Bieden zonder voorwaarde financiering, korte timeline,

[NeuralNexus]

Vandaag een leuke bezichtiging gehad. De woning is voor een lage prijs in de markt gezet omdat er spoed is met verkoop. Begin volgende week bod uitbrengen. We kunnen het makkelijk betalen. Onze situatie: 150k spaargeld, hypotheek is geen probleem, huren nu, alle documenten staan klaar, eerste gesprek gehad met hypotheekadviseur om situatie te beoordelen (zeer positief). Het lukt niet meer om een hypotheekadviseur op tijd te spreken voor deze situatie. Het geld is niet het probleem, wel de tijd.

Situatie verkopers: De verkopers hebben haast met verkopen. Ze willen de overdracht half juni laten plaatsvinden omdat ze financiering nodig hebben in juni voor nieuw huis. Want anders hebben zij een probleem, aldus de verkoopmakelaar vandaag. Dat betekent dat we tot ~10 juni hebben om het rond te krijgen. Dat is snel...

Timeline: Stel we winnen, dan is tekenen koopcontract op z’n vroegst woensdag 7 mei.
Taxatie(rapport) duur waarschijnlijk 5 werkdagen aldus onze verkoopmakelaar. Dus rond 14 mei.
Dat betekent dat we ~3 weken hebben om de hypotheek rond te krijgen. Het rondkrijgen van de hypotheek in deze tijdslijn wel érg krap (dat geldt natuurlijk voor alle bieders). Overal wordt geadviseerd: 6-8 weken.

Bieden zonder voorwaarde van financiering: geeft ons een enorm voordeel tegenover andere bieders. Normaal durf ik het wel aan, maar is dit slim met 3-4 weken doorlooptijd?

Is er iets mogelijk dat we bieden zónder voorwaarde van financiering, maar alsnog stellen wel meer tijd willen hebben om financiering rond te krijgen (stel het proces duurt langer)? Hoe kunnen we dit slim aanpakken?

Note: desktop-taxatie kan niet, want erfpacht.

[True]

Heb je al gekeken naar een adviseur met een fast track naar een specifieke geldverstrekker?
Je hebt meerdere risico's die roet in het eten kunnen gooien. Bijv. en krijgen van een werkgeversverklaring. Dit is vrijwel nooit een probleem, maar als je HR medewerker komende week vrij is en die week daarna ziek is. Dan begin je 'm wel te knijpen.

Ik zou kijken of je een risicoanalyse kunt doen (kuch chatgpt kuch) en daarna hoe je de risico's kunt mitigeren.

[NeuralNexus]

True schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 22:33:
Heb je al gekeken naar een adviseur met een fast track naar een specifieke geldverstrekker?
Je hebt meerdere risico's die roet in het eten kunnen gooien. Bijv. en krijgen van een werkgeversverklaring. Dit is vrijwel nooit een probleem, maar als je HR medewerker komende week vrij is en die week daarna ziek is. Dan begin je 'm wel te knijpen.

Ik zou kijken of je een risicoanalyse kunt doen (kuch chatgpt kuch) en daarna hoe je de risico's kunt mitigeren.

Adviseur gaf kort aan dat er gekeken kan worden naar een verstrekker met een snelle doorloop.

Alle documenten staan klaar. Het enige is ze altijd nog afgewezen kunnen worden.

[DiedX]

Waarom zou jij het probleem van de verkopende partij opeens jóuw probleem laten worden? 20k overbieden, regulier traject ingaan.

Anders heb je kans dat je +- 10% van de verkoopwaarde voor je kiezen krijgt zonder huis.

[NeuralNexus]

DiedX schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 22:54:
Waarom zou jij het probleem van de verkopende partij opeens jóuw probleem laten worden? 20k overbieden, regulier traject ingaan.

Anders heb je kans dat je +- 10% van de verkoopwaarde voor je kiezen krijgt zonder huis.

Ik wil het niet mijn probleem laten worden. Vooral zie ik dit als een potentiële kans. Ik wil me alleen niet in de vingers snijden.

Is het mogelijk om zónder voorwaarden van financiering te bieden, tegelijk wel een standaard periode van 6-8 weken als voorwaarden te stellen om het rond te krijgen? En zo ja, doe ik dat in de brief? (want: waar anders?)

[stutrecht]

Hypotheek moet wel lukken als er geen gekke dingen zijn. Is mij recent ook gelukt. Waar bij mij de stress zat was het vinden van een notaris. Dat kostte veel meer moeite…

[NeuralNexus]

stutrecht schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:04:
Hypotheek moet wel lukken als er geen gekke dingen zijn. Is mij recent ook gelukt. Waar bij mij de stress zat was het vinden van een notaris. Dat kostte veel meer moeite…

Het risico is dus wel als het lukt. Stel, er gaat wat fout qua documentatie, dan hang je.

[Satch]

NeuralNexus schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 22:26:
Note: desktop-taxatie kan niet, want erfpacht.

Vreemd, ik heb net iets minder dan 2 jaar geleden een huis gekocht met erfpacht. Desktop taxatie was geen probleem, bij ASR via ik ben frits als adviseur tenminste.

[Lolhozer]

Akkoord gaan met overdracht half juni, met de voorwaarde dat er geen 10% boete toegepasst kan worden indien er meer tijd nodig is voor de hypotheek.

[NeuralNexus]

Satch schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:22:
[...]

Vreemd, ik heb net iets minder dan 2 jaar geleden een huis gekocht met erfpacht. Desktop taxatie was geen probleem, bij ASR via ik ben frits als adviseur tenminste.

Dit zei onze hypotheekadviseur in ieder geval...

Lolhozer schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:26:
Akkoord gaan met overdracht half juni, met de voorwaarde dat er geen 10% boete toegepasst kan worden indien er meer tijd nodig is voor de hypotheek.

Kan dit bij een bod zónder voorwaarden van financiering? Zo ja, neem ik dat als voorwaarde op in de begeleidende brief/mail? Want die boete is wel wettelijk geregeld. (Technisch gezien krijgen ze dan alsnog compensatie van 10% boete als het na 6/8 weken nog niet rond is?)

[Rukapul]

Je moet het niet ingewikkeld maken bij je bod.

De oplevertermijn wordt vastgelegd in het voorlopig koopcontract. Als de verkoper daar onredelijk is dan maakt hij het alleen voor zichzelf moeilijk omdat er dan weer een paar dagen verloren gaan voor kandidaat 2

M.i. heeft de verkoper helemaal geen bloedspoed, want dan zou men geen dagen verspillen nu.

Ik zou trouwens niet weten waarom er niet alsnog volgende week al getaxeerd kan worden (rapport begin week erop) bij uitslag maandagmiddag, hypotheekproces in gang gezet kan worden en een notaris kan zijn vastgelegd. Het betekent alleen alles uit de kast halen wat betekent bellen bellen en nog eens bellen.

Het grootste risico is ergens een issue met papieren met 'compliance' of 'computer' says no. Ik ben ook eens dagen bezig geweest om mijn dossier er bij de (mijn eigen) bank doorheen te krijgen om de meest stupide punten.

De beste manier om dat risico te mitigeren is cash. Een andere optie is een tijdelijke onderhandse lening van iemand met een paar ton over.

[Cyn12]

Zou het een ‘moetje’ kunnen zijn van de verkopers om hun eigen hypotheek rond te kunnen krijgen? In dat geval zijn ze zeer gebaat bij een verkoop zonder voorbehoud, dat is de enige kans dat de bank deze opbrengst mee kan nemen voor hun financiering.

Het inbrengen van meer eigen geld kan ook vertragend werken. Bij ons heeft het meerdere rondes van het aanleveren van afschriften en andere documenten geduurd voor er een akkoord kwam, met telkens minimaal 5 werkdagen wachttijd. In totaal zat er ruim 6 weken tussen het tekenen van het renteaanbod en het finale akkoord van de bank.

[eLScha]

Je proces bij de bank begint niet pas na de taxatie, maar direct. Dat jij dan pas een paar dagen later de taxatie aanbiedt maakt niet zoveel uit.

Verder: stel dat je het toch niet redt, wat zou de verkoper dan doen. Die 10% innen en de boel opnieuw gaan starten met een andere verkoper? Of jou 2 weken extra gunnen?

[NeuralNexus]

Ten eerste: dank voor de reacties!
Is de constructie mogelijk om te bieden zonder voorwaarden financiering met wel het behoud 6-8 weken om de financiering rond te krijgen?

Rukapul schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:53:
Je moet het niet ingewikkeld maken bij je bod.

De oplevertermijn wordt vastgelegd in het voorlopig koopcontract. Als de verkoper daar onredelijk is dan maakt hij het alleen voor zichzelf moeilijk omdat er dan weer een paar dagen verloren gaan voor kandidaat 2

M.i. heeft de verkoper helemaal geen bloedspoed, want dan zou men geen dagen verspillen nu.

Ik zou trouwens niet weten waarom er niet alsnog volgende week al getaxeerd kan worden (rapport begin week erop) bij uitslag maandagmiddag, hypotheekproces in gang gezet kan worden en een notaris kan zijn vastgelegd. Het betekent alleen alles uit de kast halen wat betekent bellen bellen en nog eens bellen.

Het grootste risico is ergens een issue met papieren met 'compliance' of 'computer' says no. Ik ben ook eens dagen bezig geweest om mijn dossier er bij de (mijn eigen) bank doorheen te krijgen om de meest stupide punten.

De beste manier om dat risico te mitigeren is cash. Een andere optie is een tijdelijke onderhandse lening van iemand met een paar ton over.

Dit wordt de eerste keer kopen. Online lees ik dat er vaak een maand of 3 tussen voorlopige koopcontract en sleuteloverdracht zit. Dan voelt 4-5 weken risiciovol. Dus ik weet niet goed of dit onrealsitisch wordt, waardoor het een domme keuze is.

Kan ik ook bieden zonder voorwaarden van financiering, met als eis alsnog een termijn van 6-8 weken?

eLScha schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 00:00:
Verder: stel dat je het toch niet redt, wat zou de verkoper dan doen. Die 10% innen en de boel opnieuw gaan starten met een andere verkoper? Of jou 2 weken extra gunnen?

Dat weet ik niet. Het is wel een flink financieel risico binnen zo’n korte doorloop. Vooral omdat ze claimen dat het geld in juni nodig is. Dan hebben ze in ieder geval 10%. Nee, dat heb je geen hypotheek van. Maar toch...

Cyn12 schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:59:
Zou het een ‘moetje’ kunnen zijn van de verkopers om hun eigen hypotheek rond te kunnen krijgen? In dat geval zijn ze zeer gebaat bij een verkoop zonder voorbehoud, dat is de enige kans dat de bank deze opbrengst mee kan nemen voor hun financiering.

Het inbrengen van meer eigen geld kan ook vertragend werken. Bij ons heeft het meerdere rondes van het aanleveren van afschriften en andere documenten geduurd voor er een akkoord kwam, met telkens minimaal 5 werkdagen wachttijd. In totaal zat er ruim 6 weken tussen het tekenen van het renteaanbod en het finale akkoord van de bank.

Dat is wat de verkoopmakelaar zegt. Lijkt me geen gek verhaal. Behalve dat het redelijk halsoverkop is met een korte doorloop: veel risico bij de verkoper.
Indien het waar is: het is extra in ons voordeel om te bieden zonder voorwaarden van financiering, maar dan zonder de ‘deadline’ vanaf half juni. Wat is daarin mogelijk?

[NeuralNexus]

Kleine side-note: ik heb via-via gehoord wie er wonen (van andere mensen die in het pand woonden). Het zijn volgens mij hele degelijke mensen in een vergelijkbare levensfase. Dus ik kan me niet voorstellen dat deze mensen erop uit zijn mij naaien vanwege de korte doorloop.

[Chaki]

NeuralNexus schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 22:26:
Vandaag een leuke bezichtiging gehad. De woning is voor een lage prijs in de markt gezet omdat er spoed is met verkoop. Begin volgende week bod uitbrengen. We kunnen het makkelijk betalen. Onze situatie: 150k spaargeld, hypotheek is geen probleem, huren nu, alle documenten staan klaar, eerste gesprek gehad met hypotheekadviseur om situatie te beoordelen (zeer positief). Het lukt niet meer om een hypotheekadviseur op tijd te spreken voor deze situatie. Het geld is niet het probleem, wel de tijd.

Situatie verkopers: De verkopers hebben haast met verkopen. Ze willen de overdracht half juni laten plaatsvinden omdat ze financiering nodig hebben in juni voor nieuw huis. Want anders hebben zij een probleem, aldus de verkoopmakelaar vandaag. Dat betekent dat we tot ~10 juni hebben om het rond te krijgen. Dat is snel...

Timeline: Stel we winnen, dan is tekenen koopcontract op z’n vroegst woensdag 7 mei.
Taxatie(rapport) duur waarschijnlijk 5 werkdagen aldus onze verkoopmakelaar. Dus rond 14 mei.
Dat betekent dat we ~3 weken hebben om de hypotheek rond te krijgen. Het rondkrijgen van de hypotheek in deze tijdslijn wel érg krap (dat geldt natuurlijk voor alle bieders). Overal wordt geadviseerd: 6-8 weken.

Bieden zonder voorwaarde van financiering: geeft ons een enorm voordeel tegenover andere bieders. Normaal durf ik het wel aan, maar is dit slim met 3-4 weken doorlooptijd?

Is er iets mogelijk dat we bieden zónder voorwaarde van financiering, maar alsnog stellen wel meer tijd willen hebben om financiering rond te krijgen (stel het proces duurt langer)? Hoe kunnen we dit slim aanpakken?

Note: desktop-taxatie kan niet, want erfpacht.

[Chaki]

/quote]
1. Voorbehoud van financiering: aankoopprijs plus kosten koper minus 150k eigen vermogen. Bespreek dat met je adviseur.
2. Minimaal 6 weken, 8 is beter, met als toevoeging zoveel eerder als mogelijk
3. Een bouwtechnische keuring zou ik ook overwegen. "In goede staat" op het eerste zicht?

En alles zit meteen in een stroomversnelling. Vandaag bezichtig je een woning en dezelfde dag nog wil je ze kopen.

Vergeet die makelaar even. Zet dit weekend eens rustig op een rijtje wat de plus- en minpunten zijn. Denk ruimer dan alleen de woning. Ken je de buurt? Bestemmingsplan? Heb je nu veel privacy en een vrij uitzicht en staat er straks een flat in je tuin? Leef je 2 jaar in een bouwput?

Dit lijkt mij een wat impulsieve reactie vanuit emotie. Zou je het ook kopen zonder deze deal? Of is het: voor die prijs kan ik het niet laten? Het is geen paar schoenen in de aanbieding!

De situatie van de verkopers is niet interessant. Dat is hun probleem.

[Chaki]

NeuralNexus schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 22:26:
...
geeft ons een enorm voordeel tegenover andere bieders. Normaal durf ik het wel aan, maar is dit slim met 3-4 weken doorlooptijd?
....

En dit dus: hoe groot is de kans dat er morgen andere biedingen komen met een termijn van 4 weken + geen voorbehoud van financiering? Ik schat 0,00001%

[champion16]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 00:10:
Ten eerste: dank voor de reacties!
Is de constructie mogelijk om te bieden zonder voorwaarden financiering met wel het behoud 6-8 weken om de financiering rond te krijgen?

[...]

Dit wordt de eerste keer kopen. Online lees ik dat er vaak een maand of 3 tussen voorlopige koopcontract en sleuteloverdracht zit. Dan voelt 4-5 weken risiciovol. Dus ik weet niet goed of dit onrealsitisch wordt, waardoor het een domme keuze is.

Kan ik ook bieden zonder voorwaarden van financiering, met als eis alsnog een termijn van 6-8 weken?
?

3 maanden is heel lang. Ik heb vorig jaar gekocht. Had niets geks. Vast contract, een kleine schenking, geen bonus en geen eigen huis te verkopen.
Ik had alle stukken al bij mijn adviseur klaarliggen. En binnen 3 weken had ik goedkeuring van de bank. Mijn adviseur had bij bepaalde hypotheekverstrekkers wel al gevraagd wat de actuele doorlooptijd was.

[Yaksa]

Dus je laat je onder druk zetten door de verkopers omdat zij er snel van af willen.
Plus dat het het eerste huis is wat je koopt.
Ik zou nog maar 's goed nadenken voor je hier in stapt.
Wat anderen ook al zeggen, bouwtechnische keuring laten doen, bestemmingsplannen nakijken, is het wel zo'n leuke omgeving om te wonen, wat gaat het kosten om het huis aan jullie wensen te 'verbouwen', etc.

[LankHoar]

@NeuralNexus ik zou persoonlijk niet snel bieden zonder voorbehoud van financiering zonder dit afgedekt te hebben middels een "veilig bieden" certificaat. Daar heb je tegenwoordig meerdere aanbieders van, dus zou daar eens naar kijken. Kan 1-2 dagen duren voor je die rond hebt, maar kun je alsnog wel zonder voorbehoud mee bieden. Mocht je zo'n certificaat toch niet krijgen, trek je gewoon je bod in.

Verder eens met het opnemen van een clausule waarin je geen extra kosten krijgt indien de hypotheek langer op zich laat wachten. Dus geen voorbehoud, maar ook geen extra kosten. Iets met aapje van hun op hun schouder laten zitten. Ik heb nu zelf meegemaakt dat we een maand moesten uitstellen, de bank schoot simpelweg niet op. Dan ben je echt afhankelijk van de gunst van de verkopers, die boetes liegen er niet om.

[NeuralNexus]

Dank voor de reacties @Yaksa @LankHoar @Chaki

We kennen de buurt goed en waren al zeer enthousiast over de woning. Alles al op een rijtje gezet. De situatie is spannend vanwege de snelle overdracht die de verkopers willen. De hypotheekadviseurs die we eerder spraken zagen nihil risico in bieden zonder financiering. We kunnen een hypotheek krijgen van 750k en hebben veel spaargeld. Ondanks het altijd risico met zich meebrengt, verhoogt het aanzienlijk onze kansen.

Het beste lijkt me dus een voorwaarden/clausule inbouwen waarbij we zeggen: we willen de transportdatum twee maanden na tekenen, omdat we afhankelijk zijn van derden.

champion16 schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 07:22:
[...]


3 maanden is heel lang. Ik heb vorig jaar gekocht. Had niets geks. Vast contract, een kleine schenking, geen bonus en geen eigen huis te verkopen.
Ik had alle stukken al bij mijn adviseur klaarliggen. En binnen 3 weken had ik goedkeuring van de bank. Mijn adviseur had bij bepaalde hypotheekverstrekkers wel al gevraagd wat de actuele doorlooptijd was.

Situatie blijft wel: als er één document wordt afgewezen, dan hangen we al. Dan is een maand erg kort.

[hansie_k]

Naast de snelle overdracht en je hypotheek, al verdiept in de erfpacht?
Hier door zijn de kosten voor je woning zelf vaak laag, maar gooit de erfpacht roet in t eten.

[nono_einstein]

klinkt alsof de verkopende partij ook aan een boete beding vastzit. Dat betekend m.i. dat ze jullie niet 'of the hook' zullen laten gaan als er ergens een doorlooptijd issue komt.

Zoals hierboven al eerder aangegeven, probeer onderhandse lening als je het huis echt wil en echt zeker bent dat je uiteindelijk de hypotheek krijgt en doe het in je 'eigen tijd'. Kan me ook niet voorstellen dat 'snelle' jongens op de hypotheek markt per se de goedkoopste zijn...

p.s. wij hebben aan de andere kant van een dergelijke situatie gezeten, waar de verkopende partij bod deed, tekende en pas 2 dagen voor de overdracht aangaf dat de financiering niet rond kwam waar later bleek dat dat al bekend was (bij kopers) voordat ze tekenden bij ons... Needless to say da we niet amused waren en druk op de ketel gezet hebben om idd duidelijk te maken dat die boete links of rechtsom toch betaald diende te worden, je hebt immers je huis uit de verkoop gehaald en een eventueel bod van #2 na 2 maanden zal zeker niet hoger worden... Uiteindelijk hebben ze andere kopers gevonden voor ons die tegen dezelfde prijs zouden kopen op de zelfde dag (!) echter dat had ook weer juridische haken en ogen want dan zouden wij de verkoop hebben geannulleerd en dus boete plichtig zijn.
Moraal van het verhaal: probeer dat boete geding uit het contract te krijgen als je geen financieringsvoorbehoud opneemt.

[ Voor 49% gewijzigd door nono_einstein op 03-05-2025 09:02 . Reden: eigen ervaring delen ]

[Valorian]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 08:45:
Dank voor de reacties @Yaksa @LankHoar @Chaki

We kennen de buurt goed en waren al zeer enthousiast over de woning. Alles al op een rijtje gezet. De situatie is spannend vanwege de snelle overdracht die de verkopers willen. De hypotheekadviseurs die we eerder spraken zagen nihil risico in bieden zonder financiering. We kunnen een hypotheek krijgen van 750k en hebben veel spaargeld. Ondanks het altijd risico met zich meebrengt, verhoogt het aanzienlijk onze kansen.

Het beste lijkt me dus een voorwaarden/clausule inbouwen waarbij we zeggen: we willen de transportdatum twee maanden na tekenen, omdat we afhankelijk zijn van derden.


[...]

Situatie blijft wel: als er één document wordt afgewezen, dan hangen we al. Dan is een maand erg kort.

Ik zou die clausule inderdaad inbouwen met die 8 weken, maar wél de intentie erbij zetten dat jullie er veel aan doen om te kijken of het eerder kan. Dan weet verkoper dat als het meezit het misschien wél kan, en dat het niet “sowieso 8 weken” wordt. Zet er gewoon letterlijk bij dat jullie allebei huren, morgen kunnen verhuizen en alle papieren klaar hebben liggen, maar simpelweg afhankelijk zijn van het systeem (de genoemde derden) wat betreft de verdere afgandeling.

[bonzz.netninja]

Ik blijf hangen bij " het lukt niet meer om een hypotheekadviseur op tijd te spreken voor deze situatie."

Dat vind ik wel apart hoor. Heb je wel hard genoeg gezocht? Heb je uberhaupt gezocht? Het is goed geld verdienen en de gene waar ik het in het verleden mee gewerkt heb zijn eigenlijk altijd wel beschikbaar, ook in het weekend.

[Termi]

Er zijn sites die per bank aangeven wat de doorlooptijd is zolang je geen bijzonderheden hebt. Ik denk daar sommige banken het in een paar dagen kunnen regelen. Notaris is soms wat lastiger te vinden. Ik zie meet zes weken tijd eigenlijk geen grote hobbels.

[NeuralNexus]

hansie_k schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 08:46:
Naast de snelle overdracht en je hypotheek, al verdiept in de erfpacht?
Hier door zijn de kosten voor je woning zelf vaak laag, maar gooit de erfpacht roet in t eten.

Eeuwigdurig afgekocht.

[Chaki]

NeuralNexus schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 22:38:
[...]

Adviseur gaf kort aan dat er gekeken kan worden naar een verstrekker met een snelle doorloop.

Alle documenten staan klaar. Het enige is ze altijd nog afgewezen kunnen worden.

3 maanden is teveel. Met een versnelde doorlooptijd is het HOOGSTWAARSCHIJNLIJK eerder dan 6 weken geregeld. Maar met "of zoveel eerder als mogelijk" hou je een slag om de arm. Kun je de makelaar niet bellen om aan zijn verstand te peuteren dat het zo spoedig MOGELIJK is. Geef anders in de brief nadrukkelijk aan dat je kiest voor een bank met de snelste doorlooptijd. Meer dan dat kun je niet doen.

Aan reacties als "mij is het ook gelukt binnen 2 weken" heb je niets. Dat iemand anders wat dan ook lukt, biedt jou geen garantie. Behalve de goedkeuring van de bank, die last-minute nog x aantal documenten kan vragen, heb je nog de notaris die een Verklaring Herkomst Eigen Middelen vraagt: waar komt je vermogen vandaan? Dit gaat vergezeld van papieren. Die kun jij wel direct aanleveren, maar de notaris draait geen overuren om die te verwerken.

Als makelaars iets hebben is het mensenkennis. Deze makelaar weet dat de kans groot is dat hij jou als "naïeve" koper hiertoe kan verleiden. Kat in 't bakkie!

Iemand gaf de tip: 20% overbieden. Waar is dat goed voor? Gaan ze kiezen voor iemand die meer biedt met als ontbindende voorwaarde dat die het volledige koopbedrag gefinancierd krijgt? Ik heb tot 2 keer toe een woning gegund gekregen, terwijl er een hoger bod op tafel lag. De makelaars bleven maar herhalen: je had niet het hoogste bod. En ik: maar wel de gunstigste voorwaarden. In het eerste geval wilde de verkoper er zo snel mogelijk vanaf (zelfde als jij). In het tweede geval onzeker: een nieuwe woning konden ze pas kopen als deze op papier verkocht was en dan kies je voor de partij die de meeste zekerheid biedt qua voorbehoud van financiering. Het moest op papier verkocht zijn, maar ze hadden nog geen nieuwe woning gevonden. Dus ook niet: overdracht op zeer korte termijn. Ook daar ging ik in mee: de overdracht kan in overleg uitgesteld worden. Die zaten ook behoorlijk klem: kans om met een kind van anderhalf op straat te staan.

[Chaki]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 01:13:
Kleine side-note: ik heb via-via gehoord wie er wonen (van andere mensen die in het pand woonden). Het zijn volgens mij hele degelijke mensen in een vergelijkbare levensfase. Dus ik kan me niet voorstellen dat deze mensen erop uit zijn mij naaien vanwege de korte doorloop.

"Ik kan me niet voorstellen dat deze nette mensen mij gaan naaien". Je bent wel erg goedgelovig!

Ik kan me heel goed voorstellen, sterker nog: ik weet 100% zeker dat deze makelaar alles op alles zet ...

Nee, dat is niet omdat makelaars boeven zijn die kopers willen naaien. Zij doen waar ze voor betaald worden: enkel en alleen de belangen van de verkopers dienen. Een aankoopmakelaar dient de belangen van de koper. Hij behoedt je er ook voor om niet met open ogen erg in te tuinen. Maar goed: voor jou is het te laat om die nog in te schakelen en het kost je ook 3000,-

[LankHoar]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 08:45:
De hypotheekadviseurs die we eerder spraken zagen nihil risico in bieden zonder financiering. We kunnen een hypotheek krijgen van 750k en hebben veel spaargeld. Ondanks het altijd risico met zich meebrengt, verhoogt het aanzienlijk onze kansen.

Zo'n certificaat kost 1000 euro, daar zou ik persoonlijk niet het risico van 10% boete + kosten willen lopen (10% van de koopsom is het begin, je bent ook verantwoordelijk voor alle kosten van de verkopers). Stel je krijgt een zwaar ongeluk, of je bedrijf heeft een reorganisatie precies voordat je hypotheek rond is. Dan hang je.

[Rukapul]

Ik heb mijn eigen tijdlijn er nog eens bijgepakt
Dag 18 maand 1: bod + acceptatie
Dag 18 maand 1: orientatiegesprek bank aangevraagd, ingepland voor 26
Dag 19 maand 1: offerte notaris binnen
Dag 21 maand 1: voorlopig koopcontract getekend
Dag 26 maand 1: bank orientatiegesprek, dienstverleningdocument getekend
Dag 26 maand 1: contact en opdrachtbevestiging taxateur (spoed)
Dag 27 maand 1: taxateur bezoek
Dag 28 maand 1: aanvullende info huwelijkse staat
Dag 1 maand 2: taxatierapport in bezit bank
Dag 3 maand 2: adviesgesprek bank
Dag 4 maand 2: extra loonstroken en CAO tekst in bezit bank
Dag 5 maand 2: extra desktop taxatie in bezit bank
Dag 5 maand 2: UWV verzekerings overzicht in bezit bank (alternatieve documentatie)
Dag 8 maand 2: digitale hypotheekofferte
Dag 9 maand 2: schriftelijke hypotheekofferte
Dag 14 maand 2: vertrek vakantie
Dag 16 maand 3: overdracht

Oftewel 3 weken voor financiering rond was. Hierbij is een week 'verloren' gegaan voor de eerste afspraakmogelijkheid met de bank (tip: bellen ipv digitaal), bijna tijd verloren door laat inplannen taxateur (ingehaald door belronde), en een paar dagen door compliance/computer says no van backoffice bank (alternatieve documentatie overlegd, was niet zonder verdere vertraging goed gekomen met initiële aanpak).

En dit in een situatie waarbij het dossier op dag 1 eigenlijk compleet was, alle financiële documenten op dag 1 geüpload waren in de digitale omgeving van de bank, en hypotheekadviseur van de bank er alles aan heeft gedaan om het voor vakantie af te ronden (incl werken in avond en op vrije dag).

Topicstarter kan het risico verkleinen door met een tussenpersoon te werken die met meerdere partijen werkt

LankHoar schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 08:22:
Iets met aapje van hun op hun schouder laten zitten.

Dit.

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 03-05-2025 10:43 ]

[CryptoNL]

Ik heb zelf meerdere malen gekocht en nooit 6-8 weken nodig gehad. Max 2 weken ( Hypotrust ). Wel zijn er bepaalde banken waarbij de doorlooptijd gewoon wat langer is, geen idee waarom. Maar 6 weken minimaal is vrij lang als er niets geks aan de hand is uiteraard qua inkomen etc

[Toke_gt]

Je hebt eigenlijk twee twijfels. Trek die uit elkaar!
1. Is het verstandig om zonder financieel voorbehoud te bieden?
2. Is een opleverdatum van midden juni realistisch?

Als de financiën op zichzelf geen probleem zijn, kun je zonder voorbehoud bieden om je kansen te vergroten.
Als de financiën wel rond komen, maar mogelijk niet voor midden juni beschikbaar zijn, kun je daar in je bod iets mee doen door aan te geven dat opleverdatum in overleg is (of: opleverdatum kan snel).

Ik vermoed, met anderen hierboven, dat verkopers voor hun financiering zekerheid nodig hebben over verkoop en opbrengst woning, en die hebben ze als jij zonder voorbehoud biedt. Dat geeft ze waarschijnlijk een beter financieel plaatje bij aankoop kluswoning. De daadwerkelijke opleverdatum kun je vervolgens onderling afspreken en vastleggen in koopcontract, dat hoeft niet al in het bod. Dus indicatie afgeven dat het geen maanden gaat duren is nu het belangrijkste.

[CryptoNL]

Toke_gt schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 10:45:
Je hebt eigenlijk twee twijfels. Trek die uit elkaar!
1. Is het verstandig om zonder financieel voorbehoud te bieden?
2. Is een opleverdatum van midden juni realistisch?

Als de financiën op zichzelf geen probleem zijn, kun je zonder voorbehoud bieden om je kansen te vergroten.
Als de financiën wel rond komen, maar mogelijk niet voor midden juni beschikbaar zijn, kun je daar in je bod iets mee doen door aan te geven dat opleverdatum in overleg is (of: opleverdatum kan snel).

Ik vermoed, met anderen hierboven, dat verkopers voor hun financiering zekerheid nodig hebben over verkoop en opbrengst woning, en die hebben ze als jij zonder voorbehoud biedt. Dat geeft ze waarschijnlijk een beter financieel plaatje bij aankoop kluswoning. De daadwerkelijke opleverdatum kun je vervolgens onderling afspreken en vastleggen in koopcontract, dat hoeft niet al in het bod. Dus indicatie afgeven dat het geen maanden gaat duren is nu het belangrijkste.

Andere creatieve oplossing;

Geef ze 10k cash of overmaken als een soort verzekering.

[Nikel]

NeuralNexus schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 22:26:
Is er iets mogelijk dat we bieden zónder voorwaarde van financiering, maar alsnog stellen wel meer tijd willen hebben om financiering rond te krijgen (stel het proces duurt langer)? Hoe kunnen we dit slim aanpakken?

Het is zeker mógelijk om te bieden met elke voorwaarde die jij kunt verzinnen. Je kunt een bod doen onder voorwaarde dat je met flippo's betaald in plaats van met euro's. Het is altijd de afweging hoeveel grager of minder graag de verkopers nog aan je willen verkopen met zo'n voorwaarde erbij.

Als jullie een bod doen met zo'n extra voorwaarde zal niemand dat raar vinden en je diskwalificeert jezelf ook niet in het biedproces. Maar je moet ook niet verbaasd zijn als de verkopers dan zouden kiezen voor iemand die 10k minder heeft geboden maar geen enkele voorwaarde heeft gesteld.

Wat hier wijsheid is hangt denk ik heel erg af van wat je kansen zijn met je bod en hoe erg jullie het vinden als jullie het niet worden.

Ik zou persoonlijk niet een bod doen met een extra voorwaarde (lager boetebedrag, latere overdracht) doen, zonder dat vooraf met de verkoopmakelaar te overleggen. Ik zou dus als de sodemieter de verkoopmakelaar bellen en jullie dilemma voorleggen (in mijn ervaring zijn makelaars letterlijk 24 uur per dag bereikbaar, maar ik ben Utrecht gewend ). Hoe beter jullie de situatie van de verkopers begrijpen, hoe beter jullie een bod kunnen doen dat aansluit bij wat zij nodig hebben.

En zoals ook eerder genoemd en vanuit mijn eigen ervaring; als je zelf telefonisch je dossier door het proces heen chaset kun je het hypotheekproces met weken versnellen.

[manzonderdas]

Los van de lening, als er zo’n druk is om snel te kopen, zou je dan geen aankoopkeuring laten doen?

[NeuralNexus]

Dank voor alle reacties! Alles zorgvuldig doorgenomen. BEnorm waardevol. Ik denk dat we gewoon een clausule opnemen waarin staat: zonder voorwaarden financiering, de overdracht uiterlijk 2 maanden na tekenen koopcontract. Maar zo spoedig mogelijk.

[CryptoNL]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 12:34:
Dank voor alle reacties! Alles zorgvuldig doorgenomen. BEnorm waardevol. Ik denk dat we gewoon een clausule opnemen waarin staat: zonder voorwaarden financiering, de overdracht uiterlijk 2 maanden na tekenen koopcontract. Maar zo spoedig mogelijk.

Mochten verkopers twijfelen geef ze 10k cash als een soort extra verzekering dat het wel goed komt binnen je gestelde termijn

[NeuralNexus]

CryptoNL schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 12:43:
[...]


Mochten verkopers twijfelen geef ze 10k cash als een soort extra verzekering dat het wel goed komt binnen je gestelde termijn

Kan dit? Zo ja, hoe werkt dit?

Zou dat letterlijk handje contantje op goed vertrouwen zijn?

[CryptoNL]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 12:57:
[...]

Kan dit? Zo ja, hoe werkt dit?

Zou dat letterlijk handje contantje op goed vertrouwen zijn?

Ja hoor kan. Hebben vrienden van ons gedaan. Gewoon op papier onderling wat getekend en die 10k van de verkoopprijs weten te halen uiteindelijk

[True]

Gezien de posts over cash, nog een tip: geen twijfelachtig advies online aannemen zonder gedegen onderbouwing ..

[Youri93]

CryptoNL schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 12:59:
[...]


Ja hoor kan. Hebben vrienden van ons gedaan. Gewoon op papier onderling wat getekend en die 10k van de verkoopprijs weten te halen uiteindelijk

Je bedoelt een deel zwart betalen?

[CryptoNL]

Youri93 schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 13:09:
[...]


Je bedoelt een deel zwart betalen?

Nee gewoon contant. Contant is niet direct zwart he

[upje]

Ik zie niet in wat je ermee opschiet om 10K contant te gaan betalen. Voor de TS lijkt me beter om even te onthaasten en wat afstand te nemen en rustig na te denken hoe dit het beste kan worden aangevlogen.

[CryptoNL]

upje schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 14:02:
Ik zie niet in wat je ermee opschiet om 10K contant te gaan betalen. Voor de TS lijkt me beter om even te onthaasten en wat afstand te nemen en rustig na te denken hoe dit het beste kan worden aangevlogen.

Wat je ermee opschiet is dat verkopers nu direct geld hebben ipv te wachten op eventuele goedkeuring bank etc

[upje]

Het lijkt me buitengewoon onverstandig om dit te doen. Niet iedereen zit te wachten op schimmige constructies, ik denk zelfs dat je je eigen glazen ingooit als je dit voorstelt.

[CryptoNL]

upje schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 14:15:
Het lijkt me buitengewoon onverstandig om dit te doen. Niet iedereen zit te wachten op schimmige constructies, ik denk zelfs dat je je eigen glazen ingooit als je dit voorstelt.

Gast je hebt geen idee waar je over praat. Je kunt dit gewoon via de notaris regelen, niks schimmigs aan.

[upje]

CryptoNL schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 14:22:
[...]


Gast je hebt geen idee waar je over praat. Je kunt dit gewoon via de notaris regelen, niks schimmigs aan.

Waarom zou een verkoper hier mee akkoord gaan, als je normaal gesproken een waarborg van 10% van de verkoopwaarde afspreekt wat dus een veel groter bedrag is? Het is echt een idee van niks. Maar goed, ik hou er mee op, hier schiet de TS ook niets mee op.

[CryptoNL]

upje schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 14:33:
[...]

Waarom zou een verkoper hier mee akkoord gaan, als je normaal gesproken een waarborg van 10% van de verkoopwaarde afspreekt wat dus een veel groter bedrag is? Het is echt een idee van niks. Maar goed, ik hou er mee op, hier schiet de TS ook niets mee op.

Nogmaals; waarborg krijg je pas NA x weken als koop doorgaat. Bij 10k vooraf kun je dat direct regelen. Geeft verkopers vertrouwen, want zij hoeven niet te wachten tot passeerdatum bijvoorbeeld

[Rukapul]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 12:34:
Dank voor alle reacties! Alles zorgvuldig doorgenomen. BEnorm waardevol. Ik denk dat we gewoon een clausule opnemen waarin staat: zonder voorwaarden financiering, de overdracht uiterlijk 2 maanden na tekenen koopcontract. Maar zo spoedig mogelijk.

Op zich goed maar ik zou het herformuleren. Nu lijkt het een eis vanuit jezelf in plaatst van een aanbod om mee te werken aan een gesuggereerd verzoek voor snelheid.

Tevens zou ik ter onderbouwing van de financiële degelijkheid open kaart spelen. Bijvoorbeeld: Door een combinatie van eigen middelen (xxx EUR) en ruime financieringscapaciteit (yyy EUR op basis van 2x loondienst in vast contract) bieden we een grote mate van financiële zekerheid.

[True]

CryptoNL schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 14:59:
[...]


Nogmaals; waarborg krijg je pas NA x weken als koop doorgaat. Bij 10k vooraf kun je dat direct regelen. Geeft verkopers vertrouwen, want zij hoeven niet te wachten tot passeerdatum bijvoorbeeld

Je overtuiging insinueert kennis, maar je verwijzing naar enkele weken geeft duidelijk aan dat je dat niet hebt - of minstens niet duidelijk genoeg communiceert wat wel praktisch is bij zulke claims.

Even de feiten, hierbij neem ik even aan dat je net zoals 99% van de consumentenwoningkoop en -verkoop een model koopovereenkomst eengezinswoning gebuikt (NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis - in de volksmond ook wel NVM-model).

• Normaliter tekent men een koopcontract zo'n 3 dagen tot een week na het accepteren van een bod (er zijn uitzonderingen).
• Na het tekenen van het koopcontract heeft de koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd.
• Aan de waarborgsom of bankgarantie hangt een datum, meestal enkele weken tot enkele maanden na het tekenen van het koopcontract 8 weken is hier zo'n beetje de de facto standaard (dit is op dit moment overigens artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom).
• Als er een bankgarantie is óf als er een waarborgsom is overgemaakt naar een notaris heeft de verkoper nog steeds niets, het is niet een magisch potje waar hij dan bij kan, het komt niet zomaar vrij.
• Na de bedenktijd hebben beide partijen de mogelijkheid bij nalatigheid een opeisbare boete van 10% te innen bij de andere partij (artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding) dat dit voor de verkoper gemakkelijker is te innen via de waarborgsom of bankgarantie is evident.

Feit blijft, verkoper heeft na de bedenktijd zekerheid welke al dan niet meer of minder juridisch moet afdwingen gebaseerd op het feit of de waarborgsom of bankgarantie al bij de notaris gestort of bekend is.
Die opgenomen of overgemaakte 10k zorgt alleen maar voor heibel bij de bank als de koper een hypotheek wilt afsluiten.

[CryptoNL]

True schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 16:11:
[...]


Je overtuiging insinueert kennis, maar je verwijzing naar enkele weken geeft duidelijk aan dat je dat niet hebt - of minstens niet duidelijk genoeg communiceert wat wel praktisch is bij zulke claims.

Even de feiten, hierbij neem ik even aan dat je net zoals 99% van de consumentenwoningkoop en -verkoop een model koopovereenkomst eengezinswoning gebuikt (NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis - in de volksmond ook wel NVM-model).

• Normaliter tekent men een koopcontract zo'n 3 dagen tot een week na het accepteren van een bod (er zijn uitzonderingen).
• Na het tekenen van het koopcontract heeft de koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd.
• Aan de waarborgsom of bankgarantie hangt een datum, meestal enkele weken tot enkele maanden na het tekenen van het koopcontract 8 weken is hier zo'n beetje de de facto standaard (dit is op dit moment overigens artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom).
• Als er een bankgarantie is óf als er een waarborgsom is overgemaakt naar een notaris heeft de verkoper nog steeds niets, het is niet een magisch potje waar hij dan bij kan, het komt niet zomaar vrij.
• Na de bedenktijd hebben beide partijen de mogelijkheid bij nalatigheid een opeisbare boete van 10% te innen bij de andere partij (artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding) dat dit voor de verkoper gemakkelijker is te innen via de waarborgsom of bankgarantie is evident.

Feit blijft, verkoper heeft na de bedenktijd zekerheid welke al dan niet meer of minder juridisch moet afdwingen gebaseerd op het feit of de waarborgsom of bankgarantie al bij de notaris gestort of bekend is.
Die opgenomen of overgemaakte 10k zorgt alleen maar voor heibel bij de bank als de koper een hypotheek wilt afsluiten.

Je kunt alles vastleggen bij een notaris. Dus ook 10k overmaken etc. Je mag afwijken van standaarden zoals vrienden van ons ook gedaan hebben. Die hebben bod gedaan, voorlopig koopcontract getekend, bedenktermijn voorbij, direct 10k naar de verkopers overgemaakt. Na x maanden pas daadwerkelijk gepasseerd.

Je kunt desnoods vastleggen dat je voor 1 krat pils de inboedel overneemt. Alles kan.

[Evo X]

Zou denken dat je met wel/geen voorbehoud opnemen omwille van een snelle afhandeling, iets probeert te doen wat niet in jouw belang is.

Je kunt het ook omdraaien met dezelfde zachte en informele touch als wat er richting jou ook gebeurt.
Ik zet wel een voorbehoud van financiering in het bod, dit is een formaliteit, ik krijg alles snel rond en kan laten zien dat de adviseur positief is over mijn situatie.
Dan ligt de vertrouwensvraag of jij je best doet, en of je je woord na kan komen, weer aan de kant van de verkopende partij & m.i. Hport die daar ook. Zij willen iets snel, dan zijn de risico's ook voor hen.

[CryptoNL]

Evo X schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 16:31:
Zou denken dat je met wel/geen voorbehoud opnemen omwille van een snelle afhandeling, iets probeert te doen wat niet in jouw belang is.

Je kunt het ook omdraaien met dezelfde zachte en informele touch als wat er richting jou ook gebeurt.
Ik zet wel een voorbehoud van financiering in het bod, dit is een formaliteit, ik krijg alles snel rond en kan laten zien dat de adviseur positief is over mijn situatie.
Dan ligt de vertrouwensvraag of jij je best doet, en of je je woord na kan komen, weer aan de kant van de verkopende partij & m.i. Hport die daar ook. Zij willen iets snel, dan zijn de risico's ook voor hen.

Dat is allemaal leuk gezegd maar het is een verkopers markt en geen kopers markt oftewel kansloos

[NeuralNexus]

Evo X schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 16:31:
Zou denken dat je met wel/geen voorbehoud opnemen omwille van een snelle afhandeling, iets probeert te doen wat niet in jouw belang is.

Je kunt het ook omdraaien met dezelfde zachte en informele touch als wat er richting jou ook gebeurt.
Ik zet wel een voorbehoud van financiering in het bod, dit is een formaliteit, ik krijg alles snel rond en kan laten zien dat de adviseur positief is over mijn situatie.
Dan ligt de vertrouwensvraag of jij je best doet, en of je je woord na kan komen, weer aan de kant van de verkopende partij & m.i. Hport die daar ook. Zij willen iets snel, dan zijn de risico's ook voor hen.

Rukapul schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 15:30:
[...]

Op zich goed maar ik zou het herformuleren. Nu lijkt het een eis vanuit jezelf in plaatst van een aanbod om mee te werken aan een gesuggereerd verzoek voor snelheid.

Tevens zou ik ter onderbouwing van de financiële degelijkheid open kaart spelen. Bijvoorbeeld: Door een combinatie van eigen middelen (xxx EUR) en ruime financieringscapaciteit (yyy EUR op basis van 2x loondienst in vast contract) bieden we een grote mate van financiële zekerheid.

Ik heb het nu als volgt geformuleerd, wat denken jullie ervan?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En @Rukapul: denk je dat het vermelden van je eigen vermogen/salarissen niet averechts werkt, omdat verkopers dan wellicht vragen of je hoger kan gaan?

[Jan-man]

Je bied 500K waarvan 400K voorbehoud dat betekend dat je ergens al die 100K hebt uit andere middelen (overwaarde dan wel cash). Niet moeilijker maken dan het is.

Maar dat ze er snel vanaf moeten zou ik niet te snel intrappen. Is denk ik eerder een spelletje van de verkoper / makelaar om een hoop mensen te trekken. Ons huis wouden ze niet eerder dan 4 tot 5 maanden voor overdracht online zetten, half jaar is de meesten al te lang wachten..... Daarnaast moet de verkoper bij afsluiten overbrugging kunnen aantonen dat je minimaal een half jaar dubbele lasten kunt dragen (er vanuit gaande dat hij dat nodig heeft).

Dus gewoon bod doen met daarin jouw bod en hoeveel daarvan onder voorbehoud is. En wat de overdracht datum moet worden.

Hou er wel rekening mee dat als je 'vakmensen' nodig hebt voor eventuele verbouwing dat je gerust een half jaar daar op kunt wachten voordat ze tijd hebben.

[ Voor 3% gewijzigd door Jan-man op 03-05-2025 17:54 ]

[Cheezborger]

Jan-man schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 17:50:
Hou er wel rekening mee dat als je 'vakmensen' nodig hebt voor eventuele verbouwing dat je gerust een half jaar daar op kunt wachten voordat ze tijd hebben.

Ja dat. Alternatief is vakmensen krijgen die offreren met gigantische prijzen (vanwege spoedkarakter) of je krijgt de beunhazen die nog wel tijd hebben voor je verbouwing.

[Bockelaar]

ik heb je hele topic doorgenomen maar wat ik lees is
"speciale prijs, nu beslissen" voor de aankoop van je leven. Je loopt niet op een boulevard ergens in een touristtrap toch? Het gaat over iets meer geld

Ik zou me toch echt even goed laten meenemen door je adviseurs en me niet laten verleiden/forceren in de pressurecooker. Ook niet voor je droomhuis, die is er namelijk niet 1 maar veel meer dan dat.

[Evo X]

CryptoNL schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 16:38:
[...]


Dat is allemaal leuk gezegd maar het is een verkopers markt en geen kopers markt oftewel kansloos

dat is geredeneerd vanuit de gedachte dat (Andere) mensen precies hetzelfde bieden & jouw voorbehoud de enige doorslaggevende reden van afwijzing gaat zijn. Da's niet handelen uit eigen kracht maar uit angst.

Ik vind de voorgestelde tekst door de topic starter keurig, maar zou dus persoonlijk wel kiezen voor het voorbehoud (dan is het formeel goed geregeld) & dezelfde tekst met uitleg waarom je het voorbehoud maakt (puur vanwege timing). Dat gaat de andere partij snappen en zo niet doe ik wss liever ook geen zaken met ze.

Ben geen jurist trouwens

PS: wel terechte kritiek verder hoor, ik heb idd al een jaar of 8 geen huis meer gekocht.

[ Voor 3% gewijzigd door Evo X op 03-05-2025 20:06 ]

[Chaki]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 17:25:
[...]


[...]

Ik heb het nu als volgt geformuleerd, wat denken jullie ervan?


***members only***

Wat je nu feitelijk zegt is: we hebben een hypotheek nodig, maar als we die na 6 weken nog niet hebben, betalen we met alle plezier 10% boete. Als dat is wat je bedoelt, heb je het goed geformuleerd. Niks meer aan doen!

Ik zou dit NOOIT zonder voorbehoud van financiering doen. Je financieel adviseur geeft je een hypotheekverklaring, die je meestuurt. Daar staat in dat je dit bedrag kunt lenen. En dat bedrag is ook nog 150k minder dan de koopsom. De kans dat dit voor 10 juni lukt is groot, want je kiest de bank met de kortste doorlooptijd (dat zou ik extra vermelden). Mooier dan dat bestaat niet!!!

[Cambionn]

Ik zou denken dat het te doen moet zijn. Mijn adviseur zei dat er banken zijn waar het in 2 dagen kan, en banken waar het 5 weken duurt. Huis dat we graag wouden lagen we heel dicht bij een andere bieder die last minute het voorbehoud eraf haalden. Zonder voorbehoud was voor ons echt geen optie en dat snapte de verkopende makelaar ook, dus ons werd gevraagt om er 3 weken van te maken want "die doorlooptijd heb je toch wel" en was dus "aardig gelijk". Kreeg de adviseur niet meer te pakken, maar na overleg met mijn partner gedaan. Maar dat zou je dus ook kunnen doen, voorbehoud financiering in 3 weken. Dan heb je iig geen boete als het mislukt, en als die verkopende makelaar is zoals die van mijn huis wordt dat als bijna hetzelfde gezien.

Resultaat, week later hadden we de hypotheek rond en nu (ong maandje later) woon ik sinds een week in het huis dat van alle bezichtigingen ons favoriet was. Keuze van banken was natuurlijk wel kleiner, maar aan zich niks gek. Zit nu bij de ING want die beginnen met beoordelen voordat het compleet is en geven binnen 1 dag reactie (aldus de adviseur).

Voor die 150K zou ik wel zorgen dat je vast de afschriften hebt waar het geld weg komt. Wij brachten 20K in en moesten het al bij verscheidene partijen uitleggen. Maar zolang je dat kan is er niks aan de hand. Wij hebben eigen geld wel gemeld in ons bod, toch een zekerheidje voor de verkoper. Meer eigen geld == minder hypotheek == grotere kans dat alles in orde is en lukt.

Maar als het huis laag in de markt gezet is, verwacht dan wel dat er hoog overboden wordt. Zal wat afhangen van lokatie en huis, maar hier was het zo dat die "lage" huizen net zo hard weggingen als de rest, en er gewoon meer op overboden werd om uiteindelijk tot hetzelfde bedrag te komen als dat een huis dat duur in de markt gezet wordt voor weg gaat.

[ Voor 8% gewijzigd door Cambionn op 04-05-2025 08:31 ]

[champion16]

Jammer dat je geen adviseur hebt..
Zoals ik al zei het was mij gelukt om het in 3 weken rond te krijgen (n=1).
Wel bij een adviseur die maandelijks contact had met meerdere hypotheek aanbieders. Wist dus ook welke partijen sneller waren/waar het rustiger was.

Documenten had ik voordat ik een woning op het oog had al aangeleverd en die had hij dus ook allemaal al gekeurd voordat het naar de aanbieder zou gaan.
Daarna was het alleen de taxatie en hoefde ik verder niets meer aan te passen.

Ik weet niet of de verkopers een spelletje fomo willen spelen. Maar het kan ook backfiren als teveel mensen dit te riskant vinden.

[99ruud99]

Misschien niet representatief, maar hoeveel % wil je lenen?
En hoeveel % van je maximale leervermogen is dit?

Toen wij een huis kochten wilden we 50% lenen, en dit was 30% van ons maximale leervermogen. (Hebben 10 jaar gehuurd, dus kunnen sparen).
Bank was erg snel tevreden, geen taxatie nodig (omdat huis zeker wel helft van vraagprijs waard is), en we hadden na 2 weken alles rond... Let op, dit was in België.

[ Voor 6% gewijzigd door 99ruud99 op 04-05-2025 09:16 ]

[antidote]

NeuralNexus schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 17:25:

Ik heb het nu als volgt geformuleerd, wat denken jullie ervan?

***members only***

Je begint hier met een bod zonder voorbehoud financiering, en gaat verder met relatief veel tekst over die financiering, de haalbaarheid en de termijn daarvan. Door dit zo omstandig te benoemen kan dit juist twijfel opwekken bij de verkoper.
Verder is ingaan op de termijn voor financiering hier helemaal niet aan de orde. Als je biedt zonder voorbehoud heeft de verkoper daar niks mee te maken.

Het is ook relatief veel tekst, waar niemand op zit te wachten. Afgelopen jaar heb ik een woning verkocht, en de biedingen daarop kwamen bijna allemaal vanuit een aankoopmakelaar. Die hadden als opzet een of twee inleidende zinnen en afsluitende zinnen, met daartussen puntsgewijs opgesomd:

-koopsom
-eventueel voorbehoud financiering / bouwkundig
-bij een aantal een datum waarborgsom
-roerende zaken
-datum overdracht

Daaronder werd benoemd dat de aspirant kopers gescreend waren door een financieel adviseur, waarmee eventueel contact kon worden opgenomen door de verkoopmakelaar.

Tenslotte, zoals al eerder benoemd: zoek een goede hypotheekadviseur en eventueel een aankoopmakelaar.

[NeuralNexus]

Ik reageer vanavond op de andere berichten.

Chaki schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 22:52:
[...]

Wat je nu feitelijk zegt is: we hebben een hypotheek nodig, maar als we die na 6 weken nog niet hebben, betalen we met alle plezier 10% boete. Als dat is wat je bedoelt, heb je het goed geformuleerd. Niks meer aan doen!

Ik zou dit NOOIT zonder voorbehoud van financiering doen. Je financieel adviseur geeft je een hypotheekverklaring, die je meestuurt. Daar staat in dat je dit bedrag kunt lenen. En dat bedrag is ook nog 150k minder dan de koopsom. De kans dat dit voor 10 juni lukt is groot, want je kiest de bank met de kortste doorlooptijd (dat zou ik extra vermelden). Mooier dan dat bestaat niet!!!

Überhaupt nooit bieden zonder voorbehoud, of in deze situatie vanwege de korte doorloop?

We hebben ~170k eigen vermogen en kunnen een hypotheek krijgen van 750k. Met genoeg tijd durf ik dat risico wel te lopen. De hypotheekadviseur gaf ook aan: er is nihil risico.

De concurrentie hier in de randstand is dusdanig heftig dat het je kans aanzienlijk vergroot, omdat je eigenlijk garant staat, dat het wel lukt uiteindelijk.

[NeuralNexus]

LankHoar schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 08:22:
@NeuralNexus ik zou persoonlijk niet snel bieden zonder voorbehoud van financiering zonder dit afgedekt te hebben middels een "veilig bieden" certificaat. Daar heb je tegenwoordig meerdere aanbieders van, dus zou daar eens naar kijken. Kan 1-2 dagen duren voor je die rond hebt, maar kun je alsnog wel zonder voorbehoud mee bieden. Mocht je zo'n certificaat toch niet krijgen, trek je gewoon je bod in.

Verder eens met het opnemen van een clausule waarin je geen extra kosten krijgt indien de hypotheek langer op zich laat wachten. Dus geen voorbehoud, maar ook geen extra kosten. Iets met aapje van hun op hun schouder laten zitten. Ik heb nu zelf meegemaakt dat we een maand moesten uitstellen, de bank schoot simpelweg niet op. Dan ben je echt afhankelijk van de gunst van de verkopers, die boetes liegen er niet om.

Lolhozer schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 23:26:
Akkoord gaan met overdracht half juni, met de voorwaarde dat er geen 10% boete toegepasst kan worden indien er meer tijd nodig is voor de hypotheek.

Kan dit juridisch? Geen boete opnemen als clausule? Dit klinkt tegenstrijdig (want anders bied je met voorwaarden?, omdat de boete juridisch gezien bindend is?

Jan-man schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 17:50:
Je bied 500K waarvan 400K voorbehoud dat betekend dat je ergens al die 100K hebt uit andere middelen (overwaarde dan wel cash). Niet moeilijker maken dan het is.

Maar dat ze er snel vanaf moeten zou ik niet te snel intrappen. Is denk ik eerder een spelletje van de verkoper / makelaar om een hoop mensen te trekken. Ons huis wouden ze niet eerder dan 4 tot 5 maanden voor overdracht online zetten, half jaar is de meesten al te lang wachten..... Daarnaast moet de verkoper bij afsluiten overbrugging kunnen aantonen dat je minimaal een half jaar dubbele lasten kunt dragen (er vanuit gaande dat hij dat nodig heeft).

Dus gewoon bod doen met daarin jouw bod en hoeveel daarvan onder voorbehoud is. En wat de overdracht datum moet worden.

Hou er wel rekening mee dat als je 'vakmensen' nodig hebt voor eventuele verbouwing dat je gerust een half jaar daar op kunt wachten voordat ze tijd hebben.

Levert dit alsnog geen nadeel op, omdat - zelfs met een kleiner bedrag - voorwaarde voor financiering je benadeeld t.o.v. mensen die bieden zonder?
(in dit geval zou ik wel een voorwaarde opnemen dat we langer de tijd krijgen.

99ruud99 schreef op zondag 4 mei 2025 @ 09:15:
Misschien niet representatief, maar hoeveel % wil je lenen?
En hoeveel % van je maximale leervermogen is dit?

Toen wij een huis kochten wilden we 50% lenen, en dit was 30% van ons maximale leervermogen. (Hebben 10 jaar gehuurd, dus kunnen sparen).
Bank was erg snel tevreden, geen taxatie nodig (omdat huis zeker wel helft van vraagprijs waard is), en we hadden na 2 weken alles rond... Let op, dit was in België.

Ongeveer 40-50%.

Cambionn schreef op zondag 4 mei 2025 @ 08:27:
Ik zou denken dat het te doen moet zijn. Mijn adviseur zei dat er banken zijn waar het in 2 dagen kan, en banken waar het 5 weken duurt. Huis dat we graag wouden lagen we heel dicht bij een andere bieder die last minute het voorbehoud eraf haalden. Zonder voorbehoud was voor ons echt geen optie en dat snapte de verkopende makelaar ook, dus ons werd gevraagt om er 3 weken van te maken want "die doorlooptijd heb je toch wel" en was dus "aardig gelijk". Kreeg de adviseur niet meer te pakken, maar na overleg met mijn partner gedaan. Maar dat zou je dus ook kunnen doen, voorbehoud financiering in 3 weken. Dan heb je iig geen boete als het mislukt, en als die verkopende makelaar is zoals die van mijn huis wordt dat als bijna hetzelfde gezien.

Resultaat, week later hadden we de hypotheek rond en nu (ong maandje later) woon ik sinds een week in het huis dat van alle bezichtigingen ons favoriet was. Keuze van banken was natuurlijk wel kleiner, maar aan zich niks gek. Zit nu bij de ING want die beginnen met beoordelen voordat het compleet is en geven binnen 1 dag reactie (aldus de adviseur).

Voor die 150K zou ik wel zorgen dat je vast de afschriften hebt waar het geld weg komt. Wij brachten 20K in en moesten het al bij verscheidene partijen uitleggen. Maar zolang je dat kan is er niks aan de hand. Wij hebben eigen geld wel gemeld in ons bod, toch een zekerheidje voor de verkoper. Meer eigen geld == minder hypotheek == grotere kans dat alles in orde is en lukt.

Maar als het huis laag in de markt gezet is, verwacht dan wel dat er hoog overboden wordt. Zal wat afhangen van lokatie en huis, maar hier was het zo dat die "lage" huizen net zo hard weggingen als de rest, en er gewoon meer op overboden werd om uiteindelijk tot hetzelfde bedrag te komen als dat een huis dat duur in de markt gezet wordt voor weg gaat.

Het is spaargeld dat over ~10 jaar is verzameld. Grootste transacties zullen rond de 2000 euro liggen voor vliegtickets. Wordt dit een heel gedoe om uit te leggen?

[NeuralNexus]

Enorm veel waardevolle tips die ik heb verwerkt in m'n voorstel. Dank allen! Ik loop nog tegen een paar zaken aan.

We hebben nu het volgende opgesteld als voorwaarden van het termijn:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Mijn vragen:

• Is bovenstaande in juridische taal de juiste manier van verwoorden, zodat we 8 weken hebben om de hypotheek rond te krijgen?
• Kan ik een clausule opnemen van geen 10% boete, als het termijn niet gehaald wordt? Dit wordt genoemd door sommige mensen hier, maar lijkt me enorm tegenstrijdig, omdat de boete juridisch bindend is?
• Denken jullie dat het slim is om open kaart te spelen over ons vermogen en salaris? Om zekerheid te wekken? Ik ben bang dat dit reden voor de verkoper is om onderste uit de kan te halen, ze weten immers dat we hoger kunnen gaan.

Voor de duidelijkheid:

• We hebben een kleine aankoopmakelaar, die is helaas wel niet/slecht(?) bereikbaar vandaag/morgen.
• We hebben een hypotheekadviseur tweemaal gesproken. Een kennismaking en een check op het huis. Die zei dat het in orde is en de doorloop haalbaar moet zijn, maar wel krap is. Ook is de financiële situatie besproken (= zeer positief). Morgen is helaas het kantoor gesloten.
• We hebben 170k spaargeld, kunnen 750k lenen voor hypotheek en de woning die we voor ogen hebben is 410k.
• We zijn begonnen met enkele notarisen zoeken.

[Lolhozer]

[...]

Kan dit juridisch? Geen boete opnemen als clausule? Dit klinkt tegenstrijdig (want anders bied je met voorwaarden?, omdat de boete juridisch gezien bindend is?

[...]

Waarom zou dit niet kunnen? Dan moet dat voorschrift in het contract aangepast worden. Is nergens vastgelegd dat een koopcontract van een huis een bepaalde inhoud moet hebben.

[Homer-Simpson]

@NeuralNexus ik zou niet weten wat de aankoopmakelaar aan snelheid toe gaat voegen, dus weet niet goed wat het toevoegt om die te noemen.
Na 8 weken zou je dan in gebreken gesteld kunnen worden mits de verkopers hiermee akkoord gaan. NB: bij niet nakomen zal de verkoper je eerst in gebreken moeten stellen, je een redelijke termijn voor nakoming moeten geven voordat de boete opeisbaar is. Dus daar zit ook nog wel een weekje ruimte in.

[LankHoar]

@NeuralNexus ik zou deze vragen ook nog bij je hypotheekadviseur en eventuele aankoopmakelaar neerleggen (hoewel je posts doen vermoeden dat je die laatste niet in de hand hebt genomen).

Heb je een veilig bieden certificaat onderzocht? Zou ik zeker aanraden. Zie bijvoorbeeld hier voor meer info.

[Tillumen]

Het aanvragen van hypotheek bij ING kost 1 dag. Voor 15u informatie digitaal aangeleverd is de dag erop een reactie.

Moet je wel alle documenten klaar hebben staan. Hoe ver ben je al met verzamelen en aanvragen van alle documenten?

[Cambionn]

NeuralNexus schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:00:

[...]

Het is spaargeld dat over ~10 jaar is verzameld. Grootste transacties zullen rond de 2000 euro liggen voor vliegtickets. Wordt dit een heel gedoe om uit te leggen?

Bij ons was aangeven dat het uit aantal jaar sparen met 2 voltijd inkomens (beide ook in de hypotheekaanvraag) + wat geleend geld van familie en vrienden (zeer klein deel) plus een belastingteruggaaf genoeg. Kwa papieren wouden ze afschrift van de rekeningen, afschrift van de belastingteruggave, en de laatste salarisstrook + jaaropgave van beide inkomens. Oh, en aangeven dat we geen politiek prominente personen zijn. Dus ik zou ergens enkel uitleg, die 2 papieren per inkomen + afschrift van grote inkomens verwachten. Overigens was de check bij de meeste (elke tussenpersoon checkt opnieuw) een simpele online vragenlijst, alleen de notaris ging er wat dieper op in.

Dat ging dus wel om "maar" 20K, en ook minder dan 10+ jaar. Ons huis was dan weer duurder dan die van jou overigens .

Tillumen schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:50:
Het aanvragen van hypotheek bij ING kost 1 dag. Voor 15u informatie digitaal aangeleverd is de dag erop een reactie.

Moet je wel alle documenten klaar hebben staan. Hoe ver ben je al met verzamelen en aanvragen van alle documenten?

Nouja, dat is voor een reactie. Das niet meteen hetzelfde als hem rond hebben. Dat kan ook een vraag om meer info zijn bijvoorbeeld. Bij ons duurde ING al met al een week (alle documenten waren al bij de adviseur aanwezig, heb enkel de offerte hoeven tekenen). Snel dus, maar zou niet uitgaan van die ene dag.

[ Voor 3% gewijzigd door Cambionn op 04-05-2025 20:31 . Reden: Typo ]

[Chaki]

NeuralNexus schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:23:
Enorm veel waardevolle tips die ik heb verwerkt in m'n voorstel. Dank allen! Ik loop nog tegen een paar zaken aan.

We hebben nu het volgende opgesteld als voorwaarden van het termijn:

***members only***


Mijn vragen:

• Is bovenstaande in juridische taal de juiste manier van verwoorden, zodat we 8 weken hebben om de hypotheek rond te krijgen?
• Kan ik een clausule opnemen van geen 10% boete, als het termijn niet gehaald wordt? Dit wordt genoemd door sommige mensen hier, maar lijkt me enorm tegenstrijdig, omdat de boete juridisch bindend is?
• Denken jullie dat het slim is om open kaart te spelen over ons vermogen en salaris? Om zekerheid te wekken? Ik ben bang dat dit reden voor de verkoper is om onderste uit de kan te halen, ze weten immers dat we hoger kunnen gaan.

Voor de duidelijkheid:

• We hebben een kleine aankoopmakelaar, die is helaas wel niet/slecht(?) bereikbaar vandaag/morgen.
• We hebben een hypotheekadviseur tweemaal gesproken. Een kennismaking en een check op het huis. Die zei dat het in orde is en de doorloop haalbaar moet zijn, maar wel krap is. Ook is de financiële situatie besproken (= zeer positief). Morgen is helaas het kantoor gesloten.
• We hebben 170k spaargeld, kunnen 750k lenen voor hypotheek en de woning die we voor ogen hebben is 410k.
• We zijn begonnen met enkele notarisen zoeken.

Genoeg spaargeld" is spreektaal en nogal vaag: hoeveel is genoeg en genoeg waarvoor? De kosten koper??

"We brengen €xx0.000 aan eigen vermogen in."
Zo weet de verkoper hoe hoog de hypotheek is die je aanvraagt en dat de kans van slagen zeer zeer groot is. Als je een voorbehoud van financiering maakt van xx0.000, is dat bedrag ook bekend.

Verder niks van inkomen en vermogen. Misschien heb je nog een ton op de bank staan, dit is wat je in wil brengen, punt

"Onze hypotheekadviseur is zeer positief" is ook spreektaal en vaag. Contactgegevens halverwege niet doen
"De hypotheekverklaring treft u aan in de bijlage."
Ik neem aan dat de contactgegevens van de adviseur daarin staan.

Aankoopmakelaar niet noemen. Dat is een gepasseerd station. Het onderhandelen heb je zelf al gedaan. Ik hoop dat die op basis van no cure no pay werkt

Verzekering tegen boete roept alleen maar vragen op. Je weet niet eens of dat kan. Dan moet de makelaar je eerst weer bellen voor tekst en uitleg en blijft het stil aan de andere kant van de lijn ...

Iemand anders zei het ook al: maak er geen lange brief van. Hou het kort maar krachtig!

[No Hands]

Lolhozer schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:28:
[...]

Kan dit juridisch? Geen boete opnemen als clausule? Dit klinkt tegenstrijdig (want anders bied je met voorwaarden?, omdat de boete juridisch gezien bindend is?

[...]

Waarom zou dit niet kunnen? Dan moet dat voorschrift in het contract aangepast worden. Is nergens vastgelegd dat een koopcontract van een huis een bepaalde inhoud moet hebben.

je biedt zonder voorwaarden, geen boete is dus een voorwaarde. Dat kan dan niet.

[Chaki]

Tillumen schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:50:
Het aanvragen van hypotheek bij ING kost 1 dag. Voor 15u informatie digitaal aangeleverd is de dag erop een reactie.

Moet je wel alle documenten klaar hebben staan. Hoe ver ben je al met verzamelen en aanvragen van alle documenten?

Dag 1 om 15u aanvraag ingediend
Dag 2 offerte ondertekend?
Poehee! Ik wist niet ze daar met robots werkten. Scheelt wel 3.000,- advieskosten. Ga ik ook doen!

[antidote]

NeuralNexus schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:00:
Kan dit juridisch? Geen boete opnemen als clausule? Dit klinkt tegenstrijdig (want anders bied je met voorwaarden?, omdat de boete juridisch gezien bindend is?

Los van of dit juridisch kan, lijkt het me niet verstandig. Je stelt zelf eerder dat je wil bieden zonder voorbehoud, omdat dit "je kans aanzienlijk vergroot, omdat je eigenlijk garant staat, dat het wel lukt uiteindelijk."
Haal je de boeteclausule eruit, dan is er geen sanctie als je de financiering niet rond krijgt of anderszins de overdrachtsdatum niet haalt.
Daarmee zou jouw bod minder aantrekkelijk worden dan andere biedingen, zowel met als zonder voorbehoud.

[Enforcer]

Ik denk dat je het jezelf onnodig moeilijk maakt. Je kunt gewoon aangeven dat je flexibel bent wat betreft de overdrachtsdatum, maar dat deze afhankelijk is van de snelheid en beschikbaarheid van de bank en de notaris. De verkopers begrijpen wel dat mei en juni een lastige periode kunnen zijn vanwege de feestdagen en verplichte vrije dagen, dus dat kan het proces mogelijk vertragen. Als je dat gewoon van tevoren aangeeft, is het voor beide partijen duidelijk. Ook andere potentiele kopers zullen dit (h)erkennen.

Bij een bod zonder voorbehoud van financiering ben je sowieso verplicht om af te nemen, ongeacht de overdrachtsdatum. De verkoper heeft dus die zekerheid al. Daarnaast kun je als richtdatum voor de overdracht half juni aanhouden, maar aangeven dat die flexibel is en de exacte datum in overleg bepaald kan worden.

-edit-
Zoiets als:

Wij doen hierbij een bod op de woning aan [adres], onder de volgende voorwaarden:

Bod
€[bedrag], kosten koper

Voorbehoud
Geen voorbehoud van financiering

Overdrachtsdatum
Half juni 2025

Toelichting
Wij zijn flexibel met de overdrachtsdatum, afhankelijk van de snelheid van de bank en de notaris. Gezien het korte tijdsbestek kunnen de feestdagen en vrije dagen in mei en juni de financieringsaanvraag mogelijk vertragen. Omdat er geen financieringsvoorbehoud is, zijn wij verplicht de woning af te nemen en daar zijn wij ons van bewust. Wij stellen half juni 2025 als richtdatum voor de overdracht, maar de exacte datum wordt in overleg vastgesteld.

Wij ontvangen graag uw reactie op dit bod.

[ Voor 34% gewijzigd door Enforcer op 04-05-2025 21:23 ]

[Tillumen]

Chaki schreef op zondag 4 mei 2025 @ 20:41:
[...]

Dag 1 om 15u aanvraag ingediend
Dag 2 offerte ondertekend?
Poehee! Ik wist niet ze daar met robots werkten. Scheelt wel 3.000,- advieskosten. Ga ik ook doen!

Dat indienen van de aanvraag kan alleen door je adviseur helaas!

[NeuralNexus]

Lolhozer schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:28:
[...]

Kan dit juridisch? Geen boete opnemen als clausule? Dit klinkt tegenstrijdig (want anders bied je met voorwaarden?, omdat de boete juridisch gezien bindend is?

[...]

Waarom zou dit niet kunnen? Dan moet dat voorschrift in het contract aangepast worden. Is nergens vastgelegd dat een koopcontract van een huis een bepaalde inhoud moet hebben.

Als je biedt zonder voorwaarden van financiering, maar ook geen boete opneemt, komt op hetzelfde neer. als.. bieden met voorwaarden van financiering? Of mis ik wat?

LankHoar schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:48:
@NeuralNexus ik zou deze vragen ook nog bij je hypotheekadviseur en eventuele aankoopmakelaar neerleggen (hoewel je posts doen vermoeden dat je die laatste niet in de hand hebt genomen).

Heb je een veilig bieden certificaat onderzocht? Zou ik zeker aanraden. Zie bijvoorbeeld hier voor meer info.

We hebben een aankoopmakelaar. Niet aan het werk vandaag/morgen.
En ja, we hebben een biedceritfiicaat besproken met onze hypotheekadviseur. Die zei dat het zonde van het geld was in onze situatie, door de hoeveelheid spaargeld.

Tillumen schreef op zondag 4 mei 2025 @ 19:50:
Het aanvragen van hypotheek bij ING kost 1 dag. Voor 15u informatie digitaal aangeleverd is de dag erop een reactie.

Moet je wel alle documenten klaar hebben staan. Hoe ver ben je al met verzamelen en aanvragen van alle documenten?

Alles staat klaar. Minus dat we de afschriften/loonstrokjes t.z.t. moeten updaten.

Chaki schreef op zondag 4 mei 2025 @ 20:33:
[...]


Genoeg spaargeld" is spreektaal en nogal vaag: hoeveel is genoeg en genoeg waarvoor? De kosten koper??

"We brengen €xx0.000 aan eigen vermogen in."
Zo weet de verkoper hoe hoog de hypotheek is die je aanvraagt en dat de kans van slagen zeer zeer groot is. Als je een voorbehoud van financiering maakt van xx0.000, is dat bedrag ook bekend.

Verder niks van inkomen en vermogen. Misschien heb je nog een ton op de bank staan, dit is wat je in wil brengen, punt

"Onze hypotheekadviseur is zeer positief" is ook spreektaal en vaag. Contactgegevens halverwege niet doen
"De hypotheekverklaring treft u aan in de bijlage."
Ik neem aan dat de contactgegevens van de adviseur daarin staan.

Aankoopmakelaar niet noemen. Dat is een gepasseerd station. Het onderhandelen heb je zelf al gedaan. Ik hoop dat die op basis van no cure no pay werkt

Verzekering tegen boete roept alleen maar vragen op. Je weet niet eens of dat kan. Dan moet de makelaar je eerst weer bellen voor tekst en uitleg en blijft het stil aan de andere kant van de lijn ...

Iemand anders zei het ook al: maak er geen lange brief van. Hou het kort maar krachtig!

Thanks voor de kritische nood.
Is het niet handig om de 'beoordeling' van de financieel adviseur te noemen niet handig? Of puur rui?

Ik las de tip van contactgegevens van hypotheekadviseur goed kan werken, om het vertrouwen op werkt. Uiteraard met toestemming van hem/haar. Nog steeds een slecht idee?

antidote schreef op zondag 4 mei 2025 @ 20:52:
[...]

Los van of dit juridisch kan, lijkt het me niet verstandig. Je stelt zelf eerder dat je wil bieden zonder voorbehoud, omdat dit "je kans aanzienlijk vergroot, omdat je eigenlijk garant staat, dat het wel lukt uiteindelijk."
Haal je de boeteclausule eruit, dan is er geen sanctie als je de financiering niet rond krijgt of anderszins de overdrachtsdatum niet haalt.
Daarmee zou jouw bod minder aantrekkelijk worden dan andere biedingen, zowel met als zonder voorbehoud.

Dat klopt. Dan komt het toch feitelijk op hetzelfde neer als bieden met voorwaarden? Maar iedere bieder zit in hetzelfde schuitje. De meeste zullen waarschijnlijk bieden met voorwaarden. Degene die bieden zonder voorwaarden binnen het termijn zullen bereid zijn een risico te lopen. De vraag is of die mensen er tussen zitten?

[NeuralNexus]

Enforcer schreef op zondag 4 mei 2025 @ 21:00:
Ik denk dat je het jezelf onnodig moeilijk maakt. Je kunt gewoon aangeven dat je flexibel bent wat betreft de overdrachtsdatum, maar dat deze afhankelijk is van de snelheid en beschikbaarheid van de bank en de notaris. De verkopers begrijpen wel dat mei en juni een lastige periode kunnen zijn vanwege de feestdagen en verplichte vrije dagen, dus dat kan het proces mogelijk vertragen. Als je dat gewoon van tevoren aangeeft, is het voor beide partijen duidelijk. Ook andere potentiele kopers zullen dit (h)erkennen.

Bij een bod zonder voorbehoud van financiering ben je sowieso verplicht om af te nemen, ongeacht de overdrachtsdatum. De verkoper heeft dus die zekerheid al. Daarnaast kun je als richtdatum voor de overdracht half juni aanhouden, maar aangeven dat die flexibel is en de exacte datum in overleg bepaald kan worden.

-edit-
Zoiets als:

Wij doen hierbij een bod op de woning aan [adres], onder de volgende voorwaarden:

Bod
€[bedrag], kosten koper

Voorbehoud
Geen voorbehoud van financiering

Overdrachtsdatum
Half juni 2025

Toelichting
Wij zijn flexibel met de overdrachtsdatum, afhankelijk van de snelheid van de bank en de notaris. Gezien het korte tijdsbestek kunnen de feestdagen en vrije dagen in mei en juni de financieringsaanvraag mogelijk vertragen. Omdat er geen financieringsvoorbehoud is, zijn wij verplicht de woning af te nemen en daar zijn wij ons van bewust. Wij stellen half juni 2025 als richtdatum voor de overdracht, maar de exacte datum wordt in overleg vastgesteld.

Wij ontvangen graag uw reactie op dit bod.

Enorm waardevol, veel dank! Wat ik alleen niet begrijp: de overdrachtsdatum wordt toch altijd genoemd in de voorlopige koopakte, kortom een paar dagen na het winnen?

[LankHoar]

NeuralNexus schreef op zondag 4 mei 2025 @ 21:28:
[...]
We hebben een aankoopmakelaar. Niet aan het werk vandaag/morgen.
En ja, we hebben een biedceritfiicaat besproken met onze hypotheekadviseur. Die zei dat het zonde van het geld was in onze situatie, door de hoeveelheid spaargeld.

Vind ik een ondoordacht advies. Ja, het gaat 99/100 keer goed, maar als het wel fout gaat (je verliest je baan, taxatie van de woning valt zo tegen dat je eigen geld te kort komt etc.) dan is 10% van de koopsom + kosten van schade wel echt een heel zure appel, mogelijk levensveranderend want je gaf aan er 10 jaar voor gespaard te hebben.

Het is risico afkoping. Ja de kans is klein, maar het relatieve bedrag dat er tegenover staat ook. Net als je WA verzekering etc.

[Enforcer]

NeuralNexus schreef op zondag 4 mei 2025 @ 21:29:
[...]

Enorm waardevol, veel dank! Wat ik alleen niet begrijp: de overdrachtsdatum wordt toch altijd genoemd in de voorlopige koopakte, kortom een paar dagen na het winnen?

Dat klopt, maar die stap (de overdrachtsdatum in de koopakte) komt pas later. Nu is het vooral belangrijk dat je een aantrekkelijk en realistisch bod uitbrengt, zodat de verkoper voor jou kiest!

In het koopcontract kun je vervolgens samen met de verkoper afspraken maken over de overdrachtsdatum. Dat hoeft dus geen standaarddatum te zijn. Je kunt bijvoorbeeld opnemen:

De levering zal plaatsvinden op of omstreeks maandag 16 juni 2025, dan wel op een nader tussen partijen in overleg te bepalen datum. Partijen erkennen dat, gezien het korte tijdsbestek en de feestdagen in mei en juni, vertraging in de afhandeling door de bank of notaris mogelijk is. Zij komen overeen dat de definitieve leveringsdatum in overleg kan worden vastgesteld indien dergelijke omstandigheden zich voordoen.

Zolang je er maar transparant over blijft communiceren is alles mogelijk, jij wilt de woning zsm overnemen en de verkoper wil de woning zsm kwijt alleen ben je altijd afhankelijk van derden.

[Marzman]

champion16 schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 07:22:
[...]


3 maanden is heel lang. Ik heb vorig jaar gekocht. Had niets geks. Vast contract, een kleine schenking, geen bonus en geen eigen huis te verkopen.
Ik had alle stukken al bij mijn adviseur klaarliggen. En binnen 3 weken had ik goedkeuring van de bank. Mijn adviseur had bij bepaalde hypotheekverstrekkers wel al gevraagd wat de actuele doorlooptijd was.

Bij ons duurde het toch drie maanden, ook hypotheekadviseur, vast contract etc.

De verkopers stroomden ook door en hadden al vertraging (huis was al een keer verkocht en mislukt), maar geen haast. Daar is een overbruggingskrediet toch voor?

[ Voor 12% gewijzigd door Marzman op 04-05-2025 22:02 ]

[Chaki]

@NeuralNexus
De verkoopmakelaar moet de contactgegevens wel hebben, maar die zet je niet middenin de lopende tekst. Je moet ze bij de les houden!
De contactgegevens staan in de hypotheekverklaring. Als je ze hier nog eens wil vermelden, zou ik ze onderaan de brief zetten.

[vanaalten]

Het bieden 'zonder voorbehoud van financiering' komt over het algemeen neer op: de koop gaat niet door als je om wat voor reden dan ook de hypotheek niet rond krijgt (dus: effectief huis niet kan betalen).

Het bieden 'zonder ontbindende voorwaarden' komt neer op dat je geen extra voorwaarden hebt waaronder je onder de koop uit kan. Gebruikelijk is een voorbehoud van financiering, maar bijvoorbeeld ook een bouwkundige keuring ('ontbinden wanneer de directe kosten volgens een bouwkundige keuring meer zijn dan €xxxxx,=').

Jij wil echter onder het boetebeding uit onder bepaalde voorwaarden. Dus geen ontbindende voorwaarde (want: onder boetebeding uit willen is niet het ontbinden van het koopcontract), maar enkel een "als we meer tijd nodig hebben ivm hypotheek rondkrijgen, dan moet dat door verkoper geaccepteerd worden en kan geen boete voor gegeven worden".

Ik denk niet dat je je zorgen moet maken over of het juridisch correct is wat je in het mailtje zet. Uiteindelijk gaat het geinterpreteerd worden en in het koopcontract gezet worden en pas wanneer dat door jou getekend is moet je je zorgen maken of het koopcontract juridisch correct is. Het mailtje wat je stuurt is juridisch denk ik niet zo interessant.

Hoe dan ook: een boeteclausule aanpassen kan volgens mij wel, maar verplaats je vooral in de schoenen van de verkoper: wat betekent dat voor hen? Hoeveel zekerheid hebben zij dat 15 juni de overdracht is? Eigenlijk geen, want als jij zegt "geen boetebeding als het uitloopt tot 1 juli", dan heb jij geen enkele motivatie om 15 juni te halen.

Disclaimer: geen juridische kennis hier en niet werkzaam in de huizenmarkt. Dus kan zijn dat het helemaal onzin is wat ik hier schrijf.

[Chaki]

@NeuralNexus pb gestuurd

[Chaki]

nono_einstein schreef op zaterdag 3 mei 2025 @ 08:53:
...

Zoals hierboven al eerder aangegeven, probeer onderhandse lening als je het huis echt wil en echt zeker bent dat je uiteindelijk de hypotheek krijgt en doe het in je 'eigen tijd'. Kan me ook niet voorstellen dat 'snelle' jongens op de hypotheek markt per se de goedkoopste zijn...
...

De notaris vraagt om een Verklaring van Herkomst Eigen Middelen. Een lening mag niet, zelfs een lening zonder rente van familie niet. Dus wat je met "onderhands" bedoelt ...???

[Rukapul]

Chaki schreef op maandag 5 mei 2025 @ 10:36:
[...]

De notaris vraagt om een Verklaring van Herkomst Eigen Middelen. Een lening mag niet, zelfs een lening zonder rente van familie niet. Dus wat je met "onderhands" bedoelt ...???

Onderhands is bijvoorbeeld dat het huis eerst gefinancieerd wordt met een lening van bekende (bv familiebank). Vervolgens kan in alle rust een hypotheekfinanciering aangegaan worden.

Met zo'n constructie is niets mis en geeft geen enkel probleem bij de notaris.

[Chaki]

Rukapul schreef op maandag 5 mei 2025 @ 10:44:
[...]

Onderhands is bijvoorbeeld dat het huis eerst gefinancieerd wordt met een lening van bekende (bv familiebank). Vervolgens kan in alle rust een hypotheekfinanciering aangegaan worden.

Met zo'n constructie is niets mis en geeft geen enkel probleem bij de notaris.

Daarvoor moet je ook naar de notaris en familie hebben met voldoende vermogen. Gaat dat sneller?

[franssie]

Chaki schreef op maandag 5 mei 2025 @ 11:13:
[...]

Daarvoor moet je ook naar de notaris en familie hebben met voldoende vermogen. Gaat dat sneller?

Volgens mij kan dat ook met een volmacht en positief negatief hypotheek verklaring zonder inschrijving, maar ook dat beter via de notaris laten vastleggen.

[RM-rf]

NeuralNexus schreef op vrijdag 2 mei 2025 @ 22:26:


De verkopers hebben haast met verkopen. Ze willen de overdracht half juni laten plaatsvinden omdat ze financiering nodig hebben in juni voor nieuw huis. Want anders hebben zij een probleem, aldus de verkoopmakelaar vandaag.

(...)

Is er iets mogelijk dat we bieden zónder voorwaarde van financiering, maar alsnog stellen wel meer tijd willen hebben om financiering rond te krijgen (stel het proces duurt langer)?

Je geeft zelf het antwoord al... Nee

voor de verkopers is het essentieel een zekerheid te hebben dat zij als ze die financiering van hun eigen huis nodig hebben, ook een zekerheid hebben dat de overdracht rond is.

ofwel, ze zullen al jouw pogingen daar een 'omweg' om te bouwen niet kunnen en willen accepteren omdat dat nu juist hun belangrijkste voorwaarde is, en de reden dit nu zo ter verkoop te stellen.

De zin "Want anders hebben zij een probleem" lijkt me een heel duidelijke aanwijzing over de dringendheid en de noodzaak van hun kant.

[ Voor 7% gewijzigd door RM-rf op 05-05-2025 11:46 ]