Renovatie appartement

[sjigr]

Dag Tweakers!

Ik ben voornemens een appartement in Amsterdam te kopen. Het betreft een appartement van 80 m2 in een wat groter complex met circa 60 woningen én ondergrondse parkeergarage. Het gebouw is circa 20 jaar oud, dus geen gedoe met te dunne vloeren, slechte isolatie, funderingsproblemen et cetera.
Op vele fronten voor mij een zeer interessante.

2x slaapkamer van ca 7 m2
Badkamer ca 4,5 m2
Toilet 1m2
Wasruimte 2,5 m2
Technische ruimte voor WTW en CV 1 m2
Woonkeuken van 48 m2
Gang van 7 m2

Bij de bezichtiging is echter wel duidelijk geworden dat er een serieuze renovatie nodig gaat zijn om de boel echt leuk te maken. Het appartement is hiervoor altijd verhuurd geweest en de staat van onder andere vloer, keuken, badkamer etc is niet de beste.

Een renovatie sta ik in niet onwelwillend tegenover, maar alvorens een bod uit te brengen, wil ik graag een zo goed mogelijk beeld hebben bij de te verwachten renovatiekosten.

Hierbij zal het gaan om het volgende, met de door mij ingeschatte kosten:
€ 2250 - WTW installatie vervangen (deze zit er al meer dan 20 jaar in)
€ 2500 - (eigen) CV ketel vervangen (ook deze zit er sinds de bouw in)
€ 2500 - vervangen van alle radiatoren (hier kan ik zelf grote rol in spelen)
€12.500 - Nieuwe keuken inclusief montage (ca 4,5 meter blad in L vorm, geen hoge eisen, neig momenteel naar een IKEA keuken)
€10.000 - Nieuwe badkamer. Er hoeven geen aansluitingen of afvoeren verlegd te worden en het gaat enkel om tegelen, nieuwe douche, douchewand, en wat meubilair. Geen inbouwkranen.
€ 3.000 - Nieuw toilet (met vals wandje en koof)
€ 6.000 - Nieuwe vloer (grotendeels PVC, washok betegeld, dit kan door de badkamer leverancier gedaan worden)
€ 1.500 - Elektra (nieuwe WCD's, verleggen van een paar WCD's, dit kan ik allemaal zelf)
€ 5.000 - Deuren vervangen (vervangen van de standaard stalen woningbouw frames door renovatiekozijnen, rest alleen: hoe om te gaan met de bovenraampjes? Deze ben ik liever kwijt, maar dit zal dan dichtgemaakt moeten worden)
€ 7.500 - Stucen van alle wanden + plafond

Schilderen kunnen we zelf

10% onvoorzien (€5.275)

Totaal: €58.025


Aandachtspunten zijn natuurlijk de prijzen tegenwoordig. Ook de ligging in Amsterdam helpt niet mee in de kosten. Ondergrondse parkeergarage maakt dit wel weer toegankelijker, maar het wordt hoe dan ook een klus.

Mijn grote vraag aan degenen met ervaring hiermee: zit ik zo aan de reële kant? Of kan ik beter uitgaan van €10.000 erbij?

Ik hoor graag wat ervaringen!

[99ruud99]

Hoe essentieel zijn alle onderdelen? Stel je komt geld tekort, wat kan je schrappen? Bijvoorbeeld alle deuren vervangen, kan stiekem best in prijs oplopen... Wat voor binnenmuren heb je? Want in woningbouw heb ik ooit stevige muur gehad, maar ook ooit een zachtboard muurtje, waarbij muur omviel als je deur dicht waait door wind.

Probleem is dat niemand weet wat staat van jouw appartement is, normaal zou je niet na 20 jaar alles hoeven te vervangen, maar je wilt het groot aanpakken...

[loeberce]

Lijkt allemaal redelijk, maar mijn grootste misvatting was dat een badkamer goedkoper is dan een keuken. Door het grote aantal manuren in een badkamer vergeleken met keuken plaatsen is deze vaak duurder. Uitgaande van een vergelijkbaar prijsniveau van de materialen.

En waarom overweeg je de radiatoren te vervangen? Ons huis is 22 jaar oud en die radiatoren zijn als nieuw.

[brokenp]

Gevoelsmatig vind ik je prijzen krap aan, dit kan makkelijk 10k meer worden met allerlei “klein werk”. Maar ligt er aan wat je zelf doet (badkamer sloopwerk bijv) en hoe luxe je het neemt (badkamermeubel van IKEA vs duur design meubel badkamer winkel)

Enige wat ik me hierbij afvraag: wat wil je lange termijn qua verwarming gaan doen? Optie om nu vloerverwarming in te frezen ? Wellciht een inpandige warmtepomp ipv een nieuwe gasketel?
Of een wtw met verwarming erin als dat al voldoende verwarmcapaciteit geeft?

[CryptoNL]

Stuccen 7500? Reken er maar 5-10k bij. Ga maar uit van 25€ per m2 minimaal.

Raampjes boven deuren is heel simpel aan te passen door het bovenlicht te verwijderen, stuk mdf erin en stuccen

[sjigr]

Dank voor alle reacties tot nu toe! Love Tweakers
Ik begrijp dat de startpost wat summier is. Ik wil ook nog niet teveel uit te doeken doen i.v.m. onderhandelingspositie. Als het wat concreter wordt (fingers crossed) dan volgt er uiteraard een plattegrond :

99ruud99 schreef op vrijdag 10 april 2026 @ 15:26:
Hoe essentieel zijn alle onderdelen? Stel je komt geld tekort, wat kan je schrappen? Bijvoorbeeld alle deuren vervangen, kan stiekem best in prijs oplopen... Wat voor binnenmuren heb je? Want in woningbouw heb ik ooit stevige muur gehad, maar ook ooit een zachtboard muurtje, waarbij muur omviel als je deur dicht waait door wind.

Probleem is dat niemand weet wat staat van jouw appartement is, normaal zou je niet na 20 jaar alles hoeven te vervangen, maar je wilt het groot aanpakken...

Daar heb je eigenlijk het eerste punt waar ik op kan/wil bezuinigen! Het appartement in de huidige staat is zeker niet onbewoonbaar, maar met de verschillende huurders door de jaren heen is het mooie er wel (erg) van af (lees: uitgeleefd). Er zijn meerdere deuren met dusdanige gaten erin dat die vervangen moeten worden. Als ik dan naar het geheel kijk, vind ik het wel interessant om verdere optimalisatie mee te nemen. Dit zal echter wel van de kosten afhangen. Kozijnen netjes witten en deuren in de lak + nieuw beslag doet ook wonderen!

Binnenwanden lijken in goede staat te zijn, dit betreffen gas/cellenbeton wandjes. Hier wil ik een expert nog eens naar laten kijken.

loeberce schreef op vrijdag 10 april 2026 @ 15:36:
Lijkt allemaal redelijk, maar mijn grootste misvatting was dat een badkamer goedkoper is dan een keuken. Door het grote aantal manuren in een badkamer vergeleken met keuken plaatsen is deze vaak duurder. Uitgaande van een vergelijkbaar prijsniveau van de materialen.

En waarom overweeg je de radiatoren te vervangen? Ons huis is 22 jaar oud en die radiatoren zijn als nieuw.

Badkamer vind ik inderdaad lastig inschatten. Geen verkeerd idee om hier wat reserve in te bouwen.
Wat betreft de radiatoren: die moeten er hoe dan ook af voor het stucen (de wandafwerking achter de radiatoren is non-existing). Radiatoren zijn oud, hangen scheef, verbogen beugels, vergeeld, er lekte er een, et cetera.

brokenp schreef op vrijdag 10 april 2026 @ 15:37:
Gevoelsmatig vind ik je prijzen krap aan, dit kan makkelijk 10k meer worden met allerlei “klein werk”. Maar ligt er aan wat je zelf doet (badkamer sloopwerk bijv) en hoe luxe je het neemt (badkamermeubel van IKEA vs duur design meubel badkamer winkel)

Enige wat ik me hierbij afvraag: wat wil je lange termijn qua verwarming gaan doen? Optie om nu vloerverwarming in te frezen ? Wellciht een inpandige warmtepomp ipv een nieuwe gasketel?
Of een wtw met verwarming erin als dat al voldoende verwarmcapaciteit geeft?

Een stukje sloopwerk wil ik zeker zelf doen. Container voor de deur en volgooien!
Qua afwerking hoeft het echt niet super de luxe. Huidige badkamer heb ik grotendeels zelf gedaan met Maxaro materiaal, en dat bevalt meer dan prima. IKEA keuken kost ook de wereld niet.

Betreffende de verwarming, er zijn binnen de VVE gesprekken gaande om collectief airco/warmtepompen te installeren. Dat zou natuurlijk een mooie optie zijn. Die gesprekken zijn echter pas net gestart waardoor het lastig is om daarop te anticiperen. Vandaar ook de keuze om verder te gaan met een CV ketel (of misschien toch de oude laten hangen, en zolang die het blijft doen...). Idem voor de WTW-box.
Vloerverwarming frezen heb ik overwogen, maar vind ik best tricky aangezien dit ook de constructie betreft. Daarnaast zegt mijn gevoel dat een niet verwaarloosbaar deel van de warmte bij de onderburen terecht gaat komen (bij frezen in beton, zwevende dekvloer is een ander verhaal, maar ik verwacht niet dat dat hier aan de orde is).
In mijn huidige appartement (zeer identiek, maar een stuk kleiner), heb de CV dusdanig weten te tweaken dat je hier in praktijk niks van merkt. Op de warme voetjes na voelt het aan als vloerverwarming en mis ik het niet direct!

CryptoNL schreef op vrijdag 10 april 2026 @ 15:57:
Stuccen 7500? Reken er maar 5-10k bij. Ga maar uit van 25€ per m2 minimaal.

Raampjes boven deuren is heel simpel aan te passen door het bovenlicht te verwijderen, stuk mdf erin en stuccen

Ik had hem als volgt berekend: circa (85m * 2,5m hoogte =) 212m2 aan binnenwanden + 80 m2 plafond = 300 m2. 300 maal €25 = €7500
Als die 25 m2 aan de lage kant is, dan wordt dit krap inderdaad.


Algehele tendens is tot nu toe dat ik wel iets ruimer kan gaan zitten, waarbij CV, WTW en deuren nog een vraagteken zijn.