Strategie bieden, kleine stapjes of eindbod?

[Erhnam]

Onze situatie is als volgt: wij zijn doorstromers en hebben heel veel overwaarde. Wij kijken naar huizen in het hogere segement.

Bij het bieden kunnen er twee paden worden bewandeld. Je kunt laag beginnen en je bod stapsgewijs verhogen. Of je kunt meteen je eind bod uitbrengen om de verkoopmakelaar onder druk te zetten. Welke strategie is het beste in welk scenario?

[ Voor 14% gewijzigd door Erhnam op 10-02-2025 20:29 ]

[R20141016]

Erhnam schreef op maandag 10 februari 2025 @ 20:27:
Onze situatie is als volgt: wij zijn doorstromers en hebben heel veel overwaarde. Wij kijken naar huizen in het hogere segement.

Bij het bieden kunnen er twee paden worden bewandeld. Je kunt laag beginnen en je bod stapsgewijs verhogen. Of je kunt meteen je eind bod uitbrengen om de verkoopmakelaar onder druk te zetten. Welke strategie is het beste in welk scenario?

Meestal moet je meteen je eindbod neerleggen.
Dus stapsgewijs bieden gaat niet op. Of wat versta je onder het 'hogere segment'?

[Erhnam]

R20141016 schreef op maandag 10 februari 2025 @ 20:30:
[...]

Meestal moet je meteen je eindbod neerleggen.
Dus stapsgewijs bieden gaat niet op. Of wat versta je onder het 'hogere segment'?

Hogere segement, hier bedoel ik vrijstaande huizen mee. Het aanbod in de gemeente is beperkt. Sommige huizen staan al een tijd te koop (8 maanden). Andere wat minder lang (3 maanden). We twijfelen om een bod te doen op een huis wat al langer te koop staat, maar wat wel financieel een stretch is. Dus ergens beginnen om de prijs in stapjes langzaam omhoog te laten, die ruimte is er niet. Heel laag bieden vinden we ook weer lastig, omdat we dan niet serieus genomen kunnen worden.

[Beekforel]

Als het huis al langer te koop staat kun je proberen een bod te doen met wat jij denkt dat moet kunnen (voor jou) en dan peilen wat de reactie daar op is?

Verder is er een hele lange topicreeks met heel veel ervaringen over de jaren heen qua kopen en bieden: Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Tjahneee]

Als een woning al ruim een half jaar te koop staat zal ik eerder proberen onder te bieden dan er boven. De verkoper kan ook nog altijd met een tegenbod komen.

[Croga]

Erhnam schreef op maandag 10 februari 2025 @ 20:36:
We twijfelen om een bod te doen op een huis wat al langer te koop staat, maar wat wel financieel een stretch is. Dus ergens beginnen om de prijs in stapjes langzaam omhoog te laten, die ruimte is er niet. Heel laag bieden vinden we ook weer lastig, omdat we dan niet serieus genomen kunnen worden.

Als het huis al een tijdje te koop staat is "niet serieus nemen" voor de verkopers vaak ook geen optie meer.
Je kunt altijd het bod doen, een reactie ga je zowieso krijgen. Dan kun je daarna alsnog kijken hoe dicht je bij die stretch wilt komen.

[Marti Zanden]

Wij hebben een driekwart jaar geleden een huis gekocht wat al meer dan 3 maanden te koop stond. We hadden na 2 bezichtigingen uiteindelijk een bod uitgebracht wat wel een stukje onder de vraagprijs lag (bijna 10%). Vervolgens een matig tegenbod gekregen waarop wij iets omhoog zijn gegaan om vervolgens weer een zeer matig tegenbod te krijgen. Uiteindelijk een eindbod neergelegd wat nog steeds een stuk onder de vraagprijs lag waar de verkoper mee akkoord is gegaan.

Meteen een eindbod neerleggen hadden wij ook kunnen doen maar ik betwijfel of dat geaccepteerd was door de verkoper. Op onze manier zijn we uiteindelijk min of meer op een door ons gewenst bedrag uitgekomen. Net iets meer dan wat we oorspronkelijk als max hadden bepaald maar nog steeds prima onder de vraagprijs.

[analogue]

Als je zeker weet dat er weinig concurrentie is dan zou ik altijd opteren voor onderbieden, omhoog kan altijd nog en achteraf omlaag werkt meestal niet zo goed.

[CyBeRSPiN]

Ik heb zelf veel gehad aan een aankoopmakelaar. Fixed fee afgesproken en we zijn tijdens het hele proces goed begeleid.
Wat zij er nog van af heeft weten te onderhandelen was al meer dan haar kosten, en die waren ook nog eens fiscaal aftrekbaar.
Wel andere tijden, het was toen een kopersmarkt. Maar dat lijkt nu in jouw segment ook het geval te zijn.

[99ruud99]

Meeste makelaars kan je maar 1 bod doen. Door meteen een goed bod te doen heb je kans dat ze meteen woning van markt halen / geen extra bezichtigingsdagen gaan plannen.

Woning die al meer dan half jaar te koop is, wat is WOZ waarde, wat zijn mankementen, etc

[GlennLB]

CyBeRSPiN schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 10:27:
Ik heb zelf veel gehad aan een aankoopmakelaar. Fixed fee afgesproken en we zijn tijdens het hele proces goed begeleid.
Wat zij er nog van af heeft weten te onderhandelen was al meer dan haar kosten, en die waren ook nog eens fiscaal aftrekbaar.
Wel andere tijden, het was toen een kopersmarkt. Maar dat lijkt nu in jouw segment ook het geval te zijn.

De advies- en bemiddelingskosten die je aan een makelaar betaald voor de aankoop van de woning zijn niet fiscaal aftrekbaar. Zie onder andere deze link.

In de “normale markt” is het tegenwoordig zo dat er vaak 20 koppels komen kijken en één bod mogen doen. Dan moet je natuurlijk je beste bod geven. Topic starter heeft het geluk een woning te hebben gevonden waar blijkbaar minder interesse in is. Dat biedt dan meer mogelijkheden om wat lager te beginnen. Aan de andere kant weet je het natuurlijk niet; het huis kan ook al wat langer te koop staan omdat de eigenaren geen euro minder accepteren. Omhoog kan echter altijd nog.

[CyBeRSPiN]

GlennLB schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 10:42:
[...]


De advies- en bemiddelingskosten die je aan een makelaar betaald voor de aankoop van de woning zijn niet fiscaal aftrekbaar. Zie onder andere deze link.

Ok, misschien was dit in 2013 nog anders dan, of heb ik me dat verkeerd herinnerd, Het was in elk geval voor ons een goede zet

[El Capitan]

Praat eens met de verkopend makelaar. Die laat meestal wel iets vallen over hoe de verkoper er in staat, ook met betrekking tot een bod onder de vraagprijs.
Let ook op; de verkopende makelaar wil graag een transactie natuurlijk. Die maalt niet om een verkoopprijs van €10.000 meer of minder.

[Snuurtje]

De verkopers moeten het je ook gunnen, dus als je het onderste uit de kan probeert te halen en heel laag start kan dat al weg zijn. Zou gewoon een realistisch bod doen wat past bij de tijd dat het al te koop staat. Bel idd eerst de verkopende makelaar om te kijken wat ze los laten.

[Fe2O3]

Je doet altijd een bod, en daarna heb je drie vier smaken:

1: Akkoord
2: Een tegenbod (optie tot weer een iets hoger bod doen, ergo, onderhandelen)
3: En 'bedankt voor de interesse, aub wegwezen met je veel te lage bod'
4: Bedankt, maar een ander bood meer en we verkopen het aan hun.

En bij dat eerste bod doe je dan je eventuele voorbehouden; die kan je tijdens onderhandelen ook weer intrekken bijv. om je bod aantrekkelijker te maken.

Bij het bieden kunnen er twee paden worden bewandeld. Je kunt laag beginnen en je bod stapsgewijs verhogen. Of je kunt meteen je eind bod uitbrengen om de verkoopmakelaar onder druk te zetten. Welke strategie is het beste in welk scenario?

Is dus absoluut niet hoe het werkt.

[ Voor 6% gewijzigd door Fe2O3 op 11-02-2025 13:25 ]

[DjoeC]

Hoe graag wil je het huis? Hoe snel wil je verhuizen? Ben je flexibel qua datum?

Zag recent een artikel dat steeds meer huizen, zeker in het hogere segment, steeds vaker onder de vraagprijs verkocht worden. Houdt bij bieden wel psychologie in de gaten: 690 klinkt een heel stuk lager dan 700 rond terwijl het effectief "maar" anderhalf procent verschil is.

Blijkbaar heb je een huis dat nog niet verkocht is ("we zijn aan het kijken"), daarmee lever jij een stuk flexibiliteit in. Als je een bedrag zou bieden, wat is dan de basis voor dat bedrag? Een taxatie die door jou is uitgevoerd? De WOZ waarde? Voor of na technische keuzring? Percentage van de vraagprijs? Ken je de verkopers/makelaar en weet of de vraagprijs reeel of overdreven is? Heb je al gekeken met iemand die er constructief verstand van heeft? Heb je al eens met de verkopers gesproken?

Er zijn veel factoren die je strategie kunnen bepalen. Doe waar jij je het beste bij voelt. Maar, als je een 1-malig bod op tafel legt en geloofwaardig wilt blijven MOET je onconditioneel bereid zijn weg te lopen als het niet geaccepteerd wordt.

[MicroVAX3400]

Een eindbod bestaat niet, er is altijd de mogelijk om nog verder te onderhandelen.

[SmashCruiser]

Misschien niet helemaal integer, maar aangezien de andere woning waarschijnlijk niet morgen ineens weg is.. Nodig hetzelfde makelaarskantoor uit voor een waardebepaling van je huidige woning. Hoe dit verder verloopt is aan jou. Je zal in ieder geval een veel beter gevoel krijgen bij je biedings strategie.

In andere gevallen, doe meteen een eindbod volgens jouw eigen redelijke inschatting. Plak hier direct een termijn aan. Is het bod te laag? Aangezien de woning al enige tijd te koop staat gooien ze de deur echt niet meteen dicht. Is dat wel zo, dan heb je een bod met een hele dikke vinger uitgebracht. Maar ook dan, de verkopende makelaar zal hem gewoon willen verkopen. Met een babbeltje zit je wel weer aan tafel.

Ik realiseer mij dat het wellicht makkelijk is om zo weg te schrijven. Maar zonder emotie is het allemaal niet zo spannend

[-tom-562]

CyBeRSPiN schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 10:27:
Ik heb zelf veel gehad aan een aankoopmakelaar. Fixed fee afgesproken en we zijn tijdens het hele proces goed begeleid.
Wat zij er nog van af heeft weten te onderhandelen was al meer dan haar kosten, en die waren ook nog eens fiscaal aftrekbaar.
Wel andere tijden, het was toen een kopersmarkt. Maar dat lijkt nu in jouw segment ook het geval te zijn.

Zelfde ervaring hier. Zijn motto 'nee heb je, ja kun je krijgen' het eerste bod (op zijn advies) was een stuk lager dan ik zelf had 'durven' bieden.
Was wel een paar jaar geleden bij een huis wat ook al langer te koop stond. Wij hebben toen 2x een "eindbod" gehad van de tegenpartij, ook daar hebben wij weer een tegenbod op gedaan en daarmee gingen de verkopers toen akkoord.

[ Voor 15% gewijzigd door -tom-562 op 11-02-2025 18:52 ]

[Gentry]

Een vrijstaand huis is wmb niet per definitie het hogere segment, hangt heel erg af waar het staat.
Als het echt hoog segment is kun je prima onderhandelen is mijn recente ervaring. Zeker als nig grondig gemoderniseerd moet worden.

[de Peer]

Erhnam schreef op maandag 10 februari 2025 @ 20:27:
Of je kunt meteen je eind bod uitbrengen om de verkoopmakelaar onder druk te zetten.

Nou druk zetten hoeft geen reden te zijn.

Je kunt ook gewoon bieden wat je het waard vindt of maximaal kunt betalen.

[de Peer]

Fe2O3 schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 13:25:
Je doet altijd een bod, en daarna heb je drie vier smaken:

1: Akkoord
2: Een tegenbod (optie tot weer een iets hoger bod doen, ergo, onderhandelen)
3: En 'bedankt voor de interesse, aub wegwezen met je veel te lage bod'
4: Bedankt, maar een ander bood meer en we verkopen het aan hun.

En bij dat eerste bod doe je dan je eventuele voorbehouden; die kan je tijdens onderhandelen ook weer intrekken bijv. om je bod aantrekkelijker te maken.


[...]


Is dus absoluut niet hoe het werkt.

Bij het eerste bod zeg je er ook eventueel bij dat het een eindbod betreft. Vandaar dit topic.

Doe ik zelf ook altijd.

[Sethro]

In het hogere segment (2M+) speelt gunnen een grotere rol. En is het biedingsproces ook meer een introductie, kennismaking en dan een onderhandeling.

[Fe2O3]

de Peer schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 20:27:
[...]

Bij het eerste bod zeg je er ook eventueel bij dat het een eindbod betreft. Vandaar dit topic.

Doe ik zelf ook altijd.

Waarom zou je dat doen? Alleen als je op de max. van je financiering zit is dat zinvol, of als je het niet per se wilt hebben ofzo (waarom bied je dan?)

[de Peer]

Fe2O3 schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 20:36:
[...]


Waarom zou je dat doen? Alleen als je op de max. van je financiering zit is dat zinvol, of als je het niet per se wilt hebben ofzo (waarom bied je dan?)

Ik heb al mijn 3 huizen zo gekocht. En doe het momenteel bij aankoop 4e huis ook zo.

Simpelweg omdat ik niet meer kan of wil betalen en omdat ik het hele biedspel liever over sla. Gewoon gelijk duidelijkheid.

Bijzonder dat je hier helemaal niet mee bekend bent.

De reactie is vrijwel altijd een ja of een nee en mijn ervaring is dat het gewaardeerd wordt. Juist omdat het heel duidelijk is.

En ja ik wil een huis niet per se hebben, er zijn grenzen. Daarom bied ik wat ik het waard vind.

[ Voor 21% gewijzigd door de Peer op 11-02-2025 20:47 ]

[TheGhostInc]

Erhnam schreef op maandag 10 februari 2025 @ 20:27:
Welke strategie is het beste in welk scenario?

Als je bereid bent de woning niet te krijgen, ga experimenteren en ga een keer 'op je bek'.

Andere tip/optie:
Ga in gesprek met de makelaar.
Een bod kun je onderbouwen met allerlei argumenten. Bijvoorbeeld de WOZ waarde:
Vraagprijs €800k, vorige WOZ €600k. Gemiddelde stijging in de tussenliggende periode 15%. Dan is €700k een realistisch bod. Laat de makelaar maar uitleggen waarom de WOZ waarde ~€100k te laag ligt.
En de WOZ waarde zit er soms naast, maar meestal is het de laagste waarde die nog realistisch is, als koper een mooi uitgangspunt

Ook de staat/eigenschappen van een woning kun je in je bod benoemen. Stel er staan 2 woningen naast elkaar te koop, de ene 200m2/600m3, daarnaast 180m2/450m3, zelfde perceel. Als de extra meters in een lange gang, rare hoek of een punt van het dak zitten, dan kan de 'kleine' woning qua leefruimte identiek zijn. En de tuin is misschien dan juist groter.
Daarmee kun je soms counteren dat een grotere woning ook duurder moet zijn.

En dan kun je soms de verkopers/makelaar dat zetje geven wat nodig is:
'Deze woning heeft een nieuwe badkamer', dat is leuk, maar voor €20k zet je er een nieuwe in, dat is dus geen €100k meerwaarde. In bovenstaand voorbeeld verhoog je dan je bod naar €720k. Laat de makelaar daarna de rest van het verschil maar uitleggen.

[HvdBent]

Wat ik gedaan heb, is eerst een bouwkundige keuring laten uitvoeren, dat kost je rond de 500 euro, op basis van dat rapport weet je wat er mankeert, en wat dat gaat kosten om te herstellen, dat trek je van de vraagprijs af en bied je. Als je verder niet te veel voorwaarden stelt (in mijn geval mochten er wat meubels blijven staan, want die waren niet te verkopen) op basis van de kennismaking, de argumenten uit het keuringsrapport, en het feit dat niet allles opgeruimd hoefde te wezen ging de verkoper met het eerste bod akkoord

[de Peer]

HvdBent schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 21:50:
Wat ik gedaan heb, is eerst een bouwkundige keuring laten uitvoeren, dat kost je rond de 500 euro, op basis van dat rapport weet je wat er mankeert, en wat dat gaat kosten om te herstellen, dat trek je van de vraagprijs af en bied je. Als je verder niet te veel voorwaarden stelt (in mijn geval mochten er wat meubels blijven staan, want die waren niet te verkopen) op basis van de kennismaking, de argumenten uit het keuringsrapport, en het feit dat niet allles opgeruimd hoefde te wezen ging de verkoper met het eerste bod akkoord

Dat doe ik juist pas nadat mijn bod geaccepteerd is. Anders is het zonde van die 500 euro, en de koop annuleren kan altijd nog, binnen de 3 dagen bedenktijd.

Bovendien wil je ook niet dat 5 potentiële kopers allemaal een keuring gaan doen, terwijl maar 1 iemand hem kan kopen.

[ Voor 7% gewijzigd door de Peer op 11-02-2025 21:54 ]

[HvdBent]

Het heeft mij veel geld gescheeld, wilde meer bieden, maar genoeg charme gevonden in het huis.....
Tja in mijn geval was ik de eerste die een keuring liet doen, de anderen hadden een aannemer meegenomen met bezichtigen

[ Voor 38% gewijzigd door HvdBent op 11-02-2025 21:55 ]

[The Eagle]

CyBeRSPiN schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 10:47:
[...]

Ok, misschien was dit in 2013 nog anders dan, of heb ik me dat verkeerd herinnerd, Het was in elk geval voor ons een goede zet

Nee, dat was het toen ook al niet. Maar de meeste aankoopmakelaars doen ook taxaties en schrijven daar alles onder. En taxatie is wel aftrekbaar, toen al en nu ook nog steeds

Maar TS moet zich gelukkig prijzen dat er woningen in zijn segment beschikbaar zijn. Voor 90% van NL is dat niet het geval. En dat weet de markt ook.
Doe jezelf een lol, neem een aankoopmakelaar in de hand. Die kent de lokale markt beter dan wij en kan je ook veel beter adviseren.

[Pat911]

de Peer schreef op dinsdag 11 februari 2025 @ 21:53:
[...]

Dat doe ik juist pas nadat mijn bod geaccepteerd is. Anders is het zonde van die 500 euro, en de koop annuleren kan altijd nog, binnen de 3 dagen bedenktijd.

Bovendien wil je ook niet dat 5 potentiële kopers allemaal een keuring gaan doen, terwijl maar 1 iemand hem kan kopen.

Dan moet je dat wel aangeven bij je bod. Anders kan een verkoper heel simpel zeggen dat je 4 dagen na ondertekening van het voorlopig koopcontract pas langs mag komen voor een keuring.
En wat maakt het de verkoper uit of heel Nederland een keuring laat verrichten, dat kost de verkoper toch niets.

Als het huis al langer te koop staat dan is er een kans dat je de enige potentiële koper bent. Dan kun je gewoon een lager bod doen. Wil de verkoper dan meer hebben, kun je altijd nog afspreken dat je daarover na wil denken maar dan wel eerst een bouwkundige keuring.

[de Peer]

Pat911 schreef op woensdag 12 februari 2025 @ 09:22:
[...]

Dan moet je dat wel aangeven bij je bod. Anders kan een verkoper heel simpel zeggen dat je 4 dagen na ondertekening van het voorlopig koopcontract pas langs mag komen voor een keuring.

Zeker. Moet je aangeven. Toevallig vorige week nog gedaan. Is bovendien een standaard optie op move.nl

Echter als de verkoper weigert kun je natuurlijk de koop annuleren.

[ Voor 7% gewijzigd door de Peer op 12-02-2025 09:48 ]

[Paut]

Mijn advies (op basis van slechts twee huizen) is dat je je kansen vergroot als je kunt aanvoeren dat je bepaalde zekerheden kunt bieden, als je die tenminste kunt bieden. In ons geval was die zekerheid dat we niet hoefden te lenen en dus meteen onvoorwaardelijk de koop konden sluiten zodat de verkoper geen weken of maanden hoefde te wachten op een hypotheekverstrekking.

Verder ben ik ook zo'n koper die meteen het bedrag noemt waarvoor hij een huis wel wil hebben - als er tenminste geen ernstige technische gebreken zijn (voorbehoud in het voorlopige koopcontrect, plus een aankoopkeuring).

Succes!