Betonrot kruipruimte (geen manta of kwaaitaal)

[Samwise123]

Hi allen,

Bij ons aangekochte huis uit 1975 hebben we de Tonzon deels verwijderd omdat we wat leidingen wilde verleggen. We weten dat het geen kwaaitaal of manta vloer is, maar tot onze verbazing hebben we wel betonrot aangetroffen. Het lijkt erop dat het staal wel heel erg dicht tegen het oppervlak aanligt. Dit is wel veruit het ergste stuk, maar er zijn tientallen andere kleine plekjes (1-10 cm2) te zien. Nu is mijn vraag:

- hoe erg is de schade in verhouding met andere betonrot cases?
- kan je met enige handigheid dit zelf herstellen, of is de schade te groot?
- welke maatregelen kan ik nu nemen om verdere rot te voorkomen?
- we hebben een ouderdomsclausule in de akte staan, en alleen de verkopende partij heeft een bouwtechnische keuring gedaan. Hier stond dit gebrek niet in. Valt dit onder verborgen gebrek en hebben we een zaak om dit te verhalen bij de verkopende partij? Let op, de Tonzon is in 2022 aangebacht, dus dit moet er toen al gezeten hebben.

We zijn erg benieuwd naar jullie mening!

[Croga]

De eisen voor "verborgen gebrek" zijn gedeeltelijk strenger en gedeeltelijk minder streng dan men in de media wil doen geloven.

Een verborgen gebrek kan alleen verhaald worden wanneer het de basale functionaliteit beïnvloed. Voor een huis betekend dat dat het alleen verhaald kan worden wanneer het bewoning onmogelijk maakt. Ik durf niet te zeggen of dit ernstig genoeg is om dat oordeel te vellen.
Of de verkopers er van wisten (of hadden moeten weten) of niet heeft geen invloed op verhaalbaarheid. Het gebrek kan ook voor hen verborgen zijn geweest zonder de verhaalbaarheid te beïnvloeden.

Hoe ik dat weet? Ons vorige huis had een dusdanig serieus lek aan het dak dat het huis in principe niet bewoonbaar was. De vorige bewoners wezen dat af omdat ze het niet wisten (ondanks de watersporen in de keuken). Dat had helemaal geen invloed op de verhaalbaarheid. (Wat wel invloed had is dat alleen herstelkosten verhaalt kunnen worden. Die waren €70. Daar ga ik geen moeite voor doen :-D )

[Tupolev]

Ik zou enkel losse delen beton weghalen om vervolgens de blootliggende bewapening met Zink verf te behandelen. Daarna de boel eventueel even dichtsmeren. Om nou meteen aan een zaak te gaan denken gaat wel erg ver.

[TheGhostInc]

Samwise123 schreef op maandag 1 december 2025 @ 07:35:
- we hebben een ouderdomsclausule in de akte staan, en alleen de verkopende partij heeft een bouwtechnische keuring gedaan. Hier stond dit gebrek niet in. Valt dit onder verborgen gebrek en hebben we een zaak om dit te verhalen bij de verkopende partij? Let op, de Tonzon is in 2022 aangebacht, dus dit moet er toen al gezeten hebben.

Eigenlijk zijn er 2 soorten verborgen gebreken:
De ene is het soort dat de verkoper wist en dus had moeten melden. Je mag van een verkoper verwachten dat hij je eerlijk vertelt als er dingen mis zijn. Maar je moet zelf ook wel goed kijken.
De andere soort is dat je huis moet functioneren als een huis. Je dak moet waterdicht zijn, je muren moeten blijven staan en je fundering niet verzakken. Als er bij een verbouwing 10 jaar geleden een verkeerde draagconstructie is gemaakt, dan kun je dat verhalen. Of de verkoper het wist en/of jij het kon weten is niet/nauwelijks van toepassing.

Dus in dit geval is het niet heel relevant of de verkoper het wel of niet wist, het gaat erom of dit de constructie van je huis aantast in een mate dat je daarvoor de verkoper aansprakelijk kunt stellen. En dan komen we meteen bij je volgende vraag:

Samwise123 schreef op maandag 1 december 2025 @ 07:35:
- hoe erg is de schade in verhouding met andere betonrot cases?
- kan je met enige handigheid dit zelf herstellen, of is de schade te groot?
- welke maatregelen kan ik nu nemen om verdere rot te voorkomen?

Hier moet je echt even een professional bij laten komen, om 2 redenen:
Ten eerste, dit is gewoon te specialistisch om vanaf 2 foto's te beslissen.
Ten tweede, als dit daadwerkelijk een serieus gebrek is, dan moet je ook de juridische stappen erna kunnen zetten. Dus moet je onderzoek ook gedaan zijn door een specialist/professional.
"@TheGhostInc zei dat ik niet meer in de woning kan wonen" is niet echt een argument bij een rechter.
Als je Vereniging Eigen Huis (VEH)-lid bent, dan zou ik die bellen, die kunnen waarschijnlijk voor niet teveel geld iemand langs laten komen die hiervoor een rapport opstelt. Een gewone aannemer is waarschijnlijk niet kundig genoeg, een bouwkundige keuring wordt niet altijd door een bouwkundige gedaan volgens mij, dus even goed kijken wie er langs komt.
En dit rapport zou ik ook bij de papieren van het huis stoppen, als jij het helemaal gerepareerd hebt, dan kun je bewijzen dat je niet iets hebt proberen te verbergen maar gewoon hebt gerepareerd. Zeker als het over 10-15 jaar toch erger is geworden of de reparatie loslaat oid.

Zelf zou ik ook even de verkopers inlichten dat je dit laat onderzoeken en kun je meteen even vragen wat zij ervan weten. Als die Tonzon door een stel cowboys erin is geramd, dan hebben die echt niet gemeld dat ze wat raars hebben gezien en mogelijk heeft de Tonzon effect gehad (vocht kan dan slecht weg die kant op).