Aannemer voldoet niet aan Beng-1 eis

[robiepot]

In 2024 is de aannemer gestart met het bouwen van onze nieuwbouwwoning. Nu het huis bijna opgeleverd is blijkt dat d.m.v. de qv-10 test niet aan de eisen is voldaan zoals in de beng berekening is beschreven. De eis is 0,3 dm3/s,m2 en is nu gebleken na meting 0,5 dm3/s,m2

Ook de beng-1 eis is niet gehaald. De behaalde waarde is 70,55 kWh/m2 waarbij de eis maximaal 66,70 kWh/m2 moet zijn. Volgens de aannemer is dit een minimaal verschil.
Doordat wij hebben geïnvesteerd in zonnepanelen komt ons definitief energielabel toch op A++++ uit.
De aannemer zegt dat het daarom verder geen maatregelen hoeft te treffen om aan de beng-1 eis te voldoen.

Nu mijn vraag; is er iemand die weet of de aannemer hier wettelijk gezien toch aan zou moeten voldoen? Ik kan het na een x aantal dagen op internet speuren niet vinden.

Mijn dank is groot!

[Wild Chocolate]

Ik heb 0 verstand van deze regelgeving. Maar als de aannemer 70,55 vs. 66,7 kWh/m2 een minimaal verschil vindt, zou ik voorstellen om 94,5% van het afgesproken bedrag te betalen

[Sport_Life]

Weet je de RC waardes ?

Met een warmtepomp zal je verbruik ongeveer 120-160kWh (150-200m2) hoger zijn. In theorie dan.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 16-02-2025 13:16 ]

[robiepot]

Sport_Life schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:16:
Weet je de RC waardes ?

Met een warmtepomp zal je verbruik ongeveer 120-160kWh (150-200m2) hoger zijn. In theorie dan.

Gevel RC 5
Dak RC 7,4
Vloer RC 5
Ramen RC 1,34

[Sport_Life]

robiepot schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:19:
[...]


Gevel RC 5
Dak RC 7,4
Vloer RC-5
Ramen RC 1,34

Zijn het hr+++ ramen en heb je wtw? (Al had je dat van tevoren kunnen weten).
Zo ja dan heb je m.i. gewoon een goed huis qua isolatie en comfort en zou ik er vooral van genieten.

Het verschil tussen rc5 en rc5,5 in de gevels of vloer ga je in de praktijk nooit merken.

[robiepot]

Sport_Life schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:23:
[...]

Zijn het hr+++ ramen en heb je wtw? (Al had je dat van tevoren kunnen weten).
Zo ja dan heb je m.i. gewoon een goed huis qua isolatie en comfort en zou ik er vooral van genieten.

Het verschil tussen rc5 en rc5,5 in de gevels ga je in de praktijk nooit merken.

Geen HR+++ glas (hoewel dit wél op tekening stond) en wel WTW.

Ik ben ook van mening dat het een goed huis is qua isolatie. Echter waar ik mij meer druk om maak is wat de gemeente er van kan zeggen tijdens oplevering áls de aannemer wettelijk gezien aan de beng-1 eis moet voldoen en dit dus niet doet op het moment.

[Sport_Life]

robiepot schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:26:
[...]


Geen HR+++ glas (hoewel dit wél op tekening stond) en wel WTW.

Dan is het volgens mij een vrij eenvoudige case , als op de tekening hr+++ stond aangegeven èn (daardoor) wordt de minimale eis niet behaald dan mag de aannemer er nieuw hr+++ glas in plaatsen.
@fopjurist kom er maar in .

[duvekot]

robiepot schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:26:
[...]


Geen HR+++ glas (hoewel dit wél op tekening stond) en wel WTW.

Ik ben ook van mening dat het een goed huis is qua isolatie. Echter waar ik mij meer druk om maak is wat de gemeente er van kan zeggen tijdens oplevering áls de aannemer wettelijk gezien aan de beng-1 eis moet voldoen en dit dus niet doet op het moment.

Je bent toch een contract aangegaan met daarin beschreven wat je zou kopen en aan welke voorwaarden eea zou voldoen. Die voorwaarden zijn meetbaar en er wordt dus niet aan voldaan ... Dus de aannemer heeft zich niet aan het contract gehouden. Voordat ik ook maar 1 toezegging zou doen zou ik direct met mijn rechtsbijstand gaan praten.
Als er op de tekening stond dat er HR+++ glas in zou zitten en dat je op basis daarvan ook getekend hebt en de prijs bepaalt is .. zou ik daar dus ook niet meer akkoord gaan.
Maar dit zijn ook geen zaken die "plotseling" ontstaan zijn .. dus is er tussendoor wel eea gecontroleerd en nagekeken?

[StevenK]

robiepot schreef op zondag 16 februari 2025 @ 12:40:

Nu mijn vraag; is er iemand die weet of de aannemer hier wettelijk gezien toch aan zou moeten voldoen? Ik kan het na een x aantal dagen op internet speuren niet vinden.

Het gaat niet zozeer om de vraag wat er in de wet staat als wel om de vraag wat er in de overeenkomst staat.

[Sport_Life]

robiepot schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:26:
[...]


Ik ben ook van mening dat het een goed huis is qua isolatie. Echter waar ik mij meer druk om maak is wat de gemeente er van kan zeggen tijdens oplevering áls de aannemer wettelijk gezien aan de beng-1 eis moet voldoen en dit dus niet doet op het moment.

Hr++ vs hr+++ is wel een merkbaar verschil (dat uit zich ook in het theoretische extra verbruik) , zeker met wtw enzo. Ik zou dus ongeacht wat de gemeente ervan vindt zorgen dat er hr+++ glas in komt zoals overeengekomen. Niet echt duurzaam om te vervangen natuurlijk

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 16-02-2025 23:04 ]

[Tito129]

Je wil zeker hr+++ glas. Als dat in de overeenkomst staat, zorgen dat je dat krijgt.
Scheelt veel koude val langs de ramen.

*knip* voegt niets toe. Laat je niet afschepen.
Niet akkoord gaan met een klein bedrag etc.

[ Voor 8% gewijzigd door twain4me op 16-02-2025 23:46 . Reden: Generalisatie, flame bait ]

[MLLL]

*knip* maak liever een TR zo trek je het offtopic

[ Voor 84% gewijzigd door twain4me op 16-02-2025 23:47 ]

[No Hands]

Sport_Life schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:16:
Weet je de RC waardes ?

Met een warmtepomp zal je verbruik ongeveer 120-160kWh (150-200m2) hoger zijn. In theorie dan.

Rc waardes zijn leuk maar als er met en blowerdoor test niet de gewenste waardes zijn gehaald dan is dat huis dus 'lek'. Dan kun je je wanden, vloeren en dak wel Rc 15 maken, een lek is een lek.


En voor wat betreft het glas, er moet gewoon geplaatst worden wat er is overeengekomen, niet meer en niet minder,.

[ Voor 12% gewijzigd door No Hands op 16-02-2025 18:48 ]

[m-vw]

duvekot schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:31:
[...]

Maar dit zijn ook geen zaken die "plotseling" ontstaan zijn .. dus is er tussendoor wel eea gecontroleerd en nagekeken?

Uit eigen ervaring kan ik je melden dat de toegang tot de bouw vaak zeer beperkt is.

Om even specifiek in te zoomen op de ramen, die heb ik bijvoorbeeld pas bij de vooroplevering gezien.

Verder hoor je te krijgen waar je voor betaald. Gewoon de bankgarantie aanhouden totdat het probleem is opgelost.

[Tito129]

*knip*

[ Voor 113% gewijzigd door twain4me op 16-02-2025 23:47 ]

[MLLL]

*knip*

[ Voor 97% gewijzigd door twain4me op 16-02-2025 23:47 ]

[headhunter1985]

Beng 1 is de bouwkundige schil, daaronder vallen niet de installaties. De score voldoet niet aan het Bouwbesluit(aanname vergunning voor 1 Jan 2024), hiermee ook niet aan bouwvergunning. Indien na 1 januari voldoet ook niet, ook is dan WKB van toepassing.

Ik zeg de aannemer succes met het verbeteren van de luchtdichtheid.

Compensatie met zonnepanelen zal ik niet accepteren. Bij energielabel wordt alleen gekeken naar het fossiel energieverbruik. Meer panelen leidt tot beter label.

[Mr. Stom]

Ik heb een vergelijkbaar probleem gehad bij mijn nieuwbouwwoning. In de bouw ben ik nu vaker tegengekomen dat men veel kromme zaken probeert recht te lullen met terugblaffen en dat 'het er toch mooi uitziet dus wat lul je nou'. Zoals dus ook de A++++ labelsmoes.

Uiteindelijk heb ik het voor mezelf eenvoudig gehouden: in de contractstukken zijn bepaalde zaken en te behalen waarden afgesproken, aannemer heeft dat te leveren. Ik heb het verder totaal bij de aannemer gelaten hoe zich dat verhoudt tot vergunningen of richtlijnen: ik wil gewoon krijgen wat is afgesproken. Hier werd ook constant gegooid met allerlei termen, alternatieven en smoesjes maar uiteindelijk moet je alle hoofd- en bijzaken onderscheiden. HR+++ afgesproken = HR+++ leveren. Niet meer en niet minder. Het huis mag niet lek zijn, dus de test moet worden gehaald. Niet meer en niet minder.

Welke rechten kun je ontlenen aan die tekening? Is dat een onderdeel van de koop-/aanneemovereenkomst of bijlage bij de technische omschrijving? Hoe zit die verwijzing in elkaar en wat staat er in je technische omschrijving? Als dat HR+++ is en de tekening maakt onderdeel uit van de contractstukken dan kun je 'simpelweg' verwijzen naar die tekening en de aannemer vriendelijk doch dringend verzoeken de ramen te vervangen.

Ook de blowerdoortest: ik zou gewoon blijven hameren op het niet behalen van de vereiste waarde, hoe marginaal ook, en de aannemer vriendelijk doch dringend verzoeken daar maatregelen toe te treffen (lekken dichten).

En dan altijd even afsluiten dat je ervan uitgaat dat de aannemer de zaken netjes oplost omdat je anders genoodzaakt bent de zaak te doen escaleren via de gemeente en je advocaat, maar je er toch op mag vertrouwen dat de aannemer het niet zo ver laat komen.

Mocht de oplevering eraan komen: deze punten allemaal laten opnemen!

[ Voor 5% gewijzigd door Mr. Stom op 19-02-2025 09:21 ]

[Mr. Stom]

Sport_Life schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:23:
[...]

Zijn het hr+++ ramen en heb je wtw? (Al had je dat van tevoren kunnen weten).
Zo ja dan heb je m.i. gewoon een goed huis qua isolatie en comfort en zou ik er vooral van genieten.

Het verschil tussen rc5 en rc5,5 in de gevels of vloer ga je in de praktijk nooit merken.

Maar dan kun je bij de aannemer ook 90% van de afgesproken prijs betalen. Hebben ze nog steeds een mooi bedrag voor de woning ontvangen en moeten ze maar van ietsje minder winst genieten.

[dfbt]

je houd toch altijd 5 of 10% achter bij een nieuwbouw ook tot alle punten zijn opgeleverd en je akkoord geeft. Zolang jij die niet overmaakt, gaat de aannemer wel rennen voor zijn geld

[duvekot]

@robiepot heb je een update voor ons hier in dit topic hoe eea nu verloopt?

[Mr. Stom]

dfbt schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 09:21:
je houd toch altijd 5 of 10% achter bij een nieuwbouw ook tot alle punten zijn opgeleverd en je akkoord geeft. Zolang jij die niet overmaakt, gaat de aannemer wel rennen voor zijn geld

In dit geval zal de aannemer achter TS aanrennen in plaats van achter de problemen. De aannemer ziet geen problemen, dus zal TS aanspreken op het onterecht vasthouden van de 5%. Als je de 5% onterecht vasthoudt dan moet je daar 'boeterente' over betalen. De aannemer gaat dan boze briefjes schrijven naar TS en dan is het hek van de dam.

Daarom moet je het conflict nu oplossen en niet vertrouwen op die 5%.

[ Voor 7% gewijzigd door Mr. Stom op 19-02-2025 09:32 ]

[No Hands]

Mr. Stom schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 09:31:
[...]


In dit geval zal de aannemer achter TS aanrennen in plaats van achter de problemen. De aannemer ziet geen problemen, dus zal TS aanspreken op het onterecht vasthouden van de 5%. Als je de 5% onterecht vasthoudt dan moet je daar 'boeterente' over betalen. De aannemer gaat dan boze briefjes schrijven naar TS en dan is het hek van de dam.

Daarom moet je het conflict nu oplossen en niet vertrouwen op die 5%.

Echter, de problemen die de aannemer net ziet staan op papier. namelijk een uitslag van een blowerdoor test met afwijkende waarde en aangeboden HR+++ glas wat niet in de kozijnen zit. Die die boeterente lijkt me niet aannemelijk te kunnen worden gemaakt.

UIteraard is het beter om dingen op te lossen dan afwacten tot het een toestand wordt.

[barbarbar]

We hebben bij onze nieuwbouw (geen project) bij de tekeningen ook een bouwkundige berekening en een BENG berekening (en voorlopig energielabel). In de BENG berekening staat bij ons een Qv-10 waarde van 0,25 dm3/s per m2 gebruiksoppervlak. Eén aannemer hamerde hier écht op dat dit heel laag is, en zij dit ook daadwerkelijk kunnen halen en dat ook zouden gaan testen. Uiteindelijk voor een andere aannemer gekozen, en die vond het niet zo heel spannend. Die zij simpelweg tijdens te bouw alle naden en kieren direct te dichten, en zich verder aan de bouwtekeningen te houden qua afdichtingen. Nu ze aan het bouwen zijn doen ze dat ook netjes, dus ik heb er alle vertrouwen in dat dat gewoon goed komt.

Heb je dan een punt als je de aannemer er aan wil houden? Ja absoluut. Die luchtdichtheid is een absolute eis, dit is duidelijk in de BENG berekening opgenomen en onderdeel van de overeenkomst. De aannemer moet die eis gewoon halen. Anders had die vooraf moeten aangeven dat hem dat niet zou lukken. Dat staat ook verder los van het type glas wat er in zit, al moet dat natuurlijk ook aan de eisen in de offerte voldoen. Luchtdichtheid heeft niks met je glas te maken. Wel met de kierdichtheid van de woning en voornamelijk de ramen.

De blowerdoor test is voor eigen rekening als je hier niks over hebt afgesproken. Maar het zorgen dat de woning voldoet aan de overeenkomst, is voor de aannemer. Ik zou dus zeker een bedrag bij de notaris in depot laten staan, wat de aannemer pas krijgt als werkelijk alle kleine puntjes zijn verholpen (dat is normaal).

Qua energieverbruik is onze woning op 29 kwh/m2 berekend. Dus die 70 van jouw is nog heel erg ruim. We doen qua isolatie en wtw nog meer dan er in de berekening vanuit gegaan is, dus ik vermoed dat we wel rond de 25 kwh/m2 gaan uitkomen.

[ Voor 9% gewijzigd door barbarbar op 19-02-2025 11:59 ]

[m-vw]

dfbt schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 09:21:
je houd toch altijd 5 of 10% achter bij een nieuwbouw ook tot alle punten zijn opgeleverd en je akkoord geeft. Zolang jij die niet overmaakt, gaat de aannemer wel rennen voor zijn geld

Mr. Stom schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 09:31:
[...]


In dit geval zal de aannemer achter TS aanrennen in plaats van achter de problemen. De aannemer ziet geen problemen, dus zal TS aanspreken op het onterecht vasthouden van de 5%. Als je de 5% onterecht vasthoudt dan moet je daar 'boeterente' over betalen. De aannemer gaat dan boze briefjes schrijven naar TS en dan is het hek van de dam.

Daarom moet je het conflict nu oplossen en niet vertrouwen op die 5%.

Hoewel het vaak als oplossing wordt benoemd zijn er nu ook, zeker bij projectbouw, andere constructies.
Bijvoorbeeld met een bankgarantie van 5%/10% die een periode geblokkeerd staat.

Mocht je tegen het verstrijken van die periode niet tevreden zijn dan kan je deze (deels) laten verlengen. Moet wel in proportie zijn natuurlijk. €50.000,- blokkeren voor een lekkende kraan zal niet geaccepteerd worden.

[Sport_Life]

Mr. Stom schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 09:16:
[...]


Maar dan kun je bij de aannemer ook 90% van de afgesproken prijs betalen. Hebben ze nog steeds een mooi bedrag voor de woning ontvangen en moeten ze maar van ietsje minder winst genieten.

Nee dat kan niet.

Wat wel kan is simpelweg eisen wat is afgesproken. Hr+++ en aan de Beng eis voldoen.

[DjoeC]

Tja, de aannemer heeft vast tekeningen, bestek, vergunningen en eisen ontvangen en zal daarmee accoord gegaan zijn. Los van "veel" of "weinig" verschil: contract is contract - jij wordt geacht aan je verplichtingen te voldoen, hetzelfde geldt voor de aannemer.

Gezien het om nieuwbouw gaat zul je vast een rechtsbijstandverzekering hebben of lid zijn van Eigen Huis. Vanwege je eigen gemoedsrust zou ik meteen 1 van die partijen inseinen en dit uit handen geven. Niet omdat je dit zelf niet zou kunnen oplossen maar omdat dit je een lange tijd ontzettend veel frustratie gaat opleveren en je daardoor meteen al met minder plezier in je nieuwe woning gaat trekken.

Laat dit oppakken door mensen wiens werk dit is & ga zelf genieten!

[FirePuma142]

Sport_Life schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 12:15:
[...]

Nee dat kan niet.

Wat wel kan is simpelweg eisen wat is afgesproken. Hr+++ en aan de Beng eis voldoen.

Ik denk dat @Mr. Stom bedoelt dat als je zoals jij voorstelt het maar gewoon te accepteren, het voor de aannemer dan maar te accepteren is dat de winst lager is. Voor wat hoort wat.

[Sport_Life]

FirePuma142 schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 12:58:
[...]


Ik denk dat @Mr. Stom bedoelt dat als je zoals jij voorstelt het maar gewoon te accepteren, het voor de aannemer dan maar te accepteren is dat de winst lager is. Voor wat hoort wat.

Ik zeg niet dat hij HR++ maar moet accepteren.

Sport_Life schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:29:
[...]

Dan is het volgens mij een vrij eenvoudige case , als op de tekening hr+++ stond aangegeven èn (daardoor) wordt de minimale eis niet behaald dan mag de aannemer er nieuw hr+++ glas in plaatsen.

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 19-02-2025 13:09 ]

[ronald92]

Als de woning niet aan de Beng 1 voldoet, voldoet de woning officieel niet aan het BBL (dus voldoet niet aan de regelgeving)

Het compenseren van Beng 1 kan nooit met Beng 3 (zonnepanelen), de aannemer heeft gewoon wat werk te doen om aan de beng 1 te voldoen.

Je zou het rapport van de blower door test kunnen opvragen. Vaak wordt daarin ook omschreven welke delen verbeterd moet worden om de qv-10 waarde wel te halen

[Bas.013]

robiepot schreef op zondag 16 februari 2025 @ 13:26:
[...]


Geen HR+++ glas (hoewel dit wél op tekening stond) en wel WTW.

Ik ben ook van mening dat het een goed huis is qua isolatie. Echter waar ik mij meer druk om maak is wat de gemeente er van kan zeggen tijdens oplevering áls de aannemer wettelijk gezien aan de beng-1 eis moet voldoen en dit dus niet doet op het moment.

De gemeente ziet er in theorie op toe (uitgaande dat deze woning niet onder de Wkb is vergund). In de praktijk zal niet elke toezichthouder van de gemeente de testresultaten opvragen. Bij oplevering ben jij het aanspreekpunt voor de gemeente. En als de gemeente gaat aanschrijven om de overtreding ongedaan te maken, dan kun jij hiervoor verantwoordelijk worden gemaakt (want eigenaar).

In dit geval restant bedrag niet betalen en eerst de kierdichtheid goed en het juiste glas volgens overeenkomst laten plaatsen. Dan pas gereedmelden bij de gemeente.
(Als je flauw wilt doen richting de aannemer en dan kun je dit zelf bij de gemeente melden en de gemeente verzoeken om te handhaven volgens bouwbesluit…).

[vogelmans]

Ik zou bij oplevering van de woning een keuring laten doen door vereniging eigen huis en hun een oordeel laten geven.
Persoonlijk zou ik wel kunnen leven met een huis dat niet volledig luchtdicht is (graag zelfs) maar als er HR+++ glas in het contract staat moet er dat ook inzitten en zou ik dus niet akkoord gaan met HR++ glas.

[Bas.013]

vogelmans schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 18:31:
Ik zou bij oplevering van de woning een keuring laten doen door vereniging eigen huis en hun een oordeel laten geven.
Persoonlijk zou ik wel kunnen leven met een huis dat niet volledig luchtdicht is (graag zelfs) maar als er HR+++ glas in het contract staat moet er dat ook inzitten en zou ik dus niet akkoord gaan met HR++ glas.

Ik zou graag een zo’n luchtdicht mogelijk huis willen, en zelf kunnen kiezen om te ventileren of spuien. En dus in de winter ‘s avonds wil je geen kieren…
Verder is mijn ervaring dat bij de keuring van VeH hier niet op toe wordt gezien. Dit is iets wat bij oplevering niet (goed) kan worden geconstateerd. En de keurmeester kijkt niet het contract na op hetgeen is geleverd. Mijn ervaring is dat je dit dan zelf moet aangeven.

[Badderbeest]

Is de Qv10 van 0,3 een overeengekomen waarde tussen jou en de aannemer? Of tussen de vergunninghouder en de vergunningverstrekker?

Een Qv10 van 0,3 is goed haalbaar met wat extra aandacht. Bij 0,50 is er vermoedelijk niet bijzonder veel aandacht gegeven aan dit onderdeel.

Als de waarde is overeengekomen tussen jou en de aannemer zou ik hen dwingend verzoeken de kierdichting te verbeteren. Eerst maar eens het laaghangend fruit aanpakken. Vaak lekt het wat in de meterkast, bij de vensterbanken en de riool van het toilet op de begane grond en indien aanwezig de kapaansluitingen. Een paar worsten kit en bussen flex-pur kunnen voor veel verbetering zorgen. Overigens; heeft je woning een ventilatiesysteem C (natuurlijke toevoer, mechanische afvoer) of D (mechanische balansventilatie met warmteterugwinning). Mocht je C hebben en dus gevelroosters, dan heeft het verbeteren van de kierdichting allemaal niet veel nut. Minder kieren = meer lucht door de roosters. Want afvoer = toevoer.

Wat betreft de isolatiewaarde van het glas
Je geeft ook aan;

Gevel RC 5
Dak RC 7,4
Vloer RC 5
Ramen RC 1,34

Bij de ramen is dat een vreemde waarde. In een BENG berekening worden ramen niet berekend met een Rc-waarde maar met een Uw(indow) waarde.

1,34 is een best gangbare Uw waarde en daarvoor is HR+++ glas absoluut niet vereist.

Een U-waarde is overigens eenvoudig om te rekenen naar een Rc-waarde. Je deelt 1 door U en verkrijgt de Rc. Bij gevelkozijnen worden Uw (window) en Ufr (frame) losjes door elkaar gebruikt, maar ze duiden hetzelfde aan.

Echter als de overeengekomen waarde écht Rc =1,34 is en niet Uw =1,34 dan zit je dus ongeveer op Uw = 0,75. Dat zou een behoorlijk exotische waarde zijn, die je ook niet haalt als je HR+++ glas in een standaard kozijn plaatst. Er zijn wel kozijn-glas combinaties die daar nog aan kunnen voldoen, maar die zijn eerder exotisch dan gebruikelijk. (Bijvoorbeeld extra thermisch ontkoppeld kunststof kozijnen met daarin extra goed presterende driedubbel glas met in dat glas thermisch beter presterende spacers aan de randen.)

Ben benieuwd!

[m-vw]

vogelmans schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 18:31:
Ik zou bij oplevering van de woning een keuring laten doen door vereniging eigen huis en hun een oordeel laten geven.
Persoonlijk zou ik wel kunnen leven met een huis dat niet volledig luchtdicht is (graag zelfs) maar als er HR+++ glas in het contract staat moet er dat ook inzitten en zou ik dus niet akkoord gaan met HR++ glas.

Een blowerdoor test zit niet in een (standaard) opleverkeuring.
Er wordt gewoon gecontroleerd op waarneembare zaken zoals schades, lekkages en zaken die niet af zijn of niet conform zijn.

Je glas kan je dan zeker wel laten noteren, maar als het nu al bekend is hoef je de eindoplevering helemaal niet te doen totdat dit opgelost is. En als het op de tekening staat hoort het bij je contract.

Er kan met veel mitsen en maren gesproken worden, maar niet conform is niet conform. Hoe mooi ze het ook verpakken.

[vogelmans]

m-vw schreef op donderdag 20 februari 2025 @ 07:43:
[...]


Een blowerdoor test zit niet in een (standaard) opleverkeuring.
Er wordt gewoon gecontroleerd op waarneembare zaken zoals schades, lekkages en zaken die niet af zijn of niet conform zijn.

Je glas kan je dan zeker wel laten noteren, maar als het nu al bekend is hoef je de eindoplevering helemaal niet te doen totdat dit opgelost is. En als het op de tekening staat hoort het bij je contract.

Er kan met veel mitsen en maren gesproken worden, maar niet conform is niet conform. Hoe mooi ze het ook verpakken.

Die test is blijkbaar al wel gedaan zodat je de uitkomst mee kan nemen in het oordeel van VEH en die dan als bemiddelaar laat optreden. Ik neem aan dat zij er verstand van hebben en zich niet met "een kluitje het riet in laten sturen". Zij weten ook hoe ernstig het wel of niet is en VEH kan meteen de rest controleren. Zo duur is zo'n eindoplevering niet. Zelf heb ik indertijd bij mijn nieuw huis ook de eindoplevering door VEH laten doen en die zagen toch behoorlijk wat puntjes waar ik helemaal niet bij stil had gestaan (en volgens VEH was dit nog een hele nette bouwer).

[robiepot]

Mr. Stom schreef op woensdag 19 februari 2025 @ 09:13:
Ik heb een vergelijkbaar probleem gehad bij mijn nieuwbouwwoning. In de bouw ben ik nu vaker tegengekomen dat men veel kromme zaken probeert recht te lullen met terugblaffen en dat 'het er toch mooi uitziet dus wat lul je nou'. Zoals dus ook de A++++ labelsmoes.

Uiteindelijk heb ik het voor mezelf eenvoudig gehouden: in de contractstukken zijn bepaalde zaken en te behalen waarden afgesproken, aannemer heeft dat te leveren. Ik heb het verder totaal bij de aannemer gelaten hoe zich dat verhoudt tot vergunningen of richtlijnen: ik wil gewoon krijgen wat is afgesproken. Hier werd ook constant gegooid met allerlei termen, alternatieven en smoesjes maar uiteindelijk moet je alle hoofd- en bijzaken onderscheiden. HR+++ afgesproken = HR+++ leveren. Niet meer en niet minder. Het huis mag niet lek zijn, dus de test moet worden gehaald. Niet meer en niet minder.

Welke rechten kun je ontlenen aan die tekening? Is dat een onderdeel van de koop-/aanneemovereenkomst of bijlage bij de technische omschrijving? Hoe zit die verwijzing in elkaar en wat staat er in je technische omschrijving? Als dat HR+++ is en de tekening maakt onderdeel uit van de contractstukken dan kun je 'simpelweg' verwijzen naar die tekening en de aannemer vriendelijk doch dringend verzoeken de ramen te vervangen.

Ook de blowerdoortest: ik zou gewoon blijven hameren op het niet behalen van de vereiste waarde, hoe marginaal ook, en de aannemer vriendelijk doch dringend verzoeken daar maatregelen toe te treffen (lekken dichten).

En dan altijd even afsluiten dat je ervan uitgaat dat de aannemer de zaken netjes oplost omdat je anders genoodzaakt bent de zaak te doen escaleren via de gemeente en je advocaat, maar je er toch op mag vertrouwen dat de aannemer het niet zo ver laat komen.

Mocht de oplevering eraan komen: deze punten allemaal laten opnemen!

toon volledige bericht

In de aanneemovereenkomst staat:

1. Onderwerp van de overeenkomst
a. Door de opdrachtgever wordt aan de aannemer opdracht verstrekt, tot het bouwen van een
nieuwbouw hoekwoning welke door de aannemer wordt aanvaard.
b. Deze opdracht is behoudens door middel van de onderhavige overeenkomst, in de navolgende bij
de overeenkomst als bijlagen behorende stukken vastgelegd:
 Tekening (naam bouwkundig tekenbureau) Datum 14-09-2023
 Technische omschrijving
 AVA 2023.
c. In afwijking van de offerte, technische omschrijving, evenals de tekeningbladen, calculatie en
offerte hiervoor genoemd, is het volgende nader overeengekomen en vervangt of voegt toe bij het
onder sub b van dit artikel genoemde;


Zoals ik het zie is de volgorde belangrijk. Er wordt als eerste genoemd dat er volgens tekening gebouwd wordt... Heb de gemeente al gebeld maar moet nog terug gebeld worden door de juiste persoon.

[Mr. Stom]

robiepot schreef op vrijdag 21 februari 2025 @ 14:15:
[...]


In de aanneemovereenkomst staat:

1. Onderwerp van de overeenkomst
a. Door de opdrachtgever wordt aan de aannemer opdracht verstrekt, tot het bouwen van een
nieuwbouw hoekwoning welke door de aannemer wordt aanvaard.
b. Deze opdracht is behoudens door middel van de onderhavige overeenkomst, in de navolgende bij
de overeenkomst als bijlagen behorende stukken vastgelegd:
 Tekening (naam bouwkundig tekenbureau) Datum 14-09-2023
 Technische omschrijving
 AVA 2023.
c. In afwijking van de offerte, technische omschrijving, evenals de tekeningbladen, calculatie en
offerte hiervoor genoemd, is het volgende nader overeengekomen en vervangt of voegt toe bij het
onder sub b van dit artikel genoemde;


Zoals ik het zie is de volgorde belangrijk. Er wordt als eerste genoemd dat er volgens tekening gebouwd wordt... Heb de gemeente al gebeld maar moet nog terug gebeld worden door de juiste persoon.

toon volledige bericht

En op de tekening of technische omschrijving staat niets nader bepaald over tegenstrijdigen? Staat er nergens iets over HR++ ramen?

Dan is je mailtje naar de aannemer in de basis vrij eenvoudig:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

.

BENG-1 net zo simpel.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[robiepot]

Goed nieuws! De aannemer heeft mij en de gemeente via de mail aangegeven verantwoordelijk te zijn voor het vervangen van de beglazing om zodoende aan de Beng1 eis te voldoen.

Iedereen bedankt voor het meedenken en de vele goede tips!

[Zwartoog]

robiepot schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 21:30:
Goed nieuws! De aannemer heeft mij en de gemeente via de mail aangegeven verantwoordelijk te zijn voor het vervangen van de beglazing om zodoende aan de Beng1 eis te voldoen.

Iedereen bedankt voor het meedenken en de vele goede tips!

Goed nieuws! Maar hoe zit het met de blowtest? Pakt hij dat gelijk aan met nieuwe kozijnen?

[Kees85]

Alleen de ramen is niet voldoende, dit heeft niets met beng normen nodig kwa blower door test.
Die test geeft enkel luchtdichtheid aan van het gebouw.

[No Hands]

robiepot schreef op woensdag 26 februari 2025 @ 21:30:
Goed nieuws! De aannemer heeft mij en de gemeente via de mail aangegeven verantwoordelijk te zijn voor het vervangen van de beglazing om zodoende aan de Beng1 eis te voldoen.

Iedereen bedankt voor het meedenken en de vele goede tips!

Mooi, maar na het plaatsen van de nieuwe ramen een nieuwe blowerdoortest vragen, als er nog steeds niet de juiste waardes gehaald worden dan kan hij toch echt met een busje kit op zoek naar lekken en dat oplossen.