Woning aankoop wel of geen brief wel of geen voorbehoud?

[Aangeredenhond]

Dag allemaal,

We zitten met een discussie:

We hebben een woning op het oog, deze is agrarisch en wij krijgen deze om die reden niet gefinancierd. Ik moet dus onze huidige woning verkopen die het dubbele van de nieuw te kopen woning op zal leveren.

De makelaar garandeert een verkoop van onze woning binnen 2/3 week, het betreft een 4 jaar oude vrijstaande woning, energie neutraal etc etc werkelijk alles erop en eraan.

Nouja, ik vind dat prima, maar nu komt het, aankomende woensdag moet ik bieden op die andere woning. We willen flink overbieden, onder voorbehoud van verkoop eigen woning, maar waarom moet ik dat voorbehoud toepassen als de makelaar hem in 2/3 week kan slijten? En stel dat lukt niet en het word 2 maand, dan is dat toch nog steeds geen enkel probleem lijkt mij.

Ik wil graag onder dat stukje voorwaarde weg, hoe zouden jullie dit doen?

En dan nog een vraag, de woning die we graag willen kopen word verkocht door de bewindvoerder van de huidige bewoner, hij heeft helaas dementie. Mijn vrouw verzorgt hem toevallig in het naburige verzorgingstehuis.

Hoe kunnen wij een zo goed mogelijke gunningsbrief opstellen en wat erin te zetten?
We willen het niet te zakelijk hebben en ook niet te joviaal dus we hebben wat inspiratie nodig.

Wie kan ons helpen?

[_Hades_]

Je brengt jezelf in een behoorlijk lastig parket als jouw huis niet verkocht word, en al helemaal als er lucht van komt dat jij zonder voorbehoud al een ander huis gekocht hebt. Makelaars op hun woord geloven zou ik persoonlijk niet aan beginnen 😉..

[ Voor 3% gewijzigd door _Hades_ op 15-03-2026 19:10 ]

[edsandje]

In je ander topic heb je onlangs een woning gekocht?
https://gathering.tweakers.net/forum/list_messages/2330038
Hoe gaat het daar mee?

[ Voor 47% gewijzigd door edsandje op 15-03-2026 19:11 ]

[Rensjuh]

Aangeredenhond schreef op zondag 15 maart 2026 @ 18:57:
We hebben een woning op het oog, deze is agrarisch en wij krijgen deze om die reden niet gefinancierd. Ik moet dus onze huidige woning verkopen die het dubbele van de nieuw te kopen woning op zal leveren.

Hoe ga je hier wonen dan?
Als agrarisch (bedrijf) of als particulier?
Anders kun je ook nog weleens gedonder met de gemeente krijgen.

Hebben wij ooit gehad, verkoper zou het omzetten naar woonbestemming.
Is niet doorgegaan, uiteindelijk verkocht aan een ander.
Die ging er wonen maar kon er een goed jaar later weer uit, want geen agrariër.
Volgens de verkoopmakelaar was het allemaal geen probleem, paar schaapjes er op en je was agrariër volgens hem...

[Chaki]

Gunfactor? Noem iets waarom?
Als de eigenaar dement is, telt voor de bewindvoerder enkel het bod en de voorwaarden lijkt me.
Familie? Kinderen als aanstaande erfgenamen?

[ Voor 21% gewijzigd door Chaki op 15-03-2026 19:43 ]

[wibblemoo]

Een makelaar die een tijdige verkoop garandeert.. Zo heet zal de soep niet gegeten worden.

[Scoutertje]

Het is niet helemaal jouw vraag, maar... je wilt een woning kopen die in het omgevingsplan een agrarische functie heeft? Ik heb al iets teveel mensen aan het loket gehad die zichzelf hiermee in de problemen brachten. Handhaving aan de deur, jamaar de makelaar heeft ons niets verteld, jamaar de bank wil ons geen hypotheek geven...

Met een beetje geluk wil de gemeente meewerken aan een omgevingsplanwijziging (of een buitenplanse afwijking) maar dan heb je deze maand helaas geen zekerheid. In het slechtste geval gaan naastgelegen agrarische bedrijven procederen...

Ik heb nu net toevallig een zaak op tafel liggen waar de verkoper eerst de gebruikswijziging regelt bij de gemeente en de koper daarna de vergunningen voor de bouwactiviteiten.

Misschien bij jou niet aan de orde, maar ik wilde het toch even noemen.

edit:
Ah... @Rensjuh is me al voor... :-)

[ Voor 3% gewijzigd door Scoutertje op 15-03-2026 19:25 ]

[Aangeredenhond]

Dank voor de antwoorden!

De kavel is opgedeeld in 2 vlakken, een agrarisch stuk en een “woon” stuk, wel onder 1 kadastraal nr.
Volgens de gemeente is particuliere bewoning toegestaan dus geen punt.

[Scoutertje]

Fijn om te horen. Wel bijzonder dat de bank dan geen overbruggingshypotheek wil verstrekken. Maar ook dat maken we regelmatig mee; banken vinden omgevingsplannen lezen ook lastig... :-)

[Rensjuh]

Aangeredenhond schreef op zondag 15 maart 2026 @ 19:30:
Dank voor de antwoorden!

De kavel is opgedeeld in 2 vlakken, een agrarisch stuk en een “woon” stuk, wel onder 1 kadastraal nr.
Volgens de gemeente is particuliere bewoning toegestaan dus geen punt.

Als het huis op het stuk staat met woonbestemming zou een hypotheek ook niet zo'n probleem moeten zijn.

Misschien maar naar een andere adviseur?
Wij zijn afgelopen oktober in een huis gaan wonen wat nog agrarisch is maar waar de omzetting bijna afgerond is (als het goed is komende week een definitief akkoord).
De hypotheek was echter al (natuurlijk) een tijd voor de overdracht geregeld zonder vragen of de bestemming.
Allemaal keurig geregeld door onze hypotheekadviseur.

[Rukapul]

Het klinkt hopeloos naïef.

Je neemt het risico of niet.

Een bewindvoerder is juridisch verplicht in het belang van de onder bewind gestelde te handelen. Indien niet gespecificeerd betekent dat het beste zakelijke bod. Een brief draagt daar typisch niets aan bij.

[sypie]

Wat men ook in een dergelijke brief of motivatie wil zien is wat de passeertermijn is. Hoe lang blijft de woning nog geld kosten voor de huidige bewoner? Daarnaast nog wat je wilt bieden, hoe je dat denkt te gaan betalen en welke voorwaarden daar op van toepassing zijn.

[Aangeredenhond]

Oké oké.

Dank.

Stel, even voor de eenvoud, iemand bied 2 ton, zonder voorwaarden, en ik bied 225 met voorbehoud van verkoop eigen woning, waar dient zo’n bewindvoerder dan voor te gaan? Voor de maximaal te halen centjes of voor de snelste handel?

Is dit dan nog steeds die 2 ton omdat hier geen risico aan zit?

[ Voor 11% gewijzigd door Aangeredenhond op 15-03-2026 20:27 ]

[99ruud99]

Bewindvoerder gaat voor degene met zekerheid - dus 2 ton, want dan weet je zeker dat het geld komt.

Met voorwaarden is gokken - het kan altijd alsnog afketsen. En als een bewindvoerder ERGENS een hekel aan heeft. * dit is, als het een bedrijf is. Als het een prive persoon is kan die winst ruiken (en anders alsnog aanbieden aan andere bieder).

[ Voor 23% gewijzigd door 99ruud99 op 15-03-2026 20:29 ]

[Aangeredenhond]

Het is in dit geval een privé persoon, die als “vriend” van de familie de belangen behartigt en zodoende beslissingsbevoegdheid heeft.
Soort van “kleine” boekhouder.

[Vorkie]

Je vraagt ons om in het hoofd van iemand anders te kruipen.

Zoek en neem de juiste adviseur en / of aankoopmakelaar / bemiddelaaraan en ga niet proberen te denken wat andere gaan doen. Pak dit zakelijk aan om de verkopende partij zoveel als mogelijk zekerheid (al is het hier een beetje schijn) te geven en dat je serieus bent.

[Aangeredenhond]

Vorkie schreef op zondag 15 maart 2026 @ 20:48:
Je vraagt ons om in het hoofd van iemand anders te kruipen.

Zoek en neem de juiste adviseur en / of aankoopmakelaar / bemiddelaaraan en ga niet proberen te denken wat andere gaan doen. Pak dit zakelijk aan om de verkopende partij zoveel als mogelijk zekerheid (al is het hier een beetje schijn) te geven en dat je serieus bent.

En juist dat laatste wat jij zegt daar zoek ik de juiste woorden ….. we willen zo graag, maar hoe kunnen we het zo goed mogelijk aanbieden….

[franssie]

Demente bewoner die er al lang woont maar nu gaat verhuizen?
Als de staat van het pand matig is (opzijn best?), wat ik dan verwacht is dat een voorbehoud financiering (met vermelding van WOZ waarde van de te verkopen woning) samen met een bouwkundige keuring redelijk is.
Dat laatste zal dan een grotere drempel zijn dan die van de financiering.
12,5% overbieden lijkt mij in dit geval al ruim namelijk.

edit: wel eigen grond neem ik aan? Anders is pacht wel een groot risico (voor jouzelf en een bank).

[ Voor 10% gewijzigd door franssie op 15-03-2026 20:53 ]

[Aangeredenhond]

franssie schreef op zondag 15 maart 2026 @ 20:51:
Demente bewoner die er al lang woont maar nu gaat verhuizen?
Als de staat van het pand matig is (opzijn best?), wat ik dan verwacht is dat een voorbehoud financiering (met vermelding van WOZ waarde van de te verkopen woning) samen met een bouwkundige keuring redelijk is.
Dat laatste zal dan een grotere drempel zijn dan die van de financiering.
12,5% overbieden lijkt mij in dit geval al ruim namelijk.

edit: wel eigen grond neem ik aan? Anders is pacht wel een groot risico (voor jouzelf en een bank).

Zeker rond de 2 hectare eigen grond.
Beïnvloed dit het overbied percentage nog?

We doen het voor de plek. Niet voor de woning.

[franssie]

Aangeredenhond schreef op zondag 15 maart 2026 @ 20:56:
[...]


Zeker rond de 2 hectare eigen grond.
Beïnvloed dit het overbied percentage nog?

We doen het voor de plek. Niet voor de woning.

Tsja de plek, als er ruimte is om 8 appartement oid te bouwen (ik noem maar wat) en een projectontwikelaar heeft interesse dan wordt het een ander verhaal.
ik denk dat 12,% provent bovengemiddeld is voor landelijk/agrarisch - zie je meer in de steden bij starterswoningen maar ik ben er al even uit.

[99ruud99]

Maareh, nog geen week geleden had je net een nieuwe woning, wil je nu alweer verhuizen?

[KnoxNL]

Je eigenlijke vraag is (volgens mij) simpel te beantwoorden:

Je bepaalt zelf of je wel of geen voorbehoud maakt bij het bieden. Let wel: Dat betekent wel als je je huidige woning niet tijdig verkoopt dat je risico loopt op het moeten betalen van een fixe boete.

Gezien de huidige woningmarkt zoals die nog steeds is lijkt het me volstrekt plausibel dat je tijdig je centen hebt. Ook daar ben je (deels) zelf verantwoordelijk bij, door de passeerdatum bij de notaris als je hte mag kopen zo laat mogelijk te laten zijn.

Dan is er nog zo iets als een overbruggingshypotheek.

Maw opties genoeg

[Chaki]

Aangeredenhond schreef op zondag 15 maart 2026 @ 20:26:
Oké oké.

Dank.

Stel, even voor de eenvoud, iemand bied 2 ton, zonder voorwaarden, en ik bied 225 met voorbehoud van verkoop eigen woning, waar dient zo’n bewindvoerder dan voor te gaan? Voor de maximaal te halen centjes of voor de snelste handel?

Is dit dan nog steeds die 2 ton omdat hier geen risico aan zit?

Als ik dement ben en geen levenstestament heb, mogen mijn kinderen mijn huis niet verkopen. Dat moet een bewindvoerder doen. Mijn kinderen maken de keuze. Een goed onderbouwd verhaal over de kans van slagen van de verkoop van jouw huis helpt.
Verder: hoe groot is de kans dat die ander 2 ton op de bank heeft staan? Die krijgt ook geen hypotheek

[Aangeredenhond]

Leuk dat jullie zo helpen, hulde! Het zit gewoon continu in mijn hoofd over hoe dit vogeltje te vangen, je hebt er immers totaal geen grip op.

Iemand een goede brief die pakkend en overtuigend is? En die laat voorkomen dat het voorbehoud verkoop eigen woning wel het kleinste en laatste probleem is waar ze zich zorgen over hoeft te maken😉

[franssie]

Gewoon een biedbrief?

Bod a EUR xxxxx zegee {uitgeschreven}
waarbij de volgende voorbehouden gelden
1) voorbehioud financiering
2) voorbehoud bouwkundige keuring (of hoe dat heet) en misschien ook relevant grond verontreiniging (want die koop je mee).

Toelichting, huidige woning heeft ee WOZ waarde van XXXXX {en uitgeschreven} en is belast met een hypotheek van thans (saldo)

Maar weet je zeker dat je geen aankoopmakelaar nodig hebt? Hier zijn gewoon NVM contracten voor, vast ook wel te vinden.

[gambieter]

Chaki schreef op zondag 15 maart 2026 @ 21:47:
Als ik dement ben en geen levenstestament heb, mogen mijn kinderen mijn huis niet verkopen. Dat moet een bewindvoerder doen.

Die kinderen kunnen een aanvraag doen om bewindvoerder te worden. Hebben mijn broertje en ik gedaan voor mijn demente moeder, en dat is ook toegekend. Wij kunnen nu het ouderlijk huis gaan verkopen.