Makelaar passeert geaccepteerd bod na “deurdeal” van ander.

[KoenAlberts]

Ik zit met een situatie rond de aankoop van een huis waarbij ik sterk het gevoel heb dat het biedproces verkeerd is gelopen. Kort de feiten:

– Onze hypotheekadviseur kreeg van de verkoopmakelaar door dat de bezichtigingen waren geannuleerd omdat wij de leidende partij waren.
– Vandaag belde onze hypotheekadviseur ons om ons te feliciteren met ons nieuwe huis, omdat ons bod was geaccepteerd.
– Een uur later werd hij opnieuw gebeld: de verkopers hadden tóch gekozen voor een andere partij die aan de deur was verschenen.
– Die andere partij had eerder een lager bod gedaan, maar mocht bij de verkopers aan de deur ineens een hoger bod en betere voorwaarden neerleggen.
– Wij zijn niet geïnformeerd dat er een nieuwe biedfase ontstond, en we kregen geen eindbodmogelijkheid, terwijl ons bod al bevestigd was als geaccepteerd.

Ik heb de NVM-erecode en CRvT-uitspraken opgezocht, en dit lijkt te vallen onder onder andere:

– schending zorgplicht richting geaccepteerde koper
– schending transparantieplicht
– ongelijkheid tussen bieders
– “bieden buiten de makelaar om” (CRvT 2014-26)
– passeren van een geaccepteerd bod zonder kennisgeving (CRvT 2021-35)

Mijn vragen:

1. Sta ik juridisch/tuchtrechtelijk sterk in deze situatie?

2. Is een klacht bij het NVM-Tuchtcollege haalbaar of zinvol?

3. Wat is de beste manier om de makelaar alsnog richting de verkopers te laten adviseren om ons bod te honoreren?

Alle inzichten zijn welkom, vooral van juristen, makelaars of mensen die iets vergelijkbaars hebben meegemaakt.

[Bockelaar]

is er al een koopovereenkomst getekend of is alles tot nu toe mondeling?
Is het netjes? Nee, ik geen je alleen weinig kans, de verkopers zijn niet verplicht aan je te verkopen en als ze niks tekenen is er geen overeenkomst lijkt me

[Rensjuh]

Bockelaar schreef op donderdag 20 november 2025 @ 21:25:
is er al een koopovereenkomst getekend of is alles tot nu toe mondeling?
Is het netjes? Nee, ik geen je alleen weinig kans, de verkopers zijn niet verplicht aan je te verkopen en als ze niks tekenen is er geen overeenkomst lijkt me

Eens met @Bockelaar .
Zolang er nog niks getekend is, is er nog geen verplichting.

Ben het met je eens dat het niet netjes is, maar daar koop je geen huis voor...

[franssie]

In dit soort gevallen helpt een aankoopmakelaar wel, maar die zijn wat uit de mode.

[99ruud99]

Bedenktijd geldt enkel voor koper, niet verkoper.
https://www.nvm.nl/wonen/...koper%20van%20de%20woning.
Vaak heb je recht op een contractbreuk clausule. Maar probeer dat maar eens hard te maken. Hoe is het akkoord doorgegeven? Heb je hier een bevestiging van?

https://www.reyns-advocat...aard-maar-is-dit-bindend/

Hier zie je dat een telefonische overeenkomst niet altijd bindend is...

[ Voor 19% gewijzigd door 99ruud99 op 20-11-2025 21:32 ]

[AndyJNL]

Lang verhaal maar dit gevecht ga je niet winnen.

[whatyoudoing]

Vaag verhaal. Waarom belt de verkoper je hypotheekadviseur en niet jou?

Verder is het smerig spel maar dat is wat makelaars spelen. Geen handtekening = geen koop.

Lesson learned, hoop dat jullie snel een ander passend huis vinden.

[Wolly]

Laat die hypotheekadviseur eerst maar eens bewijzen dat dit daadwerkelijk zo is.

[sambalbaj]

Hoezo loopt dit via je hypotheekadviseur?
Normaal hoor je zelf eerst wat van de verkopende makelaar.
Of heeft er hier iemand meerdere petten?

[TweakGP]

KoenAlberts schreef op donderdag 20 november 2025 @ 21:21:
3. Wat is de beste manier om de makelaar alsnog richting de verkopers te laten adviseren om ons bod te honoreren?

Haha…. Het is natuurlijk niet de makelaar die bepaald maar de eigenaar. Die mag gewoon helemaal zelf bepalen welk bod wordt geaccepteerd en met wie er een overeenkomst wordt getekend.

Net zoals jij ook gewoon nog van de koop mag afzien tot de bedenktijd na ondertekening is afgelopen.

[ Voor 4% gewijzigd door TweakGP op 20-11-2025 21:40 ]

[dimi_v]

Zuur maar zolang er niks zwart op wit staat pis je langs de pot. Dat via de hypotheekadviseur gaat is niet perse vreemd, zelf ook ooit gedaan en hoor van meer mensen. Die biedt dat gewoon als extra dienst. Maakt toch allemaal niks uit zie je wel.

[Bas.013]

Ik snap de rol van de hypotheekadviseur niet. Waarom heeft hij / zij dit niet direct schriftelijk (mail of berichtje) bevestigd aan de verkoopmakelaar?
Als je die woning echt wil, doe een beter bod aan de deur. Moet je wel snel zijn, voordat het andere bod op papier staat.
Voor een volgende keer zou ik toch een aankoopmakelaar overwegen.

[Mania-92]

Wat zou een aankoopmakelaar in deze hebben geholpen? Het klinkt alsof verkopers iemand aan de deur hebben gehad en de verkopers deze beslissing hebben gemaakt. Dat maakt ook dat je uiteindelijk niet zoveel er de verkoopmakelaar van doen hebt. De verkoper beslist, en draait, uiteindelijk.

[djmuggs]

Hebben jullie persoonlijk het bod uitgebracht aan de verkopende partij of via jullie adviseur?

In 1e geval zou de verkopende makelaar jullie feliciteren.
2e geval is het van horen en zeggen.

En er is niks gepasseerd, passeren gebeurd bij de notaris na het aan gaan van een koopakte

[ Voor 19% gewijzigd door djmuggs op 21-11-2025 01:02 ]

[Skybullet]

Is het iets nieuws tegenwoordig om bij ook maar het kleinste beetje onderbuikgevoel van onrecht meteen na te denken over juridische stappen ?

Het spel tussen makelaars, verkopers/kopers en banken bestaat al heel erg lang en nee dat gaat niet altijd super netjes. Maar een verkoper mag gelukkig nog altijd zelf beslissen wat hij doet. Misschien gaat hij wel met het laagte bod in zee, misschien switcht hij later nog van gedachten, misschien verkoopt hij/zij het wel opeens helemaal niet meer.

Zolang je niks tekent en zolang er nog bedenktijd is kan het zo lopen. Lekker naar funda en door.