Verduurzaming en verbouwing vrijstaande woning uit 1956

[chiIIed]

Hallo allen,

In het afgelopen jaar hebben wij een mooie stap kunnen maken door de aankoop van ons nieuwe huis! Sinds begin februari is de hypotheek erdoor waardoor we nu focussen op de gewenste verbouwingen. Deze bestaan uit het verduurzamen van de gehele woning en het moderniseren van de bovenverdieping.

Zowel mijn vriendin als ik zijn financieel geschoold en de bouwwereld is voor ons dan ook onbekend terrein. Om toch enigszins zinvolle gesprekken te kunnen voeren met aannemers heb ik de afgelopen maanden de vele topics doorgenomen – als een soort snelcursus – maar het blijft ingewikkeld als je het jargon niet volledig beheerst. Het helpt ook niet dat elke aannemer die we nu gesproken hebben, een andere visie heeft en het lastig is om daar de wijsheid (of onzin) van in te zien.

Met dit topic wil ik dan onze ontwikkelingen bijhouden en jullie expertises raadplegen en vooral ook onze keuzes challengen, voordat wij officieel de krabbel zetten onder een offerte. Ik doe het liever in één keer goed, maar soms wil ik nog wel eens doorslaan. Een sanity check mag best.

Situatieschets en historie
De woning in kwestie betreft een onder architectuur gebouwde vrijstaande villa uit 1956. Voor die tijd zijn er moderne bouwtechnieken en materialen gebruikt en dat is te zien. Structureel is er niets en dan ook niets op aan te merken. Qua opbouw en layout is het huis te typeren als een bungalow met de afwijking dat er een tweede verdieping is met één kamer. Rondom de woning staan grote oude eiken die zorgen voor veel natuurlijke schaduw in de zomer. De woning is gelegen nabij een knooppunt van de twee grootste uitvalswegen van het dorp. Gedurende de dag is er dan ook veel verkeerslawaai dat de gevel raakt.

Gezien het bouwjaar is het niet onverwachts dat er asbest is geconstateerd in de woning. Sowieso het dakbeschot (waarschijnlijk Eterniet).

In 1993 is er een renovatie geweest door de woonkamer uit te breiden met een serre en de houten kozijnen te vervangen door kunststof kozijnen met dubbel glas. Het lijkt er op dat de oude stelkozijnen zijn blijven zitten en dus niet vervangen zijn, maar dit weet niemand zeker.

In de periode 2020 tot 2025 is een tweede renovatie geweest. De verkopers hebben het grondig aangepakt en de gehele begane grond gerenoveerd en ook het huis gasloos gemaakt. Onderstaand het lijstje:

• Open vloerplan geïntroduceerd;
• De oude houten vloer is open gehaald en vervangen door een nieuwe houten vloer welke is geïsoleerd. Dus geen broodjesvloer, renovatievloer of vloer op zand
• Voorzetwanden met isolatie (de oude spouw is niet geïsoleerd)
• Watergedragen vloerverwarming is gelegd door de gehele woning (uitgezonderd slaapkamers);
• Split warmtepomp geïnstalleerd;
• Zonnepanelen (met micro-omvormers) zijn gelegd op het dak;
• Relocatie van de meterkast en upgrade naar 3-fase;
• Nieuwe keuken, badkamer, stucwerk, schilderwerk e.d.

Het oude verwarmingssysteem is onklaar gemaakt vanwege de geïnstalleerde vloerverwarming met als gevolg dat de bovenverdieping niet meer wordt verwarmd. De bovenverdieping is verder niet aangeraakt en ook andere verduurzamingsmaatregelen hebben niet plaatsgevonden. Tot slot zijn er geen aanvullende ventilatie maatregelen getroffen en op dit moment wordt het gehele huis op natuurlijke wijze geventileerd via tochtroosters in de kunststof kozijnen (die in de praktijk dichtzitten).

Schets bovenverdieping


Schets begane grond


Wat willen wij?
De verwachting is dat wij hier vijf tot tien jaar wonen en investeringen worden dan ook met die bril bekeken, maar we hebben wel de insteek om het in één keer goed te doen. Wij willen dan eigenlijk ook doorgaan waar de verkopers zijn gestopt. Namelijk een verdere verduurzaming en modernisering van de woning.

De verduurzaming is overigens geheel financieel ingestoken in verband met het verdwijnen van de salderingsregeling. Ook in de koudere dagen is het huis comfortabel, maar je ziet dan wel enorme condensatie op het eterniet dakbeschot (wat an sich logisch is door de koudebrug).

Het liefst laten we het asbest zitten en werken we er omheen.

Maar wat is dan precies de wens?

Huis

• Overal nieuwe kozijnen met HR+++ glas. De huidige kozijnen zijn versleten. Voorkeur gaat uit naar houten kozijnen i.v.m. de afwerking;
• Nieuwe voordeur, achterdeur en garagedeur;
• Nieuw glas in de serre. Zowel de staande ramen als die van de dakpanelen;
• Voorzet ramen voor de aanwezige glas-in-lood ramen;
• Dakisolatie, gezien het aanwezige asbestdakbeschot focussen wij nu volledig op de kouddak methode.
• Installatie van een centraal WTW balansventilatie systeem;
• Nieuwe elektra op de bovenverdieping;
• Weghalen van de huidige zachtbord afwerking op bovenverdieping en afwerken.
• Verwarming aanbrengen op de slaapkamer boven

Tuin

• Verkeerslawaai weren;
• Poort en afrastering installeren, zodat de hond los kan lopen in de gehele tuin ;

Waar lopen we nu tegen aan?
Zoals eerder vermeld hebben we ondertussen meerdere offertes opgevraagd. Daarbij hebben we de aannemers bovenstaande wensenlijst meegegeven maar tegelijkertijd ook gevraagd om mee te denken. Met name op het gebied van dakisolatie en ventilatie worden verschillende adviezen gegeven en kunnen wij nu zeer beperkt op waarde inschatten.

Onderstaand de verschillende adviezen rondom isolatie en ventilatie:

• Bouwkundige keuring: Eternietdakbeschot -> Steenwol/glaswol -> dampdichtfolie;
• Aannemer 1: Eternietdakbeschot -> Glaswol -> damp-remmende folie. WTW-ventilatie kwam die op terug.
• Aannemer 2: Eternietdakbeschot -> houtvezelisolatie -> dampopen, luchtdicht folie. WTW-ventilatie kwam die op terug. Offerte nog te komen.
• Aannemer 3: Geen isolatie in het dak plaatsen van de bergzolder, maar de zoldervloer (=plafond begane grond) isoleren. Dit omdat er geheid schimmelvorming gaat plaatsvinden. Het dak van de slaapkamer boven met PIR isoleren. WTW balansventilatie kon mogelijk wel, maar hij erkende gelijk wel twee mitsen;
  - vanwege de gestucte plafonds op steengaas zou de installatie van de ventielen bewerkelijk worden en er blijft een risico op gescheurd stucwerk of dat het plafond het begeeft;
  - De unit moet door het dak naar buiten en daar zit dus het asbestdakbeschot.
• Aannemer 4: Schouw moet nog plaatsvinden. Balansventilatie ging die niet doen, had geen meerwaarde i.v.m. de vele kieren die het huis heeft. Dus nog geen offerte.

De balansventilatie vind ik wel cruciaal in deze. Dit heeft namelijk ook direct invloed op de nieuwe kozijnen. Zowel aannemer 1 als 3 kwamen met het voorstel om – als alternatief op de balansventilatie - dan in de kozijnen tochtroosters te plaatsen. Alleen daar heb ik dan enorme gemengde gevoelens in. Ik mis dan even de logica om te investeren in HR+++ glas en dan toch nog steeds tochtroosters te nemen.

Wat ook opvalt is dat bij 1 en 3 de stelkozijnen worden vervangen, maar aannemer 2 gaf ze graag te laten zitten en daar dan de nieuwe houten kozijnen in te plaatsen. Gezien de leeftijd van de stelkozijnen (naar verwachting 30 tot 70? jaar) zou ik denken dat het verstandig is deze te vervangen.


Ben heel benieuwd hoe jullie tegen de plannen en de gegeven adviezen aankijken!

Dank alvast en wordt vervolgd .

[No Hands]

heeft aannemer 4 iets gedaan om die vele kieren te constateren?
Als er een nieuwe vloer is geplaatst en die is geïsoleerd en er voorzetwanden zijn geplaatst dan zullen daar al weinig kieren meer zijn. als jullie dan het dak gaan doen en nieuwe kozijnen dan zijn de kieren wel zo ongeveer weg.
WTW lijkt mij de enige juiste oplossing dus als dat voor de aannemers moeilijk is moet je daar misschien een andere partij voor zoeken. Dat dakbeschot zou ik hoe dan ook weghalen. Dat is gewoon een enorme verbetering voor je huis, een volgende koper zal dat vast eng vinden en er tegenop zien om dat weg te halen.
hoe heeft iedereen die stelkozijnen kunnen beoordelen? die zitten achter je kozijn en zijn normaal niet zichtbaar. Du gewoon offertes vragen inclusief die stelkozijnen. Dat zijn ook de kosten niet.

roosters in je nieuwe kozijnen met triple glas zou ik onder geen voorwaarde accepteren. je kunt altijd een blowerdoortest doen om de hoeveelheid dieren te bepalen en dan kun je ze vaak ook direct oplossen.