Appartement met een hypotheek en de aankoop van een huis

[RudaKita]

Ik vraag om advies en mijn excuses voor mijn Nederlands (ik ben geen Nederlander en ik gebruik Google Translate).

Mijn vriend en ik zijn eigenaar van een appartement dat we vier jaar geleden voor €171.000 hebben gekocht.
We willen het appartement op mijn naam overdragen, inclusief de resterende hypotheek (€150.000 ING).
Nu het appartement op mijn naam staat, willen mijn nieuwe partner en ik een huis kopen en het appartement verhuren.
We hebben een huis op het oog voor € 335.000. Ons inkomen laat een tweede hypotheek van dat bedrag niet toe, dus we willen een huurcontract bij ING aanvragen, waarbij de potentiële huurinkomsten als inkomen worden meegerekend, en vervolgens een hypotheek aanvragen. Is dat überhaupt mogelijk?

[No Hands]

ik zou dat bij een hypotheekadviseur vragen in plaats van op zondagavond op het internet. alles is mogelijk mar dan moeten we veel meer weten om die vragen te beantwoorden.

[True]

Ik zie hier weinig slagingskans in.
Je wilt geld verdienen met het lenen van geld. Waarom zou een bank dat toestaan met een hoger risico dan een normale hypotheek zeker als je ook nog eens niet het inkomen hebt om de lening te dragen.

[Wispe]

RudaKita schreef op zondag 14 december 2025 @ 19:30:
dus we willen een huurcontract bij ING aanvragen,

Dit snap ik niet.

[Jaarsma]

Het beste advies is dit vragen aan een hypotheekadviseur. Ik denk dat de kans van slagen klein is, maar een adviseur kan dit voor jouw situatie narekenen.

Houd daarbij in ieder geval rekening dat het huidige rentepercentage van de hypotheek op het appartement is gebaseerd op het tarief waarbij je de woning zelf bewoond en waarschijnlijk geen verhuur toestaat. Dat betekent mogelijk dat deze hypotheek opnieuw afgesloten moet worden tegen een hoger rentepercentage. Dit betekent dus hogere kosten voor het appartement en kan invloed hebben op hoeveel geld je kan lenen (in negatieve zin).

[Fr33z]

Nee waarschijnlijk kan dat niet. Hypotheken in Nederland gaan op bruto inkomen en dat hebben jullie blijkbaar niet genoeg voor de constructie die je wilt. Ik zou zelf dat appartement verkopen en mooi dat huis kopen dat je eigenlijk wilt hebben. Woningen verhuren als particulier in Nederland is momenteel totaal kansloos vanwege de (belasting)regels.

het is hier geen Amerika waar iedereen pandjes koopt, dik verhuurd en dan hoopt rijk te worden.

[dragonhaertt]

Controleer of je überhaupt het huis waar je huidige hypotheek op zit wel verhuurd mag worden.
Zowel de gemeente als de hypotheekverstrekker kan hier beperkingen op leggen.

Daarnaast lijkt het me aardig kansloos om een hypotheek aan te vragen als je nog een lopende hypotheek hebt.
Zeker als je pas 20k hebt afgelost in 4 jaar.

[No Hands]

Wispe schreef op zondag 14 december 2025 @ 19:49:
[...]


Dit snap ik niet.

ING is hypotheekverstrekker en als je je pand wil verhuren moet de hypotheekverstrekker daar meestal toestemming voor geven.
Dat zal er wel bedoeld worden,

[RudaKita]

Ik zal proberen alle berichten te beantwoorden en meer details te geven.

De adviseur is beschikbaar op afspraak, maar soms gebruiken mensen oplossingen waar niemand anders aan zou hebben gedacht.

Theoretisch gezien wil ik geld verdienen door geld uit te lenen, maar met een huis ter waarde van 335.000 euro zou ik, gezien mijn levensstandaard, 100% van de hypotheek en woonkosten kunnen betalen. Onze kredietwaardigheid laat dat echter niet toe.

Omdat ik een hypotheek heb met een clausule die verhuur verbiedt, wil ik een brief naar ING schrijven om toestemming te vragen voor verhuur, zodat alles wettelijk in orde is.

Ik heb slechts 20.000 euro afbetaald omdat ik een van de gelukkigen ben uit 2021. Mijn lening heeft daardoor een rentepercentage van 0,91% en het bedrag is laag; ik betaal slechts 400 euro aan hoofdsom in termijnen af.

Het verkopen van dit appartement is op dit moment niet rendabel voor mij, omdat de gemeente een voorkooprecht heeft op mijn eigendom. Toen ik een bod deed, schatte hun taxateur de waarde op 188.000 zloty, terwijl er binnen een straal van 50 kilometer zelfs geen kleinere appartementen onder de 220.000 zloty te vinden zijn. Daarom wil ik het behouden. Bovendien weet niemand wat de toekomst brengt, en ik wil zekerheid hebben als ik afscheid neem.

[coop]

Zloty of euro?

Ik zou ook onderzoeken of het overdragen van 50% van het appartement niet de 'voorkooprecht' clausule triggert. En bevat die clausule dan ook niet een onderdeel voor huurinkomsten delen met de gemeente?

Hoe had je trouwens in gedachte dat die 50% geschonken gaat worden aan jou? Daar zal je dan schenkbelasting over moeten betalen.

[TweakGP]

RudaKita schreef op zondag 14 december 2025 @ 20:26:
Omdat ik een hypotheek heb met een clausule die verhuur verbiedt, wil ik een brief naar ING schrijven om toestemming te vragen voor verhuur, zodat alles wettelijk in orde is.

Dream on….. zo werkt het natuurlijk niet. Je mag wellicht verhuren als je de hypotheek omzet naar een versie die dat toestaat, met een rente van 4% ofzo.

En als je niet kredietwaardig bent voor 2 hypotheken dan kan je het gewoon helemaal vergeten

[Wispe]

TweakGP schreef op zondag 14 december 2025 @ 20:54:
[...]

Dream on….. zo werkt het natuurlijk niet.

Dat is wel hoe het werkt: toestemming vragen. In de hypotheekakte staat dat je niet mag verhuren zonder toestemming. Dus als je wil verhuren, moet je toestemming vragen. In dat opzicht doet TS het correct.

Echter, toestemming krijgen kan TS vergeten.

[TweakGP]

De volgende zin lezen was te moeilijk?

[dragonhaertt]

RudaKita schreef op zondag 14 december 2025 @ 20:26:


Theoretisch gezien wil ik geld verdienen door geld uit te lenen, maar met een huis ter waarde van 335.000 euro zou ik, gezien mijn levensstandaard, 100% van de hypotheek en woonkosten kunnen betalen. Onze kredietwaardigheid laat dat echter niet toe.

Je kan dat huis van 335 betalen, áls je een huurder hebt voor je huidige huis. Kan je beide hypotheken betalen als je die huurder (tijdelijk) niet meer hebt?

RudaKita schreef op zondag 14 december 2025 @ 20:26:

Ik heb slechts 20.000 euro afbetaald omdat ik een van de gelukkigen ben uit 2021. Mijn lening heeft daardoor een rentepercentage van 0,91% en het bedrag is laag; ik betaal slechts 400 euro aan hoofdsom in termijnen af.

Die lage vaste termijn betekent natuurlijk niet dat je niet meer mag aflossen. Dan heb je óf te weinig inkomen óf heel veel spaargeld nu.

Als je een hypotheek van 335 kan betalen, dan heb je tot nu toe makkelijk 1000 euro per maand kunnen sparen.

In ieder geval geef ik je weinig kans van slagen. Ik denk dat je beter kan proberen om je hypotheek met die extreem lage rente (gedeeltelijk) mee te nemen naar je nieuwe huis. Daar valt veel meer winst te halen dan bij verhuren.
Verhuren is niet simpel geld binnenhalen en niks hoeven te doen. Heb je enig verstand van huurcontracten, regels en onderhoud?

Dit zijn overigens allemaal zaken die je veel beter met een financieel adviseur kan bespreken. Die mensen hebben hier veel meer verstand van en kunnen alle details beoordelen.
Gewoon een gratis gesprek aanvragen bij een andere adviseur als deze te lang op zich laat wachten.

[ Voor 8% gewijzigd door dragonhaertt op 14-12-2025 22:31 ]

[RudaKita]

Ons totale netto-inkomen bedraagt ​​€4900. De kosten van levensonderhoud, inclusief de huidige hypotheekafbetaling, nutsvoorzieningen, auto en boodschappen, bedragen ongeveer €2100, dus er blijft een flink bedrag over om te sparen.
Ik wil mijn appartement niet zomaar voor een habbekrats opgeven, maar ik wil mijn droomhuis ook niet kwijtraken.

[Ivow85]

dragonhaertt schreef op zondag 14 december 2025 @ 20:09:
Controleer of je überhaupt het huis waar je huidige hypotheek op zit wel verhuurd mag worden.
Zowel de gemeente als de hypotheekverstrekker kan hier beperkingen op leggen.

Voeg de regels van de Vereniging van Eigenaren (VvE) ook nog maar toe aan dit rijtje. De VvE mag en kan verhuur ook verbieden.

Al met al is deze constructie in Nederland gewoon niet realistisch. Verhuur-opbrengsten tellen niet als vast inkomen en kunnen daarom niet gebruikt worden voor de hypotheekaanvragen.

[Wispe]

TweakGP schreef op zondag 14 december 2025 @ 21:23:
De volgende zin lezen was te moeilijk?

Ik nuanceerde jouw woorden, omdat het niet klopt wat je zegt.

[Croga]

TweakGP schreef op zondag 14 december 2025 @ 20:54:
Dream on….. zo werkt het natuurlijk niet. Je mag wellicht verhuren als je de hypotheek omzet naar een versie die dat toestaat, met een rente van 4% ofzo.

6% met een maximale LTV van 75%....
Nope, gaat hem niet worden.

@RudaKita zoals velen hier al melden worden hypotheken op panden voor de verhuur heel anders bekeken dan hypotheken voor eigen bewoning. Dat betekend dat je je huidige 0.91% kunt vergeten. Je zult een nieuwe hypotheek moeten afsluiten en de rente daarop zal rond de 6% liggen. Daarnaast mag de hypotheek maximaal 75% van de verkoopwaarde van het huis zijn; ook iets wat je nu niet hebt.

De enige serieuze optie die je hebt is het appartement verkopen, het huis kopen en hopen dat je je huidige hypothekaire lening mee kunt nemen zodat je voor die €150'000 die 0.91% rente kunt behouden. Andere opties zijn bij voorbaat al onmogelijk.

En luister alsjeblieft niet naar mensen die beweren dat gewoon verhuren zonder medeweten van de bank, de gemeente en de VVE een optie is. Als één van die partijen er achter komt dan zal per onmiddelijk de hypotheek opeisbaar zijn en kun je nog extra boetes verwachten van gemeente, VVE en huurder. Niet aan beginnen dus.

[Freakie1NL]

Croga schreef op maandag 15 december 2025 @ 07:03:
[...]


6% met een maximale LTV van 75%....
Nope, gaat hem niet worden.

@RudaKita zoals velen hier al melden worden hypotheken op panden voor de verhuur heel anders bekeken dan hypotheken voor eigen bewoning. Dat betekend dat je je huidige 0.91% kunt vergeten. Je zult een nieuwe hypotheek moeten afsluiten en de rente daarop zal rond de 6% liggen. Daarnaast mag de hypotheek maximaal 75% van de verkoopwaarde van het huis zijn; ook iets wat je nu niet hebt.

De enige serieuze optie die je hebt is het appartement verkopen, het huis kopen en hopen dat je je huidige hypothekaire lening mee kunt nemen zodat je voor die €150'000 die 0.91% rente kunt behouden. Andere opties zijn bij voorbaat al onmogelijk.

En luister alsjeblieft niet naar mensen die beweren dat gewoon verhuren zonder medeweten van de bank, de gemeente en de VVE een optie is. Als één van die partijen er achter komt dan zal per onmiddelijk de hypotheek opeisbaar zijn en kun je nog extra boetes verwachten van gemeente, VVE en huurder. Niet aan beginnen dus.

Als de hypotheeknemer, de bank in geval, er achter komt bedoel je. Ja de VVE en de Gemeente kunnen/zullen boetes opleggen maar die hebben niets te maken met de opeisbaarheid van een hypotheek.

[Croga]

Freakie1NL schreef op maandag 15 december 2025 @ 07:05:
Als de hypotheeknemer, de bank in geval, er achter komt bedoel je. Ja de VVE en de Gemeente kunnen/zullen boetes opleggen maar die hebben niets te maken met de opeisbaarheid van een hypotheek.

Je hebt er wel heel veel vertrouwen in dat wanneer 1 partij er achter komt niet alle andere partijen er ook achter komen...... Met deze risicos zou ik die aanname niet doen.

De gemeente en VVE zullen onmiddelijke oplossing van de ontstane overtreding eisen. Daarmee zal de huurder er uit gezet moeten worden. Dat gaat in de gaten lopen. Ga er gerust van uit dat wanneer één partij er achter komt, de rest het ook weet.

[Freakie1NL]

RudaKita schreef op maandag 15 december 2025 @ 05:22:

Ik wil mijn appartement niet zomaar voor een habbekrats opgeven, maar ik wil mijn droomhuis ook niet kwijtraken.

Je wilt er op verdienen, een habbekrats is het niet. Immers is de getaxeerde waarde hoger dan je orginele hypotheeksom en daarmee de aanname de koopprijs.

Het is juist de bedoel dat dit apartement weer de markt komt, zodat de doelgroep ook een huis kan kopen. Jij hebt bij de koop daarvoor blijkbaar een clausule getekend. Daarom zit een bepaalde waardevermindering verdisconteerd in jouw koopsom. Een één op één vergelijking met andere objecten van rond de 220K gaat daarom mank, daarop rust waarschijnlijk geen dergelijke clausule.

Kortom wees blij dat je je droomhuis hebt gevonden, Wees slim en profiteer van de lage rente die je mee mag verhuizen en wees dankbaar voor het voordeel dat je hebt genoten de afgelopen jaren.

Het feest van geld verdienen over de rug van mensen die een woning nodig hebben is op dit gebied voorbij.

[MrXzombie]

Dit klinkt een beetje als een goedkope woning vanaf de gemeente over te kopen met het doel om onderstaande te voorkomen:

- als belegging om te verhuren (buy-to-let);
- aankopen, verbeteren en doorverkopen (flippen);
- nieuwe woning aankopen om er te wonen en oude woning verhuren (buy-to-keep);
- pure speculatie (aankopen, leeg laten staan en na periode van waardestijging doorverkopen).

Om nu na vier jaar exact bovenstaande te willen doen? Beetje krom niet? Het betekend namelijk ook dat je dus de woning voor minder hebt kunnen kopen dan een vergelijkbare marktwaarde destijds. Had je alles opgespaard wat je bespaard had dan had je het voordeel gehad wat je nu probeert te scoren over andermans rug.

Kijk überhaupt je contract na of je wel mag verkopen, er kan namelijk ook in het contract staan dat je verplicht bent de woning voor bijvoorbeeld minimaal vijf jaar te behouden.


Wat ben ik blij dat er dergelijke clausules bestaan zeg, de hebzucht kent geen grenzen meer. Wat had je trouwens als huurprijs in gedachten? 1500 per maand?

[Fr33z]

Dit verhaal wordt met elke post wat schimmiger en ook moreel twijfelachtig. Je hebt dus een "goedkoop" appartement met speciale regels van de gemeente en wilt het via een omweg proberen te houden omdat je het anders voor "een habbekrats" kwijt bent?

Kiezen of delen heet dit. Als je slim bent probeer je de hypotheekrente van 0.9% mee te nemen naar je droomhuis en ga je daar lekker wonen.

[99ruud99]

Let op dat als je de woning verhuurt je een verhuurdershypotheek nodig hebt. Dat betekent dat rente opnieuw bepaald wordt- dus je bent je lage rente kwijt.
Let ook goed op met de woongarant clausules, vaak mag je die niet verhuren.

En @MrXzombie hoezo 1500? met 2500 krijg je meer.

[ Voor 29% gewijzigd door 99ruud99 op 15-12-2025 10:17 ]

[MrXzombie]

99ruud99 schreef op maandag 15 december 2025 @ 10:15:

En @MrXzombie hoezo 1500? met 2500 krijg je meer.

Met uiteraard 3 maanden borg en een clausule dat er ieder moment bezichtigingen c.q. verkoop van de woning plaats mag vinden

[99ruud99]

MrXzombie schreef op maandag 15 december 2025 @ 10:21:
[...]


Met uiteraard 3 maanden borg en een clausule dat er ieder moment bezichtigen c.q. verkoop van de woning plaats mag vinden

je vergeet de wet tijdelijke verhuur clausule, waarin 28 dagen opzegtermijn en geen huurdersrechten worden vastgelegd.

[Meethenoob]

RudaKita schreef op zondag 14 december 2025 @ 20:26:
Ik zal proberen alle berichten te beantwoorden en meer details te geven.

De adviseur is beschikbaar op afspraak, maar soms gebruiken mensen oplossingen waar niemand anders aan zou hebben gedacht.

Theoretisch gezien wil ik geld verdienen door geld uit te lenen, maar met een huis ter waarde van 335.000 euro zou ik, gezien mijn levensstandaard, 100% van de hypotheek en woonkosten kunnen betalen. Onze kredietwaardigheid laat dat echter niet toe.

Omdat ik een hypotheek heb met een clausule die verhuur verbiedt, wil ik een brief naar ING schrijven om toestemming te vragen voor verhuur, zodat alles wettelijk in orde is.

Ik heb slechts 20.000 euro afbetaald omdat ik een van de gelukkigen ben uit 2021. Mijn lening heeft daardoor een rentepercentage van 0,91% en het bedrag is laag; ik betaal slechts 400 euro aan hoofdsom in termijnen af.

Het verkopen van dit appartement is op dit moment niet rendabel voor mij, omdat de gemeente een voorkooprecht heeft op mijn eigendom. Toen ik een bod deed, schatte hun taxateur de waarde op 188.000 zloty, terwijl er binnen een straal van 50 kilometer zelfs geen kleinere appartementen onder de 220.000 zloty te vinden zijn. Daarom wil ik het behouden. Bovendien weet niemand wat de toekomst brengt, en ik wil zekerheid hebben als ik afscheid neem.

Ja er zijn mogelijkheden, mits je de juisten hypotheek adviseur vind.
Alle tweakers weten het natuurlijk beter dan iemand die precies het zelfde doet/ heeft gedaan.

Belangrijk: hoeveel punten heeft je appartement volgens het punten systeem.
Voor 600 a 700 euro krijg jij je huurder er nooit meer uit, maar je mag wel 4-6k belasting elk jaar betalen + onderhoud + hypotheek

Daarom worden alle kleine appartementen in de verhuur die vrijkomen verkocht. ( die niet in de vrije sector vallen )

Je moet wel een nieuw hypotheek hier voor afsluiten met hoge rente, en 75 tot 90 % van de waarde kun je lenen. Let op de waarde in verhuurde staat is een stuk lager! ( afhankelijk van wat de huurprijs word )

Je lage lening zou je misschien mee kunnen nemen naar je nieuwe huis+ nieuwe aanvullende hypotheek met rente van nu

[ Voor 16% gewijzigd door Meethenoob op 15-12-2025 10:43 ]

[1Will]

Goed idee dit, dit kan prima, mits je zoals @Meethenoob aangeeft, de juiste hypotheek adviseur vindt.

En opnieuw, zoals @Meethenoob aangeeft, bereken het aantal punten wat je woning is op https://huurprijscheck.hu...l/zelfstandige-woonruimte, dit bepaalt de opbrengsten van je woning.

Het inkomen vanuit huur kan je bij sommige banken meetellen. Vaak kun je dit niet onder NHG doen, waardoor je rente wel vaak een stuk hoger is. (reken op + 0,4 - 0,5%)

En zoals ook al is gezegd, die 0,91% rente die je nu hebt is onder NHG. Bij de verhuur wordt uitgegaan van rente zonder NHG, welke vaak 0,5% hoger is en vaak komt er nog een opslag van 1% bovenop wegens verhoogd risico. Dus reken dan op ca. 2,41% i.p.v. 0,91. Kijk of het nog steeds gunstig is tegen dit rente-percentage.

En kan je die hypotheek niet meenemen naar je nieuwe huis? Zo ja, neem dan ook de kosten die je hebt door een hogere hypotheek als je de hypotheek niet meeneemt. Mag je überhaupt het huis wel verhuren van de gemeente? En is het niet gewoon handiger om aandelen te halen i.p.v. gedoe met verhuurders?

Vaak wegen de financiële opbrengsten van deze constructie niet op tegen het gedoe van huurders.

[ Voor 5% gewijzigd door 1Will op 15-12-2025 11:20 ]

[99ruud99]

https://www.hypotheker.nl...sluiten/verhuurhypotheek/ lees dit ook goed door, je zal zien dat je verhaal niet uit gaat komen. ING accepteert geen verhuur, enkel tijdelijke verhuur is toegestaan, zodat huurder geen rechten krijgt op woning.

[Wild Chocolate]

@RudaKita Staat jouw overeenkomst met de gemeente wel verhuur toe dan? Het lijkt erop dat je tegen gunstige voorwaarden gekocht hebt, dan kan ik me niet voorstellen dat het onder die regels toegestaan is om het appartement aan te houden als beleggingsobject.

Het doel van die regelingen is namelijk om betaalbaar wonen mogelijk te houden, en niet iedereen in de handen van vastgoedbeleggers te drijven...

[RudaKita]

Toen we dit appartement kochten, konden we ons niets anders veroorloven. Ik wil niet ten koste van iemand anders geld verdienen. De vraag naar huurappartementen in mijn omgeving is hoog; ik denk dat iedereen hetzelfde meemaakt (tenzij je Nederlands bent of je familie hier al eerder heeft gewoond). Eerst een kamer via een bemiddelingsbureau, dan een huurappartement en uiteindelijk een huis kopen.
Toen we dit appartement kochten, was er geen clausule in opgenomen, maar later heeft de gemeente een voorkooprecht opgelegd aan honderden appartementen in mijn buurt omdat ze die willen herstructureren.
En ik wil legaal huren, in overleg met VVE en de bank. Niets zwarts.

[Fe2O3]

Vergeet het maar gewoon. Het kan niet.

4900 netto -> ~ 7600 bruto = ~ 100.000 / jaar.

Max hypotheek 20 jaar vast is ~ 470.000, 150 + 335 = 485.000.

Das simpelweg te veel. En dan doe ik m'n ogen dicht voor dat andere huis

Je hebt ook een bak, enkele 10.0000en euro's nodig voor het overbieden, kosten koper en overdrachtsbelasting.

Het kan wel makkelijk als die toko van 150k voor ~190k wordt verkocht, dan heb je 40k overwaarde.

3000 eur bruto maandlasten op ~4900 netto inkomen is echter geen kattepis.