Hypotheek, kiezen voor offerterente of passeerrente?

[de Peer]

Ik koop binnenkort een nieuw huis. Overdracht is echter pas in december.
Daardoor hypotheekofferte nodig die minimaal 9 maanden geldig is.
Hierdoor zijn er minder hypotheekverstrekkers beschikbaar.
Ik heb een strategie bedacht hoe ik mogelijk nog een beetje kan profiteren van die lange periode tussen hypotheek afsluiten en passeerdatum.

Wat ik dus wil: De rente nu vastleggen (beschermen tegen renteverhogingen) maar tegelijkertijd profiteren van een eventuele rentedaling de komende 8 maanden.

Ik breng het dilemma even terug tot deze 2 aanbieders, maar het gaat meer om het principe:

Scenario 1: Hypotheek bij Obvion. Zij hanteren offerterente. In mijn situatie zet ik dan dus nu 3.85% vast voor 10 jaar. Annuleren na 3 maanden kost 1%, dat zou in mijn geval circa 7000 euro zijn, niet een wenselijke optie. Annuleren binnen 3 maanden is gratis.

Scenario 2: Hypotheek bij Argenta. Bij hen werkt het als volgt:
-Je krijgt de laagste rente tussen nu en 3 maanden. Is op dit moment 3.96%
-Annuleren kost slechts 500 euro. Dus dan kan ik in Dec '25 nog een nieuwe hypotheek afsluiten tegen de dan geldende rente.

Ik neig dus heel erg naar scenario 2. omdat het 2 kansen biedt:
-Ik krijg de laagste rente van de komende 3 maanden, die zou heel goed lager kunnen zijn dan wat Obvion nu is.
-Ik kan voor slechts 500 euro annuleren, dus als de rente straks in september laag staat kan ik dit aanbod annuleren, en op dat moment het beste aanbod kiezen bij de beste verstrekker op dat moment. Bovendien heb ik dan meer aanbod want 3 maanden offertes bieden alle verstrekkers aan.

Het nadeel van scenario 2:
-Stel de rente stijgt alleen maar de komende tijd, dan ben ik duurder uit met Argenta en qua voorwaarden zijn ze volgens mij ook minder gunstig dan Obvion.
-Het is een wat opmerkelijk traject, dat liet mijn hypotheekadviseur ook wel merken, die zit er niet zo op te wachten volgens mij, ook al betaal ik hem dan natuurlijk ook gewoon extra.

Hebben jullie advies of suggesties?

[ Voor 6% gewijzigd door de Peer op 02-04-2025 19:42 ]

[President]

Het gaat dus om een verschil van 0,11% in een ongunstig scenario? Dat is op elke 100.000 euro een bedrag van 110 euro verschil op jaarbasis?

[de Peer]

President schreef op woensdag 2 april 2025 @ 19:22:
Het gaat dus om een verschil van 0,11% in een ongunstig scenario? Dat is op elke 100.000 euro een bedrag van 110 euro verschil op jaarbasis?

Zoiets ja.
Wat je daarmee volgens mij wil zeggen:
Het kan goed zijn dat de voordelen van een positief scenario een stuk groter zijn dan de nadelen van een negatief scenario.

Want als de rente 0.5% daalt (dat is extreem, ik weet het) de komende 8 maanden, kan ik daar via scenario 2 van profiteren.

Verder schat ik Obvion in als een betere/snellere/kwalitatievere partij dan Argenta. Dat speelt ook wel mee.

[ Voor 22% gewijzigd door de Peer op 02-04-2025 19:40 ]

[President]

de Peer schreef op woensdag 2 april 2025 @ 19:31:
[...]

Zoiets ja.
Wat je daarmee volgens mij wil zeggen:
Het kan goed zijn dat de voordelen van een positief scenario een stuk groter zijn dan de nadelen van een negatief scenario.

Ja, het negatieve scenario is dus niet zo groot. Tegelijkertijd gaat de rente ook niet ineens met 0,5% dalen, dus het positieve scenario is ook verwaarloosbaar.

Dan heb je dus een aantal overwegingen:
- het ene aanbod is nu direct duidelijk positiever dan het andere als de rente helemaal niet verandert. Voor 3,85 kiezen is dus niet zo gek
- het andere aanbod is alleen gunstiger als de rente meer dan 0,22% daalt in de komende 3 maanden. Zie je dat gebeuren?

En kan je ook Argenta kiezen en dan uiteindelijk voor 500 euro annuleren en kosteloos overstappen naar Obvion? Hoe snel verdien je dat dan terug uitgaande van 110 euro per 100.000 euro

Verder: ik heb prima gezeten bij Argenta. Kreeg geloof ik ook iets van korting als ik daar een spaarrekening aanhield? Geen idee meer. Het was een erg simpele omgeving, maar ik heb er niks gemist

[ Voor 9% gewijzigd door President op 02-04-2025 19:36 ]

[de Peer]

President schreef op woensdag 2 april 2025 @ 19:35:
[...]

Ja, het negatieve scenario is dus niet zo groot. Tegelijkertijd gaat de rente ook niet ineens met 0,5% dalen, dus het positieve scenario is ook verwaarloosbaar.

Dan heb je dus een aantal overwegingen:
- het ene aanbod is nu direct duidelijk positiever dan het andere als de rente helemaal niet verandert. Voor 3,85 kiezen is dus niet zo gek
- het andere aanbod is alleen gunstiger als de rente meer dan 0,22% daalt in de komende 3 maanden. Zie je dat gebeuren?

Nee het gaat om de komende 8 maanden. Als ik Argenta annuleer kan ik bij een andere aanbieder de hypotheek rente krijgen die van toepassing is in Dec '25. En dat maakt een grotere daling wel iets waarschijnlijker. Maar niemand die het weet uiteraard.

En kan je ook Argenta kiezen en dan uiteindelijk voor 500 euro annuleren en kosteloos overstappen naar Obvion? Hoe snel verdien je dat dan terug uitgaande van 110 euro per 100.000 euro

Ja dat kan, en dat is dan uiteraard snel terugverdiend. Daar hoeft de rente maar ietsje voor te dalen.

Verder: ik heb prima gezeten bij Argenta. Kreeg geloof ik ook iets van korting als ik daar een spaarrekening aanhield? Geen idee meer. Het was een erg simpele omgeving, maar ik heb er niks gemist

altijd goed om te horen.

[ Voor 5% gewijzigd door de Peer op 02-04-2025 19:40 ]

[joke_name]

Ik zit zelf bij obvion.
Daar hebben ze de mogelijkheid om ongelimiteerd af te lossen zonder boetes.

Weet niet of dat later nog interessant is voor je?

[de Peer]

joke_name schreef op woensdag 2 april 2025 @ 21:10:
Ik zit zelf bij obvion.
Daar hebben ze de mogelijkheid om ongelimiteerd af te lossen zonder boetes.

Weet niet of dat later nog interessant is voor je?

Nee voor mij niet, maar het staat ook los van het dilemma waar dit topic over gaat. Toch bedankt voor je aanvulling.

[Citroentjuh]

de Peer schreef op woensdag 2 april 2025 @ 21:13:
[...]

Nee voor mij niet, maar het staat ook los van het dilemma waar dit topic over gaat. Toch bedankt voor je aanvulling.

Natuurlijk staat dat er niet los van, dit soort voorwaarden moet je wel meewegen. Mocht zoiets in de toekomst voor jou van toepassing zijn dan scheelt dat al heel gauw meer dan het minimale voordeel wat je nu aan het zoeken bent.

[de Peer]

Citroentjuh schreef op woensdag 2 april 2025 @ 21:30:
[...]

Natuurlijk staat dat er niet los van, dit soort voorwaarden moet je wel meewegen. Mocht zoiets in de toekomst voor jou van toepassing zijn dan scheelt dat al heel gauw meer dan het minimale voordeel wat je nu aan het zoeken bent.

Aflossen is voor mij niet relevant, ik wil de discussie laten gaan over het genoemde dilemma met offerterente versus passeerrente met 8 maanden ertussen.

[Janpietertje89]

de Peer schreef op woensdag 2 april 2025 @ 21:49:
[...]

Aflossen is voor mij niet relevant, ik wil de discussie laten gaan over het genoemde dilemma met offerterente versus passeerrente met 8 maanden ertussen.

Heb je ook al meegenomen wat de extra kosten van het afsluiten van een eventueel nieuwe hypotheek zijn als je die hypotheek van Argenta annuleert in december. Zou je dan niet opnieuw advies/bemiddelingskosten betalen voor het zoeken naar de op dat moment meest interessante optie?

[de Peer]

Janpietertje89 schreef op woensdag 2 april 2025 @ 21:59:
[...]


Heb je ook al meegenomen wat de extra kosten van het afsluiten van een eventueel nieuwe hypotheek zijn als je die hypotheek van Argenta annuleert in december. Zou je dan niet opnieuw advies/bemiddelingskosten betalen voor het zoeken naar de op dat moment meest interessante optie?

Ja mijn adviseur vraagt daar 1000 euro voor.
Dat komt dus bovenop de 500 euro annuleringskosten. Ook moet ik het huis opnieuw laten taxeren a 750 euro.

[ Voor 10% gewijzigd door de Peer op 02-04-2025 22:03 ]

[Justin]

1000 + 500 + 750 voor een onwaarschijnlijk scenario. Tel uit je winst :-)

[de Peer]

Justin schreef op woensdag 2 april 2025 @ 22:17:
1000 + 500 + 750 voor een onwaarschijnlijk scenario. Tel uit je winst :-)

Uiteraard bewandel ik dat pad alleen als het iets oplevert zoals een besparing van 7000 euro over de eerste 10 jaar. Dan is 2250 kosten een no-brainer.

Er is dus geen sprake van winst voor iets dat ik niet kies.

[ Voor 8% gewijzigd door de Peer op 02-04-2025 22:32 ]

[Martensupport]

de Peer schreef op woensdag 2 april 2025 @ 19:13:

Scenario 2: Hypotheek bij Argenta. Bij hen werkt het als volgt:
-Je krijgt de laagste rente tussen nu en 3 maanden. Is op dit moment 3.96%
-Annuleren kost slechts 500 euro. Dus dan kan ik in Dec '25 nog een nieuwe hypotheek afsluiten tegen de dan geldende rente.

Ik neig dus heel erg naar scenario 2. omdat het 2 kansen biedt:
-Ik krijg de laagste rente van de komende 3 maanden, die zou heel goed lager kunnen zijn dan wat Obvion nu is.
-Ik kan voor slechts 500 euro annuleren, dus als de rente straks in september laag staat kan ik dit aanbod annuleren, en op dat moment het beste aanbod kiezen bij de beste verstrekker op dat moment. Bovendien heb ik dan meer aanbod want 3 maanden offertes bieden alle verstrekkers aan.

Hebben jullie advies of suggesties?

Lees of vraag heel goed na hoe 2e scenario werkt. Bij mijn weten klopt het namelijk niet dat je “de laagste rente” in de gehele periode van de 3 maanden krijgt. Je krijgt namelijk de zogeheten “dagrente” op het moment van verlenging (als deze lager is dan de rente in de offerte. Zo heb ik het destijds gelezen in de voorwaarden en is het ook door de adviseur uitgelegd. Er wordt op het moment van verlengen gekeken naar de rente op die exacte dag en die rente wordt vergeleken met de getekende offerte rente (van dan dus 3 maanden geleden). Als de rente op de dag van de verlenging lager is dan de rente op dag van het oorspronkelijke renteaanbod dan wordt die daarop vastgeklikt en verlengd tot de gevraagde 9 maanden. Het is dus niet zo dat je de “laagste” rente gedurende die 3 maanden krijgt, maar het gaat echt op de dag en moment van verlenging. Vraag dit nog goed na, anders vergelijk en reken je verkeerd of trek je mogelijk verkeerde conclusies. Succes met de keuze. Het blijft toch altijd een beetje koffiedik kijken, maar zekerheid is soms ook wat waard.

De variant die je nu in scenario 2 omschrijft is een soort combinatie van dag- en dalrente en wordt door weinig tot geen verstrekkers (meer) aangeboden.

[ Voor 4% gewijzigd door Martensupport op 02-04-2025 23:02 ]

[de Peer]

Martensupport schreef op woensdag 2 april 2025 @ 22:54:
[...]


Lees of vraag heel goed na hoe 2e scenario werkt. Bij mijn weten klopt het namelijk niet dat je “de laagste rente” in de gehele periode van de 3 maanden krijgt. Je krijgt namelijk de zogeheten “dagrente” op het moment van verlenging (als deze lager is dan de rente in de offerte. Zo heb ik het destijds gelezen in de voorwaarden en is het ook door de adviseur uitgelegd. Er wordt op het moment van verlengen gekeken naar de rente op die exacte dag en die rente wordt vergeleken met de getekende offerte rente (van dan dus 3 maanden geleden). Als de rente op de dag van de verlenging lager is dan de rente op dag van het oorspronkelijke renteaanbod dan wordt die daarop vastgeklikt en verlengd tot de gevraagde 9 maanden. Het is dus niet zo dat je de “laagste” rente gedurende die 3 maanden krijgt, maar het gaat echt op de dag en moment van verlenging. Vraag dit nog goed na, anders vergelijk en reken je verkeerd of trek je mogelijk verkeerde conclusies. Succes met de keuze. Het blijft toch altijd een beetje koffiedik kijken, maar zekerheid is soms ook wat waard.

De variant die je nu in scenario 2 omschrijft is een soort dalrente en wordt volgens mij door weinig tot geen verstrekkers meer aangeboden.

Dank je wel. Je hebt helemaal gelijk en daar was ik me van bewust. Maar ik had het voor dit topic iets versimpeld samengevat.

Uiteindelijk bestaat scenario 2 natuurlijk vooral uit simpelweg annuleren en elders opnieuw afsluiten. Dat kan bijna overal, alleen de boetes bij annuleren zijn niet bij alle aanbieders laag.

[Rensjuh]

Hoe lang blijft je aanbieding van scenario 2 geldig?
Als je die ook nog 1 of 2 keer moet verlengen kost je dat ook weer een paar centen...?

[de Peer]

Rensjuh schreef op woensdag 2 april 2025 @ 23:09:
Hoe lang blijft je aanbieding van scenario 2 geldig?
Als je die ook nog 1 of 2 keer moet verlengen kost je dat ook weer een paar centen...?

Verlengen is gratis. Kan maximaal 9 maanden verlengen, en dat is genoeg voor mij.

[Accretion]

de Peer schreef op woensdag 2 april 2025 @ 19:13:
Ik koop binnenkort een nieuw huis. Overdracht is echter pas in december.
Daardoor hypotheekofferte nodig die minimaal 9 maanden geldig is.
Hierdoor zijn er minder hypotheekverstrekkers beschikbaar.

Wat zijn de rentes van hypotheken die een minder lang geldige offerte hebben?

Dan kun je bepalen of deze in vergelijking met andere duurder zijn, als dat verschil groot is, is het waarschijnlijker dat je later wil annuleren (om dan een korter lopende maar gunstigere offerte te nemen).

De rente zal afhangen van 'handelsoorlog' met Amerika en oorlog van Rusland/Oekraïne.

Dat zie ik niet snel veel beter worden, maar andersom; als je de toekomst kunt voorspellen, zou je geen hypotheek meer nodig hebben...

Of je krijgt spijt dat je het niet geprobeerd hebt, of je krijgt spijt dat je niet voor zekerheid bent gegaan, wat vindt je minder erg

En wat vindt mevrouw de peer ervan? Anders krijg je de "ik zei toch dat x hadden moeten kiezen", de komende 10 jaar lang.

___
Los daarvan, 10jaar is wel kort, als de hypotheek dan naar 8% gaat, kun je het dan alsnog betalen?
De kans dat hij van 4% stijgt lijkt mij groter dan 4% daalt, omdat onder de 1% (en zeker 0%) best wel onwaarschijnlijk is.

Wij hebben het 20jaar vastgezet en bekeken dat we voldoende kunnen aflossen. Het idee is dat we ons eigen vermogen opbouwen en als de rente flink hoger is over 20jaar, we extra kunnen aflossen.

[Guust91]

Kijk even bij de triodos, daar hanteren ze de laagste rente van drie momenten:
- offerte rente
- rente op moment van overeenkomst
- rente op het moment van passeren

[superkoex9]

de Peer schreef op woensdag 2 april 2025 @ 22:24:
[...]

Uiteraard bewandel ik dat pad alleen als het iets oplevert zoals een besparing van 7000 euro over de eerste 10 jaar. Dan is 2250 kosten een no-brainer.

Er is dus geen sprake van winst voor iets dat ik niet kies.

Volgens mij kom je met een daling van 0,1% bruto op die 7000 euro over 10 jaar.
Je geeft zelf in je openingspost aan dat 1% boete op ca. 7000 komt.

De keuze voor zekerheid "kost" je daarmee dan ook 7700 euro (bruto).

Je vraag is natuurlijk ook een beetje ingewikkeld: je hebt 2 scenario's om uit te kiezen bij verschillende partijen. Je wil de voordelen van beide constructies maar niet de nadelen. Begrijpelijk overigens, het zijn nogal bedragen.
In mijn ogen blijft het echter een soort glazen bol: wat gaat de rente doen.
Zelf zou ik waarschijnlijk kiezen voor de flexibiliteit van scenario 2 omdat je in september meer keuze hebt maar dat is makkelijk gezegd vanaf de zijlijn.

[de Peer]

Accretion schreef op donderdag 3 april 2025 @ 07:26:
[...]


Wat zijn de rentes van hypotheken die een minder lang geldige offerte hebben?

Ietsje lager, maar het scheelt niet veel hoor. max 0.05-0.1% lager.

Dan kun je bepalen of deze in vergelijking met andere duurder zijn, als dat verschil groot is, is het waarschijnlijker dat je later wil annuleren (om dan een korter lopende maar gunstigere offerte te nemen).

Het ligt eigenlijk nog iets complexer. Ik kan mijn huidige hypotheek (met lage rente van 1.8%) ook meeverhuizen naar de nieuwe woning, echter werkt deze verstrekker ook met max 6 maanden offertegeldigheid en is daarom buiten mijn bereik. Ik neem dus ook een scenario mee waarbij ik dit ga benutten. Helaas staat die 1.8% nog maar 2,5 jaar vast dus het is ook weer geen mega-opportunity.

De rente zal afhangen van 'handelsoorlog' met Amerika en oorlog van Rusland/Oekraïne.

Dat zie ik niet snel veel beter worden, maar andersom; als je de toekomst kunt voorspellen, zou je geen hypotheek meer nodig hebben...

Of je krijgt spijt dat je het niet geprobeerd hebt, of je krijgt spijt dat je niet voor zekerheid bent gegaan, wat vindt je minder erg

En wat vindt mevrouw de peer ervan? Anders krijg je de "ik zei toch dat x hadden moeten kiezen", de komende 10 jaar lang.

Ze volgt mij daar in, dus ik krijg geen verwijten. ze is het er mee eens.

___
Los daarvan, 10jaar is wel kort, als de hypotheek dan naar 8% gaat, kun je het dan alsnog betalen?

Ja geen probleem, ik kan de hypotheek tegen die tijd ook grotendeels aflossen als dat nodig zou moeten zijn.

[de Peer]

Guust91 schreef op donderdag 3 april 2025 @ 07:35:
Kijk even bij de triodos, daar hanteren ze de laagste rente van drie momenten:
- offerte rente
- rente op moment van overeenkomst
- rente op het moment van passeren

Triodos had ik al uitgebreid bekeken en overwogen en was zeker een goede kanshebber. Helaas valt hij af omdat mijn adviseur hier geen hypotheek bij kan afsluiten. Ook is de rente daar best wel aan de hoge kant omdat ze dus deze voorwaarden hanteren. Lage rente bij Triodos kan dus alsnog relatief hoog zijn.

bij Triodos kun je gratis annuleren, dat was ook een fijne voorwaarde.

Ik heb mijn 1e adviseur al 'ontslagen' en zit nu dus bij nummer 2. Ik zie het niet zitten om nu nogmaals van adviseur te wisselen, dat zou namelijk betekenen nogmaals het hele traject door en nogmaals ontbindende voorwaarden verlengen. Dat wordt vervelend.

[ Voor 3% gewijzigd door de Peer op 03-04-2025 11:29 ]

[de Peer]

superkoex9 schreef op donderdag 3 april 2025 @ 08:14:
[...]


Volgens mij kom je met een daling van 0,1% bruto op die 7000 euro over 10 jaar.
Je geeft zelf in je openingspost aan dat 1% boete op ca. 7000 komt.

De keuze voor zekerheid "kost" je daarmee dan ook 7700 euro (bruto).

Je vraag is natuurlijk ook een beetje ingewikkeld: je hebt 2 scenario's om uit te kiezen bij verschillende partijen. Je wil de voordelen van beide constructies maar niet de nadelen. Begrijpelijk overigens, het zijn nogal bedragen.
In mijn ogen blijft het echter een soort glazen bol: wat gaat de rente doen.
Zelf zou ik waarschijnlijk kiezen voor de flexibiliteit van scenario 2 omdat je in september meer keuze hebt maar dat is makkelijk gezegd vanaf de zijlijn.

Je vat het wel goed samen ja. De annuleerboete schijnt overigens nog aftrekbaar te zijn, dat valt dan weer mee.

Het is zeker ingewikkeld geworden en ik heb intussen al weer een nieuw scenario bedacht:

Scenario 3: Nu afsluiten bij Obvion
Dit is in de eerste 3 maanden nog gratis te annuleren. dus mocht er in de komende 3 maanden al een forse daling zijn, dan kan ik daar gratis op anticiperen.
Tegen die tijd kan ik kiezen uit veel meer aanbieders omdat ze bijna allemaal wel 6 maanden offertes verstrekken. Bovendien mijn huidige verstrekker ook waardoor ik gebruik kan maken van de verhuisregeling.

als na 3 maanden de rente ongewijzigd of zelfs hoger is geworden, blijf ik bij Obvion, en accepteer ik dat ik een daling in de laatste maanden van het jaar misloop.

Ik denk eigenlijk dat dit de makkelijkste weg is, met toch nog een beetje flexibiliteit, namelijk een go no/go punt over 3 maanden.

[de Peer]

Om de vraag 'waarom laat je dit niet aan je hypotheekadviseur?' voor te zijn.
Ik heb 2 adviseurs benaderd en die zitten hier niet op te wachten. Die willen gewoon iets af sluiten en daarna geen wijzigingen en gedoe meer.
Mijn 1e adviseur heb ik (al halverwege het hele traject) weggestuurd omdat die echt totaal niet wilde meedenken en aantoonbaar fouten maakte.
Met de huidige (2e) ben ik tevreden maar die laat wel duidelijk merken dat ik te veeleisend ben en dat het niet gangbaar is om annuleringsmogelijkheden in te zetten als strategie.

Zelf wil ik het beste resultaat natuurlijk, ik vind het jammer dat ik daarbij op veel weerstand stuit. Ook jammer dat een adviseur bakken met geld kost en ik uren moet praten over verzekeringen die ik niet wil, maar simpelweg een plan maken voor de laagst mogelijke rente is nauwelijks bespreekbaar.

[de Peer]

superkoex9 schreef op donderdag 3 april 2025 @ 08:14:
[...]


Volgens mij kom je met een daling van 0,1% bruto op die 7000 euro over 10 jaar.
Je geeft zelf in je openingspost aan dat 1% boete op ca. 7000 komt.

De keuze voor zekerheid "kost" je daarmee dan ook 7700 euro (bruto).

alleen als er ook daadwerkelijk een daling komt, en dat is niet zeker. ik maak dus geen kosten door voor zekerheid te kiezen, ik mis alleen de kans op een lagere rente.