Nieuwe woning kavel kleiner dan aangegeven

[goosse]

Wij hebben een nieuwe woning gekocht die op dit moment in aanbouw is.
Een van de dingen die we hebben gekregen is het kavelpaspoort met de afmetingen van onze kavel.
Korte situatieschets het betreft een twee onder een kap woning waarbij de tuinen van de buren waar ik niet mijn huis mee deel dwars op mijn tuin staan.

Ik had al zo mijn twijfels maar afgelopen weekend maar eens nagemeten en aan de achterkant zou mijn tuin 18,5 meter breed moeten zijn maar het is maar 16,5 meter en aan de voorkant scheelt het ruim een meter tot de tuinen van de twee buren die ze in gebruik hebben. Ik zie ook dat een van de twee vorig jaar ongeveer exact op de grens of zelfs op onze grond boompjes heeft gepland.
Je moet je voorstellen dat deze twee buren hun tuinen ongeveer 25 meter diep zijn en wij dus aan het einde van die tuinen grenzen met onze tuin.

Het huis is nog in aanbouw maar wat zou de beste aanpak zijn om dit op te pakken?
Ik heb absoluut geen zin om daar te gaan wonen en gelijk al in conclaaf te moeten met die buren maar ik wil wel graag de grond hebben waar we voor hebben betaald. Als ik niks zou doen levert een grove schatting mij op dat dat deel van de tuin dat "onrechtmatig" gebruiken ons ruim 10.000 euro heeft gekost.

Zoals gezegd de woning is nog niet opgeleverd is nog in aanbouw maar wat is een goede aanpak zonder dat ik al gelijk ergens kom te wonen en mijn buren volledig in het harnas heb gejaagd?

[m-vw]

Is het kavelpaspoort een indicatie vanuit de aannemer/verkoper kavel, of een officiële meting door het kadaster? Ik zou eerst aan de bel trekken bij de aannemer/verkoper kavel.

Daarna kan je altijd een officiële meting door het kadaster laten doen.

En over het tegen je in het harnas jagen: Jouw grond is jouw grond.

[ Voor 12% gewijzigd door m-vw op 15-09-2025 13:07 ]

[PROnline]

landmeter van 't kadaster laten komen, maar om te beginnen aankaarten bij de ontwikkelaar.
Die heeft je wat verkocht.
Best kans dat de buren bewust of onbewust landjepik gedaan hebben.
Of de huizen zijn niet 100% op de juiste lokatie geplaatst. Vervolgens meten hun x meter van de achtergevel en komen daardoor op jouw grond uit.
Kadaster zou uitkomst moeten geven. Welk probleem daar uit voorkomt bepaald wie er wat moet doen.

@goosse begrijk ik het goed. IS er een strook aan de zijde van de woning die vooraan 1m en oploopt tot 2m breed die je mist? Wellicht tekeningetje doet wonderen.

[ Voor 16% gewijzigd door PROnline op 15-09-2025 13:09 ]

[canonball]

als het goed is heb je een koopbegeleider? Daar kun je het aankaarten.
Zeker niet bij de buren, die hebben er niets mee te maken.

Maar ik verwacht dat ook in de koopovereenkomst iets staat over definitieve afmetingen en dat een bepaalde marge van toepassing is? Kijk even jouw koopovereenkomst na wat er over in staat. Bij mij had de notaris het nog expliciet vermeld, dat het kan afwijken, ten gunste of ten nadele van jouw.

[m-vw]

@canonball Er wordt inderdaad meestal wel rekening gehouden met een marge, maar meer dan een meter over de hele lengte van de tuin 'lijkt' mij al snel buiten de marge te vallen.

Bij ons in de wijk is het kadaster toevallig vorige week begonnen met hun rondes.

[Dinictus208]

Zit daar niet iets van verrekening achteraf aan verbonden? Dat zie je af-en-toe.

[goosse]

Dank alvast allen voor het meedenken.
Ik heb een tekening (snel) gemaakt de kavel loopt namelijk schuin weg aan de rechterzijde.
Op de tekening heb ik (getracht, tekenen is niet mijn sterkste kant) aan te geven wat de maten volgens het kavelpaspoort moeten zijn namelijk achterzijde 18,63 meter en voorzijde 16 meter. Als ik het nu meet is de achterzijde 16,5 meter en de voorzijde 15 meter breed. Het gearceerde stuk is wat de buren nu bij hun tuin hebben getrokken maar wat wij hebben gekocht.....




Overigens klopt het dat de maten iets kunnen afwijken maar we hebben het over een kavel van 478 vierkante meter waar we ongeveer 45 vierkante meter van missen. Dat vind ik iets meer dan een kleine afwijking dat is bijna 10% van de kavel.

[ Voor 18% gewijzigd door goosse op 15-09-2025 14:23 ]

[naitsoezn]

Volgens deze link val je met deze afmetingen in de categorie "Tekort verrekenen? Hangt er vanaf"

[Rensjuh]

Kijk eens wat er in je koop-/aannemingsovereenkomst staat.
Grote kans dat hier de ca. maten in staan en mogelijk ook wat je rechten zijn in het geval van afwijkingen.
Daaruit kun je ook misschien wel opmaken of het de moeite waard is om het 'gevecht' met de aannemer aan te gaan.

[bartvl]

Zijn die tuinen van die buren al lang in gebruik, of ook onderdeel van de nieuwbouwontwikkeling? En woont men daar al?

[FabianGTI]

Bij onze woning stond in de overeenkomst dat de maatvoering geschat is en dat er geen rechten aan ontleent kunnen worden, grotere/kleinere kavel zou niet worden verrekend.

Gelukkig lijkt het bij ons precies goed te gaan, ik moest alleen even met mijn achterburen overleggen, deze hielden perongeluk het verkeerde paaltje aan, dat hebben we gelukkig nog optijd kunnen aanpassen, anders zou hun overkapping op onze grond komen.

[TweakGP]

Ondanks alle uitsluitingen moet je kavelgrootte natuurlijk wel redeljjk zijn tov wat er op papier staat.

Maar je kan er pas wat mee na de officiële meting van het kadaster, en die doen dat in het algemeen pas als alles er staat. Maar het kan ook nu natuurlijk, zeker als buren al wat aan het neerzetten zijn.

Dus contact met je verkoper en dan zsm laten uitzetten. En dan zie je snel genoeg of de palen overeenkomen met wat je buren denken….

[ Voor 15% gewijzigd door TweakGP op 15-09-2025 15:30 ]

[m-vw]

goosse schreef op maandag 15 september 2025 @ 14:20:
Dank alvast allen voor het meedenken.
Ik heb een tekening (snel) gemaakt de kavel loopt namelijk schuin weg aan de rechterzijde.
Op de tekening heb ik (getracht, tekenen is niet mijn sterkste kant) aan te geven wat de maten volgens het kavelpaspoort moeten zijn namelijk achterzijde 18,63 meter en voorzijde 16 meter. Als ik het nu meet is de achterzijde 16,5 meter en de voorzijde 15 meter breed. Het gearceerde stuk is wat de buren nu bij hun tuin hebben getrokken maar wat wij hebben gekocht.....

[Afbeelding]


Overigens klopt het dat de maten iets kunnen afwijken maar we hebben het over een kavel van 478 vierkante meter waar we ongeveer 45 vierkante meter van missen. Dat vind ik iets meer dan een kleine afwijking dat is bijna 10% van de kavel.

Als voor gewoon 16m was gebleven dan was het wel duidelijk wat er gebeurd is. Dan kan je namelijk zeggen dat men, bewust of onbewust, gewoon uitgegaan is van rechte kavels.

Maar nu dat niet het geval is en er aan de voorkant een rare hoek ontstaat moet er toch bij iemand een lichtje zijn gaan branden.

Maar ik blijf bij mijn eerste post: contact opnemen met de verkoper en eventueel daarna na laten meten door het kadaster.

En als ik snel reken kom ik op 9% afwijking, dat lijkt mij een afwijking die niet binnen 'de marge' valt.

[peter13579]

Kan het ook zo zijn dat jouw huis te ver naar rechts staat? Dan heeft je buurman links van je mogelijk een grotere kavel dan gepland, en dan moet je het niet zoeken bij de buren waarvan de achterkant op jouw kavel aansluit...

Verder eens dan ~10% wel significant is voor de waarde van jouw huis en ook voor de beleving van de tuin. Dus ik zou er zeker achteraan gaan.

[eLScha]

Wat heb je precies nagemeten, aangezien het huis nog in aanbouw is. Staan er piketpaaltjes? Zo ja, weet je zeker dat de paaltjes de kavelgrens aangeven?

[Fe2O3]

Wat, if anything, ligt er al vast in kadaster?

[H-W]

Als ik het goed lees, dan hebben je buren de tuin al gereed (ze hebben boompjes geplant) en is het huis dan ook al af? Het betreft 2-onder-1 kap woningen. Als de tuin van de buren al zover klaar is dat ze bomen hebben geplant, dan zou ik zsm melding maken bij de ontwikkelaar en zorgen dat het kadaster langs komt om de vastgelegde erfgrens uit te laten zetten met piketpaaltjes.

[Wild Chocolate]

peter13579 schreef op maandag 15 september 2025 @ 17:40:
Kan het ook zo zijn dat jouw huis te ver naar rechts staat? Dan heeft je buurman links van je mogelijk een grotere kavel dan gepland, en dan moet je het niet zoeken bij de buren waarvan de achterkant op jouw kavel aansluit...

Verder eens dan ~10% wel significant is voor de waarde van jouw huis en ook voor de beleving van de tuin. Dus ik zou er zeker achteraan gaan.

Het betreft 2 onder 1 kap, dus als dat zo is, staat het huis van die buren deels op zijn grond.

[STIMPPYYY]

Ik heb dezelfde situatie meegemaakt recent bij verhuizen. Echter ging het daar om een reeds bestaande woning. Ik weet niet of het helpt in jouw situatie, maar kortgezegd zijn er 3 opties. Je begint, en nogmaals geen idee hoe dat bij jou zit, met de melding bij verkoper en vervolgens het laten inmeten door het kadaster om de perceelgrenzen vast te stellen. Zodra je die weet kun je ofwel de buren benaderen om aan te geven dat de grond bij jouw woning hoort. Andere optie is dat je de situatie aan hen voorlegt en de grond aan hen verkoopt. Derde optie is dat je toestemming verleent aan de buren om jouw grond in bruikleen te nemen. Dit om verjaring tegen te gaan. Eventueel tegen een x bedrag per jaar.

Aangezien ik erachter kwam tijdens de koop heb ik alles laten regelen door verkoper en uiteindelijk overeengekomen om de grond te verkopen. Alleen omdat er al een flinke beplating aanwezig was, het huis in de conditie (zo goed als) aangekocht was zoals gezien en om met een goede relatie te starten. Plus was de verkoper bevriend met de buren wat mogelijk zou leiden tot geen koop (die was zeer aannemelijk).

Persoonlijk zou ik na inmeten de grond weer toeeigenen. Hoe vervelend ook. Dit zal uiteindelijk voor jou het beste gevoel geven vermoed ik.

Overigens hadden de oude bewoners van de buren destijds ook de grond “toegeigend” door de beplanting een meter te verplaatsen. Dan wel bewust of onbewust. Dus het gebeurt wel vaker.

[ Voor 7% gewijzigd door STIMPPYYY op 16-09-2025 07:26 ]

[goosse]

Misschien nog ter info de buren die overdwars hun tuinen hebben zijn huizen die er al langer staan. Ik zie alleen dat de boompjes op de grens of mijn grond recent zijn gepoot.
Ik heb alles doorgelezen en ik denk dat ik in eerste instantie het advies van Stimppyyy ga volgen en dan het eerste advies
Eerst afstemmen met de verkopende partij, daarna kadaster en dan de buren.
We hebben bewust voor deze kavel gekozen omdat deze groter is dus ik wil die grond ook graag hebben en in bruikleen geven of verkopen is niet wat we willen.
Gaat nog wel even duren maar als we eruit zijn dan ga ik dat hier nog melden!

[Ivow85]

Een belangrijk eerste uitgangspunt om vanuit de verkoper compensatie te kunnen verwachten:
Staat er een prijs per vierkante meter voor de kavel genoemd in de verkoopbrochure?
Zo ja: dan is het leuk dat ze in praktijk van die kavel afmetingen kunnen afwijken, maar dan blijft in principe de overeengekomen prijs per m² grond wél het uitgangspunt.

Maar zoals gezegd: eerst even de verantwoordelijke partij de piket paaltjes (opnieuw) laten uitzetten. Misschien hebben die bewoners wel zelf collectief hun tuin een stukje vergroot toen jouw kavel nog zo goed als leeg was.

[Rudi01]

Ik zou deze case voorleggen aan een in bouwrecht gespecialiseerde jurist om te kijken wat je rechten zijn en waarop je kan acteren. Zo te zien is het nu nog het probleem van de projectontwikkelaar omdat er nog niet is opgeleverd. Vraag is hoeveel effort wil hij erin steken om dit te verhelpen.

Mogelijk kun je wat nuttige info halen uit deze post (niet gelijk aan jouw situatie)
Huis verkeerd op kavel of kavel verkeerd ingemeten

[mrmrmr]

Zoals gezegd aankaarten bij de verkoper dan wel de huidige eigenaar.

Op hoeken wordt er wel vaker gesmokkeld met opritten e.d. Dat de buren een hoekje van de bestrating gebruiken bij het oprijden op de inrit is niet zo'n groot probleem, maar een hele strook meepakken in jouw nadeel is dat wel.

Laat altijd de kadaster uitzetten volgens het plan. Dat geeft zekerheid. Soms doen gemeenten of ontwikkelaars het verkeerd.

Misschien staat je perceel al aangegeven bij het kadaster?

Een viewer is PDOK:
https://app.pdok.nl/kadas...alekaart/download-viewer/

Opvragen geregistreerd perceel bij kadaster:
https://www.kadaster.nl/k...ng-op-de-kadastrale-kaart

[STIMPPYYY]

Het doet er niet toe wat de aannemer / projectonwikkelaar zegt of aanlevert. Bij de situatie zoals ik hierboven bescrheef in mijn recente voorbeeld kregen wij ook een kaart aangeleverd waarop de aannemer en buren destijds overeen waren gekomen dat ons aangekochte huis op de erfgrens gebouwd zou zijn. Het huis van de buren was in 2013 gebouwd en opgeleverd, onze woning opgeleverd in 2015. Korotom, het papierwerk van de aannemer (danwel projectontwikkelaar) met handtekening en goedkeuring van de buren klopte met de situatieschets. Sterker nog het leek op een uitreksel van de toenmalige gemeente (zijn gefusseerd nu). Echter gaf het kadaster anders aan. Het kadaster is leidend. Die kosten voor het inmeten zou je natuurlijk kunnen verhalen op de verkopendepartij. Dat moet je even overleggen met ze en desnoods later via rechtsbijstand regelen. Gezien de gemoedsrust zou ik niet teveel focussen op deze kosten.
Verjaring is 10 jaar (bij te goeder trouw) en 20 jaar.

[ Voor 12% gewijzigd door STIMPPYYY op 16-09-2025 09:33 ]

[Fe2O3]

Kosten van inmeten zijn peanuts tov een huis kopen.

Maar als de rest al opgeleverd is, dan is daarvan als het goed is ook al het perceel ingemeten en bekend.

[CrankyGamerOG]

Let je wel op, heel vaak staat er in de overeenkomst dat het kavel x% mag afwijken zonder dat jij er iets aan kan doen!

[STIMPPYYY]

Fe2O3 schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 09:53:
Kosten van inmeten zijn peanuts tov een huis kopen.

Maar als de rest al opgeleverd is, dan is daarvan als het goed is ook al het perceel ingemeten en bekend.

Eens ja, dat kun je eenvoudig zien op Google Maps en https://kadastralekaart.com/

[TheGhostInc]

goosse schreef op maandag 15 september 2025 @ 13:00:
Ik zie ook dat een van de twee vorig jaar ongeveer exact op de grens of zelfs op onze grond boompjes heeft gepland.

Officieel moet je 2 meter van de erfgrens blijven. Als ze binnen 2 meter van de 'nieuwe' grens staan, dan mogen ze ze er weer uit halen.

[Nyarlathotep]

TheGhostInc schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 10:03:
[...]

Officieel moet je 2 meter van de erfgrens blijven. Als ze binnen 2 meter van de 'nieuwe' grens staan, dan mogen ze ze er weer uit halen.

Dit klopt niet; Bomen binnen 2 meter van de erfgrens mogen niet boven de erfafscheiding uit komen. Dus niet hoger dan 2 meter,
Overigens kan dit per gemeente verschillen.

[TheGhostInc]

Nyarlathotep schreef op woensdag 17 september 2025 @ 16:20:
[...]

Dit klopt niet; Bomen binnen 2 meter van de erfgrens mogen niet boven de erfafscheiding uit komen. Dus niet hoger dan 2 meter,
Overigens kan dit per gemeente verschillen.

Grappig, dat wist ik niet.
Overigens is een boom & struik biologisch hetzelfde, beide houtige planten. Dus sommige planten komen in beide vormen voor.
Dus ergens niet gek dat vooral naar de hoogte wordt gekeken.

[m-vw]

@goosse Al nieuws te melden?