Eigen woning reserve bij aankoop woning uit erfenis

[Jeroen_1]

Begin dit jaar heb ik de helft van een woning verkregen uit een erfenis. De andere helft is inmiddels door mijn (fiscaal) partner gekocht. Zodoende zijn we samen voor 50 / 50 eigenaar van de woning. De hypotheek daarvoor + verbouwing is op beide namen (50 / 50). Met een vergoedingsrecht is vastgelegd dat ik de erfenis in de woning heb laten zitten en bij verkoop die wil ontvangen.

We hebben onze oude gezamenlijke woning met overwaarde verkocht. Hypotheek 250k en verkoop 380k. De eigen woning reserve uit die verkoop bedraagt circa 130k. Het is de bedoeling deze 130k in de verbouw te stoppen. De overwaarde hebben we vrij beschikbaar.

De nieuwe woning heeft een waarde, voor verbouw, van 440k. Er is een hypotheek opgenomen van 300k. Deze hypotheek betreft de helft van de waarde van de woning + aflossing hypotheek van geërfde woning + 50k t.b.v. verbouwing. De circa 50k is op rekening is gestort t.b.v. verbouwing (6k in bouwdepot en 44k vrij beschikbaar).

Wat bedraagt nu onze eigen woning reserve? Is het zo eenvoudig als optie 1)

1)
Aankoop (440k), want verkrijgen uit erfenis is hetzelfde als aankoop volgens de BD) minus eigen woning reserve (130k) = 310.000 euro. De nieuwe hypotheek is lager dan 310k dus ik heb geen eigen woning reserve?

In dat geval komt gehele hypotheek direct in aanmerking voor hypotheekaftrek. En kan ik het geld dus ook anders besteden. Of:

2)
Vooruitlopend op de aangifte IB 2025. De volgende vraag wordt gesteld:

Is de gehele hypotheek gebruikt voor aankoop of verbetering van uw woning. Dat is op dat moment niet het geval (het verbouwen gaat wat langzaam) want van de hypotheek van 300k euro moet daarvoor tenminste 50k (die is in de hypotheek opgenomen en uitgekeerd op rekening) zijn uitgegeven aan de verbouwing.

En moet ik dan ook rekening houden met de overwaarde die op dat moment niet in de woning zit?

Het is lastige materie en de website van de BD is hierover ook niet helder.

[fonsoy]

De waarde van de aangekochte woning van 440k moet nog verhoogd worden met de waarde het bouwdepot lijkt me. Als je een taxatie hebt in verbouwde staat. Je komt dan op 490k uit.

Als je dat niet hebt gedaan is volgens mij je eigen woning reserve 130k. Je hypotheek is meer dan 130k lager dan de waarde van de woning, en daardoor heeft je eigen woning reserve geen impact op de aftrekbaarheid van je hypotheek.

[DAO]

Sorry dat ik er laat op inspring maar kom hem toevallig tegen.

Ik denk dat je er een hoop bij haalt wat het nodeloos ingewikkeld maakt. Maar het is geen alledaagse situatie.

Eigen Woning Reserve is iets wat puur van belang is om te bepalen of je van je nieuwe hypotheekbedrag alle betaalde hypotheekrente af mag trekken van je inkomstenbelasting.

Eerste stap is verkoop oud...die meld je...130k overwaarde (= EWR)

Tweede stap is aankoop nieuw...in feite koop je de (geërfde) woning. Pas na de verkoop (aan jou) gaat (een deel van) de opbrengst naar jou en daar betaal je netjes erfbelasting over, geen EWR want het is niet jouw eigen woning.
Wat je koopt/verkrijgt is 50% van de waarde die er voor staat in de verdeling/erfenis. De andere 50% wordt gekocht door je partner (en zij betaalt daar geld voor aan de boedel/erfenis...eigenlijk net als jij maar zij is geen erfgenaam dus krijgt het niet via de achterdeur terug).
Let op...de oude hypotheek op de geërfde woning heeft hier niets mee van doen....die bepaald puur wat de erfenis is (waarde woning - oude hypotheek).
Ook de latere waarde uit een taxatie of na verbouw maakt niet uit...het gaat om de waarde die bepaald is bij verkoop aan jou vanuit de boedel (er vanuit gaande dat die marktconform is maar daar moet een notaris ook op toezien).

Op deze manier komt het dus inderdaad zo uit dat je eigenlijk jouw opbrengst uit de erfenis gebruikt als eigen geld als inleg voor de aanschaf van de woning. Daarom kom je in de knoop met dat EWR verhaal omdat jij nu doet alsof die erfenis een soort EWR is die je inbrengt...dat is niet zo. Dus zo lang jij in de nieuwe woning/hypotheek 130k er in hebt gestopt...uit je EWR of erfenis zit je goed. De rest die je er nog bijlegt is bijzaak/bonus als het gaat om een lagere hypotheek en dus aftrek voor de BD.

Achtergrond; ik ben 20 jaar hypotheekadviseur en heb mijn eigen woning ook zo verkregen vanuit een erfenis.

[Jeroen_1]

Excuus voor mijn late reactie. Ik was in de veronderstelling dat niemand een reactie had gegeven.

DAO je toelichting maakt al meer duidelijk. Ik heb ruim meer uit de erfenis in de woning gestopt / laten zitten dan mijn / onze EWR.

Ik heb zelfs meer in de woning laten zitten dan de som van de EWR + aanvullende lening voor verbouwing (als onderdeel van hypotheek maar niet in een bouwdepot).

Betekent dat de aanvullende lening ook volledig aftrekbaar is zelfs zonder verbouwing (dat is overigens niet de bedoeling, maar verbouwing loopt betreft planning fors uit).

Betekent dat ook dat ik geen enkel bonnetje van de verbouwing meer nodig heb ter verantwoording aan de BD (bewaar het overigens tot op heden wel allemaal netjes).

[DAO]

Geen probleem, ik zie hem nu ook pas weer en was al redelijk laat.

Antwoord op je 2 vragen:

Ja

Ja

Let op: dit is obv de door jou verstrekte gegevens, ik heb geen papieren of wat dan ook gezien dus zorg dat je de uitleg die ik er aan geef ook zelf kan verantwoorden obv de papieren richting belastingdienst mocht er een controle komen (kans is klein want ze snappen dit zelf vaak niet eens) dan zou dit de situatie moeten zijn fiscaal.
En ik lees dat je bepaalde zaken nog "extra" achter de hand hebt dus dat is alleen maar beter voor je zaak mocht er controle komen want dan heb je nog escapes.

Veel woonplezier!

[Jeroen_1]

Nogmaals dank! Ik heb verder alles netjes vastliggen in de aktes van de notaris. En de bonnen / facturen van de verbouwing blijf ik ook netjes bewaren.