Zolder wel/niet gebruiksoppervlakte

[Slottiee]

Wij onderzoeken de aankoop van een nieuwe woning. De woning heeft volgens makelaar en advertentie 177 m2 woonoppervlakte. Bij de bezichtiging vond ik het op de eerste verdieping klein aanvoelen, ook vanwege de schuine wanden. Mijn gevoel zei dat dit huis in totaliteit geen 177 m2 kon zijn.

Vanavond heb ik de plattegronden beter bestudeerd en zet ik inderdaad mijn vraagtekens bij het opgegeven aantal m2 woonoppervlakte.

Dit zit hem dus in de eerste verdieping en in de zolder, waarbij twee zaken/vragen spelen:

• Geldt deze zolder als gebruiksoppervlakte wonen?
  De zolder heeft minimaal 4 m2 met 2 meter stahoogte en er is voldoende daglicht. Echter is de zolder onafgewerkt, er is geen verwarming, de cv-ketel is daar geïnstalleerd en het oogt meer als een bergzolder.

• Indien de zolder meetelt voor de gebruiksoppervlakte wonen, dan telt enkel de oppervlakte mee die hoger is dan 1,5 meter. Hetzelfde geldt voor de ruimtes op de eerste verdieping.

Ik ben op de zolder geweest en ik schat in dat de gordingen op ca. 1,5 meter hoogte zitten. Afgaande op de plattegrond zou dat ongeveer overeenkomen en is de oppervlakte van de zolder dan 4,09 x 4,09 m = 16,7 m2 zijn.

De begane grond is eigenlijk een grote rechthoek (11,9 x 6,7 m = ca. 79,8 m2) en is inclusief bijkeuken ca. 86 m2.

De eerste verdieping heeft aan de zuid- en noordzijde schuine daken. Daardoor is er aan beide zijdes een verlies van ca. 1,5 meter over de gehele breedte (6,7 m), dus een verlies van 1,5 * 6,7 *2 = ca. 20 m2. De entreehal is open tot aan het dak, daardoor is er netto nog 3,4 m verlies. Blijft over 79,8 - 20 - 3,4 = ca. 56,4 m2.

86 + 56,4 + 16,7 = 159,1 m2 totaal. Dat scheelt ca. 18 m2 met de opgegeven 177 m2 - dat is ruim 10%.
Wanneer de zolder niet eens zou meetellen als gebruiksoppervlakte wonen, dan heeft de woning 142,4 m2 oppervlakte. Dat is bijna 20% verschil.

Met de m2 prijs scheelt dat ca. 70k tot 140k. Dat is geen kleinigheidje.

Maar: heb ik iets mis? Zie ik iets over het hoofd? Of heeft de makelaar hier echt te ruim gerekend en is daarmee de vraagprijs (vermoedelijk) ook niet kloppend?

Op dit moment is er al een bod uitgebracht door een andere partij, de verkopers nemen dat serieus. Ons is aangegeven dat wij nog eventueel kans maken als wij ook een serieus bod neerleggen, maar verzoeken om een tweede bezichtiging (wat onze wens was) is niet mogelijk. Vandaar dat ik e.e.a. grondig ging bestuderen en berekenen en tegen dit vraagstuk aanliep. Ik wil niet bieden op een huis waar 10-20% oppervlakte 'mist'.

[UTMachine]

Je berekening/logica lijkt wel in orde, m2 klopt niet helemaal. Als de makelaar die vraag niet kan/wilt beantwoorden, wordt het de keuze om weg te lopen of niet. De huidige markt is niet leuk en makelaars zijn per definitie onbetrouwbaar.
De kopers zijn niet blij met het eerste bod, dus jij krijgt de eer om meer te mogen bieden 😆 dan is de vraag; wil je het huis of niet? Once in a lifetime of niet?

Btw: (vraag)prijs is altijd wat een gek ervoor wilt geven.

[ Voor 7% gewijzigd door UTMachine op 21-04-2026 05:01 ]

[studioh]

De vraag is of er wel een echt bod is, cynisch maar waar.
Ik zou de m2s even helemaal los laten en mezelf afvragen of de woning de vraagprijs waard is. Er moet zo te zien grondig gerenoveerd worden en afhankelijk van je gewenste afwerkniveau kan je een schatting maken van de kosten. Tel daarbij op de vraagprijs en kom je dan op een realistische waarde?

[Rolfie]

Uiteindelijk draait het bij een woning of je die prijs voor die woning overhebt.

Is de prijs het waard? Je kunt kijken naar de m2 meters of dit u wel of niet klopt. Maar daar bereik je niets mee.

Het is meer de vraag, wil je dit huis hebben, en dan voor welke prijs. En Nee is daarbij ook een antwoord en dan ga je gewoon verder kijken.

[No Hands]

Ik zou dat oppervlakte gevoel even loslaten en dat verder ook niet per se koppelen aan of de vraagprijs klopt of niet.
Is het huis groot genoeg voor jouw wensen en wil je dit bedrag ervoor betalen? Dat dat dan een hoge prijs per m2 is dat is dan maar zo, dat is nu eenmaal wat ze ervoor vragen.
Je kan je bod ook zo onderbouwen, ik zie x m2 als woonoppervlak, gemiddelde prijs hier is dit dus ik biedt je dit.
Je kan verder toch weinig met je berekeningen, je hebt geen plek waar je er over kan klagen behalve hier maar niemand gaat het voor je oplossen. En als je toch een aanspreekpunt voor je klacht vind dan is het huis waarschijnlijk al verkocht voor een klacht bij de makelaar terecht komt.

[vidasci]

Aangezien er plattegronden zijn lijkt het erop dat er een meting heeft plaatsgevonden. Wellicht kun je het meetrapport opvragen bij de makelaar, hierin zou gebruiksoppervlakte wonen apart genoemd moeten worden.

[remmstein]

Eigenlijk zegt je bericht al genoeg. Als je zo twijfelt en je gevoel zegt ook dat het klein is, kan je beter weglopen en verder zoeken.

[squashedraven]

Wat ik ooit heb begrepen is dat de inpandige ruimte meegeteld mag worden voor de oppervlakte tot een sta hoogte van 1.50 meter. Echter als er geen verwarming ed. in de ruimte aanwezig is mag deze niet benoemd worden als slaapkamer oid. Het staat je ten slotte vrij om hier zelf een verwarming in aan te leggen en om te bouwen tot slaapkamer/kantoor.

[Croga]

In onze zoektocht een paar jaar terug (Overspannen markt, 10%-20% overbieden was normaal) kwamen we een huis tegen waarvan een deel zwaar veroudert was. Het huis had wel een behoorlijke potentie dus we hebben alsnog een bod gedaan, een ton onder de vraagprijs.
Uiteraard is ons bod afgewezen omdat het te laag was.

Ondertussen verder gezocht, leuker huis gevonden, wel gekocht. De week daarna belde de makelaar van het eerste huis of ons bod nog stond; de andere partij had zich na onderzoek terug getrokken.

Of dat andere bod bestaat of niet is eigenlijk niet belangrijk. Wat wél belangrijk is, is dat je niet meer bied dan dat je denkt dat het waard is. Als je denkt dat het oppervlak niet is wat beschreven is dan bied je toch gewoon een stuk lager? Uiteindelijk is alles waard wat de gek er voor geeft en als jij minder gek bent dan de ander dan bied je wat je het waard vindt. Dan heb je twee mogelijkheden;
- Het andere bod bestaat, je krijgt het huis niet en hebt dus niet teveel betaald
- Het andere bod bestaat niet (of niet meer), je krijg het huis wel en hebt dus niet teveel betaald.

[Rensjuh]

Welke m2 oppervlakte heeft het huis volgens WOZ?
Vraag de WOZ waarde op via wozwaardeloket.nl en vergelijk die meters met wat de makelaar op geeft.

Hebben ze niet toevallig ook de garage meegenomen in de berekening?
Deze is volgens mij ongeveer 18 á 19 m2?

[naitsoezn]

De m2's zijn vrijwel altijd indicatief en helemaal nu je gezien hebt dat er mogelijk een afwijking zit in geadverteerde m2's en werkelijke m2's, koop je natuurlijk gewoon 'wat je ziet'.

Via een gevalideerde taxatie zal al snel het werkelijke aantal m2's boven tafel komen en als dat significant afwijkt van waar de makelaar mee gerekend heeft, dan kun je als koper nog wel eens van een koude kermis thuiskomen. De taxatie-waarde na aankoop komt vaak op het juiste bedrag uit, maar niet altijd. Als er een significant verschil zit in m2's dan kan dat maar zo eens één van die gevallen zijn waar de taxatiewaarde lager is.

en is daarmee de vraagprijs (vermoedelijk) ook niet kloppend?

Een vraagprijs is altijd kloppend. Een vraagprijs is maar een vraagprijs.

[ Voor 10% gewijzigd door naitsoezn op 21-04-2026 08:26 ]

[Xanquezer]

Hoi,

Een zolder is in principe geen woonoppervlak MITS: er een raam in zit die groter is als 50cm2 (bijvoorbeeld 50cm bij 50cm).
En minimaal 1.50meter hoogte (vanaf vloer gemeten tot (schuin) dak).

Vaak zie je bij woningen dat het berg ruimte is, en geen woonoppervlak, maar wel een raam (zoals bij ons).
Dan meet je het raam op en kom je net op 46cm2 (46 vierkante centimeter).
We vervangen het raam naar een grotere, van minimaal 50cm breed en 50cm hoog, en dan mogen we het wel de zolder als woonoppervlak mee tellen.

[mvn23]

Ik had een soortgelijk geval bij het kopen van mijn huis, echter betrof het bij mij een onverwarmde kelder met beperkt daglicht. Ik heb een motivatie bij mijn bod gevoegd waarin ik mijn visie hierop toelichtte. In mijn geval was het wel woonoppervlak, maar beperkt bruikbaar dus minder waardevol.

Laat je niet op stang jagen, doe een bod wat jou realistisch lijkt en wordt het hem niet dan zij het zo.

[Ghostrider]

vidasci schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 07:39:
Aangezien er plattegronden zijn lijkt het erop dat er een meting heeft plaatsgevonden. Wellicht kun je het meetrapport opvragen bij de makelaar, hierin zou gebruiksoppervlakte wonen apart genoemd moeten worden.

Normaal staat het aantal m2 ook wel in het energielabel.

[Slottiee]

Rensjuh schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:15:
Welke m2 oppervlakte heeft het huis volgens WOZ?
Vraag de WOZ waarde op via wozwaardeloket.nl en vergelijk die meters met wat de makelaar op geeft.

Hebben ze niet toevallig ook de garage meegenomen in de berekening?
Deze is volgens mij ongeveer 18 á 19 m2?

Goed advies. Volgens WOZ heeft het huis zelfs 204 m2. Er is geen enkele manier waarop ik daar op uitkom, zelfs niet met het oude schuurtje in de tuin of de carport erbij.

Mijn idee is dat ze de begane grond (excl. bijkeuken) hebben gerekend (80 m2) en dit ook voor de eerste verdieping hebben gedaan. Als je dan de zolder erbij optelt (16,7 m2) kom je op 176,7 = 177 m2 oppervlakte uit. Ze vergeten dan de schuine wanden van de eerste verdieping eraf te halen en de bijkeuken erbij te pakken.

Rolfie schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 06:39:
Uiteindelijk draait het bij een woning of je die prijs voor die woning overhebt.

Is de prijs het waard? Je kunt kijken naar de m2 meters of dit u wel of niet klopt. Maar daar bereik je niets mee.

Het is meer de vraag, wil je dit huis hebben, en dan voor welke prijs. En Nee is daarbij ook een antwoord en dan ga je gewoon verder kijken.

Ik zie veel reacties zoals bovenstaande, die volg ik natuurlijk (bieden wat je het waard vind). Maar anderzijds is het toch wel heel gek dat het blijkbaar maar normaal zou zijn dat een oppervlakte niet klopt, waar mensen in eerste instantie toch op zoeken en vanuit gaan én waar een vraagprijs mede op gebaseerd is, en dat maar voor lief genomen moet worden? Trek het breder, stel ze adverteerde met 177 m2 en het blijkt 100 m2 te zijn, was het dan wel een punt? Indien ja: dan kunnen we daarna bepalen bij welk verschil het een punt is.

O.b.v. jullie reacties ga ik er toch vanuit dat er 10% minder (18 m2) oppervlakte is dan is aangegeven. Dat is niet een margeverschil, dat is significant. Een vraagprijs is natuurlijk altijd gebaseerd op iets, in dit geval op verkochte woningen in de buurt. De prijs per m2 komt overeen met vergelijkbare objecten, of is in verhouding wel kloppend. Dat een verkoper ook 2 miljoen mag vragen klopt, dat een koper ook 3 miljoen mag bieden en betalen, klopt ook.

Feit is wel dat er veel uitspraken zijn geweest waarbij de makelaar uiteindelijk veroordeeld wordt tot het betalen van een schadevergoeding, zeker bij dit soort afwijkingen. De makelaar is verantwoordelijk voor het juist presenteren van de maatvoering, ondanks dat er staat 'deze plattegronden zijn indicatief' of welk soort toevoegingen ook.

Ik vermoed ook dat de andere bieder (of koper?) van deze woning ook wel zou willen weten dat het huis 10-20% afwijking in m2 heeft - en met die wetenschap op dit moment wellicht zijn bod ook zou willen herzien.

Xanquezer schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:32:
Hoi,

Een zolder is in principe geen woonoppervlak MITS: er een raam in zit die groter is als 50cm2 (bijvoorbeeld 50cm bij 50cm).
En minimaal 1.50meter hoogte (vanaf vloer gemeten tot (schuin) dak).

Vaak zie je bij woningen dat het berg ruimte is, en geen woonoppervlak, maar wel een raam (zoals bij ons).
Dan meet je het raam op en kom je net op 46cm2 (46 vierkante centimeter).
We vervangen het raam naar een grotere, van minimaal 50cm breed en 50cm hoog, en dan mogen we het wel de zolder als woonoppervlak mee tellen.

Wat ik lees over wel/geen gebruiksoppervlakte woning van de zolder is inderdaad dit, maar niet alleen of er daglicht is en de hoogte klopt. Er zou ook sprake moeten zijn van een woonbare zolder, dus afgewerkt (geïsoleerd, vloeren, verwarming, etc). Daarom voegde ik ook foto's bij, de zolder hier is niet verwarmd (behalve door de aanwezige cv-leidingen), niet geïsoleerd of afgewerkt.

Overigens vind ik de twijfel over de vierkante m2 van de zolder nog niet heel relevant, ze zijn er tenminste. Als het aankomt op afwerking om het daadwerkelijk te mogen meerekenen, dat is iets dat gewoon kan gedaan worden. Maar vierkante meters (18 m2) die er feitelijk niet zijn, die kunnen ook niet afgewerkt worden tot woonoppervlakte.

Ghostrider schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:33:
[...]


Normaal staat het aantal m2 ook wel in het energielabel.

Het energielabel is van 2020 en er staat alleen Woonoppervlakte: >140m2.

[ Voor 6% gewijzigd door Slottiee op 21-04-2026 08:49 ]

[Rensjuh]

Heb je toevallig al toegang tot zoiets als het move-dossier?
Soms zit er een meetrapport bij wat opgesteld word tijdens het inmeten van de plattegrond (door bijv. een club als Zibber).
Mogelijk dat je daar nog iets wijzer van word?

Wat zegt de makelaar als je hem hiernaar vraagt?
Jij hebt een onderzoeksplicht, daar ben je nu mee bezig dus daar voldoe je aan.
De makelaar heeft ook zeker een meldplicht...
Als er niks te verbergen is, lijkt mij dat de makelaar je dit ook gewoon uit zou kunnen leggen hoe e.e.a. nu in elkaar zit en hoe ze op deze m2 oppervlakte komen.

[vogelmans]

Ik zou de prijzen van vergelijkbare huizen in die omgeving bekijken en vergelijken dan blijkt al gauw of dit huis zijn prijs waard is. Wat natuurlijk ook meetelt is wat het jou waard is; hoe graag wil je in dit specifieke huis wonen. De omgeving en buurt telt ook mee. De huizenprijzen zullen zeker niet dalen aankomende jaren, eerder doorstijgen vanwege inflatie en de grote vraag naar huizen.
Persoonlijk zou ik een serieus bod uitbrengen wat het mij waard is. In deze huizenmarkt is het letterlijk wat de gek er voor geeft.
Tegenwoordig worden er zelfs huizen opgeleverd helemaal zonder verwarming, daar moet je dan zelf nog voor zorgdragen dus geen verwarming op zolder zegt niets en meestal is het sowieso warm genoeg vanwege de opstijgende warme lucht.

[JP_S]

Het gebruiksoppervlakte staat totaal los van 'Verblijfsruimte' een zolder is zeker gebruiksoppervlakte, maar vaak technisch gezien geen verblijfsruimte die bedoeld is voor het verblijven van mensen. Dat het in de praktijk dan wel weer vaak gebeurd is een ander verhaal...

[Prisma16]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 01:17:

Maar: heb ik iets mis? Zie ik iets over het hoofd? Of heeft de makelaar hier echt te ruim gerekend en is daarmee de vraagprijs (vermoedelijk) ook niet kloppend?

Over nuttig oppervlak kan je van mening verschillen.

Een vraagprijs klopt altijd. Je mag voor een huis vragen wat je wil. Hier zijn geen normen of afspraken voor.

[Slottiee]

Voor iedereen die nog zegt dat de vraagprijs altijd kloppend is: ja uiteraard. Dat is wat onhandig geformuleerd op het late tijdstip. Ik bedoelde meer: een vraagprijs is natuurlijk op iets gebaseerd, ook op oppervlakte woning. Ik ben ervan overtuigd dat als het huis 18 m2 minder oppervlakte heeft, de makelaar deze vraagprijs niet had geadviseerd aan verkopers. De prijs per m2 o.b.v. 177 m2 is namelijk enorm passend bij vergelijkbare verkochte woningen in de omgeving.

Rensjuh schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:49:
Heb je toevallig al toegang tot zoiets als het move-dossier?
Soms zit er een meetrapport bij wat opgesteld word tijdens het inmeten van de plattegrond (door bijv. een club als Zibber).
Mogelijk dat je daar nog iets wijzer van word?

Wat zegt de makelaar als je hem hiernaar vraagt?
Jij hebt een onderzoeksplicht, daar ben je nu mee bezig dus daar voldoe je aan.
De makelaar heeft ook zeker een meldplicht...
Als er niks te verbergen is, lijkt mij dat de makelaar je dit ook gewoon uit zou kunnen leggen hoe e.e.a. nu in elkaar zit en hoe ze op deze m2 oppervlakte komen.

Ik heb toegang tot Move en hier zit geen meetrapport bij. Ik heb de makelaar hier nog niet naar gevraagd, ik wilde eerst zeker weten dat mijn berekening klopt.

De manier waarop de bezichtiging en het contact tot nu toe ging, geeft het mij het gevoel dat er weinig energie in wordt gestoken. De aangeleverde informatie over het huis dateert van 2024, toen verkoper ziek raakte en dacht kort daarna te overlijden. Hij bood het huis toen al aan aan makelaar voor verkoop. Het daadwerkelijke in de markt zetten van de woning duurde wat langer, tot recent wanneer meneer is overleden. Zijn twee kinderen handelen de verkoop nu af.

Het andere bod schijnt wel serieus te zijn, werd mij gezegd. Ze zouden er mogelijk gistermiddag al uitkomen. Het stond mij vrij om een bod te doen, wat ik dus ook van plan was - totdat ik tegen het verschil in oppervlakte aanliep.

[Wolly]

Rensjuh schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:15:
Welke m2 oppervlakte heeft het huis volgens WOZ?
Vraag de WOZ waarde op via wozwaardeloket.nl en vergelijk die meters met wat de makelaar op geeft.

Hebben ze niet toevallig ook de garage meegenomen in de berekening?
Deze is volgens mij ongeveer 18 á 19 m2?

WOZ oppervlakte is van buitenkant buitenmuur tot buitenkant buitenmuur, hele andere dus.

[Rensjuh]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:56:
Het andere bod schijnt wel serieus te zijn, werd mij gezegd. Ze zouden er mogelijk gistermiddag al uitkomen. Het stond mij vrij om een bod te doen, wat ik dus ook van plan was - totdat ik tegen het verschil in oppervlakte aanliep.

Het is een makelaar, neem zulke uitspraken altijd met een korreltje zout...
Vraag hem naar de m2 en kijk wat zijn antwoord is, of doe een bod naar wat jij het waard vind (met die m2 in je achterhoofd) en kijk hoe hier op gereageerd word.
Nee heb je sowieso, misschien krijg je wel een ja.

Wolly schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:01:
[...]


WOZ oppervlakte is van buitenkant buitenmuur tot buitenkant buitenmuur, hele andere dus.

Zou zomaar kunnen, durf ik niet te zeggen.
Wat ik wel weet, is dat dit geen (204-177=) 27m2 zal schelen tussen WOZ en daadwerkelijke oppervlakte.
Of mogelijk nog meer als de 177m2 van de makelaar niet eens klopt.

[ Voor 25% gewijzigd door Rensjuh op 21-04-2026 09:02 ]

[Slottiee]

Rensjuh schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:01:
[...]

Het is een makelaar, neem zulke uitspraken altijd met een korreltje zout...
Vraag hem naar de m2 en kijk wat zijn antwoord is, of doe een bod naar wat jij het waard vind (met die m2 in je achterhoofd) en kijk hoe hier op gereageerd word.
Nee heb je sowieso, misschien krijg je wel een ja.

Dat doe ik ook, maar een tweede bezichtiging was in elk geval niet meer mogelijk - dan zouden we achter het net vissen i.v.m. het andere bod. Dat kan natuurlijk ook nog tactiek zijn, maar het kwam in elk geval op mij over dat er daadwerkelijk richting overeenstemming werd gewerkt met een ander.

[vogelmans]

De grondoppervlak waarop dit huis staat telt ook mee (grondprijs per m2).
Een vrijstaand huis is relatief (veel) duurder dan een rijtjes huis ook al zouden de m2-ers exact hetzelfde zijn.

[Slottiee]

vogelmans schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:06:
De grondoppervlak waarop dit huis staat telt ook mee (grondprijs per m2).
Een vrijstaand huis is relatief (veel) duurder dan een rijtjes huis ook al zouden de m2-ers exact hetzelfde zijn.

Uiteraard, daarom heb ik daar ook rekening mee gehouden. Ik vergelijk geen vrijstaande woning met een rijtjeshuis. In deze wijk staan veel vrijstaande woningen, vandaar dat het ook goed vergelijken is.

[vogelmans]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:02:
[...]


Dat doe ik ook, maar een tweede bezichtiging was in elk geval niet meer mogelijk - dan zouden we achter het net vissen i.v.m. het andere bod. Dat kan natuurlijk ook nog tactiek zijn, maar het kwam in elk geval op mij over dat er daadwerkelijk richting overeenstemming werd gewerkt met een ander.

Je moet je niet gek laten maken door die makelaar. Maak voor jezelf uit wat dit huis jouw waard, realistisch gezien. Als je het huis heel graag wilt en je kunt het goed betalen bied je wat meer. Ben je niet helemaal overtuigd dat dit jouw droomhuis wordt dan bied je minder boven de vraagprijs.
Het is net als bij auto's; het is ook emotie, hoe graag wil jij die auto hebben?

[Slottiee]

vogelmans schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:11:
[...]


Je moet je niet gek laten maken door die makelaar. Maak voor jezelf uit wat dit huis jouw waard, realistisch gezien. Als je het huis heel graag wilt en je kunt het goed betalen bied je wat meer. Ben je niet helemaal overtuigd dat dit jouw droomhuis wordt dan bied je minder boven de vraagprijs.
Het is net als bij auto's; het is ook emotie, hoe graag wil jij die auto hebben?

Er is in dit geval sowieso geen sprake van bieden boven de vraagprijs. Dat was ik niet van plan en ook door makelaar is aangegeven dat dit niet verwacht wordt bij deze woning (en staat).

Uiteraard ga ik niet meer bieden dan het mij waard is, maar het lijkt mij dat ook een makelaar geen risico wilt lopen op juridische gevolgen na verkoop - en hij liever aan de voorkant een juist verhaal heeft. Hij is verantwoordelijk voor het correct in de markt zetten van de woning.

naitsoezn schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:24:
Via een gevalideerde taxatie zal al snel het werkelijke aantal m2's boven tafel komen en als dat significant afwijkt van waar de makelaar mee gerekend heeft, dan kun je als koper nog wel eens van een koude kermis thuiskomen. De taxatie-waarde na aankoop komt vaak op het juiste bedrag uit, maar niet altijd. Als er een significant verschil zit in m2's dan kan dat maar zo eens één van die gevallen zijn waar de taxatiewaarde lager is.

Daar zit ook nog een gevaar in, want ondanks dat iedereen hier vrij gemakkelijk over het verschil in m2 stapt - de woning moet wel worden gefinancierd. Ik kan het wel een miljoen waard vinden, maar een taxateur gaat toch aan de hand van gemeten m2 oppervlakte en prijzen uit de omgeving de waarde van de woning bepalen. Dan kun je, met deze afwijking, met een flink gat komen te zitten.

[ Voor 32% gewijzigd door Slottiee op 21-04-2026 09:22 ]

[BlueSS50]

Los van de vraag of het invloed heeft op de vraagprijs/waarde (ik denk het ook niet):
In de NEN2580 staat precies beschreven hoe je je gebruiksoppervlak moet berekenen.
Ook in het energielabel staat het, maar hier worden enkel verwarmde ruimten meegenomen.

[ Voor 20% gewijzigd door BlueSS50 op 21-04-2026 09:28 ]

[Slottiee]

BlueSS50 schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:27:
In de NEN2580 staat precies beschreven hoe je je gebruiksoppervlak moet berekenen.

Ja, ik heb de NEN 2580 bekeken, maar dan nog blijft bij mij twijfel over de zolder. Ja: er is 2 meter hoogte over meer dan 4 m2 oppervlakte, er is een vaste trap, en er is voldoende daglicht. Maar kwalificeert deze zolder als normaal bewoonbaar? Hij is niet geïsoleerd, niet afgewerkt, de cv-installatie hangt volledig in het zicht, etc. Het lijkt meer op een bergzolder, dan op een bewoonbare ruimte.

Ook in het energielabel staat het, maar hier worden enkel verwarmde ruimten meegenomen.

Die is uit 2020, nog volgens de oude methode. Daar staat niet meer dan dat het woonoppervlakte > 140 m2 is.

Los van de vraag of het invloed heeft op de vraagprijs/waarde (ik denk het ook niet):

Niet omdat het 'maar' 10% afwijking is (of mogelijk 20%)? Of niet omdat de oppervlakte geen indicator is voor de woningwaarde?

Waarom worden makelaars dan veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding, wanneer zij de oppervlakte niet correct hebben geadverteerd?
https://wvbadvocaten.nl/m...erekend-vloeroppervlakte/

[ Voor 22% gewijzigd door Slottiee op 21-04-2026 09:33 ]

[BlueSS50]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:29:
[...]


Ja, ik heb de NEN 2580 bekeken, maar dan nog blijft bij mij twijfel over de zolder. Ja: er is 2 meter hoogte over meer dan 4 m2 oppervlakte, er is een vaste trap, en er is voldoende daglicht. Maar kwalificeert deze zolder als normaal bewoonbaar? Hij is niet geïsoleerd, niet afgewerkt, de cv-installatie hangt volledig in het zicht, etc. Het lijkt meer op een bergzolder, dan op een bewoonbare ruimte.


[...]


Die is uit 2020, nog volgens de oude methode. Daar staat niet meer dan dat het woonoppervlakte > 140 m2 is.

Voor gebruikstoppervlak volgens de NEN2580 hoeft de ruimte niet afgewerkt of geisoleerd te zijn.

Gekscherend gezegd, als je kruipruimte 1,51cm hoog is telt hij ook mee...

[ Voor 14% gewijzigd door BlueSS50 op 21-04-2026 09:33 ]

[Ulic]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:29:
[...]

Ja, ik heb de NEN 2580 bekeken, maar dan nog blijft bij mij twijfel over de zolder. Ja: er is 2 meter hoogte over meer dan 4 m2 oppervlakte, er is een vaste trap, en er is voldoende daglicht. Maar kwalificeert deze zolder als normaal bewoonbaar? Hij is niet geïsoleerd, niet afgewerkt, de cv-installatie hangt volledig in het zicht, etc. Het lijkt meer op een bergzolder, dan op een bewoonbare ruimte.

Zou een ongeisoleerd huis uit 1900 dan geen bewoonbare ruimte hebben?

Dat een ruimte nu niet kant en klaar bewoonbaar is wil niet zeggen dat het niet mee zou mogen tellen in de berekening. Je kunt er tenslotte met wat kluswerk een prima bewoonbare ruimte van maken als er voldoende vloeroppervlak, stahoogte etc is.

[Slottiee]

BlueSS50 schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:33:
[...]


Voor gebruikstoppervlak volgens de NEN2580 hoeft de ruimte niet afgewerkt of geisoleerd te zijn.

Gekscherend gezegd, als je kruipruimte 1,51cm hoog is telt hij ook mee...

Deze zolder heeft voldoende daglicht en heeft een vaste trap, lid 1 en 2 uit de NEN2580 zijn daardoor niet van toepassing. NEN2580 zegt dan vervolgens onderstaand:

3. Een bewoonbare zolder. Wanneer niet is voldaan aan de hiervoor genoemde criteria, is er sprake van een bewoonbare zolder. De oppervlakte van de bewoonbare zolder wordt tot de gebruiksoppervlakte wonen gerekend, tenzij wordt voldaan aan de criteria om de zolder tot overige inpandige ruimte te rekenen. Dat wil onder andere zeggen dat beoordeeld moet worden of de ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. Daarbij kan gekeken worden naar aspecten als de aanwezigheid van isolatie en/of andere voorzieningen om het binnenklimaat te beheersen. Verder gelden de reguliere beperkingen van de overige inpandige ruimte ook bij zolders.

Hoe lees ik dit dan?
Gekscherend: als de zolder een vaste trap heeft en een dakraam van 2 bij 2 meter, maar de gaten in het dak zitten, de tocht rond je oren slaat, er geen verwarming of isolatie is en de halve vloer open ligt, waardoor je de slaapkamer onder je inkijkt -> is het dan een bewoonbare zolder en toegerekend aan gebruiksoppervlakte wonen?

Ulic schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:44:
[...]

Zou een ongeisoleerd huis uit 1900 dan geen bewoonbare ruimte hebben?

Dat een ruimte nu niet kant en klaar bewoonbaar is wil niet zeggen dat het niet mee zou mogen tellen in de berekening. Je kunt er tenslotte met wat kluswerk een prima bewoonbare ruimte van maken als er voldoende vloeroppervlak, stahoogte etc is.

Het gaat, zoals ik het interpreteer, dus niet alleen over isolatie. Het gaat over bewoonbare ruimtes en hoe een ruimte zich kwalificeert. Ik woon nu in een jaren '30 hoekwoning, de gevels zijn niet geïsoleerd, maar toch zie ik onze woonkamer als bewoonbaar en oppervlakte wonen. Het is een afgewerkte ruimte.

Dat er met klussen en verbouwen iets van te maken is, lijkt mij ook niet zo relevant of allesbepalend. De schuine wanden met hoogte onder de 1,50 m zijn ook d.m.v. dakkapellen uit te bouwen en als netto woonoppervlakte te maken. Om ruimte te kwalificeren als woonoppervlakte moet de ruimte volgens mij direct bewoonbaar zijn.

BlueSS50 schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:33:
[...]


Voor gebruikstoppervlak volgens de NEN2580 hoeft de ruimte niet afgewerkt of geisoleerd te zijn.

Gekscherend gezegd, als je kruipruimte 1,51cm hoog is telt hij ook mee...

De opmerking over de kruipruimte had ik even over het hoofd gezien. Dit is echt niet correct, dit zou een overige inpandige ruimte zijn. De hoogte moet ergens (minimaal 4 m2) ook 2 meter of hoger zijn. Bij een kruipruimte van 1,51 m is dat dus niet het geval.

[ Voor 47% gewijzigd door Slottiee op 21-04-2026 09:52 ]

[UTMachine]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 08:56:
De manier waarop de bezichtiging en het contact tot nu toe ging, geeft het mij het gevoel dat er weinig energie in wordt gestoken. De aangeleverde informatie over het huis dateert van 2024, toen verkoper ziek raakte en dacht kort daarna te overlijden. Hij bood het huis toen al aan aan makelaar voor verkoop. Het daadwerkelijke in de markt zetten van de woning duurde wat langer, tot recent wanneer meneer is overleden. Zijn twee kinderen handelen de verkoop nu af.

Het andere bod schijnt wel serieus te zijn, werd mij gezegd. Ze zouden er mogelijk gistermiddag al uitkomen. Het stond mij vrij om een bod te doen, wat ik dus ook van plan was - totdat ik tegen het verschil in oppervlakte aanliep.

Als het een erfenis is, dan moet je zeker goed opletten. Normaliter wordt er een extra clausule toe gevoegd, dat dan verborgen gebreken (volledig) dekt. Dus naderhand de erfgenamen of makelaar aanspreken/aanklagen … wordt een mission impossible. Dus bedenk hoe graag je het wilt hebben en anders wegrennen.

[Slottiee]

UTMachine schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:52:
[...]


Als het een erfenis is, dan moet je zeker goed opletten. Normaliter wordt er een extra clausule toe gevoegd, dat dan verborgen gebreken (volledig) dekt. Dus naderhand de erfgenamen of makelaar aanspreken/aanklagen … wordt een mission impossible. Dus bedenk hoe graag je het wilt hebben en anders wegrennen.

Klopt. Dit staat ook in de advertentietekst en werd door makelaar tijdens de bezichtiging ook genoemd, toen ik naar mogelijke problemen vroeg (asbest bijvoorbeeld). "Tsja, er valt natuurlijk niets meer te verhalen bij verkoper"

[UTMachine]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:53:
[...]


Klopt. Dit staat ook in de advertentietekst en werd door makelaar tijdens de bezichtiging ook genoemd, toen ik naar mogelijke problemen vroeg (asbest bijvoorbeeld). "Tsja, er valt natuurlijk niets meer te verhalen bij verkoper"

Asbest kan je nog een beetje ‘inschatten’ als het bouwjaar weet en een beetje kennis van hebt. Ansich vind ik asbest het laagste risico bij dit huis.
Ik vind een bouwtechnische keuring wel vereist bij dit huis, maar dat ze een 2e bezichtig weigeren is ook interessant … want ik dacht dat er iemand woonde, een extra bezichtiging is alles extra werk voor de makelaar (en geen last voor de bewoners).

Bij twijfel moet je gewoon NEE zeggen.

[Slottiee]

UTMachine schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 10:01:
[...]


Asbest kan je nog een beetje ‘inschatten’ als het bouwjaar weet en een beetje kennis van hebt. Ansich vind ik asbest het laagste risico bij dit huis.
Ik vind een bouwtechnische keuring wel vereist bij dit huis, maar dat ze een 2e bezichtig weigeren is ook interessant … want ik dacht dat er iemand woonde, een extra bezichtiging is alles extra werk voor de makelaar (en geen last voor de bewoners).

Bij twijfel moet je gewoon NEE zeggen.

Klopt, mijn angst ligt niet perse bij asbest. Dat loopt wel los. Bouwtechnische keuring is zeker een vereiste.
Wij waren er vorige week dinsdag, na ons kwam in elk geval nog één geïnteresseerd stel. Op donderdag, vrijdag en gisteren waren ook bezichtigingen gepland - werd gezegd. Toen ik bij vertrek vroeg of een twee bezichtiging mogelijk was, werd gezegd dat de agenda's dat niet toelaten voor nu.

Gisterochtend werd mij verteld dat er al een serieus bod lag en de verkopers daarover in onderhandeling zijn. Het zou nog moeilijk worden daartussen te komen, ze verwachtte voor het einde van de dag al akkoord.

Ik twijfel niet perse aan het huis - en alle 'problemen' die je tegenkomt zijn oplosbaar. De locatie is (nog) uniek, met vrij uitzicht achter. In de toekomst gaat daar, net wat verder weg en naast het huis aan de achterzijde, een rustige wijk gebouwd worden. Aan de voorzijde is er geen verkeer, behalve jijzelf, daar komt niemand en daar gaat ook nooit iets aan veranderen. Het huis spreekt ons enorm aan qua stijl, het perceel (en ligging) is precies wat we zoeken. De wijk is rustig en kindvriendelijk, de meeste (vrijstaande) woningen spreken ons niet aan - vandaar dat juist dit huis ons wel interesseerde.

[studioh]

Spannend zeg, die andere bieding.

Even serieus. Je focust veel te veel op die GO’s. Gebruikoppervlak zegt ‘iets’, maar zoals je zelf aangeeft is die zolder geen luxe penthouse en dat weet verkoper ook wel. Dus de m2-prijs zal iets lager liggen. Dus simpel “de meterprijs hier x oppervlakte” is niet hoe je een woning koopt.
Dus lees mijn eerste bericht even terug, de meeste reacties volgen eenzelfde strekking.

[UTMachine]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 10:06:
[...]


Klopt, mijn angst ligt niet perse bij asbest. Dat loopt wel los. Bouwtechnische keuring is zeker een vereiste.
Wij waren er vorige week dinsdag, na ons kwam in elk geval nog één geïnteresseerd stel. Op donderdag, vrijdag en gisteren waren ook bezichtigingen gepland - werd gezegd. Toen ik bij vertrek vroeg of een twee bezichtiging mogelijk was, werd gezegd dat de agenda's dat niet toelaten voor nu.

Gisterochtend werd mij verteld dat er al een serieus bod lag en de verkopers daarover in onderhandeling zijn. Het zou nog moeilijk worden daartussen te komen, ze verwachtte voor het einde van de dag al akkoord.

Ik twijfel niet perse aan het huis - en alle 'problemen' die je tegenkomt zijn oplosbaar. De locatie is (nog) uniek, met vrij uitzicht achter. In de toekomst gaat daar, net wat verder weg en naast het huis aan de achterzijde, een rustige wijk gebouwd worden. Aan de voorzijde is er geen verkeer, behalve jijzelf, daar komt niemand en daar gaat ook nooit iets aan veranderen. Het huis spreekt ons enorm aan qua stijl, het perceel (en ligging) is precies wat we zoeken. De wijk is rustig en kindvriendelijk, de meeste (vrijstaande) woningen spreken ons niet aan - vandaar dat juist dit huis ons wel interesseerde.

Clear Dan doe een bod wat JIJ het waard vindt en dan kijken hoe ze reageren. Nee heb je al ;-)

[Slottiee]

studioh schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 10:09:
Spannend zeg, die andere bieding.

Even serieus. Je focust veel te veel op die GO’s. Gebruikoppervlak zegt ‘iets’, maar zoals je zelf aangeeft is die zolder geen luxe penthouse en dat weet verkoper ook wel. Dus de m2-prijs zal iets lager liggen. Dus simpel “de meterprijs hier x oppervlakte” is niet hoe je een woning koopt.
Dus lees mijn eerste bericht even terug, de meeste reacties volgen eenzelfde strekking.

De prijs per m2 ligt lager tov vergelijkbare woningen in de buurt, omdat het gehele huis enorm gedateerd is. Dan bedoel ik: de prijs per m2 gebaseerd op 177 m2. De 18 m2 is er gewoon niet, obv de plattegronden die er zijn. Daarmee wijzigt de prijs per m2 ineens flink, en komt het in de buurt van prijzen waarvoor je huizen koopt die al opgeknapt zijn. De zolder neem ik dan niet eens mee in dat verhaal.

Ik snap ieders strekking, en 'bieden wat je het waard vind', maar een verkeerde voorstelling van zaken is klaarblijkelijk anno 2026 normaal? Uitspraken van rechters laten toch anders zien?

[CryptoNL]

Heb je al duidelijk kunnen maken aan de makelaar waar hij dat oppervlakte op baseert?

[Davidshadow13]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 09:44:
[...]


Deze zolder heeft voldoende daglicht en heeft een vaste trap, lid 1 en 2 uit de NEN2580 zijn daardoor niet van toepassing. NEN2580 zegt dan vervolgens onderstaand:

3. Een bewoonbare zolder. Wanneer niet is voldaan aan de hiervoor genoemde criteria, is er sprake van een bewoonbare zolder. De oppervlakte van de bewoonbare zolder wordt tot de gebruiksoppervlakte wonen gerekend, tenzij wordt voldaan aan de criteria om de zolder tot overige inpandige ruimte te rekenen. Dat wil onder andere zeggen dat beoordeeld moet worden of de ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. Daarbij kan gekeken worden naar aspecten als de aanwezigheid van isolatie en/of andere voorzieningen om het binnenklimaat te beheersen. Verder gelden de reguliere beperkingen van de overige inpandige ruimte ook bij zolders.

Hoe lees ik dit dan?
Gekscherend: als de zolder een vaste trap heeft en een dakraam van 2 bij 2 meter, maar de gaten in het dak zitten, de tocht rond je oren slaat, er geen verwarming of isolatie is en de halve vloer open ligt, waardoor je de slaapkamer onder je inkijkt -> is het dan een bewoonbare zolder en toegerekend aan gebruiksoppervlakte wonen?


[...]


Het gaat, zoals ik het interpreteer, dus niet alleen over isolatie. Het gaat over bewoonbare ruimtes en hoe een ruimte zich kwalificeert. Ik woon nu in een jaren '30 hoekwoning, de gevels zijn niet geïsoleerd, maar toch zie ik onze woonkamer als bewoonbaar en oppervlakte wonen. Het is een afgewerkte ruimte.

Dat er met klussen en verbouwen iets van te maken is, lijkt mij ook niet zo relevant of allesbepalend. De schuine wanden met hoogte onder de 1,50 m zijn ook d.m.v. dakkapellen uit te bouwen en als netto woonoppervlakte te maken. Om ruimte te kwalificeren als woonoppervlakte moet de ruimte volgens mij direct bewoonbaar zijn.


[...]


De opmerking over de kruipruimte had ik even over het hoofd gezien. Dit is echt niet correct, dit zou een overige inpandige ruimte zijn. De hoogte moet ergens (minimaal 4 m2) ook 2 meter of hoger zijn. Bij een kruipruimte van 1,51 m is dat dus niet het geval.

Hierin ga ik met je mee. Ons huis dat we net gekocht hebben, heeft een aangebouwde garage, is volledig geisoleerd, ligt vloerverwarming 1, zitten 3 grote ramen in etc. Maar omdat er een overhead deur is zit mocht deze ruimte niet aangemerkt worden als woonruimte omdat door de overhead deur het overduidelijk is dat het een garage/bergruimte is.

Volgens onze makelaar mag je conform NEN2580 de ruimte enkel als woonruimte meerekenen indien deze ook zo is ingericht. Ergo als ik de overhead deur eruit haal en er openslaande deuren in plaats dan mag ik de ruimte wel meetellen. In jouw geval is de ruimte eigenlijk ingericht als technische ruimte en zou ik ook zeggen dat je hem niet als woonruimte maar als overig inpandig moet rekenen.

Maar daar kom je dus alleen achter als je het meetrapport opvraagt. Als er geen NEN2850 meetrapport is dan zou ik sowieso wegblijven want eigenlijk elke beete zeflrespecterende makelaar die doet dat standaard om gezeur te voorkomen.

[UTMachine]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 10:12:
[...]


De prijs per m2 ligt lager tov vergelijkbare woningen in de buurt, omdat het gehele huis enorm gedateerd is. Dan bedoel ik: de prijs per m2 gebaseerd op 177 m2. De 18 m2 is er gewoon niet, obv de plattegronden die er zijn. Daarmee wijzigt de prijs per m2 ineens flink, en komt het in de buurt van prijzen waarvoor je huizen koopt die al opgeknapt zijn. De zolder neem ik dan niet eens mee in dat verhaal.

Ik snap ieders strekking, en 'bieden wat je het waard vind', maar een verkeerde voorstelling van zaken is klaarblijkelijk anno 2026 normaal? Uitspraken van rechters laten toch anders zien?

Ik begrijp dat je het verkeerde voorstelling vindt en dat je het kan aanvechten (na aankoop). Alleen wil ik zelf niet in die situatie terecht komen, want het kost veel tijd, geld en de uitkomst is niet gegarandeerd.

[Slottiee]

UTMachine schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 10:16:
[...]


Ik begrijp dat je het verkeerde voorstelling vindt en dat je het kan aanvechten (na aankoop). Alleen wil ik zelf niet in die situatie terecht komen, want het kost veel tijd, geld en de uitkomst is niet gegarandeerd.

Uiteraard, ik ben de eerste die dat begrijpt.

Het gaat mij er meer om dat als ik makelaar zou zijn, ik op zo'n constatering gewezen wordt, ik als makelaar dat aan de voorzijde zou willen corrigeren. Ik ben dan waarschijnlijk ook te eerlijk voor dat werk. Ooit had ik een eigen autobedrijfje, maar stuurde ik klanten naar huis als ze enthousiast waren en een auto wilde kopen. Ik zei ze dan altijd dat ze eerst nog maar een nachtje moesten slapen en als ze de volgende ochtend alsnog enthousiast wakker werden - ik ze dan graag terugzag. Ik wilde vooral dat zij blij werden van de aankoop, niet ikzelf.

Net zoals het voor een koper energie, tijd en geld kost en de uitkomst niet gegarandeerd is, is dat voor de makelaar nog minder. De rechtspraak en regels zijn duidelijk: makelaar is verantwoordelijk voor het juist hanteren van de NEN 2580 normen en kan anders aansprakelijk worden gesteld. Ik kan ergens nog wel begrijpen dat de makelaar in deze markt en bij deze woning wat gemakkelijk is, maar dat hij bewust 10% of meer oppervlakte noemt - geloof ik niet. Evenmin dat hij zijn schouders zou ophalen nadat hij dit ook constateert. Het is overigens een gerenommeerde makelaar hier in de regio die al tientallen jaren actief is. Ik weet het: zegt allemaal niets.

[ Voor 14% gewijzigd door Slottiee op 21-04-2026 10:26 ]

[Slottiee]

CryptoNL schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 10:12:
Heb je al duidelijk kunnen maken aan de makelaar waar hij dat oppervlakte op baseert?

Ik ontvang als het goed is zo dadelijk het meetrapport.

[Pat911]

Slottiee schreef op dinsdag 21 april 2026 @ 10:12:
Ik snap ieders strekking, en 'bieden wat je het waard vind', maar een verkeerde voorstelling van zaken is klaarblijkelijk anno 2026 normaal? Uitspraken van rechters laten toch anders zien?

Maar over die vermeende verkeerde voorstelling van zaken kun je maar bij 1 persoon terecht, de makelaar. Op dit forum krijg je misschien wel gelijk, maar daar heb je niets aan.