Verbouwing tussenwoning - advies gevraagd

[tcpie]

Hallo allemaal,

Recent is ons bod op een tussenwoning geaccepteerd. Eerder deze week de bouwkundige keuring gehad. Samengevat: constructie is in orde, maar de rest niet bepaald. Vorige bewoner heeft veel zelf gedaan, wat eigenlijk allemaal niet goed is. Badkamer is lek, elektra onveilig, etc etc.

We wisten al dat we bijna alles binnen zouden willen vervangen, maar hoopten dat te doen terwijl we er al zouden wonen. Dat lijkt helaas niet mogelijk. We hebben het koopcontract nog niet getekend, dus zijn nu aan het bedenken of we het nog willen (en tegen welke prijs).

Doel is om allereerst de 1e verdieping en zolder leefbaar te maken, zodat we er in kunnen en later de begane grond aan kunnen pakken (het is een beetje een typische woning ). We willen best wat zelf doen, maar ook e.e.a. laten doen.

Ik hoor graag wat jullie van onderstaande begroting vinden. Het bedrag is fors lager dan ik hier tegenkom (>€150k), wat zien wij over het hoofd? Vervanging van kozijnen + glas (à €30k) en vervanging CV-ketel voor warmtepomp staat voor later gepland. Moeten we nu ook al nadenken over centrale balansventilatie? (het huis heeft nu energielabel C, maar we willen wel gaan verduurzamen). Qua afwerking gaan we niet voor top-of-the-line, maar wel degelijk.

Nog wat info over het huis: uit jaren '70, totaal ca. 130 m2. Begane grond ca. 50 m2, 1e verdieping 40 m2, zolder 40 m2.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[FabianGTI]

Afhankelijk van het formaat en de keuzes in materialen voor je keuken en badkamer ga je dat zeker niet redden voor 20k gecombineerd.

Hoeveel vierkante meter is de badkamer en wat voor keuken wil je?

[manmetdehamer]

30k voor kozijnen lijkt me dan weer vrij hoog. Wij hebben hier alle kozijnen behalve de voordeur laten vervangen voor 15k.
In onze jaren 70 tweekapper

Dat is dan kunstof met hr++ glas.

[No Hands]

manmetdehamer schreef op zaterdag 31 mei 2025 @ 21:22:
30k voor kozijnen lijkt me dan weer vrij hoog. Wij hebben hier alle kozijnen behalve de voordeur laten vervangen voor 15k.
In onze jaren 70 tweekapper

Dat is dan kunstof met hr++ glas.

15k is wel heel weinig, ik laat hier 12 kozijnen vervangen waarvan 2 deuren voor 40K, kunststof met triple glas.

[99ruud99]

Voordeel is dat je zolder ook later kan doen, als je die nog niet nodig hebt.

Maar ik denk dat je al 100k mag rekenen zonder zolder... Uitgaande van 100 m2 woning.

Maar als je een 60 m2 woning hebt wordt alles natuurlijk stuk goedkoper

[manmetdehamer]

No Hands schreef op zaterdag 31 mei 2025 @ 21:29:
[...]


15k is wel heel weinig, ik laat hier 12 kozijnen vervangen waarvan 2 deuren voor 40K, kunststof met triple glas.

Haha vooruit, onze tweekapper heeft maar 3 grote kozijnen twee kleintjes en openslaande tuindeuren dat drukt de prijs nogal

[Sport_Life]

Je zit voor ieder item vrij minimaal, het zou kunnen maar eea is wel basic. Ik zou overal 50% hoger inschatten. Dan zit je op 100k. Plus 20% onvoorzien is 120k.

Als je obv 120k bouwdepot over hebt kun je je hypotheek verlagen of de warmtepomp/kozijnen eerder doen.
Mocht 120k niet haalbaar zijn dan zou ik t niet doen.

Ik mis trouwens vloerverwarming en vloer op de BG. Als je de keuken plaatst is een nieuwe vloer ook wel handig. En hoe is het stucwerk op de BG?

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 31-05-2025 22:36 ]

[flaskk]

Beetje zelfde schuitje en wij zaten op 85k maar ook van een slaapkamer een badkamer laten maken. Huis uit 1925

De aannemer heeft de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
-draagmuur verwijderd
-badkamer (tegelwerk, leiding werk) ligbad, wc, dubbele wastafel aparte douche, en ventilatie naar buiten
-beneden schuimbeton
-vloer verwarming onder de cementdekvloer
-stucen beneden plafonds en muren.
-nieuwe afvoer en aanvoer
-nieuwe toilet ruimte
-nieuwe pui
-nieuwe keuken (Bora, Quooker)
-pvc vloer
-groepenkast

Slopen heb ik zelf gedaan, alle plafonds, elektra m.u.v groepenkast zelf geïnstalleerd, muurtje gemetseld, en nog veel andere kleine dingen die je zelf kunt. Wat bij ons veel heeft bespaard is goede afspraken met de aannemer maken wie wat doet, en je badkamer zelf bij elkaar schooieren

[Fe2O3]

Hoe handig ben je?
En hoeveel gereedschap heb je?
Heb je tijd? Veel tijd? Af en toe weekendjes klussen worden 'help mijn man is klusser' afleveringen.

Je kosten mogen denk ik bijna overal keer 1.5 of zelfs 2, het aantal man-dagen ook.

Je mist denk ik ook een hoop kleine kosten, die snel door gaan tellen.

De ham vraag is, is het het waard? Je bod is geaccepteerd, je kan proberen te zeggen dat na keuring je 100.000 minder biedt, maar ik gok dat er genoeg harries geboden hebben. Is de toko ook ~100.000 euro meer waard als je klaar bent? Je gaat tenslotte ook de helft zelf doen, net als de vorige bewoner.

Ik zou, gezien je lisjtje, zeggen jammer maar helaas.

[Tupolev]

Zo te zien ben je al redelijk serieus bezig met voorbereiden. Maar tegelijkertijd stel je nog een vraag over het type ventilatie, dat betekent dat je ontwerp nog niet helemaal af is. Balansventilatie is lastig weg te werken, enkel afzuiging is meestal goed te doen. Hou er ook rekening mee dat je energieverbruik sowieso al heel laag wordt als je nieuw glas en dakisolatie hebt in een tussenwoning, dus die WTW is niet zo belangrijk (net zoals de warmtepomp).Jaren 70 woningen zijn vaak mooi te verbouwen en uiteindelijk ruimer dan nieuwbouw voor hetzelfde geld. Nu heb je de kans om het in een keer goed te doen.
Daarnaast wil/kan niet iedereen dit, dus deze kans zou ik niet te snel weggooien. Hou met de verbouwing wel rekening met je buren. (Contact)geluid is met goede keuzes vaak te vermijden, en je gaat jezelf mogelijk niet populair maken als je het verkeerd aanpakt ( bv een warmtepomp aan de gevel/ in de tuin). In je begroting mis ik posten zoals aanleg ventilatie, nieuwe deuren, nieuwe dekvloeren, trap renovatie/ bekleden, evt. tussenmuren vervangen (van die lekke badkamer of oude inbouwkasten weghalen), nieuwe gasleiding, en heel veel klein spul. Het plan om als eerste de eerste verdieping en de zolder aan te pakken is verstandig. Uiteindelijk moet je er met 85k wel kunnen komen, als je zelf ook de handen uit de mouwen steekt. Maar hou er gewoon rekening mee dat het geld opgaat tegen de tijd dat de eerste verdieping af is, en je de zolder mogelijk grotendeels zelf moet doen.

[PeacekeeperNL]

Gezien het bouwjaar woning en dat je vloerverwarming op zolder wil plaatsen, ik vermoed infrezen? Houd eventueel in gedachten dat het goed mogelijk is dat de (elektra)leidingen van de verdieping eronder door de dekvloer lopen van de verdieping erboven (dus leidingen etage 1 door zoldervloer).

Dit was bij ons in ieder geval het geval, waardoor wij hebben besloten op de bovenverdiepingen geen vloerverwarming te laten infrezen. Het herstel van alle leidingen zou een hoop gehannes met zich meebrengen.

Nu is het ook mogelijk om in bepaalde dekplaten te laten infrezen, maar dat was een behoorlijke meerprijs, wat niet binnen budget paste voor ons.

[emot]

Ik denk persoonlijk dat dit niet zo heel gek is, je bouwt tenslotte ook niets aan of bij. Daar zitten meestal de echte grote kostenposten voor materiaal in.

Ik weet niet hoe groot je keuken en badkamer zijn, maar 10k voor de badkamer incl. plaatsen lijkt mij erg weinig. Behalve als alles op dezelfde plek blijft misschien.

Verder zie ik dat je vloerverwarming zelf gaat plaatsen. Welk systeem ga je gebruiken en hoe ga je dit afwerken? 1500 euro per verdieping lijkt mij in elk geval zeer weinig. Een nat systeem met slangen en verdeler zou je hiervoor wel aan kunnen schaffen, maar dan vergeet je de cementdekvloer.
Een gemiddeld droogbouwsetje gaat makkelijk naar de 75 euro per m2.
Ook denk ik dat het afwerken van vloer en wanden aan de lage kant is, maar dat is natuurlijk afhankelijk van de soort vloer.

[Piemol]

No Hands schreef op zaterdag 31 mei 2025 @ 21:29:
15k is wel heel weinig, ik laat hier 12 kozijnen vervangen waarvan 2 deuren voor 40K, kunststof met triple glas.

Deuren zijn ook veel duurder dan kozijnen he, @No Hands schreef al expliciet erbij zonder deuren. Een simpele deur incl. plaatsing kostte mij in 2022 €4,5k
Een mooiere deur die ik eigenlijk wilde was iets boven de 9k.

[No Hands]

Piemol schreef op zondag 1 juni 2025 @ 14:18:
[...]

Deuren zijn ook veel duurder dan kozijnen he, @No Hands schreef al expliciet erbij zonder deuren. Een simpele deur incl. plaatsing kostte mij in 2022 €4,5k
Een mooiere deur die ik eigenlijk wilde was iets boven de 9k.

Mijn voordeur was al 5k. Niet normaal maar dan sluit ie wel als een kluis, met triple glas erin.

[tcpie]

Veel meer reacties dan ik had verwacht, bedankt! Ik zal ingaan op een aantal punten die zijn aangehaald, lijkt me in dit stadium efficiënter dan 1-op-1 op reacties ingaan.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

We zijn nog aan het wachten op het rapport van de bouwkundige inspectie. Met dat als uitgangspunt gaan we opnieuw onderhandelen. We hebben al wel bedacht wat onze nieuwe max koopsom is. Als we het daar niet onder kunnen krijgen, dan doen we het niet. Ik zal een update geven wanneer we overeenstemming hebben bereikt met de koper (of niet ).

[SMSfreakie]

Wat versta je onder elektra opnieuw doen bv?

Nieuwe in bouwdozen, centraaldozen, leiding werk en bedrading?

Met een goed plan (en tekening) kan je echt zelf wel een weekendje los met een dozenboor sleuvenfrees etc... En pvc pijpjes leggen (of preflex..) er in gooien is ook echt geen rocket science..

En dat is met meer klussen zo.. Leiding werk voor warm / koud kan je zelf ook prima met meerlagen buis..

Alle uren die je zelf er in kan stoppen, (en dan niet elk weekend een paar uur.. Maar wel serieus uren maken in de week) bespaar je een bak geld op. Manuren zijn duur

[tcpie]

Met elektra opnieuw doen bedoel ik: nieuwe leidingen leggen (dus idd frezen), bedrading er doorheen, dozen plaatsen, stopcontacten erbij.

Het lijkt mij inderdaad niet zo lastig, gezond verstand gebruiken, juiste spul en dingen netjes aansluiten (geen open koper ). Anderzijds wil je echt geen brand door kortsluiting, dus daarom zou ik geneigd zijn om op safe te spelen en een elektricien het te laten doen. Waarom kost inzage in NEN 1010 trouwens €500? .

[ Voor 12% gewijzigd door tcpie op 01-06-2025 22:42 ]

[TheGhostInc]

tcpie schreef op zaterdag 31 mei 2025 @ 21:01:
Ik hoor graag wat jullie van onderstaande begroting vinden. Het bedrag is fors lager dan ik hier tegenkom (>€150k), wat zien wij over het hoofd?

Eigenlijk zijn er 2 dingen die ik heel de tijd denk bij jouw begroting:
Bij alle posten die je laat doen:
'Als je het voor die prijs kunt laten doen, prima'
En bij alles dat je zelf doet:
'als dat ook echt het enige is'

Daarnaast heb je het over duur (dagen), maar daar heb je 3 smaken in, werkdagen, doorloop dagen & mandagen. De stucadoor als voorbeeld:
3 dagen? Dat de stucadoor er is, dat klopt, maar in werkelijkheid:
Ervoor moet alles leeg, moet je stucloper plaatsen etc, dus een dag kwijt met voorbereidingen.
Daarna moet de stucloper weer opgeruimd worden (of je bent een paar uur stuc van je vloer aan het steken) en kun je 2 weken niks met je muren. (Doorlooptijd)
En hoeveel mandagen is het? Je kunt bijna elk huis in 3 dagen stuccen, alleen voor een villa van 500m2 heb je dan misschien wel 10 man nodig. Heb je een team van 2 man zijn ze een maand bezig.
Dus als jij 3 dagen ergens voor rekent, is dat dan 3 mandagen of ben je dan eigenlijk altijd met z'n 2-en?

Als laatste zijn klussen zelden zo mooi afgebakend.
De electriciteit moet in de vloer, plafond & wand. Maar als je wand pas komt als de dekvloer weer erin ligt heb je dus 2 klussen. En afmonteren doe je na het schilderen.
En ik mis links & rechts wat dingen. Ik zie geen deuren vermeld staan. Een paar kozijnen stellen of deuren hangen? De tijd vliegt als je bezig bent.
En zit je leiding werk in een koof of bij de meterkast?
Wie sluit de vloerverwarming aan en hoe werk je de buizen & verdeler weg?

Even een mooi voorbeeld van hier:
Er zat een gat in de buitenmuur van de droger, dat moest dicht & op die plek zou een buiten stopcontact komen.
Dag 1:
Stenen uittanden, stopcontact binnen demonteren, doorboren naar buiten, electra pijpje erin, purren om pijpje op z'n plek te houden (+ wachten op uitharden), cement maken & metselen, achter de stenen PURren om isolatie op te vullen, PUR bus ging stuk, ritje bouwmarkt, muur dicht, puin op ruimen en alles schoonmaken.
Dag 2 (week later):
Buiten stopcontact vastboren, electra van binnen naar buiten brengen & aansluiten en alles weer monteren en tussendoor nog voegen.

2 dagen werk voor iets wat je misschien niet opgevallen was tijdens de bezichtiging.

[CryptoNL]

Kozijnen kopen via Creon scheelt je duizenden euros. Punt is je moet wel iemand hebben die ze kan plaatsen.

Elektra 12k lijkt mij erg weinig. Wij waren enkel voor beneden al 6.5k kwijt. Wel alles vervangen inclusief infrezen, nieuwe stopcontacten etc etc

[Davidshadow13]

Op basis van mijn ervaringen met 3 kluswoningen en 1 casco nieuwbouwwoning uit 2024 het volgende:

Keuken voor 10k geplaatst is de weinig. Dan heb je of een ex-showroomkeuken of IKEA. ga uit van 18-20k voor middensegment (Superkeukens, Keukensale, Bruynzeel, Reddy, KVIK). of 25-30k voor bovenkant van midden segment.

Badkamer idem dito. In de badkamer telt vooral de arbeid van de verschillende disciplines heel hard op. Stukadoor, tegelzetter, loodgieter, kitter. Ga ook hier uit van 20k voor middensegment, 30k voor luxe afwerking.

Elektra ook aan de lage kant maar hangt ook af van keuze schakelmateriaal. Voor 12k krijg je alles basic Jung AS900 wit, geen domotica, geen inbouwspotjes. Voor wat luxere afwerking incl. domotica ga je ook naar 18-20k. Let hierbij ook op voorbereiding groepenkast voor eventuele EV-lader, 3-fase WP, 3-fase PV omvormer etc. Bezuinig niet op de installatie. Elke offerte waar EMAT of andere Chinese componenten opstaan ver van weg blijven.

Installatiemateriaal (groepenkast) moet van een A-merk (ABB, Hager, Eaton) zijn de bekendste. Schakelmateriaal zelf vind ik van GIRA heel fijn, Busch-Jeager is ook goed maar wel een stuk duurder.

Stukadoor is ook aan de lage kant, helaas zijn goede stukadoors schaars en dus best wel aan de prijs. Reken daar 1000-2000 per verdieping extra. Bij stukadoors laat vooral het afwerkingsniveau goed vastleggen op de offerte. Dus niet behang/sausklaar maar specificeer op basis van https://www.noa.nl/media/...stukadoorswerk-binnen.pdf om discussie te voorkomen.

Riolerings en loodgieterswerk is lastig te beoordelen. Als echt alles eruit moet totaan de aansluiting met het hoofdriool is het te weinig. Indien het alleen aanpassingen zijn voor de badkamer en nieuwe keuken dan zit je wel redelijk ok.