Mag VVE beslissen over onderhoud niet voor rekening van VVE?

[Mobilae]

Wij zitten in een kleine VVE met (inclusief onszelf) 3 appartementsrechten. De VVE wordt door 'professioneel' beheerd.

Onlangs is er een nieuw MJOP opgesteld. Daarin staat onder meer onderhoud aan kozijnen en deuren. Echter, in de splitsingsakte staat “Het onderhoud van de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden (…) komt voor rekening van de desbetreffende eigenaar”. De VVE-beheerder heeft de kosten van dit onderhoud in het MJOP zodanig gesplitst dat deze kosten niet onder de VVE vallen. Tot zover prima.

Wij wonen in dit gebouw echter op de begane grond en hebben enkel aan de voorzijde 2 raamkozijnen en een voordeur. De 2 bovenburen hebben zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde balkons met deuren en ramen. Aanzienlijk meer schilderwerk dus. Ook is er voor het onderhoud van hun kozijnen een steiger nodig. Voor ons appartement niet. Met andere woorden, het onderhoud aan kozijnen en deuren bij hun appartementen zal aanzienlijk duurder zijn dan het onderhoud bij ons.

Nu heeft de VVE-beheerder echter één bedrag voor onderhoud van kozijnen en deuren vastgesteld en wil via een stemming bepalen of dit onderhoud als zodanig uitgevoerd moet worden. De kosten willen zij dan volgens de verdeelsleutel verdelen (elke appartementsrecht 33,33%). Dit vinden wij niet redelijk, aangezien de kosten - als we die zelf door een schilder uit zouden laten voeren - aanzienlijk lager zouden zijn dan wanneer we 1/3e van het door de VVE vastgestelde bedrag moeten betalen.

Voor de duidelijkheid, we laten het onderhoud met alle liefde uitvoeren want we houden het appartement graag in goede staat. Maar we schakelen hiervoor liever zelf een schilder in, zodat we een prijs betalen die in verhouding staat tot de hoeveelheid werk.

Nu vraag ik me af:

1) Mag de VVE überhaupt beslissen over het uitvoeren van onderhoud dat voor rekening is van de individuele eigenaars? Of heeft elke eigenaar het recht hier zelf over te beslissen?

2) Mag de VVE-beheerder de kosten voor het onderhoud op 1 grote hoop gooien, zodat wij ook meebetalen aan het onderhoud aan de appartementen van anderen? (Ja, voor zaken die wel onder de VVE vallen geldt dat natuurlijk wel, maar dit onderhoud valt specifiek niet onder de VVE).

Alvast dank voor het meedenken!

[scorpie]

Is het niet zo dat alle kosten aan de buitenkant van je appartementencomplex over iedereen wordt verdeeld? Daarom heb jij ook kosten aan dingen als dakonderhoud enzo, en moet je wellicht ook meebetalen aan liftonderhoud, ondanks dat je er wellicht geen gebruik van maakt.

[Mobilae]

Nee, dat klopt niet. In veel gevallen is dat wel zo geregeld maar in de splitsingsakte kan een afwijking daarvan worden opgenomen.

In ons geval is onderhoud voor kozijnen en deuren, balkons en het dakterras + platte dak eronder (van de bovenste bewoner) voor rekening van de betreffende eigenaar.

Voor de duidelijkheid, dit is 20 jaar geleden allemaal als zodanig door de notaris opgenomen in de splitsingsakte.

[dutchgio]

Wel een bijzondere opmerking in de splitsingsakte, dat zijn doorgaans juist zaken waar je een VVE voor hebt omdat het om een gezamenlijk pand gaat.
Een groter appartement heeft dan een grotere verdeelsleutel en betaald meer aan VVE bijdrage waar je bijvoorbeeld onderhoud voor het hele pand van doet.

Als je dergelijke onderhoudskosten daar niet in mee neemt kan dat bedrag dus omlaag. Maar dat houd niet in dat je geen onderhoud uit hoeft te voeren. En dat zal nog steeds vanuit de VVE moeten gebeuren.
Bij een gelijke verdeelsleutel is dat dus een gelijk bedrag.

Als het dak lekt heeft de bovenste woning daar waarschijnlijk ook het meeste last van, maar is het wel aan de VVE om (te betalen om) dat op te lossen.

[LTwinter]

Ik woonde op een begane grond appartement in een flat.
Ik betaalde ook gewoon voor het dak onderhoud, en de liften.
Normale gang van zaken is gewoon iedereen betaald evenveel, ongeacht randzaken.

[Sethro]

LTwinter schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:28:
Ik woonde op een begane grond appartement in een flat.
Ik betaalde ook gewoon voor het dak onderhoud, en de liften.
Normale gang van zaken is gewoon iedereen betaald evenveel, ongeacht randzaken.

Dat is geen normale gang van zaken. De normale gang van zaken is dat wat er in de splitsingsakte staat. En dat verschilt van gebouw tot gebouw en van vereniging tot vereniging.

[ Voor 3% gewijzigd door Sethro op 24-02-2025 16:39 ]

[LTwinter]

Sethro schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:39:
[...]


Dat is geen normale gang van zaken. De normale gang van zaken is dat wat er in de splitsingsakte staat. En dat verschilt van gebouw tot gebouw en van vereniging tot vereniging.

Toch echt nooit anders meegemaakt. Uiteraard is de splitsingsakte leidend, maar de norm is het vaak wel.
Juist omdat er anders allerlei onnodige discussies ontstaan.

[naitsoezn]

Ik bedoel het niet verkeerd maar:

Nu heeft de VVE-beheerder echter één bedrag voor onderhoud van kozijnen en deuren vastgesteld

Daar heb je vast een onderbouwing voor ontvangen, want dat klopt dus niet met:

De VVE-beheerder heeft de kosten van dit onderhoud in het MJOP zodanig gesplitst dat deze kosten niet onder de VVE vallen.

Oftewel: Het verhaal is genuanceerder dan je vraagstelling. Iets meer duidelijkheid is gewenst.

[wibblemoo]

Ergo: de VVE beheerder stelt voor de kosten voor 'eigen rekening' op eenzelfde manier te verdelen als in de splitsingsakte is opgenomen.

Opzich wel handig dat de VVE beheerder het onderhoud voor je regelt ipv dat iedereen het zelf doet. Qua prijs en uniformiteit van het werk. Echter, zou ik er op aandringen om dit onderhoud niet op te nemen in het MJOP aangezien het geen VVE-aangelegenheid betreft, maar dit buiten de vergadering om te regelen. Je wilt namelijk niet dat een meerderheid bepaalt dat jij hetzelfde betaalt voor schilderwerk voor twee ramen, waar een ander 4 ramen voor krijgt (bijvoorbeeld).

Vervolgens, kun je in discussie over verdeling van de kosten. Redelijker zou zijn dat het op strekkende meter of per kozijn wordt verdeeld. Aangezien je niet de splitsingsakte hoeft te volgen, staat het je vrij om een voorstel te doen.

[Mobilae]

naitsoezn schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:44:
Ik bedoel het niet verkeerd maar:

[...]

Daar heb je vast een onderbouwing voor ontvangen, want dat klopt dus niet met:

[...]

Oftewel: Het verhaal is genuanceerder dan je vraagstelling. Iets meer duidelijkheid is gewenst.

Het verhaal is niet genuanceerder dan dat. Het MJOP is een document voor het hele pand, de kosten worden niet per appartement gegeven. De kosten voor het onderhoud betreffen dus ook één bedrag, voor alle deuren en kozijnen. Ze hebben het alleen los van de overige onderhoudskosten vermeld in het MJOP. Er wordt geen onderbouwing gegeven voor de onderhoudskosten, alleen een m2 oppervlak van de deuren en kozijnen. En ja, dat alles vind ik onvoldoende onderbouwing.

[Mobilae]

wibblemoo schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:56:
Ergo: de VVE beheerder stelt voor de kosten voor 'eigen rekening' op eenzelfde manier te verdelen als in de splitsingsakte is opgenomen.

Opzich wel handig dat de VVE beheerder het onderhoud voor je regelt ipv dat iedereen het zelf doet. Qua prijs en uniformiteit van het werk. Echter, zou ik er op aandringen om dit onderhoud niet op te nemen in het MJOP aangezien het geen VVE-aangelegenheid betreft, maar dit buiten de vergadering om te regelen. Je wilt namelijk niet dat een meerderheid bepaalt dat jij hetzelfde betaalt voor schilderwerk voor twee ramen, waar een ander 4 ramen voor krijgt (bijvoorbeeld).

Vervolgens, kun je in discussie over verdeling van de kosten. Redelijker zou zijn dat het op strekkende meter of per kozijn wordt verdeeld. Aangezien je niet de splitsingsakte hoeft te volgen, staat het je vrij om een voorstel te doen.

Dat is inderdaad hoe ik er over denk. Ik mis alleen de (juridische) onderbouwing hiervoor. De splitsingsakte is er natuurlijk heel duidelijk in dat de kosten voor het onderhoud voor rekening van de betreffende eigenaar zijn, maar er staat niets in de akte over wie gerechtigd is om opdracht te geven voor het onderhoud.

Het lijkt me alleszins redelijk dat op zijn minst de kosten per appartementsrecht uiteengezet worden. Dan betaalt iedereen de rekening voor zijn eigen onderhoud. Hier ga ik sowieso achteraan. Maar of ik ook mag weigeren dat de VVE-beheerder dit onderhoud laat uitvoeren (al dan niet met instemming van de andere appartementsrechten), dat is nog even de vraag.

[Mobilae]

dutchgio schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:27:
Wel een bijzondere opmerking in de splitsingsakte, dat zijn doorgaans juist zaken waar je een VVE voor hebt omdat het om een gezamenlijk pand gaat.
Een groter appartement heeft dan een grotere verdeelsleutel en betaald meer aan VVE bijdrage waar je bijvoorbeeld onderhoud voor het hele pand van doet.

Als je dergelijke onderhoudskosten daar niet in mee neemt kan dat bedrag dus omlaag. Maar dat houd niet in dat je geen onderhoud uit hoeft te voeren. En dat zal nog steeds vanuit de VVE moeten gebeuren.
Bij een gelijke verdeelsleutel is dat dus een gelijk bedrag.

Als het dak lekt heeft de bovenste woning daar waarschijnlijk ook het meeste last van, maar is het wel aan de VVE om (te betalen om) dat op te lossen.

Niet vervelend bedoeld, maar ja, ik weet hoe het doorgaans werkt met VVE's. En ja, ik was er ook verbaasd over dat eigenlijk alleen de buitenmuren, vloeren en het schuine dak onder de VVE vallen. Al het andere is in de splitsingsakte aangemerkt als voor rekening van de betreffende eigenaar.

Maar dit is hoe het uiteengezet is in de splitsingsakte en daarmee is het hoe het is.

[wibblemoo]

De juridische onderbouwing is dat dit specifieke onderhoud buiten het MJOP om gaat en voor eigen rekening is. De verdeelsleutel is dus niet van toepassing.
De vraag is hoe de beheerder de rekening gaat betalen: iedere eigenaar zal zelf een bijdrage moeten storten. Dan is het de beheerder aan te raden van iedere eigenaar toestemming te hebben voor de uitvoering vd werkzaamheden en groen licht voor de kosten(verdeling).

[Groningerkoek]

Zijn de raamkozijnen wel tot algemeen eigendom verklaart in de splitsingsakte?

[PROnline]

Er zit geen B van begroting in MJOP.
MJOP geeft alleen aan wat de kosten zijn om 't pand in goede staat te houden. Dus tot t/m/ het MJOP geen probleem om 't onderhoud te benoemen. Wel met de voetnoot dat dit volgens de AvS afgeslipts is tot individuele verantwoordelijkheid. Hoewel 't zeer uitzonderlijk is, en ookonhandig kan zijn om delen van de buitenzijde als individueel aan te wijzen, is dit dus niet onmogelijk.

@Mobilae Zoals gezegd is het een uitzonderlijke situatie, maar niet verboden.
Je hebt IMHO 100% gelijk, dat de VVE niet kan beslissen over individuele zaken, tenzij daar aanvullende regels in de AvS zijn opgenomen. De VVE gaat over het beheer van de gemeenschappelijke delen.
Je bent dus vrij om zelf 't onderhoud te regelen, of zelf te doen als je daar zin in hebt.
Maar wellicht is de beheerder en/of het bestuur slecht geïnformeerd en niet op de hoogte van deze uitzondering/verdeling in de AvS. Stap één is ze daar op attend maken.

Met 14 jaar ervaring als VVE bestuurslid en voorstander van gemeenschappelijk beheer, zeg ik toch in dit specifieke geval, omdat 't als individueel wordt aangewezen, is ook 't zeggenschap indivudueel.
De VVE kan dus ook geen besluiten nemen over privézaken. Ook niet met een meerderheid.

[Gadgeteer]

De MJOP geeft enkel aan wat de (geschatte) kosten zullen zijn voor het gehele complex.
Als in jullie splitsingsakte staat dat het op kosten van de eigenaar moet gebeuren, zal er uiteindelijk een gespecificeerde factuur per appartement moeten komen. Ik zou het, als ik jou was, even navragen voor de zekerheid.

LTwinter schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:28:
Ik woonde op een begane grond appartement in een flat.
Ik betaalde ook gewoon voor het dak onderhoud, en de liften.
Normale gang van zaken is gewoon iedereen betaald evenveel, ongeacht randzaken.

Nee, dat is afhankelijk van de splitsingsakte. Jij woonde in een VvE met een standaard splitsingsakte (modelregelement). TS woont in een VvE met afwijkende splitsingsakte. Dus niet vergelijkbaar.

[ Voor 3% gewijzigd door Gadgeteer op 25-02-2025 10:07 ]

[chrisborst]

@Mobilae
Om te beginnen is er niet iets als "de VVE", daar ben jij ook voor 33% onderdeel van.
Verder is een MJOB/P niks anders dan een planning/begroting om richting te geven aan je onderhoud. Elk jaar zal op de ALV gestemd moeten worden wat er dat jaar wordt uitgegeven en waarvoor opdracht wordt gegeven.
Dus de beheerder kan niks bepalen, jullie zijn immers de opdrachtgever van de beheerder.

Antwoord op je vraag, nee dat mag niet, want in je splitsingsacte staat waar de VVE over mag beslissen.

Dus bespreek die onderwerp op de eerste ALV of roep de andere 2 bewoners erbij. Jullie zijn wel allemaal gebaat bij een goed onderhouden gebouw maar dan wel tegen realistische kosten. Heel concreet kan je bijv. voorstellen dat een schilder een offerte maakt voor het gehele schilderwerk maar dan wel uitgesplist per woning. Dan kan elke bewoner bepalen of die wel of niet mee wil doen.

[sambalbaj]

Waarom neem je als VvE dan in vergadering een mjop aan waarin zaken staan die niet onder de VvE vallen?
Hou dat er gewoon buiten, is veel duidelijker naar iedereen dat het eigen onderhoud is zoals in de splitsingsakte staat.

Ts heeft hier zelf als onderdeel van de VvE (ja die ben je vooral ook zelf!) ingestemd met dit mjop.
Dan volgt logisch dat de beheerder (heb je die echt nodig met 3 appartementen? Klinkt duur.) die actie vervolgens wil meenemen in de mjob. Of dat dan weer volgens breukdeel of ieder zijn deel gaat, bepaal je vervolgens weer zelf in vergadering.

[TheGhostInc]

Mobilae schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:13:
1) Mag de VVE überhaupt beslissen over het uitvoeren van onderhoud dat voor rekening is van de individuele eigenaars? Of heeft elke eigenaar het recht hier zelf over te beslissen?

De VvE beslist over het eigendom en gebruik van dat eigendom. Dus het korte antwoord is: Nee, de VvE heeft daar niks over te zeggen.

Mobilae schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:13:
2) Mag de VVE-beheerder de kosten voor het onderhoud op 1 grote hoop gooien, zodat wij ook meebetalen aan het onderhoud aan de appartementen van anderen? (Ja, voor zaken die wel onder de VVE vallen geldt dat natuurlijk wel, maar dit onderhoud valt specifiek niet onder de VVE).

Tja, als iedereen akkoord is, dan uiteraard wel.

Je ziet wel dat er een bepaalde solidariteit wordt getracht te bereiken binnen een VvE. Stel je hebt 2 ingangen waar iets moet gebeuren, maar bij de ene is dat toevallig meer werk. Dan zie je dat het vaak 'gewoon' wordt gedeeld. Of als de ene kant met een steiger gaat, de andere kant met een hoogwerker, dan worden die kosten zelden echt specifiek toegespitst.
Echter bij zaken zoals jij beschrijft, is er ook een ander vruchtgebruik. Als je 10 ramen hebt, heb je ook meer ramen in gebruik dan als je 2 ramen hebt.
Zeker als er bijvoorbeeld ook verbeteringen door worden gevoerd (HR++ glas plaatsen), dan kan er gekozen worden voor een andere verdeelsleutel.

Maar dit is vaak waar het gedonder begint bij een VvE.

Dus bedenk goed of je dit 'gevecht' aan wilt gaan. Voor een paar honderd euro zou ik er niet te moeilijk over doen. Maar als het in de duizenden euro's gaat lopen, dan zou ik wel actie nemen.
En dat kan heel kort zijn:
"Beste VvE beheerder, wij regelen het onderhoud voor werkzaamheden X die volgens de splitsingsakte buiten de VvE vallen zelf".

[Mobilae]

Dank voor alle reacties. Inmiddels heb ik contact gehad met de VVE-beheerder en hoewel zij erkennen dat volgens de splitsingsakte dit onderhoud voor rekening van de betreffende eigenaar is, zij het 'verstandig' vinden om dit via de VVE te laten lopen. Maar nu komt het: Ze willen hiervoor het reservefonds van de VVE aanspreken! Dit vind ik echt een rare uitspraak en gaat naar mijn idee tegen alle afspraken in.

[Roenie]

Mobilae schreef op dinsdag 25 februari 2025 @ 13:13:
Dank voor alle reacties. Inmiddels heb ik contact gehad met de VVE-beheerder en hoewel zij erkennen dat volgens de splitsingsakte dit onderhoud voor rekening van de betreffende eigenaar is, zij het 'verstandig' vinden om dit via de VVE te laten lopen. Maar nu komt het: Ze willen hiervoor het reservefonds van de VVE aanspreken! Dit vind ik echt een rare uitspraak en gaat naar mijn idee tegen alle afspraken in.

Als je VVE bijdrage naar rato is en de verschillen in het aantal ramen tussen de appartementen komt daarmee redelijk overheen, dan draag je minder bij dan eigenaren met meer ramen. Of zit het niet zo in dit geval?

[wibblemoo]

Dat kan en mag niet. Zelfs laakbaar als het bestuur daar mee instemt.

[sambalbaj]

Mobilae schreef op dinsdag 25 februari 2025 @ 13:13:
Dank voor alle reacties. Inmiddels heb ik contact gehad met de VVE-beheerder en hoewel zij erkennen dat volgens de splitsingsakte dit onderhoud voor rekening van de betreffende eigenaar is, zij het 'verstandig' vinden om dit via de VVE te laten lopen. Maar nu komt het: Ze willen hiervoor het reservefonds van de VVE aanspreken! Dit vind ik echt een rare uitspraak en gaat naar mijn idee tegen alle afspraken in.

Op zich geen gek idee aangezien het wel in de MJOP staat, maar niet in de MJOB is meegenomen.

Maar...
Dat voorstel zal wel door een VvE alv moeten, waarbij over zowel het afwijken van de splitsingsakte als de wijze van financiering gestemd moet worden.

[TheDudez]

LTwinter schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:28:
Ik woonde op een begane grond appartement in een flat.
Ik betaalde ook gewoon voor het dak onderhoud, en de liften.
Normale gang van zaken is gewoon iedereen betaald evenveel, ongeacht randzaken.

Dit hoeft niet altijd zo te zijn. Ik heb in een appartement gewoond. Waar het VVE bedrag verschilde per aantal vierkante meters. Lijkt mij wel zo eerlijk.

[PhilipsFan]

Dus, de VVE wil geld, dat bestemd is voor onderhoud waarvoor de VVE verantwoordelijk is, inzetten voor onderhoud waarvoor de VVE NIET verantwoordelijk is? Daar gaat elke rechter natuurlijk gehakt van maken. De VVE zal dit nooit kunnen verantwoorden.

Het klinkt eerlijk gezegd alsof er iemand in het VVE-bestuur zit die zelf geen spaarpotje voor onderhoud heeft aangelegd, maar wel zijn kozijnen wil laten schilderen en nu op zoek is naar een manier om dat te financieren. Hier moet je beslist niet mee akkoord gaan, want dat is inderdaad onbehoorlijk bestuur.

[Mobilae]

PhilipsFan schreef op dinsdag 25 februari 2025 @ 13:56:
Dus, de VVE wil geld, dat bestemd is voor onderhoud waarvoor de VVE verantwoordelijk is, inzetten voor onderhoud waarvoor de VVE NIET verantwoordelijk is? Daar gaat elke rechter natuurlijk gehakt van maken. De VVE zal dit nooit kunnen verantwoorden.

Het klinkt eerlijk gezegd alsof er iemand in het VVE-bestuur zit die zelf geen spaarpotje voor onderhoud heeft aangelegd, maar wel zijn kozijnen wil laten schilderen en nu op zoek is naar een manier om dat te financieren. Hier moet je beslist niet mee akkoord gaan, want dat is inderdaad onbehoorlijk bestuur.

Dat zou je denken. Maar de VVE wordt beheerd door een ‘professionele’ partij. Er zit meer dan genoeg geld in kas, dus dat is het probleem ook niet. De problemen die ik heb met het bekostigen vanuit het reservefonds zijn vooral:
- Dat de beheerder voorstelt de kosten te verdelen volgens de 1/3 verdeelsleutel, waardoor wij aanzienlijk meer betalen dan nodig voor ‘ons’ onderhoud (gaat om ongeveer 2000 euro meer dan nodig);
- Dat het reservefonds niet bedoeld is voor privé zaken, feitelijk worden de financiën van de VVE zo vermengd met privé aangelegenheden;
- Mogelijke precedentschepping: voor je het weet betalen we mee aan het vervangen van het dakterras van de bovenburen (ook specifiek aangemerkt als kosten voor de betreffende eigenaar in de splitsingsakte).

[ Voor 3% gewijzigd door Mobilae op 25-02-2025 14:18 ]

[wibblemoo]

'Er zit meer dan genoeg geld in kas' verandert weinig aan de zaak. Het reservefonds van de VVE heeft een bestemming; namelijk het toekomstig onderhoud overeenkomstig de MJOB. Uit die pot kun je niet zomaar geld halen voor een ander doeleinde. Doe je dat wel, ontstaat er een gat en moeten de leden dat aanvullen (nog los van het feit dat ze het bestuur kunnen aanspreken voor dergelijk handelen).

[chrisborst]

@Mobilae
Wat is de constructie met deze beheerder? Toevallig meerdere portiekwoningen wat allemaal losse VVE's zijn maar door 1 partij worden beheerd?
Want wat betalen jullie voor deze beheerder?

[Bas.013]

Mobilae schreef op dinsdag 25 februari 2025 @ 13:13:
Dank voor alle reacties. Inmiddels heb ik contact gehad met de VVE-beheerder en hoewel zij erkennen dat volgens de splitsingsakte dit onderhoud voor rekening van de betreffende eigenaar is, zij het 'verstandig' vinden om dit via de VVE te laten lopen. Maar nu komt het: Ze willen hiervoor het reservefonds van de VVE aanspreken! Dit vind ik echt een rare uitspraak en gaat naar mijn idee tegen alle afspraken in.

Vreemd verhaal; het kan dus zijn dat je net in eigen beheer of ‘doe het zelf’ het kozijn hebt geschilderd, en dan geeft de professionele beheerder vanuit de VvE opdracht om alle kozijnen te schilderen. Dit geldt natuurlijk ook voor de buren. Misschien zijn die ook nog (lang) niet toe aan een onderhoudsbeurt…

[TweakGP]

Mobilae schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:13:
1) Mag de VVE überhaupt beslissen over het uitvoeren van onderhoud dat voor rekening is van de individuele eigenaars? Of heeft elke eigenaar het recht hier zelf over te beslissen?

Het is duidelijk dat het onderwerp van het onderhoud, de kozijnen, het eigendom van de VVE zijn. Dus ja, daar mogen ze alles over bepalen. Dat gaat over onderhoud maar eventueel ook over toekomstige vervanging. Je wil ook niet dat iedere eigenaar met een eigen aanpak komt met al het gezeur en problemen vandien.

De hele buitenschil is gewoon gezamenlijk eigendom en niet individueel. Voor kosten die heel specifiek in dat gezamenlijke eigendom aan individuele appartementen zijn toe te wijzen kan je dan voor de kostenverdeling afwijken. Maar ze blijven gewoon gezamenlijk eigendom en de VVE, waaronder jijzelf, bepaalt.

Wat ze in principe niet mogen bepalen is dat de rekening naar de VVE gaat, dat staat tenslotte in de splitsingsakte. Ook kan de VVE daar niet anders over stemmen, ze kunnen alleen (in de praktijk haast onmogelijk) stemmen over het aanpassen van de splitsingsakte. Met 3 appartementen en jij als tegenstemmer lijkt het bijzonder lastig om aan 80% van de stemmen te komen bijvoorbeeld :-).

Dus gewoon aangeven aan de beheerder dat wat hij voorstelt niet kan en dat je elke poging om toch de verdeling via de VVE te laten lopen (ipv specifiek voor het kozijn van iedere individuele eigenaar) zult blokkeren en anders juridische stappen zal nemen.

Zo'n beheerder kiest gewoon voor de makkelijkste weg, dus gewoon duidelijk aangeven dat wat ze doen niet kan en je je er tegen zal verzetten.

[ Voor 18% gewijzigd door TweakGP op 25-02-2025 20:43 ]

[TweakGP]

Bas.013 schreef op dinsdag 25 februari 2025 @ 19:35:
[...]
Vreemd verhaal; het kan dus zijn dat je net in eigen beheer of ‘doe het zelf’ het kozijn hebt geschilderd, en dan geeft de professionele beheerder vanuit de VvE opdracht om alle kozijnen te schilderen. Dit geldt natuurlijk ook voor de buren. Misschien zijn die ook nog (lang) niet toe aan een onderhoudsbeurt…

Zo vreemd is dat niet.... als onderdeel van de VVE behoor je gewoon te weten dat die kozijnen gezamenlijk eigendom zijn en je er, dus ook voor je eigen appartement, gewoon vanaf moet blijven zonder toestemming.

Wil je zoiets niet dan moet je een huis kopen, dan heb je meestal geen VVE....

[ Voor 5% gewijzigd door TweakGP op 25-02-2025 20:40 ]

[Puntenwolk]

[edit verkeerd gelezen sorry, reactie op voorgaande post verwijderd]

Ik wilde alleen even melden dat ik ook onderdeel ben van een VVE waar ook precies deze uitzonderingsbepaling in de splitsingsakte staat, en ramen, deuren en kozijnen tot de privégedeelten en niet de gemeenschappelijke delen behoren. Dus zo uitzonderlijk is het niet.

[ Voor 81% gewijzigd door Puntenwolk op 25-02-2025 20:57 ]

[TweakGP]

Puntenwolk schreef op dinsdag 25 februari 2025 @ 20:52:
[edit verkeerd gelezen sorry, reactie op voorgaande post verwijderd]

Ik wilde alleen even melden dat ik ook onderdeel ben van een VVE waar ook precies deze uitzonderingsbepaling in de splitsingsakte staat, en ramen, deuren en kozijnen tot de privégedeelten en niet de gemeenschappelijke delen behoren. Dus zo uitzonderlijk is het niet.

Het kan.... alleen hier lijkt specifiek in de splitsingsakte iets over het onderhoud te staan niet over het privégebruik.

En natuurlijk heb je gelijk dat eigendom het verkeerde woord is. Je hebt iets als een appartementsrecht/exclusief gebruiksrecht.... maar ik dacht het wat simpeler te maken :-).

En het vervelende is dat het hebben van een exclusief gebruiksrecht niet helemaal hetzelfde is als dat je er dan ook alle beslissingen over mag nemen. Dus iets aanpassen aan de kozijnen (zoals het schilderen) kan niet altijd zomaar.

[ Voor 13% gewijzigd door TweakGP op 25-02-2025 21:04 ]

[Puntenwolk]

Als het een beetje een modelsplitsingsakte is gebleven verder neem ik aan dat de definitie van gemeenschappelijke gedeelten is gewijzigd net zoals hier bij mij het geval is. Dat heeft dus nog wel net iets andere gevolgen, want je mag bijvoorbeeld aan je eigen privégedeelten (in mijn geval dus ook mijn kozijnen in de buitenschil) onderhoud plegen zonder toestemming VVE.

[TweakGP]

Puntenwolk schreef op dinsdag 25 februari 2025 @ 21:02:
Als het een beetje een modelsplitsingsakte is gebleven verder neem ik aan dat de definitie van gemeenschappelijke gedeelten is gewijzigd net zoals hier bij mij het geval is. Dat heeft dus nog wel net iets andere gevolgen, want je mag bijvoorbeeld aan je eigen privégedeelten (in mijn geval dus ook mijn kozijnen in de buitenschil) onderhoud plegen zonder toestemming VVE.

Zoals je zegt... helemaal afhankelijk van wat er exact in de splitsingsakte staat. Hier staat blijkbaar alleen iets over de kosten.

[emeralda]

Een VVE wil natuurlijk ook niet dat er 5 verschillende bedrijven allemaal werkzaamheden komen verrichten met alle risicos van dien.

[nokiaan958GB]

Mobilae schreef op maandag 24 februari 2025 @ 16:13:
Wij zitten in een kleine VVE met (inclusief onszelf) 3 appartementsrechten. De VVE wordt door 'professioneel' beheerd.

Onlangs is er een nieuw MJOP opgesteld. Daarin staat onder meer onderhoud aan kozijnen en deuren. Echter, in de splitsingsakte staat “Het onderhoud van de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden (…) komt voor rekening van de desbetreffende eigenaar”. De VVE-beheerder heeft de kosten van dit onderhoud in het MJOP zodanig gesplitst dat deze kosten niet onder de VVE vallen. Tot zover prima.

Wij wonen in dit gebouw echter op de begane grond en hebben enkel aan de voorzijde 2 raamkozijnen en een voordeur. De 2 bovenburen hebben zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde balkons met deuren en ramen. Aanzienlijk meer schilderwerk dus. Ook is er voor het onderhoud van hun kozijnen een steiger nodig. Voor ons appartement niet. Met andere woorden, het onderhoud aan kozijnen en deuren bij hun appartementen zal aanzienlijk duurder zijn dan het onderhoud bij ons.

Nu heeft de VVE-beheerder echter één bedrag voor onderhoud van kozijnen en deuren vastgesteld en wil via een stemming bepalen of dit onderhoud als zodanig uitgevoerd moet worden. De kosten willen zij dan volgens de verdeelsleutel verdelen (elke appartementsrecht 33,33%). Dit vinden wij niet redelijk, aangezien de kosten - als we die zelf door een schilder uit zouden laten voeren - aanzienlijk lager zouden zijn dan wanneer we 1/3e van het door de VVE vastgestelde bedrag moeten betalen.

Voor de duidelijkheid, we laten het onderhoud met alle liefde uitvoeren want we houden het appartement graag in goede staat. Maar we schakelen hiervoor liever zelf een schilder in, zodat we een prijs betalen die in verhouding staat tot de hoeveelheid werk.

Nu vraag ik me af:

1) Mag de VVE überhaupt beslissen over het uitvoeren van onderhoud dat voor rekening is van de individuele eigenaars? Of heeft elke eigenaar het recht hier zelf over te beslissen?

2) Mag de VVE-beheerder de kosten voor het onderhoud op 1 grote hoop gooien, zodat wij ook meebetalen aan het onderhoud aan de appartementen van anderen? (Ja, voor zaken die wel onder de VVE vallen geldt dat natuurlijk wel, maar dit onderhoud valt specifiek niet onder de VVE).

Alvast dank voor het meedenken!

1) Ja, de VvE gaat over het hele gebouw. Het gebouw is namelijk niet van jou.
2) Nee, de VvE-beheerder is slechts een uitvoerende. In de ALV neemt de VvE besluiten conform de de manier van stemmen zoals in de splitsingsakte is vastgelegd. Ja, de VvE kan in een ALV de beheerder toestemming/opdracht geven onderhoud voor te bereiden en aan te besteden.