Vochtanalyse specialist gezocht

[NL-ICaRuS]

Begin februari word ik eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning uit 1970. Tijdens de wettelijke bedenktijd heb ik een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Daarbij zijn enkele aandachtspunten naar voren gekomen, maar niets met betrekking tot de kopse zuidgevel. Inmiddels is echter gebleken dat juist daar een aanzienlijk probleem speelt.

Bij een recent bezoek aan de woning heb ik samen met een aannemer gekeken naar werkzaamheden die ik mogelijk aan hem wil uitbesteden. Tijdens dit bezoek viel ons op dat de binnenzijde van de ongeïsoleerde spouwmuur ter plaatse van de zuidgevel kletsnat was. Ook het tapijt bij de plint was vochtig. De aannemer vermoedde direct optrekkend of doorslaand vocht. Na inspectie van de buitengevel concludeerde hij dat de voegen van deze gevel volledig zijn verzand. Volgens hem functioneert de gevel daardoor als een spons in plaats van waterafstotend. Zijn advies is om de gevel volledig te laten reinigen, opnieuw te voegen en te impregneren. Dit betreft een aanzienlijke en onvoorziene kostenpost.

Het lijkt mij vrijwel onmogelijk dat de huidige bewoners hier in de afgelopen 50+ jaar niets van hebben gemerkt. Tijdens de verkoop is dit probleem echter op geen enkele wijze gemeld. Naar aanleiding hiervan heb ik direct contact opgenomen met de verkoopmakelaar, omdat ik dit beschouw als een verborgen gebrek. De makelaar heeft op zijn beurt contact gehad met de verkoper. Zij geven aan dat zij slechts hebben geprobeerd de binnenmuur schoon te maken, omdat er lange tijd een grote kast voor heeft gestaan en de muur wat vies zou zijn geweest. Verder erkennen zij niet dat er sprake is van een structureel probleem of dat dit verholpen moet worden.

Inmiddels heb ik mijn rechtsbijstandverzekering ingeschakeld. Mij is geadviseerd een onafhankelijke specialist in vochtanalyse te benaderen, die de oorzaak en herkomst van het vochtprobleem kan vaststellen en hierover een schriftelijke rapportage kan opstellen. Deze rapportage zal tevens worden gebruikt voor juridische doeleinden in het kader van een mogelijke claim.

Daarom mijn vraag: kent iemand een betrouwbaar adres voor een onafhankelijke vochtanalyse-specialist in de regio Midden-Nederland? Mijn voorkeur gaat uit naar reacties van mensen die in hetzelfde, of vergelijkbare schuitje hebben gezeten. Alvast bedankt aan iedereen voor het meedenken.

[Kelvern]

Hier mijn niet volledig vergelijkbare ervaring. Heb een aantal jaar geleden een hoekwoning gekocht uit 1968, ook in de bedenktijd een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Hieruit kwam voort dat de gevel op de westerlijke kant opnieuw gevoegd diende te worden ivm verzanding van de voegen. Ik vond dit destijds ook ontverwacht, en ben in heronderhandeling gegaan en heb een kleine korting gekregen op de koopprijs. Terugkijkend nu, met meer bouwtechnische kennis, gaan voegen gemiddeld 30-50 jaar mee. Hierna verzanden ze, en verminderd de beschermende functie. Aangezien dit zichtbaar is vanuit de buitenkant, lijkt me dit niet classificeren als verborgen gebrek. Ook is niet duidelijk of de slechte staat van de voegen, de oorzaak is van de vochtproblemen dus lijkt me inderdaad keuring een goede vervolgstap. Daarin kan ik alleen de bouwtechnisch keurder aanraden welke bij mij is komen kijken in midden nederland, maar weet niet zeker of hij een vocht expert is.

My 2 cents: bouwtechnische keurder had beter moeten kijken en is mss verwijtbaar. Opnieuw voegen van gevel hoort bij groot onderhoud, en is zichtbaar vanuit buitenkant dus geen verborgen gebrek. Vochtprobleem binnenhuis, eerst oorzaak bepalen, maar dit gooien op een verborgen gebrek lijkt me lastig.

[ Voor 13% gewijzigd door Kelvern op 20-01-2026 11:51 ]

[NACrat]

Wat is er verborgen aan de voegen van een buitengevel? Ik denk eerlijk gezegd dat je beter je beklag kan gaan doen bij degene die de bouwtechnische keuring heeft uitgevoerd en dit schijnbaar compleet heeft gemist dan bij de vorige bewoners.

[Fe2O3]

omdat ik dit beschouw als een verborgen gebrek

De gevel was evident gewoon zichtbaar tijdens jouw bezichtiging en de bouwkundige keuring.

Ergo, dit kan geen verborgen gebrek zijn.

Je moet bij je bouwkundige keurder wezen. En die heeft ook gewoon een nette disclaimer die juridisch dichtgetimmerd is.

[NL-ICaRuS]

Dank voor jullie reacties tot nu toe. Als ik alles zo teruglees, ben ik het met jullie eens dat de bouwkundige keurder dit had moeten signaleren. Over het algemeen ga je tijdens een bezichtiging van circa een half uur niet de staat van de voegen inspecteren; daar was op dat moment ook geen enkele aanleiding voor. Juist om dit soort zaken te ondervangen, laat je naar mijn idee een bouwtechnische keuring uitvoeren. Als dit vervolgens niet wordt opgemerkt of gerapporteerd, vraag ik me af wat je dan nog kunt verwachten. Ik vermoed inderdaad dat de keurder zich juridisch goed heeft ingedekt.

[Orkaan]

Kansloos echt...tie nu niet dat de gevel niet zichtbaar was alles was gewoon te inspecteren. De kopers zullen je met je eigen bouwtechnische keuring om de oren gaan slaan. Immers is daar niet niets naar voren gekomen (en er was ook geen destructief onderzoek nodig om dit überhaupt waar te nemen). Tis een gevalletje pech.... Zuur maar herstellen en door

[pagani]

Daarnaast is het de vraag of het probleem altijd speelt/speelde of zich nu openbaart (het huis is immers van eigenaar gewisseld, mogelijk een tijd slecht geventileerd, verwarming veel lager of uit, zeiknatte sneeuwperiode, die combinatie kan ook zorgen voor "de openbaring")

Plus als die kast er jaren heeft gestaan en pas na verkoop is verplaatst kan het simpelweg zijn dat de eigenaar niets wist.

[ Voor 18% gewijzigd door pagani op 20-01-2026 13:53 ]

[Draakje5]

NL-ICaRuS schreef op dinsdag 20 januari 2026 @ 13:48:
Dank voor jullie reacties tot nu toe. Als ik alles zo teruglees, ben ik het met jullie eens dat de bouwkundige keurder dit had moeten signaleren. Over het algemeen ga je tijdens een bezichtiging van circa een half uur niet de staat van de voegen inspecteren; daar was op dat moment ook geen enkele aanleiding voor. Juist om dit soort zaken te ondervangen, laat je naar mijn idee een bouwtechnische keuring uitvoeren. Als dit vervolgens niet wordt opgemerkt of gerapporteerd, vraag ik me af wat je dan nog kunt verwachten. Ik vermoed inderdaad dat de keurder zich juridisch goed heeft ingedekt.

Dan huur je de bouwtechnisch keurder toch langer in?

In 30 minuten kun je inderdaad geen woning keuren en alles inspecteren. Dat is dan je eigen fout.

[Willempietje]

Draakje5 schreef op dinsdag 20 januari 2026 @ 14:44:
[...]

Dan huur je de bouwtechnisch keurder toch langer in?

In 30 minuten kun je inderdaad geen woning keuren en alles inspecteren. Dat is dan je eigen fout.

Hij geeft toch duidelijk aan dat hij bij de half uur durende bezichtiging geen tijd had om dit soort zaken te vinden. Juist daarom heeft hij een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Er staat nergens dat deze er maar een half uur is geweest.

[mkmi]

Had je tijdens de bouwtechnische keuring mee gelopen en mee gekeken? Heeft de keurmeester toen iets gezegd over die muur? Het kan handig zijn om ook even contact op te nemen met dezelfde bouwtechnische keurmeester en de bevindingen\mening van de aannemer met hem te bespreken.

[Linux gebruiker]

Fe2O3 schreef op dinsdag 20 januari 2026 @ 13:24:
[...]


De gevel was evident gewoon zichtbaar tijdens jouw bezichtiging en de bouwkundige keuring.

Ergo, dit kan geen verborgen gebrek zijn.

Je moet bij je bouwkundige keurder wezen. En die heeft ook gewoon een nette disclaimer die juridisch dichtgetimmerd is.

Juridisch ingedekt of niet, het is nog maar de vraag. Je huurt zo'n specialist in om dit soort dingen te voorkomen, dan mag je verwachten dat die ook naar de staat van het voegwerk kijkt.
Als blijkt dat het voegwerk niet goed is, de keurder heeft dit niet opgemerkt, dan heeft hij zijn werk niet goed gedaan.

[Fe2O3]

Linux gebruiker schreef op woensdag 21 januari 2026 @ 15:55:
[...]

Juridisch ingedekt of niet, het is nog maar de vraag. Je huurt zo'n specialist in om dit soort dingen te voorkomen, dan mag je verwachten dat die ook naar de staat van het voegwerk kijkt.
Als blijkt dat het voegwerk niet goed is, de keurder heeft dit niet opgemerkt, dan heeft hij zijn werk niet goed gedaan.

Dat is dan echt een vraag voor een rechter of geschillencommissie. Die disclaimers zijn meestal best dicht getimmerd, en met de jaren waarschijnlijk ook al een paar keer getoetst door rechters en commissies

[Wolly]

Linux gebruiker schreef op woensdag 21 januari 2026 @ 15:55:
[...]

Juridisch ingedekt of niet, het is nog maar de vraag. Je huurt zo'n specialist in om dit soort dingen te voorkomen, dan mag je verwachten dat die ook naar de staat van het voegwerk kijkt.
Als blijkt dat het voegwerk niet goed is, de keurder heeft dit niet opgemerkt, dan heeft hij zijn werk niet goed gedaan.

Een bouwkundige keuring bestaat uit een aantal steekproeven, dit heeft niets te maken met het werk niet goed gedaan. Er is ook geen garantie dat alle zichtbare gebreken worden opgemerkt.

[chrisborst]

@NL-ICaRuS
Volgens mij kijk je op een verkeerde manier naar je woning. Je woning is uit 1970, dus 56 jaar oud. Dat betekend dat je bij aankoop moet kijken wat er bouwkundig al aan is gedaan om te bepalen welke werkzaamheden jij op de korte termijn zal moeten aanpakken.
Voor de meeste bouwdelen kan je dat prima opzoeken. Bekend is dat de grote klappers circa elke 25 jaar zitten. Dus als je een woning koopt kan je prima zien wat voor groot onderhoud is uitgevoerd, helemaal voegwerk. Dit zijn ook de vragen die je prima tijdens het aankoopproces kan vragen.

In jou geval had vooral dit bij de bouwkundige inspectie naar voren moeten komen, maar bij die partij zal je weinig kunnen halen. En ik hoop dat hier op tweakers mensen eens stoppen met het roepen van "verborgen gebrek". Kom zelden tegen dat dit zo is. Hier ook niet.
Hier kan je hopen op een beetje coulance van de oude bewoners maar zou er niet op rekenen.

Mijn advies, kijk of je met meerdere mensen in je straat gevel-renovatie kan laten uitvoeren om geld te besparen. Even zuur, maar dan ben je direct klaar voor de komende 20+ jaar.

[StevenK]

NL-ICaRuS schreef op dinsdag 20 januari 2026 @ 11:07:
Begin februari word ik eigenaar van een twee-onder-een-kapwoning uit 1970. Tijdens de wettelijke bedenktijd heb ik een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Daarbij zijn enkele aandachtspunten naar voren gekomen, maar niets met betrekking tot de kopse zuidgevel. Inmiddels is echter gebleken dat juist daar een aanzienlijk probleem speelt.
<knip>
omdat ik dit beschouw als een verborgen gebrek.

Een deskundige had op zijn minst een vochtmeter moeten gebruiken en als hij dat niet heeft gedaan, is het geen verborgen gebrek, maar een gebrek in de uitvoering van de dienst 'bouwkundige keuring'. En ook had hij het voegwerk moeten inspecteren, wat kennelijk ook niet is gebeurd.

Hoe ouder de woning, hoe zwaarder je onderzoeksplicht drukt en hoe lastiger het is een ouderdomsgebrek als verborgen gebrek te kwalificeren.

[TheGhostInc]

NL-ICaRuS schreef op dinsdag 20 januari 2026 @ 11:07:
Bij een recent bezoek aan de woning heb ik samen met een aannemer gekeken naar werkzaamheden die ik mogelijk aan hem wil uitbesteden. Tijdens dit bezoek viel ons op dat de binnenzijde van de ongeïsoleerde spouwmuur ter plaatse van de zuidgevel kletsnat was. Ook het tapijt bij de plint was vochtig. De aannemer vermoedde direct optrekkend of doorslaand vocht. Na inspectie van de buitengevel concludeerde hij dat de voegen van deze gevel volledig zijn verzand. Volgens hem functioneert de gevel daardoor als een spons in plaats van waterafstotend. Zijn advies is om de gevel volledig te laten reinigen, opnieuw te voegen en te impregneren. Dit betreft een aanzienlijke en onvoorziene kostenpost.

Ik zou even een second opinion regelen hiervoor, want het zou kunnen dat dit het probleem is, maar het klinkt meer als een aannemer die vaak gevelreiniging doet, die ziet een spijker want hij heeft een hamer vast.

1. Als er vaak en regelmatig vochtdoorslag is, dan schimmelt alles binnen de kortste keren weg. Het klinkt niet alsof er binnen schimmel was?
2. Als die muur steeds verzadigd raakt met vocht, dan krijg je met vorst vaak ook schade.
3. Een spouwmuur bestaat uit 2 muren, het buiten en binnenblad die nauwelijks met elkaar verbonden zijn. Het buitenblad moet extreem nat worden wil het vocht in die mate doorslaan.

Daarnaast zijn slechte voegen niet goed, maar zou het ook niet direct grote problemen moeten geven:
https://www.lekrecherche.nl/gevel-voegen/

[1107972]

Mocht je nog op zoek zijn naar een specialist dan zou je BDA dak en geveladvies uit Gorinchem kunnen contacten.

Graag zou ik je alternatieve firma’s geven zodat je zelf een keuze kan maken maar helaas is dit de enige die ik ken. Maar mogelijk weten andere tweakers nog wel andere bedrijven.

[Linux gebruiker]

Wolly schreef op woensdag 21 januari 2026 @ 20:36:
[...]


Een bouwkundige keuring bestaat uit een aantal steekproeven, dit heeft niets te maken met het werk niet goed gedaan. Er is ook geen garantie dat alle zichtbare gebreken worden opgemerkt.

Blijkbaar, wat heb je dan aan zo'n keuring?
het gaat erom dat mensen die er zelf geen verstand van hebben te ontzorgen, tegen betaling.

[Wolly]

Linux gebruiker schreef op donderdag 22 januari 2026 @ 10:12:
[...]

Blijkbaar, wat heb je dan aan zo'n keuring?
het gaat erom dat mensen die er zelf geen verstand van hebben te ontzorgen, tegen betaling.

Het geeft een stuk gemoedsrust maar er hangt wel een grote disclaimer aan. Uiteindelijk ben je zelf verantwoordelijk, ik vermoed dat veel mensen denken dat zo'n keuring allesomvattend is.

[Onderling1987]

Vanuit de verzekering adviseren wij een bouwkundige lekdetectie in zulke situaties. Kost ongeveer €1000,- afhankelijk van de partij en de uit te voeren testen. Op basis van dat rapport weet je dan wat je moet doen om het probleem te herstellen.

[IEN137]

Mijn advies zal zijn om met de nieuwe inzichten een bouwkundige nulmeting te laten doen zodat je ook rekening kan houden met een eventueel causaal verband. En breng de financieel adviseur op de hoogte. Sterkte en succes!

[pentaw1nz]

Vrij kansloos verhaal en ook vrij eenvoudig op te lossen.
De voegen van een gevel uit de jaren 70 is in 2026 wel een keer op. Hopelijk heb je geen groot oppervlak aan de west kant want dat is vaak nog erger.

Voor een paar duizend euro kun je een gevelrenovatie uit laten voeren (uithakken, platvol voegen, impregneren, reken 3k).
Probleem opgelost als het door de gevel komt en kan weer 50+ jaar mee.

[Orkaan]

Heb je nog een update voor ons?

[Snaba]

Vochtproblemen kunnen verschillende oorzaken hebben en daarmee dus ook verschillende oplossing. Sommige vochtproblemen worden zichtbaar bij temperatuurverschillen, anderen na een lange periode van regenval.

Om met halve informatie te zeggen dat de inspecteur zijn werk niet goed heeft gedaan, vind ik te makkelijk oordelen.