Overweeg een oud "klus"huis, hoe perk ik de risicos in?

[jkommeren]

Ik ben helemaal verliefd geworden op een appartement in een oud pand, maar daar moet nog wel eea aan gebeuren, en ik ben zelf niet handig, dus aannemer regelen. Maar voor mij is dat allemaal nieuw!

Hoop dat de vriendelijke mensen op Tweakers mij een handje kunnen helpen, want ik ben al een paar weken aan het twijfelen.

Van de zichtbare gebreken:
- Badkamer ziet er ok uit, maar komt uit jaren 80, met marmeren vloer. 30k budget om te renoveren
- Houten vloer moet geschuurd worden
- Kozijnen (hout) en verwarmingsbuizen is het lak vanaf aan het bladderen
- Kozijnen zijn van hout, mogelijk niet in goede staat
- Kozijnen buitenkant moeten gefixt worden, maar dat valt onder VVE zegt makelaar
- Ramen aan voorkant enkelglas, en het zijn grote schuiframen (verticaal) met tegengewicht. Ik dacht aan voorzetramen voor de energierekening, maar hoorde dat er dan kans is op condens wat weer gaat schimmelen, is daar iets aan te doen? (b.v.: een goed adres en vervangen kozijnen ?)
- Keuken is niet compleet (afzuiging kapot), maar ik kook nooit, dus geen prio.
- Geen sporen van lekkage
- Stopcontacten verouderd (geen aarding)
- Beschermd stadsgezicht

Dus .. een hoop dingetjes,Waar ik vooral bang voor ben is dat de rekening bij de aannemer opeens veel hoger (denk: 30k hoger) uitpakt omdat iets onvoorzien is, en dan heb ik wel echt een probleem.

Ik heb nu losjes begroot op ca 20k (zonder keuken) + 30k voor badkamer.

Moet ik me hier aan wagen? Zijn er dingen die ik vantevoren moet checken die anders heel duur uit kunnen pakken? En if so, hoe pak ik dat aan? Ik heb een adresje van een aannemer..

[ Voor 17% gewijzigd door jkommeren op 04-04-2025 12:13 ]

[fenrir]

Kozijnen vervangen / voorzet ramen zal ook VVE werk zijn. Vraag is of de VVE voldoende in kas heeft om schilderwerk te gaan doen binnenkort en of iedereen uit de VVE hier (grotere aanpak van ramen) hier wel zin in heeft.

Is er een meerjarenplan beschikbaar? Notulen anders?

Voor de situatie binnen, vraag of je aannemer mee wil op een kijkmoment. Wij kunnen dat niet inschatten.

[Ernemmer]

Als je veel zelf kan doen is het wel de moeite waard, maar als je alles door een aannemer moet laten doen kan het nog wel eens heel duur uitvallen.

En zonder enige informatie over oppervlakte ed. Is er niks over te zeggen of iets 10k of 30k kost.

[G7B]

fenrir schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 12:23:
Kozijnen vervangen / voorzet ramen zal ook VVE werk zijn. Vraag is of de VVE voldoende in kas heeft om schilderwerk te gaan doen binnenkort en of iedereen uit de VVE hier (grotere aanpak van ramen) hier wel zin in heeft.

Is er een meerjarenplan beschikbaar? Notulen anders?

Voor de situatie binnen, vraag of je aannemer mee wil op een kijkmoment. Wij kunnen dat niet inschatten.

Eens, ik denk dat het grootste deel van de kosten bij de VvE ligt. Maar als daar geen geld is komt het terug bij jou en de bereidwilligheid van de buren.

[SCIxX]

jkommeren schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 12:08:
Ik ben helemaal verliefd geworden op een appartement in een oud pand, maar daar moet nog wel eea aan gebeuren, en ik ben zelf niet handig, dus aannemer regelen. Maar voor mij is dat allemaal nieuw!

Hoop dat de vriendelijke mensen op Tweakers mij een handje kunnen helpen, want ik ben al een paar weken aan het twijfelen.

Van de zichtbare gebreken:
- Badkamer ziet er ok uit, maar komt uit jaren 80, met marmeren vloer. 30k budget om te renoveren
- Houten vloer moet geschuurd worden
- Kozijnen (hout) en verwarmingsbuizen is het lak vanaf aan het bladderen
- Kozijnen zijn van hout, mogelijk niet in goede staat
- Kozijnen buitenkant moeten gefixt worden, maar dat valt onder VVE zegt makelaar
- Ramen aan voorkant enkelglas, en het zijn grote schuiframen (verticaal) met tegengewicht. Ik dacht aan voorzetramen voor de energierekening, maar hoorde dat er dan kans is op condens wat weer gaat schimmelen, is daar iets aan te doen? (b.v.: een goed adres en vervangen kozijnen ?)
- Keuken is niet compleet (afzuiging kapot), maar ik kook nooit, dus geen prio.
- Geen sporen van lekkage
- Stopcontacten verouderd (geen aarding)
- Beschermd stadsgezicht

Dus .. een hoop dingetjes,Waar ik vooral bang voor ben is dat de rekening bij de aannemer opeens veel hoger (denk: 30k hoger) uitpakt omdat iets onvoorzien is, en dan heb ik wel echt een probleem.

Ik heb nu losjes begroot op ca 20k (zonder keuken) + 30k voor badkamer.

Moet ik me hier aan wagen? Zijn er dingen die ik vantevoren moet checken die anders heel duur uit kunnen pakken? En if so, hoe pak ik dat aan? Ik heb een adresje van een aannemer..

Ik zie niet direct grote risicos. Het belangrijkste is dat het bewoonbaar is voor je. Toen ik mijn huis kocht voelde het alsof alles direct moest gebeuren. Als je er eenmaal woont is dat toch anders en heb je een beter gevoel voor urgentie. Zo waren praktisch al mijn ramen 'lek' en het hout rot, maar toen ik er eenmaal woonde was dat toch niet zo erg en heb ik pas na 3 jaar alle ramen vervangen.

Alles hoeft dus niet direct. 30K lijkt me meer dan voldoende, maar dit alles aan de badkamer uitgeven lijkt me zonde. Aanmemer zou ik niet doen, zoek wat offertes voor de badkamer, zoek iemand om de vloer te schuren, zoek een elektricien. Een goede lokale (gecertificeerde) klusman kan veel doen voor weinig als je goed zoekt. Ik kreeg voor mijn terras een offerte van €30K door een luxe bedrijf, designs, moodboards, alles erop en eraan. Uiteindelijk heb ik zelf wat getekend en heb ik dit laten doen voor €5K door iemand uit de buurt.

[Sammy_tukker]

Grootste risico bij dit soort panden is de VVE: ga daar eerst goede boekenonderzoek doen? is hij levend/ op sterven na dood? is het onderhoudsplan in orde? dat soort zaken.

Vervolgens kun je je over je eventueel te verwerven eigendom druk gaan maken. Bijvoorbeeld beschermd stadsgezicht, is het dan ook een monument? want dan mag je niet zomaar klussen....

[Rukapul]

Het aannemer-idee is altijd heerlijk naief. Zeker bij dit soort klusjes en budget.

Een aannemer is iemand die een project aanneemt en vervolgens zorg draagt voor de uitvoering door het zelf te doen of deelopdrachten uit te zetten. Dit alles tegen een forse marge bovenop de daadwerkelijke werkzaamheden om te coordineren, risico af te dekken, etc.

Bij de genoemde punten ben je typisch zelf de aannemer. Uitzondering wellicht de badkamer wat soms nog als aanneemklus gezien kan worden.

Met zo'n beperkt budget en niet minimaal 1 rechterhand moet je zo'n huis eigenlijk aan je voorbij laten gaan. De lijst van dingen die je gaat tegenkomen is typisch oneindig.

[ Voor 28% gewijzigd door Rukapul op 04-04-2025 12:54 ]

[retrey]

SCIxX schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 12:37:
[...]


Ik zie niet direct grote risicos. Het belangrijkste is dat het bewoonbaar is voor je. Toen ik mijn huis kocht voelde het alsof alles direct moest gebeuren. Als je er eenmaal woont is dat toch anders en heb je een beter gevoel voor urgentie. Zo waren praktisch al mijn ramen 'lek' en het hout rot, maar toen ik er eenmaal woonde was dat toch niet zo erg en heb ik pas na 3 jaar alle ramen vervangen.

Alles hoeft dus niet direct. 30K lijkt me meer dan voldoende, maar dit alles aan de badkamer uitgeven lijkt me zonde. Aanmemer zou ik niet doen, zoek wat offertes voor de badkamer, zoek iemand om de vloer te schuren, zoek een elektricien. Een goede lokale (gecertificeerde) klusman kan veel doen voor weinig als je goed zoekt. Ik kreeg voor mijn terras een offerte van €30K door een luxe bedrijf, designs, moodboards, alles erop en eraan. Uiteindelijk heb ik zelf wat getekend en heb ik dit laten doen voor €5K door iemand uit de buurt.

Gecertificeerde klusjesman danwel aannemer bestaat niet in Nederland, je kunt lid worden van een of ander belangenorganisatie voor veel geld maar dat zegt niet persee iets over de kwaliteit.

[jkommeren]

Dank voor jullie reacties!!!

- Woning is circa 107m2, verspreid over 2 verdiepingen
- Het pand staat leeg, dus iig qua visuele inspectie is een hoop af te tikken
- *correctie is rijksbeschermd stadgezicht (onderste verdieping), vermoed dat de tweede verdieping dat niet is, want die is er in jaren 80 bovenop gebouwd (is dat mogelijk?).
- Er is geen meerjarenplan voor de VvE, 20k in de kas (voor 3 woningen totaal). Er is eea veranderd qua bewoners de afgelopen periode, hoe weet ik precies of hij slapend of actief is? Ik heb toegang tot de notulen.

Goede punten wbt aannemer overhead, en een keer laten kijken om inschatting te maken, en dat ik het evt alleen voor de badkamer kan doen. De andere klusjes leken mij ook redelijk behapbaar.

Het pand is zeker bewoonbaar! Ook een uitstekend punt. Ik zou alleen de vloer kunnen doen (dat is wel zo handig) en er gaan wonen. De muren zien er allemaal goed uit.

[ Voor 9% gewijzigd door jkommeren op 04-04-2025 13:26 ]

[Fr33z]

ik zie bijna niks wat echt moet, wel wat dingen die kunnen. Die vloer schuren is handig om te doen voor je er woont. Bladerende verf afkrabben/schuren en opnieuw doen ook. De rest is allemaal eventueel mogelijk optioneel langere termijn-werk. wat dat betreft weinig risico.Badkamer klinkt echt als leuk om mooier te maken maar niet noodzakelijk.

een VvE zonder meerjarenplan is niet best maar komt vaker voor. Waar is die 20k voor gespaard? wat is hun plan voor glas en dak? is er een lift? schilderwerk kozijnen buitenkant recent gedaan of moet binnenkort weer?

[ Voor 6% gewijzigd door Fr33z op 04-04-2025 13:37 ]

[shadax]

Hamvraag is niet of je nu handig bent, maar of je bereid bent om de tijd erin te steken om handig te worden. Je hoeft niet gelijk de badkamer in je eentje te verbouwen, maar met het schuren/schilderen van de vloeren/muren/kozijnen kun je natuurljk ook wel een hoop besparen.

Voor de VVE zou er minimaal 1x per jaar een vergadering moeten zijn. Daar zouden ook notulen van moeten zijn. Het is leuk dat er een VVE is, maar als er geen plan is voor de komende 10 jaar en er zit niet superveel in kas, dan moet je er rekening mee houden dat je op een bepaald moment moet bij betalen. Als "opeens" alle kozijnen vervangen moeten worden, dan kan de VVE dat misschien niet betalen en komen ze bij de bewoners uit.

Alle ingrijpende dingen zijn natuurlijk fijn om gedaan te hebben als je er nog niet woont, maar een gemiddeld tot goede aannemer heeft zeker niet gelijk tijd, dus het is een kwestie van prioriteren. Keuken heeft duidelijk geen prioriteit, dus kan sowieso later. Badkamer betekent worst case 2-3 weken niet thuis douchen. De vloer/muren moet je eigenlijk doen voordat je spullen er in staan. Ligt de vloer in 1 stuk? Dat maakt het iets lastiger dan dat je per kamer aan slag kunt.

[jkommeren]

Okay tot zover:
- De vloer schuren heb ik een contactpersoon voor (kennis) die aangeboden heeft te helpen, en dat zou ik dan sowieso als eerste oppakken, voor ik erin zou gaan. (hij is inderdaad in 1 stuk)
- Er zit geen lift in het pand
- 2/3 weken niet kunnen douchen zou niet ideaal zijn
- Ik ga even kijken /vragen of ik wat terug kan vinden over wanneer het voor het laatst is geschilderd aan de buitenkant.
- Klinkt alsof het een goed idee is om een buffer te hebben als ik het zo goed hoor voor VvE gerelateerde dingen.

Ik zat er aan te denken om een bouwkundige keuring te laten doen, heeft dat nog zin? Het lijstje met visuele aspecten zijn de dingen die ik zelf zag, en een collega + adviseur mee laten kijken , maar hij dacht dat er mogelijk nog een aap uit de mouw zou kunnen komen als het marmer in de badkamer wordt weggehaald.

nogmaals bedankt!

[Oon]

Met 20k kom je niet heel ver. Zeker als het een beschermd pand is zul je voor ramen al snel met monumentenglas e.d. moeten gaan werken, dan gaan je kosten x5 als je geluk hebt.

Bouwkundige keuring gaat niet veel verborgen dingen aanwijzen, en alles dat daar wél uitkomt zal toch voor de VVE zijn. Over het algemeen is het bij een appartement met een VVE zo dat alleen de binnenkant echt van jou is.

[Fr33z]

tja. je vraagt hoe risicos te minimaliseren. dan moet je ook kijken waar je je geld aan uit gaat geven en waar je buffer voor houdt. Ik zou die badkamer eerst laten zoals die is, er gaan wonen en dan eens kijken wat je echt wilt aanpakken. 2 wekeb niet douchen is standaard want een badkamer duurt op zn snelst zo'n 3 weken om te renoveren. Je kunt wel een tijdelijke douchecabine huren als t echt moet.

de risicos zitten veel meer in dingen als:
is t dak oud/lek/bijna aan vervanging toe?
hoe is het glas/kozijnen (slecht blijkbaar want enkel glas) ?

reken snel op 10-20k kosten voor beter glas, zeker als t een monument is. ik zou daar eens een buurman / ander lid van de VvE over bevragen: 'hey hebben jullie al eens naar isolerend glas gekeken en wat kwam daar uit/wat is het ppan van de vve?"

[vogelmans]

-echt) Marmeren vloer van de badkamer kun je eventueel laten polijsten zodat die weer gaat blinken.
=Voor de houten vloer kun je een speciale parket schuurmachine huren dan wordt die weer als nieuw.
-Voor de kozijnen kun je een schilder inhuren maar dan zou ik wachten tot de VVE besluit ook de buitenkant te laten schilderen (in een moeite).
-Het enkel glas kun je dan ook laten vervangen door renovatie/monumenten glas, dat is dun dubbel glas met een gasgevulde dunne spouw met een totale dikte van ongeveer 10 mm. en is speciaal voor monumentale gebouwen. De isolatie waarde hiervan komt overeen met triple glas (HR+++).
-Stopcontacten hoeven (behalve in de keuken) niet geaard te zijn mits je een moderne groepenkast hebt, die zou ik door een erkent elektricien na laten kijken en eventueel de oude stopcontacten vervangen door moderne.
Je hebt zo te zien 50k om te renoveren dat moet lukken mits je de badkamer en keuken niet al te luxe maakt.
Ik zou ook nog even met de buren gaan praten over eventueel verborgen gebreken van het hele gebouw en hoe aktief de vve is.
Een goede makelaar zou ook al een inschatting kunnen maken van de kosten.