Ervaringen met klussen en onderhoud oude boerderijen op veen

[Rubii18]

(Ik hoop dat ik dit topic in het juiste forum heb geplaatst)

Hoi allemaal,

Mijn man en ik zitten op dit moment in de onderhandelingsfase voor een woonboerderij in de Krimpenerwaard (veengebied). Het huis is dusdanig oud dat het op staal is gefundeerd a.k.a. het staat dus direct op de grond en heeft geen paalfundering. Zelf een fundering aanleggen is een onbetaalbare klus en doet vrijwel niemand (aldus onze aankoopmakelaar). Wel hoor ik over een mogelijke oplossing in de vorm van omgekeerde drainage om te voorkomen dat de bodem uitdroogt en het veen inklinkt.

Wat ik zoek zijn eigenlijk de ervaringen van mensen hier die in een oude woning/boerderij zonder paalfundering wonen, in een veengebied:

• Wat zijn jouw grootste onderhoudsklussen m.b.t. verzakking en hoe vaak komen die voor?
• Hoeveel €€€ ben jij gemiddeld per jaar kwijt aan onderhoud?
• Hoe hard zakt jouw woning?
• Heb je te maken met sterk wisselende waterstanden?
• Merk je dat het de laatste jaren erger wordt (ivm klimaatverandering)?
• Heb jij wél paalfundering aangebracht? Over wel bedrag praten we dan? Hoe zijn de kosten opgebouwd?
• Heb je ervaring met een omgekeerd drainagesysteem (ook wel peilgestuurde drainage genoemd)? Wat zijn de kosten van zo'n systeem?
• Zou je als je nu een huis ging komen weer een oude boerderij op veen kiezen? Waarom wel/niet?

Het delen van jullie ervaringen zou mijn man en mij erg helpen in het maken van een keuze voor een dergelijke woning en bij het maken van een financieel plaatje. Ook kunnen we een betere inschatting maken of het over 30 jaar nog steeds een leuke keuze is (alhoewel we geen glazen bol hebben natuurlijk...).

Alvast bedankt! Hopelijk helpt dit topic ook anderen!

[Yaksa]

Hoe oud is de boerderij en is er al schade door verzakking ontstaan?
Want wanneer de boerderij al 150 jaar redelijk ongeschonden doorgekomen is dan blijft dat waarschijnlijk nog een hele lange tijd zo.
Ik werk op een plek waar een Rijksmonument staat uit 1500 en later (1800) is daar een vleugel aangebouwd. Het oudste deel zit geen scheurtje in (op staal gebouwd), het aangebouwde deel (minder diep en minder breed gefundeerd (ook op staal) is aan het verzakken. Het geheel staat wel op klei, met daaronder alluviaal zand en grind. Op veen zou ik de directe omgeving van de boerderij vochtig houden, d.w.z. HWA niet in het riool maar ter plekke infiltreren. Geen dichte verharding rondom en geen diepe sloten aanleggen (of deels dempen).

[emot]

Ik weet niet hoe rigoureus je wil gaan verbouwen, maar ik heb online wel vaker verbouwingen gezien waarbij nieuwe/extra paalfunderingen gemaakt worden binnen de contouren van het huis.

[Rubii18]

Yaksa schreef op woensdag 8 oktober 2025 @ 20:40:
Hoe oud is de boerderij en is er al schade door verzakking ontstaan?
Want wanneer de boerderij al 150 jaar redelijk ongeschonden doorgekomen is dan blijft dat waarschijnlijk nog een hele lange tijd zo.
Ik werk op een plek waar een Rijksmonument staat uit 1500 en later (1800) is daar een vleugel aangebouwd. Het oudste deel zit geen scheurtje in (op staal gebouwd), het aangebouwde deel (minder diep en minder breed gefundeerd (ook op staal) is aan het verzakken. Het geheel staat wel op klei, met daaronder alluviaal zand en grind. Op veen zou ik de directe omgeving van de boerderij vochtig houden, d.w.z. HWA niet in het riool maar ter plekke infiltreren. Geen dichte verharding rondom en geen diepe sloten aanleggen (of deels dempen).

Het oudste deel van de boerderij is een ruime 150 jaar oud en het jongste deel 100 jaar oud. Qua voormalige schade heb ik tot nu toe wat gerepareerde scheuren rond kozijnen gezien. We gaan vrijdag een tweede keer kijken. Mijn eerste indruk was dat er niet heel veel aan de hand is. Er ligt alleen wel een sloot op 1 meter langs de gevel. Dat is de sloot waar de boer vroeger de melkbussen vanuit het achterliggende land naar de boerderij bracht. De sloot heeft een harde kade. Het stuk tussen sloot en boerderij is bestraat met klinkers. Rondom de boerderij is vooral grind nu. Dempen hebben we al aan gedacht, maar neem aan dat dit wel in overleg met een waterschap moet, ook al is het eigen terrein. Het perceel is groot genoeg om elders aan compensatie te doen, maar dat gesprek gaan we pas voeren als we tot koop over willen.

emot schreef op woensdag 8 oktober 2025 @ 20:42:
Ik weet niet hoe rigoureus je wil gaan verbouwen, maar ik heb online wel vaker verbouwingen gezien waarbij nieuwe/extra paalfunderingen gemaakt worden binnen de contouren van het huis.

We willen flink wat verbouwen, maar ik verwacht dat we ons handen (financieel gezien) vol hebben aan het duurzaam isoleren en energiezuinig maken. De woning is nu niet geïsoleerd. Verbouwingsbudget schat ik voor nu tussen de 2 en 3 ton.

[Yaksa]

Met verbouwen wel rekening houden hoeveel extra gewicht je op de bestaande fundering gaat gooien.
Als het al 150 jaar zo staat dan heeft het gebouw zich gezet op basis van het huidige gewicht.
Wanneer daar tonnen aan beton, cement, stenen, balken, glas en staal bovenop komt dan gaat zo'n gebouw zich opnieuw zetten en dan kan je wel eens voor verrassingen komen te staan.

[MeTooPV]

Je gaat de woning waarschijnlijk zwaarder maken. Daarnaast ga je er ook heel veel geld in stoppen, maar de fundering gok je dat die het goed blijft doen. Als je het zou kopen en er gewoon zou gaan wonen, dan kan je het wel zo laten, je kunt wachten totdat er eventueel schade ontstaat (dat is wellicht nooit). Maar nu je de woning aan gaat pakken en daar veel geld in gaat investeren, ontkom je er niet aan om ook voor een goede fundering te zorgen. De makelaar zou ik niet volgen.

[Oon]

De vraag "Hoe hard zakt jouw woning?" zou ik écht niet willen hoeven stellen als ik 2-3 ton alleen al aan verbouwkosten kwijt ben (waarbij ik er even vanuit ga dat de aankoop nog eens minstens zoveel zal zijn).

Ik zou er dan toch op voorbereiden dat het wél gaat gebeuren als je niks verandert. Je kunt beginnen met een geotechnisch onderzoek, je hebt de mogelijkheid om actief te monitoren wat het gaat doen (een nulmeting laten doen en dan regelmatig laten controleren), maar als het gaat zakken ben je al te laat.

Je beste en veiligste optie is gewoon keihard rekening houden met een ton of 2-3 aan extra kosten om de boel te laten verstevigen, en je af te vragen of het het dan nog wel waard is. Ook als je voor een halve oplossing (deels verstevigen op kritieke punten maar niet volledig) ben je gauw een ton kwijt.
Niks doen betekent dat je kans hebt over een paar jaar een huis te hebben met overal scheuren waar al je verduurzaming waardeloos is geworden, dat risico zou ik écht niet lopen.

[haya]

Waar je mee moet beginnen is dus de fundering. Mijn hele familie woont in de klei aan de Rijn en de Lek sommige monumentaal.Ja panden op koeienvellen en dus op staal. Neef in Ravenswaaij prachtig verbouwd van binnen. De deel als woonkamer. Inmiddels kun je afhankelijk van het seizoen je vingers of je hand in de scheuren kwijt. Dit is niet uit mijn duim gezogen maar de bittere realiteit. Begin bij de fundering. Ik heb een huis gekocht op hoge zandgrond.

[Rubii18]

Bedankt voor alle reacties tot dusver! Duidelijke boodschap. We gaan kijken of we een aannemer kunnen meenemen die gespecialiseerd is in funderingsherstel.

[Tillumen]

Rubii18 schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 10:03:
Bedankt voor alle reacties tot dusver! Duidelijke boodschap. We gaan kijken of we een aannemer kunnen meenemen die gespecialiseerd is in funderingsherstel.

Het erin zetten van die palen is een deel van de kosten. Een flink deel van die kosten zit in het verwijderen van de bestaande vloeren, aanleggen van nieuwe en dan de wanden herstellen. Die kosten ga je toch al maken. Kun je ook meteen goed isoleren, vloerverwarming aanleggen, etc.

Niet twijfelen en nu goed doen. Anders zit je zo met een verzakte maar gerenoveerde woning die je nooit kan verkopen voor wat het je gekost heeft.

[ Voor 14% gewijzigd door Tillumen op 09-10-2025 10:29 ]

[wvdveer]

Rubii18 schreef op donderdag 9 oktober 2025 @ 10:03:
Bedankt voor alle reacties tot dusver! Duidelijke boodschap. We gaan kijken of we een aannemer kunnen meenemen die gespecialiseerd is in funderingsherstel.

Ik zou geen aannemer meenemen, maar een onafhankelijk adviseur (bouwkundige / bouwkundig ingenieur) die bekend is in het gebied en wellicht gespecialiseerd is in funderingherstel / rekenwerk.

Hoe je het ook bekijkt, de aannemer heeft altijd een andere agenda en zal direct oplossingen die voor hem bekend zijn aanraden.

[Geoslogos]

Een fundering op staal kent de volgende risico's:
- zetting door verlaging van de grondwaterstand door o.a. droge zomers
- zetting door natuurlijk "kruipgedrag" grond
- overbelasting door bouw nieuwe bovenliggende constructies
- wateroverlast in huis doordat de woning zo ver is gezakt dat je te weinig "drooglegging" hebt ten opzichte van de grondwaterstand.

Met een fundering op staal hoeft in principe niks mis te zijn. Als het gebouw er strak bij staat, er geen scheefstand te meten is en er geen (gerepareerde) scheuren te zien zijn, is de situatie waarschijnlijk voldoende draagkrachtig en stabiel. Mocht je toch de vloeren eruit gaan halen, dan is het aanbrengen van een paalfundering natuurlijk wel een hele goede keuze.

Hoe snel de boerderij op dit moment zakt kan je terugvinden op de bodemdalingskaart 2.0 (https://bodemdalingskaart...gskaart/u2/viewers/basic/). Helemaal inzoomen naar je boerderij en vervolgens de meetpunten aanklikken.

Let ook goed op als je besluit de fundering niet te vervangen, maar wel aan te bouwen. Als de aanbouw wel op palen wordt gefundeerd, krijg je na verloop van tijd last van scheurvorming tussen de aanbouw en de bestaande bouw doordat het bestaande gebouw langzaam zakt en de aanbouw niet.

[twain4me]

Onze woonboerderij staat zonder palen in de prut, uiteraard zijn er wat verzakkingen geweest in de afgelopen honderden jaren.

ze wisten vaak prima hoe ze moeste bouwen ook in de prut. het gaat vaak pas mis als je gaat verbouwen dan veranderen gewichten en dus ook belasting waardoor er nieuwe soms ernstige verzakkingen zijn. het is dus noodzakelijk dat je nadenkt over gewicht. zo heb ik nu vides, lichtere dakpannen, geen dakpannen onder zonnepanelen etc. ook is de vloer in wat ooit de schuur was opnieuw gestort en gevlinderd (bespaard ook gewicht doordat er geen afwerkvloer nodig is ) En de vloer is gekoppeld aan de fundering. Door de eps onder de vloer is deze ingreep gewichts positief en door de kopping zal hij bijdragen tegen verzakkingen. veder gebruik je dilitaties en ontwerp je de bouwkundige details zodat e.e.a kan bewegen zonder stuk te gaan.

Omgekeerde drainaige doen we niet aan, sterker nog ik heb een stuk drainage om het optrekkende vocht deels tegen te gaan maar als dat in jouw regio normaal is zou ik er zeker even induiken of het werkt, en hoe kostbaar het is. in feiten heb je geen ander onderhoud dan bij een huis op palen, maar als het misgaat uiteraard wel een enorme kostenpost. Het is een risico waar de meeste mensen niet over nadenken en ik denk dat dit gemiddeld gezien over heel nederland ook wel terecht is en het risico verwaarloosbaar is. maar als je bv in probleem gebieden zit (zoals gouda, zaanstad etc) is het risco niet langer meer verwaarloosbaar en zou ik overwegen om een huis wat niet op (beton)palen staat gewoon niet te kopen.