Ervaringen met zelfbouw appartement; tips en tricks

[Orkaan]

Hulp, tips do en don't gevraagd.

Kritisch meedenken waarderen we zeker. Er zijn vast dingen waar we totaal niet aan denken.

Een alleenstaande vriend heeft interesse in dit project.
(Maar heeft zelf weinig ervaring met budgetten/wat haalbaar is).

https://steenvlinder.nl/projecten/st-oda-klooster-venray


Om precies te zijn appartement nummer 9 die van 255von

Nu hebben wij zelf wel enige ervaring met een huis verbouwen/dingen regelen maar dit is toch echt andere koek... Dit is een oud klooster die ze hebben opgesplitst en woningen van maken

Zoals wij begrijpen krijg je een kale ruimte opgeleverd, waarbij je zelf zorg moet dragen voor water/verwarming (moet gasloos) de wanden en badkamer/keuken.

Het hoeft niet allemaal fancy high end te zijn maar wel gewoon netjes. (en wellicht redelijk recht toe recht aan) om de verkoopbaarheid in de toekomst te blijven garanderen.

Ook kwa indeling zitten we nog in te dubben.
Ook al is het een alleenstaande man, 2 slaapkamers is wel een must. vanuit het project hadden ze al 3 voorbeeld indelingen gegeven. Nu vind ik zelf de indeling met 2 slaapkamers niet iets waarvoor ik zou kiezen (badkamer zonder daglicht..) en zou eerder een combinatie kiezen van de 2 slaapkamers bij de dakkapel. (zoals optie 2 (waarbij op het plaatje de ruimte nu een badkamer is) dus 2 slaapkamers naast elkaar. En dan de badkamer in de linkerhoek (met 1 raam) (= nu slaapkamer bij optie 1`) en de rest dan keuken/woonkamer die dan nog een net formaat houdt om er een fatsoenlijk formaat keuken met eettafel en een zithoek te creeren.

Wat vinden jullie van dat idee of is het toch beter om 3 slaapkamers te creëren? (al zie ik niet in dat hier ooit grote gezinnen gaan wonen? aangezien de keuken/woonkamer dan wel erg klein wordt= optie 3. Of heeft iemand nog een andere meesterlijke indeling die wij niet zien







Nu weet ik dat ikea bv kwa keukens een hele nette prijs kwaliteit verhouding heeft (iemand nog andere bedrijven die ook redelijk zijn...bv superkeukens? )

Maar is er ook een badkamer zaak die dat ook heeft? (of kun je bv beter via markplaats op zoek naar mensen installateur en tegelzetter)? en zelf je meubels, tegels loskopen.

Ik weet bv dat badkamer meubels bij chique badkamer zaken al snel 1500-2000 euro kunnen kosten (imo belachelijk voor een kastje).

en kwa vloeren in een woning kun je het natuurlijk ook zo gek maken als je wil, maar aangezien je een warmtepomp moet kun je het beste vloerverwarming door de hele ruimte leggen schat ik zo in.

Volgens mij moet er wel een warmtepomp komen (nu schat ik zo in dat het er niet 1 hoeft te zijn met een mega capaciteit? maar aan welke capaciteit moet ik wel denken?)

En een x aantal zonnepanelen op het dak.

Maar dit alles klinkt allemaal nog te gemakkelijk. Wat zijn de haken en ogen van zo'n project en iemand enig idee van de kosten bij zoiets.

Ik weet dat je een badkamer/keuken zo gek kunt maken als je wil....afhankelijk van de keuzes die je maakt.

Maar ik bedoel meer de basis, dus water, elektra, wanden dus zorgen dat het casco compleet is. Iemand een richtlijn wat zoiets moet kosten?
(en wat voor een wanden zouden het beste zijn om te zetten? metal stud of cellen beton?).

Zoals jullie lezen dus vele vragen. Hopelijk kan tweakers weer goed meedenken. mijn dank als vrouw is groot

[Toke_gt]

Orkaan schreef op maandag 11 augustus 2025 @ 16:59:
Hulp, tips do en don't gevraagd.

https://steenvlinder.nl/projecten/st-oda-klooster-venray

Wat een tof project is dit zeg. Zou ik zo voor kunnen tekenen (maar ja, te ver weg voor jongelui hier in huis).

Om precies te zijn appartement nummer 9 die van 255von

Zoals wij begrijpen krijg je een kale ruimte opgeleverd, waarbij je zelf zorg moet dragen voor water/verwarming (moet gasloos) de wanden en badkamer/keuken.

Doet me denken aan het pand in Het Blok (niet de moeite van het kijken waard verder), waar ook een voormalig klooster was heringedeeld naar appartementen.

Het hoeft niet allemaal fancy high end te zijn, maar wel gewoon netjes

Toch maar wel even kijken naar de laatste aflevering om te zien hoe makkelijk je zo’n appartement lastig verkoopbaar kunt maken. Appartementen hebben twee maanden op funda gestaan, inmiddels niet meer, maar ze zijn nog steeds niet verkocht.

Ook kwa indeling zitten we nog in te dubben.

Ik miste eigenlijk de indeling met twee goede slaapkamers en een badkamer met raam. Heb wat geschetst, ook om een wat praktischer indeling te maken met bijvoorbeeld een garderobe, opbergruimte en een wat royaler toilet. Wil je badkamer los van de slaapkamer, dan kan de deur uiteraard via wat hier als garderobe is getekend.
Deze indeling kun je op langere termijn ook makkelijk variëren door de slaapkamer naast de woonkamer weg te laten of juist toe te voegen. Zelf zou ik in mijn eentje ook het liefst de grootst mogelijke woonkamer hebben, maar een extra kamer voor logé’s, studie/hobby of als kinderkamer is natuurlijk wel handig.

Tips bij de indeling: breng de afvoeren en leidingen van badkamer, wc en keuken zoveel mogelijk bij elkaar, in dit geval aansluitend aan de koof bij de keuken en in de kast met wasmachine/droger (ervanuit Dat voorkomt dat je allerlei leidingen en afvoeren door het hele huis moet gaat aanbrengen.



Oh, en over de wanden: ik zou zelf liefst met cellenbeton werken, want makkelijker om iets te bevestigen en het lijkt me minder geluid doorlaten. Maar mogelijk ben je aan regels gebonden, bijvoorbeeld als er sprake is van houten vloeren (?).

[ Voor 4% gewijzigd door Toke_gt op 11-08-2025 22:09 ]

[Orkaan]

Sowieso ben ik geen fan van het blok NL (de Australische versie overigens wel). Te vaak rare printjes/smaak gevoelige dingen. En kwa bouwkwaliteit heb ik zo ook mijn twijfels.....beetje beun de haar idee. Dat is sowieso niet de insteek. Het moet goed en netjes gebeuren maar er zullen bv wel met badkamer/keuken wel op het budget gelet gaan worden. Je hebt een keuken van 10.000 maar ook van 30.000 en daar verkoopt je appartement in de toekomst echt niet beter van

Onze vriend is sowieso van vrij neutraal.. geen groene tegels op de muren met goud kleurige kranen.

In het bouwpaspoort staan de riolerings punten al ingetekend. Wij hadden ook al bedacht dat je badkamer/keuken leidingen beter maar bij elkaar in de buurt kon houden.

[ Voor 38% gewijzigd door Orkaan op 11-08-2025 22:43 ]

[Toke_gt]

Offtopic: Australisch blok vond ik ook altijd leuker, maar zie bij het seizoen van vorig jaar Australië bijzonder veel gelijkenis met NL-blok van dit jaar. Idee dat het allemaal gescript is, kwam sterk naar boven.

On topic: ik bedoelde vooral dat medebewoners er ook slecht verkoopbare appartementen van kunnen maken, dat kan dat van jullie vriend onderuit halen. Maar ik ben ervan overtuigd dat je met dit pand ook heel erg mooie dingen kunt doen, ook met een begrensd budget. Hopelijk is er iets van begeleiding aanwezig.

[99ruud99]

Wat is het doel? Wil je er minder dan 5 jaar wonen, koop het dan NIET. Je hebt maar 1x de vrijstelling, en die is op een duur huis een stuk hoger dan op huis met aankoopprijs van 250k.

Als je er meer dan 5 jaar wilt wonen, hou er rekening mee dat je met 300k niet genoeg gaat hebben.

Als ik me niet vergis is het een monument waar warmtepompen niet aan buitenkant mogen in het zicht van openbaar terrein.

[ Voor 17% gewijzigd door 99ruud99 op 11-08-2025 23:04 ]

[Orkaan]

Vriend heeft de vrijstelling al verbruikt (relatie uit elkaar) daarnaast is het VON dus de overdrachtsbelasting is sowieso niet van toepassing... Tja en die 5 jaar dat is altijd lastig te zeggen. Hij is 30 wil dus wel op zichzelf maar te huur is er ook niets en in de toekomst kun je niet kijken wie/wat je tegen komt kwa eventuele partner.

Het zal iig niet voor eeuwig zijn daar is hij een te leuke vent voor om alleen te blijven😁

Kwa kosten. Vind ik het lastig inschatten. Zijn nu aan het meedenken voor de casco kosten. (Dus zonder badkamer, keuken, vloeren want die kun je zo exotisch duur maken als je zelf maar wil) maar wel leidingen, electra, tussen muren et Puur wat de basis kost.....iemand daar een idee van.

Kwa verwarmen.vroeg ik mij ook al af waar een buitenunit moet komen bij zo'n pand. ...

Tis ook verdomd jammer dat de informatie zo summier is. Hoe kun je je dan goed voorbereiden/inschatting maken. De locatie is wel mooi. (Achterzijde is een bos en ligt tegen een villawijk aan met royale percelen) En de overkant is nu nog een ziekenhuis maar die wordt gesloopt en der komt een klein wijkje in het groen met een aantal vrijstaande huizen, passende bij de omgeving.

We hopen deze week wijzer te worden als we meegaan met de bezichtiging maar ben graag goed voorbereid en stel graag kritische vragen aan de makelaar. .. (nu zie ik altijd best veel aan een huis..maar hier valt nu net weinig te zien...schat ik zo in). Heb al eens eerder een makelaar stil gekregen door hem te wijzen op de aanwezigheid van Japanse duizendknoop toen wij zelf opzoek gingen naar een nieuwe woning....😂.. bezichtiging was dus ook meteen over....ik zag de stekjes al door de hele tuin gaan...

Volgens mij is er pas begeleiding als je je handtekening hebt gezet of iig een optie hebt genomen. "Wij" willen al van te voren goed beslagen ten ijs komen...en niet na aankoop er achter komen dat dingen toch niet haalbaar zijn. Het moet geen help mijn "man" is klusser project worden namelijk/ of dat er geld te kort is om. De boel netjes en correct af te bouwen.

[ Voor 64% gewijzigd door Orkaan op 11-08-2025 23:42 ]

[invine]

Als architect zou ik zeggen; huur een architect of interieur ontwerper in. Heel tof project dit

Paar tips:
Zorg in ieder geval dat je toilet aan je standleiding zit, de afvoer is nogal groot (110mm) en krijg je niet goed weggewerkt vaak.
De wasmachine/droger in de badkamer is niet ideaal
Neem een gang breedte van minimaal 1100mm, dat is een prettige maat.
Is deze woning in de kap? Controleer dan de hoogte van die kamers of je daar fatsoenlijk kunt staan bij bijv. de wastafel of de hoogte van de douche kop.
Controleer de BBL (voormalig bouwbesluit) op minimale maten, geeft een goede indicatie wanneer een ruimte bruikbaar is.

[Orkaan]

Bedankt voor de suggesties. Al denk ik heel eerlijk dat het voor onze vriend budget technisch niet haalbaar is om architect in te huren.... (Maar snap wel dat zo iemand voor het overzicht/ideeën wel een goede aanvulling kan zijn)


Iig morgen bezichtiging hopelijk worden we wat wijzer💪

[Oon]

Orkaan schreef op donderdag 14 augustus 2025 @ 11:49:
Iig morgen bezichtiging hopelijk worden we wat wijzer💪

Neem zo'n laser meter mee (kun je nog even vlug bij een bouwmarkt halen evt.) en een gewone rolmaat, plus een fatsoenlijke camera (high-end telefoon of een echte camera). Hoe meer je nu kunt documenteren hoe beter.
Je zou zelfs met een telefoon een rondje kunnen lopen en ondertussen de camera laten vliegen, dan kun je daarna van die foto's een 3D-model genereren en met enkele calibratiepunten een nette bouwtekening maken. Die gooi je dan zo in Sketchup om ideeën uit te proberen.

[pagani]

Besef je ook dat bij een dergelijke renovatie je gebonden bent aan de renovatienormen uit het bouwbesluit (sterker nog, dit zou zelfs tot nieuwbouw gerekend kunnen worden i.v.m. de bestemmingswijziging)

Daar hangen ook kostenplaatjes (en regelgeving) aan die "goedkoop" kunnen belemmeren.

Staat zelfs expliciet in de voorwaarden:
6. De zelfbouwwoning wordt binnen 1 jaar na klusrijpe
oplevering, conform Bouwbesluit en bouwwijzer, door koper
afgebouwd tot één woning.

[ Voor 24% gewijzigd door pagani op 14-08-2025 13:17 ]

[Frogmen]

Lees ook even goed wat er bij de VVE hoort, dit zal niet echt een lage VVE bijdrage worden, mede gezien de gezamenlijke VVE deel auto. Afhankelijk van hoe handig je bent zullen de kosten hoger of lager worden. Maar zou heel goed informeren en rekening houden met nog 100.000 aan kosten. Mis overigens een plek voor een warmtewisselaar. Je moet ook nog 50% van de vloeren en wanden naar de buren realiseren, lees de kosten betalen.
Kortom een super leuk project maar als je niet genoeg financiering hebt kan het makkelijk een ramp worden. Anders gezegd begin er niet aan als je net aan de financiering van de koop rond krijgt.

[Orkaan]

Thanks voor alle input, dingen als isolatie normen was ik al bewust van om daar extra aandacht aan te besteden en na te vragen. Want er staat weinig over vermeld.

In de verkoop advertentie adverteren ze namelijk met energie label A+ (terwijl nieuwbouw woningen in 2025 A+++ of zelfs A++++ moeten hebben). Dus ben benieuwd welke eisen voor dit appartement gaan gelden... En hoe de huidige isolatie status is (ik denk te minimaal eigenlijk)

"We" zullen zeker niet over 1 nacht ijs gaan. Sowieso huidige woning van onze vriend moet ook nog verkocht worden (en dan is eventuele overwaarde ook lastig in te schatten wat er extra beschikbaar zou zijn).

Zelf neig ik naar dat het niet haalbaar is/ te veel haken en ogen/ eisen bij het project

[Orkaan]

Zo we zijn geweest. Viel opzich niet tegen. Hopelijk krijgen we nog documentatie van de makelaar (die man wist eigenlijk amper iets...heel vervelend). Er schijnt een boekwerk te zijn van 30-40 paginas met voorwaarden en eisen..en die wil je wel even zien. Snap serieus niet dat het niet standaard beschikbaar is maar dat je moet vragen.. (en exact weten wat nu voor rekening komt voor steenvlinder...ook kwa glas. Heb zo snel geen code kunnen ontdekken..maar tis denk ik nog gewoon oud dubbel glas..(en dus imo aan vervanging toe)


Alleen de vloer vond ik wel een dingetje (of een kleine tegen valler tis maar hoe je het noemt). Dat is gewoon en houten vloer. (Houten balken met platen erop). Nu vraag ik mij af kun je daar überhaup zomaar een betonnen vloer op
storten om vloerverwarming in te freezen. (En hoe dik is zo'n vloer dan eigenlijk? Denk ds rje aan 3 cm zit en dan nog je vloer zelf..(tegels, pvc, laminaat) en aan welke kosten moet je denken.

Of is zo'n warp systeem beter geschikt.

(En of je dan eerst een vloer moet laten storten en daarna pas eventuele extra tussen wanden of eerst die extra wand en daarna pas de vloer.

Er zijn bij de eventuele slaapkamers wel een aantal ruimtes waarbij het dak naast de dakkapel best schuin afloopt en er zit dus behoorlijk wat oppervlak waarbij de hoogte lager is dan 1.5m (dus die zit dan niet bij de oppervlakte erbij als het goed is) maar waar je wel goed kastjes kunt maken voor opberg ruimte.

Er staan overigens al veel meer tussen muren dan gedacht (op prima locatie), scheelt weer werk. Want dan is het op den duur electra leidingen freezen en stuccen en texen. Maar er moeten ook nog dingen gesloopt worden zoals plafond (om na te isoleren..past tussen de balken sowieso een dik pak glaswol (denk zeker wel 22-23 cm) met klimaat folie en gipsplaten. Nu zit er als we het goed hebben gezien (dak is niet extreem oud heb ik het idee van die platen met een cm of 5-6 gele "pur". Ook zijn er denk ik een eerder stadium een soort witte vlokken in geblazen. En in de muren grafiet eps parels.. hoop dat er in de documentatie staat wat de huidige opbouw is en wat isolatie waardes zijn.

Overigens was de entree (het prive stuk veel royaler dan verwacht met hele hoge plafonds, bonus. Ideale plek voor je wasmachine/droge en grote hoge kasten wanden voor opberg ruimte. Tis echt geen flinke bijkeuken kwa formaat. Fiets kun je er ook nog makkelijk kwijt.


Conclusie wi(partner en ik zijn iig niet afgeschrikt) locatie is ook mooi en aan de achterkant kijk je op blijvend groen uit. Ik hoop dat onze vriend het ook ziet zitten. (Niet weer instappen in de woning markt is ook de boot weer missen met eventuele prijsstijgingen die er nog gaan volgen op de markt.

[No Hands]

de vloer wordt waarschijnlijk een vloer van fermacell platen met daarin je vloerverwarming. beton storten lijkt me op een verdieping niet praktisch.

[Tazzios]

Ik ben erg benieuwd naar de splitsingakte en het reglement van de VVE.
-Iedere eigenaar gaat nu zelf aan de constructie klussen terwijl dat normaal gesproken onder de VvE valt. Voor wie zijn de kosten bij problemen(lekkage, houtrot doorverkeerd isoleren o.i.d.). Zelfde geld voor het onderhoud.
- Er is ook 1 gebouw met een lift welke woningen moeten daaraan meebetalen?

[Orkaan]

Tja de makelaar had het over beton...zei al meteen dat ik dat niet zag zitten (ook kwa extra gewicht zat ik dus goed met mijn "gevoel". ). Makelaars je hebt er niets aan. Ben ook benieuwd naar de diverse documenten....