Wederom daklekkage na kopen huis

[rik013]

Beste mede tweakers,

Vorige jaar 2024 kocht ik samen met mijn vriendin een drive in woning uit de jaren 70

(Snel 20 minuten bezichtigen en een maximaal bod doen)

Tijdens de bezichtiging kregen we van de verkoper te horen dat allerlei zaken vernieuwd waren en goed onderhouden. (Het was dan ook van een oud vrouwtje in dit geval) Dit leek voor ons het geval ook bij het bezichtigen van de woning.

Het dak was eerder in 2024 geheel gerenoveerd werd ons verteld en hier stelde wij allerlei vragen over de materialen de kwaliteit enzovoorts.

Mevrouw melde dat het uitstekend gelegd is maar dat ze wel nog een keer terug moesten komen omdat het dak nog niet volledig lekdicht was. Dit was nu volledig gerepareerd en we hoefden ons geen zorgen te maken. Ze vertelde dat we dus ook 10 jaar garantie hebben.

Nu 2 daklekkage's verder sinds wij het hebben gekocht.

Bij de 1e lekkage te horen gekregen dat we dus helemaal geen garantie hebben omdat die niet overdraagbaar is bij verkoop. Deze lekkage hebben ze na 6 weken gelekt te hebben met bitumenkit dicht gemaakt.

Ook werd er gezegd dat het aan het dak van de buren ligt terwijl er wel een scheiding aangebracht is op de aangrenzende dak.

Afgelopen week is het wederom gaan lekken op de kinderkamer (zelfde plek als voorheen) en ook zit hier een scheur in het plafond waar de druppels naar beneden vallen en al bruine kringen rondom ontstaan.

kortom dus geen garantie, geen bouwkundige keuring laten doen omdat er allerlei informatie en foto werd aangeleverd door de verkoper en ons gegarandeerd werd dat alles in orde was en op basis van goed vertrouwen dus niet nodig geacht. Hierdoor dus ook flink overboden omdat dat voor ons ook weer renovatie kosten scheelde.

Ik heb nu dus het gevoel dat we de pineut zijn mbt het dak en de schade die het nu heeft. En het feit dat we dus geen garantie hebben.

De dakdekker heeft het wel oppervlakkig gerepareerd met bitumenkit maar er onder zal het vast verzadigd zijn geraakt en zijn gaan schimmelen/wegrotten na langere tijd.

Heeft iemand hier ervaring mee? Tips en informatie zijn van harte welkom

[eamelink]

Op het dak zit wettelijke garantie die wél overdraagbaar is, want die hoort bij het dak, niet bij de bewoner van het huis. Wellicht even juridische hulp zoeken om dat op de juiste manier onder de aandacht te brengen bij de dakdekker

[jeroen3]

Je kunt een prutser niet dwingen vakwerk te leveren, ook niet door via juridische wegen garantie af te dwingen.

[Ruidasilva]

eamelink schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 12:24:
Op het dak zit wettelijke garantie die wél overdraagbaar is, want die hoort bij het dak, niet bij de bewoner van het huis. Wellicht even juridische hulp zoeken om dat op de juiste manier onder de aandacht te brengen bij de dakdekker

Vaak is het schriftelijke garantie die persoonsgebonden is. Die is echt niet overdraagbaar.
De garantiebepaling geeft aan of het eventueel persoons- of objectgebonden is.

Een dakdekker die bitumekit gebruikt, zegt volgens mij genoeg over de professionaliteit van de dakdekker of organisatie die ingehuurd is.

[StevenK]

Ruidasilva schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 12:35:
[...]

Vaak is het schriftelijke garantie die persoonsgebonden is. Die is echt niet overdraagbaar.
De garantiebepaling geeft aan of het eventueel persoons- of objectgebonden is.

Een dakdekker die bitumekit gebruikt, zegt volgens mij genoeg over de professionaliteit van de dakdekker of organisatie die ingehuurd is.

Dat kan de verkoper denken, maar zo werkt het gelukkig niet. Die garantie hoort bij het dak, niet bij de persoon.

[PaardB]

Is het een plat dak of een schuin dak? Heb je inzage gehad in wat er daadwerkelijk gerenoveerd is?

Bij een renovatie voor een schuin dak verwacht ik nieuw folie, nieuwe panlatten en dakpannen; het zou behoorlijk beunhazerij zijn als dit nu alweer meerdere keren lekt. Bij een platdak renovatie verwacht ik dat de huidige lagen zijn weggehaald en er een nieuwe laag op is gelegd; ook hier bijzonder als het meteen alweer lekt na zo'n korte periode.

Heb je foto's van hoe het er nu uit ziet?

Heb je rechtsbijstand? Wellicht een goed idee om in te schakelen mbt de garantie en of dit echt overdraagbaar is.

[daniel14]

Wat zegt het garantiecertificaat dan? Na de renovatie van mijn dak, heb ik een certificaat gekregen. Hierbij staat niks dat het persoonsgebonden is. Wat natuurlijk ook onzin is, dat dit persoonsgebonden is.

Ik ben bang dat Beun de Haas het dak heeft gemaakt en dat dit waarschijnlijk met een bouwkundige keuring gezien had kunnen worden.

[No Hands]

PaardB schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 13:22:
Is het een plat dak of een schuin dak? Heb je inzage gehad in wat er daadwerkelijk gerenoveerd is?

Bij een renovatie voor een schuin dak verwacht ik nieuw folie, nieuwe panlatten en dakpannen; het zou behoorlijk beunhazerij zijn als dit nu alweer meerdere keren lekt. Bij een platdak renovatie verwacht ik dat de huidige lagen zijn weggehaald en er een nieuwe laag op is gelegd; ook hier bijzonder als het meteen alweer lekt na zo'n korte periode.

Heb je foto's van hoe het er nu uit ziet?

Heb je rechtsbijstand? Wellicht een goed idee om in te schakelen mbt de garantie en of dit echt overdraagbaar is.

Da jaren 70 drive in woningen die ik ken zijn allemaal met platte daken. Daarnaast is bitumenkit op een pannendak wel heel bijzonder dus ik gok op een plat bitumen dak waar TS problemen mee heeft

[haya]

Wellicht eens wat fotos van het dak maken. Zijn er veel door doorvoeren/schoorsteen zinkwerk?

[Kuusj]

No Hands schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 13:36:
[...]


Da jaren 70 drive in woningen die ik ken zijn allemaal met platte daken. Daarnaast is bitumenkit op een pannendak wel heel bijzonder dus ik gok op een plat bitumen dak waar TS problemen mee heeft

Misschien regiogebonden maar mijn jaren '70 drive-in woning heeft daadwerkelijk gewoon een pannendak haha.

[H-W]

10 jaar garantie is iets waar veel dakdekkers mee pronken. Maar dat is 10 jaar garantie op het product, niet op de verwerking ervan. Een beetje dakbedekking gaat echt wel 20 à 30 jaar mee, maar die garantie is niet van toepassing als het verkeerd is aangebracht. Dat laatste zal wel het geval zijn, ik ken maar weinig daklekkages door een verkeerd product, maar genoeg door een verkeerde manier van aanbrengen.
De "reparatie" met bitumen kit is echt een tijdelijke fix. Dat gaat geen jaren mee. De oplossing is op de blaren zitten, de telefoon pakken en een goede dakdekker bellen. Het zal even een financiële aderlating zijn, waarschijnlijk zal er aardig wat hersteld moeten worden, maar een goed aangebracht dak kan weer tientallen jaren mee.

[Wolly]

H-W schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 14:01:
10 jaar garantie is iets waar veel dakdekkers mee pronken. Maar dat is 10 jaar garantie op het product, niet op de verwerking ervan.

Vaak is het 10 jaar garantie op een waterdicht dak. Kijk bijvoorbeeld eens naar een branche organisatie en de voorwaarden.

[Fe2O3]

Laat je dak inspecteren, door een onafhankelijke inspecteur.

Dan kan je daarna verder gaan kijken of het prutswerk is, kut aangelegd of door iets anders komt, en met evt. garantie aan de gang.

Al is het de vraag of je de boer die het nu bij wijze van 5x niet goed heeft opgelost een 6e keer op de dak wilt.

[Ruidasilva]

StevenK schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 12:47:
[...]

Dat kan de verkoper denken, maar zo werkt het gelukkig niet. Die garantie hoort bij het dak, niet bij de persoon.

Zo werkt het dus niet! Je doet aannames die juridisch geen hout snijden. En de topic opener verkeerd voorlichten. Zie ook de garantiebepaling hierboven van Wolly (Vaak is het 10 jaar garantie op een waterdicht dak. Kijk bijvoorbeeld eens naar een branche organisatie en de voorwaarden.
[/quote]), daarin staat het volgende:

De ondernemer garandeert de waterdichtheid van de dakbedekkingsconstructie gedurende 10 jaar (art. 18 lid 3).

De garantie geldt tussen de ondernemer en de oorspronkelijke consument (dus de persoon die de overeenkomst heeft gesloten). Dit is op basis van een consumentenovereenkomst.

Er is geen bepaling die stelt dat de garantie automatisch meegaat naar een volgende eigenaar bij verkoop.

Evenmin is er een artikel dat overdracht uitsluit — maar zonder expliciete bepaling is overdracht niet vanzelfsprekend geldig.

[ Voor 12% gewijzigd door Ruidasilva op 09-10-2025 14:49 ]

[Stanzi]

Wettelijke garantie hoort bij het product of werkzaamheden. Niet bij de persoon de het heeft aangeschaft.

Bij aanvullende garanties kunnen andere voorwaarde bij horen.

[H-W]

Wolly schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 14:31:
[...]

Vaak is het 10 jaar garantie op een waterdicht dak. Kijk bijvoorbeeld eens naar een branche organisatie en de voorwaarden.

Dan moet de dakdekker wel aangesloten zijn bij deze branche organisatie.

[StevenK]

Ruidasilva schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 14:43:
[...]

Zo werkt het dus niet! Je doet aannames die juridisch geen hout snijden.

Dat jij je blind laat leiden door garantievoorwaarden wil nog niet zeggen dat ik 'aannames' doe, laat staan dat ik uitspraken doe die 'juridisch geen hout snijden'.

Het zou wat zijn als iemand die een dakrenovatie doet geen garantie hoeft te geven op zijn gepruts omdat kort na de renovatie de woning verkocht is. Die garantie is onlosmakelijk met het verrichte werk verbonden en dus kan de nieuwe eigenaar daar wel degelijk een beroep op doen. En daarom bestaat er ook artikel BW 6:251.

En voor zover iemand dan met een niet-overdraagbaarheidsbeding op de proppen komt: dat is in dit geval in strijd met wat meestal de 'wettelijke garantie' genoemd wordt en genoeg juristen zijn van mening dat zo'n niet-overdraagbaarheidsbeding onredelijk is in overeenkomsten met consumenten en daarom vernietigbaar.

[ Voor 18% gewijzigd door StevenK op 09-10-2025 17:41 ]

[Murkmans]

Dit is toch ook gewoon te verhalen op de verkoper?
Verkoper zegt: dak nu niet lekdicht. Maar dat wordt nog gedaan.
Dat wordt gerepareerd (op een blauwe maandag met 2 kitspuiten)
Huis wordt overgedragen, waarbij jij uitgaat dat verkoper zijn toezegging heeft gedaan. In deze tussentijd kan jij dus niet meer controleren of dit daadwerkelijk lekdicht is (tijd tussen tekenen en overdrscht)

Na overdracht blijkt dat niet lekdicht. Verkoper heeft niet voldaan aan de voorwaarden.
Dus ontbinden/verhalen op verkoper. Verkoper kan zich beroepen bij de dakdekker met de recht op garantie.

Edit:
Oké sorry moest hem maken. Heb je nu een drijf-uit woning?

[ Voor 5% gewijzigd door Murkmans op 09-10-2025 17:49 ]

[rmr1]

https://radar.avrotros.nl...als-vorige-eigenaar-33567

Zoals ik het hier lees is de garantie overdraagbaar tenzij het uitgesloten is in de algemene voorwaarden.