Appartement verhuurd aan arbeidsmigranten

[Woefdram]

In ons complex is in een bovenwoning, de woning verhuurd aan arbeidsmigranten. Deze bezorgen om de zoveel tijd voor overlast. We hebben nauwelijks contact met de eigenaar van de woning. De eigenaar heeft o.a. in het verleden al eens een sleutelkastje illegaal aan de buitenzijde van de hal geplaatst om zodoende toegang tot de hal en de woning te verschaffen..

Wij hebben onlangs vernomen dat het appartement (100m2) inmiddels is verhuurd aan 5 personen. Ik heb gelezen dat bij bewoning door 5 of meer personen er extra eisen zijn aan de brandveiligheid en aan de isolatie in het appartement. Maar hoe kan ik dit als derde laten controleren?

Voorts heb ik gelezen dat er bij verhuur aan 5 personen een extra vergunning nodig is. Kan ik als VVE-bestuurder bij de gemeente navragen of er een dergelijke vergunning is. Of stuit dit bijvoorbeeld op de wet van de privacy.

Wij hebben in onze splisingsakte gekeken, helaas is dit complex vanuit 1985 en was toek de verhuur toegestaan. Dus in dat kader kunnen wij niets.

Kunnen we contact opnemen met de wijkagent of moeten we toch eerst een aangetekende brief sturen aan de eigenaar?

[bie100]

Vaak heeft een gemeente richtlijnen voor verhuur navragen bij de gemeente is altijd zinvol

[jelveen]

Ik weet natuurlijk niet waar je woont maar hier in Den Haag hebben we de pandbrigade. Die is speciaal voor dit soort vragen kunnen er ook actie op ondernemen. Wie weet heeft jouw gemeente een vergelijkbaar loket.

[XelaRetak]

Je kan beter in overleg gaan over de overlast dan proberen op technische feiten meer wrijving te creeeren met de bewoners danwel eigenaar.

[gorgi_19]

Het schijnt ook af te hangen van hoe het daadwerkelijk gebruikt wordt, en wat er in de splitsingsakte staat. Zie hiervoor bijvoorbeeld https://nederlandvve.nl/v...-als-woning-voor-zzp-ers/
Verhuur is een ding, het gebruiken als pension is een ander iets.

Dat staat natuurlijk los van het doen van meldingen van overlast, afhankelijk van de aard van de overlast.

[ Voor 8% gewijzigd door gorgi_19 op 28-11-2025 11:58 ]

[PROnline]

Wat staat er wel in je AvS? Bij ons staat er gebruik als éénsgezinswoning. Dat verbied 't verhuren niet, maar maakt het wel vereist dat er sprake moet zijn van een hoofdhuurder/bewoner. Verkameren mag bij ons dus niet.

Voor verkameren zijn los van de VvE regels ook gemeenteregels van toepassing. Als in vaak verboden.
Overlast zowel bij wijkagent als eigenaar melden en blijven melden.

[Woefdram]

Ik woon in Beverwijk. Directe buren "durven" niet te melden. Eigenaar woont in Hoofddorp en hebben wij nog nooit gezien. Volgens mij is ook nooit verbouwd in dit appartement0, dus van enige privacy voor de huurders lijkt geen sprake. Betreft een appartement van ca 100 m2. Als ik kamerbewoning 5 personen op google intik krijg ik onderstaande volgens mij is er dus sprake van overtreding van de regels.

Voor kamerbewoning van 5 personen in een woning is een omzettingsvergunning nodig en moeten er extra regels voor brandveiligheid en geluidsisolatie worden nageleefd.

[Fr33z]

Je kunt dus contact opnemen met de gemeente, wat zegt die er van?

[TweakGP]

Woefdram schreef op vrijdag 28 november 2025 @ 10:52:
In ons complex is in een bovenwoning, de woning verhuurd aan arbeidsmigranten.

Niet om lullig te doen maar aan wie het verhuurd is maakt natuurlijk helemaal niets uit......
Als de eigenaar volgens de akte mag verhuren dan heb je in principe gewoon pech.

Wat betreft het aantal BEWONERS (ze huren vast niet allemaal) zijn er eigenlijk alleen wat beperkingen als er volgens de richtlijnen van de gemeente op basis van de grootte en indeling van de woning meer mensen worden ingeschreven op het adres als het normale gebruik van de woning rechtvaardigt.

Nou krijg jij geen inzicht in hoeveel mensen zich er inschrijven en het is ook maar zeer de vraag of iedereen zich er in zal schrijven. Kortom, gewoon pech.

Eigenaar en huurders aanspreken op overlast en met de VVE een dossier opbouwen en dan jaren geduld hebben.

Verder staat je post vol aannames en verwachtingen van overlast maar nul concrete zaken waar je wat mee kan.

[ Voor 5% gewijzigd door TweakGP op 28-11-2025 12:20 ]

[Woefdram]

PROnline schreef op vrijdag 28 november 2025 @ 12:00:
Wat staat er wel in je AvS? Bij ons staat er gebruik als éénsgezinswoning. Dat verbied 't verhuren niet, maar maakt het wel vereist dat er sprake moet zijn van een hoofdhuurder/bewoner. Verkameren mag bij ons dus niet.

Voor verkameren zijn los van de VvE regels ook gemeenteregels van toepassing. Als in vaak verboden.
Overlast zowel bij wijkagent als eigenaar melden en blijven melden.

In de akte van splitsing staat niets over eigen bewoning. Het geeft alleen de kadastrale gegevens per woning weer. Wij hebben dit al zorgvuldig bestudeerd als bestuur zijnde.

[Woefdram]

TweakGP schreef op vrijdag 28 november 2025 @ 12:18:
[...]

Niet om lullig te doen maar aan wie het verhuurd is maakt natuurlijk helemaal niets uit......
Als de eigenaar volgens de akte mag verhuren dan heb je in principe gewoon pech.

Wat betreft het aantal BEWONERS (ze huren vast niet allemaal) zijn er eigenlijk alleen wat beperkingen als er volgens de richtlijnen van de gemeente op basis van de grootte en indeling van de woning meer mensen worden ingeschreven op het adres als het normale gebruik van de woning rechtvaardigt.

Nou krijg jij geen inzicht in hoeveel mensen zich er inschrijven en het is ook maar zeer de vraag of iedereen zich er in zal schrijven. Kortom, gewoon pech.

Eigenaar en huurders aanspreken op overlast en met de VVE een dossier opbouwen en dan jaren geduld hebben.

Verder staat je post vol aannames en verwachtingen van overlast maar nul concrete zaken waar je wat mee kan.

Dat is dus duidelijk niet waar. Het gaat hier om kamerverhuur aan personen die geen familiebanden hebben en daar zijn wel degelijk regels voor.

https://www.google.com/se...&sourceid=chrome&ie=UTF-8

[TweakGP]

Woefdram schreef op vrijdag 28 november 2025 @ 12:24:
[...]
Dat is dus duidelijk niet waar. Het gaat hier om kamerverhuur aan personen die geen familiebanden hebben en daar zijn wel degelijk regels voor.

Aannames weer zoals de rest van je post.... jij beschikt niet over het huurcontract dus je hebt geen idee waar je het nou echt over hebt. De praktijk is ook dat er verhuurd wordt aan een uitzendbureau en niet aan individuele huurders.

Je schrijft gewoon dat je bang bent voor overlast van 5 nieuwe bewoners die je nooit hebt gezien en niet eens weet hoeveel het er nu werkelijk gaan worden. En bedenkt er dan vervolgens zelf wat dingen bij zoals brandveiligheid en iets met vergunningen....

Beetje nare manier van benaderen ook. Ja, soms/regelmatig is er overlast wanneer woningen door bewoners die weinig binding met de omgeving hebben worden gehuurd. Maar dan reageer je op de overlast, niet op de herkomst van de bewoners of andere vage verwachtingen die je hebt.

[ Voor 31% gewijzigd door TweakGP op 28-11-2025 12:39 ]

[pickboy]

Jou linkjes gaan over kamerverhuur, dus meerdere kamers en ook meerdere losse huurders met dito losse huurcontracten.

Als de woning door maar 1 hoofdhuurder word gehuurd die zelf iets regelt met gasten/vrienden hoeft het juridisch helemaal niet om kamerverhuur te gaan.

Dus zonder info over het huurcontract (en aantal daarvan) kun je niet stellen dat het idd over kamerverhuur gaat.
Jij bent verder geen partij in de verhuur zoals ik begrijp dus kun je (voor zover ik zie) enkel overlast rapporteren en een dossier opbouwen.

[Ivow85]

pickboy schreef op vrijdag 28 november 2025 @ 12:33:
Jou linkjes gaan over kamerverhuur, dus meerdere kamers en ook meerdere losse huurders met dito losse huurcontracten.

Als de woning door maar 1 hoofdhuurder word gehuurd die zelf iets regelt met gasten/vrienden hoeft het juridisch helemaal niet om kamerverhuur te gaan.

Dus zonder info over het huurcontract (en aantal daarvan) kun je niet stellen dat het idd over kamerverhuur gaat.
Jij bent verder geen partij in de verhuur zoals ik begrijp dus kun je (voor zover ik zie) enkel overlast rapporteren en een dossier opbouwen.

Ook als die hoofdhuurder "iets regelt" met zijn gasten/vrienden is er juridisch waarschijnlijk gewoon sprake van kamerverhuur. Althans: ik verwacht niet dat 5 arbeidsmigranten zich classificeren voor het voeren van "een gezamenlijke huishouding".

Voor kamerverhuur gelden vanuit de gemeente vaak strenge regels.

Daarnaast kan een VvE zichzelf middels de splitsingsakte, statuten en het huishoudelijk reglement beschermen tegen kamerverhuur en/of overbevolking van de individuele appartementen.
Zo kun je bijvoorbeeld als regel stellen dat er in elk appartementsrecht maximaal twee volwassenen mogen wonen, met een uitzondering voor meerderjarige kinderen die bij hun ouders inwonen.
Ook kan een VvE verhuur als geheel verbieden.
Of verhuur alleen toestaan aan eerstegraads (of ook tweede danwel derdegraads) familieleden van de eigenaar. Ouder kunnen dan nog wel een appartement aan hun kind verhuren. Maar niet meer aan "vreemden".

Een verstandige VvE heeft dit soort regels al lang in haar statuten of huishoudelijk reglement opgenomen. Als dat nog niet niet geval is, lijkt me het wijzigen van de reglementen en/of statuten mij een speerpunt voor de komende vergaderingen.

[chrisborst]

@Woefdram
Als VVE hebben jullie er zeker iets over te vinden. Je bent namelijk eigenaar van een appartementsrecht en niet eigenaar van een woning zoals bij een los huis. @TweakGP en @pickboy in de meeste modelregelementen staat gewoon dat je als verhuurder verplicht bent om bij verhuur dit te melden bij het bestuur of de beheerder. Dus als VVE heb je gewoon recht op die info. Tevens staat er ook dat je geen overlast mag veroorzaken. Als VVE sta je dus sterk in dit soort zaken als het gaat om overlast en verhuur.
Helaas is in de akte vaak geen verbod opgenomen tegen kamerverhuur, dus daar kan je als VVE niks tegen doen. Gelukkig de gemeente vaak wel. Die hebben vaak een verordening waarin verplicht wordt om een vergunning aan te vragen voor meer dan 2 kamers.
Dus @Woefdram, gewoon een handhavingsverzoek neerleggen bij de gemeente als de gemeente dit verbied. Hebben wij ook als VVE gedaan en de gemeente kwam keurig handhaven.

[Woefdram]

Ivow85 schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 13:27:
[...]


Ook als die hoofdhuurder "iets regelt" met zijn gasten/vrienden is er juridisch waarschijnlijk gewoon sprake van kamerverhuur. Althans: ik verwacht niet dat 5 arbeidsmigranten zich classificeren voor het voeren van "een gezamenlijke huishouding".

Voor kamerverhuur gelden vanuit de gemeente vaak strenge regels.

Daarnaast kan een VvE zichzelf middels de splitsingsakte, statuten en het huishoudelijk reglement beschermen tegen kamerverhuur en/of overbevolking van de individuele appartementen.
Zo kun je bijvoorbeeld als regel stellen dat er in elk appartementsrecht maximaal twee volwassenen mogen wonen, met een uitzondering voor meerderjarige kinderen die bij hun ouders inwonen.
Ook kan een VvE verhuur als geheel verbieden.
Of verhuur alleen toestaan aan eerstegraads (of ook tweede danwel derdegraads) familieleden van de eigenaar. Ouder kunnen dan nog wel een appartement aan hun kind verhuren. Maar niet meer aan "vreemden".

Een verstandige VvE heeft dit soort regels al lang in haar statuten of huishoudelijk reglement opgenomen. Als dat nog niet niet geval is, lijkt me het wijzigen van de reglementen en/of statuten mij een speerpunt voor de komende vergaderingen.

Wij zijn dan blijkbaar geen verstandige VVE. Ik zit zelf nog niet al te lang in het bestuur. Dit probleem is pas een jaar of 2 geleden ontstaan toen een appartement verkocht werd en de nieuwe eigenaar er dus een aantal arbeidsmigranten er in heeft geplaatst. Recent hebben er wat incidenten plaatsgevonden vandaar dit topic.

Splitsingsakte wijzigen is ook vrij lastig omdat 80% van de eigenaren akkoord dienen te gaan. Tevens dienen alle hypotheekhouders akkoord te gaan. Ik vraag mij overigens af of dit in onderhavig geval ook zo is omdat er natuurlijk alleen maar een kleine aanvulling in de splitsingsakte omtrent verhuur wordt opgenomen.

Wij gaan dit pand aanmelden bij de gemeente met verzoek tot handhaving..

[TheGhostInc]

Woefdram schreef op zondag 30 november 2025 @ 10:00:
Ik vraag mij overigens af of dit in onderhavig geval ook zo is omdat er natuurlijk alleen maar een kleine aanvulling in de splitsingsakte omtrent verhuur wordt opgenomen.

Die voor 1 van de eigenaren een enorme impact heeft en direct het mogelijke gebruik inperkt.

Zelfs al zou je met 100 eigenaren zijn, waarvan er 1 op dit moment verhuurt en je 99% van de stemmen hebt, dan nog moet je er serieus rekening mee houden dat een rechter er niet in meegaat. Als het belang van de verhuurder niet is meegenomen en/of er geen oplossing is bedacht, dan sta je zwakker dan je wil:
Wikipedia: Tirannie van de meerderheid

De enige serieuze oplossing is in gesprek gaan met de verhuurder en kijken wat zijn belangen zijn. Het kan bijvoorbeeld zijn dat hij dit ook heeft gekocht met het idee dat een van zijn kinderen het later gaat gebruiken. Dan kun je wel afspreken/vastleggen dat zodra dat gebeurd de splitsingsakte wordt aangepast en de verhuurder weet dat hij niet terug kan naar de oude situatie. Maar dan heb je dus een serieuze afweging gemaakt van ieders belang.

[Ivow85]

@TheGhostInc grote kans is inderdaad dat een rechter voor het reeds bestaande geval zal oordelen dat de belangen van die eigenaar op onredelijke wijze geschaad worden. En daarom deze eigenaar een uitzonderingspositie op de nieuwe regels dient te krijgen. Dat neemt niet weg dat het verstandig kan zijn om als VvE nu actie te ondernemen om nieuwe ongewenste situaties te voorkomen.
En dat hoeft niet via de splitsingsakte. Het kan ook via de statuten en reglementen van de vereniging. Dat is net iets eenvoudiger.

In aanvulling op mijn vorige bericht: neem in de teksten niet de term "kamerverhuur" op, maar kamerbewoning. Bij een dispuut over kamerverhuur kan een rechter vragen om aan te tonen dat het om huur gaat en er dus sprake is van een vorm van betaling. Bij gebruik van de term kamerbewoning hoef je niet aan te tonen dat die kamerbewoning tegen betaling is. Je hoeft dan slechts aan te tonen dat er geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Daarnaast kun je naast kamerbewoning ook iets over tijdelijk gebruik als vakantieverblijf, pension en dergelijke in de regels opnemen.