Vooraf: KoopGarant in een constructie waarbij een woning met korting gekocht kon worden (meestal) van een woningcorporatie. Daarbij krijg je korting op de vraagprijs, met een paar voorwaarden: De grond blijft eigendom van de verkopende partij, de verkopende partij is de eerste terugkopende partij als het huis weer verkocht gaat worden, "natuurlijke" waardevermeerdering wordt 50/50 gedeeld, waardevermeerdering door eigen investering blijft bij de eigenaar.
Ik heb in 2011 een huis gekocht met KoopGarant-contract. 25% korting en (toen) een onzekere huizenmarkt klonk als een goed plan. Jarenlang niet naar omgekeken en recentelijk met het oog op de huizenprijzen besloten om het contract af te kopen, zodat ik volledig eigenaar zou kunnen worden. De woningcorporatie staat hier voor open, dus dat proces is in gang gezet. Het is vanwege het contract voor mij beter als de taxatie realistisch laag (terughoudend) is.
Het huis is getaxeerd door een lokale maar (vermeend) onafhankelijke taxateur. Echter, de taxatie is ongeveer 20% hoger uitgevallen dan ik had verwacht. Dat betekent uiteindelijk dat ik €30.000 bovenop mijn eerste schatting moet gaan ophoesten om eigenaar te gaan worden van mijn huis.
Echter, ik twijfel aan een paar kanten van de taxatie:
- Kijkend naar de CBS prijsindexatie voor mijn regio zou de huizenprijs sinds 2011 ongeveer 97% gestegen moeten zijn. Ipv daarvan is de huidige taxatie 156% stijging
- Van de waardestijging zou (slechts) 21% dankzij mijn investeringen zijn.
- Kijkend naar de vergeleken woningen is de toegepaste prijsindexatie ~23% ipv de CBS prijsindexatie van ~19% over dezelfde periode. (i.e. de taxateur gaat er van uit dat een woning die in 2023 is verkocht voor €340.000 nu ongeveer €420.000 waard zou zijn)
- De taxateur wilt niet delen welke prijsindexatie hij heeft gebruikt, maar hanteert een "trust me, bro"-beleid.
- De taxateur heeft drie woningen vergeleken en deze drievoudig in het rapport geplakt.
Mijn gevoel: kijkend naar de CBS prijsindexatie zou mijn relatieve investering veel groter moeten zijn in de loop der jaren, mijns inziens meer richting de 50% van de waardestijging van het huis. De oorspronkelijke staat was in makelaarstermen "kluswoning", en nu is het goed geïsoleerd, flink gerenoveerd, lekkages en gaten verholpen etc. Het blijft een huis uit 1969 waar nog steeds veel aan kan worden verbouws.
Er is een mogelijkheid om een tweede taxateur naar mijn keuze te laten kijken, waarna een derde zich moet buigen over een evt verschil. Echter, dat is niet gratis en misschien heb ik gewoon een realitycheck nodig. Ik ben geen taxateur en misschien ben ik gewoon teleurgesteld in de situatie en daalt het besef in dat ik dit gewoon al acht jaar geleden had moeten doen.
Is mijn gedachtegang juist en doe ik er juist aan om opnieuw een taxatie te gaan doen, of ben ik naïef om te denken dat de combinatie taxateur/woningcorporatie niet heel betrouwbaar zijn?
Ik heb in 2011 een huis gekocht met KoopGarant-contract. 25% korting en (toen) een onzekere huizenmarkt klonk als een goed plan. Jarenlang niet naar omgekeken en recentelijk met het oog op de huizenprijzen besloten om het contract af te kopen, zodat ik volledig eigenaar zou kunnen worden. De woningcorporatie staat hier voor open, dus dat proces is in gang gezet. Het is vanwege het contract voor mij beter als de taxatie realistisch laag (terughoudend) is.
Het huis is getaxeerd door een lokale maar (vermeend) onafhankelijke taxateur. Echter, de taxatie is ongeveer 20% hoger uitgevallen dan ik had verwacht. Dat betekent uiteindelijk dat ik €30.000 bovenop mijn eerste schatting moet gaan ophoesten om eigenaar te gaan worden van mijn huis.
Echter, ik twijfel aan een paar kanten van de taxatie:
- Kijkend naar de CBS prijsindexatie voor mijn regio zou de huizenprijs sinds 2011 ongeveer 97% gestegen moeten zijn. Ipv daarvan is de huidige taxatie 156% stijging
- Van de waardestijging zou (slechts) 21% dankzij mijn investeringen zijn.
- Kijkend naar de vergeleken woningen is de toegepaste prijsindexatie ~23% ipv de CBS prijsindexatie van ~19% over dezelfde periode. (i.e. de taxateur gaat er van uit dat een woning die in 2023 is verkocht voor €340.000 nu ongeveer €420.000 waard zou zijn)
- De taxateur wilt niet delen welke prijsindexatie hij heeft gebruikt, maar hanteert een "trust me, bro"-beleid.
- De taxateur heeft drie woningen vergeleken en deze drievoudig in het rapport geplakt.
Mijn gevoel: kijkend naar de CBS prijsindexatie zou mijn relatieve investering veel groter moeten zijn in de loop der jaren, mijns inziens meer richting de 50% van de waardestijging van het huis. De oorspronkelijke staat was in makelaarstermen "kluswoning", en nu is het goed geïsoleerd, flink gerenoveerd, lekkages en gaten verholpen etc. Het blijft een huis uit 1969 waar nog steeds veel aan kan worden verbouws.
Er is een mogelijkheid om een tweede taxateur naar mijn keuze te laten kijken, waarna een derde zich moet buigen over een evt verschil. Echter, dat is niet gratis en misschien heb ik gewoon een realitycheck nodig. Ik ben geen taxateur en misschien ben ik gewoon teleurgesteld in de situatie en daalt het besef in dat ik dit gewoon al acht jaar geleden had moeten doen.
Is mijn gedachtegang juist en doe ik er juist aan om opnieuw een taxatie te gaan doen, of ben ik naïef om te denken dat de combinatie taxateur/woningcorporatie niet heel betrouwbaar zijn?
/u/183364/crop5a2d2f5e8de99_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/148755/crop567c82dac9563_cropped.jpeg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/84973/images.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/179397/eye.jpg?f=community)