Toegevoegde clausule bij koopcontract woning

[Eboeker]

ik heb van de verkopende makelaar een concept koopovereenkomst ontvangen. De overeenkomst is op basis van een modelovereenkomst en volgt die ook netjes. Op 1 clausule na, die in z'n geheel nieuw is.

"De keuze voor de notaris wordt door de koper gemaakt. Indien de door de koper aangewezen notaris
aan de verkoper kosten in rekening brengt, anders dan de kosten voor het doorhalen van een hypothecaire
inschrijving in de openbare registers van het kadaster – welke kosten marktconform zijn en gesteld worden
op een bedrag van € 300,- inclusief BTW per inschrijving – komen deze kosten geheel voor rekening van de
koper. Indien de koper een notaris aanwijst die zijn kantoor niet houdt in de plaats waar de onroerende zaak
is gelegen, komen de kosten van een eventuele volmacht ten behoeve van de verkoper eveneens volledig
voor rekening van de koper."

Ik weet niet zo goed wat ik hiervan moet denken. Dat max bedrag voor de doorhaling kan ik mee leven.
De eventuele volmacht wil ik eruit praten, omdat ik al weet welke notaris ik ga gebruiken, dat weet de verkopende makelaar ook al (en die Notaris is net in een andere plaats, 5km verderop), ben niet bereid om daarvoor machtigingen te vergoeden. Als ik toch nog een andere notaris gebruik dan kan ik hiermee leven, dat mag ook zo opgenomen, ik snap dat je niet perse 200km wil moeten reizen omdat ik toevallig een goedkope notaris ver weg heb bedacht.

Waar ik me wat zorgen om maak is de " Indien de door de koper aangewezen notaris aan de verkoper kosten in rekening brengt" clausule. Iemand een idee welk risico ik daar potentieel loop?
Verkopers verkopen vanwege een scheiding, ik heb geen idee of dat vriendelijk gaat of niet, zijn beide voor de helft eigenaar van de te verkopen woning.

[MrNOnamE]

Als het om de kosten van een machtiging gaat zou ik daar niet zo moeilijk over doen. Je hebt je droomhuis gevonden, wat maken die tientjes uit.

Ik zou me eerder zorgen maken om hoe ver die strekking gaat. Wat bij een gebreek, wat als de verkoper af ziet van de koop, etc. Zijn dat dan ook kosten die de notaris in rekening brengt?

Kun je niet contact opnemen met de door jou uitgekozen notaris? Ik gok dat die daar wel een sluitend antwoord op moet kunnen geven.

[Eboeker]

die machtigingskosten variëren tussen de 100 en 600 (en daar heb ik dan geen invloed op), iets meer dan een paar tientjes dus ;-).
Je zorg deel ik dus ook, benieuwd naar andere reacties.

[franssie]

Vraag het je eigen notaris. Ik kan bijkomende kosten niet overzien, met name als die door verkoper worden veroorzaakt.
Kosten is een vrij onduidelijke bepaling. Zo kunnen er ook gebreken bij oplevering zijn die worden ingehouden op de verkoopsom die o de derdenrekening staat, geen idee of dat daar dan ook onder valt.

[Sport_Life]

Eboeker schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 19:25:
die machtigingskosten variëren tussen de 100 en 600 (en daar heb ik dan geen invloed op), iets meer dan een paar tientjes dus ;-).
Je zorg deel ik dus ook, benieuwd naar andere reacties.

Hoezo varieert dat, je kunt het toch aan je notaris vragen?

Vraag dan ook meteen wat de kosten voor verkoper worden (uit mijn hoofd is 300 euro niet marktconform dus ik zou dat ophogen naar 'marktconform' 600-700 euro).

[Eboeker]

er staat niet dat ze bij mijn notaris een machtiging moeten regelen, op basis van deze tekst kunnen ze die overal regelen, en dan heb ik dus geen invloed op die kosten.
En variëren: dat zijn de prijzen die 'op internet' rondgaan voor een machtiging.

Kosten doorhalen variëren, max op 300 lijkt me redelijk en is vrij conform. (en evt paar tientjes meer zal dan wel voor mijn droomhuis zoals een ander al aangaf). Ik heb mijn notaris al gemaild voor de kosten daarvan (heb een offerte, maar daar staat dit niet op, logisch misschien omdat het de kosten voor de verkopers zijn en niet de mijne).

[ Voor 48% gewijzigd door Eboeker op 04-10-2025 19:57 ]

[mjax]

Ik heb voor verschillende situatie meerdere keren een volmacht geregeld via de notaris. Nooit meer dan 50 euro betaald. Waar haal jij 600 euro vandaan?

[The Eagle]

Morgen even je eigen notaris bellen en kijken hoe die er in staat. En vraag meteen even of je die specifieke kosten af kunt trekken, vermoed van wel, scheelt netto ws de helft
Verder zou ik even de verkopend makelaar vragen of je het telefoonnummer van de verkoper mag hebben. Gewoon even om kennis te maken. Zoveel makkelijker om dit soort dingen onderling te regelen als je elkaar al kent. Dan is de vraag "hoi, wij willen notaris x, 5km rijden, geen probleem neem ik aan?" Ineens een hele makkelijke. En schakel je die ellendeling van een verkopend makelaar, die garen spint bij alle aanvullende kosten, uit

Ook erg handig bij andere onduidelijkheden. En je zit niet als volkomen vreemden bij elkaar aan tafel bij de notaris, en ook achteraf veel makkelijker schakelen mocht er iets zijn.

[Roos79]

The Eagle schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 20:00:
Morgen even je eigen notaris bellen en kijken hoe die er in staat. En vraag meteen even of je die specifieke kosten af kunt trekken, vermoed van wel, scheelt netto ws de helft
Verder zou ik even de verkopend makelaar vragen of je het telefoonnummer van de verkoper mag hebben. Gewoon even om kennis te maken. Zoveel makkelijker om dit soort dingen onderling te regelen als je elkaar al kent. Dan is de vraag "hoi, wij willen notaris x, 5km rijden, geen probleem neem ik aan?" Ineens een hele makkelijke. En schakel je die ellendeling van een verkopend makelaar, die garen spint bij alle aanvullende kosten, uit

Ook erg handig bij andere onduidelijkheden. En je zit niet als volkomen vreemden bij elkaar aan tafel bij de notaris, en ook achteraf veel makkelijker schakelen mocht er iets zijn.

Morgen? Maandag bedoel je denk ik?

[Fr33z]

Eboeker schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 19:54:
er staat niet dat ze bij mijn notaris een machtiging moeten regelen, op basis van deze tekst kunnen ze die overal regelen, en dan heb ik dus geen invloed op die kosten.
En variëren: dat zijn de prijzen die 'op internet' rondgaan voor een machtiging.

Kosten doorhalen variëren, max op 300 lijkt me redelijk en is vrij conform. (en evt paar tientjes meer zal dan wel voor mijn droomhuis zoals een ander al aangaf). Ik heb mijn notaris al gemaild voor de kosten daarvan (heb een offerte, maar daar staat dit niet op, logisch misschien omdat het de kosten voor de verkopers zijn en niet de mijne).

Lijkt me.een heel.logische clausule maar ik zou vooral ff bij verkopers informeren of zij een volmacht nodig hebben (kan bijv omdat ze niet samen daar willen zitten tegelijk). Zo ja dan maximeren in deze clausule.op bijv 200 euro OF wat logischer is: opschrijven dat als verkoper zo nodig een volmacht wil gebruiken dat ze daar zelf voor betalen.

[Wispe]

Eboeker schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 19:25:
die machtigingskosten variëren tussen de 100 en 600 (en daar heb ik dan geen invloed op), iets meer dan een paar tientjes dus ;-).
Je zorg deel ik dus ook, benieuwd naar andere reacties.

Jeetje, zijn de kosten voor een onderhandse volmacht tegenwoordig zo duur? Wij rekenen 75 euro ex.
Er is wel een verschil tussen een notariële volmacht en een onderhandse volmacht. Dat eerste is wel duur, maar speelt hier niet.

Sport_Life schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 19:49:
[...]

Vraag dan ook meteen wat de kosten voor verkoper worden (uit mijn hoofd is 300 euro niet marktconform dus ik zou dat ophogen naar 'marktconform' 600-700 euro).

600-700 euro voor een royement?
Wij rekenen 225 euro ex. Zuidas-kantoren rekenen wellicht 700 euro, maar ik ken geen verhalen.

Fr33z schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 20:47:
[...]


Lijkt me.een heel.logische clausule maar ik zou vooral ff bij verkopers informeren of zij een volmacht nodig hebben (kan bijv omdat ze niet samen daar willen zitten tegelijk). Zo ja dan maximeren in deze clausule.op bijv 200 euro OF wat logischer is: opschrijven dat als verkoper zo nodig een volmacht wil gebruiken dat ze daar zelf voor betalen.

Prima oplossingen.

[Sport_Life]

Wispe schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 21:44:
[...]


Jeetje, zijn de kosten voor een onderhandse volmacht tegenwoordig zo duur? Wij rekenen 75 euro ex.
Er is wel een verschil tussen een notariële volmacht en een onderhandse volmacht. Dat eerste is wel duur, maar speelt hier niet.


[...]


600-700 euro voor een royement?
Wij rekenen 225 euro ex. Zuidas-kantoren rekenen wellicht 700 euro, maar ik ken geen verhalen.


[...]


Prima oplossingen.

Ik betaalde in 2022 423,50 voor het royement. (175 voor gehele doorhaling en 175 voor gedeeltelijke doorhaling ex btw). Met de indexatie is 600 euro niet gek.

Als dat veel te duur is zijn we waarschijnlijk genaaid, precies om die reden heeft TS de clausule erin .

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 04-10-2025 21:53 ]

[Wispe]

Sport_Life schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 21:50:
[...]

Ik betaalde in 2022 423,50 voor het royement. (175 voor gehele doorhaling en 175 voor gedeeltelijke doorhaling ex btw).

Als dat veel te duur is zijn we waarschijnlijk genaaid, precies om die reden heeft TS de clausule erin .

Ja, je bent genaaid. Sorry.
Edit: ik zie nu dat je 175 per doorhaling bent aangeslagen. Dat is wel een normale prijs. Ik dacht dat je per royement bedoelde.

[ Voor 14% gewijzigd door Wispe op 04-10-2025 21:56 ]

[Sport_Life]

Wispe schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 21:54:
[...]


Ja, je bent genaaid. Sorry.

Ik ben wel benieuwd. Het gaat natuurlijk maar om een paar honderd euro (om precies te zijn 0,227% van de verkoopprijs ).
Is het wel toegestaan wat deze notaris heeft gedaan, dus een 'dubbele' doorhaling?

[Sport_Life]

Wispe schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 21:54:
[...]


Ja, je bent genaaid. Sorry.
Edit: ik zie nu dat je 175 per doorhaling bent aangeslagen. Dat is wel een normale prijs. Ik dacht dat je per royement bedoelde.

Maar dan is 300 euro als max toch veel te weinig in de overeenkomst van TS? Ik snap ook niet waarom het 2x in rekening is gebracht bij ons, ja het waren meerdere hypotheek delen maar gewoon 1 inschrijving in het kadaster.

[ Voor 23% gewijzigd door Sport_Life op 04-10-2025 22:15 ]

[Eboeker]

Fr33z schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 20:47:
[...]


Lijkt me.een heel.logische clausule maar ik zou vooral ff bij verkopers informeren of zij een volmacht nodig hebben (kan bijv omdat ze niet samen daar willen zitten tegelijk). Zo ja dan maximeren in deze clausule.op bijv 200 euro OF wat logischer is: opschrijven dat als verkoper zo nodig een volmacht wil gebruiken dat ze daar zelf voor betalen.

Ik kan me dit deel van de clausule ook voorstellen, want als ik een notaris op 200km van de woonplaats uitkies is het niet gek om het met een volmacht te doen en dat op de koper te verhalen. Maar ik heb een notaris om de hoek (alleen net een andere gemeente)

mijn idee/voorstel voor de verkopers/de verkopende makelaar:
- ik vergoed geen volmacht bij de notaris die in de koopovereenkomst komt te staan (de verkopende makelaar kent die notaris ook). Of, als dat niet akkoord is, gemaximeerd op 150,- (2 volmachten nodig)
- ik vraag bij de notaris op wat de kosten van doorhalen zijn en stel dat bedrag als maximum voor (en meteen wat hij aan andere bijkomende kosten voor de verkopers verwacht, weet ik dat ook)
- we schrappen het stuk over andere bijkomende kosten voor de notaris opgenomen in de koopovereenkomst (zodat ik geen onbekend en ondoorzichtig risico loop)

Het voelt voor mij erg ongemakkelijk om direct de verkopers te benaderen. Ik weet ook niet of ik in iets lastigs terechtkom, ze verkopen ivm een scheiding, en het huis was al aardig leeg (maar nog wel bewoond) tijdens de bezichtiging.

[Wispe]

Sport_Life schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 21:58:
[...]

Ik ben wel benieuwd. Het gaat natuurlijk maar om een paar honderd euro (om precies te zijn 0,227% van de verkoopprijs ).
Is het wel toegestaan wat deze notaris heeft gedaan, dus een 'dubbele' doorhaling?

Je had waarschijnlijk een gewone hypotheek en een overbruggingshypotheek. Dat zijn twee inschrijvingen in het kadaster en beide moeten doorgehaald worden.
Af en toe heb ik een zaak waarbij de verkopers bij een kleine verhoging telkens een nieuwe hypotheek hadden gevestigd. Had ik er vier of vijf die doorgehaald moesten worden. Dat is echt makkelijk geld verdienen gezien de handelingen die je per inschrijving moet verrichten

[Wispe]

Sport_Life schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:00:
[...]

Maar dan is 300 euro als max toch veel te weinig in de overeenkomst van TS? Ik snap ook niet waarom het 2x in rekening is gebracht bij ons, ja het waren meerdere hypotheek delen maar gewoon 1 inschrijving in het kadaster.

*knip*

Er staat 300 euro per inschrijving. Dat is al te veel hoor.

[ Voor 11% gewijzigd door Wispe op 05-10-2025 13:55 . Reden: Weg-ge-ëdit info weggehaald ]

[Sport_Life]

Wispe schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:02:
[...]

Je had waarschijnlijk een gewone hypotheek en een overbruggingshypotheek. Dat zijn twee inschrijvingen in het kadaster en beide moeten doorgehaald worden.
Af en toe heb ik een zaak waarbij de verkopers bij een kleine verhoging telkens een nieuwe hypotheek hadden gevestigd. Had ik er vier of vijf die doorgehaald moesten worden. Dat is echt makkelijk geld verdienen gezien de handelingen die je per inschrijving moet verrichten

Klopt, een normale en een overbrugging. Maar dat is toch vrij gebruikelijk?

[Wispe]

Sport_Life schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:04:
[...]

Klopt, een normale en een overbrugging. Maar dat is toch vrij gebruikelijk?

Ja, dus twee inschrijvingen die doorgehaald moeten worden. Dat betekent twee royementsverzoeken indienen en beide leningen aflossen. In een royementsakte passen er max dertig inschrijvingen.

[Sport_Life]

Wispe schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:04:
[...]

Er staat 300 euro per inschrijving. Dat is al te veel hoor.

Ik gok dat makelaar (die deze tekst heeft opgesteld) in de veronderstelling is (net als ik) dat normale hypotheek + overbrugging 1 inschrijving is.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 04-10-2025 22:06 ]

[Wispe]

Sport_Life schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:06:
[...]

Ik gok dat makelaar in de veronderstelling is (net als ik) dat normale hypotheek + overbrugging 1 inschrijving is.

Nee, als je bv. in 2020 een huis koopt, dan vestig je een hypotheek. Als je dan bv. in 2022 gaat verkopen en een overbruggingshypotheek vestigt, dan is dat een nieuwe/tweede inschrijving. Dat is een hele andere akte met eigen deel/nummers.

[pauldaytona]

Wij hadden vorig jaar ook zo'n soort clausule in de aankoopacte van ons huis, vond het ook vreemd, het idee was dat als jij een dure notaris uitzoekt, die veel rekent, dat de verkopers daar geen hoge kosten door krijgen.

[Wispe]

Eboeker schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:00:
[...]

Ik kan me dit deel van de clausule ook voorstellen, want als ik een notaris op 200km van de woonplaats uitkies is het niet gek om het met een volmacht te doen en dat op de koper te verhalen. Maar ik heb een notaris om de hoek (alleen net een andere gemeente)

mijn idee/voorstel voor de verkopers/de verkopende makelaar:
- ik vergoed geen volmacht bij de notaris die in de koopovereenkomst komt te staan (de verkopende makelaar kent die notaris ook). Of, als dat niet akkoord is, gemaximeerd op 150,- (2 volmachten nodig)

2 volmachten hoeft niet persé. Kan prima beide op één volmacht en als ze elkaar niet kunnen luchten, gaan ze maar apart van elkaar langs dezelfde notaris.

- ik vraag bij de notaris op wat de kosten van doorhalen zijn en stel dat bedrag als maximum voor (en meteen wat hij aan andere bijkomende kosten voor de verkopers verwacht, weet ik dat ook)

Ik zou niet weten welke andere bijkomende kosten er zouden kunnen zijn.

- we schrappen het stuk over andere bijkomende kosten voor de notaris opgenomen in de koopovereenkomst (zodat ik geen onbekend en ondoorzichtig risico loop)

Het voelt voor mij erg ongemakkelijk om direct de verkopers te benaderen. Ik weet ook niet of ik in iets lastigs terechtkom, ze verkopen ivm een scheiding, en het huis was al aardig leeg (maar nog wel bewoond) tijdens de bezichtiging.

Ik zou in eerste instantie via de makelaar spelen. Makelaars houden er niet van om gepasseerd te worden en hij is ook de opdrachtnemer van de verkopers.

[Eboeker]

pauldaytona schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:12:
Wij hadden vorig jaar ook zo'n soort clausule in de aankoopacte van ons huis, vond het ook vreemd, het idee was dat als jij een dure notaris uitzoekt, die veel rekent, dat de verkopers daar geen hoge kosten door krijgen.

dat snap ik, en ik wil ook best iets opnemen om dat risico voor de verkopers acceptabel te maken, maar dit voelt wat onredelijk mijn kant op, alsof risico en kosten helemaal naar mij geschoven worden.

Heb je de tekst van jouw clausule? Misschien is die net wat beter geformuleerd.

[Sissors]

Eboeker schreef op zondag 5 oktober 2025 @ 08:11:
[...]

dat snap ik, en ik wil ook best iets opnemen om dat risico voor de verkopers acceptabel te maken, maar dit voelt wat onredelijk mijn kant op, alsof risico en kosten helemaal naar mij geschoven worden.

Heb je de tekst van jouw clausule? Misschien is die net wat beter geformuleerd.

Ik snap dat. Immers jij bent degene die de keuze maakt, jij bent degene die dat in de hand heeft. De verkopers willen niet dat risico hebben waarbij ze nog geen eens er wat aan kunnen doen omdat ze contractueel verplicht zijn maar te dokken.

Zolang de notaris die jij kiest niet de verkopers van een onrealistisch hoge rekening wil voorzien, heb jij nergens last van.

[pauldaytona]

Ik moest even zoeken, er staat:
Indien de kosten, die door de notaris in rekening zullen worden gebracht, voor de aflossing en doorhaling van verkopers' hypothe(e)k(en) die op het verkochte rusten meer bedragen dan € 220,- (tweehonderdtwintig euro) per algehele aflossing met telefonische overboeking of € 240,- (tweehonderdveertig euro) per gedeeltelijke doorhaling (alle bedragen zijn inclusief BTW en inclusief kadastraal recht), dan zal koper dit meerdere voor zijn rekening nemen. Indien de koper kiest voor een notaris welke zijn vestigingsplaats op meer dan 30 kilometer reisafstand per auto heeft van het te transporteren object, zullen de voor verkoper eventueel extra te maken kosten (van bijvoorbeeld een volmacht) voor rekening van de koper komen. Ook de notariële kosten die de verkoper dient te maken voor de ondertekening van de volmacht en de legalisering van zijn handtekening, zijn voor rekening van de koper. De in dit artikel bedoelde (extra) kosten zal de notaris op de afrekening ter zake van de levering direct doorberekenen aan koper. Dit artikel is tevens van toepassing indien er administratie en/of beheerkosten in rekening worden gebracht.

[Eboeker]

Update (en afsluiting)
Jurist van Vereniging Eigen Huis gaf aan dat dit artikel onredelijk is als je het hier niet eerder over gehad hebt of als dit niet in de brochure staat. Kosten koper is dat, en niet nog extra kosten (en kosten koper worden in art 2.1 gespecificeerd). Koopcontract is voor vastleggen van eerdere afspraken, niet voor introduceren van nieuwe. Deze aanpak is ook in strijd met de NVM beroepscode.
Hypotheek adviseur vond het artikel doodnormaal en zag het probleem niet.

Makelaar gemaild met mijn argumentatie en verzoek om artikel te verwijderen (en dat ik dan vandaag nog zou tekenen) of minstens niet van toepassing te verklaren op de in de overeenkomst op te nemen notaris.
Uurtje later een aangepast koopcontract, zonder enige discussie verder, waarin artikel verwijderd is.

Dank voor de input. Op naar de notaris ;-)