Vertraging bij oplevering nieuwbouwwoning (nuts), gevolgen?

[pastafan]

Situatieschets:

nieuwbouwwoning gekocht (woning maakt onderdeel van woningbouwproject van ca 150 woningen), wordt momenteel gebouwd. Krijg regelmatig updates van de projectontwikkelaar over de voortgang.
In de laatste update wordt gemeld dat de tijdige oplevering van nutsvoorzieningen (stroom dus), een "uitdaging" wordt. De projectontwikkelaar geeft aan dat de nutsvoorzieningen leverancier (Stedin) zich niet aan afspraken houdt.

Ik huur nu een woning, en daardoor nu dubbele lasten (huur huidige woning en hypotheek nieuwbouwwoning). Uiteraard wil ik geen vertraging in de oplevering van de nieuwbouwwoning (ivm dubbele lasten).

Denkend in scenario's, zie ik het volgende gaan ontstaan:

1. Woning wordt op tijd (binnen 250 werkbare dagen opgeleverd), inclusief nuts -> Geen probeem.
2. Woning wordt niet op tijd (binnen 250 dagen opgeleverd), vanwege ontbrekende electriciteit.

Bij te laat opleveren (na 250 dagen) geldt voor de koper een opeisbare gefixeerde schadevergoeding van 0,25 promille van de aanneemsom per dag. Dat zou dan kunnen gaan dienen als compensatie voor de langere termijn van dubbele lasten..

Vragen:

geldt deze opeisbare schadevergoeding (haal ik op uit de AV van de aannemingsovereenkomst) ook als er geen werkende stroomvoorziening wordt opgeleverd? Technisch gezien lijkt mij dat een mankement (woning voldoet niet aan de technische beschrijving).

Zou de projectontwikkelaar er mee (proberen) weg te komen met "Dat ligt niet aan ons de nutsleverancier is vertraagd, je kunt geen aanspraak op de schadevergoeding doen"? (etc.). Overmacht als argument gebruiken?

Zou de projectontwikkelaar mij wel compenseren (en de andere bewoners van het project ook), en deze schade vervolgens verhalen op de nutsleverancier?

Heeft iemand hier ervaring mee?

Inzichten, tips, hoor ik graag.

[hansgrave]

Ze kunnen een beroep doen op overmacht. Als ze de netbeheerder juridisch juist achter de broek aanzitten kunnen ze blijkbaar met succes een beroep doen op overmacht. Zo niet dan https://www.degeschillenc...-te-wijten-aan-overmacht/

[President]

Meestal is dit wel echt heel goed ingedekt in alle voorwaarden waar je voor hebt getekend. Ik raad je dan ook aan om je met de andere 149 huis eigenaren te verenigen en dan met elkaar op zoek te gaan naar juridische hulp om te zien wat de mogelijkheden zijn!

[Reptile209]

Het zal wel nitpicken op de overeenkomst worden, en ik gok dat die vooral in het voordeel van de aannemer zal zijn . Maar kijk vooral vast naar wat er beschreven is over:
- wanneer is de woning opgeleverd en bewoonbaar?
- staat er iets over de nutsvoorzieningen?

Pragmatische dingen:
- zijn er al/nog werkende tijdelijke bouwaansluitingen die verlengd kunnen worden?
- is er een mogelijkheid om voor de bewoners een tijdelijk aggregaat oid neer te zetten en daar de huizen mee te voeden? Lijkt me een niet onredelijk stukje inspanning vanuit de aannemer en/of Stedin.
- heb je een rechtsbijstandverzekering? Laat die dan vooral het contract er op nalopen wat je positie is en wat je wel of niet kunt doen.

Hebben we het trouwens naar verwachting over een maand, half jaar, jaar, ?? vertraging? Enkele maanden zou te overzien zijn, een half jaar loopt al aardig in de papieren. En hoe ver van de oorspronkelijke oplevering zit je? Zijn ze net begonnen, of is het al bijna klaar?

[No Hands]

er zijn hier projecten die al zowat een half jaar uitlopen. Ik zou een aggregaat in mijn voortuin zetten en lekker gaan wonen.

[FreakNL]

Natuurlijk is het vervelend maar als we niet over meer dan een half jaar spreken… Tja.. Waar praat je dan over ? Paar maanden huur? Boeiend…

Ik zou het ook pragmatisch aanpakken en een kleine aggregaat huren voor elektrisch gereedschap. Daarna gewoon rustig aan de klus…

Ik ben een paar keer verhuist. Dat laatste keer in 2014 van huur naar koop. Als ik iets anders zou doen is het langer twee woningen aanhouden.

[joke_name]

Bouw je volgens SWK?

https://cms.swk.nl/app/up...4-01-01-SWKE0424.AO_.docx

Hoeveel bouwbare dagen heb je volgens het logboek al gehad?

[ Voor 28% gewijzigd door joke_name op 06-07-2025 21:24 ]

[Ivow85]

FreakNL schreef op zondag 6 juli 2025 @ 20:14:
Natuurlijk is het vervelend maar als we niet over meer dan een half jaar spreken… Tja.. Waar praat je dan over ? Paar maanden huur? Boeiend…

Ik zou het ook pragmatisch aanpakken en een kleine aggregaat huren voor elektrisch gereedschap. Daarna gewoon rustig aan de klus…

Ik ben een paar keer verhuist. Dat laatste keer in 2014 van huur naar koop. Als ik iets anders zou doen is het langer twee woningen aanhouden.

Een half jaar een particuliere huurwoning gaat toch rap richting 10k of meer en is dus geen kleingeld.

In beginsel is de aannemer/ontwikkelaar gewoon aansprakelijk voor de te late oplevering. Wanneer de aanvragen voor de nutsvoorzieningen tijdig zijn gedaan, dan kan de aannemer/ontwikkelaar op zijn beurt de netbeheerder(s) aansprakelijk stellen voor de schade die geleden wordt als gevolg van te late uitvoering van de opdracht.

[pastafan]

aan alle meelezers, zelf even gezocht en kom op een site uit meer (achtergrond) info:

https://geenstroomclaim.nl/

Handig (en mij gelijk ingeschreven). Ga ook dat vonnis bestuderen (dat op de site aangehaald wordt).

Dank voor het meedenken iedereen!

[pastafan]

joke_name schreef op zondag 6 juli 2025 @ 20:39:
Bouw je volgens SWK?

https://cms.swk.nl/app/up...4-01-01-SWKE0424.AO_.docx

Hoeveel bouwbare dagen heb je volgens het logboek al gehad?

Ja, bouw volgens SWK en ik heb een Woningborgcertificaat.

Aantal bouwbare dagen heb ik zo niet (moet log opvragen), maar aantal bouwdagen is gezet op maximaal 260.

Vooruitrekenend kom ik uit op uiterlijke oplevering medio januari 2026. Rekening houdend met feestdagen en de bouwvak.

[pastafan]

Reptile209 schreef op zondag 6 juli 2025 @ 17:12:
Het zal wel nitpicken op de overeenkomst worden, en ik gok dat die vooral in het voordeel van de aannemer zal zijn . Maar kijk vooral vast naar wat er beschreven is over:
- wanneer is de woning opgeleverd en bewoonbaar?
- staat er iets over de nutsvoorzieningen?

Pragmatische dingen:
- zijn er al/nog werkende tijdelijke bouwaansluitingen die verlengd kunnen worden?
- is er een mogelijkheid om voor de bewoners een tijdelijk aggregaat oid neer te zetten en daar de huizen mee te voeden? Lijkt me een niet onredelijk stukje inspanning vanuit de aannemer en/of Stedin.
- heb je een rechtsbijstandverzekering? Laat die dan vooral het contract er op nalopen wat je positie is en wat je wel of niet kunt doen.

Hebben we het trouwens naar verwachting over een maand, half jaar, jaar, ?? vertraging? Enkele maanden zou te overzien zijn, een half jaar loopt al aardig in de papieren. En hoe ver van de oorspronkelijke oplevering zit je? Zijn ze net begonnen, of is het al bijna klaar?

ja heb een Rechtsbijstand met dekking woning (voelde de bui al aankomen)...

[pastafan]

hansgrave schreef op zondag 6 juli 2025 @ 17:06:
Ze kunnen een beroep doen op overmacht. Als ze de netbeheerder juridisch juist achter de broek aanzitten kunnen ze blijkbaar met succes een beroep doen op overmacht. Zo niet dan https://www.degeschillenc...-te-wijten-aan-overmacht/

Ehm... in dit vonnis dat je aanhaalt staat dat overmacht niet van toepassing is....

[MAX3400]

pastafan schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:09:
aan alle meelezers, zelf even gezocht en kom op een site uit meer (achtergrond) info:

https://geenstroomclaim.nl/

Handig (en mij gelijk ingeschreven). Ga ook dat vonnis bestuderen (dat op de site aangehaald wordt).

Dank voor het meedenken iedereen!

FAQ: aanmelden tot 1 december 2024?

En het voelt sowieso niet als (directe) oplossing voor jouw vraag in de topicstart.

[pastafan]

MAX3400 schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:17:
[...]

FAQ: aanmelden tot 1 december 2024?

En het voelt sowieso niet als (directe) oplossing voor jouw vraag in de topicstart.

Lees ik nu ook niet, maar aanmelden kan nog steeds (zojuist gedaan). Denk dat die FAQ niet meer klopt?

Nee, inderdaad geen directe oplossing (dat beweer ik ook niet), maar wel achtergrond info en kan behulpzijn voor anderen die ook met deze of een vergelijkbare situatie zitten...

[odan]

pastafan schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:20:
[...]


Lees ik nu ook niet, maar aanmelden kan nog steeds (zojuist gedaan). Denk dat die FAQ niet meer klopt?

Nee, inderdaad geen directe oplossing (dat beweer ik ook niet), maar wel achtergrond info en kan behulpzijn voor anderen die ook met deze of een vergelijkbare situatie zitten...

Vermoed eerder dat ze gewoon vergeten zijn om de registratie mogelijkheid te verwijderen.

[joke_name]

pastafan schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:13:
[...]


Ja, bouw volgens SWK en ik heb een Woningborgcertificaat.

Aantal bouwbare dagen heb ik zo niet (moet log opvragen), maar aantal bouwdagen is gezet op maximaal 260.

Vooruitrekenend kom ik uit op uiterlijke oplevering medio januari 2026. Rekening houdend met feestdagen en de bouwvak.

Heb je hier ook rekening gehouden met teveel regen op de bouwplaats of teveel hitte op de bouwplaats?

[Croga]

joke_name schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:57:
Heb je hier ook rekening gehouden met teveel regen op de bouwplaats of teveel hitte op de bouwplaats?

En tegen die tijd is vorst ook wel weer van toepassing.
Kan al met al zo een maand, anderhalf langer worden.

[1107972]

Ter info. Ik ben werkzaam in de bouw als toeleverancier en bij het aansluiten van een groot nieuwbouw hoor ik vaker dat je afhankelijk bent van de grillen van de nutsleverancier. De nuts leverancier geeft een voorstel wanneer kun de aansluiting kunnen komen leggen. Als bouwer kan die datum het beste direct accepteren ook al komt het niet uit met je eigen planning. Overleg voor een andere datum is bijna niet mogelijk aangezien de kans groot is dat de aansluiting dan pas na "oplevering" kan plaatsvinden.

Het verhaal van de aannemer is dus nog niet zo gek en ik vermoed dat de aannemer in het contract met de koper hier ook al rekening mee heeft gehouden zodat het risico niet bij hun ligt.

[joke_name]

Croga schreef op maandag 7 juli 2025 @ 14:03:
[...]

En tegen die tijd is vorst ook wel weer van toepassing.
Kan al met al zo een maand, anderhalf langer worden.

Yes,
Daarnaast @pastafan met hoeveel vouwbare dagen per jaar heb je gerekend als je zegt 260 bouwbare dagen.

Hierbij de link van eigen huis.
Ze rekening met 180 bouwbare dagen per jaar.
260 dagen is dus ongeveer 1,5 jaar bouwtijd.

https://www.eigenhuis.nl/...eriode/werkbare-werkdagen


Daarnaast is de vraag als de nutsvoorzieningen partij zich op overmacht beroept omdat ze niet tijdelijk kunnen leveren valt dat dan wel of niet onder werkbare dagen.

[hansgrave]

pastafan schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:17:
[...]


Ehm... in dit vonnis dat je aanhaalt staat dat overmacht niet van toepassing is....

Ja klopt, zie mijn zin zo niet dan verwijzing naar vonnis

[Jezze]

Ik heb dit zelf ervaren bij mijn eigen nieuwbouwwoning. Woning was uiteindelijk een jaar te laat opgeleverd, ook vanwege gebrek aan capaciteit op het net en ongeschikte infra in de buurt.

Met mijn mede bewoners zijn we uiteindelijk naar de geschillencommissie gestapt om aanspraak te maken op de schadevergoeding zoals je omschrijft je topic start. De aannemer wou niet betalen volgens de boete clausule, dus stapten we naar de commissie. We kregen uiteindelijk gelijk van de commissie omdat de aannemer niet alles in het werk had gesteld om de nutsvoorzieningen zo snel mogelijk aan te laten sluiten en dit proces te bespoedigen.

Het was een flinke klus, omdat je duidelijk moet onderbouwen dat de aannemer in gebreke was. Veel informatie opvragen, logboek inderdaad inzien en daarom heen je verdediging bouwen. Je kan in het theorie zelf, maar gezien de tijd en kennis die nodig is, is het verstandig om advies in te winnen ergens in het traject. Daarnaast kost een zaak via de commissies niet mega veel geld, tussen de 200 en 300 euro dacht ik.

Het is denk ik een afweging tussen wat het je oplevert en het wat je kost. Het hele traject kost tijd en energie maar daarnaast is het vrij gemakkelijk om te laten bemiddelen als de aannemer je niet tegemoet wil komen volgens de boete clausule.

pastafan schreef op zondag 6 juli 2025 @ 16:54:
geldt deze opeisbare schadevergoeding (haal ik op uit de AV van de aannemingsovereenkomst) ook als er geen werkende stroomvoorziening wordt opgeleverd? Technisch gezien lijkt mij dat een mankement (woning voldoet niet aan de technische beschrijving).

Als er geen werkende stroomvoorziening is in je nieuwbouwwoning, dan is je woning niet opgeleverd volgens de specificatie. Je kan in theorie aanspraak maken op de vergoeding, NADAT deze is opgeleverd, want dan weet je pas de overschreden termijn.

pastafan schreef op zondag 6 juli 2025 @ 16:54:
Zou de projectontwikkelaar er mee (proberen) weg te komen met "Dat ligt niet aan ons de nutsleverancier is vertraagd, je kunt geen aanspraak op de schadevergoeding doen"? (etc.). Overmacht als argument gebruiken?

Dat kan. Als de netbeheerder de woningen niet op tijd op kan aansluiten of vanwege problemen die aan de kant van de netbeheerder spelen.

pastafan schreef op zondag 6 juli 2025 @ 16:54:
Zou de projectontwikkelaar mij wel compenseren (en de andere bewoners van het project ook), en deze schade vervolgens verhalen op de nutsleverancier?

Ja en nee. De ontwikkelaar kan jullie compenseren via het boetebeding in de overeenkomst, maar zal zelf bij de nutspartij het geld moeten opeisen. Deze zijn goed beschermd met allerlei wetgeving (bron heb ik niet zo) , dus die kans is klein.

[pastafan]

Jezze schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 15:57:
Ik heb dit zelf ervaren bij mijn eigen nieuwbouwwoning. Woning was uiteindelijk een jaar te laat opgeleverd, ook vanwege gebrek aan capaciteit op het net en ongeschikte infra in de buurt.

Met mijn mede bewoners zijn we uiteindelijk naar de geschillencommissie gestapt om aanspraak te maken op de schadevergoeding zoals je omschrijft je topic start. De aannemer wou niet betalen volgens de boete clausule, dus stapten we naar de commissie. We kregen uiteindelijk gelijk van de commissie omdat de aannemer niet alles in het werk had gesteld om de nutsvoorzieningen zo snel mogelijk aan te laten sluiten en dit proces te bespoedigen.

Het was een flinke klus, omdat je duidelijk moet onderbouwen dat de aannemer in gebreke was. Veel informatie opvragen, logboek inderdaad inzien en daarom heen je verdediging bouwen. Je kan in het theorie zelf, maar gezien de tijd en kennis die nodig is, is het verstandig om advies in te winnen ergens in het traject. Daarnaast kost een zaak via de commissies niet mega veel geld, tussen de 200 en 300 euro dacht ik.

Het is denk ik een afweging tussen wat het je oplevert en het wat je kost. Het hele traject kost tijd en energie maar daarnaast is het vrij gemakkelijk om te laten bemiddelen als de aannemer je niet tegemoet wil komen volgens de boete clausule.


[...]

Als er geen werkende stroomvoorziening is in je nieuwbouwwoning, dan is je woning niet opgeleverd volgens de specificatie. Je kan in theorie aanspraak maken op de vergoeding, NADAT deze is opgeleverd, want dan weet je pas de overschreden termijn.


[...]

Dat kan. Als de netbeheerder de woningen niet op tijd op kan aansluiten of vanwege problemen die aan de kant van de netbeheerder spelen.


[...]

Ja en nee. De ontwikkelaar kan jullie compenseren via het boetebeding in de overeenkomst, maar zal zelf bij de nutspartij het geld moeten opeisen. Deze zijn goed beschermd met allerlei wetgeving (bron heb ik niet zo) , dus die kans is klein.

@Jezze dank je wel voor je reactie. Ik neem even direct contact met je op omdat ik nog wat vragen heb.