Nieuwbouwwoning gekocht, financiële schade door vertraging

[Saeverix]

Omdat mijn situatie vrij specifiek is, plaats ik mijn vraag niet in Het (projectmatige) nieuwbouwwoning topic - Deel 3.

In november 2024 kreeg ik een nieuwbouwwoning toegewezen. Na het tekenen van de KAO heb ik mijn hypotheek geregeld en op 20 januari 2025 had ik een getekende hypotheekofferte. De bouw zou volgens planning in 2025 afgerond worden.

In 2025 zijn er meerdere vertragingen ontstaan tussen de bouwer en de gemeente (o.a. welstand en bouwvergunning). Uiteindelijk werd de bouwvergunning in december 2025 goedgekeurd en in januari 2026 onherroepelijk. Daarbij bevestigde de bouwer expliciet dat “alle opschortende voorwaarden waren vervallen”.

Omdat mijn hypotheekofferte (met verlenging in totaal 12,5 maand geldig) begin februari 2026 zou verlopen, heb ik dit meerdere keren bij de bouwer aangegeven. Ik had inmiddels ook een afspraak bij de notaris gepland voor eind januari.
Ook gaf mijn hypotheekadviseur aan dat (na een verzoek bij de bank) de offerte niet nogmaals verlengd kon worden.

Kort voor die afspraak kreeg ik echter bericht van de notaris dat de levering niet kon doorgaan, omdat de gemeente nog geen akkoord had gegeven op de splitsingsakte. Hierdoor verloopt mijn hypotheekofferte en moet ik een nieuwe hypotheek aanvragen, tegen hogere rente en met een boete voor het niet afnemen van de oorspronkelijke offerte. Totale schade zit momenteel rond de 13.000 euro.

Ik heb de bouwer hiervoor aansprakelijk gesteld. Hun reactie is dat zij niet aansprakelijk zijn, omdat de vertraging zou zijn veroorzaakt door het ontbreken van gemeentelijk akkoord op de splitsingsakte.

Mijn standpunt is dat ik een overeenkomst heb met de bouwer en niet met de gemeente, en dat het tijdig regelen van de splitsingsakte onderdeel is van hun verantwoordelijkheid.

Mijn vragen aan jullie:

• Hoe kijken jullie hiertegenaan?
• Wie is volgens jullie verantwoordelijk voor deze extra kosten?
• Zijn er mensen die een vergelijkbare situatie hebben meegemaakt en hoe is dat afgelopen?

[Question Mark]

Wat staat er in de koopoverkomst over vertraging, werkbare dagen, leverdatum en startdatum?

[Mathijs Kok]

Dit is een complexe juridische zaak, maar ik weet zeker dat er weer een hoop Tweakers zijn die er een mening over hebben. Wat jij moet doen is praten met mensen wiens vak het is dit soort dingen op te lossen.

[PROnline]

Beste antwoord is natuurlijk al gegeven door @Mathijs Kok

In 2025 zijn er meerdere vertragingen ontstaan tussen de bouwer en de gemeente (o.a. welstand en bouwvergunning). Uiteindelijk werd de bouwvergunning in december 2025 goedgekeurd en in januari 2026 onherroepelijk. Daarbij bevestigde de bouwer expliciet dat “alle opschortende voorwaarden waren vervallen”.

Maar als de bouwvergunning pas in december 2025 is toegekend, dan lijkt mij dat er geen woning staat in januari 2026.
Het koopcontract bepaald de vergoeding. Vaak 0,025% van de aanneemsom per werkdag, danwel kalenderdag. De voorwaarden van 't koopcontract zullen bepalend zijn of 't voor de aannemer een geldige rede van vetraging is of niet. Dus bijvoorbeeld of zij de bouwvergunning regelen. En of de bouwperiode begint na afgeven van de vergunning, danwel onderdeel is van de bouwperiode.

Als het na afgifte bouwvergunning is, dan vis je waarschijnlijk achter 't net, want de gemeente is voor jouw geen partij. Dan is het gewoon volgens de afspraken.
Als het er niet in staat, dan heb je waarschijlijk recht op de vergoeding. De aannemer kan wellicht de kosten verhalen op de gemeente, maar dat is voor jouw niet relevant. jij hebt de overeenkomst met de aannemer zoals je zelf ook al stelt.

Wie is volgens jullie verantwoordelijk voor deze extra kosten?

Zonder de inhoud van 't koopcontract is daar sowieso weinig over te zeggen.

Als ze de boot afhouden, laywer-up, want dit ga je niet zelf met een paar brieven/mailtjes rond krijgen.

[everdt]

Sowieso een advocaat inschakelen. Verder is er te weinig info om een mening te kunnen geven, plus mn mening doet er niet veel toe.

Edit: intake is over het algemeen gratis, dus gewoon doen. Voor 13k is het de moeite wel waard om op zn minst in gesprek te gaan

[ Voor 34% gewijzigd door everdt op 02-02-2026 18:39 ]

[Saeverix]

Dank voor de antwoorden. Het gaat in mijn geval om nieuwbouwwoning met een KAO op basis van de Woningborg modelovereenkomst (Eengezinswoning eigen grond): https://www.woningborg.nl...w-2024-versie-01-01-2024/
Ivm privacygegevens kan ik niet zomaar mijn eigen KAO hier plaatsen, maar op basis van bovenstaande kan ik specifieke artikelen uit de KAO op verzoek plaatsen.

Het gaat in mijn geval niet om een te late oplevering van de woning zelf, daar heb ik namelijk geen problemen mee. Het gaat me vooral om het feit dat ik door nalatigheid/onzorgvuldigheid van de bouwer nu 13.000 euro extra kosten heb. Uit validatie bij de gemeente is gebleken dat de bouwer 22 december al bericht heeft gehad over de nodige wijzigingen in de splitsingsakte. De bouwer heeft pas eind januari opnieuw een voorstel gedaan richting de gemeente.

Ik hoop dat deze plaatselijke bouwer het op een normale manier met een goed gesprek wil oplossen. Ik heb in mijn achterhoofd dat ik mogelijk toch een advocaat zal moeten inschakelen, omdat ze waarschijnlijk nooit met het hele bedrag over de brug komen.
Het zou naar mijn idee toch erg vreemd zijn dat ik moet opdraaien voor de kosten voor iets waar ik zelf 0 invloed op kan hebben. Het is namelijk een geschil tussen de bouwer en een derde partij (de gemeente), tenminste zo zie ik het als leek.

Ik ben in dit geval vooral op zoek naar mensen die weten of er wetten zijn die me hiervoor beschermen, en naar mensen die misschien eenzelfde situatie meegemaakt hebben.

[joke_name]

Onder welke voorwaarden kon de KAO ontbonden worden? Door de aannemer?
Wanneer gaan / gingen de werkbare dagen in?
In mijn aanneem overeenkomst stonden de omgevingsvergunning als ontbinden voorwaarden namens de aannemer erin.

Er mis hier echt nog heel veel informatie.
Daarnaast inderdaad een jurist raadplegen.

[Tupolev]

Nu heb ik zelf geen ervaring net deze specifieke situatie maar volgens mij heb je jezelf in de nesten gewerkt door veel te vroeg een hypotheekofferte aan te vragen. Pas als aan de opschortende voorwaarden zijn voldaan kun je passeren bij een notaris. In de KAO kun je een voorbehoud opnemen voor het verkrijgen van financiering, dit voorbehoud gaat in als aan de opschortende voorwaarden is voldaan en vervolgens rond je de hypotheekaanvraag pas af als je bericht krijgt dat aan de opschortende voorwaarden is voldaan zodat deze geldig is tot de overdracht. Ik denk dan ook dat je hier niet heel sterk staat.

[Skybullet]

Maar gaat het om een vertraging van oplevering of dat jij met je hypotheek in de knel komt.

Want in dat laatste geval is het natuurlijk aan jou zelf geweest dat je relatief vroeg die hypotheek al getekend had.

[Saeverix]

Tupolev schreef op maandag 2 februari 2026 @ 19:39:
Nu heb ik zelf geen ervaring net deze specifieke situatie maar volgens mij heb je jezelf in de nesten gewerkt door veel te vroeg een hypotheekofferte aan te vragen. Pas als aan de opschortende voorwaarden zijn voldaan kun je passeren bij een notaris. In de KAO kun je een voorbehoud opnemen voor het verkrijgen van financiering, dit voorbehoud gaat in als aan de opschortende voorwaarden is voldaan en vervolgens rond je de hypotheekaanvraag pas af als je bericht krijgt dat aan de opschortende voorwaarden is voldaan zodat deze geldig is tot de overdracht. Ik denk dan ook dat je hier niet heel sterk staat.

Opzich heb je een punt, maar met het direct regelen van een hypotheekofferte bescherm je jezelf ook. Mocht de offerte om wat voor reden dan ook niet tot stand komen, dan zit ik niet aan de koop vast.

Daarnaast vind ik het ook een beetje "verplaatsen van de verantwoordelijkheid". Tuurlijk had ik mezelf deze ellende kunnen besparen door de hypotheek later aan te vragen, maar dat praat toch niet goed dat de bouwer duidelijk niet op tijd levert ondanks veelvuldig contact en herinneringen dat mijn offerte in februari gaat verlopen.

In meer dan jaar kan er ook op de hypothekenmarkt veel veranderen, en was het niet heel ondenkbaar geweest dat de hypotheekrente momenteel nog veel hoger zou liggen dan de huidige 3,60%. Dan had ik op dit moment misschien helemaal wel geen hypotheekofferte kunnen aanvragen, en zat ik dan ook met annuleringskosten voor de KAO.

[Wispe]

Saeverix schreef op maandag 2 februari 2026 @ 20:12:
[...]

Opzich heb je een punt, maar met het direct regelen van een hypotheekofferte bescherm je jezelf ook. Mocht de offerte om wat voor reden dan ook niet tot stand komen, dan zit ik niet aan de koop vast.

Daarvoor zijn ontbindende voorwaarden in het leven geroepen.

[Saeverix]

Wispe schreef op maandag 2 februari 2026 @ 20:14:
[...]


Daarvoor zijn ontbindende voorwaarden in het leven geroepen.

Is dit echt zo'n gebruikelijke situatie dan? In de standaard KAO staat dat je binnen 2 maanden na tekenen moet proberen om een hypotheekofferte te krijgen. Mocht dat binnen die 2 maanden niet voor X bedrag per maand kunnen dan kun je kosteloos ontbinden.

Om gebruik te maken van de situatie dat je pas een hypotheek regelt wanneer de opschortende voorwaarden zijn vervallen, dan moet je dat dus ook expliciet laten wijzigen in de KAO. En het is maar net of de verkopende partij daar aan mee wil werken.

Hoewel het een valide voorstel is, is het in mijn geval mosterd na de maaltijd en klinkt het ook als een uitzondering.

[99ruud99]

Ik heb - helaas - wel vaker gehoord van familieleden en vrienden die dit soort nieuwbouw of renovatie /ombouw van gebouw naar woningen hebben gekocht. Tot nog toe was bij niemand minder dan half jaar vertraging - en 3 mensen zijn eruit gestapt na meer dan jaar vertraging... maar n=6, dus dat is (nog) niet representatief, maar zorgt er wel voor dat ik meer op ben gaan letten. (net als jij dat waarschijnlijk bij je volgende aankoop doet, mocht hier nog meer vertraging op komen.)

[trenza]

Saeverix schreef op maandag 2 februari 2026 @ 18:59:
Dank voor de antwoorden. Het gaat in mijn geval om nieuwbouwwoning met een KAO op basis van de Woningborg modelovereenkomst (Eengezinswoning eigen grond): https://www.woningborg.nl...w-2024-versie-01-01-2024/

In de KAO is dit geregeld, zie Artikel 8.6

Je bent verplicht een nieuwe offerte voor een hypothecaire geldlening aan te vragen.
Als je geen geldlening kunt krijgen tegen de in 8.1 genoemde maandelijkse verplichting, mag je de overeenkomst ontbinden.

Er wordt niet overeengekomen dat een hieruit voortvloeiend nadeel (of voordeel) voor de aannemer is.

[TheGhostInc]

Saeverix schreef op maandag 2 februari 2026 @ 15:22:
Mijn standpunt is dat ik een overeenkomst heb met de bouwer en niet met de gemeente, en dat het tijdig regelen van de splitsingsakte onderdeel is van hun verantwoordelijkheid.

Mijn vragen aan jullie:

• Hoe kijken jullie hiertegenaan?
• Wie is volgens jullie verantwoordelijk voor deze extra kosten?
• Zijn er mensen die een vergelijkbare situatie hebben meegemaakt en hoe is dat afgelopen?

Persoonlijk denk ik dat je de rol/functie van de gemeente niet zomaar het probleem van de aannemer kan maken. Dit zit zo duidelijk buiten de invloedssfeer van de aannemer, dan is de stap naar overmacht heel snel gemaakt, tenzij hier keiharde wetgeving of gerechtelijke uitspraken over zouden zijn.

De andere kant van het verhaal is dat jouw 'schade' voortkomt uit (commerciële) afspraken met de hypotheekverstrekker. Tenzij de aannemer expliciet heeft aangegeven hoe dit geregeld moest worden, met welke partij en tegen welke voorwaarden zijn dit jouw persoonlijke keuzes geweest.

Je had bijvoorbeeld de hypotheekofferte bij de eerste vertraging mogelijk gratis kunnen annuleren.

Om hem even heel scherp neer te zetten:
Hoe jij aan het geld voor de woning komt, interesseert de aannemer niet en is ook niet zijn probleem. De hypotheek en alles wat daarbij hoort zijn jouw zaken en jouw verantwoordelijkheid/keuzes.

[Saeverix]

TheGhostInc schreef op maandag 2 februari 2026 @ 22:55:
[...]

Persoonlijk denk ik dat je de rol/functie van de gemeente niet zomaar het probleem van de aannemer kan maken. Dit zit zo duidelijk buiten de invloedssfeer van de aannemer, dan is de stap naar overmacht heel snel gemaakt, tenzij hier keiharde wetgeving of gerechtelijke uitspraken over zouden zijn.

Is dat zo? Valt het regelen van alle vergunning en het verkrijgen van de grond niet onder de risicosfeer van de projectbouwer/aannemer? Zij hebben in samenwerking met de gemeente plannen voor deze woningen gemaakt, en moeten dit soort dingen volgens mij incalculeren.

TheGhostInc schreef op maandag 2 februari 2026 @ 22:55:
[...]
De andere kant van het verhaal is dat jouw 'schade' voortkomt uit (commerciële) afspraken met de hypotheekverstrekker. Tenzij de aannemer expliciet heeft aangegeven hoe dit geregeld moest worden, met welke partij en tegen welke voorwaarden zijn dit jouw persoonlijke keuzes geweest.

Je had bijvoorbeeld de hypotheekofferte bij de eerste vertraging mogelijk gratis kunnen annuleren.

Om hem even heel scherp neer te zetten:
Hoe jij aan het geld voor de woning komt, interesseert de aannemer niet en is ook niet zijn probleem. De hypotheek en alles wat daarbij hoort zijn jouw zaken en jouw verantwoordelijkheid/keuzes.

Ik kan me hier deels in vinden. Als ik slechte keuzes maak qua hypotheekverstrekker is dat mijn eigen verantwoordelijkheid. Als ik bijvoorbeeld een offerte met maximale geldigheid van 6 maand had gekozen dan was dit volledig mijn eigen schuld. Maar in dit geval heb ik een hypotheek geregeld met een geldigheid van maar liefst 12,5 maand. Er zijn zelden hypotheekverstrekkers die na 12+ maand nog een verlenging aanbieden.

Het kan toch niet zo zijn dat je een overeenkomst met iemand sluit, zekerheid voor de financiering regelt en vervolgens zelf maar verantwoordelijk bent voor alle kosten die door onenigheid tussen aannemer en gemeente zijn ontstaan.
Los van het feit dat je de hypotheek later kunt aanvragen (mits je een wijzinging in de KAO laat doorvoeren) kun je daar als koper helemaal niets aan doen. En zelfs als je later een hypotheek mag regelen, dan nog kun je door extra vertraging in de problemen komen.

Ik heb wel in de gaten dat dit een kwestie van lange adem gaat worden, en dat ik vrij zeker een advocaat nodig zal hebben.
Ik zal binnenkort eens informeren bij een advocaat en het verhaal tijdens een intake voorleggen.

[fsfikke]

Saeverix schreef op maandag 2 februari 2026 @ 20:12:
[...]

[…]
In meer dan jaar kan er ook op de hypothekenmarkt veel veranderen, en was het niet heel ondenkbaar geweest dat de hypotheekrente momenteel nog veel hoger zou liggen dan de huidige 3,60%. Dan had ik op dit moment misschien helemaal wel geen hypotheekofferte kunnen aanvragen, en zat ik dan ook met annuleringskosten voor de KAO.

Als de hypotheekrente nu lager was geweest, had je het voordeel dan ook naar de bouwer overgemaakt?

[Wolly]

Saeverix schreef op maandag 2 februari 2026 @ 18:59:
Uit validatie bij de gemeente is gebleken dat de bouwer 22 december al bericht heeft gehad over de nodige wijzigingen in de splitsingsakte. De bouwer heeft pas eind januari opnieuw een voorstel gedaan richting de gemeente.

Dat is een nette reactie tijd. Kerst, oud en nieuw is al twee weken verder. Dan moet de bouwer met de juristen aan de slag om een nieuw voorstel te schrijven en ben je zo 3 weken verder.

[eLScha]

Veel van je reacties zijn op basis van emotie. “Het kan toch niet zo zijn dat”. Volgens mij heb je een KAO met ontbindende voorwaarden, namelijk dat jij een hypotheek moet hebben en dat zij de boel vergunningstechnisch in orde moeten krijgen. Pas als aan alle ontbindende voorwaarden is voldaan kun je naar de notaris.

Jij had gehoopt dat dit binnen 12,5 maand wel geregeld zou zijn, maar dat is niet gelukt vanuit hun kant. Dat jouw hypotheekofferte nu verlopen is, is in de basis niet hun probleem. Tenzij jij zwart op wit hebt dat zij binnen een bepaalde termijn dit geregeld moeten hebben.

Je geeft verder aan dat je annuleringskosten moet betalen en dat de rente is gestegen. Dat is niet gebruikelijk. Als de rente is gestegen betaal je vaak juist geen annuleringskosten.

Ik denk dat je pech hebt. De toelichting van Woningborg beschrijft precies deze situatie in jouw nadeel. Artikel 7, lid 6: https://www.woningborg.nl.../algemene-toelichting.pdf

Indien ter zake van de aankoop door de Verkrijger van de onder I van deze akte bedoelde woning financiering is benodigd als bedoeld in lid 1 van dit artikel én het in lid 1 van dit artikel bedoelde rentevoorstel niet (meer) door de geldgever wordt verlengd en gestand wordt gedaan tot en met de datum van de Levering, dan is de Verkrijger verplicht een nieuw rentevoorstel ten behoeve van een hypothecaire geldlening aan te vragen zodra hem de vermoedelijke datum van de Levering (al dan niet door of namens de Ondernemer) is medegedeeld. De Ondernemer draagt er zorg voor dat de Verkrijger deze datum tijdig verneemt. Indien de Verkrijger geen geldlening kan verkrijgen tegen de in lid 1 van dit artikel genoemde maandelijkse verplichting, heeft de Verkrijger het recht alsnog vóór of uiterlijk op de datum van de Levering de ontbinding van de overeenkomst in te roepen bij aangetekende brief.

[ Voor 31% gewijzigd door eLScha op 03-02-2026 00:34 ]