Meer uitbouwen dan toegestaan? (bouwvlak)

[Sunri5e]

Ik probeer mijn vraag even zo goed mogelijk op papier te zetten. Ik hoop dat het duidelijk wordt.

Het volgende is het geval. Wij hebben een vrijstaande woning in het buitengebied. De regels staan toe dat je vergunningsvrij mag bouwen als de uitbouw qua diepte op het achtererfgebied niet langer wordt dan 4 meter. Daarnaast mag deze niet hoger zijn dan 3 meter. Nu is het echter zo dat voor een paar jaar geleden op mijn perceel en die van mijn buurman door een functiewijziging er bouwvlakken zijn ingetekend op onze percelen. Dit bouwvlek is op mijn perceel best wel een stuk groter dan de woning zelf. Dit is vrij ongebruikelijk (zelfs niet vindbaar) als ik naar andere vrijstaande woningen hier in de gemeente kijk die in het buitengebied staan. Deze hebben het bouwvlak namelijk allemaal ten grote van het huis zelf. En als ze er een uitbouw aan hebben gezet valt die buiten het bouwvlak.

Aan de noord- en oostzijde is een bouwvlak een stuk groter dan het huis. Nu willen we aan de noordzijde 6.2 meter uitbouwen aangezien we met die 4 meter niet het gewenste resultaat gaan halen. Nu heb ik in mijn bouwvlak aan de noordzijde nog 2.9 meter over om te bebouwen. Stel ik zou daar gaan bouwen en de overige 3.3 meter valt buiten het bouwvlak, wordt dit dan gezien als een uitbouw van 3.3 meter? Het rode gearceerde in de tekening is trouwens het achtererfgebied waar volgens het bestemmingsplan bijgebouwen in de vorm van uitbouwen mogen komen.

[ Voor 16% gewijzigd door Sunri5e op 26-08-2025 10:39 ]

[Rensjuh]

Ik denk dat je hierin heel erg afhankelijk bent van wat er in het bestemmingsplan staat en hoe de gemeente er zelf mee omgaat.
Bestemmingsplan voor buitengebied is vaak anders dan voor bebouwde kom.

Ik denk dat er zonder het bestemmingsplan en evt. overleg met de gemeente weinig over te zeggen valt.

Het gevaar is natuurlijk alleen wel, dat wanneer je met de gemeente in overleg gaat, ze niet akkoord gaan en mogelijk met een gewone vergunningaanvraag ze e.e.a. missen en je wel akkoord krijgt.

Iets met slapende honden die je liever laat slapen...

[ Voor 29% gewijzigd door Rensjuh op 20-08-2025 21:22 ]

[pagani]

Het bouwvlak heeft weinig te maken met het feit dat je een diepere uitbouw wilt aanleggen dan vergunningvrij is toegestaan. Het bouwvlak betekent alleen dat je, vergunningvrij én vergund, kunt bouwen binnen dat vlak zonder bestemmingswijziging. Wil je buiten het bouwvlak, dan heb je een bestemmingswijziging nodig.

Bel morgen gewoon even de gemeente en pols de mogelijkheden. Ik verwacht wel dat het een vergunning gaat worden, maar liever dat dan de boel over een jaar moeten afbreken als er gehandhaafd wordt.

[ Voor 24% gewijzigd door pagani op 20-08-2025 21:33 ]

[Sunri5e]

Rensjuh schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 21:21:
Ik denk dat je hierin heel erg afhankelijk bent van wat er in het bestemmingsplan staat en hoe de gemeente er zelf mee omgaat.
Bestemmingsplan voor buitengebied is vaak anders dan voor bebouwde kom.

Ik denk dat er zonder het bestemmingsplan en evt. overleg met de gemeente weinig over te zeggen valt.

Het gevaar is natuurlijk alleen wel, dat wanneer je met de gemeente in overleg gaat, ze niet akkoord gaan en mogelijk met een gewone vergunningaanvraag ze e.e.a. missen en je wel akkoord krijgt.

Iets met slapende honden die je liever laat slapen...

Dat laatste ben ik idd bang voor. Vandaar dat ik ze zelf nog niet heb gebeld.

[Sunri5e]

pagani schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 21:31:
Het bouwvlak heeft weinig te maken met het feit dat je een diepere uitbouw wilt aanleggen dan vergunningvrij is toegestaan. Het bouwvlak betekent alleen dat je, vergunningvrij én vergund, kunt bouwen binnen dat vlak zonder bestemmingswijziging. Wil je buiten het bouwvlak, dan heb je een bestemmingswijziging nodig.

Nou, daar heb ik ze dus al wel over gesproken. Ze zeggen dat ik in het gearceerde rode gedeelte zoals je op de tekening ziet ik uit mag bouwen of bouwwerken mag plaatsen. Dit mag maximaal 4 meter. Echter begint dat rode gearceerde gedeelte pas na mijn bouwvlak. Dus daarom lijkt het mijn discutabel. Maar ik weet al wat ze gaan zeggen als ik deze vraag aan ze ga stellen: vraag maar een vergunning aan. En de doorlooptijden zijn hier op dit moment zo enorm lang (ik hoor verhalen van 9 maanden). Daar heb ik niet zoveel zin in.

[ Voor 16% gewijzigd door Sunri5e op 20-08-2025 21:38 ]

[No Hands]

Sunri5e schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 21:36:
[...]


Nou, daar heb ik ze dus al wel over gesproken. Ze zeggen dat ik in het gearceerde rode gedeelte zoals je op de tekening ziet ik uit mag bouwen of bouwwerken mag plaatsen. Dit mag maximaal 4 meter. Echter begint dat rode gearceerde gedeelte pas na mijn bouwvlak. Dus daarom lijkt het mijn discutabel. Maar ik weet al wat ze gaan zeggen als ik deze vraag aan ze ga stellen: vraag maar een vergunning aan. En de doorlooptijden zijn hier op dit moment zo enorm lang (ik hoor verhalen van 9 maanden). Daar heb ik niet zoveel zin in.

Heb jij een aannemer die binnen die 9 maanden kan beginnen dan?

[Rensjuh]

No Hands schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 06:59:
[...]


Heb jij een aannemer die binnen die 9 maanden kan beginnen dan?

Of een architect / tekenaar (/ evt constructeur?) die de plannen even snel aan kan leveren voor t weekend...

[OosterF]

Sunri5e schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 21:36:
[...]


Nou, daar heb ik ze dus al wel over gesproken. Ze zeggen dat ik in het gearceerde rode gedeelte zoals je op de tekening ziet ik uit mag bouwen of bouwwerken mag plaatsen. Dit mag maximaal 4 meter. Echter begint dat rode gearceerde gedeelte pas na mijn bouwvlak. Dus daarom lijkt het mijn discutabel. Maar ik weet al wat ze gaan zeggen als ik deze vraag aan ze ga stellen: vraag maar een vergunning aan. En de doorlooptijden zijn hier op dit moment zo enorm lang (ik hoor verhalen van 9 maanden). Daar heb ik niet zoveel zin in.

Vergunningen hebben toch een wettelijke termijn van 8 weken? Kan hooguit eenmalig worden verlengd met nog eens 6 weken. Denk dat de “verhalen” die je hoort wat overtrokken zijn.

[everdt]

Maar dan heb je toch ook al je antwoord? Je lijkt zeker te weten dat je een vergunning nodig hebt, je hebt er ook al met de gemeente over gesproken.

Ik begrijp dat je graag had gehoord iemand hier dat er nog een uitweg is, maar aan het eind van de dag is dit tussen jou en de gemeente.

Bekijk het ook zo, wanneer je de woning ooit verkoopt wil je niet dat er een onvergunde uitbouw is. Wanneer de koper hier achter komt en het niet gelegaliseerd krijgt, krijg je helemaal gedoe

[pagani]

Sowieso gaat een uitbouw van meer dan zes meter je met gemak een ton of meer kosten, dan is het vergunningstraject peanuts.

[vogelmans]

Waarschijnlijk moet je voor een dergelijke uitbouw sowieso een vergunning aanvragen al is het maar om de sterkteberekeningen te controleren. Als de nieuwe uitbouw in het zicht komt dan wil de welstandcommissie ook nog een plasje doen over het aanzicht de aanbouw en dat kan nog wel eens voor problemen zorgen.

[StevenK]

Het bouwvlak bepaalt waar je zonder planwijziging / ontheffing, maar met vergunning, kunt bouwen. Het is dan wel van de verdere planvoorschriften afhankelijk wat je mag bouwen. Het bestemmingsplan waar ik woon kent een 'maximaal volume hoogbouw' en dat betekent dat ik in de rest van het bouwvlak, met vergunning, alleen laagbouw mag hebben.

Dit staat echt helemaal los van vergunningvrij bouwen. Vergunningvrij bouwen is op basis van de wet op een erf bij een woning, ongeacht de bestemming.

[Cyberpope]

Sunri5e schreef op woensdag 20 augustus 2025 @ 21:35:
[...]


Dat laatste ben ik idd bang voor. Vandaar dat ik ze zelf nog niet heb gebeld.

Gezien de vergaande automatisering, waarbij gemeenten (nog niet overal), gemakkelijk recente luchtfoto's kunnen koppelen aan wat er kan/mag gebouwd worden (GIS) worden die waarschijnlijk wel wakker. Maar of ze dan gaan handhaven is een vraagteken. Kleine overschrijdingen, waarvan de inschatting is dat ze niet problematisch zijn, worden vaak weggepoetst.

Wil je geen risico lopen (ook niet van iemand die handhaving gaat eisen bij gemeente) gewoon even gaan babbelen. Vaak meer mogelijk dan je denkt.

[ Voor 11% gewijzigd door Cyberpope op 21-08-2025 10:33 ]

[Gadgeteer]

Als je gaat zoeken naar een manier om de regels naar jouw voordeel om te buigen, moet je niet vreemd opkijken als je na een poos je uitbouw mag afbreken. Aan Onjuiste uitspraken hier op Tweakers kun je geen rechten ontlenen.

Ik zou toch echt dat vergunningstraject ingaan zodat je na afloop onbezorgd van je uitbouw kan genieten.

[Sunri5e]

No Hands schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 06:59:
[...]


Heb jij een aannemer die binnen die 9 maanden kan beginnen dan?

Nee, maar als je hem pas de opdracht over 9 maanden kunt geven als de vergunning rond is ben je bijna 2 jaar verder.

[Sunri5e]

OosterF schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 07:41:
[...]

Vergunningen hebben toch een wettelijke termijn van 8 weken? Kan hooguit eenmalig worden verlengd met nog eens 6 weken. Denk dat de “verhalen” die je hoort wat overtrokken zijn.

Hier in de gemeente willen ze dat je eerst een vooroverleg doet voordat je de aanvraag indient. Op de termijn van het vooroverleg zit geen verplichting vanuit hun kant.

[Sunri5e]

pagani schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 08:08:
Sowieso gaat een uitbouw van meer dan zes meter je met gemak een ton of meer kosten, dan is het vergunningstraject peanuts.

Klopt. Gaat rond de 400k kosten.

[Han]

Sunri5e schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 09:45:
Hier in de gemeente willen ze dat je eerst een vooroverleg doet voordat je de aanvraag indient. Op de termijn van het vooroverleg zit geen verplichting vanuit hun kant.

En dit is wat je moet gaan doen. Alle adviezen die je hier krijgt ten spijt, je hebt met de gemeente te maken. Overigens, het getekende bouwvak waar je naar refereert, dat zegt helemaal niks en kan je ook geen rechten aan ontlenen, het kan zijn dat het een foutieve weergave/intekening betreft. Grtote kans dat jouw bouwvlak identiek is aan de grootte van jouw huis, zoasl bij de rest. De gemeente kan daar het verlossende antwoord op geven. Lang verhaal kort; ga naar de gemeente, check jouw bouwvlak samen met hun en bespreek jouw plannen.

[pagani]

Zoals ik al aanhaalde worden hier een aantal zaken door elkaar gehaald:
-Het overschrijden van een bouwvlak. Als je dit wil dient er een bestemmingswijziging te worden aangevraagd om het bouwvlak uit te breiden. Let hierbij ook op de bestemming van de grond erachter. Zo wordt het lastiger als daar een agrarische bestemming op zit of er sprake is van archeologische waarden.
-Het dieper uitbouwen dan de vergunningsvrije 4 meter. Dit wordt gemeten vanafg de bestaande bouw en heeft niets te maken met het bouwvlak, behalve dan dat (gezien er maar 2.9 meter ruimte is in het bouwvlak) je bij de gemeente zult moeten polsen of dat weer een bestemmingswijziging nodig heeft. Meer dan >4 meter is altijd vergunningsplichtig.

Je lijkt er in te zitten van "als het vergund moet worden gaan we het stiekem bouwen", maar gezien de gemeente al van je plannen gehoord heeft kun je dan over een jaar een boete verwachten en een sloopbedrijf laten komen. Ik denk dat de buren en de welstand ook blij zijn dat dit door een vergunningstraject moet, een uitbouw van zes meter is nogal wat, zeker in de open ruimte waar het extra opvalt.

Ik ga er trouwens ook van uit dat de straatkant/openbare ruimte aan de zuidkant zit (staat niet op je afbeelding). Zo niet, dan wordt het een nog veel lastiger verhaal.

[ Voor 7% gewijzigd door pagani op 21-08-2025 10:33 ]

[naftebakje]

Sunri5e schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 09:44:
[...]Nee, maar als je hem pas de opdracht over 9 maanden kunt geven als de vergunning rond is ben je bijna 2 jaar verder.

En de aannemer zal boos worden als je nu vraagt om de werken over 9 maanden in te plannen? Die is gewoon om met vergunningstrajecten om te gaan, en kan wat schuiven hoor (als jij sneller vergund bent, en een andere klant heeft wat vertraging, dan komt ie gewoon wat vroeger bij jou werken).

[Toke_gt]

Misschien heb je iets aan dit artikel over bouwvlak, bouwperceel en bestemmingsvlak.
https://www.caddesk.nl/ke...-bouwvlak-of-bouwperceel/

[1107972]

Ik heb laatst voor een overkapping ook een vergunning moeten aanvragen. Niet vanwege het formaat maar vanwege de positie waar die komt te staan. Mijn vermoeden was al dat dit niet vergunningsvrij was maar om het zeker te weten heb ik de betreffende afdeling van de gemeente gemaild. Die belde mij terug met dat een vergunning inderdaad nodig was maar dat het eigenlijk 99% procent zeker is dat ik die zou krijgen.

Ik heb vervolgens de hovenier gelijk opdracht gegevens voor het project, zelf een tekening gemaakt en vergunning ingediend.

Nu praktisch 2 maanden is de vergunning zo goed als binnen (1 kleine aanpassing moeten doen op verzoek van de welstand) omwonenden kunnen nog bezwaar maken, rekening van rond de 800 euro van de gemeente en de hovenier begint over 3 weken.

Kortom, als je gewoon netjes en eerlijk communiceert met de gemeente en je ze niet probeert te misleiden proberen ze jou ook echt wel te helpen. Het is een dienst verlenend bedrijf en zijn er niet voor om jou tegen te werken. Mensen die dat wel zo ervaren proberen waarschijnlijke de gemeente zelf ook te slim af te zijn.

[Xantiss]

Ik heb laatst een soortgelijke situatie gehad. Het hangt af wat het bestemmingsplan zegt en of er mogelijk oude regels van toepassing zijn vanuit de oude Wabo wetgeving (bruidsschat). Daarnaast wordt een uitbouw altijd gemeten vanuit de originele achtergevel. Dat zou in jou situatie een utibouw van 6,2m worden als ik het goed heb gelezen. Anders zouden er mogelijk een maas in de wet zijn, waarbij je 4m vergunningvrij mag uitbouwen en daar nog verder vergunningplichtig mag uitbouwen.

Wat TS 1107972 zegt. Leg het bij de gemeente voor. Ik heb veel met ze te maken en in het algemeen willen ze bij dit soort plannen graag meedenken. Deel de plannen eerlijk en redelijk uitgewerkt uit is mijn advies. Succes met de verbouwing/uitbouw.

[StevenK]

1107972 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 15:09:
Ik heb laatst voor een overkapping ook een vergunning moeten aanvragen. Niet vanwege het formaat maar vanwege de positie waar die komt te staan. Mijn vermoeden was al dat dit niet vergunningsvrij was maar om het zeker te weten heb ik de betreffende afdeling van de gemeente gemaild. Die belde mij terug met dat een vergunning inderdaad nodig was maar dat het eigenlijk 99% procent zeker is dat ik die zou krijgen.

Helaas is de gemeente voor vergunningvrij vaak het verkeerde aanspreekpunt, omdat daar vaak vergunningvrije bouwwerken - ten onrechte - getoetst worden aan planvoorschriften, terwijl het wettelijk vertrekpunt is dat die planvoorschriften juist geen invloed hebben op vergunningvrij bouwen.
Je ziet dat ook in de Vergunningcheck: daar wordt bij het beoordelen van wel/niet vergunningvrij bouwen niet gevraagd naar wat er in het bestemmingsplan staat, er wordt alleen gevraagd naar het bouwwerk in relatie tot de bestaande bebouwing.

[DIJK]

Sunri5e schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 09:46:
[...]


Klopt. Gaat rond de 400k kosten.

4 ton voor een uitbouw van 6 meter? Ik weet dat bouwen duur is, maar komen er 24 karaat gouden kranen in ofzo?

[Fr33z]

Lol. 4ton uit willen geven maar het traject van een vergunning dat obv van horen en zeggen '9 maanden' zou kosten te duur vinden... Je moet het maar willen.

Het lijkt me duidelijk @Sunri5e , de reacties van @pagani maken het klaar als een klontje. Bouwvlak zegt alleen iets over bestemmingswijziging. Niet dat je daar zonder meer maar alles kunt doen en dan nog eens 4m uitbouwen buiten een bouwvlak. Ik snap dat je graag de regels naar jezelf toe wilt uitleggen maar wees je bewust dat je een dure gok waagt obv hoop/een situatie waar je nog weinig kennis van hebt.

[Fr33z]

DIJK schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 18:54:
[...]

4 ton voor een uitbouw van 6 meter? Ik weet dat bouwen duur is, maar komen er 24 karaat gouden kranen in ofzo?

Ja dacht ik ook al, ik kan voor 3 ton aan bouwkosten echt wel een casco huis van 120m2 regelen. Dan moet een aanbouw van iets van 50-60m2 toch wel lukken voor minder dan 4...

[assje]

Fr33z schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 19:17:
Ja dacht ik ook al, ik kan voor 3 ton aan bouwkosten echt wel een casco huis van 120m2 regelen. Dan moet een aanbouw van iets van 50-60m2 toch wel lukken voor minder dan 4...

Wellicht ging dit over het budget van totaalrenovatie waar de aanbouw onderdeel van is, dan is het meer reëel.

[dragon2]

OosterF schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 07:41:
[...]

Vergunningen hebben toch een wettelijke termijn van 8 weken? Kan hooguit eenmalig worden verlengd met nog eens 6 weken. Denk dat de “verhalen” die je hoort wat overtrokken zijn.

Hoezo hooguit éénmalig verlengen? Ze rekken de boel gewoon hoor.

In mijn geval: vergunning simpele airco 1 buitenunit in achtertuin, aanvraag gedaan 18 september, daarna rekken rekken rekken, vergunning uiteindelijk binnen op 24 januari.
Meer dan 4 maanden dus 😡

Ik heb de afspraak voor het plaatsen van die Airco dan ook 2x moeten verzetten

[No Hands]

dragon2 schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 19:24:
[...]


Hoezo hooguit éénmalig verlengen? Ze rekken de boel gewoon hoor.

In mijn geval: vergunning simpele airco 1 buitenunit in achtertuin, aanvraag gedaan 18 september, daarna rekken rekken rekken, vergunning uiteindelijk binnen op 24 januari.
Meer dan 4 maanden dus 😡

Ik heb de afspraak voor het plaatsen van die Airco dan ook 2x moeten verzetten

Ook bij de gemeente gaan zaken wel eens anders dan verwacht, zijn er werknemers ziek, etc. Dan lopen dingen uit. Vervelend maar het gebeurt.

[dragon2]

No Hands schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 19:55:
[...]


Ook bij de gemeente gaan zaken wel eens anders dan verwacht, zijn er werknemers ziek, etc. Dan lopen dingen uit. Vervelend maar het gebeurt.

Nee hoor, dit was willens en wegens rekken.
Steeds reageren op de laatste dag van de termijn, zelfs op zaterdag om 8 uur s avonds, en dan weer vragen om 1 dingetje. Al die dingetjes hadden, op 1 na, direct bij de aanvraag reeds opgevraagd kunnen worden 😡

Met steeds exact 6 weken ertussen (ik lever de alle gevraagde dezelfde of volgende werkdag direct aan):
- alle gegegeven van de buiten unit (kleur, geluid, maten)
- folder van de airco
- foto gehele achtergevel waar de airco moet komen
- aangepaste tekening na futiele aanpassing leiding
- en als laatste, dus na al maanden gesteggel: geluidsrapportage door een officieel bedrijf, en dan een korte termijn voor mij van 2 weken!! en meteen dreigen met niet ontvankelijk verklaren vergunning!

Echt, als ik als ict-er zo had gewerkt als zij deden dan had ik giga op m'n kop gekregen, en terecht.

En dan ook nog het lef hebben de factuur voor deze vergunning bijna te verdubbelen, want "verkeerd vinkje gezet". OK, dus ik maak de helft minder over ovv "foutief vinkje"?
NEE dat was niet de bedoeling, ik mocht er niks bij zetten en ook zeker geen naam!

Ik kon niet onder de vergunning uit want huurhuis, maar ik snap dat mensen hier in de omgeving zeggen "Stik maar met je airco vergunning, we hangen hem zo wel op!"

[everdt]

Ik dacht dat je dat soort dingen meteen moest inleveren

[Sunri5e]

DIJK schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 18:54:
[...]

4 ton voor een uitbouw van 6 meter? Ik weet dat bouwen duur is, maar komen er 24 karaat gouden kranen in ofzo?

4 meter keer een lengte van 18 meter is 72m2 Daarin zitten woonkamer, uitgebreide hal, extra slaapkamer op de BG, derde badkamer op de BG, en wasruimte in.

[ Voor 16% gewijzigd door Sunri5e op 21-08-2025 22:00 ]

[Nomind]

https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ Dit is de officiële ingang voor alle ruimtelijke bouwregels en voor een vergunningcheck.
Kijk hier eens naar, vul je adres in, selecteer het juiste plan in de linkerkolom en zoek in de rechterkolom de juiste regels.

Instructiefilm: https://ondersteuning.omg...werkt-regels-op-de-kaart/

Dit is voor een leek echter behoorlijk complex, ik zou er een deskundige ervoor inschakelen.
Een gesprekje met de gemeente kan je ook op weg helpen.
Daarnaast is het digitaal stelsel omgevingswet DSO nog volop in ontwikkeling (ik kan er moeilijk aan wennen als vervanger van www.ruimtelijkeplannen.nl )
succes!

[ Voor 10% gewijzigd door Nomind op 21-08-2025 23:00 ]

[rtownz251]

Sunri5e schreef op donderdag 21 augustus 2025 @ 21:59:
[...]


4 meter keer een lengte van 18 meter is 72m2 Daarin zitten woonkamer, uitgebreide hal, extra slaapkamer op de BG, derde badkamer op de BG, en wasruimte in.

Komt alsnog neer op 5555 euro per m2. En dan is de grond al van jou (neem ik aan). Vind ik, zelfs met afwerking best fors hoor. Zou toch even verschillende aannemers vragen. Tenzij je er haast mee hebt en deze het snel kan doen/goede ervaring mee hebt. Maar voor 50-100k minder (of nog meer) zou ik wel wat geduld hebben.

[ Voor 4% gewijzigd door rtownz251 op 24-08-2025 23:36 ]