Huurwoning overkopen en huurverhoging aanvechten

[Fordox]

Ik zit een beetje in een bijzondere situatie, ik probeer het even kort uit te leggen. Ik zit in een sociale huurwoning en woon hier nu ongeveer 4+jaar.

Verhuurders willen tegenwoordig van hun panden af omdat ze niet meer zo rendabel zijn. Mijn verhuurder wilde het huis ook aan mij aanbieden voor marktprijs.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik bood een wat lager bedrag, ongeveer 15% lager wat niet ongebruikelijk is, daar ging hij niet mee akkoord. Hij wilde het alleen verkopen voor de marktprijs. Onze huurrelatie niet verslechterd door mijn low-ball bod, ik heb mijn schot geschoten, hij gaf mij tevens gelijk in mijn redenering over het bod dat ik had gedaan. Hij gaat ook een aantal punten aanpakken die slecht zijn aan het huis die ik had aangegeven tijdens het gesprek over de verkoop. Helemaal prima. Op zich heb ik wel geluk met hem als huurbaas als ik zo de verhalen om mij heen hoor over andere huurbazen, want hij fixt dingen wel snel voor mij altijd.

Nu kreeg ik afgelopen week een brief in de bus van de belastingdienst waarbij hij blijkbaar bij de belastingdienst had opgevraagd of hij mijn huur met 50 euro mag verhogen als ik een hoger inkomen heb, of met 5% als ik een lager inkomen heb (wat ongeveer 42 euro zou zijn). Nouja prima, hij probeert gewoon te checken wat maximaal rendabel is voor zijn huis. Toch voelt het ergens als een 'dick-move'.

Met deze zelfde strategie (maximaal rendement voor mij) heb ik een puntencheck op mijn huis uitgevoerd en daaruit kwam dat mijn maximale huurprijs ~60 euro lager is dan dat ik nu betaal. Dit is tevens een goede/wettelijke reden om bezwaar te maken op het moment dat hij een huurverhoging probeert door te voeren.
Nu voelt het dus alsof ik een uno-reverse kaart heb.

Zijn er mensen met ervaringen in een soortgelijke situatie? Ik hoor weinig van mensen dat ze bezwaar aantekenen tegen een huurverhoging op basis van het puntensysteem. Wordt hierdoor mogelijk mijn huurrelatie met mijn huurbaas verslechterd? Heb ik het aan het juiste eind dat ik bezwaar mag aantekenen? Vecht ik nu alleen de huurverhoging aan of krijg ik hierdoor zelfs een lagere huur?

Ik ben van plan om het bezwaar professioneel aan te pakken, door het alleen schriftelijk te doen via een template formulier van de huurcommissie (aankondigingen van huurverhoging gaan ook alleen schriftelijk).

Zou hij mogelijk dan ook terugkomen op mijn aankoopbod of reken ik mijzelf dan te rijk?

Al met al gaat het mij om de goede relatie met de verhuurder maar ik moet natuurlijk ook op mijn eigen centen en rechten letten.

[eLScha]

Hey huurbaas, ik kreeg een briefje van de belastingdienst dat je mogelijk de huur wil verhogen. Volgens het puntensysteem kom ik juist op een lagere huur uit. Kunnen we het nog eens hebben over het aankopen van de woning in plaats van gaan steggelen over een huurverhoging of verlaging?
Hartelijke groet,
Fordox

[Tupolev]

Als je er al 4 jaar woont heb je waarschijnlijk geen tijdelijk huurcontract. Waarom denkt de verhuurder dan dat hij het pand tegen marktprijs kan verkopen zolang jij er nog in zit?

[Sethro]

Tupolev schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:02:
Als je er al 4 jaar woont heb je waarschijnlijk geen tijdelijk huurcontract. Waarom denkt de verhuurder dan dat hij het pand tegen marktprijs kan verkopen zolang jij er nog in zit?

Het is zijn huis en hij mag vragen wat hij wil.

[ Voor 4% gewijzigd door Sethro op 22-03-2025 07:15 ]

[Rukapul]

eLScha schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 01:09:
Hey huurbaas, ik kreeg een briefje van de belastingdienst dat je mogelijk de huur wil verhogen. Volgens het puntensysteem kom ik juist op een lagere huur uit. Kunnen we het nog eens hebben over het aankopen van de woning in plaats van gaan steggelen over een huurverhoging of verlaging?
Hartelijke groet,
Fordox

Dit huurder en verhuurder bewandelen en dunne lijn die makkelijk kan breken.

Ander advies is om de punten ook even door iemand anders te laten bepalen.

En tenslotte, als die 15% echt het verschil is tussen wel of niet kopen dan zou je veel meer moeten richten om tot een transactie te komen.

[No Hands]

Sethro schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:13:
[...]


Het is zijn huis en hij mag vragen wat hij wil.

Ja maar een pand met huurder brengt nu eenmaal minder op.

[RaZ]

No Hands schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:35:
[...]


Ja maar een pand met huurder brengt nu eenmaal minder op.

Niet als de huurder het wil kopen Dan betaal je gewoon de marktprijs.

[sanniep9]

No Hands schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:35:
[...]


Ja maar een pand met huurder brengt nu eenmaal minder op.

Maar dat is het niet meer op het moment van verkoop. De koper koopt in dit geval geen woning met een huurder, maar gewoon een eigen woning (waar hij al vier jaar inzit ).

[Tupolev]

Sethro schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:13:
[...]


Het is zijn huis en hij mag vragen wat hij wil.

Vragen staat vrij, maar er is ook maar een koper (de huurder) . Een huis in verhuurde toestand verkopen levert een stuk minder op. Dus de verhuurder staat hier niet zo sterk. De huurder daarentegen wel, hij kan voor de marktprijs net zo goed een ander huis kopen.

[wokkelz]

Marktprijs is misschien zo gek nog niet omdat je dan evt overbieders voor bent..

[RaZ]

Tupolev schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:44:
[...]

Vragen staat vrij, maar er is ook maar een koper (de huurder) . Een huis in verhuurde toestand verkopen levert een stuk minder op. Dus de verhuurder staat hier niet zo sterk. De huurder daarentegen wel, hij kan voor de marktprijs net zo goed een ander huis kopen.

De verhuurder staat juist sterk, koop het voor marktprijs, of blijf lekker huren. Als de huurder een ander huis koopt, heeft de eigenaar geen huurder meer, en kan die ook voor marktprijs verkocht worden.

Voor de TS is het handiger om de huurwoning over te nemen, scheelt verhuizen en de nieuwe woning weer eigen maken (of verbouwen).

[TimmyUt]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 00:45:

Zijn er mensen met ervaringen in een soortgelijke situatie? Ik hoor weinig van mensen dat ze bezwaar aantekenen tegen een huurverhoging op basis van het puntensysteem. Wordt hierdoor mogelijk mijn huurrelatie met mijn huurbaas verslechterd? Heb ik het aan het juiste eind dat ik bezwaar mag aantekenen? Vecht ik nu alleen de huurverhoging aan of krijg ik hierdoor zelfs een lagere huur?

Ik ben van plan om het bezwaar professioneel aan te pakken, door het alleen schriftelijk te doen via een template formulier van de huurcommissie (aankondigingen van huurverhoging gaan ook alleen schriftelijk).

First things first; de waarde van je woning in verhuurde staat kun je uitrekenen, Link. Je neemt de WOZ waarde, je jaarhuur en berekent daarmee de waarde in verhuurde staat. Dat is de marktwaarde. Betekent uiteraard niet dat de verhuurder het voor die prijs moet verkopen, maar hij zal de druk nu voelen met de belastingdruk in box 3 en al helemaal als hij reparaties aan de woning moet gaan doen. Je staat bijzonder sterk, poot stijfhouden zou ik zeggen maar het is jammer dat je maar 15% onder de waarde bent gaan zitten. Ik had er nog 15% bovenop gedaan.

Met betrekking tot de huurprijs berekening, gewoon het proces volgen. Link. Je kunt alleen je huurverhoging aanvechten. Dat je nu teveel betaalt op basis van punten had je moeten aanvechten binnen 6 maanden na aanvang huur.

[99ruud99]

Ik verwacht dat aanvechten nut zal hebben, maar wel je relatie minder goed gaat maken...
Dan is de vraag, wat vind je belangrijker, geld verbranden aan verhuurder of dat zelfs mankementen die niet noodzakelijk zijn wel opgelost worden.

Want je zegt dat je bij bod ook hebt aangegeven wat er mis is. Hij heeft aangegeven die op te pakken - dat is totaal niet verplicht, lijkt het.

[Wolly]

TimmyUt schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:57:
[...]


First things first; de waarde van je woning in verhuurde staat kun je uitrekenen, Link. Je neemt de WOZ waarde, je jaarhuur en berekent daarmee de waarde in verhuurde staat. Dat is de marktwaarde.

De marktwaarde is wat er voor betaald wordt op de markt, dat is niet de waarde die de Belastingdienst op basis van een model berekent.

[No Hands]

RaZ schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:41:
[...]

Niet als de huurder het wil kopen Dan betaal je gewoon de marktprijs.

Nee, dan is het nog steeds een huis met huurder. Het alternatief is het namelijk verhuurd verkopen. Dan kan niet ineens de prijs anders zijn.

[MisterMailman]

No Hands schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:09:
[...]


Nee, dan is het nog steeds een huis met huurder. Het alternatief is het namelijk verhuurd verkopen. Dan kan niet ineens de prijs anders zijn.

Voor allebei is iets te zeggen. En dat is hoe een prijs tot stand komt: onderhandelen. En kijken hoever jullie beiden willen gaan om tot een deal te komen.

[GeeEs]

No Hands schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:09:
[...]


Nee, dan is het nog steeds een huis met huurder. Het alternatief is het namelijk verhuurd verkopen. Dan kan niet ineens de prijs anders zijn.

Met als verschil dat het op het moment van verkoop ineens niet meer verhuurd is als de huidige huurder het nu koopt.
Als de verkoper het aan een ander dan de huidige huurder gaat verkopen, zit hij met huidige huurder die hij er nog "uit moet kopen" zegmaar. Dat hoeft niet als hij het aan de huidige huurder verkoopt.
Dus ja, verkoper kan aan huidge huurder gewoon vragen wat hij wilt in feite. Graag of helemaal niet.
Als verhuurder zou ik in dit geval best wat korting willen geven als iemand er al lang woont/afhankelijk van de staat van onderhoud, maar tegelijkertijd ook goed willen verkopen.

[ Voor 11% gewijzigd door GeeEs op 22-03-2025 08:20 ]

[Valorian]

wokkelz schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 07:46:
Marktprijs is misschien zo gek nog niet omdat je dan evt overbieders voor bent..

Het probleem is hier dat “marktprijs” geen duidelijk afgebakend begrip is. Als hiizen in straat x met oppervlakte y voor gemiddeld bijvoorbeeld 400k in de markt gezet worden (vraagprijs) en gemiddeld voor 475k verkocht worden (verkoopprijs). Wat is dan de “marktprijs “?

[bonzz.netninja]

Valorian schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:19:
[...]


Het probleem is hier dat “marktprijs” geen duidelijk afgebakend begrip is. Als hiizen in straat x met oppervlakte y voor gemiddeld bijvoorbeeld 400k in de markt gezet worden (vraagprijs) en gemiddeld voor 475k verkocht worden (verkoopprijs). Wat is dan de “marktprijs “?

Nou...meestal ga je dan naar een onafhankelijk taxateur die een bedrag bepaald waar beide partijen zich dan naar voegen. Of je kijkt naar de woz waarde

Wordt hierdoor mogelijk mijn huurrelatie met mijn huurbaas verslechterd? Heb ik het aan het juiste eind dat ik bezwaar mag aantekenen? Vecht ik nu alleen de huurverhoging aan of krijg ik hierdoor zelfs een lagere huur?

Mogelijk wordt je relatie verslechterd maar wij kennen jullie niet en jullie huidige relatie niet Dus dat lijkt mij nogal van belang. Speel het gewoon open en transparant. Je geeft aan dat er vooralsnog begrip is voor elkaar situatie.
Ja je mag bezwaar aantekenen volgens mij (en proberen kan altijd)
Of je lagere huur krijgt ligt nogal aan of je huurbaas een beetje mee wilt werken. Als je aanvoelt dat hij niet blij is en niet mee werkt, dan kun je alsnog bedenken wat je wilt, het juridisch doorzetten en afdwingen of het maar laten gaan voor die paar tientjes. Een juridisch gevecht lijkt mij niet goed voor je relatie

[ Voor 45% gewijzigd door bonzz.netninja op 22-03-2025 08:28 ]

[Udrene]

Wij konden 6 jaar geleden onze huidige woning kopen die we al die tijd al huurden. De vraagprijs was toen marktconform. We hebben nog een lager bod uitgebracht maar het antwoord was: dan blijf je toch lekker huren.

Wij hebben het toch gekocht want met een een jaar extra huren waren we het geld, wat we minder hadden geboden, ook kwijt geweest. En waren de woningen ook weer in prijs gestegen.

Ik kan niet in je portemonnee kijken maar als je het kunt betalen zou ik het proberen te kopen. Kun je op je gemak de woning naar je wens maken. Een betere investering is er bijna niet. En verhuizen kost ook geld.

[Jrz]

nvm

[ Voor 99% gewijzigd door Jrz op 22-03-2025 10:14 ]

[TimmyUt]

Ik zie een hoop reacties met de marktwaarde is de marktprijs. Er is nogal een verschil of er een huurder in zit of niet; de marktwaarde wordt hierdoor significant beinvloed.

Er is, zeker nu met de nieuwe huurwet, nagenoeg geen vraag meer naar beleggingspandjes die of in de sociale of in de gereguleerde vrije sector vallen. Het rendement is namelijk weg.

Uiteraard is het nog steeds aan de markt om te bepalen wat de prijs is, maar die in verhuurde staat met een gereguleerde huur is vele malen lager dan in niet verhuurde staat.

[RaZ]

No Hands schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:09:
[...]


Nee, dan is het nog steeds een huis met huurder. Het alternatief is het namelijk verhuurd verkopen. Dan kan niet ineens de prijs anders zijn.

Ik zie hier 3 opties.

• De verhuurder verkoopt de toko met huurder, en heeft de TS een nieuwe huurbaas, die geeft er misschien 255k voor (3 ton - 15% = 255k)
• De verhuurder verkoopt de toko aan de TS, dus zonder huurder: 3 ton
• De verhuurder ziet de TS verhuizen, want die heeft elders een huis gekocht voor 3 ton, en krijgt 15% meer dan de vraagprijs (3 ton + 15% = 345k)

Dit weet de eigenaar/verhuurder natuurlijk ook

De 3 ton voor de TS is eigenlijk al een matsprijs

[Stukfruit]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 00:45:
Mijn verhuurder wilde het huis ook aan mij aanbieden voor marktprijs. ...

... Onze huurrelatie niet verslechterd door mijn low-ball bod

... Op zich heb ik wel geluk met hem als huurbaas als ik zo de verhalen om mij heen hoor over andere huurbazen, want hij fixt dingen wel snel voor mij altijd.

... waarbij hij blijkbaar bij de belastingdienst had opgevraagd of hij mijn huur met 50 euro mag verhogen als ik een hoger inkomen heb ... Toch voelt het ergens als een 'dick-move'.

...

Al met al gaat het mij om de goede relatie met de verhuurder maar ik moet natuurlijk ook op mijn eigen centen en rechten letten.

Laten we eerst eens de olifant in de woonkamer aanwijzen: weet je zeker dat je een goede relatie hebt met je verhuurder?

Hij lijkt jou in dit verhaal alleen als pinautomaat te zien om zijn woning netjes te houden. Ik zou ook snel problemen aan kunnen laten pakken om de woningwaarde hoog te houden als m'n huurder daar extra voor zou betalen. Dat is zelfs heel makkelijk. En dan word ik er als verhuurder ook nog eens voor bedankt? Waar kan ik zulke huurders vinden?

Dus laat dat "voelt ergens" als een dickmove maar weg. Dit is het. Zeker omdat hij er zelf over begonnen lijkt te zijn?

TL;DR: ik zou niet te veel waarde hechten aan de relatie.

[RaZ]

Het is geen dickmove, een huurverhoging van 50 euro is omdat het inkomen van de TS te hoog is voor de sociale huur

Een scheefhuur-boete kan je het ook noemen

Hier wat meer info: https://www.huurcommissie...fhankelijke-huurverhoging

[FaberOne]

Reken je niet rijk met een huurpuntencheck TS. Vaak is het voor de verhuurder mogelijk om op vrij eenvoudige wijze extra punten te krijgen (bijv nieuwe kraan plaatsen of extra radiator).

Voor mijn gevoel wordt het allemaal iets te persoonlijk genomen. Half Nederland heeft een huurverhoging ontvangen. Ga niet voor de 'reverse-uno', maar denk na wat je zelf hoopt te bereiken qua woongenot

[Honesty]

Wat is de marktconforme prijs? Is daar al rekening gehouden met huurder of juist gewoon de prijs waar de buurthuizen voor weggaan? Als dat eerste waar is kan je altijd een bod doen wat 10% lager is, dan heb je alsnog een mazzeltje. Als er geen rekening mee gehouden is dan natuurlijk niet want je hebt ook rechten.

[Stukfruit]

RaZ schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:47:
Het is geen dickmove

Imho wel in combinatie met de uitstaande vraag of @Fordox het wil overkopen.

Maar dat is niet helemaal duidelijk, dus laten we dat antwoord maar even afwachten

[Philip Ross]

RaZ schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:31:
[...]

Ik zie hier 3 opties.

• De verhuurder verkoopt de toko met huurder, en heeft de TS een nieuwe huurbaas, die geeft er misschien 255k voor (3 ton - 15% = 255k)
• De verhuurder verkoopt de toko aan de TS, dus zonder huurder: 3 ton
• De verhuurder ziet de TS verhuizen, want die heeft elders een huis gekocht voor 3 ton, en krijgt 15% meer dan de vraagprijs (3 ton + 15% = 345k)

Dit weet de eigenaar/verhuurder natuurlijk ook

De 3 ton voor de TS is eigenlijk al een matsprijs

Optimistisch gerekend. Ben jij niet toevallig de verhuurder van TS?
Je denkt de woning voor 15% onder marktwaarde verhuurd verkocht te krijgen of 15% boven marktwaarde zonder huurder. Dan moet het wel een erg bijzondere woning zijn.

Vraagprijs=/= marktprijs.

[RaZ]

Philip Ross schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:00:
[...]


Optimistisch gerekend. Ben jij niet toevallig de verhuurder van TS?
Je denkt de woning voor 15% onder marktwaarde verhuurd verkocht te krijgen of 15% boven marktwaarde zonder huurder. Dan moet het wel een erg bijzondere woning zijn.

Vraagprijs=/= marktprijs.

Nee, ik ben geen sociale woningbouw met honderden/duizenden huizen in de verhuur

Als de TS z'n sociale huurwoning verlaat zet de sociale woningbouw het toch te koop, en dan wordt er toch overboden. De woningbouw zet het eerst te koop op hun eigen website, zodat huurders het kunnen kopen met voorrang, als het niet binnen die 2 weken verkocht is, worden ze ook op Funda gezet, en dan kan het overbieden beginnen

Beetje standaard bij sociale huurwoningen van de woningbouw

Kijk maar wat mijn woningbouw allemaal te koop heeft: https://verkoop.woonin.nl/

[Philip Ross]

RaZ schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:07:
[...]

Nee, ik ben geen sociale woningbouw met honderden/duizenden huizen in de verhuur

Als de TS z'n sociale huurwoning verlaat zet de sociale woningbouw het toch te koop, en dan wordt er toch overboden. De woningbouw zet het eerst te koop op hun eigen website, zodat huurders het kunnen kopen met voorrang, als het niet binnen die 2 weken verkocht is, worden ze ook op Funda gezet, en dan kan het overbieden beginnen

Beetje standaard bij sociale huurwoningen van de woningbouw

Kijk maar wat mijn woningbouw allemaal te koop heeft: https://verkoop.woonin.nl/

TS noemt expliciet dat het een private verhuurder is en geen grote stichting. Dus geen idee waarom je dit soort verhalen plaatst.

[RaZ]

Philip Ross schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:11:
[...]


TS noemt expliciet dat het een private verhuurder is en geen grote stichting. Dus geen idee waarom je dit soort verhalen plaatst.

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 00:45:
Ik zit een beetje in een bijzondere situatie, ik probeer het even kort uit te leggen. Ik zit in een sociale huurwoning en woon hier nu ongeveer 4+jaar.

Private verhuurders mogen geen inkomensverklaring opvragen bij de belastingdienst, dat mogen alleen sociale woningbouwverenigingen Of ik moet het verkeerd begrepen hebben, kan natuurlijk altijd

[ Voor 4% gewijzigd door RaZ op 22-03-2025 09:15 ]

[Philip Ross]

RaZ schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:13:
[...]


[...]

Private verhuurders mogen geen inkomensverklaring opvragen bij de belastingdienst, dat mogen alleen sociale woningbouwverenigingen

Misschien bluf?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Of het mag wel gewoon
https://www.rijksoverheid...gen-voor-de-huurverhoging

U woont in een zelfstandige sociale huurwoning. Uw verhuurder of woningcorporatie mag de Belastingdienst vragen of uw huishoudinkomen hoog genoeg is om uw huur extra te verhogen.

[ Voor 35% gewijzigd door Philip Ross op 22-03-2025 09:19 ]

[Ivow85]

No Hands schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:09:
[...]


Nee, dan is het nog steeds een huis met huurder. Het alternatief is het namelijk verhuurd verkopen. Dan kan niet ineens de prijs anders zijn.

De prijs is wat koper en verkoper overeenkomen. Als de huidige eigenaar niet akkoord gaat met een lagere prijs, dan is dat de prijs die koper er voor moet betalen.

Je vergeet ook nog het tweede alternatief: TS blijft huren en eigenaar verkoopt niet (en wacht tot TS uit de woning vertrokken is en verkoopt dan de lege woning tegen de toch nodig alsmaar stijgende marktwaarde.

[Philip Ross]

Ivow85 schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:19:
[...]


De prijs is wat koper en verkoper overeenkomen. Als de huidige eigenaar niet akkoord gaat met een lagere prijs, dan is dat de prijs die koper er voor moet betalen.

Je vergeet ook nog het tweede alternatief: TS blijft huren en eigenaar verkoopt niet (en wacht tot TS uit de woning vertrokken is en verkoopt dan de lege woning tegen de toch nodig alsmaar stijgende marktwaarde.

De reden dat verhuurder wil verkopen is natuurlijk wel dat er nu geen rendement op te halen valt. Het kan dus goed zijn dat de verhuurder nu eerst nog 5-10 jaar verlies mag afrekenen voordat TS vertrekt en het verkocht kan worden.

[TheDudez]

Ik zou het echt proberen te kopen als huurder. Ook all ga je over 5 jaar weg dan kan je er nog een leuke winst op maken. Uiteraard wil je er zo min mogelijk voor betalen wat als je nu 5 procent omhoog gaat met de prijs? Als je het uiteraard kan betalen natuurlijk.

[TheDudez]

Ivow85 schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:19:
[...]


De prijs is wat koper en verkoper overeenkomen. Als de huidige eigenaar niet akkoord gaat met een lagere prijs, dan is dat de prijs die koper er voor moet betalen.

Je vergeet ook nog het tweede alternatief: TS blijft huren en eigenaar verkoopt niet (en wacht tot TS uit de woning vertrokken is en verkoopt dan de lege woning tegen de toch nodig alsmaar stijgende marktwaarde.

Maar waarschijnlijk kost het de verhuurder nu wel elke maand geld of maakt nauwelijks winst.

[grasmat0]

Wat ik mij afvroeg, zou je het huis werkelijk willen kopen? Heb je aspiraties om binnenkort een huis te kopen of vind je het prima om nog 10 jaar hier te blijven huren?

Als je toch wel graag een huis zou willen kopen, en mogelijk deze, zou ik eens gaan onderzoeken wat de "marktprijs" is. Daar kan alleen een lokale makelaar je mee helpen, of je moet zelf gaan bieden op soortgelijke huizen in jou regio om de werkelijke verkoopprijs te zien. Ik ben nu al 3 a 4 maanden bezig met een huis kopen op verschillende plekken. Maar de waarde van een huis loopt enorm uiteen en in sommige regio's zijn vraagprijzen er letterlijk voor spek en bonen. Huispedia of walterliving hebben het eigenlijk nooit bij het rechte eind. Je zal zien dat 25k overbieden in de ene regio genoeg is, waar ik in een andere regio standaard tussen de 50k en 130k overbieden zag.

Het klinkt namelijk ook als een hele mooie kans om een huis te kopen zonder het overbiedingsproces van de markt, en je weet dat je er prettig woont, omdat je er al vier jaar zit.

[ Voor 3% gewijzigd door grasmat0 op 22-03-2025 09:28 ]

[Ivow85]

Philip Ross schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:20:
[...]


De reden dat verhuurder wil verkopen is natuurlijk wel dat er nu geen rendement op te halen valt. Het kan dus goed zijn dat de verhuurder nu eerst nog 5-10 jaar verlies mag afrekenen voordat TS vertrekt en het verkocht kan worden.

Als je de jaarlijkse waardestijging van de woning in het plaatje meeneemt wordt er nog altijd fors rendement gemaakt. Alleen heeft de verhuurder daar nu geen geld mee in handen. Of dat voor de verhuurder problematisch is, of verhuurder gewoon graag wat "speelgeld" op zijn rekening heeft staan, of omdat deze erfgenaam van de oorspronkelijke verhuurder simpelweg geen zin heeft in het gedoe wat komt kijken bij verhuur, dat weten wij niet.
Alleen in geval het problemen oplevert dat verhuurder nu geen geld in handen heeft/krijgt, is verkoop met de huidige huurder er in het noodgedwongen alternatief wat de verkoopwaarde drukt. Als er geen noodzaak is tot verkopen, kan er gewoon gewacht worden met verkopen tot dit "vrij van huur" gedaan kan worden. Ook als TS koopt, is de woning "vrij van huur".

De reden is dat de verhuurder eventueel zou willen liquideren, tegen bedrag X, om welke reden dan ook die wij niet weten. En dat verhuurder kennelijk niet akkoord gaat met een lager bedrag en er dan voor kiest om gewoon de huur voort te zetten en onderhoud aan het pand te plegen.

[ Voor 31% gewijzigd door Ivow85 op 22-03-2025 09:38 ]

[Philip Ross]

Ivow85 schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:34:
[...]


Als je de jaarlijkse waardestijging van de woning in het plaatje meeneemt wordt er nog altijd fors rendement gemaakt.

De reden is dat de verhuurder eventueel zou willen liquideren, tegen bedrag X, om welke reden dan ook die wij niet weten. En dat verhuurder kennelijk niet akkoord gaat met een lager bedrag en er dan voor kiest om gewoon de huur voort te zetten en onderhoud aan het pand te plegen.

We weten het niet inderdaad. Maar het feit dat de verhuurder met het voorstel kwam betekent wel dat die er voordeel voor zichzelf in ziet voor de aangeboden prijs. Dat betekent dat er dus onderhandel ruimte zou moeten zijn om het voor minder te kopen en dat het zeker niet een zet is om de huurder te matsen zoals door sommigen gesuggereerd wordt.

Verhuurder verwacht overigens wel meer huur te kunnen vragen. Als dat niet door gaat wordt die berekening natuurlijk ook weer anders.

[ Voor 7% gewijzigd door Philip Ross op 22-03-2025 09:38 ]

[RaZ]

Philip Ross schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:20:
[...]


De reden dat verhuurder wil verkopen is natuurlijk wel dat er nu geen rendement op te halen valt. Het kan dus goed zijn dat de verhuurder nu eerst nog 5-10 jaar verlies mag afrekenen voordat TS vertrekt en het verkocht kan worden.

Mwah, TS betaal nu 840 euro kale huur in de maand voor z'n sociale huurwoning. 5% verhoging is dan de 42 euro waar de TS het over heeft. En op basis van het inkomen van de TS kan dat ook wel 50 euro zijn, of misschien wel 100 euro.

En het is een sociale huurwoning, geen vrije sector waar de huurprijzen ook gereguleerd worden in het lage segment. Het is geen vrije sector woning die 1.500 moet opbrengen, en door Hugo de Jonge dat heeft gereguleerd en dat die woning niet meer dan 1.250 euro zou moeten kosten.

Volgens de TS zegt dat die eigenlijk volgens de puntentelling al ±60 euro te veel betaalt per maand. Ik ben zelf ook een keer nat gegaan toen ik "dacht" te veel huur te betalen. Bij de woningbouw de puntentelling opgevraagd.

De badkamer en de gang bij de voordeur zitten radiatoren en had ik die ruimte niet als appart verwarmde ruimtes ingevuld en kwam daardoor lager uit. Dat was m'n eigen domme schuld.

[TheGhostInc]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 00:45:
Zou hij mogelijk dan ook terugkomen op mijn aankoopbod of reken ik mijzelf dan te rijk?

Reken het eens uit:
€110 verschil (verhoging van hem of verlaging via huur punten) * 12 maanden: €1320/jaar.
Deel jouw lagere bod door dit bedrag en je weet hoeveel jaar het duurt voordat de deal beter is.

Qua marktwaarde in verhuurde staat, het leest in dit topic alsof de verhuurder blij moet zijn met überhaupt een koper.

Ik denk niet dat deze verhuurder zoveel armer van wordt van het verhuren. Hij wil blijkbaar iets anders met het vermogen doen, maar om dan maar tienduizenden euro's cadeau te doen...

Daarnaast geeft de verhuurder aan dat hij woningen graag flipt, de woning van @Fordox is waarschijnlijk een kandidaat.
Dus een prijs 5-10% boven de marktwaarde zonder huurder compenseert de verhuurder voor het niet kunnen flippen van deze woning. (Dat is even omdenken )

[ Voor 3% gewijzigd door TheGhostInc op 22-03-2025 10:11 ]

[Sport_Life]

Normaal gesproken zul je er goed aan doen om de woning zelf te kopen voor maximaal de taxatiewaarde.
Je kunt wel bij je principes zitten en blijven huren maar op lange termijn ben je als koper/eigenaar waarschijnlijk (!) veel gunstiger uit.
Tenzij het een bouwval is of de locatie is niet zo best. Maar dat zal dan weer in de waarde verdisconteerd zijn.

[Fordox]

Bedankt voor jullie reacties

Even een aantal dingen op rij zodat ik de meeste vragen hier wel beantwoord heb:

Overkopen van de woning

Ik kwam inderdaad met het argument dat het huis in verhuurde staat minder oplevert. Ik heb uitgezocht hoeveel het pand waard is voor een investeerder (vrij gemakkelijk; hoeveel rendement krijg je met mijn maandelijkse huurbedrag https://financieren.nl/tools/bar-berekenen/ ) ook geverifieerd met andere bronnen zoals https://www.huisverkopen....ning-verkopen-aan-huurder hoeveel rendement een verhuurder zou willen hebben.
Ook heb ik een aantal andere dingen berekend, zoals hoeveel is de leegwaarderatio volgens de belastingdienst, en wat door wooncoorportaties wanneer je de woning van hun over koopt, voor hoeveel worden beleggingspanden in de verkoop gezet in vergelijking tot de WOZ waarde, ik heb verscheidene invalshoeken geprobeerd om de woning te taxeren vanuit mijn eigen stoel.
Onder de streep kwam ik allemaal ongeveer bij hetzelfde bedrag uit. Aan een investeerder zou hij het moeten verkopen voor 150.
De marktwaarde was ook zeer makkelijk te berekenen. Er zijn een aantal identieke woningen in mijn straat verkocht in de afgelopen 2-3 jaar. Daarvan waren de fotos online ook nog te vinden. Daarvan heb ik de staat van mijn huis afgetrokken (de instapklaarheid bijvoorbeeld, zoals een inbouwkeuken die ontbreekt in mijn woning) en gecompenseerd voor de stijging van de huisprijzen in mijn regio voor mijn stijl woning. Al met al kwam ik toen uit op nét iets lager dan zijn vraagprijs (190). Zijn vraagprijs is dus wel marktwaarde, met een klein overbod. Ik denk dat hij met een goede koper er wel de gevraagde 200k voor kan vangen.
Mijn bod was ~170.
Dit alles heb ik hem uitgelegd, en zoals ik had aangegeven in de TS gaf hij mij gelijk op alle punten, maar zoals @Udrene zei, hij kwam met het argument 'dan blijf je toch lekker huren'. De woning is inderdaad van hem en hij mag vragen wat hij wil.
Ik had ook gezegd dat ik bereid was om dit te gebruiken als startpunt van onderhandeling, maar hij wou de woning toch erg graag kwijt voor de marktwaarde.
Afijn, hij heeft dingen opgeschreven van het staat van het huis, zoals een nieuwe cv-ketel en een doorgesleten wastafel, die gaat hij binnenkort vervangen. De ketel is hij niet eens verplicht om te vervangen voor zover ik weet.

Het punt dat ik het nu niet koop voor 200 is omdat die vraagprijs, met alle gebreken, mij net wat te hoog is. Ook weet ik niet of ik hier de komende 2-3 jaar nog blijf wonen. Als ik met 2 jaar het huis verkoop en de huizenprijzen blijven gelijk, zou ik wel de Kosten Koper, hypotheekadviseurskosten en mijn verkoopkosten willen dekken en wat winst willen maken. Ook zou ik later misschien een duurder huis kunnen kopen en heb ik mijn startersvoordeel qua overdrachtsbelasting al verschoten op dit 'goedkoop' huis.
Ik zou het graag willen kopen voor een bedrag met korting zodat ik gelijk wat overwaarde aan mijn huis heb. Ik heb ook geen haast met het vinden van een koopwoning.
Het aanbod dat ik de woning mag overkopen blijft nog wel staan, mocht ik van gedachten veranderen. Als er dan weer identieke woningen worden verkocht voor een hogere prijs, ben ik wel de sjaak. Maargoed, dat is een risico.
De woning is ook een jaren 60 woning die niet gerenoveerd is. Het is wel een kluspandje.

Bezwaar huurverhoging

Het is natuurlijk vervelend voor hem dat ik het bezwaarformulier ga invullen en opsturen. Hierdoor is de BAR berekening ook anders waardoor het huis potentieel nóg minder waard wordt voor een investeerder.
Na ik dit bezwaar heb verstuurd hoop ik dat zijn daadwerkelijke reden van verkoop stiekem toch liquidering is.
Als ik dit heb gedaan en hij wil mij nog niet het huis verkopen, maar wel tegemoet komen op de punten van de huurcommissie, dan heb ik er wat wooncomfort bij. Al is het bijvoorbeeld maar een qooker kraan, dan is dat al een win voor mij.
Maargoed, ik kan de puntenberekening ook fout hebben gedaan, we zullen het zien.

Paar dingen nog over de huurverhoging:
Ja, hij mag een indicatie aanvragen bij de belastingdienst of hij de huur extra mag verhogen. Ik zit qua inkomen nét onder het jaarinkomen dat hij extra geld van mij mag vragen, dus dit was tevergeefs voor hem.
Ik werd hierover ook genotificeerd door de belastingdienst. Als hij het niet mocht, zou de belastingdienst dit niet hebben gedaan. Dus nee, ik ben ook geen scheefhuurder.

Volgens mij doet de vader van mijn huurbaas (mijn originele huurbaas) nog steeds de administratie van de huizen, inclusief de brieven versturen voor huurverhoging. De huurverhoging is ook een jaarlijks iets volgens mijn huurcontract, dus dat is ook niet vreemd. Gezien het via zijn vader gaat, en ook altijd per briefpost, wil ik dit op gelijke voet ook per briefpost aanvechten. Zo houd ik denk ik de persoonlijke relatie goed en is de zakelijke relatie nog steeds neutraal.

Ik weet niet of ik verder nog advies nodig heb, maar ik wil wel graag mijn ervaring delen in een vrij bijzondere situatie als dit.

[RaZ]

Hoelang zit dat huis al in de familie? Die BAR berekening is leuk. Kan zijn dat het huis gekocht is in 1990 voor weinig in guldens, en misschien hebben ze het huis al terugverdient. Jij maakt die berekening met de huidige prijs om het te verhuren met de prijs die je nu betaalt aan huur, en dan sla je denk ik de plank finaal mis.

Leegstandswaarde in de sociale sector? Dat lijkt me ook heel ongeloofwaardig. Dat zou betekenen dat er geen huurder in zit, en er niemand 200k voor wil geven.

Als je die BAR berkening eens opnieuw doet, en je vult daar niet 200k in of 170k wat jij hebt geboden, maar pak de woz-waarde van 10 jaar terug eens, en dan krijg je denk ik een heel andere uitkomst

Mijn huurwoning:
WOZ waarde 2014: 123k
WOZ waarde 2023: 207k

[ Voor 4% gewijzigd door RaZ op 22-03-2025 11:43 ]

[Fe2O3]

Je tilt veel te zwaar aan die brief van de belastingdienst: die is namelijk standaard wanneer een verhuurder informatie krijgt over zijn huurders mbt de maximale verhoging voor scheefhuren.

Het zegt niets over de intenties van de huurder om met X of Y te verhogen, het geeft de verhuurder alleen een maximale verhoging die hij mag opleggen. Dat is gelimiteerd vanuit de overheid.

Wacht maar tot je de verhoging krijgt, dan kan je als de vorm niet goed gevolgd is of de berekening fout, daar bezwaar tegen maken.

Het punten gedeelte is iets wat je via de huurcomissie zal moeten doen.

Je aanname dat verhuren voor je huisbaas 'te duur is' is erg kort door de bocht voor vastgoed verkregen via een erfenis/familie overdracht. Hij heeft er echt geen marktprijs voor betaald. Zolang de toko niet verdampt zal het rendabel zijn. Vandaar ook niet willen verkopen voor lager dan de marktprijs zonder huiurder, hij hoeft het blijkbaar niet te verkopen.

[m2011]

RaZ schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:31:
[...]

Ik zie hier 3 opties.

• De verhuurder verkoopt de toko met huurder, en heeft de TS een nieuwe huurbaas, die geeft er misschien 255k voor (3 ton - 15% = 255k)
• De verhuurder verkoopt de toko aan de TS, dus zonder huurder: 3 ton
• De verhuurder ziet de TS verhuizen, want die heeft elders een huis gekocht voor 3 ton, en krijgt 15% meer dan de vraagprijs (3 ton + 15% = 345k)

Dit weet de eigenaar/verhuurder natuurlijk ook

De 3 ton voor de TS is eigenlijk al een matsprijs

Optie 2 kan ook zijn dat de verhuurder aan TS verkoopt voor 260k, dat is meer dan de 255k die hij op "de markt" kan krijgen.

[Mickey77]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 10:32:
Al met al kwam ik toen uit op nét iets lager dan zijn vraagprijs (190). Zijn vraagprijs is dus wel marktwaarde, met een klein overbod. Ik denk dat hij met een goede koper er wel de gevraagde 200k voor kan vangen.
Mijn bod was ~170.

De hoofdvragen zijn nog steeds:
1. Zou je het willen kopen als je de kans kreeg?
2. Kun je meer betalen/financieren dan 170?

Als op één van deze twee vragen het antwoord NEE is dan lijkt het mij logisch om te blijven huren. Vriendelijk blijven en hopen dat de verhuurder het pand verder verbetert (dus niet direct zeuren als de huur omhoog gaat door meer punten).

Kun je op beide vragen JA antwoorden, zou dan zou ik als de wiedeweerga 180k bieden. Dan hopen dat je een tegenaanbod krijgt en jullie het eens worden.

De waardestijging maakt dat kopen al decennia lang goedkoper is dan huren en ik denk niet dat dit de komende 10 jaar echt gaat omdraaien.

[ Voor 4% gewijzigd door Mickey77 op 22-03-2025 12:27 ]

[TweakGP]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 00:45:
Ik hoor weinig van mensen dat ze bezwaar aantekenen tegen een huurverhoging op basis van het puntensysteem.

Dat is omdat het niet kan..... je kan alleen (binnen een termijn) na aanvang van je huurcontract bezwaar maken tegen de huurprijs zelf. Niet tegen een procentuele verhoging als die past in wat wettelijk is toegestaan.

En het is ook al gezegd.... jij bepaalt natuurlijk niet de verkoopprijs. Je kan alleen aangeven dat je niet koopt tegen die prijs en je huurcontract gewoon gerespecteerd wilt zien. Dan kan de eigenaar verkopen met jou als huurder of niet.

En voor scheefwonen in sociale huurwoningen zijn gewoon regels m.b.t. huurverhogingen. Daar heeft zowel je huisbaar als jijzelf je netjes aan te houden. En een inkomenstoets is dan het middel dus daarover verontwaardigd zijn is een tikje vreemd.

[ Voor 21% gewijzigd door TweakGP op 22-03-2025 12:47 ]

[Ecological]

TheDudez schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:22:
Ik zou het echt proberen te kopen als huurder. Ook all ga je over 5 jaar weg dan kan je er nog een leuke winst op maken. Uiteraard wil je er zo min mogelijk voor betalen wat als je nu 5 procent omhoog gaat met de prijs? Als je het uiteraard kan betalen natuurlijk.

Je kan er ook een niet leuk verlies op maken.

Dan zit je vast, is ook niet leuk. Ik zou lekker hard spelen, verhuurder wilt het verkopen? Prima maar dan wel tegen 30% minder dan de vraagprijs. Tot die tijd zou ik lekker genieten van een mooie huurprijs.

[El Capitan]

Ecological schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 12:40:
[...]


Je kan er ook een niet leuk verlies op maken.

Dan zit je vast, is ook niet leuk. Ik zou lekker hard spelen, verhuurder wilt het verkopen? Prima maar dan wel tegen 30% minder dan de vraagprijs. Tot die tijd zou ik lekker genieten van een mooie huurprijs.

Dat kan maar je zet de hele relatie op het spel.

Na zon bod neemt de verhuurder je ook niet meer serieus dus zal je niet opnieuw een aanbod krijgen om te kopen. Dan ook niet verontwaardiging doen als je "zomaar" een nieuwe huisbaas hebt.

Bedenk eerst eens hoe lang je zou willen blijven zitten, ongeacht huur of koop. Wil je je echt committeren aan de plek?

Hoe ging dat spreekwoord over honing? ow ja; Men vangt meer vliegen met een druppel honing of een lepel stroop dan met een vat azijn.

[Ecological]

El Capitan schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 12:58:
[...]

Dat kan maar je zet de hele relatie op het spel.

Na zon bod neemt de verhuurder je ook niet meer serieus dus zal je niet opnieuw een aanbod krijgen om te kopen. Dan ook niet verontwaardiging doen als je "zomaar" een nieuwe huisbaas hebt.

Bedenk eerst eens hoe lang je zou willen blijven zitten, ongeacht huur of koop. Wil je je echt committeren aan de plek?

Hoe ging dat spreekwoord over honing? ow ja; Men vangt meer vliegen met een druppel honing of een lepel stroop dan met een vat azijn.

Zeker, het is heel belangrijk om de relatie zo goed mogelijk te houden. Betekent niet dat je maar 10.000en teveel moet betalen. Tip: never split the difference en crucial conversations zijn boeken die heel goed kunnen helpen in deze situatie.

[TheDudez]

Ecological schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 12:40:
[...]


Je kan er ook een niet leuk verlies op maken.

Dan zit je vast, is ook niet leuk. Ik zou lekker hard spelen, verhuurder wilt het verkopen? Prima maar dan wel tegen 30% minder dan de vraagprijs. Tot die tijd zou ik lekker genieten van een mooie huurprijs.

In deze tijd ga je er echt geen verlies op maken . Tenzij het een bouwval is. De reden dat het huis nu niet zoveel waard is omdat er een huurder in zit.

[Ivow85]

Stukfruit schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 08:55:
[...]


Imho wel in combinatie met de uitstaande vraag of @Fordox het wil overkopen.

Maar dat is niet helemaal duidelijk, dus laten we dat antwoord maar even afwachten

Zolang er van daadwerkelijke koop/verkoop geen sprake is, is het voor alles buiten de eventuele koop/verkoop om gewoon business as usual. En daar hoort een huurverhoging ook gewoon bij.

[Ivow85]

Philip Ross schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 09:37:
[...]Dat betekent dat er dus onderhandel ruimte zou moeten zijn om het voor minder te kopen en dat het zeker niet een zet is om de huurder te matsen zoals door sommigen gesuggereerd wordt.

Je doet hier wederom een aanname die helemaal niet van toepassing hoeft én lijkt te zijn.

Verhuurder doet een aanbod en dat kan net zo goed een "take it or leave it" aanbod zijn. Feit dat het tegenbod van TS wordt afgewezen zonder bijstelling van de prijs vanuit de verhuurder laat volgens mij juist zien dat er niet heel veel onderhandelingsruimte is. Zeker omdat de verhuurder ook over gaat tot de orde van de dag met betrekking tot huurverhoging en enig onderhoud lijkt het er op dat verhuurder na het tegenbod van TS niet verwacht dat hij de hut snel zal verkopen en ook geen liquiditeitsproblemen heeft met betrekking tot het beheer van de woning.

[appel001]

Kijk ook nog even naar overige zaken die misschien onderhoud nodig hebben. Nu of binnen 3-5 jaar. Bijvoorbeeld een nieuw dak?

Een keuken, welk energielabel de woning heeft. En dus de kosten om die richting klasse A, B,C te krijgen. En daarbij de box 3 belasting voor hem.

Probeer ook zijn kant van het verhaal te begrijpen. Welk voordeel zit er voor hem in om dat bedrag 'cash' te hebben? Mogelijkheid om dit jaar nog een huis te flippen, met x rendement. Ipv dit over 5-10 jaar te doen, met de verkoop van de woning.

Hoe hoger de verbouw kosten nu, hoe langer het voor hem zal duren om de investering eruit te gaan halen.

Het biedproces is een spel in dit geval. Hij kan moeilijk aan een ander verkopen. En jij wilt mogelijk kopen.

Bereken ook eens je maandlasten nu, en wanneer je een hypotheek zou hebben gegeven. Met alle bijkomende kosten zoals belastingen.

Is kopen dan op dit moment echt voordelig tegen de marktprijs?

[Skybullet]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 10:32:
Bedankt voor jullie reacties


Ik weet niet of ik verder nog advies nodig heb, maar ik wil wel graag mijn ervaring delen in een vrij bijzondere situatie als dit.

Het valt mij vooral op hoe bijzonder je dit lijkt te vinden. Dit gebeurt non stop, aan de lopende band worden er hier ook precies dezelfde topics voor aangemaakt. Huizen zijn veel waard dus huurbazen over heel Nederland willen cashen. Alleen is het dan zo vervelend dat iemand in je huis zit met rechten...

TS huurt, Huurbaas wil verkopen... gesteggel over wat dan een goede prijs is. Dan komt hier altijd de eindeloze discussie op gang over wat nu precies "marktwaarde" is voor een verhuurd object. En is het nog wel een verhuurd object als de huurder zelf gaat kopen? Want een huis met huurder is minder waard, maar als het niet de markt op hoeft heb je geen overbieders... jada jada jada

En het eindigt altijd in hetzelfde advies:

- Als je wil blijven huren moet je dat lekker blijven doen, maar accepteer dan wel dat de huurprijs gestaag jaarlijks omhoog blijft gaan ( zeker als je het over de modernisatie dingen hebt die huurbaas wil doorvoeren)
- Als je het kan betalen, dan is kopen bijna altijd een wijze keuze. Maar er zijn altijd risico's.

[Ecological]

TheDudez schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 13:21:
[...]


In deze tijd ga je er echt geen verlies op maken . Tenzij het een bouwval is. De reden dat het huis nu niet zoveel waard is omdat er een huurder in zit.

Ik weet nog heel goed 2008. Toen kon het ook niet op

[Skybullet]

Ecological schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 14:57:
[...]
Ik weet nog heel goed 2008. Toen kon het ook niet op

Zolang je niet je huis uit hoeft blijf je zitten. Je hebt geen weggegooid geld als huur, je betaald je huis af en als je maar lang genoeg wacht wordt het meer en meer en meer.

[TheDudez]

Ecological schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 14:57:
[...]


Ik weet nog heel goed 2008. Toen kon het ook niet op

Jij denkt korte termijn. Huizen tekort is ook niet zo even opgelost. Geld wordt steeds minder waard.

[Ecological]

Skybullet schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 15:44:
[...]


Zolang je niet je huis uit hoeft blijf je zitten. Je hebt geen weggegooid geld als huur, je betaald je huis af en als je maar lang genoeg wacht wordt het meer en meer en meer.

[Afbeelding]

In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

[Fordox]

RaZ schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 11:39:
Hoelang zit dat huis al in de familie? Die BAR berekening is leuk. Kan zijn dat het huis gekocht is in 1990 voor weinig in guldens, en misschien hebben ze het huis al terugverdient. Jij maakt die berekening met de huidige prijs om het te verhuren met de prijs die je nu betaalt aan huur, en dan sla je denk ik de plank finaal mis.

Leegstandswaarde in de sociale sector? Dat lijkt me ook heel ongeloofwaardig. Dat zou betekenen dat er geen huurder in zit, en er niemand 200k voor wil geven.

Als je die BAR berkening eens opnieuw doet, en je vult daar niet 200k in of 170k wat jij hebt geboden, maar pak de woz-waarde van 10 jaar terug eens, en dan krijg je denk ik een heel andere uitkomst

Mijn huurwoning:
WOZ waarde 2014: 123k
WOZ waarde 2023: 207k

De BAR is vrij makkelijk en heeft niks te maken met zijn investering, het gaat om de taxatie van de woning mocht hij het willen verkopen aan een andere belegger. Dan moet hij het huis verkopen met mijn huurcontract er aan vast. De BAR geeft eigenlijk aan hoelang het duurt tot de belegger de aankoop weer terug heeft verdient met mijn huurcontract.
De berekening gaat eigenlijk de andere kant op; hoeveel huur vang je per jaar en wat voor rente is schappelijk bij deze woning? Hoeveel risico wil je lopen, wat is een goede investering, hoeveel reparaties verwacht je te doen.
Als je een BAR wil hebben van 7% over mijn jaarhuur van ~10.000, dan kom je uit op een verkoopprijs van 142.000. Als je 'm duurder krijg dan dat bedrag, is het een minder lucratieve investering en kun je beter kijken naar andere vormen van beleggen.

Leegstandswaarde is een verkeerd woord, ik had de leegwaarderatio moeten gebruiken. Leegwaarderatio is een tabel vanuit de overheid hoe je woning belast moet worden wanneer deze verhuurd is. Deze gaat op basis van de WOZ en de verhuurprijs. Als je een huurder erin heb zitten die weinig huur betaald, heb je als verhuurder minder waarde. Deze waarde trekt de overheid af van de WOZ door middel van een taxatietabel. Het is een aangenomen tabel van de overheid hoeveel de waarde van een woning verminderd wanneer deze in verhuurde staat is. Dit percentage kun je toepassen op de marktwaarde (als je aanneemt dat de belastingdienst een valide manier van taxeren heeft gebruikt, wat wel aannemelijk is).
Door wijzigingen in de verhuur belastingstelsel is de leegwaarderatio tegenwoordig al gauw 100%, de hele reden waarom verhuurders hun huurpanden willen verkopen, wat betekend dat ze de volledige OZB moeten betalen ipv een percentage daarvan. Afijn. De leegwaarderatio voor deze verandering is 78%. Dat betekend dus dat de woning getaxeerd zou worden op marktwaarde*0,78, waar je uit komt op 157k.
Bron: https://www.belastingdien...ning#leegwaarderatio-2022

TweakGP schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 12:31:
[...]

Dat is omdat het niet kan..... je kan alleen (binnen een termijn) na aanvang van je huurcontract bezwaar maken tegen de huurprijs zelf. Niet tegen een procentuele verhoging als die past in wat wettelijk is toegestaan.

En het is ook al gezegd.... jij bepaalt natuurlijk niet de verkoopprijs. Je kan alleen aangeven dat je niet koopt tegen die prijs en je huurcontract gewoon gerespecteerd wilt zien. Dan kan de eigenaar verkopen met jou als huurder of niet.

En voor scheefwonen in sociale huurwoningen zijn gewoon regels m.b.t. huurverhogingen. Daar heeft zowel je huisbaar als jijzelf je netjes aan te houden. En een inkomenstoets is dan het middel dus daarover verontwaardigd zijn is een tikje vreemd.

Fe2O3 schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 12:04:
Je tilt veel te zwaar aan die brief van de belastingdienst: die is namelijk standaard wanneer een verhuurder informatie krijgt over zijn huurders mbt de maximale verhoging voor scheefhuren.

Het zegt niets over de intenties van de huurder om met X of Y te verhogen, het geeft de verhuurder alleen een maximale verhoging die hij mag opleggen. Dat is gelimiteerd vanuit de overheid.

Wacht maar tot je de verhoging krijgt, dan kan je als de vorm niet goed gevolgd is of de berekening fout, daar bezwaar tegen maken.

Het punten gedeelte is iets wat je via de huurcomissie zal moeten doen.

De aanvraag bij de belastingdienst had hij ook niet hoeven te doen. Hij wil het op die manier aanpakken, dan ga ik kijken of de huurprijs niet boven de wettelijke maximale huurprijs uit komt. Lijkt mij ook niet heel gek toch?
Ik ben niet verontwaardigd en ik ben ook geen scheefhuurder. Ik verdien nu wel teveel om weer in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar ook te weinig voor de extra huurverhoging.

Het verloopt allemaal volgens de wet. Maar wat hij kan, kan ik ook, als hij wil checken of hij meer huur kan vangen, ga ik checken of ik minder huur kan betalen.


Een bezwaar indienen op basis van de maximale huurprijs door middel van een waardebepaling van het puntensysteem mag wel.
De punten kun je tegenwoordig vrij gemakkelijk zelf uitrekenen. Het formulier die je kan invullen vanuit de huurcommissie/juridisch loket geeft aan dat je bezwaar kan aantekenen op basis van dit puntensysteem. De uitdraai van dat formulier en van de puntensysteem ga ik naar hem toesturen als bezwaar. Dan ligt de bal bij hem of hij de huurprijs omhoog gooit of niet, of heb ik dat fout?
https://www.juridischloke...-tegen-mijn-huurverhoging
"Stuurt u een bezwaarbrief?

Als u een bezwaarbrief stuurt, mag uw verhuurder de huur alleen verhogen met toestemming van de Huurcommissie. Uw verhuurder heeft tot 6 weken na de ingangsdatum de tijd om toestemming te vragen. U krijgt hierover een brief van de Huurcommissie.
"

Je aanname dat verhuren voor je huisbaas 'te duur is' is erg kort door de bocht voor vastgoed verkregen via een erfenis/familie overdracht. Hij heeft er echt geen marktprijs voor betaald. Zolang de toko niet verdampt zal het rendabel zijn. Vandaar ook niet willen verkopen voor lager dan de marktprijs zonder huiurder, hij hoeft het blijkbaar niet te verkopen.

De vraag is dan ook, wil hij het blijven verhuren en steeds een beetje geld krijgen en onderhoud/werkzaamheden blijven verrichten en belasting over betalen, of gewoon de verkoopprijs in 1x als cash krijgen, en dit geld te gebruiken om weer een ander huis te flippen?
Mijn gok is dat hij nu ziet dat de huizenmarkt duur is en dat hij nu hier gebruik van wil maken om het huis te verkopen met deze piekprijzen.
Dit is een beetje hetgeen dat ik probeer te peilen. Mijn vraag is eigenlijk 'hoe graag wil hij het huis verkopen?' en 'Kan ik verwachten dat hij met een lagere verkoopprijs komt als ik mijn maandelijkse huurprijs wil aanvechten?'

Mickey77 schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 12:24:
[...]


De hoofdvragen zijn nog steeds:
1. Zou je het willen kopen als je de kans kreeg?
2. Kun je meer betalen/financieren dan 170?

Als op één van deze twee vragen het antwoord NEE is dan lijkt het mij logisch om te blijven huren. Vriendelijk blijven en hopen dat de verhuurder het pand verder verbetert (dus niet direct zeuren als de huur omhoog gaat door meer punten).

Kun je op beide vragen JA antwoorden, zou dan zou ik als de wiedeweerga 180k bieden. Dan hopen dat je een tegenaanbod krijgt en jullie het eens worden.

De waardestijging maakt dat kopen al decennia lang goedkoper is dan huren en ik denk niet dat dit de komende 10 jaar echt gaat omdraaien.

Ik wil het kopen als het een goede deal is voor mij, dat ik er zelf ook wat winst op kan maken als ik het weer verkoop. Ik wil ook niet vooruit gaan op mijn maandlasten op dit moment. Ik ben bereid om omhoog te gaan tot 180/185 maar bij mijn bod van 170 zei hij al dat we er niet uit gaan komen, en dat hij het alleen wil verkopen voor de volle 200.
Eerlijk probeer ik hier ook mijn slaatje uit te slaan. Ik ben niet verliefd op dit huis, ik ben nu ook nog alleenwonend, misschien dat ik binnenkort in een compleet andere stad wil wonen met mijn partner, dan is de flexibiliteit van huren ook fijn om te hebben, en heb ik mijn startersvoordeel ook nog, en zit ik niet met mijn huis waar ik zelf nog een koper voor zou moeten vinden. Als het een goede deal is waar ik wat aan verdien, dan zou ik het doen. Voor marktwaarde, niet echt.

[ Voor 17% gewijzigd door Fordox op 22-03-2025 16:43 ]

[Skybullet]

Ecological schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 16:18:
[...]


In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Super leuk gezegde, maar als je ergens in de afgelopen 40-50 jaar bewust gekozen hebt om te blijven huren ipv te kopen, ook al had je die mogelijkheid. Enkel onder het mom van... ja maar wat als de markt omlaag gaat.. Dan was je een ongelooflijke dief van je eigen portemonnee. In die tijd was je huis nu volledig afbetaald en 3-4x meer waard geworden. Terwijl jij nog lekker zit te huren en jaarlijks meer gaat betalen.

Iedereen moet het zelf weten hoor, maar mijns inziens is niet meedoen op de huizenmarkt een financiële blunder. Ondanks verschillende crisissen, zoals die in 2008 zien we dat juist net wel de garantie dat de huizenmarkt op lange termijn stijgt.

[Fordox]

Ik ben er niet bang voor dat de huisprijzen weer dalen of stijgen. Dat neem ik een beetje voor lief en heeft ook niet veel toegevoegde waarde in de discussie. Misschien dat ik op de tijd dat ik hier woon een keer 4-5% verlies of win.
Ik zie overigens ook niet dat de huizenprijzen omlaag gaan. Met alle stikstof en milieuregels ben ik bang dat er niet genoeg bij gebouwd wordt en de vraag ook alleen maar toe zal nemen.
Hetgene dat ik wel interessant vind is de hypotheekrente die fluctueert.

We zien dat hij weer aan het dalen is, maar tevens ook een vrij normale/lage rente is. Met een beetje mazzel kan ik het huis volgend jaar kopen met een lagere hypotheekrente. Scheelt me toch weer een paar duizend euro.
Maar dit zal ook allemaal weer compenseren als de huisprijzen stijgen.

Mij gaat het nu ook niet om of het nú een goed moment is om te kopen of niet. Mij gaat het erom of ik een goede deal kan krijgen voor dit huis, is de situatie inderdaad zoals ik het schets? Ik wil alleen een beetje verificatie of mijn denkwijze hier goed klopt.
Ik heb vrij veel onderzoek gedaan maar ik heb 0 daadwerkelijke ervaring in deze.

[Skybullet]

Dit:

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 16:26:
Ik wil het kopen als het een goede deal is voor mij, dat ik er zelf ook wat winst op kan maken als ik het weer verkoop.
Als het een goede deal is waar ik wat aan verdien, dan zou ik het doen.

En dit:

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 16:56:
Ik ben er niet bang voor dat de huisprijzen weer dalen of stijgen. Dat neem ik een beetje voor lief en heeft ook niet veel toegevoegde waarde in de discussie.

Spreekt elkaar natuurlijk een beetje tegen.

Niemand kan in de toekomst kijken, en niemand hier kan jou echt financieel advies geven. Ik weet niet je achtergrond, je maandloon, je toekomstplannen etc etc.

Elke aankoop heeft risico's en de hypotheekrente is juist net vrij rap aan het stijgen de afgelopen weken als je het nieuws een beetje volgt. Alles behalve aan het dalen dus zoals je zelf denkt te zien. Blijft dat zo ? Daalt het weer of is het over een jaar 5% ? niemand weet dat net als de huizenprijzen.

Bottom line. Huren kost je maandelijks geld net als kopen. Het is aan jou om te bedenken wat de slimmere keuze is en wat voor jou financieel haalbaar is. Langer wachten en over een jaar aankopen kan.. maar blijft het dan 200 ? Of vraagt de huurbaas dan 225 ?
En je hebt dan natuurlijk ook weer 12 maanden huurgeld in het kampvuur gegooid.

Ik zou een keer een vrijblijvend gesprek doen met een financieel adviseur.

[Wilke]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 10:32:
Bedankt voor jullie reacties

Even een aantal dingen op rij zodat ik de meeste vragen hier wel beantwoord heb:

Overkopen van de woning

Ik kwam inderdaad met het argument dat het huis in verhuurde staat minder oplevert.

Maar deze redenatie is niet geldig als jij als huurder het huis koopt.

In dat geval koop je het huis uiteraard niet in verhuurde staat. Want jij gaat het huurcontract dan opzeggen om het huis vervolgens te kunnen kopen. Zeg jij de huur niet op, dan gaat de transactie niet door.

Deze redenering zou ik als verhuurder dus ook nooit in meegaan.

Het zou kloppen als hij het in algemene zin zou verkopen aan wie dan ook; dan blijf jij gewoon de huurder en is het huis daardoor minder waard.

[Fordox]

Skybullet schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:05:
Dit:


[...]


En dit:


[...]


Spreekt elkaar natuurlijk een beetje tegen.

Niemand kan in de toekomst kijken, en niemand hier kan jou echt financieel advies geven. Ik weet niet je achtergrond, je maandloon, je toekomstplannen etc etc.

Elke aankoop heeft risico's en de hypotheekrente is juist net vrij rap aan het stijgen de afgelopen weken als je het nieuws een beetje volgt. Alles behalve aan het dalen dus zoals je zelf denkt te zien. Blijft dat zo ? Daalt het weer of is het over een jaar 5% ? niemand weet dat net als de huizenprijzen.

Bottom line. Huren kost je maandelijks geld net als kopen. Het is aan jou om te bedenken wat de slimmere keuze is en wat voor jou financieel haalbaar is. Langer wachten en over een jaar aankopen kan.. maar blijft het dan 200 ? Of vraagt de huurbaas dan 225 ?
En je hebt dan natuurlijk ook weer 12 maanden huurgeld in het kampvuur gegooid.

Ik zou een keer een vrijblijvend gesprek doen met een financieel adviseur.

Het spreekt elkaar niet tegen. Ik kan de woning kopen alsof het niet op de vrije markt staat, waardoor ik het hopelijk weet te kopen voor een lagere prijs dan vrije markt waarde. Op het moment dat ik de woning weer in de verkoop doe, is het wel de vrije markt. Ik krijg dus direct overwaarde op mijn huis als ik het gunstig weet te kopen. Dat is mijn doel. Wat de markt daarna doet, boeit mij niet enorm veel, want ik loop minder risico vanwege die overwaarde.
De rest is koffiedik kijken.

Wilke schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:15:
[...]


Maar deze redenatie is niet geldig als jij als huurder het huis koopt.

In dat geval koop je het huis uiteraard niet in verhuurde staat. Want jij gaat het huurcontract dan opzeggen om het huis vervolgens te kunnen kopen. Zeg jij de huur niet op, dan gaat de transactie niet door.

Deze redenering zou ik als verhuurder dus ook nooit in meegaan.

Het zou kloppen als hij het in algemene zin zou verkopen aan wie dan ook; dan blijf jij gewoon de huurder en is het huis daardoor minder waard.

De redenatie is wel geldig. Hij kan alleen het huis verkopen aan andere beleggers op de beleggersmarkt. Hij heeft alleen mij als koper die graag meer wil betalen voor deze woning. Het komt pas op de vrije markt wanneer ik het weer in de verkoop doe.
Mijn bod (170) was dus ook tussen de beleggersmarkt (150) en de vrije woningmarkt (190). Lijkt mij schappelijk, toch?
De verhuurder kan het niet eens zijn met mijn redenering (maar zoals eerder gezegd, hij gaf mij gelijk in deze redenering), maar dat betekent niet dat hij opeens het huis kwijt kan voor vrije markt waarde, want hij kan het niet kwijt op de vrije markt.

[ Voor 4% gewijzigd door Fordox op 22-03-2025 17:30 ]

[Skybullet]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:21:
[...]

Het spreekt elkaar niet tegen. Ik kan de woning kopen alsof het niet op de vrije markt staat, waardoor ik het hopelijk weet te kopen voor een lagere prijs dan vrije markt waarde. Op het moment dat ik de woning weer in de verkoop doe, is het wel de vrije markt. Ik krijg dus direct overwaarde op mijn huis als ik het gunstig weet te kopen. Dat is mijn doel. Wat de markt daarna doet, boeit mij niet enorm veel, want ik loop minder risico vanwege die overwaarde.
De rest is koffiedik kijken.

Ok ...

- Hoe weet jij wat het huis waard is ?
- Hoe weet je dat het bedrag wat jij er voor gaat betalen ( als je het doorzet, wat ik betwijfel) ergens tussen jouw bod van 170 en de 200 vraagprijs van de verhuurder een goede prijs is en "onder" de vrije markt waarde zit.
- Hoeveel overwaarde denk je op het moment van aankopen en weer doorverkopen te gaan hebben. En wat zijn alle opgetelde kosten van aankopen en verkopen wat je natuurlijk van je verwachte overwaarde hebt afgehaald.. toch ?
- Hoeveel veranderen je maandlasten door te kopen en kan je dat opbrengen?
- Natuurlijk boeit de markt na je aankoop, tenminste dat zou het wel moeten doen. Want als markt instort staat je huis onder water.


Maar ik ben wel klaar hier. Als je het door gaat zetten zul je toch echt je huiswerk moeten doen en dus ook het huis gaan taxeren om te beginnen.

[Fordox]

Skybullet schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:31:
[...]


Ok ...

- Hoe weet jij wat het huis waard is ?

- Zoals ik eerder had aangegeven, hij vraagt 200k wat de marktwaarde is. Dit heb ik geverifieerd door verkoopprijzen in te zien van identieke woningen in mijn straat. Hij gaf zelf aan dat dit klopte. Daar is geen twijfel meer over. Ook heeft hij die 200k bepaald door middel van een makelaar.

- Hoe weet je dat het bedrag wat jij er voor gaat betalen ( als je het doorzet, wat ik betwijfel) ergens tussen jouw bod van 170 en de 200 vraagprijs van de huurder een goede prijs is en "onder" de vrije martk waarde zit.

- Alles onder marktwaarde is een goede prijs voor mij, toch?

- Hoeveel overwaarde denk je op het moment van aankopen en weer doorverkopen te gaan hebben. En wat zijn alle opgetelde kosten van aankopen en verkopen wat je natuurlijk van je verwachte overwaarde hebt afgehaald.. toch ?

- Geen idee, maar wanneer ik het huis gunstig kan kopen is dit een verminderd risico en vraagstuk. hoeveel het is, is het verschil tussen de marktwaarde en het bod dat hij accepteert, minus de k.k. en hypotheekadviseur.

- Hoeveel veranderen je maandlasten door te kopen en kan je dat opbrengen?

- Ik hoop dat mijn maandlasten uit komen op mijn huidige huurprijs, al dan niet misschien 100 euro meer. Maar dit is ook niet echt van toepassing.

- Natuurlijk boeit de markt na je aankoop, tenminste dat zou het wel moeten doen. Want als markt instort staat je huis onder water.

- Tuurlijk is dat zo. Maar het is giswerk en koffiedik kijken zoals ieder ander hier aan geeft. Dit risico probeer ik dus op te vangen door het huis te kunnen kopen met een goede deal. Anders zou ik ook geen 200k willen uitgeven aan deze woning en blijf ik graag gewoon door huren.

Maar ik ben wel klaar hier. Als je het door gaat zetten zul je toch echt je huiswerk moeten doen en dus ook het huis gaan taxeren om te beginnen.

Ik ben van mening dat ik juist enorm veel huiswerk heb gedaan? Dit is de hele reden van dit topic, ik wil weten of mijn denkwijze klopt. Dit topic is ook deel van mijn huiswerk.

Ik weet eerlijk gezegd niet waarvan de "Maar ik ben wel klaar hier." comment vandaan komt. Ik hoop dat ik je niet beledigd heb door mijn zaak uit te leggen en mijn denkwijze te verdedigen?

[Ivow85]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:21:
[...]
De redenatie is wel geldig. Hij kan alleen het huis verkopen aan andere beleggers op de beleggersmarkt.

Nee, de redenatie is niet geldig zolang de verkoper niet moet verkopen en ook geen sterke wens heeft om het aan andere beleggers te verkopen in geval jij het niet koopt.
En uit je hele verhaal blijkt nergens dat verhuurder moet verkopen of sterk overweegt om te verkopen aan beleggers, dus is je redenatie vooralsnog niet geldig.

Kom met jouw redenatie maar terug zodra je verhuurder toegang tot de woning vraagt om de makelaar verkoopfoto's te laten maken of met geïnteresseerden bezichtigingen wil doen. Tot die tijd is het gewoon jij die de woning eventueel vrij van huurders kan overnemen voor de vrije marktwaarde, of je doet het niet en blijft huren met jaarlijks een paar tientjes huurverhoging.

Daarnaast ga je nogal voorbij aan het feit dat de verhuurder rond koop/verkoop aan jou überhaupt niets verplicht is. Als de verhuurder jou een niet-onderhandelbaar prijsvoorstel doet wat volgens jou en misschien wel volgens ons allemaal ver boven de marktwaarde ligt, dan is dat waar je het mee moet doen. Aan jou de keuze om akkoord te gaan of niet.
Ook hoeft de verkoper de woning helemaal niet aan jou te gunnen als de woning straks misschien openbaar te koop gezet wordt. Ook niet wanneer jij 10% meer biedt dan het hoogste bod van een investeerder. Het huis is van de verhuurder en die bepaalt of het wel of niet verkocht wordt, aan welke geïnteresseerde het verkocht wordt en tegen welke prijs.

[ Voor 27% gewijzigd door Ivow85 op 22-03-2025 17:55 ]

[RaZ]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:21:

[...]

De redenatie is wel geldig. Hij kan alleen het huis verkopen aan andere beleggers op de beleggersmarkt. Hij heeft alleen mij als koper die graag meer wil betalen voor deze woning. Het komt pas op de vrije markt wanneer ik het weer in de verkoop doe.

[..]

Nee hoor, het huis kan gewoon op de vrije markt verkocht worden. 200k Let op: huurder er zelf uitwerken via de rechtbank

Anders kan de eigenaar/verhuurder misschien zaken doen met een bureau'tje als dit: https://zoonsvastgoed.nl/een-verhuurde-woning-verkopen/

[Fordox]

Ivow85 schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:46:
[...]


Nee, de redenatie is niet geldig zolang de verkoper niet moet verkopen en ook geen sterke wens heeft om het aan andere beleggers te verkopen in geval jij het niet koopt.
En uit je hele verhaal blijkt nergens dat verhuurder moet verkopen of sterk overweegt om te verkopen aan beleggers, dus is je redenatie vooralsnog niet geldig.

Kom met jouw redenatie maar terug zodra je verhuurder toegang tot de woning vraagt om de makelaar verkoopfoto's te laten maken of met geïnteresseerden bezichtigingen wil doen. Tot die tijd is het gewoon jij die de woning eventueel vrij van huurders kan overnemen voor de vrije marktwaarde, of je doet het niet en blijft huren met jaarlijks een paar tientjes huurverhoging.

Zoals ik zei, het gaat beide kanten op.
Ik koop het niet van een beleggersmarkt af maar ik koop het ook niet van Funda. Mijn enige concurrenten, mocht hij écht graag van het huis af willen komen, zijn beleggers. Ik deed dan ook een bod tussen deze 2 markten in. Als hij voor de deur staat met een makelaar, dan verlaag ik mijn bod ook weer richting de beleggersmarkt. Dan bied ik 160, bij wijze van spreken, dan krijgt hij er nog steeds meer voor en hoeft hij de makelaarskosten voor reclame ook niet te betalen.

Hij moet het niet verkopen maar ik moet het ook niet kopen. Het zit er allemaal tussenin.
Simpelweg, als hij het niet wil verkopen onder de vrije markt waarde, heb ik geen interesse in de koop.
Hij probeert het te verkopen aan mij, dat was zijn initiatief, ik probeer er een slaatje uit te slaan. Dan kan het win-win zijn voor ons beide. Maar hij stelde de 200k als een take-it-or-leave-it prijs. Ik zei 'leave-it' en ik kreeg een brief op de mat dat hij mijn huur wilde verhogen en daar extra moeite voor doet.

RaZ schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:54:
[...]

Nee hoor, het huis kan gewoon op de vrije markt verkocht worden. 200k Let op: huurder er zelf uitwerken via de rechtbank

Anders kan de eigenaar/verhuurder misschien zaken doen met een bureau'tje als dit: https://zoonsvastgoed.nl/een-verhuurde-woning-verkopen/

Ik zit erin met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Ik kan er niet zomaar uitgewipt worden. Maarja, als het zo ver komt dan is de hele relatie volledig verzuurt, in die situatie zitten we nu echt niet.
Bij zo'n bureautje komt het huis dus terecht op de beleggersmarkt. Dan vangt hij er minder voor dan dat ik bied.
Met de 'vrije markt' bedoel ik dat hij het verkoopt aan een particulier die er zelf in wil gaan wonen, oftewel via Funda. De beleggersmarkt is met mij als huurder erin, en verkoopt hij het als een beleggingspand.

[Ivow85]

Skybullet schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:31:
[...]


- Natuurlijk boeit de markt na je aankoop, tenminste dat zou het wel moeten doen. Want als markt instort staat je huis onder water.
.

Niet geheel mee eens.
- Als de markt instort, verandert er niets aan mijn woonlasten. Ik blijf gewoon die 850 euro maandelijks aan de bank betalen en daarmee is de rente voldaan en wordt een stukje afgelost. (De generatie die niet aflost is inmiddels al lang genoeg woningbezitter om zelfs bij halvering van de huidige prijzen niet onder water te komen).
- Doordat de meeste mensen tegenwoordig al dan niet verplicht aflossen op de hypotheek, is er alleen de eerste paar jaar serieus risico op onder water staan. Maar ook dat is geen probleem als je gewoon in je huis woont en je hypotheek betaalt.
- Afhankelijk van de hoeveelheid eigen vermogen die in de woning gestoken wordt komt het huis ten opzichte van de hypotheek wellicht helemaal niet onder water te staan, ook niet wanneer de markt volgend jaar instort.
- Als de markt instort is een eventuele volgende woning ook in prijs ingestort en dus beter betaalbaar.
Als het huis van 2 ton in waarde zakt naar 1,5 ton, dan zakt het huis van 4 ton fictief naar zo'n 3 ton. Verhuizen naar een volgende stap in de wooncarriere vraagt na instorting van de markt dus een kleinere extra investering dan in de huidige booming woningmarkt. En is daarmee financieel bereikbaarder.
Alleen "onder water staan" kan wel wat roet in het eten gooien rond de financiering van die nieuwe stap in de wooncarriere.

[wlmpie]

Als de verhuurder je eruit wil pesten vervangt hij de cv-ketel voor een goedkope elektrische cv-ketel en exploderen jouw energiekosten. Dus ik zou het zakelijk proberen te houden maar ook niet te hard spelen.

[No Hands]

wlmpie schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 18:51:
Als de verhuurder je eruit wil pesten vervangt hij de cv-ketel voor een goedkope elektrische cv-ketel en exploderen jouw energiekosten. Dus ik zou het zakelijk proberen te houden maar ook niet te hard spelen.

Dat mag niet van het bouwbesluit. COP 1 mag niet een centrale hoofdverwarming zijn.

[Wolly]

No Hands schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 18:59:
[...]


Dat mag niet van het bouwbesluit. COP 1 mag niet een centrale hoofdverwarming zijn.

Dan kan hij beter allemaal electrische radiatoren ophangen, dat mag wel

[MallePietje]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 00:45:
...Mijn verhuurder wilde het huis ook aan mij aanbieden voor marktprijs...

Dan moet hij wel uitgaan van de marktprijs van een woning inclusief huurder. Voor een hoger bedrag kan hij het realistisch gezien niet verkopen.

Aan de andere kant kan jij een vergelijkbare woning niet kopen onder de marktprijs zonder huurder.

Je zou inderdaad het verschil in marktwaarde met en zonder huurder kunnen delen.

Hij mag de huurprijs verhogen, net zoals jij een verlaging mag aanvragen. Het lijkt een spel rondom de verkoop. Net als een opmerking als "dan blijft je toch lekker huren". Jij zou kunnen zeggen "dan verkoop je toch lekker niet".

Uiteindelijk lijkt het erop dat hij wil verkopen en jij kopen, dus het zou gek zijn als je er niet uitkomt. Je zou nog eens 5k er bij kunnen bieden en zeggen dat dan het einde wel in zicht is. Eens kijken wat er gebeurt. Dan hebben jullie alsnog beide een gunstige deal.

[Jrz]

Fordox schreef op zaterdag 22 maart 2025 @ 17:59:
[...]

Ik koop het niet van een beleggersmarkt af maar ik koop het ook niet van Funda. Mijn enige concurrenten, mocht hij écht graag van het huis af willen komen, zijn beleggers.
[...]
Hij probeert het te verkopen aan mij, dat was zijn initiatief, ik probeer er een slaatje uit te slaan. Dan kan het win-win zijn voor ons [...]

Ik zit erin met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Ik kan er niet zomaar uitgewipt worden. Maarja, als het zo ver komt dan is de hele relatie volledig verzuurt, in die situatie zitten we nu echt niet.
Bij zo'n bureautje komt het huis dus terecht op de beleggersmarkt. Dan vangt hij er minder voor dan dat ik bied.

Ik denk dat je onderschat wat beleggers bereid zijn te betalen voor woningen (zelfs incl. huurder).

Het kan prima zijn dat hij eerst even bij jou checkt, voordat hij het aan een andere belegger verkoopt. Die betalen overigens 11%.

Als het verkocht is aan iemand anders, dan kan je je woning mooi op je buik schrijven. Dan kan je net als iedereen in NL maanden lopen leuren, bezichtigen, overbieden, en teleurgesteld zijn. Dat allemaal terwijl ondertussen appartementjes afgelopen jaar weer 10% duurder zijn geworden.

Hou er rekening mee dat volgend jaar waarschijnlijk je huur wel een flink stuk omhoog gaat vanwege je inkomen. met ongeveer 10% van wat je hypotheek-rente (630 op 200x3.8%) zou zijn, of richting de 20% als je een betere baan hebt.


Als je geluk hebt staat hij nog open voor een bod/accepteren.. maar als hij veel pandjes heeft....

[Ivow85]

MallePietje schreef op zondag 23 maart 2025 @ 07:19:
[...]

Dan moet hij wel uitgaan van de marktprijs van een woning inclusief huurder. Voor een hoger bedrag kan hij het realistisch gezien niet verkopen.

Tjonge, het blijft hardnekkig.

- Als TS de woning koopt, koopt hij geen woning met huurder er in. Dus is het onrealistisch om uit te gaan van een "woning met huurder".
- De verhuurder moet helemaal niets. Al vraagt de verhuurder een prijs die anderhalf of twee keer de marktwaarde is. Dat is gewoon zijn goed recht als eigenaar. En daar hoeft TS natuurlijk niet in mee te gaan. Dan blijft TS lekker huren.
En het is aan de verhuurder om te besluiten wat hij dan doet. Er zijn helemaal nog geen signalen dat de verhuurder onder druk staat om te verkopen.

[ Voor 19% gewijzigd door Ivow85 op 23-03-2025 10:13 ]

[wlmpie]

@MallePietje heeft toch gewoon gelijk. It takes two to Tango. Voor verhuurder/verkoper is de kans groter dat de koper/huurder meer wil betalen dan iemand anders. Voor koper/huurder is de kans groter dat kopen van zijn huurhuis goedkoper lukt dan kopen van een ander gelijkwaardig huis.

Dus ze zijn tot elkaar veroordeeld. Voor de verhuurder zijn denk ik vooral de toekomstplannen van de huurder relevant. Gaat hij binnen een paar jaar weg, dan lekker blijven verhuren en daarna cashen, maar als hij er nog 50 jaar kan blijven wonen dan misschien toch maar onder de vrije marktprijs verkopen.

Plot twist: verhuurder koppelt huurder aan zijn nichtje en hoopt dat ze snel elders gaan samenwonen.🤣

[Ivow85]

Alleen al het feit dat de woning onderhands aan TS wordt aangeboden levert een enorm groot voordeel op in deze prijsklasse, ten opzichte van het circus rond bezichtigen, bieden en overbieden.
In de regio's waar ik ook maar een héél klein beetje bekend ben met de huizenmarkt, staan de potentiële kopers op de vrije markt immers in dikke rijen te wachten als het gaat om woningen van twee ton en moet je al geluk hebben als je überhaupt 20-30minuten met de verkoopmakelaar door het huis mag rennen om de boel te bezichtigen.

[Philip Ross]

Ivow85 schreef op zondag 23 maart 2025 @ 10:56:
Alleen al het feit dat de woning onderhands aan TS wordt aangeboden levert een enorm groot voordeel op in deze prijsklasse, ten opzichte van het circus rond bezichtigen, bieden en overbieden.
In de regio's waar ik ook maar een héél klein beetje bekend ben met de huizenmarkt, staan de potentiële kopers op de vrije markt immers in dikke rijen te wachten als het gaat om woningen van twee ton en moet je al geluk hebben als je überhaupt 20-30minuten met de verkoopmakelaar door het huis mag rennen om de boel te bezichtigen.

Wel alleen als de prijs waarvoor het aangeboden niet al inclusief verwacht overbieden is.

[MallePietje]

Ivow85 schreef op zondag 23 maart 2025 @ 10:10:
[...]


Tjonge, het blijft hardnekkig.

- Als TS de woning koopt, koopt hij geen woning met huurder er in. Dus is het onrealistisch om uit te gaan van een "woning met huurder".

Ook dat werkt de andere kant op. Verhuurder kan zijn huis niet verkopen zonder huurder, zolang TS het huurt.

- De verhuurder moet helemaal niets. Al vraagt de verhuurder een prijs die anderhalf of twee keer de marktwaarde is. Dat is gewoon zijn goed recht als eigenaar. En daar hoeft TS natuurlijk niet in mee te gaan. Dan blijft TS lekker huren.

Precies. Niemand hoeft iets. Dan verkoopt de verhuurder lekker niet. Hij heeft het zelf aangeboden, dus kennelijk wil hij er wel vanaf.

En het is aan de verhuurder om te besluiten wat hij dan doet. Er zijn helemaal nog geen signalen dat de verhuurder onder druk staat om te verkopen.

Nee, inderdaad. Hij heeft alleen aangegeven dat te willen. Er zijn ook geen signalen dat TS onder druk staat om te kopen/op te houden met huren.