Structurele gebreken bij nieuwbouw appartement.

[mikeve97]

Wij huren iets langer dan een jaar een nieuwbouw appartement. Helaas zijn er continu gebreken aan het gebouw en we krijgen het gevoel dat het structureel niet wordt opgelost.

We willen een officiële klacht sturen. Mijn vraag is: hoe zit het juridisch met (servicekosten) inhouden bij gebreken? Wat is een verstandige route: ingebrekestelling, huurcommissie, rechtsbijstand, etc.?

Tot nu toe heb ik:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[President]

Ah, iets verkeerd gelezen. Jij bent dus de huurder.

Veel dingen die je noemt zijn niet jouw appartement alleen, maar betreffen waarschijnlijk meer appartementen in het gebouw.

Als het goed is dan is er een VvE om een aantal van deze zaken op te lossen. Daar is de verhuurder deel van, maar kan je daar als huurder niet de vergadering van bijwonen en/of notulen bekijken? Neem aan dat iets zoals de garagedeur daar wel besproken wordt?

Punt 2; is zonwering geen oplossing? Een appartement wordt warm, dat is een feit. Amar zonder absolute cijfers kan je weinig. Dat de verhuurder op jouw kosten een zonnescherm of rolluiken kan ophangen is dan een prima oplossing?

[ Voor 81% gewijzigd door President op 21-01-2026 18:55 ]

[mikeve97]

President schreef op woensdag 21 januari 2026 @ 18:49:
Ah, iets verkeerd gelezen. Jij bent dus de huurder.

Veel dingen die je noemt zijn niet jouw appartement alleen, maar betreffen waarschijnlijk meer appartementen in het gebouw.

Als het goed is dan is er een VvE om een aantal van deze zaken op te lossen. Daar is de verhuurder deel van, maar kan je daar als huurder niet de vergadering van bijwonen en/of notulen bekijken? Neem aan dat iets zoals de garagedeur daar wel besproken wordt?

Punt 2; is zonwering geen oplossing? Een appartement wordt warm, dat is een feit. Amar zonder absolute cijfers kan je weinig. Dat de verhuurder op jouw kosten een zonnescherm of rolluiken kan ophangen is dan een prima oplossing?

Klopt, ik ben huurder. En je hebt gelijk dat veel van deze punten het hele gebouw aangaan en via de VvE zouden moeten lopen. Het is een gemengde woonomgeving (koop/huur/sociaal) met meerdere verhuurpartijen en hoewel er veel bij de VvE gemeld en geklaagd wordt, blijft actie structureel uit. De garage is inmiddels aantoonbaar onveilig aan het worden (diefstallen van fietsen/motoren, intimidatie etc..).

Er zijn een aantal bewoners die stappen aan het maken zijn om de verhuurder in gebreken te stellen die we gezamelijk gaan tekenen. Wellicht is het slim om dit af te wachten?

Wat betreft punt 2: Voor de warmte hebben we al zuignap screens geprobeerd maar alsnog word het ruim 26-30 graden binnen - het appartement staat de heledag vol in de zon en niet bij ieder raampartij kunnen we van buitenaf de zon weren. Ik heb wel wat sensor data van mijn eigen ZigBee sensoren maar dit is niets officieels natuurlijk.

[Room42]

Ik zou ook zeker eens contact opnemen met de Woonbond. Die hebben ook juridische ondersteuning en waren recent ook op TV met dit soort onderwerpen.

[President]

26-30 is toch niet absurd hoog? Geen idee hoor wat het in de zomer hier in huis is, maar wij hebben rolluiken laten installeren. Dat zou bij jullie ook kunnen, al snap ik wel dat je dat zelf niet wilt bekostigen. Dan moet je kijken of de verhuurder die wil kopen en dat je maandelijkse kosten stijgen

[Illusion]

Dus voor punt 1 en 2 heb je 1 mailtje gehad, waarop je niet direct antwoord kreeg?
En voor punt 3 en 4 heb je nog niet eerder een melding gedaan?

Dan zou ik eerst eens een paar keer bellen.
Met een brief als deze zouden bij mij gelijk de hakken in het zand gaan.

[bie100]

mikeve97 schreef op woensdag 21 januari 2026 @ 19:33:
[...]


Er zijn een aantal bewoners die stappen aan het maken zijn om de verhuurder in gebreken te stellen die we gezamelijk gaan tekenen. Wellicht is het slim om dit af te wachten?

Dat lijkt me wel ja eendracht maakt macht

[hfolkers]

Soms mag je als huurder naar de VVE vergadering (zonder stemrecht) als ik het goed heb.
Daar je punten kenbaar maken, en kijken of je met elkaar tot een oplossing kan komen.

Rolluiken / screens / zonwering zal allemaal via de VVE moeten namelijk, hier heb je op zijn minst toestemming voor nodig.

[Fe2O3]

Elke klacht is officieel

#1 heb je een punt, #2 moet onderzocht en #3 en #4 zullen heel lastig worden want appartement en wat huur je nu precies.

Wat vindt jij 'overmatige warmte' ?

[Wolly]

#1 "Een mogelijk probleem" zegt weinig. Heb je ze over de vloer zien lopen? Hoe is het met de hygiene in het pand?
#2 30 graden is niet overmatig warm, vraag toestemming om zonwering aan te brengen.
#3 en #4 zijn onderhoud, kan je niet even bellen met onderhoud ipv gelijk met klachten aan te komen?

[mission]

President schreef op woensdag 21 januari 2026 @ 21:16:
26-30 is toch niet absurd hoog? Geen idee hoor wat het in de zomer hier in huis is, maar wij hebben rolluiken laten installeren. Dat zou bij jullie ook kunnen, al snap ik wel dat je dat zelf niet wilt bekostigen. Dan moet je kijken of de verhuurder die wil kopen en dat je maandelijkse kosten stijgen

26 a 30 was hier in vorige appartement normaal, 2 hoog ramen op zuiden en ouder gebouw. N is natuurlijk 1 maar het heeft mij nooit gestoord in de 8 jaar dat we er woonden.

Weet niet of TS uit een woning komt en misschien nog niet "gewend" is aan de "grillen" van een appartement?

Geen aanval of oordeel hoor, maar ik zou persoonlijk denk ik dit punt uit de brief halen

[cgms]

Als het een recente nieuwbouw woning is, is waarschijnlijk de TOjuli eis van toepassing. Je zou kunnen controleren/navragen of de woning hier aan voldoet (en mogelijk zo ja: hoe dan). Een temperatuur overschrijding af en toe is toegestaan, alleen voor maximaal X uren per jaar.

Ik ben zelf niet bekend met de details hoe de TOjuli werkt. Maar als aangetoond wordt dat de woning er niet aan voldoet, terwijl het wel zou moeten, dan sta je sterker met het eisen van maatregelen.

[gielie]

Je moet dit met de verhuurder oplossen. Met de VVE (vereniging van eigenaren) heb je niks te maken. Ook moet je kijken wat er in het huurcontract staat aangaande andere ruimtes dan de woning. M.i. kan je de brief prima naar de verhuurder sturen en indien actie uitblijft verdere stappen ondernemen.

[mikeve97]

Wolly schreef op donderdag 22 januari 2026 @ 10:14:
#1 "Een mogelijk probleem" zegt weinig. Heb je ze over de vloer zien lopen? Hoe is het met de hygiene in het pand?
#2 30 graden is niet overmatig warm, vraag toestemming om zonwering aan te brengen.
#3 en #4 zijn onderhoud, kan je niet even bellen met onderhoud ipv gelijk met klachten aan te komen?

1: We hebben ze niet over de vloer zien lopen, dan was het ons probleem geweest. Een knagend geluid uit de spouwmuren moet onderzocht worden. Dit is een reëel probleem en niet aan ons om te onderzoeken.

2: structureel deze temperaturen kan wel degelijk te warm zijn, dat veel mensen het accepteren als "normaal" betekend niet dat het normaal hoort te zijn.

3. Wij zijn niet gemachtigd om te bellen voor onderhoud dit moet via de verhuurder gaan, als dit na meerdere verzoeken niet gedaan word, en de veiligheid van de bewoners in het geding komt weet ik niet zeker of het heel gek is om een klacht nog in te dienen.

Dat gezegd hebbende heb ik misschien wat wat uit emotie gereageerd, vooral doordat het bericht kwam dat er een vrouw is lastig gevallen en mijn vriendin zich nu dus niet meer vielig voelt in het pand.

[mikeve97]

gielie schreef op donderdag 22 januari 2026 @ 11:57:
Je moet dit met de verhuurder oplossen. Met de VVE (vereniging van eigenaren) heb je niks te maken. Ook moet je kijken wat er in het huurcontract staat aangaande andere ruimtes dan de woning. M.i. kan je de brief prima naar de verhuurder sturen en indien actie uitblijft verdere stappen ondernemen.

Hier hebben we naar gekeken en mijn punten gaan inderdaad de verhuurder aan in ons geval. Het muizen/ratten probleem had alleen voor onze rekening geweest als ze daadwerkelijk binnen zitten wat niet het geval is het geknaag komt duidelijk uit de spouw.

[mikeve97]

Fe2O3 schreef op donderdag 22 januari 2026 @ 10:00:
Elke klacht is officieel

#1 heb je een punt, #2 moet onderzocht en #3 en #4 zullen heel lastig worden want appartement en wat huur je nu precies.

Wat vindt jij 'overmatige warmte' ?

Voor punt 3 en 4 betalen wij natuurlijk wel servicekosten zodat zaken tijdig gerepareerd kunnen worden en de gezamelijke ruimtes goed onderhouden dienen te worden.

Wat betreft overmatige warmte vind ik structureel boven de 25 graden uit komen volgens mij is het voor de TOJuli 300uur boven de 26 graden maar dan moet er wel een officiele meting gedaan worden. Het punt is ook dat bij nieuwbouw als de warmte er eenmaal inzit het echt weken duurt voordat we het eruit krijgen. 's avonds even doorluchten doet in deze dus niets.

[Wolly]

mikeve97 schreef op donderdag 22 januari 2026 @ 12:43:
[...]

1: We hebben ze niet over de vloer zien lopen, dan was het ons probleem geweest. Een knagend geluid uit de spouwmuren moet onderzocht worden. Dit is een reëel en niet aan ons om te onderzoeken.

Dus je hebt geen beest gezien alleen iets gehoord?

2: structureel deze temperaturen kan wel degelijk te warm zijn, dat veel mensen het accepteren als "normaal" betekend niet dat het normaal hoort te zijn.

Wat is structureel? Bij zon op je appartement in hoog zomer is het een kwestie van zonwering aanbrengen.
Heb je al toestemming gevraagd om dat te mogen doen?

3. Wij zijn niet gemachtigd om te bellen voor onderhoud dit moet via de verhuurder gaan, als dit na meerdere verzoeken niet gedaan word, en de veiligheid van de bewoners in het geding komt weet ik niet zeker of het heel gek is om een klacht nog in te dienen.

Afdeling onderhoud bellen van de verhuurder natuurlijk. Niet direct een aannemer contacteren

En als de veiligheid in geding komt is het niet gek om een klacht in te dienen, maar een kapotte deur moet uiteindelijk toch door onderhoud worden gerepareerd dus het kan helpen om even direct contact op te nemen.

Dat gezegd hebbende heb ik misschien wat wat uit emotie gereageerd, vooral doordat het bericht kwam dat er een vrouw is lastig gevallen en mijn vriendin zich nu dus niet meer vielig voelt in het pand.

Begrijpelijk. Hoop dat de deur snel is gemaakt.

[mikeve97]

Wolly schreef op donderdag 22 januari 2026 @ 12:48:
[...]


Dus je hebt geen beest gezien alleen iets gehoord?


[...]


Wat is structureel? Bij zon op je appartement in hoog zomer is het een kwestie van zonwering aanbrengen.
Heb je al toestemming gevraagd om dat te mogen doen?


[...]


Afdeling onderhoud bellen van de verhuurder natuurlijk. Niet direct een aannemer contacteren

En als de veiligheid in geding komt is het niet gek om een klacht in te dienen, maar een kapotte deur moet uiteindelijk toch door onderhoud worden gerepareerd dus het kan helpen om even direct contact op te nemen.


[...]


Begrijpelijk. Hoop dat de deur snel is gemaakt.

Wat betreft zonwering - hebben we gevraagd er mag niet in de gevel geboord worden. Zuignap screens hebben we geprobeerd dat hielp weinig omdat er veel raampartijen zijn die niet open kunnen en we niet van buitenaf bij kunnen. Toen de verhuurder aangaf dat er tegen kosten wat mogelijk was en wij vroegen wat dit inhield is er nooit meer reactie gekomen.

We hebben niet direct beesten gezien nee, maar we het is overduidelijk geknaag wat terugkerend is en stopt na een bonk op de muur. Ik weet niet hoe we beesten in de spouw zouden moeten zien. Hygiene is overigens ook niet heel best, huisdieren zijn toegestaan en is vloerbedekking in de hal gelegd, wat betekend at de modder voeten van de viervoeters overal in het tapijt staan. Het gebeurt regelmatig dat er hondenplas in de lift te vinden is etc.. Dit nemen wij de verhuurder uiteraard niet kwalijk en is ronduit asociaal van de bewoners zelf.

Voor de deuren hebben we een ticket aangemaakt in het systeem zonder succes helaas. We hebben verder niet direct een nummer zover ik weet.

[ Voor 11% gewijzigd door mikeve97 op 22-01-2026 12:57 ]

[Fr33z]

Heb je vloerverwarming en -koeling toevallig? Indien ja: dan is to-juli meteen 0 in de berekening omdat er 'actieve koeling' aanwezig is.

Dus mocht dit zo zijn dan voldoet je appartement waarschijnlijk gewoon aan de norm maar kan het alsnog pittig warm zijn in de zomer.

[Jiangtao.L]

<knip>
Het is hier niet de HK.

[ Voor 86% gewijzigd door tweakduke op 25-01-2026 14:32 ]

[Aschtra]

mikeve97 schreef op donderdag 22 januari 2026 @ 12:52:
[...]


Wat betreft zonwering - hebben we gevraagd er mag niet in de gevel geboord worden. Zuignap screens hebben we geprobeerd dat hielp weinig omdat er veel raampartijen zijn die niet open kunnen en we niet van buitenaf bij kunnen. Toen de verhuurder aangaf dat er tegen kosten wat mogelijk was en wij vroegen wat dit inhield is er nooit meer reactie gekomen.

Dit las ik nu een paar keer in je berichten maar ben je er zelf nog actief achteraan gegaan? Of 1 mail gestuurd en verder niets meer?

[Wolly]

mikeve97 schreef op donderdag 22 januari 2026 @ 12:52:
[...]


Wat betreft zonwering - hebben we gevraagd er mag niet in de gevel geboord worden. Zuignap screens hebben we geprobeerd dat hielp weinig omdat er veel raampartijen zijn die niet open kunnen en we niet van buitenaf bij kunnen. Toen de verhuurder aangaf dat er tegen kosten wat mogelijk was en wij vroegen wat dit inhield is er nooit meer reactie gekomen.

We hebben niet direct beesten gezien nee, maar we het is overduidelijk geknaag wat terugkerend is en stopt na een bonk op de muur. Ik weet niet hoe we beesten in de spouw zouden moeten zien. Hygiene is overigens ook niet heel best, huisdieren zijn toegestaan en is vloerbedekking in de hal gelegd, wat betekend at de modder voeten van de viervoeters overal in het tapijt staan. Het gebeurt regelmatig dat er hondenplas in de lift te vinden is etc.. Dit nemen wij de verhuurder uiteraard niet kwalijk en is ronduit asociaal van de bewoners zelf.

Voor de deuren hebben we een ticket aangemaakt in het systeem zonder succes helaas. We hebben verder niet direct een nummer zover ik weet.

"Niet van buitenaf bij kunnen", dat betekent dat je op een hogere verdieping zit? En wat @Aschtra aangaf, hoe proactief ben je hierin?

En geen muizen gezien maar wel terugkerend geknaag? Beesten die verdiepingshoog gaan knagen in spuwmuren in een gebouw uit 2025, het klinkt wat vreemd in mijn oren. Je hebt schijnbaar een video ervan, kan je die delen?

[mikeve97]

Wij zijn hier meermaals over teruggekomen bij de verhuurder.

Overigens nog een punt die we zouden kunnnen maken is dat in het huur contract onder artikel 7; staat dat ramen waar de bewoner niet bij kan komen een ramen wasser dit zal doen. Tot op heden (ruim een jaar) zijn deze nooit gewassen.

Wat betreft de muizen dit schijnt vaker voor de komen in nieuwbouw. Hierbij ook de video:
https://imgur.com/a/QLYTjKF de schuren in de muur is van het werken van de muren.

Overigens ga de brief ondertekenen die andere bewoners reeds hebben opgesteld en zojuist gedeeld hebben. Samen staan we sterker dan alleen ingaande dit soort zaken. Ik denk dat dat ook de conclusie zal zijn van dit topic.

[ Voor 4% gewijzigd door mikeve97 op 22-01-2026 14:22 ]

[mikeve97]

Foutje

[ Voor 99% gewijzigd door mikeve97 op 22-01-2026 14:22 ]

[lord_fh]

President schreef op woensdag 21 januari 2026 @ 21:16:
26-30 is toch niet absurd hoog? Geen idee hoor wat het in de zomer hier in huis is, maar wij hebben rolluiken laten installeren. Dat zou bij jullie ook kunnen, al snap ik wel dat je dat zelf niet wilt bekostigen. Dan moet je kijken of de verhuurder die wil kopen en dat je maandelijkse kosten stijgen

niet absurd hoog, IN HUIS ?! sorry hoor maar 26 tot 30 graden IN HUIS is dus echt wel hoog...
en screens/rolluik zal ook niet zomaar mogen als het huur is.

[vanaalten]

lord_fh schreef op vrijdag 23 januari 2026 @ 08:09:
niet absurd hoog, IN HUIS ?! sorry hoor maar 26 tot 30 graden IN HUIS is dus echt wel hoog...
en screens/rolluik zal ook niet zomaar mogen als het huur is.

Mja, als het meerdere dagen achter elkaar 25-30 graden in Nederland is, dan wordt het in huis ook vanzelf warm. En bij TS is het een nieuwbouw-appartement, dus goed geisoleerd, dus houdt warmte goed vast, denk ik.

Dan is het dus OF warmte buiten houden (screens, zonwering), of actief koelen (airco), of 's-nachts veel ventileren en overdag gordijnen dicht. Even er van uit gaan dat er geen defect is waardoor de verwarming aan staat.

"In de zomer hebben wij melding gemaakt van een extreem warm appartement. Hierop hebben jullie gereageerd dat er mogelijk tegen kosten iets gedaan kan worden. Wij hebben vervolgens om verduidelijking gevraagd, maar hierop is nooit meer gereageerd."
Hoe vaak is er om verduidelijking gevraagd? Zou er anders gewoon nog wat vaker naar informeren tot ze met een aanbod komen.

[hollandnick]

President schreef op woensdag 21 januari 2026 @ 21:16:
26-30 is toch niet absurd hoog? Geen idee hoor wat het in de zomer hier in huis is, maar wij hebben rolluiken laten installeren. Dat zou bij jullie ook kunnen, al snap ik wel dat je dat zelf niet wilt bekostigen. Dan moet je kijken of de verhuurder die wil kopen en dat je maandelijkse kosten stijgen

uhhh weet niet hoe warm het bij jou binnen is maar dat is echt veel te warm om daar "constant" in te zitten. Ff een snelle search:
https://www.wooninfo.nl/vraagbaak/onderhoud/hittewoning/
https://www.huurdersfeder...n-mijn-huurwoning-worden/

En je moet er zelf ook wel wat voor doen + verslag leggen van temperaturen en genomen maatregelen (waar mogelijk):
https://www.huurdersfeder...-koel-tijdens-hete-dagen/

Levert op dat een binnentemperatuur van >26,5c gewoon een gebrek is bij 300 uur per jaar. Gemini zegt hetzelfde maar voegt er nog bij toe dat een temperatuur van 29/30c of hoger als een echt gebrek wordt gezien. @mikeve97 Ik zou er zelf ook niet blij van worden iig en via contact met de huurcommissie kan er inderdaad besloten worden om minder huur/servicekosten te betalen tot het probleem is opgelost (doe dit wel atlijd in overleg)

vanaalten schreef op vrijdag 23 januari 2026 @ 09:59:
[...]

Mja, als het meerdere dagen achter elkaar 25-30 graden in Nederland is, dan wordt het in huis ook vanzelf warm. En bij TS is het een nieuwbouw-appartement, dus goed geisoleerd, dus houdt warmte goed vast, denk ik.

Dan is het dus OF warmte buiten houden (screens, zonwering), of actief koelen (airco), of 's-nachts veel ventileren en overdag gordijnen dicht. Even er van uit gaan dat er geen defect is waardoor de verwarming aan staat.

"In de zomer hebben wij melding gemaakt van een extreem warm appartement. Hierop hebben jullie gereageerd dat er mogelijk tegen kosten iets gedaan kan worden. Wij hebben vervolgens om verduidelijking gevraagd, maar hierop is nooit meer gereageerd."
Hoe vaak is er om verduidelijking gevraagd? Zou er anders gewoon nog wat vaker naar informeren tot ze met een aanbod komen.

Ja maar dat gaat niet op. Ook nieuwbouw moet als je dit verhuurt aan dezelfde regels voldoen. het huis moet dan beschikken over voldoende ventilatie om de temperatuur weer op orde te krijgen. Stelselmatig een te hete temperatuur binnen zonder dat de bewoner daar iets aan kan doen (want mag niet want het is huur) kan gewoon gezien worden als een gebrek. Je moet alleen wel nog je gelijk ergens gaan halen. Dat kan (geen ervaring) denk ik nog best lastig zijn

[ Voor 41% gewijzigd door hollandnick op 23-01-2026 13:05 ]