Verbouwen & gebroken rug - Met aannemers, zonder kopzorgen?

[VinceDN]

Dag Tweakers,

Ik maak even een 'master thread' voor mijn aanstaande verbouwingen dit jaar. Sinds jaar en dag woon ik in een rijhuisje in een woonwijk in Oost-Vlaanderen. Dit huis is gebouwd in '69 en heeft al een paar modernisaties doorlopen (oa nieuwe veranda, keuken). De laatste jaren is de badkamer wel aan het lekken gegaan, met als gevolg een hele hoop problemen in de muren en vals plafond tot beneden. Kroonstuk was toch wel het instorten van het vals dak in de keuken... dus ja, dat zal renoveren worden 🤪

Het Tweakers forum is er altijd geweest in mijn leven als ik moeilijke technische projecten moest ronden, dus hoop ik ook nu weer om de 'brain trust' te hebben als het ware. Vooral omdat dit project volledig door aannemers moet uitgevoerd worden, wegens wat pech met mijn eigen fysieke toestand (gebroken ruggewervel).

Meer over die rug hieronder, maar eerst de huidige situatie:




Ingestort vals dak in de keuken. Resultaat van waterschade en een paar oudere renovaties (niet door mij beheerd) die bouwafval achterlieten in de technische koker.

Dus, dit kan geen DIY project worden, helaas wat pech gehad in het leven. Een tien jaar terug brak ik mijn rug bij een ongeluk, en dat is nooit eigenlijk goed gekomen. Nu zit ik met het afglijden van twee ruggenwervels, en zeker na mijn 30 is de situatie achteruit gegaan. Binnen dit en een paar jaar heb ik waarschijnlijk een dubbele rugfusie nodig, maar voorlopig kan ik de situatie enigzins onder controle houden door rust te nemen en afwisselend liggend en zittend te werken.

Dit is oa mogelijk gemaakt door een ligbureau, wederom ontworpen met wat tips en advies van de Tweakers



Maar dus snap je wel dat dit werk door sterkere ruggen zal moeten uitgevoerd worden. Dat wil zeggen dat ik mij vooral focus op het vinden van goede aanemers en alles binnen een redelijk budget probeer te houden. Ik ben zelf niet technisch aangelegd, maar heb gelukkig wel goeie vrienden die allemaal verbouwd hebben en enorm veel weten over zulke zaken. Tussen vergaderingen met hen, en tips en advies vragen hier hoop ik dit project ten goeden einde te brengen. Alle jullie hulp en advies is enorm welkom!

Het merendeel van mijn vragen gaan gaan over het werken met aannemers: ervoor zorgen dat iedereen efficient werkt, hoe geen geld verbrassen, hoe goeie aannemers kunnen onderscheiden van de louche types

Ik maak hieronder even een reply als placeholder, en dan ga ik verder in de volgende post met mijn huidige vragen

[ Voor 85% gewijzigd door VinceDN op 12-01-2026 12:22 ]

[VinceDN]

Samenvatting thread (voor posterity)

Fase 1 - Planning



Wat gaan we uitvoeren en wat is er nodig?

Wat is het hoofddoel:

• Totaalrenovatie waternet, elektriciteitsnet, badkamer boven, toilet beneden.
• Weghalen verouderde valse plafonds en beschadigd stucwerk
• Nieuw stucwerk en valse plafonds beneden
• Renovatie en behoud huidige gasleidingen
• Plaatsing HVAC elektrische verwarming als alternatief voor gaskachel

Wat zijn opties, of nice to have:

Werken escaleren naar alle vloeren uitschieten: Langere/duurdere verbouwing maar dan hebben we opties voor

• CV installatie in plaats van HVAC
• Warmetepomp ipv CV
• Vloerisolatie

Gaan we erin leven tijdens verbouwingen?

Zo lang mogelijk liefst wel, om het budget redelijk te houden. Mijn huidige plan is 2-4 weken ertussen uit te nijpen wanneer de grofste werken gebeuren, en voor de rest op de bovenverdieping te leven. Op vakantie vertrekken en de sleutels aan de aannemers geven, is dat de moeite?

Bijkomende moeilijkheid is dat ik thuis werk dus effectief ook in huis ben tijdens de werken. Dit heeft voor-en nadelen uiteraard, ik kan de werken nauw opvolgen maar ik zit ook met alle overlast op mijn werk


Wat proberen we te houden:

1. Veranda, keuken, gang (Allemaal prima in orde)
2. Kamers boven: Raken we voorlopig niet aan omdat er geen technieken zijn die dringend moet aangepakt worden daar

[ Voor 103% gewijzigd door VinceDN op 12-01-2026 12:33 ]

[VinceDN]

Dan ga ik naar mijn eerste concrete vragen

Hoofdaannemer of zelf hoofdaannemer spelen?

Volgende week heb ik afspraken met vier teams al vastgelegd

1. de eerste equipe zijn onderaannemers (respectievelijk grondwerker, sanitair, elektricien) die allemaal al samen gewerkt hebben in dit soort huis.
2. Ik heb mij de laatste 16 maanden gewapend door elke aannemer die ik in de wijk zag zijn contactgegevens op te schrijven. Het leuke van zo'n rijtjeshuis natuurlijk is dat ik ondertussen 40+ aannemers heb waarvan ik weet dat ze in dit exacte huis al werk gedaan hebben.
3. de tweede afspraak is een hoofdaannemer, die ik vermoed zijn eigen teams erop zal zetten
4. De concrete vraag dan: Wat zijn de grote voor- en nadelen van met een hoofdaannemer werken?

Waar op letten bij contacten met aannemers?

Mijn grote zorg is natuurlijk ertussen gelegd worden door gewiekste aannemers, of met prutsers eindigen die de werken vertragen / slecht op elkaar afstemmen / etcetera. Zijn er Tweakers die hier goeie tips hebben?

Verwarmingen: Simpele HVAC of toch grondwerken voor CV/warmtepomp?

Volgende week bespreken we ook de grote keuze die gemaakt moet worden: Vloeren uit of niet? Als we de vloeren uitschieten worden de werken zwaarder en duurder, maar kan er bijv een warmtepomp lucht-lucht geinstalleerd worden.

Indien we blijven bij enkel muren en plafond uitbreken zou de verwarming elektrische HVAC worden. De gasleiding zou ik in alle gevallen renoveren en een gaskachel houden. Dit is onze bijverwarming voor gezelligheid, en kan dan in een volgende fase uitgefaseerd worden.

[VinceDN]

Dat is het voor de eerste vragen - bedankt voor alle hulp, mannen!

Groetjes,
Vincent

[twain4me]

Een hoofdaannemer is doorgaans meer ontzorgend 1 aanspreekpunt 1 eindverantwoordelijke
zelf voor hoofdaannemer spelen is doorgaans goedkoper maar zorgt ervoor dat je zoveel aanspreekpunten hebt als onderaannemers daarnaast moet jij zorg dragen dat ze hun werk kunnen doen en dus dat de voorganger zijn werk heeft afgerond. (de planning)

Ik weet niet hoe het exact in belgie zit maar in nederland (en dat weten niet veel mensen) is er een verschuiving in aansprakelijkheid als je zelf de taken van hoofdaannemer op je neemt. je hebt dan veel meer onderzoeksplicht en ook minder consumenten bescherming. de onozele consument uithangen werkt dan dus niet altijd meer

[Wailing_Banshee]

Gezien je eigen toestand, ik zou contact opnemen met aannemers en een soort van solicitatieronde houden. Vraag ook familie/vrienden/buren/kennissen/collega's of ze ervaringen hebben met aannemers. En op basis daarvan kies een aannemer. Een goede aannemer is niet per definitie goedkoop, maar wel goud waard. En een goede aannemer heeft ook een netwerk van andere bedrijven die hij kan inschakelen om werkzaamheden uit te voeren die zijn eigen mensen niet kunnen uitvoeren. Wij hebben net een kleine verbouwing achter de rug (eigenlijk versterking, nav de gasproblematiek in Groningen) en er zijn totaal 3 bedrijven langs geweest, maar zoals @twain4me al zei, wij hebben maar 1 aanspreekpunt gehad (ok, 1.5, want de persoon die het gros van het werk heeft uitgevoerd hadden we ook goed contact mee )

[VinceDN]

twain4me schreef op maandag 12 januari 2026 @ 13:23:
Een hoofdaannemer is doorgaans meer ontzorgend 1 aanspreekpunt 1 eindverantwoordelijke
zelf voor hoofdaannemer spelen is doorgaans goedkoper maar zorgt ervoor dat je zoveel aanspreekpunten hebt als onderaannemers daarnaast moet jij zorg dragen dat ze hun werk kunnen doen en dus dat de voorganger zijn werk heeft afgerond. (de planning) ...

Oke, dat is duidelijk. Momenteel zitten er drie hoofdaannemers in mijn 'sollicitatierondes', dus ben benieuwd welke offertes zij neerleggen. Heb je een idee van hoeveel percent de hoofdaannemer pakt op de werken?

Kan je bij een hoofdaannemer nog kiezen welke onderaannemers erbij komen? Voor sanitair bv zijn we wel tevreden van onze vaste loodgieter. Die is al jaren heel bereikbaar geweest voor kleine loodgieterswerken, dus het lijkt mij ook fair dat hij nu de grote renovatie badkamer en toilet krijgt.

De grootste planningsblok is de samenwerking tussen de grondwerker, elektricien en sanitairman. De elektricien en sanitair hebben elkaar aangeraden en hebben al vaak samen gewerkt, dus dat lijkt mij wel een paar aannemers met potentieel.

Gezien je eigen toestand, ik zou contact opnemen met aannemers en een soort van solicitatieronde houden. Vraag ook familie/vrienden/buren/kennissen/collega's of ze ervaringen hebben met aannemers. En op basis daarvan kies een aannemer. Een goede aannemer is niet per definitie goedkoop, maar wel goud waard. En een goede aannemer heeft ook een netwerk van andere bedrijven die hij kan inschakelen om werkzaamheden uit te voeren die zijn eigen mensen niet kunnen uitvoeren. Wij hebben net een kleine verbouwing achter de rug (eigenlijk versterking, nav de gasproblematiek in Groningen) en er zijn totaal 3 bedrijven langs geweest, maar zoals @twain4me al zei, wij hebben maar 1 aanspreekpunt gehad (ok, 1.5, want de persoon die het gros van het werk heeft uitgevoerd hadden we ook goed contact mee )

Helder! Deze tips zijn in gang gestoken- gisteren nog 2u samengezeten met een verbouwende kameraad en zijn telefoonboek ook meegenomen.

Alle aannemers die ik nu zie zijn aangeraden ofwel door vrienden, ofwel door de firma die onderhoud doet van de huurhuizen (zelfde model) in de wijk.

[twain4me]

VinceDN schreef op maandag 12 januari 2026 @ 13:46:
[...]


Oke, dat is duidelijk. Momenteel zitten er drie hoofdaannemers in mijn 'sollicitatierondes', dus ben benieuwd welke offertes zij neerleggen. Heb je een idee van hoeveel percent de hoofdaannemer pakt op de werken?

Kan je bij een hoofdaannemer nog kiezen welke onderaannemers erbij komen? Voor sanitair bv zijn we wel tevreden van onze vaste loodgieter. Die is al jaren heel bereikbaar geweest voor kleine loodgieterswerken, dus het lijkt mij ook fair dat hij nu de grote renovatie badkamer en toilet krijgt.

De grootste planningsblok is de samenwerking tussen de grondwerker, elektricien en sanitairman. De elektricien en sanitair hebben elkaar aangeraden en hebben al vaak samen gewerkt, dus dat lijkt mij wel een paar aannemers met potentieel.

Je kan prima je voorkeur voor onderaannemers uitspreken. een aannemer is natuurlijk niet verplicht om daarop in te gaan, maar de meeste zullen dat wel doen, vaak kennen ze de bedrijven al, de bouwwereld is niet zo groot en vaak toch relatief lokaal. Een aannnemer heeft vaak wel een voorkeur, bv omdat ze er fijn mee samen werken, omdat ze elkaar werk toespelen of op een andere manier een kickback krijgen, of gewoon omdat ze in het zelfde zaalvoetbalteam zitten.

In jouw geval zou ik zeker gaan voor een aannemer die geen of zeer beperkt aanbetalingen wil hebben. de financiele stok achter de deur zorgt ervoor dat je eigenlijk nooit opgelicht kan worden. Ze kunnen je hooguit in de troep laten zitten maar dan heb je nog geld om het op te laten lossen door een ander. Je kan ook nog bouw begeleiding overwegen. en ik zou je werk uitdagingen etc gewoon bespreken in de interviews die je gaat houden en kijken hoe ze reageren.

[ Voor 4% gewijzigd door twain4me op 12-01-2026 14:16 ]

[Wailing_Banshee]

twain4me schreef op maandag 12 januari 2026 @ 14:10:
[...]
In jouw geval zou ik zeker gaan voor een aannemer die geen of zeer beperkt aanbetalingen wil hebben. de financiele stok achter de deur zorgt ervoor dat je eigenlijk nooit opgelicht kan worden.

Een aannemer die het gros aanbetaald wil hebben, wil ik geen zaken mee doen. Die vertrouw ik per definitie niet. Wij hebben nu zelfs zo'n goede band met onze aannemer dat hij gewoon geen rekening wil sturen (ik had gevraagd of hij dat voor het eind van het jaar wilde doen, maar helaas...)
Wat ik heel belangrijk vind, is een aannemer die mee kan denken. Ik kan met hele leuke ideeën komen, die uiteindelijk heel duur kunnen zijn. En het is dan heel prettig als je aannemer met andere ideeën komt die ook werken maar veel goedkoper zijn. Zeker omdat je met een wat ouder huis zit (ik heb liever een huis uit 1900 dan uit 1960!) waar al dingen eerder (goed/slecht) gebeurd zijn. Je gaat dan altijd verrassingen tegenkomen. En omdat je nog zelf wensen hebben (naast de moetjes), is het heel prettig als je aannemer ervaring genoeg heeft om mee te kunnen denken. Zeker omdat je zelf al best veel voorwerkt hebt gedaan.

Nog even over het thuis zijn (en werken) met de verbouwingen. Wij hebben dat ook gedaan. Toen we ons huis kochten, hadden we een maand overlap met ons vorige huis. In die tijd hebben we alles gedaan waar je vies van werd (slopen!) aangezien het volledige huis gedaan moest worden (effectief zijn alleen de muren, het dak en een deel van de vloeren gebleven, maar alles is gestript). Daarna hebben we een maand geen badkamer gehad, dat was afzien, totdat we in ieder geval weer een functioneel bad hadden). Ik zou zeggen dat er 2 ruimtes zijn waar je eigenlijk niet zonder kunt: een badkamer en een slaapkamer (oftewel, een gemiddelde hotel kamer ) En werken tijdens de verbouwing? Koop een goede noise-cancelling koptelefoon en je komt een heel eind. Afgelopen zomer waren ze letterlijk boven m'n hoofd bezig (het dak ging eraf) maar weinig van gemerkt met m'n koptelefoon.

En sleutel afgeven? Daarom moet je je aannemer kunnen vertrouwen! Zeker doen, ideaal.

[VinceDN]

Allright, heel bruikbaar materiaal mannen, merci! Even over die aanbetalingen

In jouw geval zou ik zeker gaan voor een aannemer die geen of zeer beperkt aanbetalingem wil hebben

Moest dit even in de Groene Van Dale zoeken - Belgische term is hier 'voorschot'. Wat wordt er verstaan onder 'heel beperkt'? 5%, 10%? Mijn gebruikelijke loodgieter liet al weten dat hij geen voorschot moet hebben, dat horen we al graag. Zal ik gewoon zeggen tegen de hoofdaannemers dat ik iemand zoek die geen voorschot vraagt?

En werken tijdens de verbouwing? Koop een goede noise-cancelling koptelefoon en je komt een heel eind. Afgelopen zomer waren ze letterlijk boven m'n hoofd bezig (het dak ging eraf) maar weinig van gemerkt met m'n koptelefoon.

Ja hier heb ik wel wat privileges als team leader en zelfstandige - vergaderingen ga ik buiten de bouwuren laten doorgaan (8-16u is de normale shift in Belgie, vergaderingen dan 16-18u), en mijn headset kan dat lawaai perfect aan. Dus qua lawaai lig ik er niet wakker van - vooral het overbruggen van de periode zonder sanitair moet ik goed inplannen. Ik kan twee weken verlof pakken, daarna wordt het moeilijker om van het werk weg te zijn.

Hier vermoed ik dat een hoofdaannemer zich wel hard kan maken om de zware werken sneller te klaren? Bij plan A (enkel HVAC) gaan er geen vloeren uit, dus daar is het wel gemakkelijk de korte periode zonder sanitair te overbruggen. Plan B en C gaan de vloeren eruit, dus dan zit je wel met langere en zwaardere werken.

Eerste vergaderingen met aannemers starten morgen. Toch wel spannend 😀