Particulier erfpacht

[Lastmanstanding]

Heeft iemand ervaring met het bepalen van de waarde van een woning met particuliere erfpacht?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[99ruud99]

Je weet vooraf al hoe land de erfpacht mag duren, en tegen welke bedrag?

Wat is je vraag dan specifiek? Waarom ze een 60- 40 verhouding pakken voor opstal vs grond?

[wibblemoo]

Gaat het om een aankoop, of ben je eigenaar en wil je de waarde bepalen?

[Lastmanstanding]

99ruud99 schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 20:12:
Je weet vooraf al hoe land de erfpacht mag duren, en tegen welke bedrag?

Wat is je vraag dan specifiek? Waarom ze een 60- 40 verhouding pakken voor opstal vs grond?

Ja, de termen van erfpacht zijn duidelijk. Looptijd en bedrag weet ik, ook de jaarlijkse verhoging.

Mijn vraag is inderdaad of 60/40 normaal is en hoe je de waarde van zo een object kan bepalen.

[Lastmanstanding]

wibblemoo schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 20:33:
Gaat het om een aankoop, of ben je eigenaar en wil je de waarde bepalen?

Het gaat om aankoop. We zijn serieus bezig met de woning, dus wellicht worden de eigenaren. Maar ik was benieuwd of iemand hier ervaring had.

[Hielko]

Lastmanstanding schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 22:22:
[...]


Ja, de termen van erfpacht zijn duidelijk. Looptijd en bedrag weet ik, ook de jaarlijkse verhoging.

Mijn vraag is inderdaad of 60/40 normaal is en hoe je de waarde van zo een object kan bepalen.

Ik denk niet dat we hier op een forum er iets zinnigs over kunnen zeggen. De waarde van de erfpachtverplichting bij particuliere erfpacht hangt volledig af van de exacte contractuele afspraken.

Maar ik zou die in ieder geval heel goed doorlezen.

[gambieter]

Zit er een tijdslimiet/specifieke duur op de erfpacht?

Ik zou er ver weg van blijven of afkopen.

[wibblemoo]

Lastmanstanding schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 22:23:
[...]


Het gaat om aankoop. We zijn serieus bezig met de woning, dus wellicht worden de eigenaren. Maar ik was benieuwd of iemand hier ervaring had.

Zonder de erfpachtvoorwaarden te weten, valt er hier weinig zinnigs over te zeggen. Ik neem aan dat je al een financieringsadviseur hebt geraadpleegd? Hypotheeknemers zijn niet happig op particuliere erfpacht.

[Lastmanstanding]

Dank je wel. Inderdaad zit er een termijn op de erfpacht, afkopen is niet mogelijk (omdat de grondeigenaar dat niet wil).

We zijn met de bank bezig om de erfpacht condities aan te passen zodat het wel door kunnen.

Maar ja, omdat het zo een uitzonderlijke situatie is, kan ik me voorstellen dat veel belangstelling is er niet, maar dat is moeilijk te zeggen omdat de locatie gewild is. Zo is een waardebepaling erg moeilijk vind ik.

[alwind]

Moet je voorstellen hoe dat gaat als je later je huis zelf wil verkopen. De regels qua hypotheek en aftrekbaarheid worden steeds strengen. Wie weet hoe dat er over 10/15 jaar bij staat.

[99ruud99]

Er zit een termijn op de erfpacht, vanaf wanneer die verloopt is de grond officieel van jou als er geen stilzwijgende verlenging bestaat.
Gezien huidige eigenaar de grond niet wilt verkopen zal dit echter wel gebeuren, dus hou er rekening mee dat je tot het eind der tijden een erfpacht moet betalen.

Ik zou die erfpacht als hypotheek zien van 50 jaar... Dus erfpacht per jaar x 5 x 50 = waardevermindering vd woning. En dan naar boven afronden gezien woning moeilijker te verkopen is...

[Jiffy]

Lastmanstanding schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 08:26:
We zijn met de bank bezig om de erfpacht condities aan te passen zodat het wel door kunnen.

Wauw! Heb je een bank gevonden die nog bereid is mee te werken aan particuliere erfpacht? De meeste banken willen dat niet eens meer met een stok aanraken...

[gambieter]

99ruud99 schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 08:41:
Er zit een termijn op de erfpacht, vanaf wanneer die verloopt is de grond officieel van jou als er geen stilzwijgende verlenging bestaat.

Nee toch? Juist andersom als ik snel naar https://www.notaris.nl/wo...woning-met-erfpacht-kopen kijk.

In het VK geven banken geen hypotheek meer als de erfpacht (leasehold) minder dan 80 jaar overheeft.

[wibblemoo]

Inderdaad vaak andersom en als je pech hebt moet je de grond ook nog leeg opleveren, i.e. je huis verwijderen.

[tiborkleinman]

Hier ook erfpacht en particulier. Zolang de verpachter zich houdt het standaard aanbod zouden banken zoals de Rabobank en ASN er geen probleem mee hebben.
Tevens hebben wij nu de verhouding van 66/34%.

[noppus]

De verhouding tussen de waarde van de kavel en de waarde van de opstal is niet in een vast getal te vangen. Het hangt, uiteraard, sterk af van de toestand van beide.

Je zou in het "verantwoordingsdocument WOZ" kunnen kijken hoe de gemeente de grond waardeert. In dat document staan grondstaffels en meterprijzen.

Je kunt natuurlijk ook in het WOZ taxatieverslag kijken wat de diverse onderdelen waard zijn, volgens de gemeente.

Klopt niet altijd 100%, maar geeft in elk geval een richting.

[Lastmanstanding]

Dank voor de ervaringen delen! Ik zal bij de WOZ waarde gaan kijken.

Inderdaad gaat de bank akkoord met de erfpacht. Het is wel ingewikkelder dan normaal.

[PetervdM]

hoelang is de looptijd ( nog )? en hoelang staat de prijs van de canon nog vast?
indien deze kort zijn, kun je financieel gezien voor ongename verrassingen komen te staan wanneer deze verlopen.
als je lid bent van de VEH kun je daar om onpartijdig advies vragen.
persoonlijk zou ik met de grootst mogelijke boog om erfpacht heen lopen

[Fe2O3]

wibblemoo schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 10:54:
Inderdaad vaak andersom en als je pech hebt moet je de grond ook nog leeg opleveren, i.e. je huis verwijderen.

Nagelvast aan de grond, dat zijn huizen meestal, is gewoon huis weg?

https://www.notaris.nl/wo...20de%20woning%20vergoeden.

Soms is aan het erfpachtrecht een opstalrecht gekoppeld. Dan bent u als koper eigenaar van de woning en de erfverpachter is eigenaar van de grond. Bij het einde van de erfpacht eindigt ook het daaraan gekoppelde opstalrecht. Daardoor wordt de erfverpachter ook eigenaar van de woning. Hij moet u dan in beginsel de waarde van de woning vergoeden.

TS bezint eer ge begint, zeker als de huidige erfverpachter je niet wilt laten afkopen en/of de grond wilt verkopen.

[Tupolev]

Of de verhouding klopt ligt in de basis aan de waarde van het kavel vs de bouwkosten van de woning. Daar kun je natuurlijk niet zomaar antwoord op geven, ik neem aan dat de bank daar wel naar gekeken heeft. Bij een vrijstaande woning op een ruim kavel kan deze verhouding prima kloppen, is het kavel een postzegel dan zou ik nog eens goed kijken.

[FredvZ]

Lastmanstanding schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 08:26:
Dank je wel. Inderdaad zit er een termijn op de erfpacht, afkopen is niet mogelijk (omdat de grondeigenaar dat niet wil).

We zijn met de bank bezig om de erfpacht condities aan te passen zodat het wel door kunnen.

Maar ja, omdat het zo een uitzonderlijke situatie is, kan ik me voorstellen dat veel belangstelling is er niet, maar dat is moeilijk te zeggen omdat de locatie gewild is. Zo is een waardebepaling erg moeilijk vind ik.

Bij deze post gaan bij mij alle alarmbellen af.

Wat gaat er gebeuren als de erfpacht afloopt? Heb je de zekerheid dat je de erfpacht tegen dezelfde condities mag verlengen?

Als het een gewilde locatie is, is het niet ondenkbaar dat de eigenaar van de grond na afloop van de erfpacht (een deel van) de grond niet meer beschikbaar stelt voor pacht. Om het bijvoorbeeld te verkopen of te bebouwen.

[Fe2O3]

Precies

Als er een projectontwikkelaar komt die die grond wilt kan je wel die 60% van een vergelijkbare woning vangen, maar, daar koop je geen nieuwe woning van. Erfpacht is met een reden goedkoper kopen.

[Lastmanstanding]

Dank je allemaal voor de perspectieven. De erfpacht is opgesteld zo dat het woning moet aan de grondeigenaar gekocht worden als de erfpacht wordt niet verlengd. Verder komt er geen bouw rond het huis, omdat het allemaal beschermd is.

Maar ja, het is niet zo simpel. Mocht ik de eigenaar worden, is het verkopen ook niet makkelijk. Risico’s dus.

De bank heeft inderdaad de erfpacht gekeken, en daar komen wel uit verwacht ik.

[Davidrrr]

Klinkt allemaal als veel gedoe. Ik zou dit niet willen. Wat als je er niet uit komt qua prijs etc. Woning met erfpacht is echt minder waard dan alleen het woningdeel. Misschien in deze markt niet maar anders wel.

[eamelink]

De woningwaarde is ongeveer de taxatiewaarde van de woning als hij op eigen grond stond, minus de contante waarde van de canon tot in de eeuwigheid, minus een discount omdat de meeste mensen in Nederland niet van erfpacht houden, plus een markup omdat het kapitaalefficiënt is, en dan vast nog een correctiefactor voor fiscaal verschil tussen eigendom en erfpacht.

Ga er vanuit de contante waarde van de canon hier dominant is; kan je die uitrekenen?