Huis moeder kopen met familiehypotheek.

[Korkss]

Dag mede tweakers,

Afgelopen jaar is mijn vader plotseling overleden, mijn moeder heeft zoals in het testament staat alles geërfd, zo ook het huis. Op dit huis zit nu nog een hypotheek van ~170.000. De marktwaarde van dit huis ligt nu op ~450.000.

Sinds een week zijn mijn vriendin en ik uit elkaar gegaan en zoek ik een nieuwe woning.

Mijn moeder staat al bijna 3 jaar op de wachtlijst voor een seniorenflat. Dit stond ze samen met mijn vader en de wachtlijst heeft ze gewoon overgenomen. De verwachting is dan ook dat er ergens dit jaar een verhuizing plaats gaat vinden voor haar.
Nou kwam mijn moeder met het idee of ik het huis van haar niet kon kopen.
Dit leek mij totaal niet haalbaar, aangezien ik geen 450.000 bij de bank kan lenen in mijn eentje. Nu las ik iets over een familiehypotheek. Dan zou ik geld bij mijn moeder lenen ipv bij de bank, krijg via haar weer belastingvrij een schenking terug, waardoor het in maandlasten haalbaar zou moeten zijn.

Is er iemand bekend met deze constructie?
- wat is de eerste stap hiervoor?
- is dit een slimme zet?
- hoe gaat dit allemaal in zijn werk?
- is het voor mij en mijn moeder wel slim financieel?
- waar moet ik allemaal rekening mee houden?

Dit zijn zoal allemaal vragen die in me opkomen. Ik heb er namelijk geen kaas van gegeten.
De gedachte dat het zou kunnen maakt me wel blij. Het huis is mooi, heeft potentie voor verbouwingen en upgrades, ligt in een leuke wijk etc. Maar is het haalbaar en waar moet ik beginnen??
Ik ben trouwens ook enig kind, dus er is geen extra geregel met broers en zussen.

Bedankt alvast.

[orf]

Heb je broers of zussen?
Wat is de woz-waarde van het huis van het huis van je moeder? (https://www.wozwaardeloket.nl)

Als je het huis koopt van je moeder, kun je dat (deels) financieren met de overwaarde van je moeder. Heb je voldoende inkomen om een hypotheek van 170-200k te krijgen bij een bank?

[jaspermeul]

orf schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 21:16:
Als je het huis koopt van je moeder, kun je dat (deels) financieren met de overwaarde van je moeder. Heb je voldoende inkomen om een hypotheek van 170-200k te krijgen bij een bank?

Volgens mij ziet de bank de familiehypotheek ook gewoon als vaste lasten. Je kan dus dan niet meer bij beide samen lenen dan als je direct bij de bank alles zou doen.

Enige is dan nog een schenking van je moeder of misschien is er iets mogelijk met een voorlopige erfenis?

@Korkss
Heb jij trouwens ook al niet een deel van je vader geërfd? Vanwege vruchtgebruik heeft je moeder nog wel het huis maar heb je al een vordering op haar.

Al met al, praat eens een financieel adviseur. Eerste gesprek is vaak gratis.

[TheGhostInc]

Korkss schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 21:07:
Is er iemand bekend met deze constructie?
- wat is de eerste stap hiervoor?
- is dit een slimme zet?
- hoe gaat dit allemaal in zijn werk?
- is het voor mij en mijn moeder wel slim financieel?
- waar moet ik allemaal rekening mee houden?

Eerste stap zou wat mij betreft een vrijblijvend gesprek bij een hypotheekadviseur zijn.
Je krijgt dan wat meer inzicht in je mogelijkheden en hoe groot het gat is. Je moet sowieso minimaal €170.000 gaan lenen.

Ik denk dat het overigens financieel wel interessant kan zijn voor iedereen, dus zeker de moeite van het uitzoeken waard.

[Orkaan]

Hoeveel kom je te kort om te lenen? Even grof gezegd. Ben je enigskind....(Is ook wat handiger...dan als er meerdere kinderen zijn want het is een recept voor gezeur als je moeder zou overlijden).

Daarnaast je hebt het over opknappen..maar je realiseert je wel dat je een top hypotheek.oet afsluiten (ook al zou het bij je moeder zijn)... En heeft je moeder dan nog wel geld om te leven en hoe is haar pensioen etc.

(Daarnaast ik weet niet hoe oud je moeder is maar nog een hypotheek van 170k vind ik fors......).

[TTommie]

Orkaan schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 21:56:
(Daarnaast ik weet niet hoe oud je moeder is maar nog een hypotheek van 170k vind ik fors......).

Tja, dat mag je natuurlijk vinden, maar daar houdt het ook bij op. Je weet de reden erachter niet en is ook niet relevant, moeders heeft een mooie overwaarde.

Vergeet niet dat dit nog de generatie is waar een aflossingsvrije hypotheek vrij vaak werd afgesloten.Dus wellicht komt het daar vandaan.

[Sempy]

Wat je leent van je moeder wordt door hypotheekverstrekker in mindering gebracht op jouw maximale leencapaciteit. Dus als je geen €475.000 kan lenen, kan het alleen met een lagere verkoopprijs (deels schenking).

Eerste stap daarbij is na te gaan wat jij maximaal kan financieren en wat jouw moeder minimaal voor het huis wil ontvangen. Als daar geen match is, houdt het helaas op.

Bij een schenking in 2026 mag je uitgaan van de WOZ-waarde per 1-1-2025 (word binnenkort bekend) in plaats van taxatiewaarde en <40 jaar is er mogelijk eenmalig verhoogde vrijstelling schenkbelasting.
Iets vergelijkbaars voor de overdrachtsbelasting, bij verkoop onder de marktwaarde zal de notaris deze berekenen over de taxatiewaarde en niet de verkoopprijs. Neem deze zaken mee in je financieringsplaatje, want dit kan bij een wat grotere schenking, hard aantikken.

Je schrijft dat je vriendin en jij sinds een week uit elkaar zijn. Ik ga ervan uit dat hier geen sprake is van een huwelijk of een gezamenlijke koopwoning/hypotheek. Dat zouden namelijk ook zaken zijn die best afgewikkeld zijn voor je nieuw gaat kopen.

[x37]

Dat van die erfenis kan bijna niet kloppen:
Je moeder kan niet alles geërfd hebben tenzij jij de erfenis verworpen hebt. Je hebt als kind van je vader tenminste recht op je kindsdeel. Dat is de wet en daar kan niemand omheen. Het kan wel zijn dat ze vruchtgebruik heeft en jij alleen een vordering hebt gekregen. Dat zou gunstig zijn, want je moeder mag die vordering afbetalen. Dat mag ze ook verrekenen met de aankoopprijs van het huis. Dit scheelt vooral schenkbelasting als je moeder jou een deel van het huis gunt. Belastingtechnisch schenkt ze het dan niet, maar betaalt ze een openstaande vordering af. Misschien kun je op die manier de prijs laag genoeg krijgen dat je het wel commercieel kunt financieren? Dit is misschien optie 1.

Optie 2 is een familiehypotheek. Maar dat is wellicht lastig: Een familiehypotheek is in principe makkelijk te regelen als jij en je moeder het met elkaar eens zijn. Wij hebben dat ook gedaan en werkt super goed. Probleem is dat er nog 170.000,- hypotheek op de dat huis zit. De bank wil dat geld wel hebben als je moeder het huis verkoopt. Je moeder moet het huis dus eerst hypotheekvrij krijgen voordat ze het aan jou kan verkopen en bank kan gaan spelen. Als jullie een manier hebben om die 170.000,- bij elkaar te krijgen zonder daarvoor een hypotheek aan te gaan, dan is een familiehypotheek de makkelijkste route. Dat zou wel eens een dikke maar kunnen zijn als je dat geld niet hebt liggen.

[Hahn]

x37 schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:36:
Dat van die erfenis kan bijna niet kloppen:
Je moeder kan niet alles geërfd hebben tenzij jij de erfenis verworpen hebt. Je hebt als kind van je vader tenminste recht op je kindsdeel. Dat is de wet en daar kan niemand omheen.

Wat kan er bijna niet kloppen? Wat ik erover vind geeft aan dat het kindsdeel standaard meestal pas opeisbaar is als de andere ouder (moeder in dit geval) komt te overlijden. Dus volgens mij kan het prima dat de moeder alles heeft geërfd?

[jaspermeul]

Hahn schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:47:
[...]

Wat kan er bijna niet kloppen? Wat ik erover vind geeft aan dat het kindsdeel standaard meestal pas opeisbaar is als de andere ouder (moeder in dit geval) komt te overlijden. Dus volgens mij kan het prima dat de moeder alles heeft geërfd?

Dat is toch letterlijk wat en direct volgt op het deel dat je wel quote?
De moeder erft niet alles, ze heeft wel het recht van gebruik erop en daarom heeft het kind een vordering op de moeder.

[Hahn]

jaspermeul schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:53:
[...]

Dat is toch letterlijk wat en direct volgt op het deel dat je wel quote?
De moeder erft niet alles, ze heeft wel het recht van gebruik erop en daarom heeft het kind een vordering op de moeder.

Tja, maar dat is toch gewoon 'moeder heeft alles geërfd' Ik snap niet waarom x37 dat bestempeld als iets wat bijna niet kan kloppen. En daarom vraag ik het aan x37.

[x37]

Hahn schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:56:
[...]

Tja, maar dat is toch gewoon 'moeder heeft alles geërfd' Ik snap niet waarom x37 dat bestempeld als iets wat bijna niet kan kloppen. En daarom vraag ik het aan x37.

De moeder heeft niet alles geërfd. Ze heeft het vruchtgebruik over alles, maar het kind heeft ook wat gekregen; het heeft een vordering gekregen.

En juist die vordering kan heel nuttig zijn in deze situatie, ook bij leven van de moeder.

[ Voor 9% gewijzigd door x37 op 10-01-2026 13:59 ]

[Hahn]

x37 schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:59:
[...]

De moeder heeft niet alles geërfd. Ze heeft het vruchtgebruik over alles, maar het kind heeft ook wat gekregen; het heeft een vordering gekregen.

En juist die vordering kan heel nuttig zijn in deze situatie, ook bij leven van de moeder.

Oké, nu valt het kwartje bij mij qua vordering. Thanks

[dikkiedik]

de WOZ waarde is over het algemeen een streefwaarde voor het minimale overname bedrag fiscaal gezien. Dus onder de WOZ waarde verkopen zal bijna altijd gezien worden als schenking, tenzij je een taxateur het laat taxeren en daar een nog lagere waarde uit komt. Dat is over het algemeen onwaarschijnlijk in de huidige markt.

Gokje, als je marktwaarde rond de 450k ligt zal de WOZ waarde rond de 400k liggen.

Dus voor 400k kan je de woning kopen van je moeder. Wat de marktwaarde op dat moment is is dan minder relevant, ook al is deze veel hoger.

Als je de transactie op de WOZ waarde aftikt dan kun je bij veel banken alsnog wel een hypotheek uitnemen én lenen van je moeder. Het gunstigste hierbij is vaak een leen/schenk constructie. Hierbij betaal je gewoon je hypotheek maar krijg je deze in de vorm van schenking weer terug in het jaar. Als je de looptijd onder de 30 jaar houdt en annuïtair/linear aflost kan je zelfs hypotheekrente aftrek hebben over een hypotheek die je onder de streep niets kost. Dus je krijgt in feite geld toe.

Kleine note hierbij is wel dat de lening die je moeder aan jou verstrekt wel voor haar in box 3 valt onder overige bezittingen. Dus dit gaat haar bij grotere bedragen ook wel serieus geld kosten. Over 200k familie hypotheek kan je bij fictief rendement zomaar 4000 euro belasting betalen.

[t2012]

Familie hypotheek kan erg gunstig zijn.
Kijk inderdaad wat de woz waarde is een voor die prijs kan je de transactie doen. Verder inderdaad heb je broers of zussen? Heb je zelf vermogen? Had je met je vriendin en koophuis of had je gespaard?

De som is uiteindelijk eenvoudig:

(Woz waarde huis) - (eigen vermogen dat je kan inleggen) - (familie hypotheek bedrag) =

Als de uitkomst negatief is, gefeliciteerd je heb al voldoende.
Als die uitkomsten positief is heb je een andere partij zoals een bank nodig.

Hou er rekening mee dat je ook notaris kosten moet betalen voor de transactie.

Verder moet een familie hypotheek en marktconform rente hebben. Zeg maar 5%.
Voor hypotheek rente aftrek moet je annuïtair of lineair aflossen.
Deze transacties moeten echt gedaan worden.
Er is een maximum dat je een kind mag schenken.
Je moet een overeenkomst opstellen en ondertekenen. Dat mag gewoon aan de keukentafel en hoeft niet bij de notaris.

Het is iets voordeliger voor iedereen omdat je hypotheek rente aftrek heb.
Mocht je niet genoeg hebben aan deze hypotheek kan je bij een hypotheek adviseur hulp vragen. Vraag bij de intake of hij je wilt helpen bij de constructie. Door geen hypotheek te nemen bij je moeder heb je ook extra voordelen waardoor je weer meer mag lenen als hypotheek. Je kan dan geen aflossing doen (je erft het bedrag toch) maar betaal wel rente maar dat mag een heel laag symbolisch bedrag zijn. Zeg maar 100 euro per maand. Je heb dan alleen geen hypotheek rente aftrek op het bedrag.

Er is dus heel veel mogelijk. Sommige adviseurs ontmoedigen een familie hypotheek maar dat heeft soms meer met hun order grote te maken maar er zijn er genoeg die jou wel helpen mocht het nodig zijn.

[Wolly]

Het is wel een dure grap voor moeder,die gaat dan voor 36% van 6% van de leensom worden aangeslagen in box 3.

Dus als de familiehypotheek 300k is dan is dat al gauw 6k netto per jaar.

[Barrycade]

Wolly schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 15:42:
Het is wel een dure grap voor moeder,die gaat dan voor 36% van 6% van de leensom worden aangeslagen in box 3.

Dus als de familiehypotheek 300k is dan is dat al gauw 6k netto per jaar.

Dit onderdeel moet je inderdaad niet vergeten, als moeder een prima pensioen heeft maakt het allemaal niet zo uit, maar als ze AOW+ heeft en ze dus het geld niet op de bank maar van je moet terugkrijgen betaalt moeders mogelijk veel belasting terwijl ze weinig rendement heeft.

[t2012]

Er verschuiven heel veel kosten maar verkoop was ze toch al van plan. Stel ze rekent 5 procent rente dan betaal je daar belasting over.

Maar aan de andere kant. Haar hypotheek vervalt volledig en ze krijgt de rente inkomsten. Ts kan een vergelijkbaar bedrag aan hypotheek rente aftrek terugvragen bij de Belastingdienst.

Let wel op. Als je geen starter ben op de woningmarkt of ouder dan 35 jaar ben moet je 2% overdrachtssnelheid betalen. Dus uitgaand van 400.000 is dat 8.000 euro.

[sukkel 24]

seniorenflat is huur of koop? wat worden haar woonlasten dan? hoe lang kan ze dat betalen en jou ook schenken?
is de koop flat met een VVE met voldoende reserves voor komende kosten bv verduurzaming?
later kan je moeder als haar gezondheid minder wordt mogelijk naar een verpleeghuis met flinke kosten als je vermogen of goed pensioen hebt, dus die erfenis kan best heel klein worden, houdt daar rekening mee
met warme hand (regelmaatig schenken kan fiscaal gunstig zijn (tegen 10% schenkingsrecht ipv 20% voor grotere bedragen -net zo als bij successierecht be overlijden)

[Gionimo]

Ik heb een familielening. Het werkt goed. Je kunt dit zelf regelen zonder adviseur. Je moet een document invullen samen met je moeder en dit voorleggen aan de belastingdienst. Zij moeten namelijk beoordelend of het rentepercentage dat jullie afspreken marktconform is. De consumentenbond heeft een voorbeeldocument dat je in kunt vullen. Als rentepercentage kun je bijvoorbeeld iets hoger gaan zitten dan de laagst verkrijgbare 10 jaars. En ja, jouw moeder kan de schenkingsvrijstelling gebruiken om jou belastingvrij terug te schenken.