Bouwen erfgrens

[Sopper1972]

Goededag,

Ik kamp met het volgende probleem. Wij willen een aanbouw plaatsen met garage. Nu komt er een nieuwe binnenmuur te staan met 2 cm tussenruimte geheel vrij voor de muur van de buren. Omdat de buurman onredelijk doet over ons plan, heb ik vandaag een grensreconstructie laten meten door kadaster. Nu blijkt de muur van de buurman 15cm op onze grond te staan.
Welke rechten heb ik nu?

De buurman wil niet dat de bovenkant tussen beide muren wordt dichtgemaakt, omdat hij zijn status “vrijstaand” dan kwijt raakt. Maar de aansluiting tussen beide muren moet natuurlijk waterdicht middels een loodslap dichtgemaakt worden.

Heb al vele oplossingen en consternatie’s gedaan, maar helaas.
Ben benieuwd!

[President]

Die 15cm is waarschijnlijk al lang verjaard, misschien dat het zelfs vanuit de bouw is vastgelegd dat de muur op de erfgrens en op jouw grond geplaats mocht worden.

Dat gebeurt vaak bij de buur, zodat er geen inspring is. De muur kan vervolgens door de buren later gebruikt worden om hun uitbouw zelf aan te plaatsen (weg halen van de buitenmuur en plaatsen binnenmuur).

Is dus kwestie van even de papieren doorspitten en anders aan een notaris te vragen

[Mjier]

Sopper1972 schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 18:28:
De buurman wil niet dat de bovenkant tussen beide muren wordt dichtgemaakt, omdat hij zijn status “vrijstaand” dan kwijt raakt.

Het argument dat de buurman zijn status "vrijstaand" kwijtraakt is niet steekhoudend. Wanneer hij vrijstaand wil had hij van de erfgrens af moeten blijven. Het is niet zo dat de eerste op de erfgrens mag bouwen en daarmee rechten verwerft dat de ander dat niet mag.

[Cyriel85]

President schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 18:31:
Die 15cm is waarschijnlijk al lang verjaard, misschien dat het zelfs vanuit de bouw is vastgelegd dat de muur op de erfgrens en op jouw grond geplaats mocht worden.

Welke informatie over bouwjaar woning en eventueel bouwjaar uitbouw buurman heb jij die wij niet hebben?

[tcw82]

Staan er dingen in jouw koopcontract over die erfgrens en dingen als mandeligheid etc?

[Reptielenbrein]

Staat er iets in het koopcontract? hoe lang is dit al zo? toch belangrijke vragen.

[Rukapul]

De buurman heeft in deze weinig te eisen.

In het simpelste geval bouw je strak tegen de buur aan (jouw grond). Bepaalde bouwtechnische zaken zal hij moeten accepteren.

Maar dit vraagt natuurlijk om herstel van de situatie door de muur op jouw grond te claimen door in te balken (al dan niet na herbouw).

De historie en documentatie is van belang.

* Rukapul heeft ook wel verbaasd naar uitbouw van vrijstaande huizen volledig tegen de erfgrens aan.

[Sopper1972]

Dank je wel voor jullie nuttige reakties. De woningen zijn van 1921 en de aanbouw van de buurman is naar schatting 30 jaar oud, maar deze heeft één van de vorige bewoners nog gebouwd.
Mijn koopacte ligt op dit moment ergens opgeslagen in een container i.v.m. onze verbouwing. Deze kan ik niet inzien, maar heb hier nooit iets over gelezen.
Mijn buurman doet echt zo moeilijk, hij wil dat er ruimte blijft tussen beide muren, dat hij van voor naar achter door de spouw kan kijken, we mogen het dak tussen beide buren niet waterdicht afwerken omdat er dan ook weer contact is.
We hebben inmiddels de fundering gestort en hebben zijn oude 40cm uitstekende fundering nog helemaal ingepakt met vilt om contactgeluid te voorkomen. En alsnog willen we wel los van zijn muur bouwen, maar wil het toch graag bovenop waterdicht maken om problemen te voorkomen.
Ik ga hem dit weekend confronteren met het feit dat ik de grensreconstructie heb laten doen en daaruit blijkt dat hij op onze grond staat.

[DropjesLover]

Sopper1972 schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 07:30:
Dank je wel voor jullie nuttige reakties. De woningen zijn van 1921 en de aanbouw van de buurman is naar schatting 30 jaar oud, maar deze heeft één van de vorige bewoners nog gebouwd.
Mijn koopacte ligt op dit moment ergens opgeslagen in een container i.v.m. onze verbouwing. Deze kan ik niet inzien, maar heb hier nooit iets over gelezen.
Mijn buurman doet echt zo moeilijk, hij wil dat er ruimte blijft tussen beide muren, dat hij van voor naar achter door de spouw kan kijken, we mogen het dak tussen beide buren niet waterdicht afwerken omdat er dan ook weer contact is.
We hebben inmiddels de fundering gestort en hebben zijn oude 40cm uitstekende fundering nog helemaal ingepakt met vilt om contactgeluid te voorkomen. En alsnog willen we wel los van zijn muur bouwen, maar wil het toch graag bovenop waterdicht maken om problemen te voorkomen.
Ik ga hem dit weekend confronteren met het feit dat ik de grensreconstructie heb laten doen en daaruit blijkt dat hij op onze grond staat.

Zoals je zelf zegt, je buurman zelf heeft de aanbouw niet zelf geplaatst, dat waren de mensen voor hem.

Confronteren met klinkt wat erg met gestrekt been er in gaan, maar je hebt gelijk, hij staat op jouw grond, en dan ook nog eens 40cm fundering extra.

Hij heeft al aangegeven dat hij de status "vrijstaand" niet kwijt wil raken en er doorheen wil kijken.
Maar jij wil gewoon een goede, waterdichte afwerking en hij staat op jouw grond.

Klinkt niet als iets waar je makkelijk en zonder juridische bijstand danwel mediator uit gaat komen.

[El Capitan]

Jullie lijken dus te zitten met afspraken gemaakt door vorige bewoners. Die kan je, hopelijk, nog terugvinden in het koopcontract?

[Draakje5]

Waarom wil je het dak persee aan elkaar aansluiten? Als de muren niet aansluiten kun je ook het dak los van de buren aansluiten (daktrim enz)?

[FRANQ]

Als je een gleuf van 5/10/15cm tussen beide woningen houd ga je daar gigantisch veel troep tussen krijgen (bladeren bijvoorbeeld) waar ongedierte in gaat zitten. En je krijgt vochtproblemen omdat er water tussen komt wat nooit goed gaat drogen omdat er geen zon bij komt. En alle bladeren en uitwerpselen gaan rotten.

Niks dan ellende van zo'n open ruimte.

En je kan er ook niet bij om het te onderhouden.

[Travelan]

Als de aanbouw er al 30 jaar staat, dan is deze naar alle waarschijnlijkheid al lang verjaard. Dan heb je dus geen poot om op te staan en is de feitelijke erfgrens opgeschoven t.o.v. wat er in het kadaster geregistreerd staat.

Je mag in principe gewoon op je eigen grond bouwen en doen wat je wil, maar je moet wel van andermans spullen afblijven. Dus ook zijn dak. Als hij niet wil dat er een slab overheen komt, dan mag hij dat willen. Maar jij mag er theoretisch wel 0,0001mm tegenaan bouwen, daar heeft hij dus niks over te zeggen.

Verder, IANAL.

En: een goede buur is beter dan een verre vriend.

En: gelijk hebben !== gelijk krijgen.

[roelfp]

Vraag gewoon toestemming om te bouwen tot op 15 cm van de erfgrens. Als je dat hebt, vertel je hem pas dat zijn muur precies daar eindigt en je er toch vrijwel tegenaan gaat bouwen...

[Philip Ross]

Travelan schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 10:51:
Als de aanbouw er al 30 jaar staat, dan is deze naar alle waarschijnlijkheid al lang verjaard. Dan heb je dus geen poot om op te staan en is de feitelijke erfgrens opgeschoven t.o.v. wat er in het kadaster geregistreerd staat.

Waarom zou de erfgrens opgeschoven zijn? Bouwen op de erfgrens is gewoon toegestaan met toestemming van de buren. Dat betekent echter niet automatisch dat dan na 30 jaar die erfgrens ergens anders ligt. Als ik een schutting op de erfgrens zet dan worden die grens ook niet automatisch van mij.

[Taghorn]

Dit hangt allemaal op details.
Echter, als je er gestrekt been in wil kun je stellen dat die 15 van JOUW is. Dus balken in de muur, dak aandelen en klaar.
Dat dak is namelijk niet van hem, maar van jouw. Ik neem aan dat hij (vorige bewonet /buirman zijn dezelfde rechtspersoon) zelf een spouwmuur heeft gezet ivm vocht, die kan hij op eigen kosten vol blazen met steenwol tegen geluid.

Het is namelijk vrij normaal dat dit zo gebeurd in nieuwbouw. Degene die als eerste de aanbouw zit plaats 1 muur op eigen grond, de spouw in het midden en dan de 2de muur op de buurman zijn grond.
De buurman mag die 2de muur dan als binnenmuur gebruiken. Tenzij je buurman kan aantonen dat de afspraak anders is (succes!!!), dan is dit een redelijke aanname.
(Reserveer wel een kostenpost juridische bijstand/goede mediator)

[Travelan]

Philip Ross schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 12:52:
[...]


Waarom zou de erfgrens opgeschoven zijn? Bouwen op de erfgrens is gewoon toegestaan met toestemming van de buren. Dat betekent echter niet automatisch dat dan na 30 jaar die erfgrens ergens anders ligt. Als ik een schutting op de erfgrens zet dan worden die grens ook niet automatisch van mij.

Als je die afspraken kan ratificeren is er niks aan de hand. Maar als je niks kan bewijzen verjaart het na 10 jaar (bij niet opzettelijk) of 20 jaar (als je wel weet dat je op grond bouwt die niet van jou is). Ik weet niet of OP of de buurman die afspraak kan aantonen met enig bewijs, dat zou duidelijkheid scheppen in deze zaak. Maar mijn onderbuikgevoel is dat dat er niet (meer) is en er dus gewoon een verjaring plaats heeft gevonden.

https://www.das.nl/wonen/...-de-erfgrens-en-verjaring

[418O2]

Je doet alsof de buurman onredelijk is, maar ik snap wel dat hij niet wil dat je tegen hem aan bouwt. Daarmee komt namelijk ook contactgeluid en gezamenlijk onderhoud.

Probeer wel een beetje rustig te blijven, want het lijkt er niet op alsof je ver komt met je huidige atttitude

[Refro]

418O2 schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 13:36:
Je doet alsof de buurman onredelijk is, maar ik snap wel dat hij niet wil dat je tegen hem aan bouwt. Daarmee komt namelijk ook contactgeluid en gezamenlijk onderhoud.

Probeer wel een beetje rustig te blijven, want het lijkt er niet op alsof je ver komt met je huidige atttitude

Maar andersom is de vraag ook niet onredelijk, als je rekening met onderhoud houdt met de aanbouw van de buurman hoeveel afstand moet je dan houden voor eventueel schilderwerk of opnieuw voegen? Ik zou denken minimaal 30-50 cm. En dat is dan weer onredelijk dat je zelf niets kan doen met die grond wat je wil. Welk alternatief is er dan? Dan is tegen elkaar bouwen nog niet zo slecht (mits redelijk geisoleerd).

[418O2]

Refro schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 13:42:
[...]


Maar andersom is de vraag ook niet onredelijk, als je rekening met onderhoud houdt met de aanbouw van de buurman hoeveel afstand moet je dan houden voor eventueel schilderwerk of opnieuw voegen? Ik zou denken minimaal 30-50 cm. En dat is dan weer onredelijk dat je zelf niets kan doen met die grond wat je wil. Welk alternatief is er dan? Dan is tegen elkaar bouwen nog niet zo slecht (mits redelijk geisoleerd).

Ja dat weet ik ook niet, 50cm is ook niet veel, maar hij zit natuurlijk eigenlijk over de grens (of niet, als dat verjaard is)

In elk geval lijkt me er, tot zover ik dat moet beoordelen aan de hand van de posts van TS, niet per se veel ruimte voor samenwerking/overleg, dus dan snap ik wel dat je dat afhoudt

[Travelan]

Refro schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 13:42:
[...]


Maar andersom is de vraag ook niet onredelijk, als je rekening met onderhoud houdt met de aanbouw van de buurman hoeveel afstand moet je dan houden voor eventueel schilderwerk of opnieuw voegen? Ik zou denken minimaal 30-50 cm. En dat is dan weer onredelijk dat je zelf niets kan doen met die grond wat je wil. Welk alternatief is er dan? Dan is tegen elkaar bouwen nog niet zo slecht (mits redelijk geisoleerd).

Dan had de buurman (of zijn voorganger) zelf toch ook na moeten denken dat als je onderhoud wilt kunnen plegen je daar ruimte voor moet laten? Het is niet zo dat je andermans rechten kan ontnemen omdat jij per se je overbouwde garage wil onderhouden. Ja je hebt ladderrecht, nee je hebt geen DMZ-achtig bouwrechtontzeggingsrecht.

[Wolly]

Taghorn schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 13:04:
Dit hangt allemaal op details.
Echter, als je er gestrekt been in wil kun je stellen dat die 15 van JOUW is. Dus balken in de muur, dak aandelen en klaar.
Dat dak is namelijk niet van hem, maar van jouw. Ik neem aan dat hij (vorige bewonet /buirman zijn dezelfde rechtspersoon) zelf een spouwmuur heeft gezet ivm vocht, die kan hij op eigen kosten vol blazen met steenwol tegen geluid.

Het is namelijk vrij normaal dat dit zo gebeurd in nieuwbouw. Degene die als eerste de aanbouw zit plaats 1 muur op eigen grond, de spouw in het midden en dan de 2de muur op de buurman zijn grond.
De buurman mag die 2de muur dan als binnenmuur gebruiken. Tenzij je buurman kan aantonen dat de afspraak anders is (succes!!!), dan is dit een redelijke aanname.
(Reserveer wel een kostenpost juridische bijstand/goede mediator)

Als er niets op papier staat is de muur eigendom van de eigenaar van het gebouw, niet van de eigenaar van de grond eronder.

[Philip Ross]

Edit: Al achterhaald door eerder antwoord.

[ Voor 95% gewijzigd door Philip Ross op 23-05-2025 14:39 ]

[Philip Ross]

418O2 schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 13:36:
Je doet alsof de buurman onredelijk is, maar ik snap wel dat hij niet wil dat je tegen hem aan bouwt. Daarmee komt namelijk ook contactgeluid en gezamenlijk onderhoud.

Probeer wel een beetje rustig te blijven, want het lijkt er niet op alsof je ver komt met je huidige atttitude

Natuurlijk. Tegelijkertijd is het natuurlijk ook niet netjes om een aanbouw muur op de erfgrens te bouwen zodat jouw binnenwand recht is en dan vervolgens de buren te verbieden hun aanbouw er aan te zetten en daarmee de buren met een nog grotere verspring te laten zitten.

[Rukapul]

Philip Ross schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 14:34:
[...]


Wat ik bedoel is dat die muur van de buurman op de erfgrens gewoon als erfafscheiding gezien kan worden. Tenzij er vastgesteld is dat die geheel op de grond van de buren geplaatst is.

Als je die muur gewoon als gedeeld beschouwd en dus als erfafscheiding dan kan er ook niets verjaren.

Als een muur onderdeel is van een gebouw dan wordt deze door horizontale natrekking niet mandelig of van de grondeigenaar als deze op respectievelijk over de erfgrens gebouwd wordt. Dat is anders dan een losse muur.

Wat er vervolgens met de grond eronder gebeurt is weer een aparte vraag. Daar speelt mogelijk verjaring, erfdienstbaarheid, etc.

Hier kunnen advocaten heel veel uren op stukslaan.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 23-05-2025 14:43 ]

[Thalaron]

President schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 18:31:
Die 15cm is waarschijnlijk al lang verjaard, misschien dat het zelfs vanuit de bouw is vastgelegd dat de muur op de erfgrens en op jouw grond geplaats mocht worden.

Dat gebeurt vaak bij de buur, zodat er geen inspring is. De muur kan vervolgens door de buren later gebruikt worden om hun uitbouw zelf aan te plaatsen (weg halen van de buitenmuur en plaatsen binnenmuur).

Is dus kwestie van even de papieren doorspitten en anders aan een notaris te vragen

In 2014 is onze toen nieuwbouw opgeleverd. Ik weet niet hoe het daarvoor geregeld werd, maar wij moesten samen met de buren akkoord zijn dat onze buitenmuur op de grond van de buren kwam (incl. papieren via Notaris). Wij hebben aanbouw, buren niet. Dus dat het gebeurd klopt, maar niet zonder toestemming/ potentieel gedoe.

Iemand anders in de straat ging er met een gestrekt been in. Ze kwamen namelijk pas achteraf met deze mededeling/ papieren en niet vooraf. Uiteindelijk zijn ze er samen uitgekomen, maar anders kon de bouwer de muur afbreken.

[MallePietje]

Volgens mij zit het zo.

Wat betreft de muur: die is van de buurman. Daar mag je in principe niets aan vastmaken. Het klinkt niet alsof je eerder een persoonlijke afspraak hebt gemaakt waardoor je dat zou mogen. Het zou mooi zijn als destijds een erfdienstbaarheid is afgesproken in de trant van: die muur mag op de grond staan, maar dan mogen er dingen aan bevestigd worden. Dat zou in je koopcontract moeten staan of op te vragen bij de notaris.

Wat betreft de tussenruimte: die grond is van jou. Het staat je vrij om daar een muur te bouwen. Die mag ook best strak tegen die van de buurman staan, maar niet er aan bevestigd. Als de buurman niet meer het gevoel heeft dat hij iets vrijstaands heeft, dan staat het hem vrij om zijn bouwwerk van jouw grond te verwijderen.

[arievz]

Ik zou beginnen om te vragen aan je buurman waarom dat vrijstaan zo belangrijk is. Probeer zijn kant van het verhaal duidelijk te krijgen. Respecteer zijn standpunt en begin daar met het bedenken van oplossingen.

Is het vanwege contactgeluid? Vanwege woningwaarde? Nog iets anders?
De oplossing voor het eerste is al gegeven (de voeg kun je afdichten met iets flexibels, zoals bij een dilatatievoeg). Voor het tweede zou je een makelaar om advies kunnen vragen.

[ASS-Ware]

Travelan schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 10:51:
En: een goede buur is beter dan een verre vriend.

Nee, een verre buur is beter dan een kleine tuin.

[8088]

Sopper1972 schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 07:30:
Mijn koopacte ligt op dit moment ergens opgeslagen in een container i.v.m. onze verbouwing. Deze kan ik niet inzien, maar heb hier nooit iets over gelezen.

https://www.kadaster.nl/p...derzoek/koopakte-opvragen

[DutchKel]

Ik denk dat dit hoe dan ook een gang naar de rechtbank wordt. Een rechter is de enige die hier een antwoord op kan geven. Er zijn er namelijk 2 partijen met eigen belangen en hier ga je nooit uitkomen met de buurman.

Ik denk wel dat de relatie met je buurman dan niet al te best wordt.

Ik vermoed dat de uitspraak zal zijn dat jij de buitenmuur van de buurman mag afbreken en dat je daar tegenaan mag bouwen. Mits alles volgens de huidige regels gebeurd en professioneel wordt gedaan. Niet dat de buurman daarna een lekkend huis heeft.

Mr Frank Visser kom er maar in.

[42erik]

Sopper1972 schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 07:30:
Dank je wel voor jullie nuttige reakties. De woningen zijn van 1921 en de aanbouw van de buurman is naar schatting 30 jaar oud, maar deze heeft één van de vorige bewoners nog gebouwd.
Mijn koopacte ligt op dit moment ergens opgeslagen in een container i.v.m. onze verbouwing. Deze kan ik niet inzien, maar heb hier nooit iets over gelezen.
Mijn buurman doet echt zo moeilijk, hij wil dat er ruimte blijft tussen beide muren, dat hij van voor naar achter door de spouw kan kijken, we mogen het dak tussen beide buren niet waterdicht afwerken omdat er dan ook weer contact is.
We hebben inmiddels de fundering gestort en hebben zijn oude 40cm uitstekende fundering nog helemaal ingepakt met vilt om contactgeluid te voorkomen. En alsnog willen we wel los van zijn muur bouwen, maar wil het toch graag bovenop waterdicht maken om problemen te voorkomen.
Ik ga hem dit weekend confronteren met het feit dat ik de grensreconstructie heb laten doen en daaruit blijkt dat hij op onze grond staat.

Wat wil je precies bereiken met dat confronteren? Want als die uitbouw er al 30 jaar staat, slechts 15cm te ver staat (wat blijkbaar niet opvalt, anders was het eerder opgevallen), gaat daar weinig mee gebeuren verwacht ik zo. Zou zelfs goed kunnen zijn dat het inmiddels zijn grond is zelfs

[Navi]

30 jaar is allang verjaard, is al na 20 jaar.

[No Hands]

42erik schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 21:00:
[...]

Wat wil je precies bereiken met dat confronteren? Want als die uitbouw er al 30 jaar staat, slechts 15cm te ver staat (wat blijkbaar niet opvalt, anders was het eerder opgevallen), gaat daar weinig mee gebeuren verwacht ik zo. Zou zelfs goed kunnen zijn dat het inmiddels zijn grond is zelfs

Confronteren klinkt inderdaad alsof er nogal wat gebeuren gaat maar kan natuurlijk ook zijn: ' he buurman ik heb het kadaster de erfgrens even laten nazoeken, jouw uitbouw staat op mijn grond dus ik bouw er gewoon strak tegenaan.'

[Thalaron]

Indien die verbouwing nodig is voor je woongenot, dan zou ik persoonlijk verhuizen serieus overwegen.

Tenzij je de verbouwing laat vallen, zie ik het contract met de buurman nogal flink verzuren. Niets vervelender dan wonen naast iemand waar je letterlijk de grond onder elkaars voeten niet gunt.

Wie gelijk heeft of krijgt is in deze casus daarin niet relevant (helaas).

[ Voor 11% gewijzigd door Thalaron op 24-05-2025 07:27 ]

[assje]

Thalaron schreef op zaterdag 24 mei 2025 @ 07:26:
Indien die verbouwing nodig is voor je woongenot, dan zou ik persoonlijk verhuizen serieus overwegen.

In ieder topic met welk probleem/uitdaging dan ook met de buren komt altijd deze suggestie. Ik snap het wel maar vraag me altijd af of wel wordt doorzien wat een paardenmiddel dit kan zijn.

Een verhuizing kost onder de streep snel tienduizenden euro's, heel veel moeite en maanden tijd. Afhankelijk van eisen/wensen komt er misschien maar eens in de zoveel jaar een woning naar wens te koop en er kan binding zijn met specifieke straat/wijk i.v.m. kinderen.

Er zullen vast mensen zijn voor wie ieder appartement met dezelfde vierkante meters in een straal van 25km geschikt is maar dit geldt niet voor iedereen.

[jeanj]

Thalaron schreef op zaterdag 24 mei 2025 @ 07:26:
Indien die verbouwing nodig is voor je woongenot, dan zou ik persoonlijk verhuizen serieus overwegen.

Tenzij je de verbouwing laat vallen, zie ik het contract met de buurman nogal flink verzuren. Niets vervelender dan wonen naast iemand waar je letterlijk de grond onder elkaars voeten niet gunt.

Wie gelijk heeft of krijgt is in deze casus daarin niet relevant (helaas).

Maar afhankelijk van de gemaakte afspraken, is het de buurman die de relatie verzuurd door zijn eisen....

[basjuuhhh]

Het verjaard alleen als er een vergunning is voor de aanbouw van de buren. Er zijn er genoeg die gewoon een stuk aanbouwen zonder vergunning, en waar de gemeente niet handhaaft tot er geklaagd wordt. Zonder vergunning, verjaard er niks. (Tenminste hier in onze gemeente).

[_ferry_]

Verjaring is ook echt niet iets wat je zomaar even "krijgt". Zo van hup, 10/20 jaar verstreken, dus dan is het van mij!
Maar daar heb je rechtsbijstand voor.
Als die muur over de grens staat en jullie er gezamelijk gebruik van gaan maken bij de te bouwen uitbouw, dan denk ik dat het weinig stand gaat houden bij een juridische procedure. Voor eventuele waardedaling ivm "vrijstaand" gaat een spouw van 5cm ook geen verschil maken, sterker nog, een bouwkundige zal juiste een opmerking hebben over vocht en de situatie die onderhoud bemoeilijkt.

(En bij verjaring en overdracht mag dan ook nog even notariskosten etc. ophoesten om eea schriftelijk vast te leggen in het kadaster als het echt verjaard is.)


Het is helemaal interessant als er bijvoorbeeld in het verleden is afgesproken dat die muur er overheen mocht staan om de inspring aan de binnenkant te voorkomen, zoals hierboven aangehaald.
Dan ben je als buur (in dit geval een eerdere buur in het verleden) dienstbaar geweest, om er vervolgens mee om de oren geslagen te worden als je zelf een uitbouw wil.

[Thalaron]

jeanj schreef op zaterdag 24 mei 2025 @ 11:52:
[...]

Maar afhankelijk van de gemaakte afspraken, is het de buurman die de relatie verzuurd door zijn eisen....

Klopt. Maar iets met gelijk hebben en krijgen. Je verbouwing erdoor jagen tegen de haren van de onredelijke buurman zal de sfeer geen goed doen. Al sta je 10000% in je recht.

[No Hands]

Hoe oud is de buurman?

[basjuuhhh]

No Hands schreef op zondag 25 mei 2025 @ 08:45:
Hoe oud is de buurman?

De gouden tip komt daarna? : wachten tot hij niet meer kan klagen?

[Ivow85]

Om aan de binnenzijde de muur gelijk te kunnen trekken bij een aanbouw, komt het regelmatig voor dat er in een erfdienstbaarheid wordt afgesproken dat het buitenblad van die muur inderdaad iets over de erfgrens gebouwd wordt.
Hier lijkt precies dat aan de hand te zijn. 15cm over de erfgrens komt aardig overeen met een muurdikte van 30cm (10cm binnenblad, 10cm spouw, 10cm buitenblad).

Maar bij zo'n erfdienstbaarheid wordt dan eigenlijk standaard al afgesproken dat de eigenaren van het dienend erf de betreffende muur mogen gebruiken voor hun eigen (aanbouw) indien dat in de toekomst gewenst is. Zolang daarbij het oorspronkelijke binnenspouwblad van de buren maar onaangetast blijft (en de waterdichtheid bij de aansluiting tussen de twee daken in orde wordt gemaakt).

Het argument "ik wil dat het vrijstaand blijft" zal juridisch erg zwak zijn en geen stand houden. Zelfs als niet op het erf van TS was gebouwd, maar tot exact tegen de erfgrens, dan is dat een onredelijke eis. Beide partijen hebben simpelweg het recht om hun volledige perceel te gebruiken (binnen de regels van het bestemmingsplan etc). En beiden mogen dus tot tegen de erfgrens bouwen.

Wanneer tot tegen de erfgrens gebouwd is door de buren, dan geldt wel dat de muur van de buren niet gebruikt mag worden als constructiedeel voor het nieuw te bouwen deel op het andere erf. Er mag officieel nog geen schroefje de muur in zonder uitdrukkelijke toestemming. Want ieder schroefje steekt dan uit over de erfgrens.
Afhankelijk van of verjaring speelt, moet nu mogelijk de bestaande muur als fysieke erfgrens beschouwd worden, en mag TS dus mogelijk geen delen van zijn aanbouw constructief bevestigen aan de bestaande muur.

Maar als er geen sprake is van verjaring en er "gewoon" de gebruikelijke erfdienstbaarheid is overeengekomen, mag TS het buitenblad wat op zijn erf staat ook constructief gebruiken om er bijvoorbeeld dakbalken in te leggen. De muur wordt dan mandelige en staat dan voor (ongeveer) de helft van de muurdikte op beide percelen. Of er nu sprake is van een erfdienstbaarheid zal moeten worden uitgezocht. Wellicht is er nog contact mogelijk met de vorige bewoners van beide woningen wanneer de koopaktes geen duidelijkheid bieden.

Tip: vraag ook de koopakte op van de woning van de buurman! Misschien staat daar meer in vermeld over een dienstbaarheid dan in jouw akte.

[AtomicShockwave]

Gewoon 2 cm wegblijven van zijn muur. Ook al heb je wel of niet gelijk. Het is de ellende niet waard.

Metsel zo krap tegen zijn muur aan dat je de rotzooi er nooit meer tussenuit krijgt. En zorg dat aan jouw kant goede spouwventilatie is, zodat het zijn probleem wordt.

Goed vastleggen dat hij dit expliciet wil.

[ Voor 7% gewijzigd door AtomicShockwave op 25-05-2025 12:24 ]

[No Hands]

basjuuhhh schreef op zondag 25 mei 2025 @ 11:09:
[...]


De gouden tip komt daarna? : wachten tot hij niet meer kan klagen?

Nou ja als het een oud beestje is dan is het die paar jaar onmin wel waard toch? Niet vergeten, hij is degene die er moeite mee heeft. Dus TS kan gewoon gezellig blijven doen tegen het buurmannetje. Het buurmannetje is degene die last heeft van zijn eigen standvastigheid en principe dat hij vrijstaand wil wonen.

[Pat911]

Thalaron schreef op zaterdag 24 mei 2025 @ 22:39:
[...]


Klopt. Maar iets met gelijk hebben en krijgen. Je verbouwing erdoor jagen tegen de haren van de onredelijke buurman zal de sfeer geen goed doen. Al sta je 10000% in je recht.

De verbouwing tegenhouden ondanks de redelijke buurman zal de sfeer geen goed doen. Helemaal als je weet dat de redelijke buurman 10000% in zijn recht staat.

[El Capitan]

Pure interee en nieuwsgierigheid; heb je ook een situatieschets? ik snap niet zo goed hoe je buurman nu wel vrijstaand woont en na het doorvoeren van jouw plannen niet meer? Staat het nu al zo dicht op elkaar dat het praktisch niet meer vrijstaand is?

[hollandnick]

El Capitan schreef op zondag 25 mei 2025 @ 15:37:
Pure interee en nieuwsgierigheid; heb je ook een situatieschets? ik snap niet zo goed hoe je buurman nu wel vrijstaand woont en na het doorvoeren van jouw plannen niet meer? Staat het nu al zo dicht op elkaar dat het praktisch niet meer vrijstaand is?

Dat of de (vorige) buurman heeft:
- De uitbouw schuin laten aflopen naar de buren toe
- De uitbouw is breder dan het huis van de buurman

In het 2e geval zou het kunnen maar zou het alsnog raar zijn en zou wat mij betreft de buurman ook niet moeten/mogen klagen. Dan hadden ze de uitbouw maar even breed moeten maken als het huis.

Een situatieschets zou wel heel erg helpen

[ Voor 9% gewijzigd door hollandnick op 26-05-2025 09:36 ]

[JoghoJogho]

Ik heb hier een soortgelijke situatie. Aantal jaar geleden schuur aangebouwd en daar met buren over overlegd dat we graag hun buitenmuur wilden gebruiken en boven waterdicht afwerken. Dat was akkoord totdat hun kinderen zich ermee gingen bemoeien omdat het huis van de buren niet meer vrijstaand zou zijn en bij verkoop minder op zou brengen. Wij hadden een goede relatie met de buren en hebben toen terwijl de fundering al gemaakt werd besloten om op eigen terrein zo dicht mogelijk op de buren te bouwen. Het effect is hetzelfde als eraan vast bouwen want de ruimte tussen de 2 schuren is op de grond 30 cm waar je feitelijk niks mee kunt en waar vuil e.d. zich ophoopt. Ook kunnen de buren nu heel slecht bij hun oversteek als die van onderen geschilderd moet worden, of ze moeten een wel heel magere schilder inhuren.

Ik zou je mee willen geven om je buren te vragen in het redelijke mee te denken omdat zo kort mogelijk erop bouwen dus ook negatieve kanten heeft. Zij staan op jouw grond, al dan niet verjaard. Eventueel kun je ze een vergoeding bieden voor de vermindering van de waarde. Bijgaand de foto's bij mij zodat je de effecten kunt zien als je voor de schijnoplossing 'losstaand' bouwen kiest. Bij dakrand 1 cm ruimte, tel uit je winst.

[SkiFan]

Wolly schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 14:27:
[...]


Als er niets op papier staat is de muur eigendom van de eigenaar van het gebouw, niet van de eigenaar van de grond eronder.

Nee, de hoofdregel is eerst verticale natrekking, dan pas horizontale.

[paQ]

MallePietje schreef op vrijdag 23 mei 2025 @ 16:27:
Volgens mij zit het zo.

Wat betreft de muur: die is van de buurman. Daar mag je in principe niets aan vastmaken. Het klinkt niet alsof je eerder een persoonlijke afspraak hebt gemaakt waardoor je dat zou mogen. Het zou mooi zijn als destijds een erfdienstbaarheid is afgesproken in de trant van: die muur mag op de grond staan, maar dan mogen er dingen aan bevestigd worden. Dat zou in je koopcontract moeten staan of op te vragen bij de notaris.

Wat betreft de tussenruimte: die grond is van jou. Het staat je vrij om daar een muur te bouwen. Die mag ook best strak tegen die van de buurman staan, maar niet er aan bevestigd. Als de buurman niet meer het gevoel heeft dat hij iets vrijstaands heeft, dan staat het hem vrij om zijn bouwwerk van jouw grond te verwijderen.

Ik denk ook dat het precies dat is.
Je mag niet aan zijn muur komen, want verjaard. (tenzij anders overeen gekomen natuurlijk)

Dicht erop mag uiteraard; het is gewoon verder jouw grond (direct naast die muur)

[Wolly]

SkiFan schreef op maandag 26 mei 2025 @ 12:37:
[...]


Nee, de hoofdregel is eerst verticale natrekking, dan pas horizontale.

Waar haal je dat vandaan?

[paQ]

JoghoJogho schreef op maandag 26 mei 2025 @ 12:27:


[Afbeelding]

Zo te zien is het voegen dan ook maar deels gelukt

[SkiFan]

Wolly schreef op maandag 26 mei 2025 @ 12:49:
[...]


Waar haal je dat vandaan?

Colleges civiel recht. (Burgerlijk recht 2, goederenrecht)

De grond trekt eerst het gebouw erop na. Maar als de buurman een stuk van zijn bouwwerk op jouw grond bouwt, kan zijn bouwwerk horizontaal de grond natrekken. Maar als hij zijn bouwwerk voor het grootste deel op jouw grond bouwt, kan het dus evengoed zo zijn dat jouw grond eerst het bouwwerk natrekt en dat dit bouwwerk vervolgens zijn grond natrekt.

[ Voor 3% gewijzigd door SkiFan op 26-05-2025 12:59 ]

[Wolly]

SkiFan schreef op maandag 26 mei 2025 @ 12:58:
[...]


Colleges civiel recht. (Burgerlijk recht 2, goederenrecht)

De grond trekt eerst het gebouw erop na. Maar als de buurman een stuk van zijn bouwwerk op jouw grond bouwt, kan zijn bouwwerk horizontaal de grond natrekken. Maar als hij zijn bouwwerk voor het grootste deel op jouw grond bouwt, kan het dus evengoed zo zijn dat jouw grond eerst het bouwwerk natrekt en dat dit bouwwerk vervolgens zijn grond natrekt.

Dat dikgedrukte is hier niet van toepassing. Het gaat maar om een klein bestanddeel van een gebouw en is dus via horizontale natrekking van de eigenaar van het gebouw.

Twee vormen, verticale natrekking en horizontale natrekking
De wet maakt onderscheid tussen twee vormen van natrekking: verticale natrekking en horizontale natrekking. Verticale natrekking houdt in zijn meest simpele vorm in dat een gebouw dat op een stuk grond staat daarbij gaat behoren. (voorbeeld links). Horizontale natrekking houdt in dat bestanddelen van een onroerende zaak, zoals een kelder, uitbouw of een balkon die zich niet direct boven (of onder) de eigen grond bevinden maar wel deel uitmaken van het gebouw, nagetrokken worden als bestanddeel. (voorbeeld onder)

Bron

[JoghoJogho]

paQ schreef op maandag 26 mei 2025 @ 12:56:
[...]

Zo te zien is het voegen dan ook maar deels gelukt

Dat klopt, ze hebben gevoegd tot zover ze konden komen. Maar zit beschut dus is verder geen probleem.