Kozijnen schimmel en vocht? Bieden voor appartement

[eerstekeerkoper]

Goedendag!

Ik heb een appartement bezocht waar ik enthousiast over ben. Ik moet al heel snel bieden (dinsdag 27 jan om 12:00). In de slaapkamer waren er problemen met de kozijnen. De verf laat op verschillende plekken rond het raam los, en in de kit lijkt schimmel te zitten. De makelaar deed er heel losjes over en zei dat het kwam door slechte doorluchting. Ik maak me natuurlijk zorgen dat het veel erger is. Het appartement is onderdeel van VVE en kozijnen staan niet in het MJOHP de komende jaren. Maar kozijnen vallen dus wel onder de VVE. De huidige eigenaren waren maar heel weinig in het appartement.

Dus nu mijn vraag wat jullie advies is? Hoe zou dit te verhelpen zijn? Is het een kwestie van een vakman laten komen om de kit te vervangen of is het ingewikkelder dan dat? Ik ben zelf geen klusser...



Bedankt!

[Juup]

Kijk vooral goed naar de ventilatie van dit oude krocht.
Ik snap wel dat ze willen dat je snel biedt. Dat is zodat je niet eerst gaat nadenken wat het allemaal gaat kosten om dit op te lossen.

[Yaksa]

Je koopt een woning zoals tie is.
Dit is ook geen verborgen gebrek of zo.
Prik met een dunne priem in de slechte plekken dan kun je voelen in hoeverre het hout is aangetast.
Wanneer dat minder is dan een halve centimeter dan kun je met goede plamuur, kit en verf alles weer mooi krijgen. Schilderen moet je toch......
Prik je dwars door de kozijnen heen dan zul je met de makelaar om tafel moeten om wat van de prijs af te krijgen. Kun je gelijk triple glas gaan bestellen.......

[No Hands]

zo te zien vreselijk oud glas, bouwjaar appartement is?
als er veel condens is, wat aannemelijk is en alles blijft lang nat dan gaat het rotten. dat het niet in het onderhoudsplan staat wil niet zeggen dat het er niet kan komen. als er meer mensen klagen dan zal er wat gebeuren moeten. misschien hebben veel mensen zelf al ander glas laten zetten en is het al opgelost.

[Ivow85]

Schilderwerk etc. aan de binnenzijde van de woning valt niet onder de VVE.

Ik zie een heel oud raam, kan niet goed zien of het enkel glas is, of antiek dubbel glas. Maak voor het 'probleem' op deze foto's ook niet zo veel uit.

De verf laat los omdat er waarschijnlijk verf voor binnenshuis gebruikt is en deze door condens (vocht) is aangetast. Mogelijk stookt en ventileert de huidige eigenaar de kamer niet goed.

Of er sprake is van houtrot is zo moeilijk te beoordelen. Mocht dat zo zijn en je gaat het bij de VVE aankaarten, dan zal de reactie waarschijnlijk zijn dat het is ontstaan door slecht onderhoud aan de zijde van de bewoner (wat ook duidelijk zichtbaar is op deze foto). En dat de VVE daar dus niets mee zal doen.

Je koopt het as-is. Je moet bij je bod dus rekening houden met de kosten voor het kaal strippen van de betreffende kozijnen, eventueel wat hout-herstelwerk, in de grondverf zetten en twee keer aflakken. Als je dat zelf doet kost dat een berg tijd en hooguit een paar honderd euro aan materiaal. Laat je een vak schilder komen, dan kan je afhankelijk van hoeveel kozijnen het om gaat een paar duizend euro kosten.

[IceM]

Dat glas is oud en zou eigenlijk vervangen moeten worden, maar dat zal onder de VVE vallen. De staat van de kozijnen is zo moeilijk te bepalen, maar het lijkt me sterk dat die van binnen helemaal rot zouden zijn. Oude glaskit verwijderen, hout kaalmaken, rotte plekjes wegvrezen en opvullen met epoxy en dan goed gronden, afkitten en aflakken.

Als je dat allemaal zelf kunt dan vallen de kosten wel mee, dan kost het gewoon tijd. Als je dat een vakman laat doen dan kost het redelijk wat omdat het vrij arbeidsintensief is en manuren zijn nu eenmaal duur.

[Frieda]

Dat is een oud raam en in de winter als het buiten koud is en binnen wam krijg je condens op je ramen. Al helemaal als je ook in dezelfde ruimte kookt en recirculatie afzuiging hebt. Beste optie is om het raam (en eventueel ook de kozijnen) te vervangen door modern glas, dan heb je veel minder condensvorming aan de binnenkant. Zou bij de VvE navragen of er plannen zijn voor vervanging en of er voor gespaard wordt in het MJOP. Anders kun je het in overleg met de VvE op eigen kosten laten vervangen.

[Solarsparc]

Lijkt inderdaad condensvorming en is niet abnormaal voor de constructie. Normaal laat je dit om de zoveel tijd (zeg.. 3-5 jaar) even opnieuw schilderen en kitten.
Punt hier is dat het zo te zien niet goed is bijgehouden. Dan moet je echt even checken of er geen rot in het kozijn is gekomen. Een beetje rot is nog geen ramp, dat kan nog wel opgevuld worden. En het kozijn moet spoedig goed geschuurd, geverfd en afgekit worden.
Het ziet er op de foto niet rampzalig uit, maar je weet het pas zeker als je het voelt.

Bij deze constructie blijf je condensvorming houden, maar als je je kozijn goed onderhoudt, kun je het managen. "Producteigenschap" zullen we maar zeggen.
Wil je condensvorming echt voorkomen, dan moet hier idd ander glas in (en afhankelijk van de constructie, ook een ander kozijn), met al het gedoe wat daar bij komt kijken.

Normaal zit er een radiator onder een raam, ik kan niet zien of dat hier zo is. En dan moet er natuurlijk wel gestookt worden, sinds het gedoe met energieprijzen is dat in dit soort woningen ook niet altijd gebeurd. Of niet geventileerd want "dan gaat de warme lucht eruit". Uiteindelijk is luchtvochtigheid de aanjager van condens, dat betekent in dit soort huizen nou eenmaal stoken+ventileren.

[ Voor 44% gewijzigd door Solarsparc op 25-01-2026 17:43 ]

[Maeslant]

Ik zou het zelf even in het risico meenemen. Wat kost het vervangen van het kozijn (waarschijnlijk rond de 1000 EUR). Valt het mee? Mooi mee genomen, valt het tegen moet je ergens nog 1000 EUR hebben liggen.

[Ivow85]

IceM schreef op zondag 25 januari 2026 @ 11:44:
Dat glas is oud en zou eigenlijk vervangen moeten worden, maar dat zal onder de VVE vallen.

Het glas is oud, maar niet stuk. Het glas hoeft dus niet vervangen te worden.

Uit oogpunt van energieverbruik en wooncomfort is het natuurlijk wel wenselijk dat zulke oude meuk een keer vervangen gaat worden.

Als TS zou ik dan ook niet zozeer focussen op dit raamkozijn, maar op wat de plannen van de VvE als geheel zijn met betrekking voor verduurzaming, of het gebrek aan zulke plannen. In de huidige oververhitte woningmarkt gaat elk tocht-hok wel voor de hoofdprijs naar een nieuwe eigenaar. Maar als de woningmarkt (ooit) minder gunstig wordt voor verkopers, dan zijn dit soort slecht geïsoleerde flatjes het segment waar als eerste de klappen gaan vallen.

[Orkaan]

En niet onbelangrijk hoe zit met de reserves van de VVE?... (Vaak zijn ze bij oude complexen ondermaats en niet er straks flinke wat geld bij)

[Refrag]

Uit ervaring zou ik juist zo weinig mogelijk met de VVE te maken willen hebben. Bij gebreken betaal je toch wel, linksom of rechtsom. Als het niet in de VVE zit kan je op eigen tempo en met eigen budget bepalen. Via VVE gaat het altijd langzamer en duurder.

Grove indicatie voor een nieuw kozijn met glas betaal je €1.500-€2.000 en zetten kost nog eens €1.000.