Hoeveel afbouwkosten aanschaf casco huis

[Opzouten]

Hallo allemaal,

Vraagje: wij willen een casco huis kopen. Het betreft nieuwbouw, met 3 verdiepingen van totaal 180m2 en een groot souterrain van 130m2, die ook leefruimte kan worden. Er zitten 2 grote openslaande deuren in van elk 2x2 meter.

Het huis heeft niets behalve een meterkast. Dus geen warmtepomp, geen trappen , alles is kaal. Het staat op 500m2 grond midden in het centrum van ons dorp in de randstad.

Ze willen er 900k voor hebben. Ik vraag me af wat de gemiddelde afbouw kosten zijn voor een normale afbouw (netjes, geen gouden kranen, maar ook een brandhout). Heeft iemand hier ervaring mee?

[Appeltjeeitje]

https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83673NED

Kijk eens naar kencijfers. Totale bouwkosten in west Nederland ca €458 / m3.

[sonina]

Hoeveel kost een auto?

Zonder (veel) meer info is dat toch zeer moeilijk om te antwoorden.
Ja, je kan van die gemiddeldes opzoeken..

Ga je veel zelf doen of alles laten doen?
Welke technieken komen er?
Hoeveel badkamers?
Moet de buiten ook aangelegd worden of (nog) niet?

[Opzouten]

Bedankt voor de antwoorden. Ik ga geen muren zelf plaatsen, en ook de warmtepomp en vloerverwarming niet. Kortom ik zal alles uitbesteden, ik werk gewoon overdag. Technieken? Ik wil gewoon een nette keuken met kookeiland en gewoon normale materialen gebruiken niets geks. Pvc vloeren, misschien tegels. Badkamers zullen er minimaal 2 worden. Maar als het geraamte maar staat van het huis binnen, dan kan later eventueel de rest nog. Als het maar leefbaar is in den beginne. De tuin laat ik even buiten beschouwing maar die moet ook nog.

Ik kan gewoon nergens vinden wat ik ca kwijt ben voor zo’n afbouw. Ik heb ook echt geen idee in welke range. Dat maakt wel uit of ik zo’n huis wil kopen.

[ Voor 3% gewijzigd door Opzouten op 10-01-2026 09:00 ]

[Dennisdn]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 08:59:

Ik kan gewoon nergens vinden wat ik ca kwijt ben voor zo’n afbouw. Ik heb ook echt geen idee in welke range. Dat maakt wel uit of ik zo’n huis wil kopen.

Met een Google-opdracht of ChatGPT kom je op het antwoord dat aannemers met potlood rekenen: tussen de 300 (budget) en 600 (luxe) per vierkante meter huisoppervlak.

[Vet-smurf]

Tja lastig maar ton of 2 is al snel op als je niets zelf doen. Verder is het natuurlijk lastig inschatten. Want je zegt er is een meterkast, is de stroom ook afgemonteerd of moet je alle leidingen nog even laten leggen.

Stucen 15-20k
Trappen 20k
Keuken 20k
2x badkamer+wc? 50k
Schilderen 5k
Tuin 15k
Vloeren 15k
Deuren+beslag 15k
Warmtepomp 20k
Vloerverwarming? 15k

Niemand weet het precies, kijk goed naar wat er wel gelevert word, maak een lijstje wat je mist en ga bellen/Google op zoek naar richtprijzen.

[Opzouten]

Ik heb rekening gehouden met 3 ton. Het maakt het lastig, je schrijft bv warmtepomp 20k terwijl de eerste geluiden in me heen minimaal 50k zijn. Chat gpt al geprobeerd , maar ik ben wellicht ook opzoek naar ervaringen van anderen. Ik vind 3ton binnensfbouw voor een paar muurtjes etc wel flink aan het geld.

Er wordt niks geleverd behalve een meterkast en voordeuren en ramen. Zelfs de 2 grote deuren van het soutterain zijn 2 multiplex bouwdeuren.

[ Voor 18% gewijzigd door Opzouten op 10-01-2026 09:26 ]

[nachtnet]

Vraag je maar serieus af of je dit wil kopen?
Waarom zouden ze niet verder gegaan zijn dan casco nieuwbouw? Wil je echt alle keuzes nog moeten maken qua indeling, inrichting en voorzieningen? Ik denk zelf dat je eerder richting 400k dan 200k gaat uitkomen voor afbouw.

Is er echt geen ander huis waar je niet hoeft te bouwen beschikbaar? 900K + 300-400k is toch 1,2/1,3Miljoen.

En dan kan het ook zo zijn dat 300K/400k nog eens flink te weinig gaat zijn.

[ Voor 9% gewijzigd door nachtnet op 10-01-2026 09:33 ]

[RaZ]

3 ton voor een paar binnenmuurtjes?

Tjah, als je kijkt naar wat een gipsblok kost bij de bouwmarkt dan sla je denk ik de plank finaal mis als je dan naar de kosten kijkt. Gipsmuurtje optrekken kost geen drol. Dat er dan geen schakelaars en stopcontact bij zitten die je denk ik inbouw wil maakt het wel een stuk duurder

[Opzouten]

RaZ schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 09:34:
3 ton voor een paar binnenmuurtjes?

Tjah, als je kijkt naar wat een gipsblok kost bij de bouwmarkt dan sla je denk ik de plank finaal mis als je dan naar de kosten kijkt. Gipsmuurtje optrekken kost geen drol. Dat er dan geen schakelaars en stopcontact bij zitten die je denk ik inbouw wil maakt het wel een stuk duurder

Ik overdrijf natuurlijk zonder nuance. Ik weet zelf ook wel dat het niet alleen een paar binnenmuurtjes zijn:) maar ik heb van deze tak van sport nooit te maken gehad. Het is vrij groot , 300m2 dus. En een zakenman heeft een lap grond gekocht in het dorp, 3 huizen neergezet in bepaalde stijl, en de laatste is nog te koop. Idee was afbouw maar eigen keuze. Ik kan hier ze funda link wel zetten:

https://www.funda.nl/deta...-rivierdijk-741/43862085/

[Yaksa]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 07:00:
Vraagje: wij willen een casco huis kopen. Het betreft nieuwbouw, met 3 verdiepingen van totaal 180m2 en een groot souterrain van 130m2.
Het huis heeft niets behalve een meterkast. Dus geen warmtepomp, geen trappen , alles is kaal. Het staat op 500m2 grond midden in het centrum van ons dorp in de randstad.
Ze willen er 900k voor hebben.

Wie is 'Ze'?
En waarom wordt er geprobeerd om die brok stenen op deze manier te verkopen?
Waarom heeft de aannemer het huis niet verder afgebouwd?
Als je het al wilt kopen dan zou ik toch eerst wat navraag doen bij aannemers/bouwbedrijven in de buurt en bekijken of je de oorspronkelijke bouwplannen/vergunningen kunt inzien.

[Opzouten]

Ze is de verkoper, een particulier heeft ze laten bouwen. Zie mijn eerdere bericht. Afbouw naar eigen idee was het plan, nooit om een afgebouwd kant en klaar huis af te leveren wat ik vernomen heb. Dat zou het project juist interessant maken.

[nachtnet]

Dikke cash-grab dus.. geen Electra, geen waterleidingen, geen riolering voorbereid, ventilatie etc…

En volgens de funda zit je ook nog vast aan de architect.

Nu is het vooral een decorstuk in een straat.

[ Voor 36% gewijzigd door nachtnet op 10-01-2026 09:46 ]

[RaZ]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 09:39:
[...]


Ik overdrijf natuurlijk zonder nuance. Ik weet zelf ook wel dat het niet alleen een paar binnenmuurtjes zijn:) maar ik heb van deze tak van sport nooit te maken gehad. Het is vrij groot , 300m2 dus. En een zakenman heeft een lap grond gekocht in het dorp, 3 huizen neergezet in bepaalde stijl, en de laatste is nog te koop. Ik kan hier ze funda link wel zetten:

https://www.funda.nl/deta...-rivierdijk-741/43862085/

De informatie die je geeft is eigenlijk nihil.

Zolang je zelf nog niet eens weet wat je wil, zal er ook niemand kunnen zeggen wat het je gaat kosten. Je zou eens naar een keukenboer kunnen gaan om te kijken wat je wil en wat het kost, en bij de Ikea hebben ze ook leuk spul Een sanitairwinkel kunnen je vast wel vertellen wat 2 badkamers kosten. Gezien je de indeling zelf bepaald, betekent dus ook dat je de ruimtes kwa oppervlakte zelf kan bepalen.

Je gaat verbouwen zonder dat er gesloopt hoeft te worden. Sloop en de zooi naar de vuilstort als bouwpuin afvoeren heb je dan gewoon niet En wat kost een aannnemer? Geen idee, vraag offertes op, en dan weet je het.

Opdekdeuren kosten geen drol, het kozijn voor een opdekdeur ook niet. Allemaal standaard maten. Maar ik vind dat eigenlijk helemaal niet zo mooi. Ik zou dan voor stompe deuren gaan, en dat is toch een stuk duurder.

[Yaksa]

Voor een miljoen moet het toch ook mogelijk zijn om iets aan te schaffen met wat meer ruimte om je heen in plaats van een geschakelde rijtjeswoning.....

[twain4me]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 09:25:
Ik heb rekening gehouden met 3 ton. Het maakt het lastig, je schrijft bv warmtepomp 20k terwijl de eerste geluiden in me heen minimaal 50k zijn. Chat gpt al geprobeerd , maar ik ben wellicht ook opzoek naar ervaringen van anderen. Ik vind 3ton binnensfbouw voor een paar muurtjes etc wel flink aan het geld.

Er wordt niks geleverd behalve een meterkast en voordeuren en ramen. Zelfs de 2 grote deuren van het soutterain zijn 2 multiplex bouwdeuren.

Het probleem is vooral dat je andermans keuzes en ellende erft en je daardoor eigenlijk altijd duurder uitbent dan met normale afbouwkosten. een renovatie van dat formaat gaat snel richting de 3 ton nu zal hier en daar goedkoper zijn waarschijnlijk omdat je schil (ramen dak isolatie) al in orde zijn. een warmte pomp kan zowel 20 als 60 kosten ook dat is je eigen keuze, net als die goude kranen. ik heb de laatste jaren overegens geen goude kranen gezien, maar wel vaak genoeg vloerafwerking of keukens die ver boven "normaal" budget zijn. ik zou starten met een eigen begroting te maken en denk dan ook aan je tuin, een huis van een miljoen wil je waarschijnlijk groter dan 5 bij 5 en wil je ook iets meer dan eenpaar viooltjes.van de gamma. wees bij die begroting realistisch probeer zoveel mogelijk echte prijzen te pakken te krijgen voor bv badkamer, keuken, vloer. daar kunnen mensen dan per onderdeel op reageren.

[Opzouten]

Helaas wil mijn gezin niet uit het dorp. Momenteel is er niet veel te koop wat substantieel beter is dan ons huidige huis. Een keuken, badkamer, dat kan ik allemaal wel inschatten. Het gaat er echt om dat het huis helemaal kaal is en 9 ton kost (weliswaar voor 300m2) maar toch. Ik ben altijd wel de rationele van ons gezinnen berekenend, heb de pech dat m’n vrouw het al helemaal voor zich ziet en enthousiast is. Maar ik, ik kijk naar het hele plaatje en vooral of het verstandig/ beetje normaal marktconform gaat uitkomen.

[Ivow85]

Niets aan installaties is voorbereid zie ik. Daarmee is het gewoon dom en duur!

Bij de bouw hadden leidingen voor alle installaties in de betonnen dekken verwerkt kunnen worden. Nu ontkom je er niet aan om overal verlaagde plafond aan te gaan brengen. Daar gaan heel wat uurtjes aan timmerwerk in zitten die voorkomen hadden kunnen worden.

Als ik dit huis zie, dan zullen je moeten beginnen met een goede interieurarchitect en interieur ontwerper. Buitenzijde van de woning en ook het formaat zegt dat dit echt wel een wat hoger segment is.
Vanuit mijn vakgebied zeg ik dan: reken op minstens 50K voor elektra + verlichting + basis domotica.
Keukens en Badkamers voor dit segment kun je ook rustig op 20k per stuk rekenen (of meer, als je door de ietwat afwijkende vorm van de woning op veel maatwerk aangewezen bent).
Dan nog je warmtepomp, wtw-ventilatie met alle kanalen, vloerverwarming, alarm, vloerafwerking, binennwanden, stucwerk, schilderwerk, behang, stoffering, meubels, binnendeuren, plinten en lijsten, zolder aftimmering en niet vergeten de tuinaanleg.

Als je niet veel zelf doet, dan is 3 ton zo op als je de afwerking op een niveau wilt die past bij de uitstraling van de buitenzijde. En dan heb je echt nog geen bijzondere luxe in huis!

[twain4me]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 09:54:
Helaas wil mijn gezin niet uit het dorp. Momenteel is er niet veel te koop wat substantieel beter is dan ons huidige huis. Een keuken, badkamer, dat kan ik allemaal wel inschatten. Het gaat er echt om dat het huis helemaal kaal is en 9 ton kost (weliswaar voor 300m2) maar toch. Ik ben altijd wel de rationele van ons gezinnen berekenend, heb de pech dat m’n vrouw het al helemaal voor zich ziet en enthousiast is. Maar ik, ik kijk naar het hele plaatje en vooral of het verstandig/ beetje normaal marktconform gaat uitkomen.

happy wife, happy life, gewoon een dag gaan bellen en rekenen en anders moet je misschien kiezen om meer dan marktcomform te betalen (en daarmee mede de markt te bepalen en dus eigenlijk toch weer comform bent) de markt gaat mede omhoog doordat mensen ergens willen wonen en dit soort beslissingen nemen.

[ Voor 14% gewijzigd door twain4me op 10-01-2026 10:01 ]

[Opzouten]

Bedankt voor alle reacties. We hebben ook nog geen bod gedaan. Ik wil eerst inderdaad wel geïnformeerd zijn over de afwerking. Kijk een huis waaraan wat moet gebeuren ken ik wel. Maar dit is voor mij andere koek.

[Opzouten]

twain4me schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 09:57:
[...]


happy wife, happy life, gewoon een dag gaan bellen en rekenen en anders moet je misschien kiezen om meer dan marktcomform te betalen (en daarmee mede de markt te bepalen en dus eigenlijk toch weer comform bent) de markt gaat mede omhoog doordat mensen ergens willen wonen en dit soort beslissingen nemen.

De vraag is een beetje als het geheel klaar is het wellicht 1.3 miljoen heeft gekost….en of dat niet te gek is.

[twain4me]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 10:00:
Bedankt voor alle reacties. We hebben ook nog geen bod gedaan. Ik wil eerst inderdaad wel geïnformeerd zijn over de afwerking. Kijk een huis waaraan wat moet gebeuren ken ik wel. Maar dit is voor mij andere koek.

Dat valt reuze mee, het is exact het zelfde alleen dan op meer punten (en meer m2) het grote voordeel is dat het casco goed zou moeten zijn qua isolatie en waterdichting etc.

[twain4me]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 10:02:
[...]


De vraag is een beetje als het geheel klaar is het wellicht 1.3 miljoen heeft gekost….en of dat niet te gek is.

Dat kan je dan beter aan een makelaar vragen. (of zelf onderzoek doen naar m2 prijzen)

[ Voor 6% gewijzigd door twain4me op 10-01-2026 10:08 ]

[jadjong]

Het voordeel van deze woning is dat je een beetje Kwantum-korting kan afdwingen door de grootte, daarom de volgende richtprijzen:
- Vloerverwarming; 50.- per m2, dat is de eerste 15.000.- uit het raam en je hebt nog geen warmtepomp, alleen leidingen met verdelers.

- Elektra; 125.- per stopcontact, inclusief de buis en per X stopcontacten een zekering in de groepenkast. Standaard Gira of Jung, geen design met USB-C. Twaalf in de keuken is niet geen voor een woning van dit formaat, zes achter de kasten en zes boven aanrecht voor broodrooster of koffie. Laten we er 120 door het huis plaatsen, weer 15.000.- gedoneerd. Voor simpele verlichting kan je hetzelfde per lichtpunt rekenen.

- Data; meestal dezelfde prijs als een stopcontact. Voor 5000.- heb je op 40 plekken in huis een draad die ergens centraal afgemonteerd is. Je wilt dit want met wifi van de provider in de meterkast kom je er niet.

- Ventilatie; Dat moet systeem D worden (actieve afvoer inclusief warmteterugwinning) Gezien formaat woning als snel weer 10.000.-. Zeker als je niet van die lelijke paddestoelen op het plafond wilt maar nette roosters.

- Water, zowel aanvoer als afvoer, is in dit geval voornamelijk leidingtrekken. De kosten van afwerking zou ik bij de installatie van keuken/badkamer optellen. Als je dit netjes wilt doen, met een semi-centrale verdeler heb je zo 300 meter leiding verwerkt, dubbel als je ook met warm water handen in de wc wilt wassen. Koper kost je ongeveer 30.- per meter inclusief arbeid, maar gelukkig is er tegenwoordig ook PVC wat een tientje per meter scheelt. Als ik met die 600 meter rekenen, in verschillende diktes vanaf een semi-centraal punt dan is dit ook weer 10-15.000.-
Riool kost geen drol () aan materiaal, maar de grote gaten die je moet boren compenseren dat gelukkig weer. Zou niet raar opkijken als je 5000.- kwijt bent voor een afvoer op drie plekken in huis. Meer als deze niet helemaal praktisch bij elkaar in de buurt liggen.

- Airco; als je toch bezig bent..... Dat verlaagde plafond wat je moet laten installeren geeft je de mogelijkheid om airco via luchtrooster te doen in plaats van die witte broodroosters op de wand. Als je alles wilt kunnen koelen heb je 20-30kW aan airco nodig, dat wordt ook een dure hobby.

- Plafond; nu alle zooi er in zit kan je dat verlaagd plafond er in schroeven en afwerken. Reken met 50.- voor de constructie en gipsplaten, 30.- voor de stukadoor. 275 m2 aan plafond x 80 = 22.000.--. Als je die zolder ook nog een beetje netjes wilt hebben zou ik niet schrikken van 30-35.000.- voor het totaal.

- Vloer; die vloerverwarming is lekker, maar er moet nog wel iets overheen zodat je weer een vlakke vloer hebt. Dit is niet heel duur en kan de installateur van de vloerverwarming misschien wel verzorgen. 10-15.- per m2 is reëel, het kost je gewoon veel tijd omdat alles moet drogen en dan niemand in het pand kan lopen.

- Muren; die staan er nog niet, maar zijn ook de kosten niet. Je kan kiezen tussen gips/kalkzandsteen of een frame in de vorm van hout/metalstud. Die laatste klinkt minder goed/premium dan steen maar goed uitgevoerd doet het er niet voor onder. Goed uitgevoerd is een frame met isolatiemiddel er tussen en aan beide kanten van het frame een dubbele afdekking in de vorm van dubbel gipsplaat of gips met daar achter hout. Die laatste is fijn als er iemand in huis rond loopt die elk weekend vraagt of weer iets nieuws op kan hangen. Reken op 40.- per m2 zonder afwerking. Die afwerking (verfklare stuc) kost je nog eens 15.- per m2. Als je een bescheiden 30 meter muur neer zet zit je aan een krappe 5000.- Maar dan moet je de rest van bestaande muren nog af laten werken. Vanaf die Funda plattegrond tel ik +/- 90 meter aan buitenmuur, drie meter hoog maakt dat 270m2 voor de stukadoor. Weer 5000.- aan het goede doel gedoneerd.

Prijzen zijn ex BTW en van bedrijven die tijd hebben. Hebben ze geen tijd voor je dan kan het uiteindelijk ook, maar betaal je meer. Daarnaast zijn het prijzen voor de meest efficiënte vorm van bouwen, moet er eentje weken later een dagje terug komen omdat een andere partij in de weg liep dan ben je ook weer 1000.- verder. Een goede stukadoor komt ook aan het einde nog een dagje terug om alle beschadigingen bij te werken.
Nu heb je voor net geen 200k een casco huis waar je een interieur in kan (laten) zetten.

[ Voor 78% gewijzigd door jadjong op 10-01-2026 11:15 ]

[barbarbar]

We hebben recent een tweekapper gebouwd van 187m2. Volledig afgewerkt, verhuisklaar (ex grond en tuin) was 450k. Afwerking degelijk (houten kozijen, stompe deuren, groot kookeiland met keramisch blad, overal vvw én ventilos, warmtepomp, triple glas, shuifpui).

Dus uh, tsjha, wat de gek er voor geeft. Denk dat je in dit huis wel op 300k tot 400k kunt rekenen, want er is echt niks voorbereid dus dat kost allemaal dubbel geld.

[Wilbert de Vries]

Het gaat om veel geld, maar zoals je zelf aangeeft kun je het dan wel echt naar eigen smaak inrichten. Om het in perspectief te plaatsen: wij hebben een huis uit 1905 gekocht en dat op de indeling na helemaal laten strippen. Alles is dus nieuw, uitgezonderd de houten draagvloer van de eerste etage. 165m2, nieuwe kozijnen, ramen, alles. Als ik de tuin (650m2) niet meereken heeft de verbouwing al met al snel 400K gekost. Jullie voordeel voelt voor mij dat het al casco is, want ik schat dat 50K bij ons al snel in het strippen is gaan zitten + vervangen van rotte draagbalken in de keuken.

Qua aanschafwaarde en verbouwingskosten hadden we ook iets kunnen kopen dat al meer ‘af’ was. Tijdens onze zoektocht ontdekten we echter dat meer geld uitgeven aan een huis niet betekent dat je minder kosten hebt aan het indelen of inrichten naar eigen smaak. We wonen nu in het huis dat we prachtig vinden, met een prachtige tuin (reken daar makkelijk nog 50K voor als deze nu leeg is), in een prachtig dorp.

Als je het kunt betalen dan snap ik jullie wens zeer zeker en dan zou ik locatie en mogelijkheden zwaarder laten wegen dan het feit dat je voor uiteindelijk hooguit een ton minder een fors minder geschikte locatie vindt waar je evengoed ook nog dingen aan moet doen om het naar je eigen wensen te krijgen.

Het gaat om veel geld, maar je kunt een euro maar één keer uitgeven.

[Paul C]

Je hebt twee manieren om dit aan te vliegen:
- Je kiest een budget (bv. o.b.v. wat je financieel aan kan) en werkt daar naartoe. Dat dwingt je om soms concessies te doen en niet altijd alleen maar het aller beste te kiezen.
- Je gaat uitzoeken wat je allemaal wil en laat je daarbij potentieel verleiden door alle prachtige opties en luxe features die er te krijgen zijn. De sky is de limit, want de verkopers weten voor iedere portemonnee wel een nog net iets betere alternatief te verzinnen.

En natuurlijk is er een ondergrens, maar als je 9ton voor dit huis neertelt, dan ben je niet op zoek naar de allergoedkoopste manier om dit bewoonbaar te maken. Ergo: wij kunnen totaal niet inschatten hoe hoog op het spectrum jullie zitten.

[Orkaan]

Neem contact met diverse aannemers/afbouw bedrijven voor een offerte. (Ja de prijs hangt ook af van de keus keuken en badkamer maar dat is dan een stelpost. Die kun je zo gek maken als je zelf wil). Met zo'n formaat huis waar alles moet gebeuren..en heel eerlijk je wilt het ook niet op zijn ikea doen toch. Je wil de afwerking toch wel een beetje in lijn van het huis kwa kwaliteit. Denk dat je minimaal 400k moet tellen...zo niet 500k.... Een goede buffer achter de hand hebben is handig. Als je het al krap is niet aan beginnen

[Opzouten]

Dank allemaal voor de uitgebreide input, heel dankbaar. Ik merk wel dat de range echt 200-500k is wat mensen denken ervoor te betalen. Kijk ik ben opzich kritisch en heb er totaal Max zo’n 1.2 miljoenvoor ove afgebouwd bewoonbaar. Dat wel de binnenmuren staan etc. Een 2e badkamer kan later nog en kan ik ook zelf doen. Maar als het bewoonbaar is heeft het gezin er geen last van en kan ik op m’n gemak de projectjes doen. De tuin mag later ook. Maar wat we laten afbouwen moet wel een beetje in lijn va het huis zijn idd. Dus de muren moeten wel, afwerking ervan eigenlijk ook en de indeling van het huis ook. Ja er zit inderdaad helemaal niks in… voordeel maar ook nadeel

[DjoeC]

Hmm, casco 900K, verder dan de meterkast nog niets: Geen leidingen, geen WP, geen VV, geen bad, geen toilet, geen keuken, geen ...., alleen muren. Zitten er wel afgewerkte deuren in, is er al wel afvoer aangelegd?

Ik zou eens heel goed kijken naar wat je krijgt en wat je mist. Voordat je naar een aannemer gaat eens met een <hoe heet zoiemand ook al weer, bouwbegeleider, bouwkundige, iemand met verstand van zaken zonder direct financieel belang> praten. Mijn verwachting is dat je in een pand van die prijs iets meer dan standaard wilt. Ik zou rekening houden met zo ongeveer de helft van je koopprijs, in dit geval dus 4-5 ton. Ervaring: "het valt altijd tegen".

Als je geen "maten" in de bouw hebt moet je voor alles de hoofdprijs betalen. In jouw geval zou ik (als het zover komt) niet alleen in het dorp naar vaklui kijken maar ook verder kijken naar Brabant of het oosten. Randstad is duur.

Als er "druk" staat op een biedingsproces zou ik het laten lopen, je kunt dit niet in een paar weken overzien. Als je de tijd hebt bijvoorbeeld door voor bedrag X (zeg 10K, verrekenen met koopprijs) een optie voor 3-6 maanden te nemen met per einddatum een aankoopbedrag voor bedrag X (zeg 850K) kun je het gaan uitzoeken en uit (laten) rekenen. In het ergste geval ben je 10K + uitzoekkosten kwijt, in het gunstige geval heb je een huis waar je nog minimaal een jaar aan moet sluitelen.

[jadjong]

No way dat je voor 300k bovenop de verkoopprijs dit huis laat afwerken, inclusief badkamers/keuken, vloerbedekking en lampen. Misschien als je het souterrain laat voor wat het is en 90% zelf doet dat het wel lukt.

De prijzen die ik noemde zijn van individuele aannemers. Daar moet nog een poppetje bij die vijf dagen per week aanwezig is voor de aansturing van al die ongeleide projectielen in de bouw, anders boort de elektricien door je net aangelegde waterleiding heen en moet de afvoer van je badkamer eerst een halve meter omhoog omdat de verdeler van de vloerverwarming in de weg zit. Water loopt niet omhoog....

[micky_]

Gelukkig zijn er bij zo’n groot project vuistregels. Jouw project is bijna gelijk aan een totaalrenovatie (google daar maar eens op). Daar wordt gerekend met bedragen van 1000-2000 € per m2. 1000 € als je bijna alles zelf doet met budgetmaterialen, en 2000 € voor grotendeels uitbesteden en een goed afwerkingsniveau (maar niet premium, laat staan exclusief).
Bij totaalrenovatie betaal je slopen en strippen (hoeft bij jou niet), maar daar worden een deel van de muren, deuren en trappen hergebruikt. Dus als vuistregel voldoet het.

Voor jou met 300 m2 zou dat grofweg op 500k-600k uitkomen (zonder tuin), vanwege uitbesteden en afwerking, en ook omdat je een duur verwarmingssysteem nodig hebt.
Zie ook @Wilbert de Vries die ca 2500 €/m2 betaalde.
Bij preciezer invullen van het projectplan wordt dan duidelijk of de begroting bv 495k wordt dan wel bv 582k.
Check: de woning zou dan ongeveer 1,5 miljoen kosten (met de tuin erbij), dat is 5000€/m2. Eerder goedkoop gezien de locatie en het afwerkingsniveau.

Afgezien van het budget zijn er nog wat meer mitsen en maren:

Financieel risico: ook al begroot je nog zo goed, en heb je goede afspraken met je aannemer, er kunnen altijd dingen fors tegenzitten. Hiervoor moet je een reservepot hebben die je zo nodig kunt aanspreken.

Keuzestress: onderschat niet hoe stressvol het is om werkelijk álles uit te moeten kiezen.

Doorlooptijd van de bouw: een jaar lijkt me (optimistisch) realistisch. Dit komt omdat er héél veel moet gebeuren maar ook omdat er héél veel verschillende mensen bij betrokken zijn (die schaars zijn). Dit maakt de planning razend ingewikkeld (en een zieke loodgieter leidt bv makkelijk tot een vertraging van zes weken omdat iedereen die na hem komt opnieuw ingepland moet worden).
Dit betekent dat je de woning midden 2027 kunt betrekken (mits je snel de financiering kunt regelen, je snel een aannemer vindt, én de aannemer vrijwel meteen van start kan na de opdrachtverlening). Anders kan het 2028 worden.

Eigen tijdsinvestering: ga er maar van uit dat je
b) elke dag moet gaan kijken wat voor probleem ze nu weer anders oplossen dan jij wil
a) een halve bouwingenieur moet worden. Bijvoorbeeld: installateurs kennen met name de nieuwere systemen niet. Er worden fouten gemaakt (bijvoorbeeld in de berekeningen, de installatie van de vloerverwarming en in de regeling van het systeem). Als je zelf deskundig wordt (bijvoorbeeld via Tweakers 😊), scheelt dat een hoop ellende

Als je het na deze overwegingen door wil zetten: ik heb een heleboel ervaring en tips voor je! We hebben een paar jaar geleden een sloopwoning gekocht en een hele nieuwe woning met bijgebouw laten bouwen.

[Opzouten]

Het wordt dus een hele beweging en meer dan ik zelfs had bedacht. Maandag heb ik weer een bezichtiging met een bevriende aannemer die mn zaak ook heeft gebouwd, maar het is niet zo dat ik een vriendenprijs krijg:) We gaan he zien.

[DjoeC]

micky_ schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:23:
Keuzestress: onderschat niet hoe stressvol het is om werkelijk álles uit te moeten kiezen.

Hah, vraag maar aan mijn vrouw: "Ik moet wel 1.000 beslissingen op een dag nemen". En als 2e punt: Je moet SAMEN al die beslissingen nemen en wel OP TIJD om de voortgang niet te frustreren. Aan het einde ben je blij (in ons geval) dat SAMEN de eindstreep gehaald heeft......

[Opzouten]

Check: de woning zou dan ongeveer 1,5 miljoen kosten (met de tuin erbij), dat is 5000€/m2. Eerder goedkoop gezien de locatie en het afwerkingsniveau. ---> bedoel je trouwens dit positief of niet? Vind je het hele verhaal echt goedkoop dan?

[SlqmLqck]

Ik schrik van de prijs van de woning. Is het niet slimmer om een aannemer te nemen? Dat doen de meesten bij ons in de buurt bij vrijstaande woning waar alles aan moet gebeuren. Je kan immers niet heel de dag in de gaten houden of alles goed gedaan wordt en of het conform afspraak is. De aannemer verzind wel klussen als het bijvoorbeeld sneeuwt of hoe alles aangelegd moet worden. Ik gok dat je in dit huis oud wil worden dus besparen zou ik misschien niet doen. Doe er mee wat je wilt

Wij gaan over 2 weken ons huis verbouwen in ongeveer 3 maanden. Wij hebben wel iets minder te doen dus misschien kan ik je op weg helpen wat wij hebben betaald. Ons huis is wel de helft van wat jij koopt, maar goed. Ons lijste:
Badkamer + wc incl montage 15k (helpen zelf mee voorbereiden, sjouwen ect)
Vloerverwarming (50 vierkante meter sleuven frezen + leggen) + PVC leggen 8k
Nieuwe pvc op elke verdieping 3k (zelf leggen)
stucadoor op de eerste etage + gang en trappen gat + voorbereiden badkamer 5k
Trap mooi maken onbekend
isoleren dak + nieuwe platen 2k (zelf monteren)
Behang + verf op de kamers 3k (doen we zelf)
Afdichten convector put + afvoer van de badkamer 1k (doen we zelf)

Overal heb ik wel wat van de prijs af kunnen halen omdat we zelf mee helpen of het zelf doen. Nou moet ik zeggen dat de ene vader timmerman is geweest (10 jaar lang) en de ander allerlei elektra heeft aangelegd en het ook wel redelijk snapt.

Uiteindelijk is zo'n begroting mooi, maar er zal altijd wel iets uit de hoed komen wat duurder is dan verwacht. Als je een aannemer neemt kun je nog aan em vragen wat je zelf kan doen. Zo ben ik om de week wel is wat uren bij een vriend van mij om te klussen.

[micky_]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 14:02:
Check: de woning zou dan ongeveer 1,5 miljoen kosten (met de tuin erbij), dat is 5000€/m2. Eerder goedkoop gezien de locatie en het afwerkingsniveau. ---> bedoel je trouwens dit positief of niet? Vind je het hele verhaal echt goedkoop dan?

>het hele verhaal echt goedkoop dan
Het is een flink totaalbedrag. Maar het is enórme woning. En per m2 zou 1,5 miljoen - met spiksplinternieuwe goede afwerking en tuin - niet duur zijn.

[Opzouten]

1,5 miljoen lukt echt niet, dat is teveel helaas....

[micky_]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 14:11:
1,5 miljoen lukt echt niet, dat is teveel helaas....

Ach!

Maandag heb ik weer een bezichtiging met een bevriende aannemer die mn zaak ook heeft gebouwd, maar het is niet zo dat ik een vriendenprijs krijg:) We gaan he zien.

Je vriend kan vast op 'een bierviltje' een berekening maken, met een marge van 1 ton hoger of lager. Helaas is arbeid heel duur geworden en laat dat nou de grootste component zijn. En je betaalt er ook nog eens 21% BTW over.

En huizen zijn duurder naarmate er meer vierkante meters zijn. Een huis van 300 m2 is werkelijk enorm en dat merk je in het totaalbedrag. Of je het nou kant-en-klaar koopt, of als casco en dan de afbouw doet.
Er is wel hoop dat de kelder relatief goedkoop uitpakt, waardoor het bedrag mee kan vallen.
Ik ben benieuwd!

[Question Mark]

Het huis heeft nog geen energielabel lees ik op Funda, en dat kan ook niet omdat er nog geen enkele installatie geplaatst is. Ga ook even na of je dan wel een hypotheek kunt krijgen, aangezien een energielabel bij mijn weten verplicht is, en een bank daarom zal gaan vragen.

[jadjong]

Het is duur, naar mijn mening betaal je 400.000 te veel voor vier muren en een stapel dakpannen. Dat komt allicht door de gewilde lokatie en misschien wil de eigenaar op deze wijze een stukje van zijn eigen meerkosten verhelpen.

[Fr33z]

Oef, wat een maf project. Waarom.ligt er niet alvast vloerverwarming in al.die vloeren bijv?

Ik denk dat je vooral.moet beantwoorden of.jij voor 3-4ton het een mooi huis vindt en er voor de prijs wilt wonen. Mij niet gezien maar goed, ik heb ook geen 1,3 miljoen voor een huis

Ik.zie een beetje donker huis met zo te zien beetje lage plafonds, perceel maximaal volgepropt met uit-/aanbouwen en aan beide kanten direct buren. En dan 1,3 mio ...

[DjoeC]

Hmm, om het maar eens in e vergelijking te gooien en je aan het denken te zetten... Kavel met bouwvergunning, 1.100 m2, 4 ton. Dan heb je nog 9 ton om te bouwen.... Nee, niet in Sliedrecht maar (bijna) in de polder: https://www.funda.nl/deta...velstraat-1-a-2/42152400/

En nee, ik heb hier geen belang bij maar kwam dit tegen. En als ik op basis van kosten kijk is dit veel simpeler want met bouwgrond is dit niet het "aanpassen van een casco" maar het neerzetten vanaf de basis en die bouwvergunning/vorm kan door een architect met relaties best wel wat aangepast worden. O ja, een paardenveldje voor de kids is blijkbaar extra bij te kopen.....

En hier wat dichter bij jou in de buurt: https://www.funda.nl/zoek...&object_type=[%22land%22] voor 5 ton, ook dan heb je nog 800.000 over om te bouwen.....

[ Voor 12% gewijzigd door DjoeC op 10-01-2026 15:28 ]

[Opzouten]

Maar dat red ik toch ook allemaal niet? Als een afbouw al 500k is kan ik geen huis bouwen voor 3 ton.

[jadjong]

Dat kan wel. Ruwbouw is relatief goedkoop in het hele proces en een aantal kosten uit de afbouw zitten soms ook in de m2 prijs van een ruwbouw verwerkt dus die kan je dan wegstrepen. Daarnaast heb je de optie om kleiner te bouwen, dat scheelt je gelijk kosten in afbouw.

https://configureer.wensenco.nl/configurator

Klik hier eens wat dingen bij elkaar voor een impressie. Ik heb daar geen aandelen in of ervaring mee, het is enkel een simpele manier om globaal een prijsindicatie te krijgen zonder dat je met een verkoper om de tafel moet voor een gepersonaliseerde offerte. Onderaan de streep heb je voor dat geld een woning met standaard/simpel sanitair en keuken waar je zelf alleen nog wat verf en behang tegenaan hoeft te gooien voordat je er in kan.

[Murkmans]

Aansluitend op daarop, bij bijvoorbeeld
https://www.groothuisbouw.nl/hoogbouw/gh2/schildkap-klassiek kan je online al een goede indicatie krijgen van de kosten voor een gehele woning. Komt uiteraard ook nog kosten bij, maar dan heb je ook een idee.

Valt me op aan de hand van de fotos dat de onderzijde vd deurkozijnen nog best hoog liggen ten opzichte van de betonvloer.

Dan zou je al je elektra, en water in ieder geval kwijt kunnen in een uitvullaag (kan evt met eps piepschuim of een mortel) bijvoorbeeld van laten we zeggen 5cm. Dan een tackerplaat of noppenplaat met isolatie voor vloerverwarming (zodat er voldoende ruimte tussen water en vloerverwarming zit).

Idealiter zoveel mogelijk de standleiding en de riolering aan 1 zijde van de woning houden (dus toilet en badkamers en idealiter zelfs keuken een beetje in dezelfde verticale richting van de woning)
Dat is ook handig voor ventilatie, zit alle afvoer aan 1 zijde van de woning.
300k is wel haalbaar denk ik.

[Ivow85]

Question Mark schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 14:49:
Het huis heeft nog geen energielabel lees ik op Funda, en dat kan ook niet omdat er nog geen enkele installatie geplaatst is. Ga ook even na of je dan wel een hypotheek kunt krijgen, aangezien een energielabel bij mijn weten verplicht is, en een bank daarom zal gaan vragen.

Het is een onbewoonbaar pand en daarom geen energielabel. De bank zal naast een taxatie in de huidige staat ook eisen dat er een bouwdepot wordt opgenomen op basis van een realistische begroting, waarmee de afbouw gerealiseerd kan worden. Op zichzelf niet heel bijzonder, maar vraagt wel extra tijd/moeite bij de hypotheekaanvraag.
Zoiets is eigenlijk niet heel anders dan wanneer je een bouwval koopt of een kavel koopt en hypotheek afsluit voor een nieuw te bouwen woning: je leent geld voor iets wat (deels) nog gerealiseerd moet worden.

[Ivow85]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 15:34:
Maar dat red ik toch ook allemaal niet? Als een afbouw al 500k is kan ik geen huis bouwen voor 3 ton.

Het lege casco is het simpelste deel van het huis. De meeste uren gaan in de afbouw zitten en ook de materialen voor afbouw zijn een stuk duurder dan de materialen voor de ruwbouw. Een paar kuub beton, pallets bakstenen en dakpannen zijn niet zo duur.
Daarbij kun je als je zelf vanaf 0 begint met het ontwerp voor de woning heel veel zaken al in het casco verwerken, waardoor je bij de afbouw kosten bespaart. Zo kan al je leidingwerk, elektra en verlichting in de constructie vloeren verwerkt worden, zodat er nergens verlaagde plafonds nodig zijn en niet na de bouw nog eens overal gaten en doorvoeren geboord moeten worden.

[jadjong]

Zelfs bij nieuwbouw zou ik opteren voor een verlaagd plafond, of eigenlijk een verhoogde verdiepingsvloer. Zoveel makkelijker om tijdens het bouwproces nog dingen te verplaatsen of om achteraf een lamp recht boven de eettafel te kunnen hangen. Mits er een kabel op het plafond ligt(voorbereiding) boor je pas een gat als de tafel op de juiste plek staat.

[ Voor 18% gewijzigd door jadjong op 10-01-2026 16:50 ]

[Opzouten]

Bedankt voor alle fantastische reacties. Dan heb ik nog de vraag; wat vinden jullie van het huis/perceel en prijs?

[DjoeC]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 15:34:
Maar dat red ik toch ook allemaal niet? Als een afbouw al 500k is kan ik geen huis bouwen voor 3 ton.

Als je budget 1.3M is dan kun je bij bouwgrond zo je bouwbudget uitrekenen. Een compleet is veeeeel voordeliger dan een casco afwerken (inclusief alle dingen die eigenlijk al bij het casco hoorden. Maar, misschien willen ze wel een paar ton van het casco afdoen? Ik vind 9 ton voor een "rijtjes" huis (ik weet, geschakeld) best veel geld.

[bie100]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 09:54:
heb de pech dat m’n vrouw het al helemaal voor zich ziet en enthousiast is

We begrijpen het helemaal

[chrisborst]

@Opzouten
idee, de woning staat al lang te koop. Logisch, want de meeste mensen kunnen niet door zo'n woning heen kijken.
Vraag aan de verkoper of ze willen betalen voor een ontwerp en renders door een ontwerper/architect. Daarmee kan jij een prijs krijgen bij een aannemer.
Mocht jij het niet willen kopen, hebben zij een ontwerp om kopers over de streep te halen.

[Opzouten]

Ze willen echt 9 ton, niet zakken.

[Rukapul]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 17:13:
Bedankt voor alle fantastische reacties. Dan heb ik nog de vraag; wat vinden jullie van het huis/perceel en prijs?

Compleet mesjogge. Er staan op Funda in die buurt echt vrijstaande huizen met een lagere m2 prijs. Leuk dat je bij deze geschakelde rijwoning een fritzl erbij krijgt maar dat geldt ook voor de afbouwkosten en alle risico.

[99ruud99]

Wat wil je graag? Puur een huis, of wil je er ook in wonen?
Ik zou voor dit huis zeker zelfde bedrag reserveren. Kan zomaar zijn dat je onverwachte grapjes tegen komt.
- monumentaal pand?
- beschermd dorpszicht?
- architect met wensen?
- kwaliteit fundering
- kwaliteit muren?
- kwaliteit isolatie?

En dan nog eens alles aanleggen...

Prima als je er woning van 2 mil van wilt maken. Anders zou ik verder lopen en kant en klare woning van 1.5 mil kopen.

[Dirickteur]

Maak eens een afspraak met een binnenhuisarchitect. Wellicht dat hij/zij op basis van een paar uurtjes (vergoeding) een paar scenario's wil uitwerken...

[1ehans]

Appeltjeeitje schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 08:39:
https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83673NED

Kijk eens naar kencijfers. Totale bouwkosten in west Nederland ca €458 / m3.

Nou ik was in 2018/2019 voor een huis van 800 kuub, 250 m2 toch zeker al €650 kwijt, Oost Brabant vrijstaande woning all in bouwkosten, luxe afwerking

[JDillinger]

Hoop zure opmerkingen hier - een mens mag dromen toch? Ik zou het volgende doen, en denk dat je zonder het probleem opknippen helemaal nergens gaat komen:

- Maak een lijst met alle grote dingen die moeten gebeuren en zet die in OP, met eerste schatting van kosten (met wat korte logica). Hier kan iedereen dan op schieten/aanvullen. B.v. keuken 40k, twee badkamers 40k, tuin 50k, vloeren 30k, etc.. Je kunt prima een schatting maken van een hoop dingen met Google/ChatGPT. Nu heb je nul inzet getoond. Ik denk dat je ergens tussen 350-550k gaat eindigen
- Check wat een reeele verkoopprijs van het huis is als het af zou zijn (check de m2 prijs in de buurt en reken uit voor je 300 m2). Dan weet je hoeveel je bovenop die 900k kunt uitgeven zonder geld te verbranden. Misschien concludeer je dan meteen al dat het wel/niks wordt
- Vraag of je contact kunt krijgen met de kopers van de andere woning. Die willen je wellicht wat inzicht geven in hun overwegingen (voor een mooie fles wijn)
- Zoals hierboven gezegd (als het indd al zo lang te koop staat); vraag of de verkoper een render o.i.d. laat maken om jou (of andere koper) te helpen in je beslissing. Zou sowieso ook alle tekeningen vragen indd

[ Voor 13% gewijzigd door JDillinger op 10-01-2026 23:05 ]

[Toke_gt]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 17:13:
Bedankt voor alle fantastische reacties. Dan heb ik nog de vraag; wat vinden jullie van het huis/perceel en prijs?

Ik vind het erg veel geld voor een huis met veel gemiste kansen (geen leidingen, vloerverwarming, etc). Ik heb even gekeken wat er verder zoal te koop staat in de buurt en dan zie ik alternatieven die veel beter betaalbaar en direct bewoonbaar zijn. Ik weet niets van dit dorp, misschien staat dit huis op de lokale goudkust, maar 9 ton zou ik eerder verwachten voor een volledig afgebouwd huis.
Als je dan toch alles zelf wilt opbouwen, zou ik gaan zoeken naar een kavel waar je echt je eigen huis kunt bouwen.
( er staat een kavel te koop voor de helft van de prijs met twee keer zoveel grond).

(Ik zie overigens ook dat de vloeren niet lijken aan te sluiten bij de hoogte van deuren, incl garagedeur. Dat scheelt wel 20 cm of zo. Ik zou hier een specifieke keuring op loslaten als je ermee verder wilt. Ik ben verder ook benieuwd wat een taxatie van de huidige status wordt en wat taxateur verwacht dat het waard wordt na alle aanpassingen. Hou rekening met een moeizaam financieringstraject en een strenge bank.)

[ Voor 3% gewijzigd door Toke_gt op 10-01-2026 23:30 ]

[TweakGP]

Opzouten schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 17:41:
Ze willen echt 9 ton, niet zakken.

Hoop dat je niet teveel aan financiering nodig gaat hebben, dat zal ook niet meevallen met deze constructie.