Bouwkundig rapport, waar te beginnen

[RegexRider]

Binnenkort krijg ik de sleutel van een jaren-30 woning. Om mijn kansen bij de aankoop te vergroten heb ik toen bewust afgezien van een bouwkundige keuring. Die heb ik ná de koop alsnog laten uitvoeren.

Kort samengevat: er kwamen drie hoofdpunten naar voren die aandacht vragen.

1. Dak (raming: ca. €2500 herstelwerk)

Muurafdekkers herstellen of vervangen
Loodwerk vernieuwen bij scheuren
Dakbedekking van de aanbouw deels vervangen
Bitumen-naden controleren en herstellen bij slechte hechting
Waterkerende voorzieningen nalopen en waar nodig bijwerken
Algemeen loodwerk rondom opgaand metselwerk inspecteren op lekkagegevaar
Dakkapel: zijwanden en boeidelen controleren, eventueel vervangen door onderhoudsarme materialen
Overstekken en boeiboorden opmeten t.b.v. toekomstig onderhoud
Dakgoten en HWA controleren op vervuiling en werking

2. Vochtproblemen (muren / kruipruimte)

In de kruipruimte zijn duidelijke tekenen van vocht te zien:





Ook in de badkamer op de eerste verdieping:





3. Gevels & kozijnen

Sommige gevels en het metselwerk rondom de kozijnen zijn in matige staat. De kozijnen zelf worden binnenkort vervangen (triple glas), maar het omringende metselwerk en de afwatering zijn momenteel onvoldoende.

Mijn voorlopige volgorde van aanpak:

1. Eerst het vochtprobleem aanpakken
2. Daarna het dak laten herstellen (er is nu nog geen lekkage en dat wil ik graag zo houden)
3. Tot slot de gevel en het werk rondom de nieuwe kozijnen


Plan kruipruimte:

Mijn idee is om eerst ventilatieroosters aan te laten brengen en daarna mogelijk parels of schelpen te laten storten. Voordat ik dit kan laten uitvoeren, moet wel een leiding worden verplaatst of gerepareerd.
Weet iemand toevallig wat voor leiding dit is op bovenstaande foto?
Daarnaast: alle tips t.a.v. het vochtprobleem zijn welkom.

Wat ik overigens wel frappant vind, is dat de huidige bewoner heeft aangegeven dat er geen vochtproblemen bekend zijn Moet ik hier nog iets mee? Of gevalletje, pech jammer dan. Had ik maar eerder dit rapport moeten laten opstellen.

Bedankt!

[Therazor]

Grotendeels kan je er wel vanuit gaan dat jij de bouwkeurige laat uitvoeren op voor de koop of dat je zelf dit soort zaken ontdekt bij bezichtiging. Dat is een groot nadeel van de huidige woningmarkt dat je je dan inderdaad makkelijker laat verleiden tot het eigen kansen vergroten van aankoop. Nu zal je het er mijn inziens mee moeten doen. Met een jaren dertig huis is echt mijn inziens echt linke soep om geen bouwkundige keuring te laten doen. Ik heb het zelf ook absoluut laten doen met mijn huidige huis ui 1989 maar ik zat dan ook in een andere marktsituatie....

[Yaksa]

Ik zou eerst maar 's zorgen dat het dak in orde komt, dan heb je in ieder geval een goede paraplu op je woning. Met de hoosbuien (met bijbehorende valwinden) van tegenwoordig kan je vochtprobleem zomaar ineens heel veel erger worden. De rest kan later.

[RegexRider]

Therazor schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:05:
Grotendeels kan je er wel vanuit gaan dat jij de bouwkeurige laat uitvoeren op voor de koop of dat je zelf dit soort zaken ontdekt bij bezichtiging. Dat is een groot nadeel van de huidige woningmarkt dat je je dan inderdaad makkelijker laat verleiden tot het eigen kansen vergroten van aankoop. Nu zal je het er mijn inziens mee moeten doen. Met een jaren dertig huis is echt mijn inziens echt linke soep om geen bouwkundige keuring te laten doen. Ik heb het zelf ook absoluut laten doen met mijn huidige huis ui 1989 maar ik zat dan ook in een andere marktsituatie....

Dat realiseer ik me ook! Ik klaag ook niet zoals je ziet Wil het liever z.s.m oplossen!

[RegexRider]

Yaksa schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:06:
Ik zou eerst maar 's zorgen dat het dak in orde komt, dan heb je in ieder geval een goede paraplu op je woning. Met de hoosbuien (met bijbehorende valwinden) van tegenwoordig kan je vochtprobleem zomaar ineens heel veel erger worden. De rest kan later.

Check!

[Aganim]

Moet ik hier nog iets mee? Of gevalletje, pech jammer dan. Had ik maar eerder dit rapport moeten laten opstellen.

Dat kan lastig worden bij een ouderdomsclausule, die ongetwijfeld opgenomen zal zijn. Het helpt daarbij niet dat je hebt afgezien van een keuring, grote kans dat je voor de voeten geworpen gaat krijgen dat je niet aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.

[YakuzA]

RegexRider schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:55:
Wat ik overigens wel frappant vind, is dat de huidige bewoner heeft aangegeven dat er geen vochtproblemen bekend zijn Moet ik hier nog iets mee? Of gevalletje, pech jammer dan. Had ik maar eerder dit rapport moeten laten opstellen.

Alle vocht problemen die in je rapport staan, zijn niet erg zichtbaar inderdaad.

De schimmel staat er niet op en het vocht druipt niet van de muren, dus ik kan me inderdaad voorstellen dat iemand meld dat er geen vochtproblemen bekend zijn.

Ik zou inderdaad beginnen met het vocht in de kruipruimte, dan kom je er ook achter of het dat vocht is dat omhoog trekt bij je muren?
Douche met kit klinkt ook wel als iets dat je al direct kan oppakken.

[ Voor 14% gewijzigd door YakuzA op 30-07-2025 14:20 ]

[flaskk]

Therazor schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:05:
Nu zal je het er mijn inziens mee moeten doen. Met een jaren dertig huis is echt mijn inziens echt linke soep om geen bouwkundige keuring te laten doen. .

Wij hebben een huis gekocht met voorwaarde bouwtechnische keuring, voor die keuring hebben we nog een keertje moeten taxeren en gaf de onafhankelijke taxateur aan, "deze huizen zijn gebouwd op zand, ding staat er al 100 jaar en blijft de aankomende 100 jaar nog staan. alles wat jij kan zien ziet een bouwtechnische keuring man ook, die mensen klimmen echt niet het dak op of breken de vloer open" Dus daarop maar besloten om geen bouwtechnische keuring te laten doen

Maar onze situatie was wel anders, wisten dat het huis nodige (ton+) aan liefde nodig had.

[Zenomyscus]

Aganim schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:09:
[...]

Dat kan lastig worden bij een ouderdomsclausule, die ongetwijfeld opgenomen zal zijn. Het helpt daarbij niet dat je hebt afgezien van een keuring, grote kans dat je voor de voeten geworpen gaat krijgen dat je niet aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.

Los daarvan heeft de huidige bewoner verder ook niet gelogen. Een verhoging van vocht in een muur of bij een badkamer is niet direct te zien. Dus wanneer je geen meting laat doen ga je dat ook niet vinden. Dat is precies de reden waarom je een bouwkundige keuring vooraf laat doen.

Overigens denk ik niet dat het veel verschil had gemaakt. De verkoper kan rustig een ander bod uitzoeken met betere voorwaarden en verder zijn de gevonden zaken nou niet echt heel erg schokkend. Als ik dit zou verkopen dan zou ik daar geen duizenden euro's op toeleggen, dan mag je dat ofwel zelf fixen (je weet het nu immers) of het gaat naar een ander. En die ander zal ik gewoon melden dat er vochtproblemen zijn, wederom: het wordt jouw huis, je weet het nu, fix het maar. De vorige bewoners van mijn woning hebben dat ook gedaan. Ze hebben bekend gemaakt wat ze weten en voor de rest was er de ouderdomsclausule. Ze wilden überhaupt een bepaald bod hebben, onderhandelingsruimte was er niet. Graag of helemaal niet. Zo werkt het helaas in deze huizenmarkt. Er was van alles niet in orde, maar daarop afdingen was geen optie. Er waren genoeg anderen die het wel zouden accepteren en het daarna zelf oplossen.

Ik vraag me overigens ook af in hoeverre andere mensen deze problemen hebben. Ik vermoed dat half Nederland teveel vocht in de muren en rondom de badkamer heeft. Hetgeen wat gevonden is vind ik persoonlijk in elk geval niet zo schokkend.

[Sparkiee]

Zelf zou ik zoals reeds eerder gezegd is beginnen met het dak. Dan de rest.
Ik vraag me wel af of de prijzen die genoemd zijn voor de herstelwerkzaamheden ook realistisch zijn. Ik weet niet in welke regio je zit. Zelf vorig jaar een en ander aan hetd ak laten doen en de factuur loopt snel op. Stukje trespa hier, wat lood daar, pannen vervangen.....ik denk dat die €2500,- aan de lage kant is.

Maar zoals gezegd zou ik beginnen met het dak en de kozijnen en dan verder kijken.

[mountaink]

Opzich had je hier rekening mee kunnen houden, ik denk dat er uit elk oud huis wel zaken komen (optrekkend vocht bijvoorbeeld). Een groot deel is ook zelf te constateren (lekkages, voeg- en kitwerk etc.) en soms meer als je wat kluservaring hebt.

Ik weet ook niet of ik volgende keer wel een bouwkundige keuring laat uitvoeren omdat we later achter wat zaken kwamen wat ik het liefst uit een bouwkundige keuring had vernomen. Zo had ik te maken met een compleet rotte kapotte dwarsbalk die niet meer op de fundering rustte maar op een stel stoeltegels (bouwkundige niet gezien omdat deze aan het andere kant van het huis lag tov het kruipluik) en bleek dat er stopcontacten in een slaapkamer op de groep van de keuken zaten omdat ze vanuit daar waren doorgelust (en dit op meerdere plekken op de kortste manier was doorgelust, ik test nu standaard per wcd of er ergens spanning op staat na uitschakelen van de groep).

[krietjur]

Ik zou inderdaad ook eerst het dak doen. Maar ook direct even die verroeste onbekende leiding onder de aanbouw checken. Als je geluk hebt is het niet meer in gebruik en kan je dat direct afvinken. Als het wel een gas/water leiding is die nog in gebruik is wil je dit ook niet te lang uitstellen.

[Schway]

Mijn verkoper had zelf al de BK gedaan vor verkoop. Vloer was verzakt dus ze konden er donder opzeggen dat elke bieder er ook 1 zou doen. Dus nu zijn ze het voor, maar hoe onafhankelijk dat was? geen idee.

Het klopt dat ze alleen niet destructief keuren. Dus niets optillen, verschuiven of openbreken.

Mijn woning heeft naast een verzakte rotte vloer ook last van vocht in de kruipruimte en optrekkend in de muren
Maar ik ga alles er uithalen en schuimbeton storten. daarmee los is al die problemen in 1x op.

en de rest, dat is een avontuur, laatste had ik de gipsplaten verwijderd om er achter te kijken en bleek dat de stalen balk waar het dak deels op rust niet in de muur ging aan 1 kant maar simpel weg leunde op de CLS balken van het gipswandje. Dat zag ik dus pas toen ik wat ging slopen, wat de BK dus niet had gezien.

[Fe2O3]

Wanneer is die keuring gedaan?

Tussen mei en oktober is mijn kruipruimte kurkdroog. Tussen november en april een letterlijk zwembad.

Ventilatie is belangrijk, maar 'het is vochtig' zou ik me niet blind op staren.

Het optelsommetje mbt de badkamer is denk ik dat alles eruit moet en opnieuw, en dit keer wel waterdicht, betegelen. Dat zou ik eerst doen gezien de rotzooi die eraf komt.

Wat ik van de opname van het dak begrijp is dat het oud en aan vervanging toe is, maar, nog niet lekt. Zou al dat nalopen ed. even doen (tuinslang op het dak en kijken of er ergens iets lekt), en, het in het geheel laten vervangen door een dakdekker.

Edit: Ohja, stalen leiding = gas afaik. Hoe ziet de meterkast eruit? Gasmeter met gele leiding? Dan is dit waarsch. oud.

[ Voor 8% gewijzigd door Fe2O3 op 30-07-2025 14:57 ]

[MikaX]

Ik wil je even een hart onder de riem steken. Wij hebben het ook zo gedaan, een bod zonder voorbehoud van bouwkundige keuring. Maar we hebben wél een bouwkundige keuring uit laten voeren, om te checken wat de huidige staat was. We wisten al dat we zouden moeten verbouwen en we bijna alles eruit zouden halen. Bij ons gelukkig geen grote dingen, wat kleine puntjes. Zo ook bij ons matige ventilatie van de kruipruimte en vocht bijv. Bij het bouwen van de uitbouw laten we dat meteen meenemen. Wat kapotte dakpannen, prima, als de dakkapel erop komt laten we het dak meteen isoleren en vervangen we de kapotte pannen. Door inzichtelijk te krijgen waar de problemen zitten kun je het oplossen ervan meteen meenemen met de verbouwplannen. Die riolering zou ik laten checken en het kost je waarschijnlijk een nieuwe badkamer. Zoals hierboven ook al gezegd, zelfs met bouwkundige keuring kunnen er later nog lijken uit de kast komen. Dat heb je met een oud huis. Als dit je droomhuis is, vind ik het helemaal niet gek dat je het zo gedaan hebt.

[Therazor]

Mee eens met @MikaX
Het is geen verwijt dat je het niet doet maar juridisch gezien kan je dan ook beter niet naar de verkoper wijzen. En alles bijelkaar heb je mijn inziens geen slecht huis gekocht. Volgens mij is het lijstje best overkomelijk.

[RegexRider]

Fe2O3 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:54:
Wanneer is die keuring gedaan?

Tussen mei en oktober is mijn kruipruimte kurkdroog. Tussen november en april een letterlijk zwembad.

Ventilatie is belangrijk, maar 'het is vochtig' zou ik me niet blind op staren.

Het optelsommetje mbt de badkamer is denk ik dat alles eruit moet en opnieuw, en dit keer wel waterdicht, betegelen. Dat zou ik eerst doen gezien de rotzooi die eraf komt.

Wat ik van de opname van het dak begrijp is dat het oud en aan vervanging toe is, maar, nog niet lekt. Zou al dat nalopen ed. even doen (tuinslang op het dak en kijken of er ergens iets lekt), en, het in het geheel laten vervangen door een dakdekker.

Edit: Ohja, stalen leiding = gas afaik. Hoe ziet de meterkast eruit? Gasmeter met gele leiding? Dan is dit waarsch. oud.

Vorige week
Alles eruit lijkt me wat overtrokken, de gehele badkamer is in 2023 gerenoveerd. Hopelijk komen we met wat herstel al een heel eind!

[ Voor 6% gewijzigd door RegexRider op 30-07-2025 15:57 ]

[RegexRider]

MikaX schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:57:
Ik wil je even een hart onder de riem steken. Wij hebben het ook zo gedaan, een bod zonder voorbehoud van bouwkundige keuring. Maar we hebben wél een bouwkundige keuring uit laten voeren, om te checken wat de huidige staat was. We wisten al dat we zouden moeten verbouwen en we bijna alles eruit zouden halen. Bij ons gelukkig geen grote dingen, wat kleine puntjes. Zo ook bij ons matige ventilatie van de kruipruimte en vocht bijv. Bij het bouwen van de uitbouw laten we dat meteen meenemen. Wat kapotte dakpannen, prima, als de dakkapel erop komt laten we het dak meteen isoleren en vervangen we de kapotte pannen. Door inzichtelijk te krijgen waar de problemen zitten kun je het oplossen ervan meteen meenemen met de verbouwplannen. Die riolering zou ik laten checken en het kost je waarschijnlijk een nieuwe badkamer. Zoals hierboven ook al gezegd, zelfs met bouwkundige keuring kunnen er later nog lijken uit de kast komen. Dat heb je met een oud huis. Als dit je droomhuis is, vind ik het helemaal niet gek dat je het zo gedaan hebt.

Bedankt voor je bericht! En wat bedoel je met kost je waarschijnlijk een nieuwe badkamer ivm de riolering?
Deze is juist in 2023 volgens de huidige bewoner helemaal opnieuw geplaats. Hopelijk alleen herstel?

[RegexRider]

krietjur schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:53:
Ik zou inderdaad ook eerst het dak doen. Maar ook direct even die verroeste onbekende leiding onder de aanbouw checken. Als je geluk hebt is het niet meer in gebruik en kan je dat direct afvinken. Als het wel een gas/water leiding is die nog in gebruik is wil je dit ook niet te lang uitstellen.

Kan ik pas doen als ik er woon! maar ga ik inderdaad meteen checken

[MikaX]

RegexRider schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:56:
[...]


Vorige week
Alles eruit lijkt me wat overtrokken, de gehele badkamer is in 2023 gerenoveerd. Hopelijk komen we met wat herstel al een heel eind!

2 losstaande dingen. Die riolering laten checken. En als 2e punt: 'het kost je waarschijnlijk een nieuwe badkamer.' Maar als die uit 2023 is dat enorm balen uiteraard. Die tegels zullen er waarschijnlijk uit moeten om erachter te komen waar het vandaan komt. Hoop dat het enkel daar bij blijft. Voor je het weet ben je alles opnieuw aan het betegelen.

[Rukapul]

Koop een vochtmeter en meet wekelijks het vochtpercentage van de muren/vloeren. Als dat daalt terwijl je de badkamer niet gebruikt dan heb je je oorzaak.

[No Hands]

parels en schelpen onder de vloer is allemaal zonde van je geld. je wil de vloer isoleren. niet de bodem van je kruipruimte.
verder, eerst het dak. daar staan al je spullen onder en zit je zelf onder. dat moet droog blijven.

[Toke_gt]

RegexRider schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:56:
[...]


Vorige week
Alles eruit lijkt me wat overtrokken, de gehele badkamer is in 2023 gerenoveerd. Hopelijk komen we met wat herstel al een heel eind!

Als ik het goed lees, is er sprake van verhoogde vochtaanwezigheid, vermoedelijk veroorzaakt door lekkende voegen/kit. Ik zou dus eerst voegen/kit in douche/badgedeelte inspecteren en vervangen. Kun je eventueel zelf doen. Als dat is vervangen, droogt het verder vanzelf (aldus rapport).
Tegels die niet goed hechten, hoeven niet meteen problemen te geven. Als kit en voegen in orde zijn, kun je die tegels gewoon laten zitten.

Het hele rapport vind ik nogal ‘optioneel’ ingestoken. Van de waslijst onder ‘dak’ zijn er drie echte punten en de rest moet je controleren. Mijn indruk is dat je een nogal pietluttige keurder hebt getroffen. Wat prima is, maar ik zou zelf niet meteen alles laten herstellen/vervangen. Eerst maar eens onderzoeken.
Wat wel?
- leiding onder de aanbouw checken en vervangen of verwijderen
- dak als je daar lekkages ziet of vermoedt
- voegen en kit in badkamer controleren en vervangen als verdere metingen na gebruik verslechteringen laten zien

[ Voor 3% gewijzigd door Toke_gt op 30-07-2025 18:19 ]

[migchiell]

RegexRider schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:56:
[...]


Vorige week
Alles eruit lijkt me wat overtrokken, de gehele badkamer is in 2023 gerenoveerd. Hopelijk komen we met wat herstel al een heel eind!

Als die badkamer pas uit 2023 is, en er wordt nu geconstateerd dat de tegels niet goed zijn geplaatst, misschien is het nog de moeite waard om dat op de aannemer die het destijds heeft geplaatst te verhalen?

Of heeft de vorige bewoner het zelf geplaatst?

[twain4me]

RegexRider schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:58:
[...]


Bedankt voor je bericht! En wat bedoel je met kost je waarschijnlijk een nieuwe badkamer ivm de riolering?
Deze is juist in 2023 volgens de huidige bewoner helemaal opnieuw geplaats. Hopelijk alleen herstel?

zijn daar toevallig foto's van tijdens het plaatsen? Dan kan je zien of de basis goed is (kimband e.d.)

[Orkaan]

Zot er niet nog garantie op een badkamer uit 2023?

[hfolkers]

RegexRider schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:56:
Alles eruit lijkt me wat overtrokken, de gehele badkamer is in 2023 gerenoveerd. Hopelijk komen we met wat herstel al een heel eind!

Famous last words...
Was bij ons ook, helaas was dit door de handige zoon van de eigenaar gedaan.
Niet waterdicht, niet gelijmde afvoer stukken in de vloer, douche putje wat niet waterdicht aansluit, vloer die naar alle kanten afloopt behalve naar het putje...

We zijn blij dat we alles opnieuw hebben gedaan, al stond dat niet in de planning...

[vogelmans]

Ik zou ook als 1e het dak in orde laten brengen. Straks gaan we weer de koude natte herfst in en dan wil je zeker droog zitten en misschien kun je het dak dan ook nog meteen extra isoleren.
Als er een inloopdouche in de badkamer zit dan zou ik daar een lage douchebak in monteren. De naden van vloer en wanden krijg je bij een inloopdouche maar tijdelijk waterdicht en gaat zeker problemen geven. Misschien heb je last van optrekkend vocht vanuit de douchevloer naar de wanden (capillaire werking). Juist een beginnende lekkage (kitnaden) in de badkamer zie je aanvankelijk niet maar kan alle kanten inkruipen, zowel naar beneden als omhoog.
Een huis met een kurkdroge kruipruimte komt heel weinig voor dus als er geen water in staat en de druppels niet aan de vloer hangen zou ik mij daar niet zo'n zorgen over maken, maar als je er toch iets aan wilt doen dan zou ik er inderdaad schelpen in laten spuiten. Schelpen lossen het vochtprobleem op en de kalk van de schelpen zorgt voor een gezond leefklimaat (ik denk daar zelf ook over na).