Nieuw rente aanbod - hypotheek omzetten?

[Road-runner83]

Afgelopen vrijdag heb ik de bank aan de lijn gehad ivm een vraag die ik had maar ik snap de berekening nog niet helemaal .

Even wat achtegrond info:
We hebben nu een hypotheek met 3 delen. Het gaat om het aflossingsvrije deel (die we sinds 2009 hebben en in 2015 opnieuw verlengd voor 30jr). Oorspronkelijk bedrag is 150K en nu nog 125K (eea afgelost). Over 2wk krijgen we een nieuw rente aanbod voor alle 3 de delen (over 3,5mnd verloopt de rentevasteperiode).

Ik begrijp het voordeel dat we nu flexibel zijn wanneer we wel of niet willen aflossen op dit deel (en evt. een stukje kunnen overhouden) alleen de berekening die ik kreeg als we dit om zouden zetten naar annuitair lijkt toch ook wel interessant en is als volgt:

- Aflossingsvrij omzetten naar annuitair met nog een looptijd van 20jr en een rente van 4% --> we zouden dan 338 aflossing betalen per maand. Wat dus neerkomt op 338 * 12 = 4056 *20 = 81.120.

Uiteraard betalen we ook nog rente over de 125K.

Nu lossen we meestal jaarlijks ongeveer een bedrag van 7K af. En het jaar erop betalen we dan dus minder rente op het aflossingsvrije deel. Echter ik vraag me af of het dermate minder rente is dat het ongeveer op hetzelfde neerkomt als we voor annuitair zouden gaan?

Want in bovenstaand voorbeeld lossen we in principe maar 81.120 af van de 125K (+ rente) en zijn we ook van die schuld af.

Wie kan ons helpen om met een berekening om dit goed uit te leggen?

Dank alvast!

Hypotheek die we hebben:
Bankspaar 150K afgesloten in 2009 en loopt af in 2039
Aflossingsvrij 150K afgesloten in 2009, verlengd in 2015 bij aankoop nieuw huis en loopt af in 2045
Annuitair 80K afgesloten in 2015 en loopt af in 2045

Huidige rente is rond de 2,2% (bankspaar iets hoger) maar over 2wk dus een nieuw aanbod.

[ Voor 11% gewijzigd door Road-runner83 op 19-05-2025 13:42 ]

[blitzkrieg]

Misschien moet je een wat duidelijker overzicht maken, welke leningdelen heb je, wanneer afgesloten, welk rentepercentage en tot wanneer loopt de rente.

Nu is het (voor mij) een redelijk wazig verhaal.

[KabouterSuper]

Ik kan je vertellen dat een bank je niet 125k laat aflossen met betalingen die optellen naar 81k. Kortom, daar zit iets geks in.

Verder, een leningdeel wat nog 20 jaar loopt, kan niet zonder gevolgen opengebroken worden. Het renteverschil betaal jij of de bank. Wat voor rente heb je nu een wat voor rente ga je betalen?
Update: je rente verloopt wel binnenkort. Ik dacht dat je je rente ook vast had gezet voor 20 jaar


Over je vraag, bij een lineaire aflossing betaal je uiteindelijk het minste rente, daarna annuïtair, daarna aflossingsvrij. Maar je levert dus wel in op flexibiliteit. Banken zijn steeds meer aan het drammen om aflossingsvrij om te zetten naar annuitair. Maar daar hoef je niet op in te gaan.

Extra puntje: je hebt het over 338,-. Maar bij annuïtaire leningen is je aflossing elke maand anders. Heeft de bank die 338,- genoemd? Want dan is het wellicht een gemiddelde over de eerste tien jaar.

[ Voor 19% gewijzigd door KabouterSuper op 19-05-2025 11:30 ]

[Road-runner83]

blitzkrieg schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:25:
Misschien moet je een wat duidelijker overzicht maken, welke leningdelen heb je, wanneer afgesloten, welk rentepercentage en tot wanneer loopt de rente.

Nu is het (voor mij) een redelijk wazig verhaal.

Done, zie OP

[Road-runner83]

KabouterSuper schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:25:
Ik kan je vertellen dat een bank je niet 125k laat aflossen met betalingen die optellen naar 81k. Kortom, daar zit iets geks in.

Verder, een leningdeel wat nog 20 jaar loopt, kan niet zonder gevolgen opengebroken worden. Het renteverschil betaal jij of de bank. Wat voor rente heb je nu een wat voor rente ga je betalen?

Over je vraag, bij een lineaire aflossing betaal je uiteindelijk het minste rente, daarna annuïtair, daarna aflossingsvrij. Maar je levert dus wel in op flexibiliteit. Banken zijn steeds meer aan het drammen om aflossingsvrij om te zetten naar annuitair. Maar daar hoef je niet op in te gaan.

Extra puntje: je hebt het over 338,-. Maar bij annuïtaire leningen is je aflossing elke maand anders. Heeft de bank die 338,- genoemd? Want dan is het wellicht een gemiddelde over de eerste tien jaar.

Nee dat dacht ik dus ook .

Rente nu is dus 2,2% en nieuwe rente zal rond de 3,8% zitten.

Klopt de bank heeft de 338 genoemd wat we zouden moeten betalen voor de komende 20jr dat de looptijd nog loopt. Is dit een foute berekening geweest? Aanvullende vraag: wat zou je nu moeten betalen aan aflossings (en rente) voor een annuitaire hypotheek voor een looptijd van 20jr zeg met een rente van 4%. Ik kwam hier via de verschillende tools ook niet goed uit

[ Voor 8% gewijzigd door Road-runner83 op 19-05-2025 11:32 ]

[JiMiHeNdRiX]

Je gaat niet 20 jaar lang 338 aflossing betalen, want bij annuïtair ga je maandelijks juist steeds meer aflossing betalen en minder rente.

[Pat911]

Road-runner83 schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:12:
- Aflossingsvrij omzetten naar annuitair met nog een looptijd van 20jr en een rente van 4% --> we zouden dan 338 aflossing betalen per maand. Wat dus neerkomt op 338 * 12 = 4056 *20 = 81.120.

Uiteraard betalen we ook nog rente over de 125K.

Bij annuitair betaal je per maand hetzelfde, waarbij gedurende de looptijd het aflossingsdeel groter wordt, en de rente lager. Je betaalt dus niet 20 jaar lang elke maand 338 aan aflossing. Dat is alleen de eerste maand. Met 4% zit je dan op ca. 760 euro per maand wat je moet betalen.

[peterpv]

Road-runner83 schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:12:
- Aflossingsvrij omzetten naar annuitair met nog een looptijd van 20jr en een rente van 4% --> we zouden dan 338 aflossing betalen per maand. Wat dus neerkomt op 338 * 12 = 4056 *20 = 81.120.

Zo werkt een annuitaïre hypotheek niet! Bij een annuitaïre hypotheek betaal je een vast bedrag per maand, een deel van dat bedrag gaat op aan rente, de rest is aflossing. Dus elke maand los je iets af en wordt het rente bedrag iets lager (en het bedrag beschikbaar voor aflossing iets groter).

Op Berekenhet kun je de annuiteit berekenen:



Dit is voor een lening van € 125 k tegen 4% die je helemaal aflost in 20 jaar.
Je gaat dan dus € 757 per maand betalen, dus geen € 338. In de berekening is aflossing #1 € 340.81
dat zit in de buurt van de € 338. Maar zie dat de aflossing elke maand groter wordt tot € 753 in de laatste maand! In totaal los je dus € 125 k af zoals te verwachten (Kolom aflossing, onderaan).

[Road-runner83]

peterpv schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:33:
[...]

Zo werkt een annuitaïre hypotheek niet! Bij een annuitaïre hypotheek betaal je een vast bedrag per maand, een deel van dat bedrag gaat op aan rente, de rest is aflossing. Dus elke maand los je iets af en wordt het rente bedrag iets lager (en het bedrag beschikbaar voor aflossing iets groter.

Op Berekenhet kun je de annuiteit berekenen:

[Afbeelding]

Dit is voor een lening van € 125 k tegen 4% die je helemaal aflost in 20 jaar.
Je gaat dan dus € 757 per maand betalen, dus geen € 338. In de berekening is aflossing #1 € 340.81
dat zit in de buurt van de € 338. Maar zie dat de aflossing elke maand groter wordt tot € 753 in de laatste maand! In totaal los je dus € 125 k af zoals te verwachten (Kolom aflossing, onderaan).

Kijk dit is een duidelijk overzicht, super bedankt! De bank was er toch wat vager in en een afspraak inplannen duurde 6 tot 8wk en zit je ook aan advieskosten.

Dan houden we het denk ik lekker bij aflossingsvrij waarbij we zelf flexibel zijn of we elk jaar wat af willen lossen of niet

[KabouterSuper]

Als je 3.8% gebruikt, is je gemiddelde aflossing van de eerste 8 jaar precies 338,-. Toeval? Ik denk het niet

Eens met je conclusie: lekker aflossingsvrij houden (tenzij de rente dan exorbitant hoger wordt). Je gaat al veel meer betalen omdat je rente bijna verdubbelt. En dan wil de bank ook nog dat je 300-400 extra aflossing gaat ophoesten per maand.

[ Voor 22% gewijzigd door KabouterSuper op 19-05-2025 11:46 ]

[blitzkrieg]

Flexibiliteit is zeker wat waard. Ik zou ook niet weten waarom je het annuïtaire en aflossingsvrije deel op dit moment over zou moeten willen sluiten.

Bankspaardeel kan een hogere rente soms wel interessant zijn, afhankelijk van wat er al in de spaarpot zit.

[peterpv]

Road-runner83 schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:37:
[...]
Dan houden we het denk ik lekker bij aflossingsvrij waarbij we zelf flexibel zijn of we elk jaar wat af willen lossen of niet

Dat kan en dat is een keuze. Ik heb zelf ook deels aflosssingsvrij en een deel annuitaïr. Dat ik een deel annuitaïr heb heeft met de Hypotheekrente aftrek te maken, ik mag de rente dan (deels) uit mijn Bruto inkomen betalen. Tegenwoordig krijg je alleen Hypotheekrente aftrek als de nieuwe lening een annuitaïre lening is. Ik heb deels "oude rechten" en dan mag ik ook een deel van de rente van een aflossingsvrije hypotheek uit mijn Bruto inkomen betalen. Voor details: kijk op de website van de Belastingdienst.

In jouw geval geld dit misschien niet omdat het een bestaande hypotheek is. Een adviseur kan je er meer over vertellen en voor je berekenen want de goedkoopste optie is / welke optie het beste bij je past.

Kort door de bocht en als ik hypotheek rente aftrek negeer (geen belastingvoordeel) dan is een aflossingsvrije hypotheek altijd de goedkoopste optie. Dat is omdat een aflossingsvrije hypotheek meestal de laagste rente heeft én vanwege inflatie. Geld wordt minder waard en je inkomen wordt (meestal) groter. Dat betekent dat nu € 1000 aflossen meer "pijn" doet dan diezelfde € 1000 over 20 jaar aflossen.

[ Voor 30% gewijzigd door peterpv op 19-05-2025 11:50 ]

[Maasluip]

Wat je met je aflossingsvrije hypotheek nu in feite doet is er een lineaire hypotheek van maken.
Een lineaire hypotheek is in het algemeen voordeliger dan een annuïtaire hypotheek, maar als je het als zodanig vastlegt (met vaste aflossing) dan heb je in het begin hogere maandlasten.
Maar je doet het met een aflossingsvrije hypotheek, dus dat probleem heb je niet.

Ik zie geen voordelen om een aflossingsvrije hypotheek over te sluiten naar een annuïtaire waar je meer financiële verplichtingen bij hebt, behalve als het veel uitmaakt in rente.

[KabouterSuper]

Totaal betaalde rente bij 3.8%:
Aflossingsvrij: 95.000
Lineair: 47.500
Annuïtair: 53.648

Totaal betaalde rente bij 4%:
Aflossingsvrij: 100.000
Lineair: 50.000
Annuïtair: 56.794

[Road-runner83]

KabouterSuper schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:47:
Totaal betaalde rente bij 3.8%:
Aflossingsvrij: 95.000
Lineair: 47.500
Annuïtair: 53.648

Totaal betaalde rente bij 4%:
Aflossingsvrij: 100.000
Lineair: 50.000
Annuïtair: 56.794

En als je elk jaar zo'n 7K aflost op het aflossingsvrije deel dan betalen we in het totaal wel minder aan rente dan de 95.000 (bij een rente van 3,8%) maar hoeveel minder is ook wel een lastige berekening denk

[KabouterSuper]

Road-runner83 schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:49:
[...]


En als je elk jaar zo'n 7K aflost op het aflossingsvrije deel dan betalen we in het totaal wel minder aan rente dan de 95.000 (bij een rente van 3,8%) maar hoeveel minder is ook wel een lastige berekening denk

Ik heb een xls sheet voor mijn neus die Road Runner.xlsx heet.... Ik gooi het er wel in. 7k in maanddelen of aan het einde van elk jaar?

In geval van maandelijkse aflossing: 42.609. je bent binnen de 20 jaar klaar met aflossen.

[ Voor 9% gewijzigd door KabouterSuper op 19-05-2025 11:55 ]

[Road-runner83]

KabouterSuper schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:50:
[...]

Ik heb een xls sheet voor mijn neus die Road Runner.xlsx heet.... Ik gooi het er wel in. 7k in maanddelen of aan het einde van elk jaar?

In geval van maandelijkse aflossing: 42.609. je bent binnen de 20 jaar klaar met aflossen.

Haha nice

Aan het einde van elk jaar (7K).

[TheGhostInc]

Maasluip schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:43:
Ik zie geen voordelen om een aflossingsvrije hypotheek over te sluiten naar een annuïtaire waar je meer financiële verplichtingen bij hebt, behalve als het veel uitmaakt in rente.

De laatste opmerking is de clou.

De rente voor een aflossingsvrij deel ligt hoger dan een deel waar je op aflost.
Dus als je zelf ongeveer een lineair schema wilt aanhouden, dan kun je beter dat deel omzetten, omdat je dan minder betaalt aan de bank.

Dus voor een goede berekening hebben we 2 rentepercentages nodig: die voor lineair/annuïtair & die voor aflossingsvrij.

In het voorbeeld hierboven zag je dat 0,2% verschil in rente je een paar duizend euro kan besparen.

Ps. En dan hebben we de discussie rondom geld aflossen of niet nog niet eens gehad

[KabouterSuper]

Road-runner83 schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:57:
[...]


Haha nice

Aan het einde van elk jaar (7K).

Dan 42.822 beetje afhankelijk van wanneer je betaalt en de bank het verwerkt. In de xls sheet: eerste 7k wordt afgelost begin van maand 8.

[KabouterSuper]

TheGhostInc schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:58:
[...]

Ps. En dan hebben we de discussie rondom geld aflossen of niet nog niet eens gehad

TS lost twee van de drie leningdelen wel af. Je haalt met gemak een ltv van 20-30% na 20 jaar. Al je geld in stenen is ook niet zaligmakend.

Maar inderdaad, de goedkoopste lening is er één die je niet hebt, oftewel geld lenen kost geld.

[RM-rf]

JiMiHeNdRiX schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:31:
Je gaat niet 20 jaar lang 338 aflossing betalen, want bij annuïtair ga je maandelijks juist steeds meer aflossing betalen en minder rente.

ik heb een vermoeden dat de totale maandlast van dat krediet rond de 750 euro zal zijn; waarbij de eerste aflossing 338 euro is en de rest rente (rond de 412 euro).
het aflossingdeels zal vervolgens voortdurend iets oplopen, terwijl het rentedeel daalt (annuitair immers), de totale aflossing over de hele tijd zal dus het totale leenbedrag zijn (125K)


De huidige rente van de aflossingsvrije hypotheek is rond de 230 euro per maand..
Aangezien er al eerder op afgelost is neem ik aan dat het best mogelijk is gewoon een bedrag daarop af te lossen... ik zie geen enkele grond waarom je dat niet gewoon doet, als je jaarlijks 6250 euro aflost (520 per maand sparen daarvoor) ben je over 20 jaar ook van die lening af en betaal je veel minder rente...
de maandlast is initieel exact gelijk als dat voorstel (750 euro, maar doordat in dat geval de aflossing lineair is bespaar je veel rentelast over die tijd)

[ Voor 10% gewijzigd door RM-rf op 19-05-2025 12:16 ]

[KabouterSuper]

RM-rf schreef op maandag 19 mei 2025 @ 12:13:
[...]

ik heb een vermoeden dat de totale maandlast van dat krediet rond de 750 euro zal zijn; waarbij de eerste aflossing 338 euro is en de rest rente (rond de 412 euro).

Ik heb mijn geld al gezet op gemiddelde aflossing van de eerste 8 jaar (bij 3.8%).

[_JGC_]

Wanneer verloopt de rentevastperiode van je hypotheekdelen? Dat haal ik nml niet uit je posts. Is dat met een nieuw rentevoorstel over enkele weken, of lopen die onafhankelijk van elkaar door?

Banksparen zou ik niet aankomen, dat is in principe annuitair aflossen met behoud van HRA. Hogere rente na 2/3 van de looptijd is juist positief, je betaalt dan netto minder. Ik heb vorige keer de rente van 1,28% naar 3,69% zien gaan, rente van 85 (53 netto) naar 246 (155 netto) per maand, aflossing van 225 naar 110. Bruto 46 euro meer kwijt, netto 53+225=278 tegen 155+110=265, betaal netto nu dus minder.

Aflossingsvrij zou ik zelf de regie over willen houden, kost je echter wel 0,15-0,2% extra rente tov annuitair of lineair aflossen. Op 125K is dat 250 euro per jaar. Houd er wel rekening mee dat in 2039 de HRA afloopt op dat leningdeel.

[KabouterSuper]

RM-rf schreef op maandag 19 mei 2025 @ 12:13:
[...]
ik heb een vermoeden dat de totale maandlast van dat krediet rond de 750 euro zal zijn; waarbij de eerste aflossing 338 euro is en de rest rente (rond de 412 euro).

En ik denk dat jij gaat winnen.... Ik had bij de rente gekeken. Ik kom iets hoger uit dan 338,- voor de eerste aflossing maar close enough.

[ Voor 24% gewijzigd door KabouterSuper op 19-05-2025 13:04 ]

[Road-runner83]

_JGC_ schreef op maandag 19 mei 2025 @ 12:18:
Wanneer verloopt de rentevastperiode van je hypotheekdelen? Dat haal ik nml niet uit je posts. Is dat met een nieuw rentevoorstel over enkele weken, of lopen die onafhankelijk van elkaar door?

Banksparen zou ik niet aankomen, dat is in principe annuitair aflossen met behoud van HRA. Hogere rente na 2/3 van de looptijd is juist positief, je betaalt dan netto minder. Ik heb vorige keer de rente van 1,28% naar 3,69% zien gaan, rente van 85 (53 netto) naar 246 (155 netto) per maand, aflossing van 225 naar 110. Bruto 46 euro meer kwijt, netto 53+225=278 tegen 155+110=265, betaal netto nu dus minder.

Aflossingsvrij zou ik zelf de regie over willen houden, kost je echter wel 0,15-0,2% extra rente tov annuitair of lineair aflossen. Op 125K is dat 250 euro per jaar. Houd er wel rekening mee dat in 2039 de HRA afloopt op dat leningdeel.

Dat staat in de OP, over 3,5mnd verloopt de rentevasteperiode en over 2wk krijgen we een nieuw rente aanbod.

Klopt banksparen blijft mooi zo, die loopt al 16jr dus nu een hogere rente is juist alleen maar gunstig

En idd klopt ook dat aflossingsvrij 0,2% meer rente kost maar dat nemen we dan ook voor lief. Goed om te weten dat HRA afloopt in 2039, ik ging eigenlijk wel uit dat het tot 2045 zou lopen (einde looptijd) maar je mag dus max 30jr rente aftrekken op de aflossingsvrije ondanks dat hij verlengd is? Kan me niet herinneren dat me dit verteld is maargoed is ook alweer 10jr geleden...

[_JGC_]

@Road-runner83 Je mag de oorspronkelijke hypotheek maximaal 30 jaar aftrekken:
https://www.belastingdien.../hypotheekrente-aftrekken

Je hebt 'm niet verhoogd, maar een extra annuitair leningdeel ernaast afgesloten. Op dat deel heb je wel weer de volle 30 jaar.

[Question Mark]

Road-runner83 schreef op maandag 19 mei 2025 @ 11:12:
- Aflossingsvrij omzetten naar annuitair met nog een looptijd van 20jr en een rente van 4% --> we zouden dan 338 aflossing betalen per maand. Wat dus neerkomt op 338 * 12 = 4056 *20 = 81.120.

Nee, lees je even in hoe annuitair werkt. Je maandbedrag blijft gelijk. Elke maand los je echter iets af, en daarmee betaal je de volgende maand iets minder rente. Dit verschil los je dan "extra" af. Elke maand gebeurt dat weer. In het begin los je dan relatief weinig af, aan het eind relatief veel. Na de looptijd is je schuld volledig afgelost.

[Sport_Life]

Als het goed is val je met de aflossingsvrije en bankspaar hypotheek onder de oude regeling dwz dat je recht hebt op HRA op beide producten. Omzetten naar annuïteiten zou ik dan niet doen, het heeft geen voordeel en aflossen kan altijd (vrijwillig). Je kunt dan beter een bepaald bedrag zelf aflossen iedere maand.

Vwb banksparen die kun je omzetten naar aflossingsvrij, maar met de huidige (relatief hoge) rente is dat minder interessant.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 19-05-2025 18:34 ]

[Road-runner83]

Thanks voor de reacties!

Bankspaar blijft zeker intact want hebben er nu 16jr opzitten dus het potje is aardig gegroeid en dadelijk een rente van 4% is dan ook zeker prima

De rest laten we ook zo en hebben we het zelf in de hand om wel/niet af te lossen en evt. een bedrag over te houden mocht dat gunstig zijn.

Er kan wat mij betreft een slotje op.