Makelaar vraagt of dit mijn eindbod is. Wat is wijsheid?

[GoldenBirdy]

Ik ben laatst toevallig een heel mooi appartement tegengekomen en heb hier meteen op gereageerd. Er stroomde al gauw een uitnodiging tot bezichtiging in m'n inbox en heb die kans meteen gegrepen. Het appartement is oprecht echt prachtig en past perfect bij mijn woonwensen (in het centrum van een grote stad).

Ik zal het appartement grotendeels zelf financieren (met eigen middelen en hypotheek) en mijn ouders zullen deels helpen. Het appartement is ook nagenoeg ongebruikt, dus zelf klussen is zo goed als niet nodig.

Enfin, ik ben vandaag gebeld door de makelaar en die gaf aan dat de verkoper interesse heeft in mijn bod, maar dat er blijkbaar ook al een andere bieder is die haast heeft en het appartement al snel zou willen kopen. Ik kreeg de vraag of dit mijn eindbod is of dat ik nog wat hoger zou gaan.

Om eerlijk te zijn weet ik niet wat ik hier echt mee moet. Ik betaal al veel meer dan ik alleen zou kunnen betalen (aangezien mijn ouders bij moeten springen) en heb basically al bijna een half miljoen geboden voor een appartement van 60m2 dat een paar jaar geleden een WOZ waarde had van minder dan 250K... Het is natuurlijk wel mijn droomappartement maar het voelt toch niet echt goed om nóg meer te bieden.

Aan de andere kant vertelde de makelaar ook niet expliciet of en hoeveel meer de andere partij zou hebben geboden. Is het 1-2K meer? Of hebben we het over 5-10k? Geen idee. Andere makelaars hadden nooit problemen om dit te vertellen en gaven zelfs aan voor x bedrag kan je 'm zo overnemen.

Ik ben ook totaal niet goed met dit proces en had eigenlijk een aankoopmakelaar moeten inschakelen, maar het ging allemaal erg snel.

UPDATE: Uiteindelijk vastgehouden aan mijn bod en de woning NIET gekregen. Het scheelde volgens de makelaar maar weinig. Helaas.

[ Voor 5% gewijzigd door GoldenBirdy op 03-11-2025 14:15 ]

[Wolly]

Je doet een aanname dat er al een hoger bod ligt, als dat niet gezegd is moet je dat niet doen.

Verder gewoon bieden wat je het waard vindt en niet te verliefd proberen te worden.

[GoldenBirdy]

Wolly schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:00:
Je doet een aanname dat er al een hoger bod ligt, als dat niet gezegd is moet je dat niet doen.

Verder gewoon bieden wat je het waard vindt en niet te verliefd proberen te worden.

Het is niet echt een aanname. Hoewel hij niet expliciet zei dat er is overgeboden, liet hij het wel indirect doorschemeren.

[gambieter]

Laat je niet opnaaien of verblinden. De verkoopmakelaar krijgt waarschijnlijk een provisie gebaseerd op een percentage.

Bieden wat je het waard vind.

[Yaksa]

500.000 voor 60m2 in een grote stad?
Ik vind dat nogal veel, als ik zo rondkijk in bijv. Utrecht dan vind ik grotere appartementen voor veel minder.

[SgtElPotato]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:01:
[...]


Het is niet echt een aanname. Hoewel hij niet expliciet zei dat er is overgeboden, liet hij het wel indirect doorschemeren.

Vind je het het waard om meer te bieden? Zo ja, ga je gang. Zo nee, verder kijken. Doe vooral niks onder 'druk'.

[Wispe]

Yaksa schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:17:
500.000 voor 60m2 in een grote stad?
Ik vind dat nogal veel, als ik zo rondkijk in bijv. Utrecht dan vind ik grotere appartementen voor veel minder.

Amsterdam is een grote stad en €500.000 voor 60m2 is realistisch.

[Honesty]

ik zie alleen rode vlaggen, een goede makelaar zou zoiets nooit doen. Dus is de kans ook groter dat als je hoger bied iemand anders(hij zal wel meer kopers hebben tegen elkaar uitgespeeld) iets meer bied.
Zal anders zijn als de makelaar zegt ... heeft 4k meer geboden maar omdat je student bent bij de universiteit waar verkoper ook heeft gezeten en de verkopers gunnen je het .....

[Yaksa]

Wispe schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:21:
[...]Amsterdam is een grote stad en €500.000 voor 60m2 is realistisch.

TS vermeldt nergens dat het door hem beoogde appartement in A'dam staat. Utrecht is ook een grote stad.

[Honesty]

Yaksa schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:29:
[...]

TS vermeldt nergens dat het door hem beoogde appartement in A'dam staat. Utrecht is ook een grote stad.

als je uit de achterhoek komt is almelo al een grote stad:)

[Wispe]

Yaksa schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:29:
[...]

TS vermeldt nergens dat het door hem beoogde appartement in A'dam staat. Utrecht is ook een grote stad.

TS vermeldt ook nergens dat het door hem beoogde appartement in Utrecht staat. Hoe kun je dan stellen dat €500.000 voor 60m2 nogal veel is?

[Yaksa]

Wispe schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:30:
[...]TS vermeldt ook nergens dat het door hem beoogde appartement in Utrecht staat. Hoe kun je dan stellen dat €500.000 voor 60m2 nogal veel is?

Omdat ik rondgekeken heb?

[EkkeHH]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:01:
[...]


Het is niet echt een aanname. Hoewel hij niet expliciet zei dat er is overgeboden, liet hij het wel indirect doorschemeren.

Makelaars zullen altijd 'indirect laten doorschemeren' dat je meer moet bieden. Ze doen hun best om jouw laatste cent uit je portemonnee te zuigen. Nog een scheutje tijdsdruk erbij, omdat het kan.

Bied wat het (jou) waard is, niet wat de makelaar zegt dat jij moet bieden.

[Wispe]

Yaksa schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:38:
[...]

Omdat ik rondgekeken heb?

Blijkbaar niet goed genoeg.



En dan heb ik niet eens gekeken naar daarbuiten.

[Room42]

Lekker boeiende discussie @Wispe en @Yaksa.

[HallonRubus]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 19:57:

Ik zal het appartement grotendeels zelf financieren en mijn ouders zullen deels helpen. Het appartement is ook nagenoeg ongebruikt, dus zelf klussen is zo goed als niet nodig.

Enfin, ik ben vandaag gebeld door de makelaar en die gaf aan dat de verkoper interesse heeft in mijn bod, maar dat er blijkbaar ook al een andere bieder is die haast heeft en het appartement al snel zou willen kopen. Ik kreeg de vraag of dit mijn eindbod is of dat ik nog wat hoger zou gaan.

Zelf financiëren = geen bankhypotheek nodig (en ik neem aan daarom ook geen voorbehoud van financiëring nodig). Kans is groot dat de andere geïnteresseerde die wel nodig heeft. Jij hebt dus al een voordeel; je hoeft alleen de benodigde documenten door de notaris te laten controleren en als de verkoper dat wil zitten jullie over 2 weken al bij de notaris. De andere bieder kan wel haast hebben maar het is zeer de vraag of hun hypotheekverstrekker dat ook heeft.

[Wilke]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:01:
Het is niet echt een aanname. Hoewel hij niet expliciet zei dat er is overgeboden, liet hij het wel indirect doorschemeren.

Gesprekken opnemen, als je telefoon dat kan.

En expliciet er naar vragen: ligt er nu concreet een hoger bod, ja of nee? Er is iemand met interesse die haast heeft, ja vast, maar ligt er een bod?

(Ik betwijfel het, want waarom praat hij anders met jou?)

[GoldenBirdy]

HallonRubus schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:49:
[...]

Zelf financiëren = geen bankhypotheek nodig (en ik neem aan daarom ook geen voorbehoud van financiëring nodig). Kans is groot dat de andere geïnteresseerde die wel nodig heeft. Jij hebt dus al een voordeel; je hoeft alleen de benodigde documenten door de notaris te laten controleren en als de verkoper dat wil zitten jullie over 2 weken al bij de notaris. De andere bieder kan wel haast hebben maar het is zeer de vraag of hun hypotheekverstrekker dat ook heeft.

Met zelf financieren bedoelde ik zelf een hypotheek nemen (naast ongeveer 20%. betalen met ev), dat had ik beter kunnen verwoorden.

[Wispe]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:53:
[...]


Met zelf financieren bedoelde ik zelf een hypotheek nemen (naast ongeveer 20%. betalen met ev), dat had ik beter kunnen verwoorden.

Ik weet niet wat jij onder "helpen" verstaat, maar als je van je ouders geld gaat lenen, hou er dan rekening mee dat de schuld aan je ouders in mindering wordt gebracht op je maximale hypotheek. Dus dan kan je minder van de bank lenen.

Al zijn daar wel manieren voor te verzinnen, maar dat valt onder fraude.

[GoldenBirdy]

Wispe schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:55:
[...]

Ik weet niet wat jij onder "helpen" verstaat, maar als je van je ouders geld gaat lenen, hou er dan rekening mee dat de schuld aan je ouders in mindering wordt gebracht op je maximale hypotheek. Dus dan kan je minder van de bank lenen.

Al zijn daar wel manieren voor te verzinnen, maar dat valt onder fraude.

We dachten aan schenking, waarbij een groot deel onder de eenmalig verhoogde ouder-kind vrijstelling valt. Het overige deel zou ik eventueel lenen van m'n ouders om de schenkbelasting te voorkomen, waarbij het jaarlijks onder de ouder-kind schenkvrijstelling zal worden gereduceerd. Ik weet nog niet of dit juridisch mogelijk is om dit na het afsluiten van m'n hypotheek overeen te komen met mijn ouders. Dat moet ik nog checken, maar daar is het financieringsvoorbehoud voor.

Ik zie niet in hoe dit onder fraude zou vallen?

[Wispe]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:05:
[...]


We dachten aan schenking, waarbij een groot deel onder de eenmalig verhoogde ouder-kind vrijstelling valt. Het overige deel zou ik eventueel lenen van m'n ouders om de schenkbelasting te voorkomen, waarbij het jaarlijks onder de ouder-kind schenkvrijstelling zal worden gereduceerd. Ik weet nog niet of dit juridisch mogelijk is om dit na het afsluiten van m'n hypotheek overeen te komen met mijn ouders. Dat moet ik nog checken, maar daar is het financieringsvoorbehoud voor.

In mijn geval wilde de bank weten of ik genoeg eigen middelen had om het hele plaatje te financieren en daarvan bewijzen zien. Dus een leen-constructie daarna gaat niet werken. Ik zou eerst met een bank gaan praten voordat je op een woning biedt.

[GoldenBirdy]

Wispe schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:08:
[...]

In mijn geval wilde de bank weten of ik genoeg eigen middelen had om het hele plaatje te financieren en daarvan bewijzen zien. Dus een leen-constructie daarna gaat niet werken. Ik zou eerst met een bank gaan praten voordat je op een woning biedt.

Ik denk dat je inderdaad gelijk hebt. Dan moeten we de schenkbelasting voor lief nemen hoogstwaarschijnlijk.

[servies]

snip: onnodig

[ Voor 93% gewijzigd door We Are Borg op 31-10-2025 21:59 ]

[GoldenBirdy]

Wispe schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:08:
[...]

In mijn geval wilde de bank weten of ik genoeg eigen middelen had om het hele plaatje te financieren en daarvan bewijzen zien. Dus een leen-constructie daarna gaat niet werken. Ik zou eerst met een bank gaan praten voordat je op een woning biedt.

Ik zie wel dat sommige banken hier opties voor bieden: zie bijv ABN AMBRO

[Wispe]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:20:
[...]


Ik zie wel dat sommige banken hier opties voor bieden: zie bijv ABN AMBRO

Een familiehypotheek kan een aanvulling zijn op een reguliere hypotheek, maar de bank zal wel rekening houden met de extra maandlasten van de familiehypotheek bij het berekenen van je maximale leencapaciteit.

[GoldenBirdy]

Wispe schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:21:
[...]


Een familiehypotheek kan een aanvulling zijn op een reguliere hypotheek, maar de bank zal wel rekening houden met de extra maandlasten van de familiehypotheek bij het berekenen van je maximale leencapaciteit.

Dat klopt, maar de bank kan dus ook rekening houden met een jaarlijkse schenking van EUR 6K. Dus ik vermoed zo dat er wel mogelijkheden zijn. Dat moeten we eens goed onderzoeken (leen-schenkconstructie).

[Wispe]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:25:
[...]


Dat klopt, maar de bank kan dus ook rekening houden met een jaarlijkse schenking van EUR 6K. Dus ik vermoed zo dat er wel mogelijkheden zijn. Dat moeten we eens goed onderzoeken.

Ik zou inderdaad eerst goed onderzoeken hóe de constructie uit kan/moet zijn en met een bank praten of zij akkoord gaan met de constructie/cijfertjes. Pas daarna kun je zonder financieringsvoorbehoud bieden op een woning.

Als je het andersom doet de bank gaat niet akkoord waardoor jij op de financieringsvoorbehoud moet beroepen teleurstel je jezelf, is het vervelend voor de verkopers en heb jij een naam bij de verkopende makelaar.

[Klippy]

Veel offtopic geneuzel hier weer.

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 19:57:
[...]
Het is natuurlijk wel mijn droomappartement maar het voelt toch niet echt goed om nóg meer te bieden.
[...]
Hebben jullie wellicht tips voor zo een situatie? Dat zou ik erg waarderen, aangezien ik maandag mijn eindbod op tafel moet leggen.

Zelf zou ik zeggen, op basis van bovenstaande, plus het feit dat de twijfel zo groot is dat je een topic opent, dat je dan niet hoger moet bieden.

Bovenstaande zin gewoon tegen de makelaar zeggen, het is je droom, maar meer voelt niet goed. Je moet ook nog verhuizen, je hebt niet meer geld en je ouders zijn ook al uitgeput. Makelaars zijn ook goed in proberen het onderste uit de kan te halen.

Denk dat je dan duidelijk genoeg bent. Makelaar weet dat hij het uiterste uit je heeft en misschien geeft het de verkoper een kleine gunfactor.

Als je mis grijpt dan komt er vast nog een ander appartement voorbij. Als het langs je heen gaat dan zal dat geen tientjeswerk zijn. Mocht dat wel zo zijn dan zal de makelaar daar misschien ook nog eerlijk over zijn na je heldere boodschap.

[ Voor 7% gewijzigd door Klippy op 31-10-2025 21:46 ]

[groggy]

snip: we blijven binnen de wet qua opties

[ Voor 92% gewijzigd door We Are Borg op 31-10-2025 22:01 ]

[Wispe]

groggy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:53:

Slim, liegen tegen de bank. Moet ik vertellen wat de gevolgen daarvan kunnen zijn?

[TheGhostInc]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 19:57:
Het is natuurlijk wel mijn droomappartement maar het voelt toch niet echt goed om nóg meer te bieden.

Aan de andere kant vertelde de makelaar ook niet expliciet of en hoeveel meer de andere partij zou hebben geboden. Is het 1-2K meer? Of hebben we het over 5-10k?

1-2k zal het verschil niet zijn, dan had je hem gehad.

Stel je legt er €5k boven op, op €500k is dat 1%, in dat licht is dat niet gek. De huizenprijzen lopen nog steeds op, als de markt doorloopt betaal je over 3 maanden sowieso 1% meer. Als je hierdoor over een jaar zou kopen ben je waarschijnlijk duurder uit.

De andere kant is de waarde van de woning. Het blijft lastig in te schatten, maar zit je met je bieding hoog op dit 'type' woning?
Zit de prijs al hoog, dan kan het verstandig zijn om nog even verder te kijken. Is de afwerking heel goed, mooi, maar is het jouw smaak? Of kun je beter verder kijken naar een woning die nog wat werk nodig heeft en dan met de besparing het in je eigen smaak aanpakken.
Of heeft deze woning een eigenschap die dat stapje extra echt waard maakt.

Overigens is het verder niet gek dat dit gebeurt, 'vroeger' had je ook gewoon discussie over de prijs. Alleen NVM makelaars hebben een code dat ze kopers niet mogen uitspelen tegen elkaar. Dus gebeurt het een beetje omslachtig.

Klippy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:44:
Makelaars zijn ook goed in proberen het onderste uit de kan te halen.

Als @GoldenBirdy echt het hoogste bod zou hebben, dan is dit een smerige strategie.
Ik heb dit soort verhalen wel vaker gehoord en meestal is het wel legit. Dat het gat naar het hoogste bod teveel is voor de gunfactor.

[SCIxX]

Bel de makelaar en zeg dat je 5k erbij doet maar dat je wilt dat die de woning dan direct van de markt haalt.

[Nullifiel]

De makelaar handelt natuurlijk in belang van de verkoper. Die lui zeggen zovaak dat er andere geinteresseerden zijn. Ze proberen de druk (binnen grenzen) op te voeren. De kunst als geinteresseerde is om dat geintje om te draaien. Maar dan moet je wel echt loskomen van je emoties en bereid zijn ook echt weg te wandelen.
Als het je waard is, doe dan een iets hoger bod op vrijdag en geef aan dat je maandag voor 12 een reactie wilt en anders verder gaat kijken. De verkopers hebben dan eventjes bedenktijd, de makelaar minder tot geen…Het helpt, ik spreek uit ervaring 😊

Edit: het is trouwens al vrijdag laat .. dus dan ben je net té laat voor dit geintje…

[ Voor 13% gewijzigd door Nullifiel op 31-10-2025 22:39 ]

[_JGC_]

Nullifiel schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 22:35:
De makelaar handelt natuurlijk in belang van de verkoper. Die lui zeggen zovaak dat er andere geinteresseerden zijn. Ze proberen de druk (binnen grenzen) op te voeren. De kunst als geinteresseerde is om dat geintje om te draaien. Maar dan moet je wel echt loskomen van je emoties en bereid zijn ook echt weg te wandelen.
Als het je waard is, doe dan een iets hoger bod op vrijdag en geef aan dat je maandag voor 12 een reactie wilt en anders verder gaat kijken. De verkopers hebben dan eventjes bedenktijd, de makelaar minder tot geen…Het helpt, ik spreek uit ervaring 😊

Hier hetzelfde, maar dat was in 2010 toen de hele markt op zijn gat lag. Verkopers wilden 5K meer dan ik bood, dus dat was klaar. Had alweer een lijstje met huizen op Funda gemaakt, 2 dagen later werd ik gebeld of het bod nog stond.

[Wolly]

Honesty schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 20:22:
ik zie alleen rode vlaggen, een goede makelaar zou zoiets nooit doen.

Hoezo zou een goede makelaar niet proberen een hoger bod eruit te slepen?

[Toke_gt]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 19:57:
Enfin, ik ben vandaag gebeld door de makelaar en die gaf aan dat de verkoper interesse heeft in mijn bod, maar dat er blijkbaar ook al een andere bieder is die haast heeft en het appartement al snel zou willen kopen.
(…)
Om eerlijk te zijn weet ik niet wat ik hier echt mee moet. Ik betaal al veel meer dan ik alleen zou kunnen betalen (…)
het voelt toch niet echt goed om nóg meer te bieden.

Als het niet goed voelt om meer te bieden, dan moet je dat ook niet doen. Er komen meer appartementen op de markt, dit is niet het laatste huis op aarde. Op mij komt het over als bluf van de makelaar, die probeert er wat meer uit te slepen. Mogelijk had verkoper gehoopt op enorme overbieding en blijft die uit. Zo’n verhaal dat er een andere koper is die haast heeft etc…. Ik denk dat er helemaal geen andere koper is. Jij hoeft niets te verkopen en bent daarmee minstens zo interessant voor een leegstaand pand.
Als dit zo’n beetje je max is (gevoelsmatig of daadwerkelijk), blijf dan bij dit bod en kijk wat er gebeurt.

Overigens: een prachtig appartement in een grote stad en maar twee geïnteresseerden? Wat is het addertje?

[kx22]

kan je aan de makelaar vragen hoeveel hij denkt dat je moet bijleggen om de deal rond te krijgen.
Dan kan jij nog even "kijken" of je ouders kunnen helpen. Stel hij zegt 30-40k, ja dan is het verhaal afgelopen. Zegt hij ja gaat om 5-6k....dan kan je ongetwijfeld wel opeen oplossing vinden.

[groggy]

groggy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:53:
[mbr]snip: we blijven binnen de wet qua opties[/]

Wie heeft het over de wet overtreden? Voortschrijdend inzicht.

[groggy]

Wispe schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:55:
[...]


Slim, liegen tegen de bank. Moet ik vertellen wat de gevolgen daarvan kunnen zijn?

Ik heb het niet over liegen. Maar ik ben wel benieuwd wat de gevolgen kunnen zijn? Dat is waarschijnlijk een hele theoretische waslijst

[bszz]

1. Vertrouw je gevoel
2. Wantrouw makelaars

Makelaars weten dondersgoed wat de rol van emotie in een verkoopproces is. Ik heb met nog niet zoveel makelaars te maken gehad maar de laatste liet expres alle bezichtigingen overlappen om potentiele kopers het gevoel te geven dat er meer kapers op de kust waren. Laat je niet gek maken en bied wat je het zelf waard vindt en anders komt er wel weer wat anders op je pad.

[ Voor 3% gewijzigd door bszz op 01-11-2025 09:54 ]

[Wispe]

groggy schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 09:37:
[...]

Ik heb het niet over liegen. Maar ik ben wel benieuwd wat de gevolgen kunnen zijn? Dat is waarschijnlijk een hele theoretische waslijst

"Moet ik de bank vertellen dat ik ook een familiehypotheek afsluit?
Ja dat moet je wel doen. Het verzwijgen van een familiehypotheek is gelijk aan het plegen van fraude, waar de bank overigens snel achter komt: Zodra de bank ziet dat jij niet de gehele aankoopsom bij hen financiert zullen ze bewijs bij je opvragen hoe het kan dat je wel de volledige koopsom kan opbrengen. In de meeste gevallen wordt je op dat moment al gedwongen om toe te geven dat je een familiehypotheek wilt sluiten.
Leen je later meer geld zonder de bank dit te vertellen zal dit wellicht niet direct opvallen. Maar als de bank hierachter komt kunnen ze de hypotheek direct opeisen en een EVR melding doen. Je kunt dan geen hypotheek meer krijgen bij een bank. Pas hier dus heel erg mee op, en overweeg eerder je hypotheek volledig in een Familiehypotheek of Netwerkhypotheek onder te brengen."

https://jens.nl/familiehy...ek%20onder%20te%20brengen.

[Sovieto]

Voor de makelaar zijn eigen portemonnee is het maar de vraag of het veel uitmaakt of dat huis voor 500k of 505k wordt verkocht. Als de makelaar 1% courtage krijgt is dat maar een verschil van €50. Bij 2% is het €100. Dus het is niet echt logisch om te denken dat de makelaar dit voor zichzelf doet. De makelaar steekt liever zijn tijd in het verkopen van een ander huis.

Mogelijk is het inderdaad zo dat ze het je graag willen verkopen, maar dat ze het gat net iets te groot vinden. Of willen de verkopers gewoon graag het onderste uit de kan.

Lastige situatie.

[de Peer]

Sovieto schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 10:55:
Voor de makelaar zijn eigen portemonnee is het maar de vraag of het veel uitmaakt of dat huis voor 500k of 505k wordt verkocht. Als de makelaar 1% courtage krijgt is dat maar een verschil van €50. Bij 2% is het €100. Dus het is niet echt logisch om te denken dat de makelaar dit voor zichzelf doet. De makelaar steekt liever zijn tijd in het verkopen van een ander huis.

maar hij wil wel natuurlijk een tevreden klant, zodat hij via mond op mond reclame meer huizen in de verkoop mag zetten. Daarbij helpt het om een huis 'goed' (hoge prijs) te verkopen en het maximale er uit te halen.

[DjoeC]

Hmm, mijn eigen ervaring: Makelaars roepen maar wat, ze worden betaald om het maximale er uit te halen.

Ik zou er niet zonder meer vanuit gaan dat er een ander bod ligt en dus: Je kunt ofwel een finaal bod doen door 1% extra bieden met de conditie dat je binnen 48 uur wilt weten of je rond bent. Makelaar heeft iets, verkopers hebben iets... ALternatief is dat je gewoon aangeeft dat je bod het eindbod was en dat als er een ander is hij het snel moet verkopen want dat jouw bod nog maar 2 dagen geldig blijft.

Jij opereert in het donker en ze kunnen je van alles wijsmaken zonder dat jij dat kunt controleren.

O ja, en die eigen ervaring: "belachelijk bod, dat kan niet, ik kan t zo voor x duizenden meer verkopen". 24 uur later hadden we het huis.

[ Voor 10% gewijzigd door DjoeC op 01-11-2025 11:30 ]

[Termi]

Bijzonder want een makelaar mag bieders niet tegen elkaar uitspelen volgens de nvm gedragsregels. Daarnaast heb je een biedlogboek, dus achteraf weet je of het waarheid is.

Het zal je droomappartement zijn maar er komen echt nog wel meer huizen op de markt.

[de Peer]

Termi schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 11:37:
Bijzonder want een makelaar mag bieders niet tegen elkaar uitspelen volgens de nvm gedragsregels. Daarnaast heb je een biedlogboek, dus achteraf weet je of het waarheid is.

Het zal je droomappartement zijn maar er komen echt nog wel meer huizen op de markt.

Misschien is hij niet aangesloten bij de NVM

[Wolly]

Termi schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 11:37:
Bijzonder want een makelaar mag bieders niet tegen elkaar uitspelen volgens de nvm gedragsregels. Daarnaast heb je een biedlogboek, dus achteraf weet je of het waarheid is.

Het zal je droomappartement zijn maar er komen echt nog wel meer huizen op de markt.

Vragen of je een hoger bod wil doen is niet automatisch tegen elkaar uitspelen.

[Ypuh]

Lijkt me zwaar onetisch handelen van de makelaar. Ik weet niet hoe het biedproces verloopt, maar je mag hoe dan ook niet het ene bod gebruiken om bij de ander meer geld te halen (tenzij het een veiling betreft). De potentiele kopers kunnen nooit verifieren of dat andere bod 'echt' is.

Dit is in mijn ogen ook groot issue van onze 'vrije markt' en met een (onnodig) prijsophogend effect. De spelregels zijn er wel, maar transparantie en handhaving niet. In andere landen wordt dit afgevangen door bijvoorbeeld eisen te stellen aan het minimale benodigde eigen vermogen, inzichtelijk maken van de biedingen, of dat je enkel met bankgarantie in de hand mag bieden.

Ik zou na afloop van het proces sowieso melding doen bij de NVM.

[ Voor 8% gewijzigd door Ypuh op 01-11-2025 11:50 ]

[de Peer]

Ypuh schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 11:48:
Lijkt me zwaar onetisch handelen van de makelaar. Ik weet niet hoe het biedproces verloopt, maar je mag hoe dan ook niet het ene bod gebruiken om bij de ander meer geld te halen

Wettelijk mag dit gewoon voor zover mij bekend.

Ik zou na afloop van het proces sowieso melding doen bij de NVM.

...als het een NVM-makelaar is. anders heeft het ook weinig zin.

[Croga]

Termi schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 11:37:
Bijzonder want een makelaar mag bieders niet tegen elkaar uitspelen volgens de nvm gedragsregels.

De stelling is zelfs dusdanig dat wanneer er in onderhandeling gegaan is met één partij, er niet met een andere partij gesproken mag worden totdat de onderhandelingen voltooid zijn. Voltooid bestaat dan uit óf getekend óf afgewezen.

Voor TS dus: Vraag de makelaar of dit valt onder onderhandeling. Als hij Nee zegt weet je genoeg en is hij partijen tegen elkaar uit aan het spelen. Als hij Ja zegt dan antwoord je dat je niet hoger wilt bieden.

Zo'n vage opmerking als "Is dat je eindbod?" zou bij mij resulteren in "Als dit mijn eindbod is, heb ik het huis dan?" Als hij vage insinuaties kan doen, kun jij dat ook.

[Wolly]

Ypuh schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 11:48:
Lijkt me zwaar onetisch handelen van de makelaar. Ik weet niet hoe het biedproces verloopt, maar je mag hoe dan ook niet het ene bod gebruiken om bij de ander meer geld te halen (tenzij het een veiling betreft). De potentiele kopers kunnen nooit verifieren of dat andere bod 'echt' is.

Dit is in mijn ogen ook groot issue van onze 'vrije markt' en met een (onnodig) prijsophogend effect. De spelregels zijn er wel, maar transparantie en handhaving niet. In andere landen wordt dit afgevangen door bijvoorbeeld eisen te stellen aan het minimale benodigde eigen vermogen, inzichtelijk maken van de biedingen, of dat je enkel met bankgarantie in de hand mag bieden.

Ik zou na afloop van het proces sowieso melding doen bij de NVM.

Het is juist geen vrije markt Een vrije markt zou geen regels hanteren waarbij het niet is toegestaan om tegen elkaar op te bieden.

[mjl]

Wat een slechte makelaar, dit is absoluut niet de nette manier maar helaas wel schering en inslag. Mijn advies; bied wat je je kan veroorloven en wat jij denkt dat het jou waard is onder voorbehoud van financiering, laat je vooral niet omkletsen naar een situatie die je financieel kwetsbaar maakt, als ik het zo lees ga je al over een grens heen (geld bijlenen of krijgen bij je ouders), mocht je het niet rond krijgen wil je niet nog eens 10% boete voor de kiezen krijgen bijv.

[SonOfSam]

Volgens mij worden er in veel grote steden biedingssystemen gebruikt. In Haarlem heb je vaak een eerste bieder. Andere mogen dan 1 bod doen en de eerste bieder heeft dan de keuze om er overheen te gaan.

Kijk eens wat er over staat en wat normaal is in jouw stad

[GreatDictator]

Termi schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 11:37:
Bijzonder want een makelaar mag bieders niet tegen elkaar uitspelen volgens de nvm gedragsregels. Daarnaast heb je een biedlogboek, dus achteraf weet je of het waarheid is.

Het zal je droomappartement zijn maar er komen echt nog wel meer huizen op de markt.

Dat andere bod zal wel toevallig weer ingetrokken worden als de TS meer gaat bieden. Of kwam telefonisch binnen en is niet in het logboek gezet.

[Ypuh]

Wolly schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 12:19:
[...]


Het is juist geen vrije markt Een vrije markt zou geen regels hanteren waarbij het niet is toegestaan om tegen elkaar op te bieden.

"Vrij" betekent niet automatisch dat er helemaal geen regels zijn. We hebben ook vrijheid van meningsuiting, maar dat betekent niet dat je mensen verbaal mag bedreigen of liegen in de rechtbank en tijdens je sollicitatiegesprek.

Ik snap dat recente politieke ontwikkelingen in de VS en o.a. VVD en PVV je in verwarring kunnen brengen, maar ook in een vrije markt zijn er nog steeds regels die mensen in bescherming neemt tegen onder meer oplichting.

[DjoeC]

@GoldenBirdy Laat je tzt nog eens weten wat je doet/gedaan hebt en hoe het afloopt?

[MallePietje]

GoldenBirdy schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 19:57:
...
Enfin, ik ben vandaag gebeld door de makelaar en die gaf aan dat de verkoper interesse heeft in mijn bod, maar dat er blijkbaar ook al een andere bieder is die haast heeft en het appartement al snel zou willen kopen.
...
Aan de andere kant vertelde de makelaar ook niet expliciet of en hoeveel meer de andere partij zou hebben geboden.
...

Ik ken de huidige woningmarkt niet heel goed, maar ik denk: Of de verkoper verkoopt het tegen de vraagprijs of de verkoper veilt het huis. Nu is het geen van beide.

Ik zou zeggen: "Ik wil best meer betalen, maar ik wil wel weten wat de nieuwe verkoopprijs is., anders kijk ik verder." Deels is dat wat bluf natuurlijk, maar het zou best kunnen dat de verkoper geïnteresseerd is of je meer wilt geven dan de andere bieder...

[Wolly]

Ypuh schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 13:18:
[...]

"Vrij" betekent niet automatisch dat er helemaal geen regels zijn. We hebben ook vrijheid van meningsuiting, maar dat betekent niet dat je mensen verbaal mag bedreigen of liegen in de rechtbank en tijdens je sollicitatiegesprek.

Ik zeg dan ook niet dat er helemaal geen regels zijn in een vrije markt.

De regulerende elementen die voor een makelaar gelden voor wat betreft prijsvorming sluiten dus niet aan bij het vrije marktprincipe.

Ik snap dat recente politieke ontwikkelingen in de VS en o.a. VVD en PVV je in verwarring kunnen brengen, maar ook in een vrije markt zijn er nog steeds regels die mensen in bescherming neemt tegen onder meer oplichting.

Ik snap niet waarom je denkt dat ik daar mijn kennis op baseer.

[LankHoar]

@GoldenBirdy heb je een bod gedaan onder voorbehoud van financiering? Zo nee, zou ik het bod direct intrekken. Het lijkt er namelijk op dat er nog te veel onduidelijk is rondom je financiering, en dat zou ik eerst goed uitzoeken.

Ik snap dat het je droomwoning lijkt, maar zelf heb ik dat ook heel vaak gedacht. Vervolgens ben ik heel vaak overboden, maar heb nu ook een woning waar ik happy mee ben, en binnen budget. Dus er komt echt wel een volgende woning die je leuk vind, laat dat niet teveel meespelen.

[GoldenBirdy]

LankHoar schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 13:44:
@GoldenBirdy heb je een bod gedaan onder voorbehoud van financiering? Zo nee, zou ik het bod direct intrekken. Het lijkt er namelijk op dat er nog te veel onduidelijk is rondom je financiering, en dat zou ik eerst goed uitzoeken.

Ik snap dat het je droomwoning lijkt, maar zelf heb ik dat ook heel vaak gedacht. Vervolgens ben ik heel vaak overboden, maar heb nu ook een woning waar ik happy mee ben, en binnen budget. Dus er komt echt wel een volgende woning die je leuk vind, laat dat niet teveel meespelen.

Ik heb inderdaad geboden met financieringsvoorbehoud. Met hulp van mijn ouders moet het huidige bod wel lukken verwacht ik, maar de vraag is natuurlijk of ik nu voet bij stuk moet houden of 5K er boven moet gaan bijvoorbeeld.

[Charly]

Let ook op wat er niet gezegd wordt. Als er echt een concreet hoger bod lag had ie dat echt wel gezegd, of was het huis gewoon al verkocht. Zeker met een andere "koper die haast heeft", want dan probeert de makelaar die wel een poot uit te draaien.

Voelt voor mij als een "niet geschoten altijd mis" poging om met een simpel telefoontje de prijs nog wat op te krikken. Maar zeker weten doe je het nooit.

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 21:58:
[...]

1-2k zal het verschil niet zijn, dan had je hem gehad.

Wij moesten er een paar jaar terug ook nog 2500 euro bij doen... op een huis van 4,5. /5 ton. Dan denk je ook, waar gaat dit over. Voor ons toen een no brainer omdat het nog ruim onder onze max zat.

_JGC_ schreef op vrijdag 31 oktober 2025 @ 22:39:
[...]

Hier hetzelfde, maar dat was in 2010 toen de hele markt op zijn gat lag. Verkopers wilden 5K meer dan ik bood, dus dat was klaar. Had alweer een lijstje met huizen op Funda gemaakt, 2 dagen later werd ik gebeld of het bod nog stond.

Vergelijkbare ervaring in die tijd. Bod gedaan, telefoontje of er niet nog wat bij kon. NEE. Half uur later had ik het huis. Maargoed. Dat waren inderdaad andere tijden.

[CodeCaster]

MallePietje schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 13:31:
[...]

Ik ken de huidige woningmarkt niet heel goed, maar ik denk: Of de verkoper verkoopt het tegen de vraagprijs of de verkoper veilt het huis. Nu is het geen van beide.

Ik zou zeggen: "Ik wil best meer betalen, maar ik wil wel weten wat de nieuwe verkoopprijs is., anders kijk ik verder." Deels is dat wat bluf natuurlijk, maar het zou best kunnen dat de verkoper geïnteresseerd is of je meer wilt geven dan de andere bieder...

Ik zou zeggen: "Haha, ik ben malle pietje niet".

[twodigits]

Charly schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 13:51:


Voelt voor mij als een "niet geschoten altijd mis" poging om met een simpel telefoontje de prijs nog wat op te krikken. Maar zeker weten doe je het nooit.


[...]

Vergelijkbare ervaring in die tijd. Bod gedaan, telefoontje of er niet nog wat bij kon. NEE. Half uur later had ik het huis. Maargoed. Dat waren inderdaad andere tijden.

Ik heb dezelfde ervaring, terug gebeld worden door een makelaar met de vraag of dat het hoogste bod was want er zouden ook andere geïnteresseerden zijn. Toen geantwoord dat wij het graag wilden kopen en ons bod een heel mooi bod vonden waar we voorlopig bij zouden blijven. Werd ook binnen een uur teruggebeld dat de verkoper 'het dan aan ons gunde'.

[Emos]

Bied wat je kan betalen, zonder nu en later in de problemen te komen. Dat is het allerbelangrijkste. Schat je in dat je over een of twee jaar flink meer gaat verdienen dan kan je de gok wagen. Zo niet, dan niets doen waarmee je later, bij ziekte of wat dan ook financieel in de problemen komt. Dus bereken wat je kan dragen en handel daar naar. Laat je niet gek maken en laat je vooral niets aansmeren waardoor jij straks problemen krijgt met de bank. Dat is het echt niet waard.

[Boudewijn]

Charly schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 13:51:


Voelt voor mij als een "niet geschoten altijd mis" poging om met een simpel telefoontje de prijs nog wat op te krikken. Maar zeker weten doe je het nooit.


[...]

Wij moesten er een paar jaar terug ook nog 2500 euro bij doen... op een huis van 4,5. /5 ton. Dan denk je ook, waar gaat dit over. Voor ons toen een no brainer omdat het nog ruim onder onze max zat.

ik heb dit ook wel zien gebeuren, een makelaar die bij verkoop aanbiedt even te bellen. Tsja mensen laten op een paar mille een deal niet klappen, en een paar mille "gratis geld" is in het dagelijks leven natuurlijk hartstikke leuk.

[ChrisL1971]

GoldenBirdy schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 13:46:
[...]


Ik heb inderdaad geboden met financieringsvoorbehoud. Met hulp van mijn ouders moet het huidige bod wel lukken verwacht ik, maar de vraag is natuurlijk of ik nu voet bij stuk moet houden of 5K er boven moet gaan bijvoorbeeld.

@GoldenBirdy Paar tips welke je mogelijk al gedaan hebt:
- goed onderzoeken naar de markt in die wijk en platslaan tot een prijs per gemiddelde m2 . Als dit er boven ziet laten gaan.
- Morgen gewoon even langsgaan en aanbellen en met de bewoners spreken. Vraag wat zij hebben gehoord en dat je oprecht geïnteresseerd bent en vragen wat ze van je bod vinden. Vraag wat zij belangrijk vinden bv levertijd of andere specifieke wensen .

Chris

[Wolly]

ChrisL1971 schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 15:59:
[...]


@GoldenBirdy Paar tips welke je mogelijk al gedaan hebt:
- goed onderzoeken naar de markt in die wijk en platslaan tot een prijs per gemiddelde m2 . Als dit er boven ziet laten gaan.

Waarom zou je niet boven het gemiddelde gaan? Het gemiddelde betekent toch juist dat je er beter boven kan gaan zitten als je het echt wil?

[rmr1]

Bij de aankoop van mijn huis destijds probeerde de verkopende makelaar iets soortgelijks.
Na over en weer bieden had ik een eindbod neergelegd.
Op een gegeven moment belde de makelaar dat ze het wel wilde verkopen aan maar dat er toch wel iets van 5k bij moest minimaal.
Toen heb ik subtiel gevraagd of ze wist wat een eindbod was en dat er dus geen cent meer bij kwam.
Er moest toen overlegd worden met de verkopende partij…
Nog geen 5 minuten later werd ik teruggebeld en kon ze me toch feliciteren met de aankoop van een nieuwe woning.

[DjoeC]

Het probleem is dat TS in een moeilijke markt (woning kopen) zit en dat FOMO hier waarschijnlijk een rol speelt, een issue waar de makelaar op inspeelt.

[Bunta]

Of het nu een moeilijke markt is of niet, tijdens een bieding- onderhandelingsfase moet je echt zakelijk blijven en de emoties die in je hoofd schreeuwen dat je die woning graag wilt hebben aan de kant zetten. Zoals eerder gezegd, er is meer op de markt te krijgen.

Bij mijn laatste aankoop ging ik kijken bij een woning met een "bieden vanaf" prijs. Na de bezichtiging werd ik gebeld door de makelaar om de interesse te checken. Ik gaf een bod door wat onder de bieden vanaf prijs lag. De makelaar zei toen dat het ongebruikelijk was om te doen. Mijn redenering richting de makelaar, prima woning met echte interesse maar het bieden vanaf was mij een doorn in het oog en gaf daarom dus een bod van wat ik vond dat het waard was en voor wilde geven. De volgende dag had ik de woning.

Ja dit was een andere tijd en bijna niet te vergelijken. Overeenkomst hier is dat ook ik die woning geweldig vond maar mijzelf wel zakelijk opgesteld heb, iets wat jij echt moet doen.

De manier van doen m.b.t. de manier van bieden vanwege de makelaar klinkt mij niet echt als netjes en ik zou persoonlijk mijn mening daar ook over geven richting de makelaar.

Maar ieder geval succes en onthoud, er zijn meer appartementen op de markt of gaan er nog komen!!

[Wispe]

Wolly schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 16:04:
[...]


Waarom zou je niet boven het gemiddelde gaan? Het gemiddelde betekent toch juist dat je er beter boven kan gaan zitten als je het echt wil?

Omdat huizenprijzen in het centrum van een stad niet zo hoog zijn vergeleken met buurten rond het centrum ivm o.a. parkeerproblemen en drukte.

[weekend warrior]

Zelf heb ik dit twee keer meegemaakt. Beide keren aangeven dat het bod een weloverwogen keuze is geweest en wij geen reden zien om hiervan af te wijken.

Ik zou zeggen, laat je vooral niet gek maken door de makelaar die niet in jouw belang handelt.

[GoldenBirdy]

weekend warrior schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 22:16:
Zelf heb ik dit twee keer meegemaakt. Beide keren aangeven dat het bod een weloverwogen keuze is geweest en wij geen reden zien om hiervan af te wijken.

Ik zou zeggen, laat je vooral niet gek maken door de makelaar die niet in jouw belang handelt.

En is een van je biedingen toen geaccepteerd?

[FaberOne]

Zelf ook gehad en uit principe niks verhoogd. Had uiteindelijk het hoogste bod en gewonnen.

De makelaar probeert je op te naaien. Bied wat je zelf denkt dat het waard is en laat je niet gek maken. Succes!

[GoldenBirdy]

FaberOne schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 23:01:
Zelf ook gehad en uit principe niks verhoogd. Had uiteindelijk het hoogste bod en gewonnen.

De makelaar probeert je op te naaien. Bied wat je zelf denkt dat het waard is en laat je niet gek maken. Succes!

Ik ben ook eigenlijk niet bereid om meer dan 1-2k te bieden en in dat geval is het misschien inderdaad ook beter om bij m'n bod te blijven...

[weekend warrior]

GoldenBirdy schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 23:00:
[...]


En is een van je biedingen toen geaccepteerd?

In het ene geval hadden we het winnende bod en in het andere geval hadden we pech.

[Supertip]

In dit geval liefde maakt blind, of je arm.
Weer een zuigende makelaar, als je bent overboden, is de boodschap van de eerlijke makelaar duidelijk, u bent overboden en u heeft nu het beoogde appartement niet gewonnen.
De zuigende, gooit nooit zijn oude schoenen weg en blijft alles proberen je in de race te houden om zo je helemaal leeg te kloppen, ook al is de andere partij die bied niet zo financieel draagkrachtig als jij bent, dus niet mogelijk te bieden zonder voorbehoud van financiering.

Dus gebruik de kaart dat wat jij bied, ook haalbaar is voor jou om te kopen, zonder problemen.

[Mr. Stom]

"als er een hoger bod van een andere koper ligt ben ik bereid mijn bod nog eens te overwegen. Dus ik hoor graag of dit zo is. Ik ontvang dan wel graag na afloop het biedlogboek." En dan wachten tot hij zegt dat er zo'n bod is.

of ook, hoger risico:

"dit is mijn eindbod. Ik heb inmiddels ook een andere woning bezocht. Ik begrijp dat de verkoper snel wilt beslissen. Dat kan. Mijn bod is nog 24 uur geldig en daarna richt ik me op de andere woning".

[ Voor 4% gewijzigd door Mr. Stom op 02-11-2025 21:31 ]

[GoldenBirdy]

Ik heb vastgehouden aan mijn bod en de woning is helaas naar de ander gegaan. De makelaar zei dat het maar weinig scheelde. Helaas.

[DjoeC]

GoldenBirdy schreef op maandag 3 november 2025 @ 13:54:
Ik heb vastgehouden aan mijn bod en de woning is helaas naar de ander gegaan. De makelaar zei dat het maar weinig scheelde. Helaas.

Ga je er niet slecht om voelen. Het alternatief is dat je een biedingwedtrijd wordt ingezogen en teveel gaat betalen. Ik zou zeggen: Je hebt een verstandige keuze gemaakt.

[CodeCaster]

GoldenBirdy schreef op maandag 3 november 2025 @ 13:54:
Ik heb vastgehouden aan mijn bod en de woning is helaas naar de ander gegaan. De makelaar zei dat het maar weinig scheelde. Helaas.

Balen.

Ga je het biedlogboek opvragen?

Mr. Stom schreef op zondag 2 november 2025 @ 21:30:
"als er een hoger bod van een andere koper ligt ben ik bereid mijn bod nog eens te overwegen. Dus ik hoor graag of dit zo is. Ik ontvang dan wel graag na afloop het biedlogboek." En dan wachten tot hij zegt dat er zo'n bod is.

of ook, hoger risico:

"dit is mijn eindbod. Ik heb inmiddels ook een andere woning bezocht. Ik begrijp dat de verkoper snel wilt beslissen. Dat kan. Mijn bod is nog 24 uur geldig en daarna richt ik me op de andere woning".

Heb je je de afgelopen pakweg vijf jaar verdiept in de woningmarkt, of in die tijd een woning gekocht?

[ Voor 53% gewijzigd door CodeCaster op 03-11-2025 14:27 ]

[Divak]

GoldenBirdy schreef op maandag 3 november 2025 @ 13:54:
Ik heb vastgehouden aan mijn bod en de woning is helaas naar de ander gegaan. De makelaar zei dat het maar weinig scheelde. Helaas.

Als het een NVM-makelaar is, vergeet zeker niet te vragen dat je het biedlogboek wilt inzien. Hiermee krijg je zelf een goed gevoel voor de markt en zie je of er 3, 5, of 20 andere biedingen zijn geweest, en voor hoe hoog.

Laat je ook niet tegenhouden om lekker hier en daar te (onder)bieden om een gevoel te krijgen bij de prijzen en aantal biedingen die rondgaan. Een verkopende makelaar zal toch proberen het te laten lijken alsof je NU moet overbieden om een woning te grijpen, en wellicht zit daar een kern van waarheid in, maar harde cijfers zeggen veel meer dan de woorden van een random makelaar.

[Bunta]

Kwam toevallig vandaag een reportage tegen van het programma Radar.
https://radar.avrotros.nl...ktijken-woningmarkt-51156

Het bijbehorende filmpje kan je zien op youtube.
YouTube: Wanpraktijken makelaars: vette bonussen en vriendjespolitiek

Veel plezier met kijken, ik had in ieder geval wel wat "wow" momenten.

[Wolly]

Bunta schreef op dinsdag 4 november 2025 @ 23:14:
Kwam toevallig vandaag een reportage tegen van het programma Radar.
https://radar.avrotros.nl...ktijken-woningmarkt-51156

Het bijbehorende filmpje kan je zien op youtube.
YouTube: Wanpraktijken makelaars: vette bonussen en vriendjespolitiek

Veel plezier met kijken, ik had in ieder geval wel wat "wow" momenten.

Wat waren je wow momenten?

[FreakNL]

Persoonlijk had ik er gewoon 5-10k bovenop gedaan.

Nu moet je weer verder zoeken en die woningen in dit segment zijn volgend jaar weer 2% duurder.

Zag het topic alleen te laat

[Bunta]

Wolly schreef op dinsdag 4 november 2025 @ 23:21:
[...]


Wat waren je wow momenten?

Advies vanuit je makelaar om zonder voorbehouden je bod uit te brengen wanneer je eigenlijk niet zeker weet of je hypotheek verstrekker eigenlijk wel mee gaat. Mocht je hier niet voldoende eigen geld hebben kan dit echt link zijn en dus een serieuze boete betekenen mocht je buiten de wettelijk gestelde termijn van afzien in de problemen komt.

Makelaars die onderling onderhandelen en de plaatsing op Funda uitstellen. Dit betekent als verkoper dat je beperkt wordt in de hoeveelheid aandacht die je woning krijgt en bijbehorende verkoopprijs. Als potentiële koper zijnde maak je, in een markt die al zwaar overhit is, nog minder kans om een woning te kunnen bemachtigen als het aanbod verlaat op Funda gezet wordt.

De ergste in mijn ogen? Bij een bonus structuur moedwillig lager te koop zetten om zo extra te cashen over de rug van de verkoper bij verkoop. Nou ben je daar zelf ook bij natuurlijk en je hoeft zo'n structuur niet te accepteren maar als dan de makelaars ook nog onder één hoedje spelen wordt het wellicht wel eens heel lastig om een makelaar te vinden die niet zo werkt.

Zelf kreeg ik aan het einde van het filmpje een beetje het gevoel dat de vrouw die geïnterviewd werd alles een beetje goed zat te praten met haar politiek correcte antwoorden. Ik heb twee keer in mn leven een huis gekocht, maakt mij dat een expert? Nee dat denk ik niet maar heb wel aardig door dat de volatiele markt van nu echt moeilijk te navigeren is voor zowel makelaar, koper en verkoper. Als ik naar mijn huis kijk en prijzen van vergelijkbare woningen zie heb ik echt met open mond staan te kijken. In de afgelopen jaren zijn de prijzen zo belachelijk gestegen dat het eigenlijk toch nergens meer over gaat. Ik snap het stukje vraag en aanbod wat je waarde gaat bepalen maar laten we eerlijk zijn, als dit tegen je gezegd werd jaren geleden voor deze gekkigheid werd je voor gek verklaard.

Kan me nog een huizen crisis bedenken waar er uiteindelijk nieuwe hypotheek regels uitkwamen om er voor de zorgen dat je hypotheek niet meer zo makkelijk onder water kon komen te staan. Wat zien we nu? Starters moeten met hulp van pappa en mamma een hypotheek zien te krijgen. Hoe je dat ook bekijkt, in principe sta je gewoon onder water met je hypotheek.

@TS ik zou bij het kadaster de uiteindelijke verkoopprijs opvragen als het eenmaal verwerkt is. Geeft je toch weer wat meer informatie en kennis.

[ Voor 3% gewijzigd door Bunta op 05-11-2025 01:07 ]

[vassago]

FreakNL schreef op dinsdag 4 november 2025 @ 23:42:
Persoonlijk had ik er gewoon 5-10k bovenop gedaan.

En dan had de makelaar de andere verkoper gebeld en daar ook meer gevraagd, en zo stijgen de huizenprijzen nog verder. We hebben het al over >500K voor appartementje van 60m2.
Daarnaast heeft TS met voorbehoud geboden, dan is de kans alsnog kleiner dat je de "winnaar wordt".

@bunta ik zou verwachten dat je wel weet dat bieden zonder voorbehoud of keuring link is, in de praktijk blijkt dit echter niet altijd het geval.
En je kan het bied logboek opvragen, daar heb je het kadaster niet voor nodig.

[Richh]

FreakNL schreef op dinsdag 4 november 2025 @ 23:42:
Persoonlijk had ik er gewoon 5-10k bovenop gedaan.

Dat is altijd makkelijk praten natuurlijk. Sowieso: vaak heb je er voor je gevoel al "5k bovenop gedaan". Als je dan achteraf hoort dat er nog 5k bij had gemoeten, of toch nog eens 5k, tja. Het is een glijdende schaal en je weet nooit wanneer je ver genoeg bent gegleden.

Ondergetekende heeft 4 jaar geleden bijna bij 50 woningen gekeken, 25 keer geboden waarvan heel vaak meer dan we eigenlijk wouden. Slechts 1x een winnend bod gehad (en ja daar wonen we nu).

Hadden we sneller willen zijn? Ja, tuurlijk... maarja, het is ook hoe het is. Ondanks deze vrij vervelende ervaring ben ik er achteraf juist ook trots op dat we voet bij stuk hebben gehouden en hebben gedaan waar wij ons comfortabel bij voelden.

[Rob SOS]

https://eerlijkbieden.nl/...ag_het_biedlogboek_inzien


links graag voorzien van een stukje begeleidende tekst op deze manier is het een linkdump

[ Voor 35% gewijzigd door twain4me op 05-11-2025 12:42 ]

[RM-rf]

FreakNL schreef op dinsdag 4 november 2025 @ 23:42:
Persoonlijk had ik er gewoon 5-10k bovenop gedaan.

Nu moet je weer verder zoeken en die woningen in dit segment zijn volgend jaar weer 2% duurder.

Dat denken heel veel mensen en de makelaars spelen daarop in en hierdoor kunnen de koopprijzen zo sterk doorstijgen, terwijl de economie en inkomsten zelf eigenlijk niet genoeg stijgen om zulk een prijs-stijging te verklaren.

Dat is dan een verkopers-markt en enige tijd werkt het ook goed, totdat er een zeepbel ontstaat doordat te lang de prijzen met een onrealistisch hog percentage gestegen zijn..
En zulk een markt kent daarna ook weer behoorlijke crashes, waarin de prijzen ineenstortten en terugzakken naar een eerder realistisch niveau...

Of dat gebeurt weet je niet, het _is_ mogelijk in korte tijd, maar het kan evengoed nog 5 jaar duren...
als het echter gebeurt en je hebt net een woning voor de kunstmatig opgedreven prijs gekocht, zal het zeker ook een flink aantal jaren duren voordat je een break-even punt bereikt en in die tijd staat je woning soms flink onder water (dat hoeft geen probleem te zijn als je niet gedwongen bent te verkopen en je verder gewoon er wilt blijven wonen).

Schat het risico dus heel bewust en goed af... het is allerminst 'zeker' dat de prijzen volgend jaar weer zoveel stijgen en als het bv dan een dalend prijsniveau is, is het goed mogelijk dat je plots diezelfde woning voor duidelijk minder kunt krijgen... De kans op een prijs-correctie stijgt natuurlijk ook des te langer de prijzen bovengemiddeld gestegen zijn...
In nederland merk je aan de huizenprijzen dat deze eigenlijk al sinds 2015 bovengemiddeld stijgen (initieel toen was dat ook een correctie op de voorgaande huizencrisis toen huizenprijzen ongeveer 7,8 jaar gedaald waren of relatief weinig gestegen waren)...
een bijna voortdurende 10 jaar bovengemiddelde prijssstijgingen kun je niet eeuwig ophouden

En voor mensen die de media-leugens geloven, die verspreid worden door de woonlobby dat er "te weinig huizen bijkomen"... De daadwerkelijke woonstatistieken spreken dat tegen: in de laatste 12 jaar zijn er bijna een miljoen woningen bijgekomen ( https://opendata.cbs.nl/#...t/81955NED/table?dl=50070 ), terwijl de bevolking met 1,3 miljoen gegroeid; Dat is 1,3 persoon per nieuwe woning, de gemiddelde huishoudensgrootte is echter 2,1.
(De woonlobby focussed vaak enkel op de post 'nieuwbouw', maar negeert dat een derde tot in sommige jaren de helft van de groei van de woonvoorraad komt uit 'overige toevoegingen', gebowuen die ooit met woondoeleinden gebouwd werden maar tot dan toe niet zo gebruikt zijn... bv veel winkelpanden in steden bv.)
Het is een mediale en politieke leugen opgehouden door allerhande belangenhebbenden om het 'gevoel' te creereren van een tekort aan woningen, dat uit de objectieve feitelijke statistieken helemaal niet zo eenvoudig blijkt te bestaan.
Dat individuele mensen die op zoek zijn naar een woning en zeker bv mensen die het meest geholpen zijn door een goed aanbod aan huurwoningen zich beklagen klopt, het aantal huurwoningen blijkt het grootste probleem, dat loopt stevig terug en de huren stijgen daarom enorm, wat juist ook weer tot een opdrijven van de koopprijzen leid.... meer bijbouwen is echter geheel niet de oplossing die bv de bouwlobby of de politiek graag claimt en men verkiezingscampagne op voert omdat kiezers zoiets graag willen horen...
Dat verklaart ook dat bouwbedrijven heel terughoudend zijn om sterk te investeren in nog meer bouwprojecten, die vrezen wel degelijk ook daarmee flink geld te kunnen verliezen juist door een potentieel 'overschot' aan woningen dat door deze projecten ontstaat, zeker bv eensgezinswoningen voor jonge gezinnen lopen het gevaar door demografische ontwikkelingen eerder een enorm over-aanbod te krijgen, zeker als de huidige oudere boomer-generatie hun rijtjes- en vrijstaande huizen waar ze als singles of oudere paren nog relatief lang zijn blijven wonen, gaan verkopen.

[Koldur]

@RM-rf
Ik ben met je eens dat het vragen om een hoger bod, iets is waar je niet op in moet gaan. Als iedereen het doet en het nog eens meerdere malen gevraagd wordt, is het einde zoek.

Maar er is wel degelijk een woning crisis. Als er op vele huizen een bezichtigingsstop komt en mensen elkaar eruit bieden en meer dan tien huizen moeten bekijken om een huis te kunnen kopen, is het echt.

Ook de huurmarkt is een groot probleem, zowel sociaal als de particuliere markt. Zie het zoveel om mij heen, dat ook daar (bij huizen waar een hoop aan gedaan moet worden) er zo tien op een woning zitten die er daadwerkelijk in willen en achter het net vissen.

[MisterMailman]

FreakNL schreef op dinsdag 4 november 2025 @ 23:42:
Persoonlijk had ik er gewoon 5-10k bovenop gedaan.

Nu moet je weer verder zoeken en die woningen in dit segment zijn volgend jaar weer 2% duurder.

Ik heb me 2 jaar geleden ook 'mee laten zuigen in een strijd', zoals sommige het hier ervaren.
Ja, dat drijft de prijs op en ja ik heb het gevoel dat ik (toen) teveel heb betaald. Maar ik heb wél een huis nu

[Knutselsmurf]

Koldur schreef op woensdag 5 november 2025 @ 10:32:
@RM-rf
Ik ben met je eens dat het vragen om een hoger bod, iets is waar je niet op in moet gaan. Als iedereen het doet en het nog eens meerdere malen gevraagd wordt, is het einde zoek.

Maar er is wel degelijk een woning crisis. Als er op vele huizen een bezichtigingsstop komt en mensen elkaar eruit bieden en meer dan tien huizen moeten bekijken om een huis te kunnen kopen, is het echt.

Ook de huurmarkt is een groot probleem, zowel sociaal als de particuliere markt. Zie het zoveel om mij heen, dat ook daar (bij huizen waar een hoop aan gedaan moet worden) er zo tien op een woning zitten die er daadwerkelijk in willen en achter het net vissen.

De wooncrisis is maar selectief, juist door de enorm gestegen prijzen. Door de sterk gestegen prijzen is het gedeelte van de woningmarkt dat nog door Jan Modaal betaald kan worden sterk gekrompen en in dat hoekje van de woningmarkt wordt inderdaad sterk met elkaar gevochten om het laatst overgebleven huis. De woningen die met een (veel) hogere vraagprijs in de markt worden gezet blijven maandenlang te koop staan, omdat in dat segment het aanbod groter is dan de vraag.

Eigenlijk zijn er dus 2 woningmarkten, 1 met een ontzettend tekort aan woningen en 1 met een overschot aan woningen

[JipJapGoedje]

Hoogste bod hoeft ook niet altijd te betekenen dat je dan 'wint'.

Huis verkocht, verschillende biedingen gehad. Wij zijn niet voor het hoogste gegaan omdat de bieders ook allerlei voorwaarden stelden. De eerst daaropvolgende had ook een solide bod, maar nam zelf alle risico.

Huis gekocht. Toen bleek dat er 3 biedingen nagenoeg bij elkaar lagen. Kregen we ook een telefoontje van de makelaar die ons dankte voor ons bod en aangaf dat we tot datum/tijdstip nog tijd hadden om het te heroverwegen omdat er 3 nagenoeg bij elkaar lagen. Of dat hoger of lager was mocht hij niet zeggen dus dat zal die nooit mededelen.

[Koldur]

Knutselsmurf schreef op woensdag 5 november 2025 @ 11:44:
[...]

De wooncrisis is maar selectief, juist door de enorm gestegen prijzen. Door de sterk gestegen prijzen is het gedeelte van de woningmarkt dat nog door Jan Modaal betaald kan worden sterk gekrompen en in dat hoekje van de woningmarkt wordt inderdaad sterk met elkaar gevochten om het laatst overgebleven huis. De woningen die met een (veel) hogere vraagprijs in de markt worden gezet blijven maandenlang te koop staan, omdat in dat segment het aanbod groter is dan de vraag.

Eigenlijk zijn er dus 2 woningmarkten, 1 met een ontzettend tekort aan woningen en 1 met een overschot aan woningen

Juist, dus is de crisis er voor de belangrijkste groep van mensen, de meerderheid
Dat er een overschot aan woningen is in die andere groep, ben ik het niet mee eens, maar daar is geen schreeuwend tekort aan als bij de eerste groep.

[Wolly]

Bunta schreef op woensdag 5 november 2025 @ 01:05:
[...]

Advies vanuit je makelaar om zonder voorbehouden je bod uit te brengen wanneer je eigenlijk niet zeker weet of je hypotheek verstrekker eigenlijk wel mee gaat. Mocht je hier niet voldoende eigen geld hebben kan dit echt link zijn en dus een serieuze boete betekenen mocht je buiten de wettelijk gestelde termijn van afzien in de problemen komt.

Makelaars die onderling onderhandelen en de plaatsing op Funda uitstellen. Dit betekent als verkoper dat je beperkt wordt in de hoeveelheid aandacht die je woning krijgt en bijbehorende verkoopprijs. Als potentiële koper zijnde maak je, in een markt die al zwaar overhit is, nog minder kans om een woning te kunnen bemachtigen als het aanbod verlaat op Funda gezet wordt.

De ergste in mijn ogen? Bij een bonus structuur moedwillig lager te koop zetten om zo extra te cashen over de rug van de verkoper bij verkoop. Nou ben je daar zelf ook bij natuurlijk en je hoeft zo'n structuur niet te accepteren maar als dan de makelaars ook nog onder één hoedje spelen wordt het wellicht wel eens heel lastig om een makelaar te vinden die niet zo werkt.

Zelf kreeg ik aan het einde van het filmpje een beetje het gevoel dat de vrouw die geïnterviewd werd alles een beetje goed zat te praten met haar politiek correcte antwoorden. Ik heb twee keer in mn leven een huis gekocht, maakt mij dat een expert? Nee dat denk ik niet maar heb wel aardig door dat de volatiele markt van nu echt moeilijk te navigeren is voor zowel makelaar, koper en verkoper. Als ik naar mijn huis kijk en prijzen van vergelijkbare woningen zie heb ik echt met open mond staan te kijken. In de afgelopen jaren zijn de prijzen zo belachelijk gestegen dat het eigenlijk toch nergens meer over gaat. Ik snap het stukje vraag en aanbod wat je waarde gaat bepalen maar laten we eerlijk zijn, als dit tegen je gezegd werd jaren geleden voor deze gekkigheid werd je voor gek verklaard.

Kan me nog een huizen crisis bedenken waar er uiteindelijk nieuwe hypotheek regels uitkwamen om er voor de zorgen dat je hypotheek niet meer zo makkelijk onder water kon komen te staan. Wat zien we nu? Starters moeten met hulp van pappa en mamma een hypotheek zien te krijgen. Hoe je dat ook bekijkt, in principe sta je gewoon onder water met je hypotheek.

@TS ik zou bij het kadaster de uiteindelijke verkoopprijs opvragen als het eenmaal verwerkt is. Geeft je toch weer wat meer informatie en kennis.

Ik zie maar weinig wow momenten voor mijzelf persoonlijk. Radar doet wat het altijd doet, moord en brand schreeuwen en de bedrijven behandelen alsof ze crimineel bezig zijn. Een makelaar die adviseert wat je moet bieden, daar ben je zelf bij en je mag aannemen dat iemand die een paar ton gaat uitgeven zichzelf informeert.

Makelaars die hun netwerk gebruiken om een woning te verkopen, dat is in mijn ogen vooral positief voor de huizenverkoper. Als een huizenkoper vindt dat hij benadeeld wordt omdat Funda zijn enige bron is dan moet die huizenkoper eens een keer naar zichzelf kijken waarom dat zo is.

Een bonus structuur over een meerprijs, dit soort zaken wordt bij een intake en verkoopstrategie gewoon afgesproken tussen makelaar en verkoper. Wederom geval van laat je goed informeren voor je met één partij in zee gaat en begrijp wat je afspreekt.

[aap]

Wolly schreef op woensdag 5 november 2025 @ 12:09:
[...]
Een bonus structuur over een meerprijs, dit soort zaken wordt bij een intake en verkoopstrategie gewoon afgesproken tussen makelaar en verkoper.[...]

Het probleem met makelaars is hetzelfde als ik met mijn auto naar de garage ga: ik heb een kennisachterstand, dus ik kan niet beoordelen of de man/vrouw het beste met me voor heeft of van me staat te profiteren waar ik bij sta.

En nee, dat kun je niet oplossen met "beter informeren" of "goed onderzoek", want als ik kon beoordelen of een makelaar mij het eerlijke verhaal vertelde, dan had ik die makelaar niet nodig.

[Wolly]

aap schreef op woensdag 5 november 2025 @ 13:47:
[...]

Het probleem met makelaars is hetzelfde als ik met mijn auto naar de garage ga: ik heb een kennisachterstand, dus ik kan niet beoordelen of de man/vrouw het beste met me voor heeft of van me staat te profiteren waar ik bij sta.

En nee, dat kun je niet oplossen met "beter informeren" of "goed onderzoek", want als ik kon beoordelen of een makelaar mij het eerlijke verhaal vertelde, dan had ik die makelaar niet nodig.

Dan ga je naar een andere garage, vraag je na bij bekenden en doe je onderzoek op bijvoorbeeld internet.

Dat is even hard werken, lijkt wel of mensen daar tegenwoordig allergisch voor zijn.

[Fr33z]

Wolly schreef op woensdag 5 november 2025 @ 14:03:
[...]


Dan ga je naar een andere garage, vraag je na bij bekenden en doe je onderzoek op bijvoorbeeld internet.

Dat is even hard werken, lijkt wel of mensen daar tegenwoordig allergisch voor zijn.

niet helemaal eens. Ja eigen inzet kan helpen. Maar tegen een bepaalde mate van oneerlijke praktijken doe je weinig tenzij je zelf ook "het spel speelt". Ik bedoel hiermee dat het echt moeilijk is als wannabe-koper om een realistisch bod neer te leggen en dan ook nog kans te maken want je loopt o.a. het risico dat een makelaar jouw hoogste bod doorbrieft naar iemand anders en dat hij/zij er 5k bij doet. Dit soort praktijken is erg moeilijk uit te bannen helaas en mede daarom is het echt lastig wat een huis nou ongeveer waard is,

[FrostHex]

Sovieto schreef op zaterdag 1 november 2025 @ 10:55:
Voor de makelaar zijn eigen portemonnee is het maar de vraag of het veel uitmaakt of dat huis voor 500k of 505k wordt verkocht. Als de makelaar 1% courtage krijgt is dat maar een verschil van €50. Bij 2% is het €100. Dus het is niet echt logisch om te denken dat de makelaar dit voor zichzelf doet. De makelaar steekt liever zijn tijd in het verkopen van een ander huis.

Mogelijk is het inderdaad zo dat ze het je graag willen verkopen, maar dat ze het gat net iets te groot vinden. Of willen de verkopers gewoon graag het onderste uit de kan.

Lastige situatie.

Op overbiedingen bedingen ze vaak een hoger courtage.

https://www.nu.nl/economi...erbieden-op-een-huis.html

[ Voor 6% gewijzigd door FrostHex op 05-11-2025 17:44 ]