het is echter niet gratis

[ Voor 12% gewijzigd door 99ruud99 op 13-05-2026 12:30 ]

[vogelmans]

De buren kunnen er in ieder geval niets van zeggen als jij zelf een raam op dezelfde hoogte maakt en tegen dat raam dan een anti-inkijk folie plakt.
De muur staat zoals jij zegt OP de erfgrens dat is eigenlijk al niet zoals het hoort, normaal gesproken bouw je op je eigen grond.
Ik zou wel langs de buren gaan voordat je het huis gaat kopen en dan onder het mom van: hoe bevalt deze buurt? Gaande weg het gesprek kun je dan aanroeren dat je bij een eventuele koop een aanbouw overweegt.

[No Hands]

vogelmans schreef op woensdag 13 mei 2026 @ 14:29:
De buren kunnen er in ieder geval niets van zeggen als jij zelf een raam op dezelfde hoogte maakt en tegen dat raam dan een anti-inkijk folie plakt.
De muur staat zoals jij zegt OP de erfgrens dat is eigenlijk al niet zoals het hoort, normaal gesproken bouw je op je eigen grond.
Ik zou wel langs de buren gaan voordat je het huis gaat kopen en dan onder het mom van: hoe bevalt deze buurt? Gaande weg het gesprek kun je dan aanroeren dat je bij een eventuele koop een aanbouw overweegt.

Bier mee of wijn? koffie misschien? Bonbons?

[krietjur]

vogelmans schreef op woensdag 13 mei 2026 @ 14:29:
De buren kunnen er in ieder geval niets van zeggen als jij zelf een raam op dezelfde hoogte maakt en tegen dat raam dan een anti-inkijk folie plakt.
De muur staat zoals jij zegt OP de erfgrens dat is eigenlijk al niet zoals het hoort, normaal gesproken bouw je op je eigen grond.
Ik zou wel langs de buren gaan voordat je het huis gaat kopen en dan onder het mom van: hoe bevalt deze buurt? Gaande weg het gesprek kun je dan aanroeren dat je bij een eventuele koop een aanbouw overweegt.

Na verjaring gaat die vlieger dus niet op..

[Mjier]

Wanneer een raam op de erfgrens zit moet die in ieder geval wel brandwerend zijn. Dat verjaart niet, maar is een eis volgens Besluit bouwwerken leefomgeving.

Een goede kans dat het raampje helemaal niet brandwerend is, en de buren dit moeten vervangen voor een brandwerend raam+glas. Dat kan maken dat het voor de buren goedkoper is om er een plaat overheen te schroeven. Iedereen blij. De buren zijn niet op kosten gejaagd, en jij kunt een uitbouw plaatsen.

[ Voor 5% gewijzigd door Mjier op 13-05-2026 16:00 ]

[vogelmans]

No Hands schreef op woensdag 13 mei 2026 @ 14:31:
[...]

Bier mee of wijn? koffie misschien? Bonbons?

Gewoon praten en informeren, je gaat misschien nog wel 30 jaar langs elkaar wonen en dan beter niet op voet van oorlog.

[Artois]

vogelmans schreef op woensdag 13 mei 2026 @ 16:12:
[...]

Gewoon praten en informeren, je gaat misschien nog wel 30 jaar langs elkaar wonen en dan beter niet op voet van oorlog.

Dit dus. En als je dan aanvoelt dat ze er onwillig instaan, zou ik er niet eens aan beginnen, ook al sta je misschien in je recht. Het is niet anders dan een voedingsbodem voor burenruzie. Bovendien kunnen je buren met wat slechte wil een heel scala aan acties uitvoeren om jou ook het leven zuur te maken, zonder dat je er iets aan kunt doen.

[hansiepansie]

Ik kan uit de kadasterkaarten niet goed opmaken hoelang de uitbouw er al staat. Via Google Earth Pro zie ik dat de uitbouw er al >20 jaar staat, dus het is dan volgens mij verjaard? Of ze toestemming hebben van de vorige eigenaren is niet bekend, deze zijn overleden.

De biedtermijn van de woning sluit maandagochtend en aangezien we met hemelvaartsweekend weg gaan zit langsgaan er ook niet in. Ik denk dat we dit weekend maar goed moeten nadenken of we dit uberhaupt willen.

Ik ben vooral benieuwd hoe het wettelijk gezien zit (afgezien van de welwillendheid van de buren), of we nou op koop overgaan of niet. Ik vind het nu ook gewoon een interessante casus worden haha.

[No Hands]

Nou dan komt na bij de buren langsgaan en ze een drankje aanbieden nu toch ook de rechtsbijstand weer om de hoek. heb je die? Vraag ze wat wel en niet kan/mag in dit geval.

[Toke_gt]

hansiepansie schreef op woensdag 13 mei 2026 @ 16:58:
Ik kan uit de kadasterkaarten niet goed opmaken hoelang de uitbouw er al staat. Via Google Earth Pro zie ik dat de uitbouw er al >20 jaar staat, dus het is dan volgens mij verjaard? Of ze toestemming hebben van de vorige eigenaren is niet bekend, deze zijn overleden.

De biedtermijn van de woning sluit maandagochtend en aangezien we met hemelvaartsweekend weg gaan zit langsgaan er ook niet in. Ik denk dat we dit weekend maar goed moeten nadenken of we dit uberhaupt willen.

Ik ben vooral benieuwd hoe het wettelijk gezien zit (afgezien van de welwillendheid van de buren), of we nou op koop overgaan of niet. Ik vind het nu ook gewoon een interessante casus worden haha.

Ik zou vooral bekijken of je het huis uberhaupt graag wilt hebben en hoe belangrijk je een uitbouw daarbij vindt. Als de situatie is verjaard, zou je kunnen overwegen er wel een uitbouw te plaatsen, tegen de grens aan, waarbij je aan jouw zijde een schuin raam plaatst op dezelfde hoogte als hun raam. Het lijkt aan hun zijde een hoog raam, dus zal het vooral om lichtinval gaan en niet om uitzicht. Met een schuin raam (of schuin dak) behouden zij hun lichtinval en heb jij je uitbouw.

[vogelmans]

Een uitbouw op eigen grond mag zeker en dat het uitzicht op jouw terras en tuin dan wegvalt is jammer voor de buren maar het is geen recht dat ze dat uitzicht ten alle tijde mogen behouden.
Het is alleen niet zo vriendelijk als het raam van de ene dag op de andere geblindeerd wordt en vandaar het gesprek vooraf.
Het gezegde is niet voor niets: beter een goeie buur dan een verre vriend.

Je ziet tegenwoordig bij rijtjeshuizen ook dat de buitenserres, aan de achterkant van het huis, vaak een lichtdoorlatende spie hebben en meerdere serres in de rij tegen elkaar staan.

[Scheurbuik]

vogelmans schreef op woensdag 13 mei 2026 @ 21:05:
Een uitbouw op eigen grond mag zeker en dat het uitzicht op jouw terras en tuin dan wegvalt is jammer voor de buren maar het is geen recht dat ze dat uitzicht ten alle tijde mogen behouden.
Het is alleen niet zo vriendelijk als het raam van de ene dag op de andere geblindeerd wordt en vandaar het gesprek vooraf.
Het gezegde is niet voor niets: beter een goeie buur dan een verre vriend.

Je ziet tegenwoordig bij rijtjeshuizen ook dat de buitenserres, aan de achterkant van het huis, vaak een lichtdoorlatende spie hebben en meerdere serres in de rij tegen elkaar staan.

Beetje oppassen met die stelligheid dat de uitbouw zomaar mag.