Nieuwbouwkavel icm het financiële plaatje: volgorde?

[MooDyBLueS]

Wij kunnen een optie nemen op een kavel waar wij nu eerste keuze voor staan, maar moeten wel snel beslissen. De optie kost geld, maar wordt verrekend met de kavel aankoop (von) zodra we besluiten daarmee door te gaan, zo niet zijn we de optiekosten (€1000) kwijt. We krijgen 2 maanden om eea uit te zoeken.

Dan de hypotheekadviseur: we hebben een eerste gesprek gehad en ik weet zelf ook wel eea op dit gebied, maar die geeft na het eerste gesprek aan dat ondanks dat ik een fout ontdekt heb in zijn berekening, hij moet wachten met een nieuwe berekening totdat wij daadwerkelijk het traject in gaan. Hij geeft nu aan wel een "snelle check" te kunnen doen wanneer wij weten wat het kavel kost en welke kosten het huis met zich meebrengt (dus obv de offerte), maar voor meer details moeten we akkoord gaan met de dienstverlening en dus de kosten voor advies. Lastig dus.

De ontwikkelaar, het is geen project, die de kavels in beheer uitgeeft geeft aan dat elk kavel bouwrijp en voorzien van nutsaansluitingen opgeleverd wordt binnen 6 weken na daadwerkelijke koop. Direct erna kan dan in theorie begonnen worden met bouwen. Hoe zij werken is: er zijn in hele grote lijnen 2 type (vrijstaande) woningen waaruit gekozen kan worden en vervolgens krijg je een gesprek met de architect (gratis) die obv financiële mogelijkheden en wensen het geheel aan kan passen op formaat en wensen. Daarop wordt bij een vijftal aannemers uit de regio een offerte voor het gekozen huis opgevraagd en kunnen wij de keuze maken door wie we willen laten bouwen.

Waar we nu een beetje mee zitten is de volgordelijkheid. Want ik snap dat de makkelijkste manier is om nu die €1000 voor de kaveloptie te betalen zodat we die gegarandeerd kunnen kopen en 2 maanden de tijd hebben om alles uit te zoeken, maar we hebben een richtprijs gekregen van de ontwikkelaar en daarmee houden we met die richtprijs en alle extra kosten meegerekend een marge van ±50k (uitgaande overigens van 90% van de huidige woningwaarde, dus er komt later nog een smak geld vrij).

Zonder alle bedragen open en bloot te leggen, wat daarbij inbegrepen is:
- kavelprijs zelf (von), bouwrijp opgeleverd incl. nutsvoorzieningen
- woning compleet incl. bouwaanvraag, vergunning, ontwerp en all technische voorziening evenals basis badkamer, enige wat er niet bij zit is keuken en vloeren (en verdere afwerking)
- keuken + vloeren + meerwerk badkamer hebben we meegenomen in de berekening

De woningen zijn standaard verder voorzien van oa: WTW (geen roosters), L/W warmtepomp met koeloptie (aardwarmte kan optioneel, wil ik ook als het budget het toelaat), vloerverwarming overal, HR++ glas (triple glas optioneel), 9 zonnepanelen en uit te breiden, gasloos uiteraard en hiermee in de basis een A+++ label als uitgangspunt. Ik begreep dat een switch naar A++++ kan maar een aantal keuzes vereist zoals meer zonnepanelen, triple glas, kierdichting, aardwarmte WP en dat dit op ±30-40k meerprijs neerkomt.

Kortom: waar ik even naar op zoek ben is wat is nu de juiste volgorde? Is het toch altijd te adviseren de kaveloptie te nemen? Want we lijken nu een beetje in een deadlock te zitten waarbij we ergens een keuze moeten maken en kosten moeten maken voordat we echt meer duidelijkheid kunnen krijgen. We willen uiteraard voorkomen dat straks blijkt dat het allemaal net niet past of onze wensen teveel compromissen zouden betekenen. We wonen nu namelijk al in een aardig nieuwe woning met WP en dergelijke, dus we willen deels vanwege het veel grotere kavel aan het water de stap maken, maar niet als dat betekent dat we bepaalde keuzes in het ontwerp of installaties niet kunnen maken.

Wat zouden jullie doen?

[hfolkers]

Ik kan geen keus voor jou maken, maar ik vind hooguit 1000 euro 'weggooien' voor mogelijk een droomhuis bijna niks...
En anders verkoop je je optie, weet alleen niet of dat kan/mag.

[DM_]

Wij hadden een beetje een vergelijkbaar situatie vorig jaar en begin dit jaar o.b.v. inschrijvingen voor kavels. Helaas niet ingeloot, maar wel van alles uitgezocht in voorbereiding omdat we zelf ook in de bouw werken. Ontwerp gemaakt, laten ramen door een aannemer, hypotheek adviseur, etc. Dus we hadden een redelijk beeld van alles wat op ons af zou komen.

Uiteindelijk is denk ik het belangrijkste wat je aan hypotheek kan/wil krijgen (i.c.m. evt. overwaarde) en wat heb je zelf ter beschikking om in te brengen / als buffer. En is dat ruim boven de verwachte kosten, rekening houdend met een jaar overbrugging oid en onvoorzien. Wij hebben een uitgaven planning gemaakt om te zien wanneer wat betaald zou moeten worden en hoe liquide je nog bent op de meest kritische momenten. Want je overwaarde krijg je pas bij verkoop, maar dat is na oplevering van je nieuwe woning. Dan heb je zo een schommeling van €100.000,- wat je moet opbrengen voordat het geld weer op je rekening staat. Ervan uitgaande dat je niet eerder kan verkopen en ergens tijdelijk kan wonen.

Kosten voorbeeld van een kavel:
Kavel: €400.000,-
Woning: €500.000,-
Directieleveringen (keuken, afwerkingen, etc) €50.000,-
Tuin: €50.000,-

En dan is de planning wanneer wat betaald moet worden:

Start (optie + tekenen koopcontract):
- 5% waarborg (€20.000 of bankgarantie)

Offerte + afronding bouwaanvraag (3-6mnd): = kopen kavel = start dubbele lasten als je het niet hebt liggen
- 95% rest kavel (€380.000,-)

Bouw (9-12mnd): = verhoging dubbele lasten per termijn
- Bouwdepot per termijn (bijv. per maand) €40.000,-
- Directielevering tegen eind bouw (€50.000)
- Deel van de tuin alvast oppakken (bijv. verplicht eigen parkeerplek)

Verkoop huidige woning
- Overwaarde €xxx.xxx,-?
- Verhuizen
- Laatste punten woning en tuin

Dus heb je genoeg middelen om een overbruggingshypotheek af te sluiten voor de kavel + bouwdepot hypotheek voor de woning, en genoeg geld liggen tegen het eind van het proces om de laatste termijn + directieleveringen te betalen? De paar duizend euro voor de optie + adviseur stelt weinig voor gekeken naar het totaal waar je wellicht mee te maken krijgt.

* Kavel bedragen liggen natuurlijk aan welk regio, kan ook €200.000,- zijn in goedkopere provincies.
** Woningen beginnen snel bij €300.000,- bij de prefab/catalogus bouwers en als je een k*t plattegrond wilt hebben is dat prima, maar zal snel bij reguliere aannemers wat hoger zitten. Dus €400.000-500.000 is een redelijk bandbreedte voor een reguliere vrijstaande woning met een beetje ontwerp kwaliteit. Kan ook hoger uitvallen...

[Sport_Life]

Wat is de rol van de ontwikkelaar? Koop jij kavel + woning van de ontwikkelaar of heb je een separate overeenkomst met de aannemer?
In het eerste geval zal de ontwikkelaar ook zijn marge zetten op de aannemer.

Gaat die marge van 50k uit van een acceptabele hypotheek laat of zit je dan aan de max?

Ik vind trouwens 2 maanden wel kort, zou vragen of dat verlengd kan worden.

[ Voor 28% gewijzigd door Sport_Life op 14-10-2025 23:51 ]

[MooDyBLueS]

@DM_ Thanks voor deze uitgebreide uiteenzetting. Qua type kosten zitten er voor mij geen verrassingen tussen wat je opnoemt, behalve dat de optie op de kavel bij jou blijkbaar wat anders verliep. Hier is het €1000 voor de optie voor 2 maanden, na 2 maanden heb je de keuze; doorgaan, dat betekent dan koopcontract voor de kavel tekenen en die betalen waar de €1000 verrekend zal worden; of toch niet, dan ben je de €1000 kwijt.

Nu is het zo dat wij wel twee voordelen hebben, een is een flink bedrag aan schenking waarmee we pakweg de helft van de kavel kunnen bekostigen en daarmee in de beginperiode de dubbele lasten kunnen drukken.
Tweede voordeel is dat het hier door de gemeente toegestaan wordt een woonunit te plaatsen, we zien ze geregeld. Helemaal hilarisch is dat er ergens een 300+ m2 villa gebouwd wordt waar we afgelopen weekend zagen dat een Porsche Taycan naast de 70m2 (gokje) woonunit aan de toch al aangesloten laadpaal stond te laden. Hoe dan ook: dit geeft ons flexibiliteit met onze eigen woning verkopen, die zouden we als alles concreet doorgang vindt al te koop kunnen zetten en daarmee hoeven we niet te wachten tot oplevering. Als het ook enigszins meezit, levert dat ook die overwaarde (10%) extra al op die we dan direct in kunnen zetten.

Idee is eerst in te zetten op de basis, dus de woning + oprit + hagen (erfafscheiding) en zodra de resterende overwaarde beschikbaar komt dat te gebruiken voor de extra's: carport+garage, rest tuin en zaken als zonwering buiten (screens bijv).

Kosten komen verder overigens aardig overeen.

[MooDyBLueS]

Sport_Life schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 23:46:
Wat is de rol van de ontwikkelaar? Koop jij kavel + woning van de ontwikkelaar of heb je een separate overeenkomst met de aannemer?
In het eerste geval zal de ontwikkelaar ook zijn marge zetten op de aannemer.

Hoe ik het begrepen heb is: ontwikkelaar geeft puur de kavels uit. Af en toe bieden ze een combinatiepakket met reeds ontworpen woning bij een gekozen aannemer aan, maar die zijn er nu niet meer.

Verder adviseren/koppelen ze alleen met enerzijds een ontwerpbureau of een architect. En zodra daar een ontwerp uitkomt ondersteunen ze bij het opvragen van offertes bij een aantal aannemers, waarbij we telkens zelf de keuze hebben of we voor een ontwerpbureau of architect gaan, die laatste is voor eigen rekening uiteraard, en qua aannemers is er een lijstje van standaard 7 waarmee gewerkt wordt en hebben we indien we willen ook de keuze bij welke we offertes laten opvragen, gaat geloof ik om 3 in beginsel.

Even een andere aansluitende vraag: we zijn gewezen op een kavel die al door iemand gekocht is, die wordt nu dus k.k. (=10,4% overdrachtsbelasting) doorverkocht en er ligt al een ontwerp van een architect. Punt is: de kavel is best aantrekkelijk geprijsd, alleen is de woning best een stapje groter dan wij voor ogen hebben. Is het normaal/gebruikelijk/mogelijk om zelf bij een aantal aannemers te zeggen: geef mij een vrijblijvende offerte voor de bouw van deze woning? En dan het ontwerp bijvoegen?

[MooDyBLueS]

@Sport_Life 2 maanden kan verlengd worden met eenmalig nog eens 2 maanden, wederom €1000, wederom verrekend bij tekenen koopcontract of anders €2000 kwijt. Ze zeiden wel: in principe is de eerste periode bedoeld voor het financiële plaatje en de 2e periode voor het ontwerp, maar dat vond ik deels gek want als je een ander ontwerp laat maken moet ook die financieel weer getoetst worden, maar goed.

[DM_]

Wat betreft je aansluitende vraag, belangerijkste is de status van het ontwerp mbt de bouwvergunning. Soms worden ze verkocht met en dan kan je gelijk gaan bouwen. Indien er geen bouwvergunning is verleend heeft het ontwerp geen status. Sluit het aan bij je eigen wensen dan heb je hem "gratis". Zo niet dan kan je alsnog een ander ontwerp laten maken (met de bijbehorende kosten).

Overigens ben je ook niet verplicht om de woning te bouwen als er wel een bouwvergunning is verleend.

[ Voor 12% gewijzigd door DM_ op 15-10-2025 20:49 ]

[Fr33z]

Wat wij zouden.doen?

Een raming maken van de kosten en bedenken of.ik dat rond kan krijgen qua hypotheek en maandlasten enzo.

Ik zou ook een andere adviseur voor de hypotheek benaderen, deze houdt je blijkbaar aan t lijntje. Ze zijn nogal vervangbaar dus als t niet goed voelt snel door naar een ander.

2 maanden is zo voorbij dus hou er rekening mee dat je echt op.moet schieten wil.je na 2 maanden alle.info al.hebben.

[Sport_Life]

MooDyBLueS schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 23:55:
[...]

Hoe ik het begrepen heb is: ontwikkelaar geeft puur de kavels uit. Af en toe bieden ze een combinatiepakket met reeds ontworpen woning bij een gekozen aannemer aan, maar die zijn er nu niet meer.

Verder adviseren/koppelen ze alleen met enerzijds een ontwerpbureau of een architect. En zodra daar een ontwerp uitkomt ondersteunen ze bij het opvragen van offertes bij een aantal aannemers, waarbij we telkens zelf de keuze hebben of we voor een ontwerpbureau of architect gaan, die laatste is voor eigen rekening uiteraard, en qua aannemers is er een lijstje van standaard 7 waarmee gewerkt wordt en hebben we indien we willen ook de keuze bij welke we offertes laten opvragen, gaat geloof ik om 3 in beginsel.

Even een andere aansluitende vraag: we zijn gewezen op een kavel die al door iemand gekocht is, die wordt nu dus k.k. (=10,4% overdrachtsbelasting) doorverkocht en er ligt al een ontwerp van een architect. Punt is: de kavel is best aantrekkelijk geprijsd, alleen is de woning best een stapje groter dan wij voor ogen hebben. Is het normaal/gebruikelijk/mogelijk om zelf bij een aantal aannemers te zeggen: geef mij een vrijblijvende offerte voor de bouw van deze woning? En dan het ontwerp bijvoegen?

Ik zie wel wat 'red flags' zonder verder de details te weten, maar wel met de (beperkte) ervaring die ik heb met ontwikkelaars. Uitgangspunt is dat er verdiend moet worden, dus ik vraag me af wie deze 'gratis' architect betaalt, mag aannemen dat die niet op vrijwillige basis een tekening maakt. Datzelfde geldt voor alle (advies)gesprekken die gevoerd worden door de ontwikkelaar.

Dat in combinatie met de druk (2 maanden vind ik behoorlijk kort om zo'n traject te doorlopen) zou ik in ieder geval vooraf schriftelijk duidelijk willen hebben hoe alle hazen precies lopen zodat jij goed in kan schatten wat de kosten worden (naast de bouw zelf) voordat je een handtekening zet.

[DM_]

Sport_Life schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 20:40:
[...]

Ik zie wel wat 'red flags' zonder verder de details te weten, maar wel met de (beperkte) ervaring die ik heb met ontwikkelaars. Uitgangspunt is dat er verdiend moet worden, dus ik vraag me af wie deze 'gratis' architect betaalt, mag aannemen dat die niet op vrijwillige basis een tekening maakt. Datzelfde geldt voor alle (advies)gesprekken die gevoerd worden door de ontwikkelaar.

Dat in combinatie met de druk (2 maanden vind ik behoorlijk kort om zo'n traject te doorlopen) zou ik in ieder geval vooraf schriftelijk duidelijk willen hebben hoe alle hazen precies lopen zodat jij goed in kan schatten wat de kosten worden (naast de bouw zelf) voordat je een handtekening zet.

Ik weet niet of ik het als red flag zou benoemen. De ontwikkelaar wilt gewoon niet jouw risico financieren door je bijv. een jaar over je ontwerp te laten doen voordat je de kavel koopt.

Bij het project waar wij hadden ingeschreven kreeg je 8 weken na loting, als je was ingeloot, om de financiele check en eerste raming/schets ontwerp te maken. Indien je nog niet zo ver was na die 8 weken kon je €7000 betalen voor 2mnd verlenging. Wanneer je rond was met de 1e check mocht je de koopcontract tekenen en een 10% waarborg-bankgarantie betalen. Daarna ging je de echte ontwerptraject in (op eigen kosten, eigen architect, etc) en nadat de bouwvergunning was verleend werd de overdracht van de kavel uitgevoerd met de bijbwhorende koopsom.
Maar dit was vanuit de gemeente gedaan dus die namen het risico en 10% waarborg als het je alsnog niet zou lukken. Uitgangspunt was 9-12mnd voor het ontwerp/vergunningstraject.

Een ontwikkelaar zit daar niet op te wachten. En zal vast ook wat afspraken hebben met de ontwerpbureau* en aannemers.

* ontwerpbureau = tekenbureau. Architect is een beschermd titel, dus dat kunnen ze het niet noemen als ze dat niet in huis hebben, met alle verantwoordelijkheden die daarbij horen.

[twodigits]

Is die hypotheekadviseur van de bank waar je je bankzaken mee doet? Want die vind ik redelijk star in zijn opstelling. Gewoon een berekening maken is toch niet teveel gevraagd, uiteindelijk betaal je toch voor zijn hypotheekadvies.
Wij hebben in hetzelfde schuitje gezeten, kaveloptie voor 250e, twee maanden de tijd. Een paar aannemers gesproken, grove kostenraming gemaakt, hypotheekadviseur gevraagd welke ruimte we zouden hebben en ervoor gegaan.
Het lastigste was dat toen we de grond kochten het hypotheekdeel daarvan al ging lopen, het huis was pas een jaar later af, dus een tijd dubbele lasten. Dat zou ik nu meefinancieren want dat geld kan je beter gebruiken voor tegenvallers met je nieuwe huis.

Belangrijk voor nu lijken me de vraag of je daar graag wil wonen en of je het totale project, zoals jullie het willen, kan betalen. De invulling komt dan wel.