Afscheid nemen van makelaar

[Eppo ©]

We hebben onze woning te koop staan, maar we zijn niet erg tevreden over de makelaar. Om die reden hebben we besloten afscheid te nemen van de makelaar en een andere te gaan zoeken. Nu stond in het contract van de makelaar het volgende:

2. De dienstverlening
De Opdrachtgever verplicht zich tot het betalen van een vergoeding bestaande uit kosten en courtage voor de geleverde diensten. De kosten en de courtage zijn als volgt opgebouwd:

a. Opstartkosten
Hier worden de kosten vermeld die horen bij het opstarten van de Opdracht. Dit zijn kosten die direct gemaakt worden zodra de Opdracht wordt verstrekt. Denk hierbij aan kosten voor rechercheren bij het Kadaster, de gemeente, basis Funda plaatsing, Social Media, etc.
Deze kosten bedragen: € 500,-
b. Presentatiekosten
c. Courtage

3. De dienstverlening
Indien de opdracht tussentijds wordt ingetrokken of beëindigd dan wordt een vergoeding in rekening gebracht bij opdrachtgever van tenminste €750,00 incl BTW. Mocht aantoonbaar zijn dat er meer dan deze vergoeding aan werkzaamheden is verricht dan kan dit bedrag worden verhoogd tot een maximum van de volledige courtage.

Kon de tekst niet kopiëren vanuit de pdf, dus heb het met ocr even omgezet naar tekst om het hier op het forum te zetten. Kan zijn dat er daarom wat gekke spelfouten in staan.

Mijn vriendin denkt dat we de makelaar nog €750,- moeten betalen (en dat heeft hij ook in rekening gebracht), maar ik denk dat het €750 - €500 = €250,- moet zijn. Ik zie de opstartkosten namelijk als een onderdeel van zijn totale kosten. Wie heeft er nu gelijk, team makelaar/vriendin of ik? We hadden het ook voorgelegd aan de rechtsbijstand, maar die doen er geen uitspraak over omdat er nog geen conflict is.

[ Voor 5% gewijzigd door Eppo © op 12-03-2025 13:27 ]

[Duke of Savage]

Ik denk dat je minimaal €1250,- kwijt gaat zijn

Start kosten: €500
Tussentijdse beeindiging: €750
Aantoonbare additionele kosten: ?

[KerstRunner]

Ik begrijp vooral niet hoe jij op die €250,- komt. Waarom zouden de opstartkosten afgetrokken worden van de vergoeding voor het vroegtijdig beëindigen van de opdracht?

Indien de opdracht tussentijds wordt ingetrokken of beëindigd dan wordt een vergoeding in rekening gebracht bij opdrachtgever van tenminste €750,00 incl BTW. Mocht aantoonbaar zijn dat er meer dan deze vergoeding aan werkzaamheden is verricht dan kan dit bedrag worden verhoogd tot een maximum van de volledige courtage.

Wie heeft er nu gelijk, team makelaar/vriendin of ik?

Er zijn geen teams (of mogelijkheid tot discussie). Jullie hebben een overeenkomst tussen beide partijen ondertekend. De overeenkomst heeft gelijk. Het staat er naar mijn inziens zeer duidelijk. Het gaat €750,- kosten plús de kosten voor aantoonbaar meer werk dan deze vergoeding.

[ Voor 29% gewijzigd door KerstRunner op 12-03-2025 13:38 ]

[oohh]

Door het woord tenminste zou ik ook meegaan in jouw redenering dat je in totaal EUR 750 moet betalen. Of staat er in het contract nog meer over het beëindigen en eventuele kosten die daar uit voortvloeien?

[DaWizza]

Mijn inzicht: die 500 euro opstartkosten vallen onder de 750 euro intrekkosten.
Dus 750 euro betalen (excl additionele kosten als ze dat aantonen)

[migchiell]

Eppo © schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 13:26:
We hebben onze woning te koop staan, maar we zijn niet erg tevreden over de makelaar. Om die reden hebben we besloten afscheid te nemen van de makelaar en een andere te gaan zoeken. Nu stond in het contract van de makelaar het volgende:


[...]

Kon de tekst niet kopiëren vanuit de pdf, dus heb het met ocr even omgezet naar tekst om het hier op het forum te zetten. Kan zijn dat er daarom wat gekke spelfouten in staan.

Mijn vriendin denkt dat we de makelaar nog €750,- moeten betalen (en dat heeft hij ook in rekening gebracht), maar ik denk dat het €750 - €500 = €250,- moet zijn. Ik zie de opstartkosten namelijk als een onderdeel van zijn totale kosten. Wie heeft er nu gelijk, team makelaar/vriendin of ik? We hadden het ook voorgelegd aan de rechtsbijstand, maar die doen er geen uitspraak over omdat er nog geen conflict is.

Heb je die € 500 opstartkosten al betaald?

Dan zou ik inderdaad denken dat je nog € 250 moet bijbetalen, om aan die minimaal verschuldigde € 750 te komen. Tenzij de makelaar kan aantonen dat ie al meer kosten heeft gemaakt dan dat.

[wibblemoo]

Je zegt al 750 euro betaald te hebben. Daarvan zal 500 euro opstartkosten zijn, maar waar is de overige 250 euro voor geweest? Zoals hierboven gezegd, zul je mijns inziens minimaal 750 euro kwijt zijn.

[JanB]

Toevallig een voorstel van onze makelaar gekregen, mochten wij onze woning willen verkopen. Daarin staat: Wij rekenen in dit geval een courtage van x,xx% over de gerealiseerde koopsom, inclusief 21% BTW (normaliter 1,50%) en exclusief bijkomende opstartkosten).

Staat er in jullie overeenkomst verder iets over hoe de courtage wordt berekend en staat daar iets bij over de opstartkosten?

Ik zou verwachten dat de 750,- bovenop de opstartkosten komen. Maar ik ken jullie overeenkomst verder niet.

[Eppo ©]

Kan wel even kijken of ik de hele overeenkomst online kan zetten, maar dan geanonimiseerd.

En ja, ik snap dat er geen teams zijn en dat de overeenkomst leidend is. Het was meer een luchtige manier van schrijven. De reden waarom ik denk dat de opstartkosten onderdeel zijn van de vergoeding, is omdat het bij punt 2 zo al wordt genoemd:

De Opdrachtgever verplicht zich tot het betalen van een vergoeding bestaande uit kosten en courtage voor de geleverde diensten.

Dus mijn opstartkosten vond ik onder vergoeding vallen. Bij het intrekken van de opdracht moest ik minimaal €750,- aan vergoeding betalen:

Indien de opdracht tussentijds wordt ingetrokken of beëindigd dan wordt een vergoeding in rekening gebracht bij opdrachtgever van tenminste €750,00 incl BTW

Nu brengt de makelaar in mijn ogen €1250,- vergoeding in rekening (de €500,- is al wel voldaan bij aanvang), wat kan, maar dan moet hij aantonen waar die extra €500,- vandaan komt.

[Zwelgje]

Eppo © schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 14:16:


Nu brengt de makelaar in mijn ogen €1250,- vergoeding in rekening (de €500,- is al wel voldaan bij aanvang), wat kan, maar dan moet hij aantonen waar die extra €500,- vandaan komt.

die 500 euro zijn de opstartkosten die voor jullie al zijn gemaakt, die 750 moet je sowieso ook betalen want dat is de minimale vergoeding als er geen extra kosten zijn gemaakt hoger dan die 750 euro.

die 500 euro ben je kwijt en die 750 moet je sowieso dus betalen. 750+500= exact

[FreakNL]

KerstRunner schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 13:32:
Ik begrijp vooral niet hoe jij op die €250,- komt. Waarom zouden de opstartkosten afgetrokken worden van de vergoeding voor het vroegtijdig beëindigen van de opdracht?


[...]


[...]

Daar komt hij op omdat hij vroeg in het proces al afscheid neemt. Dus er zijn nog geen opstartenkosten gemaakt in de ogen van de TS zou die 500 dan moeten vervallen..

Maar dat is dus onzin, er staat “tenminste 750”…

Dus die 750 die de makelaar nu in rekening heeft gebracht is conform contract

/edit
Verkeerd gelezen.

Maar ik vind 1250 ook wel veel, afhankelijk van hoever je in het proces zit.

[ Voor 8% gewijzigd door FreakNL op 12-03-2025 15:19 ]

[FredvZ]

Eppo © schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 13:26:
We hebben onze woning te koop staan, maar we zijn niet erg tevreden over de makelaar.
[...]
maar die doen er geen uitspraak over omdat er nog geen conflict is.

Dat conflict is er wel: je bent immers niet tevreden over je makelaar.

Als-ie niet doet wat je hebt afgesproken: niet het contract ontbinden, maar hem in gebreke stellen.

[naitsoezn]

Het is m.i. vrij simpel, mede omdat je een contract moet lezen zoals het bedoelt is. En het is m.i. overduidelijk bedoelt dat de 750 een standalone bedrag is dat overgemaakt moet worden bij tussentijdse beëindiging, mede omdat het onder een ander kopje staat dan de vergoeding die je moet betalen als de makelaar wel gewoon doet waar je hem voor inhuurt. Onder 2 staat een uiteenzetting van de kosten die je kwijt bent als je huis verkocht wordt, en onder 3 staat de vergoeding die je kwijt bent als je tussentijds er vanaf wilt. Die twee hebben in beginsel weinig met elkaar te maken en het lijkt me persoonlijk dat een rechter dit ook niet anders zal beoordelen mocht je het zo ver willen laten komen.

Simple as that imho.

[ Voor 13% gewijzigd door naitsoezn op 12-03-2025 16:23 ]

[PROnline]

I'm with ^^

Artikel 2 gaat over de opbouw van de dienstverlening gericht op een succesvolle verkoop incl. courtage.
2.a is al geleverd. Maar B en C niet. Want je wil zonder verkoop ontbinden. Daarmee kom je bij artikel 3.
Artikel 3 gaat over de ontbinding. Met als doel een minimale compensatie voor het mislopen van de courtage en compensatie van gemaakte uren/inspanning.

hier wordt hetzelfde bedrag genoegd in een uitleg.

Sterker nog, als hij de kosten kan specificeren en die zijn HOGER dan 750 euro, dan mag hij die volgens de overeenkomst ook nog in rekening brengen.

Mocht aantoonbaar zijn dat er meer dan deze vergoeding aan werkzaamheden is verricht dan kan dit bedrag worden verhoogd tot een maximum van de volledige courtage.

Gevoelsmatig is het een opzegboete, maar bij gebrek aan context kunnen wij niet beoordelen hoeveel tijd deze makelaar achter de schermen heeft gemaakt voor je.

Tot slot, de open deur, volgende keer beter lezen voordat je iets tekent, iets met leergeld, bla bla bla.

Maar veel belangrijker, Succes met de verkoop!

[ Voor 8% gewijzigd door PROnline op 12-03-2025 23:51 ]

[BugBoy]

Ik heb onlangs ook mijn huis verkocht via de makelaar. Daar zaten enkel opstartkosten in, maar geen intrekkingskosten. Ik heb scherp onderhandeld over courtage, maar over opstartkosten viel er niet veel te onderhandelen. Ik wou opstartkosten omzetten in intrekkingskosten, zodat ik ze enkel hoefde te betalen als ik de opdracht zou intrekken. Daar wou die helaas niet in meegaan.

De 500 euro opstartkosten is de makelaar vaak kwijt aan kosten voor fotograaf, Funda, ... Daar zal vast wel wat marge op zitten, maar heel rijk worden ze er niet van. De echte winst zit hem in de courtage, maar als je de opdracht intrekt dan hebben ze wellicht werk geleverd dat niet betaald wordt. Ik verwacht dan ook dat je -gezien je contract- je gewoon de kosten kwijt bent. Waar het vooral schimmig wordt is dat ze wellicht meer kunnen eisen, maar dat moeten ze dan wel goed kunnen onderbouwen. Maar ik zie het volgende topic al aankomen: "Makelaar berekent meer dan 750 euro aan intrekkingskosten". Kan ook weer een hele strijd worden...

Ik weet niet wat de makelaar verkeerd doet, maar je bent straks 1250 euro kwijt en je zal opnieuw weer kosten moeten maken bij een andere makelaar. Ben wel eens benieuwd wat je probleem is met de makelaar. Heeft het zin om je ongenoegen te uiten en kijken of jullie weer op één lijn kunnen komen?

De meeste makelaars zijn ook niet mijn type en voor de uiteindelijk opbrengst lijkt het wel easy-money. Maar een goede makelaar kan denk ik echt wel een hogere prijs krijgen. Helaas weet je dat nooit zeker, want je kan het maar één keer verkopen.

[SinergyX]

Afhankelijk van de voortgang van de verkoop, zou je in eerste instantie een opzegboete hebben, maar mocht het doorlopen tot open dagen, potentiele kopers, etc, dan is het gewoon beeindiging contract en worden de werkelijk gemaakte kosten (maar ten minste van 750) in rekening gebracht.

Die 500 euro opstart zit gewoon in de zin ervoor: De kosten en de courtage zijn als volgt opgebouwd
Het is niet meer of minder dan een specificatie van de kosten die tijdens deze opdracht gemaakt gaan worden, stukje opstart, stukje 'werk' en stukje courtage (uiteindelijke verkoop), niet veel anders dan bv een stucadoor zijn kosten zal uitsplitsen in arbeid, materiaal, reiskosten etc.

Hebben zij pas 2 uur gespendeerd dan is er weinig aantoonbaar dat dit over de 750 gaat, maar zit er inmiddels 20 uur in (plus aantoonbare kosten), dan zal je dat in rekening gebracht krijgen. Gezien TS slechts de factuur van 750 heeft gekregen, zullen ze dus blijkbaar minder werk hebben gehad aan deze opdracht zover, maar het staat in de voorwaarden en is enigzins verdedigbaar bedrag (mede door opstart) bij vroegtijdig stoppen van de dienstverlening.

Edit, was niet de bedoeling @PROnline te quoten.

[ Voor 18% gewijzigd door SinergyX op 13-03-2025 00:26 ]

[graceful]

Eppo © schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 14:16:

Nu brengt de makelaar in mijn ogen €1250,- vergoeding in rekening (de €500,- is al wel voldaan bij aanvang), wat kan, maar dan moet hij aantonen waar die extra €500,- vandaan komt.

Niet zo lastig, uit de overeenkomst die jullie beide ondertekend hebben.
Feit dat we het hier allemaal zo lezen, geeft wel beetje aan welke kant dit op gaat.

Sterkte met de verkoop.

[bie100]

FredvZ schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 16:00:
[...]

Dat conflict is er wel: je bent immers niet tevreden over je makelaar.

Dat conflict gaat volgens mij niet over geld.Niet tevreden zijn over je makelaar is een breed begrip

[Eppo ©]

Bedankt voor iedeen zijn input. Dan had mijn vriendin het toch goed gelezen en geïnterpreteerd en zat ik er naast. Inmiddels hebben we de makelaar ook de €750,- betaalt en zijn we op zoek naar een andere makelaar.

Het ging trouwens over de woning die ik ook had geplaatst in dit topic:
Eppo © in "Ervaringen met het verkopen van je woning"

[ilaurensnl]

Ga je door met verkopen? Misschien handig om naar de tweede makelaar te gaan als je er een neemt, om te kijken en valideren. Want mogelijk krijg je hetzelfde bij de volgende makelaar oid. Misschien kan je dan beter blijven in dat geval.

Sorry beetje off-topic.

[Real]

Eppo © schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 13:26:
We hadden het ook voorgelegd aan de rechtsbijstand, maar die doen er geen uitspraak over omdat er nog geen conflict is.

Er is toch wél een conflict? Jij vindt dat je € 500 minder hoeft te betalen.

Los daarvan voldoet de regeling in je overeenkomst naar mijn inschatting niet aan het transparantie-vereiste uit Richtlijn 93/13/EEG en kan het weleens zo zijn dat een kantonrechter oordeelt dat je helemaal niets hoeft te betalen.

De enorme wirwar en reacties op je TS laat al zien dat het niet voldoet voor een consumentenovereenkomst. De makelaar had het veel eenvoudiger kunnen maken door een vast bedrag aan te houden (dat de makelaar kon onderbouwen als winstderving en/of verlies).

[Orkaan]

Ik was wel benieuwd ga je nog iets aan je huis doen? Het blijft natuurlijk een niet standaard woning (met wel voor die soort een flinke prijs...wat ook is gebleken want geen interesse...en de interesse die er was zat royaal onder de vraahprijs).

[Orion84]

Real schreef op donderdag 13 maart 2025 @ 12:37:
[...]


Er is toch wél een conflict? Jij vindt dat je € 500 minder hoeft te betalen.

Maar op dat moment was dat (als ik het zo lees) puur een gedachte van TS (na het ontvangen van de factuur). Er is pas een conflict als je die factuur betwist richting te makelaar, de makelaar voet bij stuk houdt en jij bij je mening blijft dat de factuur niet klopt.

[DukeBox]

2. vergoeding = kosten + courtage

a. kosten
b. kosten
c. courtage
----------- +
vergoeding

3. is bovenstaande som meer dan € 750,- is, dan is dat de vergoeding, anders € 750,-

[wodkabuikje]

Eppo © schreef op donderdag 13 maart 2025 @ 09:51:
Bedankt voor iedeen zijn input. Dan had mijn vriendin het toch goed gelezen en geïnterpreteerd en zat ik er naast. Inmiddels hebben we de makelaar ook de €750,- betaalt en zijn we op zoek naar een andere makelaar.

Het ging trouwens over de woning die ik ook had geplaatst in dit topic:
Eppo © in "Ervaringen met het verkopen van je woning"

De Funda link werkt niet meer maar dit is toch die 3 a 4 flatwoningen samengevoegd?

Ik ben hier eens langs gereden toen het 3-4 jaar geleden te koop stond(?). Superwoning maar in een hele slechte buurt. En heel smal en helemaal vol met auto's (toen ik erlangs reed i.i.g.).
Op basis van de locatie zijn we toen al afgehaakt. Wel redelijk dicht bij het station (en centrum) dus dat is wel een plus.

[Eppo ©]

Ja, het is die gecombineerde woning. De makelaar heeft de woning vrij snel van Funda gehaald toen we de opdracht introkken. We gaan nu de zolder laten stucen zodat die af is op een vloertje leggen en schilderwerk na (aangezien dat redelijk smaakgebonden is). Daarnaast om timmeren we de koof van de keuken en schilderen we die wit.

3 a 4 jaar geleden heeft de woning achterons te koop gestaan (die is toen trouwens verkocht voor €500.000,-, dus ik denk niet dat mijn vraagprijs heel onredelijk was..). Inmiddels is de wijk redelijk opgeknapt. Het is nog wel smal en druk, maar er zijn betere parkeervakken gekomen en meer groen. Daarnaast is betaald parkeren ingevoerd zodat er geen overlast meer is van het parkeren van mensen die de trein pakken.

[TerminalNL]

Eppo © schreef op vrijdag 14 maart 2025 @ 20:26:
Ja, het is die gecombineerde woning. De makelaar heeft de woning vrij snel van Funda gehaald toen we de opdracht introkken. We gaan nu de zolder laten stucen zodat die af is op een vloertje leggen en schilderwerk na (aangezien dat redelijk smaakgebonden is). Daarnaast om timmeren we de koof van de keuken en schilderen we die wit.

3 a 4 jaar geleden heeft de woning achterons te koop gestaan (die is toen trouwens verkocht voor €500.000,-, dus ik denk niet dat mijn vraagprijs heel onredelijk was..). Inmiddels is de wijk redelijk opgeknapt. Het is nog wel smal en druk, maar er zijn betere parkeervakken gekomen en meer groen. Daarnaast is betaald parkeren ingevoerd zodat er geen overlast meer is van het parkeren van mensen die de trein pakken.

Ik zou alsnog even snel de muren sausen en een goedkope vloer er in leggen. Veel mensen kunnen absoluut niet door dat soort zaken heen kijken. En een ruimte oogt veel beter en dat hoeft niet meer te kosten dan een paar honderd euro en 2 dagen werk.
Als ik dan een vraagprijs zie van 500+ dan verwachten mensen echt een woning die nagenoeg af is.

Betaald parkeren voor de deur is btw een groot minpunt voor velen…

[Fr33z]

mijn verkoopmakelaar zei over dat soort dingen 'half af is niet af' dus maak die zolder dan ook gewoon af. Gaat je echt helpen. Dus simpel vloertje, ff verfen. Mensen kijken NIET door dingen heen.

[Roenie]

TerminalNL schreef op zaterdag 15 maart 2025 @ 08:15:
[...]


Ik zou alsnog even snel de muren sausen en een goedkope vloer er in leggen. Veel mensen kunnen absoluut niet door dat soort zaken heen kijken. En een ruimte oogt veel beter en dat hoeft niet meer te kosten dan een paar honderd euro en 2 dagen werk.
Als ik dan een vraagprijs zie van 500+ dan verwachten mensen echt een woning die nagenoeg af is.

Betaald parkeren voor de deur is btw een groot minpunt voor velen…

Het kan ook zijn dat bewoners voor weinig tot niets in de straat mogen parkeren en dat je gasten kunt aanmelden voor een gereduceerd tarief. Dan zorgt het ervoor dat er geen 'vreemden' de spaarzame parkeerplaatsen in de straat innemen. Al is parkeren met vergunning dan wellicht een vriendelijker systeem.

[Real]

Orion84 schreef op vrijdag 14 maart 2025 @ 15:53:
[...]
Maar op dat moment was dat (als ik het zo lees) puur een gedachte van TS (na het ontvangen van de factuur). Er is pas een conflict als je die factuur betwist richting te makelaar, de makelaar voet bij stuk houdt en jij bij je mening blijft dat de factuur niet klopt.

De verzekeraar zal wel iets van zulke correspondentie willen zien inderdaad, maar de TS heeft dat volledig zelf in de hand.

Onder de streep lijkt mij het meest relevante in dit geval dat het kostenbeding erg onduidelijk is. Tweakers is een forum met naar mijn inschatting relatief hoog-opgeleide deelnemers. Als 10-20 van die deelnemers aan de discussie ook moeite hebben met begrijpen wat het kostenbeding inhoudt, is het kostenbeding niet transparant. Een gemiddelde geïnformeerde en goed oplettende consument moet het namelijk kunnen begrijpen en alleen al uit de discussie hier kun je afleiden dat het onduidelijk is.

Dat betekent dat zo'n beding vernietigbaar is, omdat daardoor het evenwicht tussen de consument en de makelaar teveel wordt verstoord. Anders gezegd: een consument die met deze makelaar een overeenkomst aangaat kan niet goed overzien wat de economische gevolgen zijn. De makelaar heeft achteraf veel te veel de vrije hand om zelf een of andere vergoeding te bedenken.

@Eppo ©: wil je het er verder bij laten zitten?

[ Voor 3% gewijzigd door Real op 15-03-2025 13:42 ]

[MallePietje]

Eppo © schreef op woensdag 12 maart 2025 @ 13:26:
We hebben onze woning te koop staan, maar we zijn niet erg tevreden over de makelaar.

Dat klinkt wel als een conflict. Ten minste, als de makelaar wel denkt goed werk te hebben geleverd. En jullie denken dat de makelaar een wanprestatie heeft geleverd.

[Groningerkoek]

MallePietje schreef op zaterdag 15 maart 2025 @ 19:33:
[...]

Dat klinkt wel als een conflict. Ten minste, als de makelaar wel denkt goed werk te hebben geleverd. En jullie denken dat de makelaar een wanprestatie heeft geleverd.

Nee. Het wordt pas een conflict als zij bijvoorbeeld de makelaar in gebreke stellen en de makelaar toch zijn geld wil zien en deze stappen onderneemt hiertoe. Op dit moment mag er een verschil van mening zijn maar officieel is er zeer zeker geen sprake van een conflict.