Mandeligheid

[frozenflame]

Goedendag, wij wonen in een jaren 50 rijtjeshuis. En nu is er helaas wat discussie met de buren ontstaan over eigendom van een muurtje op de erfgrens.

Het muurtje achter ons huis verbind ons huis met ons schuurtje (rood op de tekening) en staat dus op de erfgrens. Aan de zijde van de buurman zit niets tegen het muurtje.



Het muurtje en schuurtje stammen uit de tijd van de bouw van ons huis.

Is dit muurtje nu mandelig of (deels) van ons?

...

Ik heb al het een en ander over mandeligheid en horizontale betrekking gelezen, maar het is mij zo niet duidelijk.

Bij voorbaat dank!


...

[DUX]

[..]en staat dus op de erfgrens.

Hoe weet je dit zo zeker? Dat iets op een bepaalde wijze verbonden zit aan jouw eigendom (?) betekent niet automatisch dat iets wel of niet op de erfgrens staat. Wat zegt het kadaster hierover?

[chrisborst]

@frozenflame
Wat is de aanleiding dat je dit wil weten?

[Toke_gt]

frozenflame schreef op woensdag 10 september 2025 @ 11:28:
Goedendag, wij wonen in een jaren 50 rijtjeshuis. En nu is er helaas wat discussie met de buren ontstaan over eigendom van een muurtje op de erfgrens.

Het muurtje achter ons huis verbind ons huis met ons schuurtje (rood op de tekening) en staat dus op de erfgrens. Aan de zijde van de buurman zit niets tegen het muurtje.

[Afbeelding]

Het muurtje en schuurtje stammen uit de tijd van de bouw van ons huis.

Is dit muurtje nu mandelig of (deels) van ons?

...

Ik heb al het een en ander over mandeligheid en horizontale betrekking gelezen, maar het is mij zo niet duidelijk.

Bij voorbaat dank!


...

Staat er iets over in je koopakte?
En heeft de buur ook zo’n schuur, of stond er ooit een schuur tegen jouw schuur aan? Vaak werd en wordt dat wel zo gebouwd. De muur is dan van jullie beiden. Eigenlijk maakt het niet veel uit of jouw schuur eraan vast zit of niet, vraag is meer of de muur daadwerkelijk op de erfgrens staat en of die bij alle woningen in het rijtje zo is gebouwd. Weet je dat?

[TheGhostInc]

frozenflame schreef op woensdag 10 september 2025 @ 11:28:
Het muurtje en schuurtje stammen uit de tijd van de bouw van ons huis.

Is dit muurtje nu mandelig of (deels) van ons?

Die vraag is een beetje vreemd:

Mandelig betekent gemeenschappelijke, wat dus betekent dat hij deels van jou is en deels van de buurman

Maar zonder alle details, normaal gesproken is die muur mandelig. Mocht het schuurtje gebouwd zijn met deze muur, dan kan het wel zijn dat het afbreken van het schuurtje ervoor zorgt dat je iets met de muur moet doen. Daar moet de buurman ook wel in meewerken/meedenken.

[frozenflame]

Wow, wat een hoop (relevante) reacties al. Duidelijk moet ik nog iets meer onderzoek doen.

Het controleren of het op het wel op de erfgrens staat doet me beseffen dat dat tot nu toe eigenlijk een aanname is, iets waar we denk ik nog even moet induiken. Ik ben bang dat we dat moeten laten bepalen, want online lijkt niet gedetailleerd genoeg.

De aanleiding is dat wij willen aanbouwen en daarbij moet het schuurtje plaatsmaken. De vraag is dan, moet het muurtje wel blijven staan. Wij hebben dit liever niet, de buurman wel.

In de koopakte staat het huis met berging genoemd als ons eigendom, maar niets mbt het muurtje.

De buurman heeft geen schuur aan onze kant, hij heeft hem aan de andere kant van zijn tuin (net als ons aan de linker kant van zijn huis).

[DukeBox]

frozenflame schreef op woensdag 10 september 2025 @ 11:56:
Het controleren of het op het wel op de erfgrens staat doet me beseffen dat dat tot nu toe eigenlijk een aanname is, iets waar we denk ik nog even moet induiken.

De muur die jullie huizen scheiden, staat de muur in de tuin in het midden of niet? Heb je anders een foto van waar de muur begint aan je huis?

[99ruud99]

Wanneer je de muur weghaalt, wil je de uitbouw muur op dezelfde plek terug zetten? Of wil je de muur dan volledig op jouw grond plaatsen?
Zou je het erg vinden als je buurman jouw muur gebruikt om dingen aan te hangen / later zijn uitbouw aan te maken / als basketbal / voetbal doel gebruikt?

[ Voor 7% gewijzigd door 99ruud99 op 10-09-2025 12:00 ]

[Toke_gt]

frozenflame schreef op woensdag 10 september 2025 @ 11:56:
De aanleiding is dat wij willen aanbouwen en daarbij moet het schuurtje plaatsmaken. De vraag is dan, moet het muurtje wel blijven staan. Wij hebben dit liever niet, de buurman wel.

Maar komt er dan niet een andere muur voor in de plaats? Waarom wil je buurman dat het blijft staan? Je aanbouw zal mogelijk hoger zijn dan de tuinmuur, dus als je het laat staan, wordt het er niet mooier op.
Mogelijk kun je wel de muur aan zijn zijde herbouwen met dezelfde stenen, dan lijken zijn linker en rechterkant nog hetzelfde? (Ik neem even aan dat dat zijn beweegreden is)?

Als de muur er zo vanaf het begin heeft gestaan, lijkt het mij het meest logisch dat het als tuinmuur bij iedereen op de erfgrens is gezet. Waarbij er links of rechts een schuur tegenaan is gebouwd. Mandelig gebeurt tegenwoordig veel vaker bij een uitbouw, met het idee dat de buur (later) die buitenmuur kan gebruiken als binnenmuur. Of ze dat in die tijd ook deden, betwijfel ik. Zeker als het een tuinmuur is. Die werd op de erfgrens gezet.

[pagani]

De eenvoudigste controle is of het muurtje zowel tegen jullie gevel als die van de buurman aankomt. Als dat het geval is zal de muur op de erfgrens staan (die verschiet logischerwijs zelden direct achter de woning een paar cm)

Als dit niet te bepalen is is de uiterste optie het kadaster laten langskomen, maar de belangrijkere eerdere optie is gewoon het gesprek aangaan. Waarom wil de buurman het muurtje niet weg hebben? Is hij bang voor een (hogere) muur van de uitbouw? Zorgen om de bouw/rotzooi/lawaai?

[ Voor 3% gewijzigd door pagani op 10-09-2025 12:10 ]

[BdK9001]

@frozenflame De snelste manier om hier (een betrouwbaar) inzicht in te krijgen is door een veldwerk op te vragen bij het Kadaster (dus door zelf naar Kadaster.nl te gaan, NIET door de eerste hit op Google aan te klikken, dat is vaak een SEO geoptimaliseerde toko die de hoofdprijs bovenop het Kadaster tarief rekent). Dit kost een paar tientjes.

Zeker bij veldwerken uit die tijd kun je met een meetband een hoop zelf controleren (liefst samen met de buurman, dat houdt de sfeer er beter in). Mochten jullie er aan de hand van het veldwerk niet uitkomen, kun je altijd nog een reconstructie aanvragen, maar dan zit je al ruim over de €500.

Je kunt ook zelf (wederom met de buurman) uitmeten of de tuinmuur in het verlengde van midden woningscheidende muur staat. Je meet hiervoor binnen aan beide zijden van de muur 'naar het licht', dus naar waar het dichtstbijzijnde kozijn overgaat in glas. Deze maat zet je vervolgens een de buitenkant uit middels een klein krijtstreepje. Meet vervolgens het midden tussen de krijtstrepen, en voila: midden van de woningscheidende muur! (Kleine voetnoot is dat dit wel af kan wijken als er ooit een voorzetwand is geplaatst.)

[eamelink]

Aangenomen dat de boel inderdaad op de erfgrens ligt, is de muur van jouw schuur niet mandelig, en het stukje vrijstaande muur tussen je huis en de schuur wel.

Een muur wordt mandelig als hij op de erfgrens ligt en vrijstaand is, of onderdeel is van twee gebouwen aan weerszijden van de erfgrens.

Zie https://wetboekplus.nl/bu...ijk-eigendom-en-mandelig/

[Fe2O3]

Aan de andere kant is dezelfde situatie?

Kadaster bekijken.

Als de muur gedeeld is zal de buurman mee moeten werken met weghalen, of, jij bij de rechter meewerking proberen af te dwingen (door bijv. iets terug te plaatsen met een zelfde 'waarde' qua constructie en materiaal.)

[frozenflame]

De buurman is op leeftijd en is gehecht aan het muurtje. Vooral de verandering is denk ik moeilijk voor hem.

Aangenomen dat de muur inderdaad helemaal op de erfgrens staat hebben wij bedacht om de muur te slopen en de nieuwe muur (die iets hoger is) aan onze kant van de erfgrens op te bouwen. Volgens mij biedt dat voor toekomstige bewoners naast ons ook de mogelijkheid om daar efficient gebruik van te kunnen maken. De stenen zullen comform de huidige stenen worden.

Ik vond echter dit plaatje online (iets onduidelijk) maar daar lijkt de erfgrens wel te verspringen (ik zie het zelfde bij huizen van buren met vergelijkbare situaties.


Het is voor ons geen doel opzich om ons recht te halen mbt de preciese erfgrens, maar willen wel graag gaan bouwen. Daarvoor is het toch handig om te weten waar we juridisch staan, en vandaar mijn vraag. Vrijdag volgt een gesprek met de buurman om te kijken of we tot een werkbare oplossing kunnen komen, we wonen immers voorlopig nog naast elkaar.

[Yaksa]

Om problemen, nieuwe topics en Rijdende Rechters te voorkomen is het beter om een officiële meting door het Kadastar te laten doen. Ja, dat kost geld, maar dan heb je de erfgrens wel zwart op wit staan waar niet meer aan getornd kan worden.
Zelf gaan meten aan de hand van een luchtfoto of afdruk van een kadasteroverzicht is te onnauwkeurig en levert alleen maar discussie op.
Pas na de officiële meting kun je verder.

[Toke_gt]

frozenflame schreef op woensdag 10 september 2025 @ 13:26:
De buurman is op leeftijd en is gehecht aan het muurtje. Vooral de verandering is denk ik moeilijk voor hem.

Misschien kun je dan nu beter investeren in een goede render waarmee je de buurman kunt laten zien hoe het gaat worden? Zeker als je dezelfde type stenen gebruikt, kan dat veel overtuigender zijn dan een vinkje van het kadaster dat je in je recht staat. En verder zorg je dat je hem ontzorgt tijdens de bouw. Geen rotzooi achterlaten, elke dag even zijn straatje vegen, gewoon laten zien dat je het netjes wilt doen. Misschien een keertje koken? Bedenk dat oude mensen veelal niet van veranderingen houden, maar vaak ook moeite hebben met gedoe in hun omgeving (geldt uiteraard niet voor iedereen).

[ Voor 3% gewijzigd door Toke_gt op 10-09-2025 13:43 ]

[frozenflame]

Toke_gt schreef op woensdag 10 september 2025 @ 13:42:
[...]

Misschien kun je dan nu beter investeren in een goede render waarmee je de buurman kunt laten zien hoe het gaat worden? Zeker als je dezelfde type stenen gebruikt, kan dat veel overtuigender zijn dan een vinkje van het kadaster dat je in je recht staat. En verder zorg je dat je hem ontzorgt tijdens de bouw. Geen rotzooi achterlaten, elke dag even zijn straatje vegen, gewoon laten zien dat je het netjes wilt doen. Misschien een keertje koken? Bedenk dat oude mensen veelal niet van veranderingen houden, maar vaak ook moeite hebben met gedoe in hun omgeving (geldt uiteraard niet voor iedereen).

Render is aanwezig aan gaat mee vrijdag.

[Toke_gt]

frozenflame schreef op woensdag 10 september 2025 @ 13:45:
[...]
Render is aanwezig aan gaat mee vrijdag.

Laat eventueel ook zien hoe het wordt als de muur blijft staan. Want dat kan natuurlijk wel, maar dat is spuuglelijk over het algemeen. (Los van de nadelen aan jouw zijde aan de binnenkant van de uitbouw).

[Yaksa]

Toke_gt schreef op woensdag 10 september 2025 @ 13:42:[...]Misschien kun je dan nu beter investeren in een goede render waarmee je de buurman kunt laten zien hoe het gaat worden? Zeker als je dezelfde type stenen gebruikt, kan dat veel overtuigender zijn dan een vinkje van het kadaster dat je in je recht staat. En verder zorg je dat je hem ontzorgt tijdens de bouw. Geen rotzooi achterlaten, elke dag even zijn straatje vegen, gewoon laten zien dat je het netjes wilt doen. Misschien een keertje koken? Bedenk dat oude mensen veelal niet van veranderingen houden, maar vaak ook moeite hebben met gedoe in hun omgeving (geldt uiteraard niet voor iedereen).

Beter is toch om eerst een goede meting te laten doen.
Voor hetzelfde geld heb je over een paar maanden nieuwe buren die er heel anders over denken dan die plotseling overleden buurman.

[Toke_gt]

Yaksa schreef op woensdag 10 september 2025 @ 13:51:
[...]

Beter is toch om eerst een goede meting te laten doen.
Voor hetzelfde geld heb je over een paar maanden nieuwe buren die er heel anders over denken dan die plotseling overleden buurman.

Ik begrijp dat TS tegen de erfgrens aan wil bouwen. Daar kunnen nieuwe buren nooit bezwaar tegen maken. Huidige buurman ook niet, want alleen als de muur op zijn terrein staat mag TS daar niks mee doen (en ik begrijp dat dat sowieso niet het geval is?) Maar hij heeft emotionele beweegredenen, daar ga je anders mee om dan zwaaien met je recht.

[Yaksa]

Toke_gt schreef op woensdag 10 september 2025 @ 13:56:[...]Ik begrijp dat TS tegen de erfgrens aan wil bouwen. Daar kunnen nieuwe buren nooit bezwaar tegen maken. Huidige buurman ook niet, want alleen als de muur op zijn terrein staat mag TS daar niks mee doen (en ik begrijp dat dat sowieso niet het geval is?) Maar hij heeft emotionele beweegredenen, daar ga je anders mee om dan zwaaien met je recht.

Er is geen zekerheid over de 'echte' erfgrens, zeker bij een wat oudere woning.
Als je geen zekerheid hebt dan laat je het Kadaster meten en daarna pas bouwen.
Stel je voor dat je (per ongeluk) een steen over de (nu onbekende) erfgrens gaat bouwen en de nieuwe buren laten de boel wel opmeten. Dan kun je je aanbouw afbreken wanneer ze op hun strepen gaan staan.

[Croga]

Yaksa schreef op woensdag 10 september 2025 @ 13:33:
Om problemen, nieuwe topics en Rijdende Rechters te voorkomen is het beter om een officiële meting door het Kadastar te laten doen. Ja, dat kost geld, maar dan heb je de erfgrens wel zwart op wit staan waar niet meer aan getornd kan worden.
Zelf gaan meten aan de hand van een luchtfoto of afdruk van een kadasteroverzicht is te onnauwkeurig en levert alleen maar discussie op.
Pas na de officiële meting kun je verder.

Om problemen, nieuwe topics en Rijdende Rechters te voorkomen is het veel beter om gewoon samen met de buurman tot een oplossing te komen waar iedereen zich in kan vinden. Een meting heeft daar geen enkele invloed op. Nog sterker; beslissingen baseren op alleen die meting zorgen er júist voor dat er problemen, nieuwe topics en Rijdende Rechters bij moeten komen kijken. Daar zit niemand op te wachten, hoe gelijk je ook hebt.

[Fe2O3]

Yaksa schreef op woensdag 10 september 2025 @ 14:13:
[...]

Er is geen zekerheid over de 'echte' erfgrens, zeker bij een wat oudere woning.
Als je geen zekerheid hebt dan laat je het Kadaster meten en daarna pas bouwen.
Stel je voor dat je (per ongeluk) een steen over de (nu onbekende) erfgrens gaat bouwen en de nieuwe buren laten de boel wel opmeten. Dan kun je je aanbouw afbreken wanneer ze op hun strepen gaan staan.

Zo heet zal de soep niet gegeten worden bij nieuwe buren die een bestaande situatie kopen

Wel wens ik TS veel success met vergunningen en werken aan die uitbouw als de huidige bewoner dat niet wilt. Kosten van vertraging en vergunningaanvragen zijn dan nog maar het begin.

[lasharor]

Toke_gt schreef op woensdag 10 september 2025 @ 12:06:
[...]

Maar komt er dan niet een andere muur voor in de plaats? Waarom wil je buurman dat het blijft staan? Je aanbouw zal mogelijk hoger zijn dan de tuinmuur, dus als je het laat staan, wordt het er niet mooier op.
Mogelijk kun je wel de muur aan zijn zijde herbouwen met dezelfde stenen, dan lijken zijn linker en rechterkant nog hetzelfde? (Ik neem even aan dat dat zijn beweegreden is)?

Als de muur er zo vanaf het begin heeft gestaan, lijkt het mij het meest logisch dat het als tuinmuur bij iedereen op de erfgrens is gezet. Waarbij er links of rechts een schuur tegenaan is gebouwd. Mandelig gebeurt tegenwoordig veel vaker bij een uitbouw, met het idee dat de buur (later) die buitenmuur kan gebruiken als binnenmuur. Of ze dat in die tijd ook deden, betwijfel ik. Zeker als het een tuinmuur is. Die werd op de erfgrens gezet.

Ik was vrij recent "die buurman".

Wanneer je een mandelige erfafscheiding weghaalt en daar een muur neerzet van een aanbouw is enige aanspraak op gebruik van die muur weg. Wil je zelf iets gaan doen dan moet opeens de buurman gaan vragen voor toestemming. Terwijl je er voorheen samen uit moest komen.

Je geeft een stukje van je recht/eigendom weg op het moment dat je zomaar zegt dat die muur vervangen mag worden door een aanbouw en daar mag écht wel wat tegenover staan. In mijn geval was dat een goede afspraak over gebruik van de muur en afspraken met betrekking tot een eigen toekomstige uitbouw.

[Toke_gt]

Yaksa schreef op woensdag 10 september 2025 @ 14:13:
[...]

Er is geen zekerheid over de 'echte' erfgrens, zeker bij een wat oudere woning.
Als je geen zekerheid hebt dan laat je het Kadaster meten en daarna pas bouwen.
Stel je voor dat je (per ongeluk) een steen over de (nu onbekende) erfgrens gaat bouwen en de nieuwe buren laten de boel wel opmeten. Dan kun je je aanbouw afbreken wanneer ze op hun strepen gaan staan.

Sorry als ik onduidelijk was. Ik bedoelde niet dat TS maar gewoon moet gaan bouwen, het is zeker wel nuttig om te weten waar erfgrens exact is, vooral als je daar tegenaan wilt bouwen, maar ik bedoelde vooral dat het in het gesprek met de buurman niet zo’n belangrijk rol moet hebben. Die moet je ervan overtuigen dat de nieuwe muur net zo mooi of nog mooier is dan de huidige. Of die nu op de erfgrens staat of niet.

[trabant]

Staat er tussen de andere rijtjeshuizen ook zo'n muurtje, of zie je er sporen van? Hebben die dezelfde stenen als de huizen? Dan kun je er bijna gif op innemen dat zo'n (veelal enkelsteens) muurtje op de erfgrens staat, cq. de erfgrens vormt.

[No Hands]

wil jae alleen een nieuwe hogere tuinmuur bouwen? Of wordt het een aanbouw aan je woning

[Yaksa]

No Hands schreef op woensdag 10 september 2025 @ 21:00:
wil jae alleen een nieuwe hogere tuinmuur bouwen? Of wordt het een aanbouw aan je woning

Wanneer je de moeite had genomen om het hele topic te lezen dan had je al geweten: Quote van TS: "De aanleiding is dat wij willen aanbouwen en daarbij moet het schuurtje plaatsmaken. De vraag is dan, moet het muurtje wel blijven staan. Wij hebben dit liever niet, de buurman wel"

[No Hands]

Yaksa schreef op woensdag 10 september 2025 @ 21:04:
[...]

Wanneer je de moeite had genomen om het hele topic te lezen dan had je al geweten: Quote van TS: "De aanleiding is dat wij willen aanbouwen en daarbij moet het schuurtje plaatsmaken. De vraag is dan, moet het muurtje wel blijven staan. Wij hebben dit liever niet, de buurman wel"

Ik he het hele topic gelezen maar er stond ook dit: hebben wij bedacht om de muur te slopen en de nieuwe muur (die iets hoger is) aan onze kant van de erfgrens op te bouwen. dat vond ik verwarrend, vandaar mijn vraag.

Iets wat 'iets' hoger is dan een tuinmuur wordt in mijn ogen geen aanbouw. Dus beter even vragen dan aannames doen dacht ik.

[Yaksa]

No Hands schreef op woensdag 10 september 2025 @ 21:32:[...]Ik he het hele topic gelezen maar er stond ook dit: hebben wij bedacht om de muur te slopen en de nieuwe muur (die iets hoger is) aan onze kant van de erfgrens op te bouwen. dat vond ik verwarrend, vandaar mijn vraag.
Iets wat 'iets' hoger is dan een tuinmuur wordt in mijn ogen geen aanbouw. Dus beter even vragen dan aannames doen dacht ik.

Dat is inderdaad niet heel duidelijk omschreven. In zo'n geval kan een duidelijke tekening of foto wel helpen.
Echter, ook met een duidelijke tekening of foto los je in dit geval de vraag of het muurtje exact op de erfgrens staat niet op......