Makelaar passeert geaccepteerd bod na “deurdeal” van ander.

[KoenAlberts]

Ik zit met een situatie rond de aankoop van een huis waarbij ik sterk het gevoel heb dat het biedproces verkeerd is gelopen. Kort de feiten:

– Onze hypotheekadviseur kreeg van de verkoopmakelaar door dat de bezichtigingen waren geannuleerd omdat wij de leidende partij waren.
– Vandaag belde onze hypotheekadviseur ons om ons te feliciteren met ons nieuwe huis, omdat ons bod was geaccepteerd.
– Een uur later werd hij opnieuw gebeld: de verkopers hadden tóch gekozen voor een andere partij die aan de deur was verschenen.
– Die andere partij had eerder een lager bod gedaan, maar mocht bij de verkopers aan de deur ineens een hoger bod en betere voorwaarden neerleggen.
– Wij zijn niet geïnformeerd dat er een nieuwe biedfase ontstond, en we kregen geen eindbodmogelijkheid, terwijl ons bod al bevestigd was als geaccepteerd.

Ik heb de NVM-erecode en CRvT-uitspraken opgezocht, en dit lijkt te vallen onder onder andere:

– schending zorgplicht richting geaccepteerde koper
– schending transparantieplicht
– ongelijkheid tussen bieders
– “bieden buiten de makelaar om” (CRvT 2014-26)
– passeren van een geaccepteerd bod zonder kennisgeving (CRvT 2021-35)

Mijn vragen:

1. Sta ik juridisch/tuchtrechtelijk sterk in deze situatie?

2. Is een klacht bij het NVM-Tuchtcollege haalbaar of zinvol?

3. Wat is de beste manier om de makelaar alsnog richting de verkopers te laten adviseren om ons bod te honoreren?

Alle inzichten zijn welkom, vooral van juristen, makelaars of mensen die iets vergelijkbaars hebben meegemaakt.

[Bockelaar]

is er al een koopovereenkomst getekend of is alles tot nu toe mondeling?
Is het netjes? Nee, ik geen je alleen weinig kans, de verkopers zijn niet verplicht aan je te verkopen en als ze niks tekenen is er geen overeenkomst lijkt me

[Rensjuh]

Bockelaar schreef op donderdag 20 november 2025 @ 21:25:
is er al een koopovereenkomst getekend of is alles tot nu toe mondeling?
Is het netjes? Nee, ik geen je alleen weinig kans, de verkopers zijn niet verplicht aan je te verkopen en als ze niks tekenen is er geen overeenkomst lijkt me

Eens met @Bockelaar .
Zolang er nog niks getekend is, is er nog geen verplichting.

Ben het met je eens dat het niet netjes is, maar daar koop je geen huis voor...

[franssie]

In dit soort gevallen helpt een aankoopmakelaar wel, maar die zijn wat uit de mode.

[99ruud99]

Bedenktijd geldt enkel voor koper, niet verkoper.
https://www.nvm.nl/wonen/...koper%20van%20de%20woning.
Vaak heb je recht op een contractbreuk clausule. Maar probeer dat maar eens hard te maken. Hoe is het akkoord doorgegeven? Heb je hier een bevestiging van?

https://www.reyns-advocat...aard-maar-is-dit-bindend/

Hier zie je dat een telefonische overeenkomst niet altijd bindend is...

[ Voor 19% gewijzigd door 99ruud99 op 20-11-2025 21:32 ]

[AndyJNL]

Lang verhaal maar dit gevecht ga je niet winnen.

[whatyoudoing]

Vaag verhaal. Waarom belt de verkoper je hypotheekadviseur en niet jou?

Verder is het smerig spel maar dat is wat makelaars spelen. Geen handtekening = geen koop.

Lesson learned, hoop dat jullie snel een ander passend huis vinden.

[Wolly]

Laat die hypotheekadviseur eerst maar eens bewijzen dat dit daadwerkelijk zo is.

[sambalbaj]

Hoezo loopt dit via je hypotheekadviseur?
Normaal hoor je zelf eerst wat van de verkopende makelaar.
Of heeft er hier iemand meerdere petten?

[TweakGP]

KoenAlberts schreef op donderdag 20 november 2025 @ 21:21:
3. Wat is de beste manier om de makelaar alsnog richting de verkopers te laten adviseren om ons bod te honoreren?

Haha…. Het is natuurlijk niet de makelaar die bepaald maar de eigenaar. Die mag gewoon helemaal zelf bepalen welk bod wordt geaccepteerd en met wie er een overeenkomst wordt getekend.

Net zoals jij ook gewoon nog van de koop mag afzien tot de bedenktijd na ondertekening is afgelopen.

[ Voor 4% gewijzigd door TweakGP op 20-11-2025 21:40 ]

[dimi_v]

Zuur maar zolang er niks zwart op wit staat pis je langs de pot. Dat via de hypotheekadviseur gaat is niet perse vreemd, zelf ook ooit gedaan en hoor van meer mensen. Die biedt dat gewoon als extra dienst. Maakt toch allemaal niks uit zie je wel.

[Bas.013]

Ik snap de rol van de hypotheekadviseur niet. Waarom heeft hij / zij dit niet direct schriftelijk (mail of berichtje) bevestigd aan de verkoopmakelaar?
Als je die woning echt wil, doe een beter bod aan de deur. Moet je wel snel zijn, voordat het andere bod op papier staat.
Voor een volgende keer zou ik toch een aankoopmakelaar overwegen.

[Mania-92]

Wat zou een aankoopmakelaar in deze hebben geholpen? Het klinkt alsof verkopers iemand aan de deur hebben gehad en de verkopers deze beslissing hebben gemaakt. Dat maakt ook dat je uiteindelijk niet zoveel met de verkoopmakelaar van doen hebt. De verkoper beslist, en draait, uiteindelijk.

[djmuggs]

Hebben jullie persoonlijk het bod uitgebracht aan de verkopende partij of via jullie adviseur?

In 1e geval zou de verkopende makelaar jullie feliciteren.
2e geval is het van horen en zeggen.

En er is niks gepasseerd, passeren gebeurd bij de notaris na het aan gaan van een koopakte

[ Voor 19% gewijzigd door djmuggs op 21-11-2025 01:02 ]

[Skybullet]

Is het iets nieuws tegenwoordig om bij ook maar het kleinste beetje onderbuikgevoel van onrecht meteen na te denken over juridische stappen ?

Het spel tussen makelaars, verkopers/kopers en banken bestaat al heel erg lang en nee dat gaat niet altijd super netjes. Maar een verkoper mag gelukkig nog altijd zelf beslissen wat hij doet. Misschien gaat hij wel met het laagte bod in zee, misschien switcht hij later nog van gedachten, misschien verkoopt hij/zij het wel opeens helemaal niet meer.

Zolang je niks tekent en zolang er nog bedenktijd is kan het zo lopen. Lekker naar funda en door.

[bie100]

Skybullet schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 01:12:
Is het iets nieuws tegenwoordig om bij ook maar het kleinste beetje onderbuikgevoel van onrecht meteen na te denken over juridische stappen ?

Het spel tussen makelaars, verkopers/kopers en banken bestaat al heel erg lang en nee dat gaat niet altijd super netjes. Maar een verkoper mag gelukkig nog altijd zelf beslissen wat hij doet. Misschien gaat hij wel met het laagte bod in zee, misschien switcht hij later nog van gedachten, misschien verkoopt hij/zij het wel opeens helemaal niet meer.

Zolang je niks tekent en zolang er nog bedenktijd is kan het zo lopen. Lekker naar funda en door.

Nou goed hij is gewoon teleurgesteld is ook wel begrijpelijk
En inderdaad gewoon door gaan

[MallePietje]

Het lijkt me een kwestie van gelijk hebben en gelijk krijgen. Mondelinge overeenkomsten zijn ook geldig. Het lijkt erop dat jullie die hadden, want beide waren akkoord. Maar ja, bewijs het maar eens.

[TweakGP]

MallePietje schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 07:40:
Het lijkt me een kwestie van gelijk hebben en gelijk krijgen. Mondelinge overeenkomsten zijn ook geldig.

knip bij onroerend goed is alleen een schriftelijke overeenkomsten geldig knip

[ Voor 9% gewijzigd door teacher op 21-11-2025 08:00 ]

[NACrat]

99ruud99 schreef op donderdag 20 november 2025 @ 21:31:
Bedenktijd geldt enkel voor koper, niet verkoper.
https://www.nvm.nl/wonen/...koper%20van%20de%20woning.
Vaak heb je recht op een contractbreuk clausule. Maar probeer dat maar eens hard te maken. Hoe is het akkoord doorgegeven? Heb je hier een bevestiging van?

https://www.reyns-advocat...aard-maar-is-dit-bindend/

Hier zie je dat een telefonische overeenkomst niet altijd bindend is...

Jouw eerste punt geldt alleen op het moment als er al een getekende overeenkomst is. Niet als het enkel mondeling was. En zoals ik de TS lees was dat nog niet het geval.

Lullig voor TS, maar ik betwijfel of de makelaar van de verkopers hier iets tegen kan / moet doen behalve zeggen dat het niet netjes is. Het is namelijk niet hij / zij die het geaccepteerde bod passeert maar de verkopers. Als zij zeggen dat ze alsnog akkoord gaan met een ander bod dan kan je daar weinig tegen doen (mits er dus niks getekend is).

[ Voor 10% gewijzigd door NACrat op 21-11-2025 08:14 ]

[Rctworld]

bie100 schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 07:40:
[...]


Nou goed hij is gewoon teleurgesteld is ook wel begrijpelijk
En inderdaad gewoon door gaan

Snap ik ook wel.

Ik zeg niet dat je het moet willen, maar als ze van mening zijn dat ze geen kans hebben gehad op een tegenbod kunnen ze toch zelf ook even langs de deur? Schijnbaar zijn de verkopers niet zo moeilijk 😂

[Fanta]

Heel zuur voor jou en jammer de verkopende partij het niet sjiek speelt, maar er is natuurlijk geen makelaar die hier iets aan had kunnen doen. Ik zou dat hele tuchtverhaal los proberen te laten, want het probleem ligt niet bij de makelaar, maar bij de verkopers. Als je het huis echt graag wilt hebben, zou overbieden (indien haalbaar) misschien nog een optie zijn, ik zie geen andere manier om hier nog winnend uit te komen.

[fsfikke]

Stel jij verkoopt je woning, hebt een bod geaccepteerd van €500.000. En opeens staat iemand voor de deur die je €50.000 meer biedt. Zou jij dan zeggen “oh, de NVM gedragscode §3.5-6 van mijn makelaar zegt dat het niet netjes is, dus dan laat ik die €50.000 waar ik een jaar hard voor moet werken wel liggen, alles om de reputatie van mijn makelaar maar te beschermen.”

Het enige wat in dit geval werkt is een beter bod doen, of de verkopers vragen wat nodig zou zijn om toch met jou in zee te gaan. Maar knoop eerst in je oren: je hebt recht op niks. Als dat het je niet waard is moet je een ander huis zoeken.

[jeroenkb]

@KoenAlberts Stap in je auto en ga naar dat huis. Bel aan en zeg dat je x meer biedt dan het andere bod (als je het huis graag wil hebben)

[Bobbo90]

Als alles achter de rug is, zou ik een review achterlaten van de makelaar.

[Fanta]

Bobbo90 schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 08:37:
Als alles achter de rug is, zou ik een review achterlaten van de makelaar.

Waarom de makelaar? Heeft hij de hogere bieders geadviseerd om bij de verkopers aan de deur een hoger bod te doen? Dat kan ik niet uit het verhaal halen.

[renegrunn]

Bobbo90 schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 08:37:
Als alles achter de rug is, zou ik een review achterlaten van de makelaar.

Waar slaat dat op? Laat jij vaker reviews achter bij organisaties waar je niks hebt afgenomen?

[BounceMeister]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 08:50:
[...]


Waar slaat dat op? Laat jij vaker reviews achter bij organisaties waar je niks hebt afgenomen?

Een review gaat toch om de ervaring die je met iets of iemand hebt opgedaan?

[pordkert]

Fanta schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 08:46:
[...]


Waarom de makelaar? Heeft hij de hogere bieders geadviseerd om bij de verkopers aan de deur een hoger bod te doen? Dat kan ik niet uit het verhaal halen.

En bovendien levert de verkopende makelaar de diensten aan de verkopers, daar heeft de koper niets mee van doen. Een wraakreview lost niets op. Dan krijg je straks ook nog een zaak aan je broek vanwege laster.

Het is in dit geval zuur, maar helaas. Langsgaan en een hoger bod doen of doorgaan met de zoektocht. Enige wat ik nog kan bedenken is juridische bijstand inschakelen en kijken of een zaak echt zinvol wat geacht, maar dat zal bijna niet.

[dehardstyler]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 08:50:
[...]


Waar slaat dat op? Laat jij vaker reviews achter bij organisaties waar je niks hebt afgenomen?

Als het proces om een product af te nemen kut is, uiteraard ja.

[renegrunn]

BounceMeister schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 08:55:
[...]

Een review gaat toch om de ervaring die je met iets of iemand hebt opgedaan?

In dit geval heeft TS formeel geen relatie met de verkoopmakelaar. Dan vind ik het heel vreemd om deze als een toetsenbord-ridder af te gaan serveren omdat je pech hebt gehad. En al helemaal in deze situatie waarbij de verkopers deze keuze hebben gemaakt.

[aegis]

Is de verkoopmakelaar aangesloten bij NVM makelaars? zoja gelijk een klacht indienen. En het biedlogboek inzien dit zou voor NVM makelaars verplicht moeten zijn bij het verkopen van bestaande woningen.

Plus als je wilt stangen kun je ook gelijk langs rijden bij de woning en 10/15k meer bieden en netjes een koopcontract tekenen en dan na 3 dagen opzeggen.

[ Voor 28% gewijzigd door aegis op 21-11-2025 09:02 ]

[FreakNL]

Klacht indienen?

De TS heeft alleen maar van horen zeggen dat hij de woning heeft.

Verder vind ik de rol van de adviseur vaag.

Toen ik een huis kocht (toegeven, 100 jaar geleden) had ik ook een adviseur. Maar die heeft mij alleen maar gezegd tot hoever ik kon gaan. Die had totaal geen rol in de aankoop. Ik heb 1-op-1 met de verkoopmakelaar gesproken. Ik had ook geen aankoopmakelaar maar ik kocht in het diepste van het diepste dal.

[renegrunn]

aegis schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 08:59:
Is de verkoopmakelaar aangesloten bij NVM makelaars? zoja gelijk een klacht indienen.

Reactie makelaar: “verkopers hebben een andere route gekozen en buiten het proces om de woning verkocht”.

Einde verhaal.

FreakNL schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:05:
Verder vind ik de rol van de adviseur vaag.

Toen ik een huis kocht (toegeven, 100 jaar geleden) had ik ook aan adviseur. Maar die heeft mij alleen maar gezegd tot hoever ik kon gaan. Die had totaal geen rol in de aankoop. Ik heb 1-op-1 met de verkoopmakelaar gesproken. Ik had ook geen aankoopmakelaar maar ik kocht in het diepste van het diepste dal.

Precies, de rol van de adviseur klopt niet, die lijkt op de stoel van aankoopmakelaar te zijn gaan zitten?

[ Voor 47% gewijzigd door renegrunn op 21-11-2025 09:09 ]

[Wolly]

jeroenkb schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 08:34:
@KoenAlberts Stap in je auto en ga naar dat huis. Bel aan en zeg dat je x meer biedt dan het andere bod (als je het huis graag wil hebben)

Er is toch werkelijk niemand die gelooft dat er iemand aan de deur een bod kwam doen? Dat komt nl. wel heel mooi uit om de makelaar uit de wind te houden.

[renegrunn]

Wolly schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:09:
[...]
Er is toch werkelijk niemand die gelooft dat er iemand aan de deur een bod kwam doen? Dat komt nl. wel heel mooi uit om de makelaar uit de wind te houden.

Zeker wel! Zelf ook meegemaakt, maar wel naar de makelaar doorverwezen destijds.

[aegis]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:07:
[...]


Reactie makelaar: “verkopers hebben een andere route gekozen en buiten het proces om de woning verkocht”.

Einde verhaal.


[...]

Precies, de rol van de adviseur klopt niet, die lijkt op de stoel van aankoopmakelaar te zijn gaan zitten?

Daarom vraag ik is de makelaar aangesloten bij NVM/VBO zoja dan moeten zij de verkoop verplicht met een bied ogboek doen en als eenmaal een koper gekozen is kan daar niet meer van gewijzigd worden omdat later een hoger bod op een ander manier of buiten de deadline binnenkomt.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/het-biedlogboek/

Dus als ze lid zijn en ze volgen hun regels niet op gelijk melden bij de branche vereniging

[ Voor 23% gewijzigd door aegis op 21-11-2025 09:16 ]

[gorgi_19]

Wolly schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:09:
[...]


Er is toch werkelijk niemand die gelooft dat er iemand aan de deur een bod kwam doen? Dat komt nl. wel heel mooi uit om de makelaar uit de wind te houden.

Waarom niet? De huizenmarkt is drama. Als je wederom hebt verloren, kan je een gok wagen. Nee heb je, ja kan je krijgen. En als verkoper wil je zo veel mogelijk geld hebben, met zo min mogelijk risico.
De makelaar is gebonden aan de beroepscode, de verkoper niet.

Ze horen het telefoontje. Zijn chagrijning. Partners kijken elkaar aan. Als we die 15k extra hadden geboden die we voor de uitbouw hadden gereserveerd, hadden we het gehad. Balen, dit is de derde keer... Waarom proberen we het niet, tegen beter weten in? Als we iets willen, moeten we het wel snel doen, want anders is het koopcontract getekend.

[ Voor 24% gewijzigd door gorgi_19 op 21-11-2025 09:19 ]

[Wolly]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:10:
[...]


Zeker wel! Zelf ook meegemaakt, maar wel naar de makelaar doorverwezen destijds.

Dit is wel een andere situatie nietwaar?

Verkoper was akkoord met bod en dit was aan koper meegedeeld.
Binnen een uur(!) heeft verkoper gekozen voor andere partij die aan deur was verschenen én die een hoger bod en betere voorwaarden deden.

Ik geloof nooit dat de dit plaatsgevonden kan hebben binnen een uur nadat verkoper net zijn telefoon ophangt met de makelaar 'Ja doe maar, verkoop maar aan @KoenAlberts".

Komt nog bij dat de winnaar van het bod als eerste wordt gebeld en daarna de anderen.

[ Voor 6% gewijzigd door Wolly op 21-11-2025 09:16 ]

[Fanta]

Wolly schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:15:
[...]


Dit is wel een andere situatie nietwaar?

Verkoper was akkoord met bod en dit was aan koper meegedeeld.
Binnen een uur(!) heeft verkoper gekozen voor andere partij die aan deur was verschenen én die een hoger bod en betere voorwaarden deden.

Ik geloof nooit dat de dit plaatsgevonden kan hebben binnen een uur nadat verkoper net zijn telefoon ophangt met de makelaar 'Ja doe maar, verkoop maar aan @KoenAlberts".

Komt nog bij dat de winnaar van het bod als eerste wordt gebeld en daarna de anderen.

Waarom niet? Als die andere partij het huis ook heel graag wilde hebben en financieel nog wel wat ruimte had, dan snap ik best dat ze in een wanhopige laatste poging gewoon naar dat huis zijn gereden. Dat de verkopers daar gevoelig voor bleken kan je een makelaar niet aanrekenen.

[renegrunn]

aegis schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:14:
[...]


Daarom vraag ik is de makelaar aangesloten bij NVM/VBO zoja dan moeten zij de verkoop verplicht met een bied ogboek doen en als eenmaal een koper gekozen is kan daar niet meer van gewijzigd worden omdat later een hoger bod op een ander manier of buiten de deadline binnenkomt.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/het-biedlogboek/

Waarom niet? Ik verkoop een huis, krijg via de verkoopmakelaar 3 biedingen binnen, en makelaar regelt alles via de regels en informeert de ‘winnaar’.

Ik krijg via via een hoger bod, bel makelaar op: je bent ontslagen. Betaal kosten / courtage (want dat kan wel uit), en ga zelf met nieuwe hoogste bieder in zee. Of is hier een wet (niet richtlijn) voor? Dacht het niet.

[redwing]

aegis schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:14:
[...]


Daarom vraag ik is de makelaar aangesloten bij NVM/VBO zoja dan moeten zij de verkoop verplicht met een bied ogboek doen en als eenmaal een koper gekozen is kan daar niet meer van gewijzigd worden omdat later een hoger bod op een ander manier of buiten de deadline binnenkomt.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/het-biedlogboek/

Dus als ze lid zijn en ze volgen hun regels niet op gelijk melden bij de branche vereniging

Je kunt het inderdaad melden, maar de verkopers hebben weinig te maken met die NVM regels. Als die besluiten daar buitenom te werken zal de makelaar even lastig tegen ze doen, maar uiteindelijk kan de makelaar niet afdwingen dat de verkopers het via hem verkopen.

Erg netjes is het natuurlijk niet, maar ook niet iets waar de makelaar heel veel aan kan veranderen.

[ Voor 6% gewijzigd door redwing op 21-11-2025 09:20 ]

[renegrunn]

redwing schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:19:
[...]

Je kunt het inderdaad melden, maar de verkopers hebben weinig te maken met die NVM regels. Als die besluiten daar buitenom te werken zal de makelaar even lastig tegen ze doen, maar uiteindelijk kan de makelaar niet afdwingen dat de verkopers het via hem verkopen.

Dit dus.

[pordkert]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:18:
[...]

Ik krijg via via een hoger bod, bel makelaar op: je bent ontslagen. Betaal kosten / courtage (want dat kan wel uit), en ga zelf met nieuwe hoogste bieder in zee. Of is hier een wet (niet richtlijn) voor?

Volgens onze voormalige verkoopmakelaar was dat gewoon toegestaan, maar niet netjes. Hij verzocht dan ook met klem alles via hem te laten lopen, ook mensen die spontaan aan de deur kwamen, maar dat was uiteraard niet verplicht. We hebben dan ook iedereen die gewoon deur de tuin liep of aanbelde gewoon het kaartje van de makelaar gegeven, hadden we er zelf ook geen werk van.

[theHoff]

In Nederland geldt bij aankoop van een woning door een consument art. 7:2 BW:
Een koopovereenkomst voor een huis is pas geldig als deze schriftelijk is vastgelegd én door beide partijen is ondertekend.

Ook wel eens met dit bijltje moeten hakken helaas. Huis gegund, vervolgens door makelaar alsnog uit de verkoop gehaald en per opbod verkocht. Het is niet netjes maar wettelijk niet verboden. Enige prettige in mijn situatie was, was dat de uiteindelijke verkoopprijs lager was dan ons bod omdat iedereen die interesse had zich terugtrok door de gang van zaken.

[renegrunn]

pordkert schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:24:
[...]


Volgens onze voormalige verkoopmakelaar was dat gewoon toegestaan, maar niet netjes. Hij verzocht dan ook met klem alles via hem te laten lopen, ook mensen die spontaan aan de deur kwamen, maar dat was uiteraard niet verplicht. We hebben dan ook iedereen die gewoon deur de tuin liep of aanbelde gewoon het kaartje van de makelaar gegeven, hadden we er zelf ook geen werk van.

Ja ik snap dat je makelaar dit zegt, want courtage. Maar tegelijk, zoals eerder aangegeven, wij maakten dit dus mee en verwezen deze mensen door naar de makelaar. Die hadden we dan ook niet voor niets in de arm genomen.

theHoff schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:25:
[...]


Ook wel eens met dit bijltje moeten hakken helaas. Huis gegund, vervolgens door makelaar alsnog uit de verkoop gehaald en per opbod verkocht. Het is niet netjes maar wettelijk niet verboden. Enige prettige in mijn situatie was, was dat de uiteindelijke verkoopprijs lager was dan ons bod omdat iedereen die interesse had zich terugtrok door de gang van zaken.

En dit is dus zo'n situatie waar @aegis op doelde. Maar het in het verhaal van TS gaat het anders waarbij de verkoper een andere keuze heeft gemaakt en niet de makelaar die buiten de NVM richtlijnen is gaan werken.

[ Voor 32% gewijzigd door renegrunn op 21-11-2025 09:30 ]

[CodeCaster]

pordkert schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:24:
[...]

toegestaan, maar niet netjes

De hele makelaarswereld samengevat in vier woorden.

[gorgi_19]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:26:
[...]


Ja ik snap dat je makelaar dit zegt, want courtage.

Die courtage krijgt hij toch wel als je het verkoopt. Daar zitten clausules in de overeenkomst met je makelaar.

Het is alleen niet goed voor zijn imago en hij heeft het proces niet meer in de hand.

[aegis]

Nee maar je zou civielrechtelijk wel kunnen claimen dat er niet naar goede trouw gehandeld is. En als je bijvoorbeeld een ander huis door hebt moeten kopen tegen een hogere prijs dat dit direct komt doordat er niet naar het contract is gehandeld. Of dit nou bij de makelaar komt te vallen of bij de verkoper dat zou je met een advocaat moeten uitzoeken.

De link die eerder gedeelt is gaat over belgisch recht niet over nederlands.

Om dit te doen kost natuurlijk tijd en energie en geld, maar zolang het niet gebeurt ontstaat er geen jurisprudentie en zal dat blijven gebeuren en blijft iedereen ook maar zeg je pech hé in plaats he dit is gewoon feitelijk contractbreuk en mag niet en dit zijn de consequenties.

En hoe meer duidelijkheden er zijn en documentatie, is het een NVM/VBO makelaar, biedlogboek hoe makkelijker het word om hier tegen op te treden.

[renegrunn]

gorgi_19 schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:30:
[...]

Die courtage krijgt hij toch wel als je het verkoopt. Daar zitten clausules in de overeenkomst met je makelaar.

En hoeveel makelaars werken op no-cure-no-pay basis? Juist, heul veul. Maar dan worden er bijvoorbeeld wel (terecht) opstartkosten of intrekkingskosten berekend .

Maar inderdaad, soms heb je een exclusiviteitsclausule maar dan wel in combinatie met een vaste looptijd.

[ Voor 24% gewijzigd door renegrunn op 21-11-2025 09:35 ]

[gorgi_19]

aegis schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:31:
Nee maar je zou civielrechtelijk wel kunnen claimen dat er niet naar goede trouw gehandeld is. En als je bijvoorbeeld een ander huis door hebt moeten kopen tegen een hogere prijs dat dit direct komt doordat er niet naar het contract is gehandeld. Of dit nou bij de makelaar komt te vallen of bij de verkoper dat zou je met een advocaat moeten uitzoeken.

Er is voor de wet geen geldige overeenkomst tussen de verkoper en de koper. De wet heeft een vormvereiste neergelegd:

quote: https://www.arag.nl/wonen...nstemming-verkoop-woning/

In de wet is echter bepaald dat de koop van een woning tussen particuliere partijen schriftelijk wordt aangegaan.

Goeder trouw of niet, er is geen geldige overeenkomst, dus kan er ook geen schade zijn door niet nakoming van de overeenkomst.

In het artikel dat ik linkte wordt ook ingegaan op schadevergoeding wegens het afbreken van onderhandelingen, als je het daaronder wilt noemen. Dat gaat hier ook niet op:

De Hoge Raad heeft opgemerkt dat er onder zeer bijzondere omstandigheden een veroordeling tot schadevergoeding mogelijk is, wegens het afbreken van de onderhandelingen. Je kunt dit nalezen in deze uitspraak. Onder bijzondere omstandigheden valt in ieder geval niet de situatie dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper de voorkeur geeft aan het kopen van een andere woning.

[ Voor 24% gewijzigd door gorgi_19 op 21-11-2025 09:37 ]

[TweakGP]

aegis schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:31:
Nee maar je zou civielrechtelijk wel kunnen claimen dat er niet naar goede trouw gehandeld is. En als je bijvoorbeeld een ander huis door hebt moeten kopen tegen een hogere prijs dat dit direct komt doordat er niet naar het contract is gehandeld. Of dit nou bij de makelaar komt te vallen of bij de verkoper dat zou je met een advocaat moeten uitzoeken.

Zoveel onzin weer in deze thread, en dit is er helaas een voorbeeld van.....

Er is geen overeenkomst dus ook geen schade. Verkopers bepalen altijd zelf aan wie ze verkopen en bij onroerend goed tussen particulieren is de enige overeenkomst die rechtsgeldig is een schriftelijke getekende overeenkomst.

[renegrunn]

aegis schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:31:
Nee maar je zou civielrechtelijk wel kunnen claimen dat er niet naar goede trouw gehandeld is. En als je bijvoorbeeld een ander huis door hebt moeten kopen tegen een hogere prijs dat dit direct komt doordat er niet naar het contract is gehandeld. Of dit nou bij de makelaar komt te vallen of bij de verkoper dat zou je met een advocaat moeten uitzoeken.

De link die eerder gedeelt is gaat over belgisch recht niet over nederlands.

Om dit te doen kost natuurlijk tijd en energie en geld, maar zolang het niet gebeurt ontstaat er geen jurisprudentie en zal dat blijven gebeuren en blijft iedereen ook maar zeg je pech hé in plaats he dit is gewoon feitelijk contractbreuk en mag niet en dit zijn de consequenties.

En hoe meer duidelijkheden er zijn en documentatie, is het een NVM/VBO makelaar, biedlogboek hoe makkelijker het word om hier tegen op te treden.

Waar is de overeenkomst precies?

[aegis]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:32:
[...]


En hoeveel makelaars werken op no-cure-no-pay basis? Juist, heul veul. Maar dan worden er bijvoorbeeld wel opstartkosten of intrekkingskosten berekend.

Ik weet 100% zeker dat ook zal het bod buiten de makelaar omgaan en de verkoper zou het direct regelen met de nieuwe koper. De verkoper krijgt zeker de rekenen van de aankoopmakelaar en moet die gewoon betalen.

[bvdbos]

NVM schrijft zelf dit:
https://www.nvm.nl/wonen/kopen/schriftelijkheidsvereiste/

[renegrunn]

aegis schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:36:
[...]


Ik weet 100% zeker dat ook zal het bod buiten de makelaar omgaan en de verkoper zou het direct regelen met de nieuwe koper. De verkoper krijgt zeker de rekenen van de aankoopmakelaar en moet die gewoon betalen.

Nee.

Dat hangt van je contract af. Uiteraard, kosten worden er echt wel berekend maar courtage is zeker niet vanzelfsprekend in een dergelijk geval.

[renegrunn]

bvdbos schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:37:
NVM schrijft zelf dit:
https://www.nvm.nl/wonen/kopen/schriftelijkheidsvereiste/

Dat dus, en daarmee is de hele discussie in dit topic wel klaar

[gorgi_19]

aegis schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 09:36:
[...]


Ik weet 100% zeker dat ook zal het bod buiten de makelaar omgaan en de verkoper zou het direct regelen met de nieuwe koper. De verkoper krijgt zeker de rekenen van de aankoopmakelaar en moet die gewoon betalen.

Welke overeenkomst heb je als verkoper met de aankoopmakelaar? Geen enkele. Hij zou een vriendelijk briefje krijgen dat ik niet ga betalen en er geen enkele grond voor zie. Een (potentiele) koper regelt zijn eigen aankoopmakelaar, en hoe hij dat regelt, interesseert mij als verkoper niet.

Dat je als verkoper alsnog een courtagefactuur krijgt van je eigen verkoopmakelaar, logisch.

[ Voor 16% gewijzigd door gorgi_19 op 21-11-2025 09:42 ]

[Footstepz]

Bijkomende kosten van de makelaar (tenzij no cure no pay) zullen lager uitvallen dan de courtage vanuit de verkoopovereenkomst, tel uit je winst.

[Linux gebruiker]

Wat ik raar vind is dat voorbij gegaan wordt aan het feit dat de verkopende partij het bod van topicstarter geaccepteerd heeft, zijn hypotheekadviseur daarover heeft ingelicht, die topicstarter daarop feliciteerde met de aankoop van dat huis. Als je het bod accepteerd, dan is het duidelijk dat er een koop is, weliswaar mondeling.
Mondelinge afspraken net als schriftelijke afspraken rechtsgeldig.

[Source90]

Linux gebruiker schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 10:04:
Wat ik raar vind is dat voorbij gegaan wordt aan het feit dat de verkopende partij het bod van topicstarter geaccepteerd heeft, zijn hypotheekadviseur daarover heeft ingelicht, die topicstarter daarop feliciteerde met de aankoop van dat huis. Als je het bod accepteerd, dan is het duidelijk dat er een koop is, weliswaar mondeling.
Mondelinge afspraken net als schriftelijke afspraken rechtsgeldig.

Behalve dus bij (o.a.) het kopen van vastgoed door een particuliere koper. Zie ook de link hierboven:

Nee. Een koopovereenkomst voor de aanschaf van een woning door een particuliere koper moet altijd schriftelijk worden aangegaan. Bij een mondelinge overeenstemming is er geen sprake van een rechtsgeldige koopovereenkomst. Juich dus niet te vroeg!

[renegrunn]

Linux gebruiker schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 10:04:
Wat ik raar vind is dat voorbij gegaan wordt aan het feit dat de verkopende partij het bod van topicstarter geaccepteerd heeft, zijn hypotheekadviseur daarover heeft ingelicht, die topicstarter daarop feliciteerde met de aankoop van dat huis. Als je het bod accepteerd, dan is het duidelijk dat er een koop is, weliswaar mondeling.
Mondelinge afspraken net als schriftelijke afspraken rechtsgeldig.

Wat ik raar vind is dat mensen zich niet inlezen als je een huis koopt zodat je weet wat de spelregels zijn.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/schriftelijkheidsvereiste/

[ Voor 5% gewijzigd door renegrunn op 21-11-2025 10:09 ]

[jeroenkb]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 10:08:
[...]


Wat ik raar vind is dat mensen zich niet inlezen als je een huis koopt zodat je weet wat de spelregels zijn.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/schriftelijkheidsvereiste/

En nog eens anders verwoord op de pagina 'bieden op een huis'

Het komt in de praktijk voor dat een verkopende makelaar alsnog een hogere bieding krijgt, nadat er al mondeling overeenstemming is met een andere gegadigde. Of nadat ingeval van een inschrijving, de inschrijvingstermijn is verstreken en misschien de woning aan een bieder is gegund. Als dit gebeurt, wordt de verkoper op de hoogte gesteld van deze nieuwe bieding. Vanwege het schriftelijkheidsvereiste mag de verkoper deze nieuwe bieding in overweging nemen. De verkoper heeft dan verschillende mogelijkheden.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/bieden-op-een-huis/

[Rmg]

renegrunn schreef op vrijdag 21 november 2025 @ 10:08:
[...]


Wat ik raar vind is dat mensen zich niet inlezen als je een huis koopt zodat je weet wat de spelregels zijn.

https://www.nvm.nl/wonen/kopen/schriftelijkheidsvereiste/

En de casus staat letterlijk op die pagina ook, dit is al tot de hoge raad gegaan in 2011.

Ingaan op een hoger bod
Dat het schriftelijkheidsvereiste ook de consument-verkoper beschermt, is in 2011 bevestigd door de hoogste rechter in Nederland, de Hoge Raad. Ondanks het bereiken van mondelinge overeenstemming tussen een consument-verkoper en een consument-koper weigerde de verkoper te tekenen. Er kwam dus geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand.

De aanleiding voor het weigeren was een hoger bod dat de verkoper na de mondelinge overeenstemming, van een andere gegadigde had ontvangen. De Hoge Raad bepaalde dat de verkoper niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen zijn handtekening te zetten onder de koopovereenkomst.

Het accepteren van een hoger bod leidde bovendien niet tot het betalen van schadevergoeding aan de eerste koper. Een verkoper kan dus, zolang de koopovereenkomst niet is ondertekend, ingaan op een hoger bod van een andere gegadigde.

Je kan nog even je onvrede uiten bij de verkoopmakelaar, zeker als je in een bepaalde regio/stad/wijk wil wonen waar betreffende makelaar veel actief is kan je er nog je "voordeel" mee doen, waardoor ie misschien bereid is je te bellen als er woningen te koop gaan komen in die wijk, of je net wat meer informatie kan lospeuteren bij een volgend huis.

Maar dit huis gaat het m gewoonweg niet worden.

[kevkev]

@KoenAlberts Hele vervelende kwestie, maar hier is niks tegen te doen, zolang er geen getekende koopovereenkomst tussen jullie en verkoper(s) is (inderdaad; schriftelijksvereiste).

Aan de andere kant geef jij aan dat jullie niet in de gelegenheid zijn gesteld om een eindvoorstel uit te brengen. Impliceer jij hiermee eventueel een hoger bedrag te willen betalen? Zo ja, wat let je om verkopend makelaar te contacteren om alsnog jullie eindvoorstel kenbaar te maken? De makelaar dient dit alsnog voor te leggen bij verkopers.

Let wel, ook hierbij geldt; zolang er geen getekende overeenkomst is tussen koper en verkoper.

[Lapa]

Precies. Als je je op de huizenmarkt begeeft dan moet je de spelregels kennen. En die zijn eigenlijk heel simpel:

• Als verkoper zit je er aan vast zodra je de koopovereenkomst hebt getekend (en dus niet eerder)
• Als koper zit jer er aan vast drie werkdagen nadat je de koopovereenkomst hebt getekend (en dus niet eerder)
• Enige andere ontbindende voorwaarden moeten in deze koopovereenkomst staan

Dit zijn de enige regels die wettelijk zijn vastgelegd over dit proces. De rest is alleen maar gewoonte, beleefdheid en geschreven of ongeschreven gedragsnormen die geen wettelijke basis hebben en dus ook geen juridische consequenties als ze geschonden worden.

[G.Shumway]

recent artikel op ad.nl (achter betaalmuur):
De makelaar feliciteert je met jouw geaccepteerde bod, maar kiest later toch voor een ander: mag dat?

Blijkt te mogen. En komt voor in 10% van alle gevallen.

[BiLLY_daKid]

Mijn twee centen, hier zijn wij (vrijdag telefonisch wederzijds akkoord, maandag lag het weer open) een huis misgelopen. We kregen nog wel een kans om mee te bieden.
Uiteindelijk hebben we dat huis op 3.000 van de 700k misgelopen. Hebben we geen spijt van gehad , maar ik wens de nieuwe eigenaren wel een wegzakkende fundering toe.

[Michael Knight]

Ja, dit kan en dit mag. Netjes is het niet, want het voelt vooral erg zuur voor de aspirantkoper.. hier hetzelfde meegemaakt enkele maanden geleden. Opeens was er buiten de biedprocedure om geboden en werden alle andere biedactiviteiten gestaakt, zonder dat dit medegedeeld werd. Veel succes met de zoektocht nog en houd vol!

En voor wat betreft een review.. wacht even tot je een nieuw huis hebt. Je weet nooit hoe je zo’n bedrijf via-via opnieuw tegenkomt, dat kan dan in je nadeel werken ;)

[renegrunn]

@KoenAlberts hoe kijk je er nu na al die reacties zelf tegenaan?

[Sander]

Die heeft z’n account uit 2017 afgestoft om even z’n emoties kwijt te kunnen en is nu wss tot 2033 weer met andere dingen bezig

[targaryanwolf]

Ja, dat mag, als verkoper mag je zelf bepalen aan wie jij je huis verkoopt, zolang de inkt nog niet droog is staat niks vast.

Als ik mijn huis te koop heb staan en er belt iemand aan die even droom bod doet en er is nog niets beschreven gun ik zo'n koper ook mijn huis.

Daarbij is de makelaar ingehuurd door de verkoper van het huis, kan die wel een NVM erecode hebben als de verkoper zegt "nee ik verkoop het niet aan Jantje maar aan Pietje" kan die makelaar hoog en laag springen, uiteindelijk moet de krabbel van de verkoper onder de koopovereenkomst en niet die van de makelaar.