Bouwgrond bemachtigen

[Rofffel]

Hallo medeTweakers,

Wij zijn reeds enkele jaren actief op de woningmarkt omdat we graag een stapje willen zetten richting een tweekapswoning. Onze locatie is erg gewild waardoor huizenprijzen hier aanzienlijk hoger liggen dan in de buurt wat onze eerdere biedingen helaas meerdere malen net onvoldoende bleek.
De gemiddelde prijs is ongeveer 850k voor een tweekapper.

Nu is gebleken dat er een groot stuk grond beschikbaar komt voor woningbouw (600+ woningen) en willen we ver gaan om te zorgen dat we hier tussen komen. Het werkt nu eenmaal zo dat je daardoor mensen moet kennen. Deze kennen we (nog) niet maar we durven prima mensen te benaderen om dit voor een grotere kans van slagen te geven.

Ik ben alleen opzoek welk proces er schuilgaat totdat:bouwgrond rijp is gemaakt en het gegund wordt aan
(1) zelfstandige bouw door kavelverkoop of;
(2) projectontwikkelaar met aannemer die woningen neerzet.

Kunnen jullie ons helpen om dit proces helder te krijgen?
Alvast dank!

Schopje naar WON

[ Voor 1% gewijzigd door Septillion op 21-05-2025 12:12 ]

[Umbrah]

Mogelijk is er wat meer detail nodig, gaat het om gemeente grond, of is het privaat? En zelfs dan: hoe is de gemeente betrokken in de gebiedsindeling/bestemmingsplan?

[pentaw1nz]

In ieder geval inschrijven bij je gemeente. Dan word je geïnformeerd bij bouwgrond die zij rechtstreeks verkopen en krijg je een eerlijke kans.

Soms zit er al een ontwikkelaar tussen. Dan is de grond veel duurder en ligt er een plan klaar voor de bouw. Betaal je flink voor.

Echter dat 'mensen kennen' wordt volgens mij voor bouwgrond steeds minimaler, er zijn allerlei procedures....

[Snow_King]

Laat je in ieder geval niet door een grondmakelaar inpraten dat je nu grond koopt en de bestemmingswijziging wel goed komt! De bestemming "wonen" moet op die grond zitten, je moet er een huisnummer kunnen krijgen en je moet er kunnen bouwen. Anders heel ver vandaan blijven.

[inXs]

De grond die vrijkomt voor ontwikkeling (beetje lastige zin maak je….) is vast al in handen van een ontwikkelaar, of een ontwikkelaar heeft een (anterieure) overeenkomst met 1 of meerdere eigenaren. De grond komt overigens niet vrij voor 600 woningen, maar het bestemmingsplan wordt gewijzigd naar wonen. Hier al een heel proces aan vooraf gegaan met de gemeente, de stedenbouwkundige en de ontwikkelaar. Er is altijd een kans dat er nog geen ontwikkelaar is en dan heeft de gemeente het proces zelf doorlopen en dan komt de grond beschikbaar om te kopen, via een Europese aanbesteding (tender), daar kom je niet tussen.

In het eerste geval is het zo dat de ontwikkelaar al een grondexploitatie heeft en dat ze de plannen, al dan niet in fases, verder gaan uitwerken (ik gok van wel met 600 woningen). De hoofdontsluiting wordt meestal als bouwweg aangemerkt en bouwrijp gemaakt. Afhankelijk van de fasering, strategie en ondergrond wordt het gehele gebied, of delen bouwrijp gemaakt en tegelijkertijd worden de plannen in deelfases verder uitgewerkt, ook in de architectuur. Als de ontwikkelaar geen bouwer heeft dan wordt deze erbij gezocht. Vervolgens als een fase is uitgewerkt dan worden verkoopbrochures gemaakt en dan komen de gebieden fase voor fase in de verkoop. Hier kunnen ook vrije kavels bij zitten overigens. Bij 70% verkoop (meestal) wordt gestart met woonrijpmaken en bouw per fase. In dit proces wordt er meestal ook nog een beeldkwaliteitsplan gemaakt en kavelpaspoorten.

Hier ga je als particulier echt niet tussenkomen. Ik ben zelf stedenbouwkundige en werk aan vele projecten en ken veel ontwikkelaars en zelfs ik kan niet zomaar onderhands een kavel ‘krijgen/kopen’.

Andere optie is, als de gemeente dus wel grondeigenaar is, dat is dat ze de grond in deelfases uitgeven via diverse procedures aan bijvoorbeeld particulieren. Dan organiseert de gemeente de hoofdstructuur, nuts, etc. En dan kan je als particulier aan de hand van spelregels (beeldkwaliteit bijv) je kavel ontwikkelen. Op een schaal van 600 woningen niet heel gangbaar, dus dat zal dan gaan om een beperkt aantal plots in het grotere geheel (vrije kavels). De extreme situatie zoals oosterwold heb je bijna nergens. Waar dit ook speelt is bijvoorbeeld de blauwe stad in groningen.

Voor de rest sluit ik mij aan bij mijn voorganger, koop aub geen grond waar echt ooit wonen ontwikkeld gaat worden: https://www.wybenga-advoc...r-lot-in-de-loterij-tfyrn

Wat jij wil gaat eigenlijk niet gebeuren. Zorg ervoor dat je je snel aanmeld als er ook maar iets online komt, heb je leencapaciteit op orde en inzichtelijk… meer kan je eigenlijk niet doen!

Edit: schapenpaadje, doe het vanuit binnenuit. Ga bij de desbetreffende ontwikkelaar aan het werk en wurm je zo bij een project naar binnen . Geen garanties overigens.

(Getypt op de iphone, excuus).

[ Voor 3% gewijzigd door inXs op 21-05-2025 08:31 ]

[Martijn.C.V]

Wij hebben gewoon eindeloos rondgekeken tot er een stuk beschikbaar was voor een bedrag waar we niet wit van wegtrokken (Amsterdam gebied ).

En uiteindelijk was de doorslaggevende factor: Pure mazzel. Het werd ons gegund, de bezitter is een vriend van mijn nu-buurman, die vond ons goed volk en daarom mochten we het voor een leuke prijs.

Maar daar heeft m'n vrouw wel maanden voor rondgekeken, gezocht, voicemails achtergelaten, mails verstuurd, gebeld. Net zo lang tot er iets tussen zat op een plek waar we ook vrede mee hadden. Vanzelf kom je ergens een keer iemand tegen, alleen waarschijnlijk niet deze maand

Laat je niet verleiden voor een matige plek! Je moet er gaan wonen, dus beter spendeer je die tonnen aan iets dat je bevalt.

Vanwaar de keuze voor een tweekapswoning? Dan heb je wel het dure van een vrijstaande woning, maar net niet het grootste voordeel: Geen fysieke buren, dus alsnog moet je stil doen etc. Aan prijs ontloopt t elkaar niet echt volgens mij.

[ Voor 16% gewijzigd door Martijn.C.V op 21-05-2025 11:12 ]

[Thijsmans]

Ik ga er even van uit dat het om een project in de private hoek gaat. Gemeentes die zelf bouwgrond verkopen, zijn bij mijn weten op enkele handen te tellen.

Op het moment dat de grond al bouwrijp is, ben je rijkelijk laat. Grote projecten beginnen met de aanschaf van bijvoorbeeld landbouwgrond. Dat is op zichzelf al goedkoper dan grond die geschikt is voor woningbouw, maar als de grond nog niet bouwrijp is heb je daar ook nog eens een BTW-voordeel op (je betaalt alleen BTW over bouwgrond). Projectontwikkelaars laten die 21% natuurlijk niet liggen.

De projectontwikkelaar doet de verkoop/gunning niet zelf, die zal worden uitbesteed aan een projectmakelaar. Als je de projectonwikkelaar weet, kun je die zelf benaderen met de vraag naar de makelaar, vóórdat die op internet bekend raakt. Die makelaar moet je helemaal kapot spammen:

• Stuur vooraf een mailtje met je overdreven interesse in het project, en dat je graag belt (let op de combi: je naam blijft in de mail hangen, en je legt daarnaast persoonlijk contact);
• Na inschrijving via de website, achteraan bellen om te bevestigen dat de inschrijving is ontvangen;
• Mailen en bellen met de vraag of een haalbaarheidscertificaat voor de hypotheek gewenst is (je laat blijken dat je serieus bent, en geen verspilde tijd bent, en ook als men geen certificaat wil, heb je je naam weer laten vallen);
• Als je een huis te verkopen hebt, laat je dat ook vallen, omdat de projectmakelaar niet vies is van vervolgopdrachten.

Kortom: regelmatig contact met name dropping, name dropping en name dropping.

Ik heb zelfs van iemand gehoord dat zij hoogzwanger een taart heeft gebracht, maar dat gaat voor mijn smaak wat ver Bovenstaande aanpak heeft mij wel geholpen om een voorkeurswoning te bemachtigen (340 inschrijvingen voor 14 woningen).

[sbmuc]

Contact opnemen met 2-3 grootste makelaars in jouw regio, die zullen er sowieso al van afweten en je kunnen vertellen hoe en wat de mogelijkheden zijn. Elke regio/gemeente is anders, elk project is anders...

En idd, waarom een twee-onder-een-kap-woning? En niet gelijk vrijstaand, kwa kosten doet dat niet veel minder maar geeft wel VEEL meer. Twee onder een kap vind ik eigenlijk altijd zonde, kan je net zo goed een grote hoekwoning kopen,ook veel goedkoper.

Wij hebben kort geleden een stuk grond bemachtigd die door de gemeente is uitgegeven, het kan dus wel .

[barbarbar]

Als je een kavel wilt waarop je direct kan bouwen, dan zul je bij de ontwikkelaar op het plan je interesse kenbaar moeten maken. En dan waarschijnlijk ingeloot moeten worden. Zelfde als de gemeente zelf direct kavels in de verkoop brengt.

Koop je een kavel van een particulier? Zorg dan dat daar al een woonbestemming op zit voor het tyoe huis wat je van plan bent te bouwen.

Wil je zelf, of via een ontwikkelaar, tuinen/agrarische percelen gaan omzetten naar bouwgrond? Dan moet je met de gemeente in gesprek. Elke gemeente heeft wel afdeling bouwzaken, daar kun je terecht. Ga er maar vanuit dat een woonbestemming krijgen op grond waar dit nog niet op zit, zomaar enkele jaren tot decennia kan duren.

Hier in de buurt is nog steeds het plan dat een stuk braak liggende grond een woonbestemming gaat krijgen. Daar wordt al 8 jaar over gesproken. En dat gaat nog zeker jaren duren voordat de gemeente daar akkoord op gaat geven, als het al komt.

We hebben zelf wel eens gekeken om een stuk tuin van iemand over te nemen, en daar moesten wij dan "alleen nog" een woonbestemming op aanvragen. Maar die mensen dachten voor die tuin wel een prijs te kunnen vragen alsof d'r al een huis stond. Met de gemeente gebeld: die woonbestemming gat daar nooit komen.

Dus als je wilt bouwen in eigen beheer op korte termijn: een kavel kopen waar al een woonbestemming op zit.

Je zou ook wat breder kunnen kijken, zoals een kavel met een oud huis wat je kunt slopen en nieuwbouw erop. Voor sommige < 70 jaren woningen in sommige wijken is herbouw inmiddels wel te verantwoorden als je een huis hebt waar al 50/60 jaar niks aan gedaan is. Wellicht krijg je het bij de gemeente wel binnen redelijke termijn voorelkaar om een grote kavel te splitsen in twee kleinere met elk een eigen adres. Dat ben ik zelf ook nog eens van plan hier in de buurt, maar tot nu toe nog niks tegengekomen wat financieel gezien ook écht uit kan. Misschien voor later eens, als een ton door de plee spoelen voor een goede locatie ons niets meer uit maakt.

[ Voor 6% gewijzigd door barbarbar op 21-05-2025 11:51 ]

[El Capitan]

Bij een 2 onder 1 kap moet je ook nog een andere partij vinden die aan je vast wil wonen. En dan alle rompslomp mbt aankoop, bouw etc. maakt het er ook niet eenvoudiger op.

[Rofffel]

Dank voor jullie uitgebreide uiteenzettingen!
Dit levert veel inzichten op.
De keuze voor een tweekapper ligt bij het feit dat we met onze huidige buren graag deze stap willen zetten.
Kosten voor bouw van vrijstand tov tweekapper is uiteraard ook afhankelijk van hoe de verkaveling plaats gaat vinden.

Ik ga zeker contact leggen met een aantal grote makelaars hier in de omgeving.

Wat mij nog niet helder is:
Het bestemmingsplan is inmiddels goedgekeurd nadat de Raad van State een tweede bezwaar heeft verworpen. De planvorming zou dan dus gereed moeten zijn. Bij het definieren van het exact aantal woningen, zou het voor de hand liggen dat de verkaveling ook al bekend is.
Klopt mijn aanname?

Zo ja, zal deze verkaveling als eerste in bijvoorbeeld de BAG-viewer zichtbaar worden?

[Sport_Life]

Ik zou ook overwegen om een vrijstaande woning te bouwen, qua kosten zal het elkaar niet zoveel ontlopen denk ik , want de meeste kosten maak je in beide gevallen (kavel, afwerking, tuin,etc). Terwijl een vrijstaande woning doorgaans veel meer waard is en veel voordelen biedt.

Maakt het zoeken naar een kavel ook makkelijker denk ik.

[FredvZ]

Rofffel schreef op woensdag 21 mei 2025 @ 23:08:
De keuze voor een tweekapper ligt bij het feit dat we met onze huidige buren graag deze stap willen zetten.

Klinkt mij imho niet als een bijster slim plan in de oren.
In happy flow is natuurlijk niets aan de hand, maar met bouwprojecten loop je geheid tegen dingen aan die je vooraf niet bedacht had. Dat kan al beginnen nog voor het überhaupt een steen is gelegd, bij het rondkrijgen van de financiering: wie gaat welk risico dragen als jullie straks 1 kavel kopen?

Het bestemmingsplan is inmiddels goedgekeurd nadat de Raad van State een tweede bezwaar heeft verworpen. De planvorming zou dan dus gereed moeten zijn. Bij het definieren van het exact aantal woningen, zou het voor de hand liggen dat de verkaveling ook al bekend is.
Klopt mijn aanname?

Nee, dat komt pas op het moment dat de gemeente de kavels uit gaat geven of de projectontwikkelaar de woningen gaat inplannen.

Weet je eigenlijk al wie er nu eigenaar is van de grond? En wat de plannen zijn van de eigenaar?
Is er überhaupt sprake van vrije verkoop van kavels?

Zo ja, zal deze verkaveling als eerste in bijvoorbeeld de BAG-viewer zichtbaar worden?

Nee, dat wordt pas zichtbaar als het kadaster de nieuwe verkaveling in beeld krijgt, meestal zijn er dan koopcontracten ondertekend en in een enkel geval komt dat pas als er gepasseerd is bij de notaris.

[Rofffel]

Het gaat nog zeker een jaar duren voordat de grond gegund gaat worden aan een projectontwikkelaar. Of er kavels verkocht gaan worden is nog verre van duidelijk. De gemeente heeft een eigen kavel verkoopsite welke ik nauwlettend in de gaten ga houden.
Dank voor alle hulp