Splitsingsakte aanpassen

[ewoutw]

Een goede morgen,

Ik woon in een jaren ’50-appartement. Het hele complex bestaat uit 64 woningen, verdeeld over vier woonlagen. Dit is lange tijd eigendom geweest van een woningcorporatie. Begin jaren ’90 zijn de eerste appartementen, voor zover ik weet, verkocht. In 1996 is de splitsingsakte opgesteld. Hierin zijn breukdelen opgenomen, maar het is niet duidelijk hoe deze tot stand zijn gekomen.

De VvE baseert de bijdragen op deze breukdelen. Wat verder opvalt, is dat de bewoners op de begane grond in verhouding relatief veel breukdelen hebben en daardoor ook aanzienlijk meer betalen. Toch hebben zij geen extra stemrecht binnen de VvE.

Omdat het verschil in bijdrage inmiddels is opgelopen tot zo’n €50,- per maand, beginnen deze bewoners zich te roeren. Zij hebben nu een voorstel gedaan om een bijlage aan de splitsingsakte toe te voegen. Het idee is om de huidige breukdelen om te zetten naar eigendomsbreukdelen. Daarnaast willen ze onderhoudsbreukdelen toevoegen, gebaseerd op het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte. Naar verluidt wordt dit bij nieuwbouwprojecten vaak op deze manier geregeld.

Mijn vraag is of er hier mensen zijn die ervaring hebben met het herzien of aanpassen van een splitsingsakte, of met het toevoegen van een bijlage. Zijn er zaken waar je extra op moet letten? Ik ben vooral benieuwd naar het juridische aspect, want dat overzie ik niet goed. Maar andere aandachtspunten zijn natuurlijk ook welkom.

[ Voor 22% gewijzigd door ewoutw op 28-05-2025 13:24 . Reden: Spelling ]

[Gadgeteer]

Veel VvE's staken hun plannen om de akte te wijzigen. Reden is dat je aan veel voorwaarden moet doen (https://www.wooninfo.nl/v.../wijzigen-splitsingsakte/).
Daarnaast zullen er ook flink wat kosten mee gemoeid zijn om de akte aan te passen. Hier moet iedereen ook mee akkoord gaan.

[Groentjuh]

ewoutw schreef op woensdag 28 mei 2025 @ 11:13:
Zijn er hier mensen die ervaring hebben met het herzien/aanpassen/bijlage toevoegen van de splitsingsakte. Zien hier nog dingen waar je op moet letten. Vooral het juridische asspect ben ik nieuwsgierig naar. Dat overzie ik niet goed. Maar andere dingen zijn ook welkom.

Voor het aanpassen van een splitsingsakte moeten veelal HEEL VEEL partijen akkoord gaan.
Natuurlijk de eigenaren van de appartementen, maar ook hun hypotheekverstrekkers, woningcorporatie (indien er nog ergens huur is), soms zelfs erfverpachter indien dat van toepassing is.

En dan heb je het al snel ook over zeer hoge kosten van al snel duizenden euros.

[Gadgeteer]

Groentjuh schreef op woensdag 28 mei 2025 @ 11:24:
[...]

Voor het aanpassen van een splitsingsakte moeten veelal HEEL VEEL partijen akkoord gaan.
Natuurlijk de eigenaren van de appartementen, maar meestal ook hun hypotheekverstrekkers, woningcorporatie (indien er nog ergens huur is), soms zelfs erfpachter indien dat van toepassing is.

Meer info over bovenstaande is ook in mijn eerdere bericht te vinden achter de link. Lijkt wel een bijna onmogelijke opgave om aan de eisen te voldoen.

[GarBaGe]

Hiervoor hoef je de splitsingsakte toch niet aan te passen?

Toen ik destijds een appartement had, hadden de kleine appartementen 9 stemmen, de grote appartementen 11 stemmen en de garageplekhouders 1 stem per garageplek.

[Groentjuh]

Gadgeteer schreef op woensdag 28 mei 2025 @ 11:25:
[...]


Meer info over bovenstaande is ook in mijn eerdere bericht te vinden achter de link. Lijkt wel een bijna onmogelijke opgave om aan de eisen te voldoen.

Maar die link noemt die erfverpachter niet eens, terwijl ik zelf die wel eens een nieuwe splitsingsakte heb zien tegenhouden. Geheel onverwacht, want alle erfpachters hadden eeuwigdurend afgekocht. De erfverpachter wou wel akkoord geven voor 40 duizend euro...

[Fe2O3]

GarBaGe schreef op woensdag 28 mei 2025 @ 11:26:
Hiervoor hoef je de splitsingsakte toch niet aan te passen?

Toen ik destijds een appartement had, hadden de kleine appartementen 9 stemmen, de grote appartementen 11 stemmen en de garageplekhouders 1 stem per garageplek.

Wel als de mensen die meer moeten gaan betalen niet willen, en de mensen die minder willen betalen door de andere mensen daaraan gehouden worden

Maar VVE regelementen zijn er idd om te worden aangepast ...

[TweakGP]

ewoutw schreef op woensdag 28 mei 2025 @ 11:13:
Nu is mijn vraag. Zijn er hier mensen die ervaring hebben met het herzien/aanpassen/bijlage toevoegen van de splitsingsakte. Zien hier nog dingen waar je op moet letten. Vooral het juridische asspect ben ik nieuwsgierig naar. Dat overzie ik niet goed. Maar andere dingen zijn ook welkom.

Zonder wat meer achtergrond valt er weinig over te zeggen.... je zult toch eerst moeten achterhalen of beredeneren waarom de huidige verdeelsleutels nu zijn zoals ze zijn. Daar zit vast een motivatie achter die je eerst moet weten om er wat van te vinden.

Een andere verdeelsleutel waarbij het gros van de eigenaren meer zullen gaan betalen is bij voorbaat kansloos, zeker zonder een deugdelijke redenatie waarom het anders moet.

Verdeelsleutels zijn bijna altijd gebaseerd op m2's of andere heel duidelijk aantoonbare criteria zoals tuinen/liften/enz.

En iets minder spelfouten maakt het ook allemaal wat leesbaarder.....

[Wispe]

ewoutw schreef op woensdag 28 mei 2025 @ 11:13:
Mijn vraag is of er hier mensen zijn die ervaring hebben met het herzien of aanpassen van een splitsingsakte, of met het toevoegen van een bijlage. Zijn er zaken waar je extra op moet letten? Ik ben vooral benieuwd naar het juridische aspect, want dat overzie ik niet goed. Maar andere aandachtspunten zijn natuurlijk ook welkom.

Sinds 2005 geldt de regeling dat alle appartementen voor gelijke delen zijn gerechtigd in de totale eigendom die bij de splitsing is betrokken, tenzij in statuten anders is bepaald (art. 5:113 lid 1 BW). Als aandelen niet gelijk zijn, moet in de akte worden opgenomen op welke wijze de aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld. De methodes zijn:
- BVO/GBO
- m3
- Waarde
- Of een combinatie van bovenstaande, zolang het maar objectief en duidelijk is.
Dit was daarvoor niet zo, dus logisch dat het niet duidelijk is waarop de breukdelen in een splitsingsakte uit 1996 tot stand zijn gekomen. Als de splitsingsakte wordt aangepast en met de breukdelen wordt gerommeld, moet uit de nieuwe/aangepaste splitsingsakte blijken waarop de breukdelen in de gemeenschap gebaseerd zijn.

De splitsingsakte kan op twee manieren aangepast worden, zie art. 5:139 BW:
1. De hoofdregel is met medewerking van alle eigenaren. Als één eigenaar niet wil meewerken dan kan minimaal 50% van de eigenaren naar de kantonrechter stappen voor een vervangende machtiging. De kantonrechter gaat dan een belangenafweging maken.
2. Met een vergaderbesluit waarbij 80% van alle stemmen voor zijn om de splitsingsakte aan te passen. De andere 20% kan uiteraard naar de rechter om te proberen dat besluit te vernietigen en dan gaat de rechter een belangenafweging maken en evt. die 20% schadeloosstellen.

In de praktijk kiest de notaris vaak voor de eerste manier waarbij de eigenaren een volmacht geven aan een medewerker van het notariskantoor zodat hij/zij namens hem/haar kan tekenen. Dan hoeft de notaris niet te controleren of er een geldig vergaderbesluit (manier 2) is genomen.

Overigens zal de appartementseigenaar wiens breukdeel door de wijziging groter wordt mogelijk overdrachtsbelasting verschuldigd zijn (aanwas wordt belast). Als dit breukdeel echter niet groter wordt, maar een wijziging wel tot gevolg heeft dat de gebruiksbevoegdheden die uit het appartementsrecht voorvloeien toenemen, waardoor het appartementsrecht meer waard wordt, is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Voor de rest is in dit topic al gezegd: toestemmingen van banken vereist en evt. beperkt gerechtigden, kost veel tijd en kostbaar.

[ Voor 17% gewijzigd door Wispe op 30-05-2025 15:28 ]

[ewoutw]

Dank jullie wel. Ik heb inmiddels begrepen dat het een procedure die vaker gedaan wordt.
Het idee is het aan te passen naar m3 van de woning. Ipv de oude huurprijs.

Maar die 80% gaan we nooit halen. Dus het zou wel via de rechter gaan ....
Dat is jammer dat het zo moet, maar het is niet anders.

[Dennism]

ewoutw schreef op maandag 2 juni 2025 @ 09:54:
Dank jullie wel. Ik heb inmiddels begrepen dat het een procedure die vaker gedaan wordt.
Het idee is het aan te passen naar m3 van de woning. Ipv de oude huurprijs.

Maar die 80% gaan we nooit halen. Dus het zou wel via de rechter gaan ....
Dat is jammer dat het zo moet, maar het is niet anders.

Hou er wel rekening mee dat 'via de rechter gaan' natuurlijk geen zekerheid is voor succes is, en voor nog hogere kosten kan zorgen. Ik zou eerst goed uitzoeken of het de stappen wel waard is. Immers als je iets wil doen waar anderen (financieel) door benadeeld worden kan het ook zijn dat een rechter niet mee gaat met de eis.

Het is bijvoorbeeld niet zo dat de BG appartementen meer betalen aan VVE bijdrage omdat deze bijvoorbeeld ook een tuin erbij hebben (al dan niet in bruikleen), dit heb ik in het verleden ook wel eens zo gezien.

[Wispe]

ewoutw schreef op maandag 2 juni 2025 @ 09:54:
Dank jullie wel. Ik heb inmiddels begrepen dat het een procedure die vaker gedaan wordt.
Het idee is het aan te passen naar m3 van de woning. Ipv de oude huurprijs.

Maar die 80% gaan we nooit halen. Dus het zou wel via de rechter gaan ....
Dat is jammer dat het zo moet, maar het is niet anders.

Is er al een notaris gekozen? Overleg eerst met hem of hij met een vergaderbesluit wil werken, want als hij moet oordelen of er een geldig vergaderbesluit is genomen haalt hij (extra) aansprakelijkheid binnen. Waarom zou hij dat doen als er ook een andere weg is?

Maar waarom zou die 80% niet gehaald worden dan?